什么是不動產證券化？分類及特征介紹

1.什么是不動產證券化

不動產證券化屬于資產證券化的一種類型，是指將缺乏流動性的不動產轉換為在金融市場上可以自由買賣的證券的行為，投資人與投資標的物之間的關系由原來的物權占有和收益，轉化為持有債權或股權性質的有價證券。

2.不動產證券化分類

按照證券化資產形態的不同，不動產證券化產品可以分為不動產抵押貸款債權證券化和不動產投資權益證券化兩大類型。

(1)不動產抵押貸款債權證券化是指以一級市場上抵押貸款組合為基礎發行抵押貸款證券的結構性融資行為，主要包括MBs、cDO等產品。

(2)不動產投資權益證券化是指以不動產投資信托為基礎，將不動產直接投資轉化為有價證券，使投資者與投資標的物之間的物權關系轉變為擁有有價證券的債權關系，主要包括普通股票、債券憑證、受益憑證以及不動產投資信托基金(RErrs)等產品。

2.不動產證券化的特征

(1)權利的集合性

不動產證券化是不動產與證券的結合。在不動產證券化過程中。首先需要將多個性質相同或相近的不動產物權或債權結合為一個權利集合(即資產池)。然后再就集合權利的價值發行有價證券。其中，所謂性質相同或相近，是指在一個權利集合中所組合的不動產權利須均為所有權或者使用權或者抵押權;不得有為所有權而有為抵押權。由此可見，權利的集合性既是不動產證券化的基礎，也是不動產證券化的首要特征。

(2)權利的流通性

不動產證券化需要將不動產物權或與不動產相關的債權轉換為數個小額股權或小額債權。其中，不但權利內容發生了變換，權利主體也在隨之變動。因為，證券化發起人應于原權利人處取得權利后，方可進行資產組合。而后，發起人還要將該權利組合轉讓給非凡目的公司或有限合伙甚至信托機構。最后，由非凡目的公司、有限合伙或信托機構作為權利主體發行證券于投資者。更為重要的是投資者還可隨時在特定市場上轉讓其債權或股權。因此，權利主體和權利內容的變化是不動產證券化的必由之路。在不動產證券化過程中，可能經過數次權利主體的變化，其結果必然表現為不動產資本的市場化和不動產權利的流通性。

(3)主體的非凡性

一般來說，不動產證券化需要經由非凡機構將原始不動產物權或相關債權組成集合，并作為發起人通過非凡目的公司或合伙組織等就該權益集合發行證券，信用評級機構和保險及擔保機構參與發行過程。最后由投資者購買證券。在這一結構中，存在著與一般證券發行極不相同的兩個非凡主體：一是作為權利集合者和發起人的非凡機構，二是作為發行人的非凡目的公司或非凡的合伙組織。

(4)可靠的現金流支持

不動產證券化以后，投資者的利益均來自于不動產資產集合的經營所得。例如，不動產證券化發起人將資產集合轉讓給非凡目的公司后，由非凡目的公司自己經營或委托給經營治理公司經營此不動產群。非凡目的公司再以其經營收益支付投資者的債息或股息。通常，此現金收益的大部應用以配利息，并附有保險公司的保險或抵押權之擔?；蛘畽C構的保證。以確保投資者獲得該利益。從各國不動產證券化的實踐看，其主要形態有抵押式和非抵押式兩種。前者為負債型，主要是抵押擔保債券;后者為股權型，主要為不動產開發和經營的股份。兩者均以不動產的現金收益(現金流)作為投資者利益的來源。并且都附有可靠的保險和有效的擔保。

(5)破產隔離制度

不動產證券化的另一個重要特征，在于為保護投資者利益而設置了非凡的破產隔離制度。從各國不動產證券化的實踐來看，為了保障投資者的利益，通過“真實出售”制度的嚴格約束。不僅將發行人的自有資產與該公司所經營治理的證券化資產相分離。而且亦將其經管的證券化資產與其母公司的資產相分離。設立該制度的目的在于。當母公司破產或該非凡目的公司本身破產時，其經管的證券化資產不被納人破產財產用于清償債務。只有采用這種非凡的法律政策。才能確保投資者的利益不受侵害。不動產證券化的這一突出特征，顯然是應對公眾利益保護的一種立法特例。

以上就是有關于不動產證券化的定義、類型及特點的全面梳理，如果還想了解更多不動產證券化的相關內容，敬請關注三個皮匠報告的行業知識欄目

推薦閱讀

什么是不動產登記?類型有哪些?和房產證的區別分析

綠色資產證券化是什么?定義、內涵與特點介紹

什么是知識市場?特點有哪些?

什么是中間商市場?中間市場購買行為類型分析