仲量聯行：2022年第三季度北京房地產市場回顧報告（22頁）.pdf

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1、北京房地產市場回顧Beijing Property Market ReviewBeijing Property Market Review2022年第三季度2022Q3辦公樓市場回顧Office Market ReviewOffice Market Review來源：仲量聯行，2022年第三季度314,381平方米sqmCNY 327平方米/月sqm/month9.7%0平方米sqm全市租賃市場在后半個季度歸于平靜，第三季度凈吸納量出現明顯下降，比二季度減少70%。As the leasing market cooled down in the second half of 3Q22,the

2、quarterly net absorption saw a notable decline,recording a 70%q-o-q change.新增供應New SupplyNew Supply凈吸納量Net AbsorptionNet Absorption租金RentRent空置率Vacancy RateVacancy Rate2022年第三季度市場更新Market Updates:3Q22整體租金持續呈小幅下降，環比降低0.4個百分點。全市九個子市場中有七個錄得租金負增長。The downward trend in overall rents continued,with a rent

3、 growth of-0.4%q-o-q.Seven out of the total nine submarkets across the city reported negative rent growth.以大型企業為代表的租戶傾向于做出更為謹慎的租賃決策。第三季度，2,000平以下的成交數量占總成交數的83%。Tenants,especially some large-scale companies,tended to become more cautious about making leasing decisions.In the third quarter,deals under

4、 2,000 sqm accounted for 83%of total transactions in terms of amount.盡管全市需求活躍度降低，但部分近期入市項目空置面積在第三季度得到去化，全市空置率小幅下降至9.7%，環比降幅0.1個百分點。Despite weakening demand across the city,recent completions in the CBD Core Area continued to fill up,slowing the downward trend of vacancy rates with a slide of only 0.

5、1 ppts to 9.7%.4來源：仲量聯行，2022年第三季度在過去多年，金融街與中關村一直作為全市最火熱的子市場，供不應求的狀態下有時租戶甚至一房難求，新釋放的空置面積往往能在1-2個月內得到快速去化。In the past few years,Finance Street and Zhongguancun submarkets have consistently been tight and hot in the city.In this state of short supply,it is hard for tenants to find suitable leasing spac

6、e,while the newly released vacancies were usually backfilled quickly,within 1-2 months.然而近半年以來，該兩個區域內空置面積去化速度明顯放緩，空置壓力存續。為了吸引租戶，業主的租賃策略變得更加靈活，包括提供租金優惠或更長的免租期。However,in the past six months,the destocking pace of vacancies in these two submarkets has significantly slowed down,leaving the landlords wi

7、th heavy vacancy pressure.To attract tenants,landlords have become more flexible in their leasing strategies,including offering rent concessions or longer rent-free periods.中關村與金融街區域市場壓力存續Marketpressure in Zhongguancun and Finance Street areas continued in 3Q22在線教育及TMT巨頭退租Zhongguancun中關村Space surren

8、dered from online education firms and TMT giants原有租戶外遷Finance Street金融街Relocation of existing tenants北京甲級辦公樓市場進入均衡偏租戶市場Beijing office market was in the stage of shifting from tenant-favourable to neutral 2022 Jones Lang LaSalle IP,Inc.All rights reserved.遭遇疫情打擊，市場租賃需求并未完全復蘇，業主方談判彈性較大。Landlords provi

9、ded flexible leasing strategies,given that marketdemand had not completely recovered after the outbreak of Covid-19.年初多個項目上調租金，但因五月市場停滯，租金增長幅度低于預期。當前階段租金錄得小幅下跌。Many projects raised rents at the beginning of 2022,but current rent growth was lower than expected as the market stagnated in May.The overa

10、ll rent recorded a slight drop in the quarter.平方米sqm3Q214Q211Q222Q223Q22凈吸納量 Net Absorption全市單季度凈吸納量Overall Net Absorption per Quarter2022前三個季度凈吸納量約22萬平方米，不及2021年平均單季度凈吸納量。The net absorption of first three quarters in 2022 recorded approximately 220,000 sqm,which was less than the average quarterly

11、net absorption in 2021.自2022年初，全市甲級項目租金變化：Rent changes of Grade A projects since the beginning of 2022:維穩 Stability9%57%34%上升 Increase下降 Decrease*百分比代表在全市甲級項目數量中的占比Percentage represents the proportion of all Grade A projects 持續升溫的產業園物業之投管邏輯Investment&Investment&OpeOperation ration R Rationaleational

12、e for Business Parksfor Business Parks產業園區投資調查問卷Investor survey regarding business park properties仲量聯行在近期邀請在中國大陸商業地產市場上最為活躍的投資機構參與調研Active investment institutions in Chinas commercial real estate market were invited to participate in the survey760%60%內資受訪機構為保險公司85%85%外資受訪機構為房地產基金公司 2022 仲量聯行，保留所有權利。

13、8城市能級：超七成投資人僅關注一線城市及其周邊的產業園物業Over 70%of investors seek business park opportunities on in tier-1 cities and surrounding area 2022 仲量聯行，保留所有權利。區位區位優勢底層資產博時蛇口產園REITs深圳市南山區前海蛇口自貿區互聯網及電子商務產業基地，交通路網發達萬融大廈、萬海大廈華安張江光大REITs上海自由貿易試驗區國家級高科技產業園區，江高科技園核心地帶張江光大園園區東吳蘇園產園REITs蘇州工業園區位于長三角中心腹地，交通網絡發達國際科技園B區項目、蘇州工業園2.

14、5產業園一期、二期建信中關村產園REITs北京中關村科技園國家級高科技產業園區，產業聚集，配套成熟互聯網創新中心5號樓、協同中心4號樓以及孵化加速器一線或強二線城市的戰略地位及擁有稀缺的要素市場，多數行業的頂層產業資源集中良好的產業布局及產業基礎，能夠為產業園帶來有效的產業聚集效應產業園的區位價值大于物業本身的商業運營邏輯9 2022 仲量聯行，保留所有權利。政策支持：減稅、補貼等直接財政支持對投資人最具吸引力Policy support:direct financial support such as tax cuts and subsidies is the most attractive

15、88%65%76%24%71%29%0%20%40%60%80%100%政府直接對企業進行減稅或提供補貼等財政支持政府在土地政策上對產業園區的支持力度政府在產業引導措施上的落實，引導、參與合作投資政府在人才引進制度上的加強落實政府具備完善的產業招商政策體系政府提供便捷高效的綜合服務平臺圖3.政府支持方面最為關注產業園區的發展十分依賴于政府支持所形成的外生驅動：財政支持形成寬松的投資環境，吸引企業與資金流入產業引導形成完善生態圈，促進產業鏈不同環節規模企業良性互動，共生共贏。10運營能力：投資人吸引入駐企業達成產業協作，或為最優模式Operation capability:investors c

16、ollaborate with enterprises to achieve synergy 2022 仲量聯行，保留所有權利。主動提升運營能力初期產業定位及后期把控為產業提供針對性服務11 2022 仲量聯行，保留所有權利?！耙嗲f制造”：不破不立，全產業鏈發展基調向好，租金逆勢增長Industry chain remains strong,and rents are expected to grow amid market challenges亦莊產業園子市場覆蓋453萬平方米的產業園項目，占據北京市場整體存量近30%，釋放供應充沛，承載產業躍遷四類支柱產業主導租賃，2020年后吸引降本需求

17、“專精特新”中小企業有562家落戶亦莊，亦莊或將在中長期迎來租金增長契機雄安新區五周年實錄The 5th anniversary of The 5th anniversary of New AreaNew Area雄安新區：從“一張白紙”到“塔吊林立”2022 仲量聯行，保留所有權利。13雄安新區規劃面積累計開工新建建筑面積央企已設分支機構北京投資來源企業注冊1,770平方公里2,360萬平方米110家3,700+家14 2022 仲量聯行，保留所有權利。15中國的第三代城市樣板，京津冀的齒輪城市中國的第三代城市樣板，京津冀的齒輪城市高起點布局高端高新產業世界標準的“未來城市”樣板重塑北京定位

18、的新引擎京津冀地區協同發展布局相融合新一代信息技術現代生命科學和生物技術新材料高端現代服務業綠色生態農業 2022 仲量聯行，保留所有權利。北京“十四五”期間城市更新政策解讀Interpretation of urban renewal policies during thFive-中心城區城市更新潛力巨大，豐富存量可用于商業地產改造Beijing has large potential for urban renewal,with abundant stock for renewal on commercial real estate 2022Jones Lang LaSalle IP,In

19、c.All rights reserved.圖：北京城市更新及首都功能核心區規劃示意圖全市更新體量巨大北京全市可更新建筑約2.45億平方米，其中1.66億平方米位于城六區。There is a total of 245 million sqm of existing urban renewal stock with 166 million sqm in core and extended areas for urban functions.可觀體量適用于商業地產改造東三環、酒仙橋望京、亞奧和中關村等區域的老舊樓宇集聚程度較高，該地區為未來辦公樓市場提供豐富可更新存量。East Third Ri

20、ng,Jiuxianqiao and Wanjing,and Zhongguancun areas have abundant old and outdated buildings,and are expected to provide new supply for the Urban office market.土地租賃方案的提出2021 年 6 月政策提出了土地租賃的概念并在此后的政策中明確了土地租賃的具體實施方案。The policy in June 2021 proposed the concept of commercial land leasing for the first ti

21、me,and was reaffirmed as an implementation plan in later policies.首次提出土地租賃的配置方案，研究土地使用年限延長的可能方案Commercial land leasing was proposed for the first time,with an implementation plan under study 2022 Jones Lang LaSalle IP,Inc.All rights reserved.土地租賃的方式北京市鼓勵采取租賃的方式配置建設用地使用權，租賃期滿后可續租，并提出先租后讓的配置方式。The gov

22、ernment encouraged commercial land leasing.Upon fulfilling the lease length,leases can be renewed according to policies.土地租賃的意義土地使用年限到期成為目前商業地產市場投資人關心的核心問題，土地租賃政策提出了一種解決土地使用年限延長的可能性。The ownership of land with limited lease terms has been a core problem for investors.The policy provided a potential s

23、olution for this issue.“深入實踐土地年租金制，支持存量土地轉讓、出租、抵押盤活利用，重點結合土地產權確認、產權出讓和變更等需求，研究土地合并、置換、拆分、使用年限延長或重置等政策?！?022年5月北京市城市更新專項規劃（北京市“十四五”時期城市更新規劃）城市更新政策原文：2022 Jones Lang LaSalle IP,Inc.All rights reserved.允許建筑用途轉換，為各類物業改造成辦公提供清晰政策途徑The functional classification of buildings can be converted,providing clea

24、r policy for conversion projects明確的政策支持此次首次為商業服務業類建筑用途相互轉換提供了政策支持，不同于2018年開始政策上的嚴格限制“商改辦”改造的選擇和空間。since 2018.The new policy allows conversions between building functions.清晰的政策途徑過往成功改造經驗依托特殊政策，推廣復制的局限性大，新推出的城市更新政策為各類物業改造成辦公項目提供了清晰政策途徑。Previous conversion projects benefitted from special policies.Then

25、ewpolicies provide clear guidelines for conversion projects in the future.減量發展仍為未來方向這并不代表全市層面全面的增量放開，北京仍將堅持減量發展。政策階段的演化意味著市場中將有更多盤活現有低效資產的機會，迎來更多高品質項目。The new policies that allow function conversions mean that the market will have more assets that offer opportunities to be renovated.New supply is st

26、ill tight in Beijing.“為完善城市功能和補齊城市短板，允許存量建筑用途轉換。建筑用途轉換經批準后，土地用途可兼容或變更。市規劃自然資源管理部門應當制定具體規則，明確用途轉換和兼容使用的正負面清單允許商業服務業類建筑用途相互轉換?！?022年6月北京市城市更新條例（草案）城市更新政策原文：2022 Jones Lang LaSalle IP,Inc.All rights reserved.更簡化的審批流程城市更新項目的審批和監管權限下放將顯著地縮短審批流程，在一定程度上降低了項目的審批難度，提升改造類物業的投資吸引力。The approval and supervision

27、of renewal projects are assigned to the district government.This act will lower the difficulties of seeking approval,and is expected to grow investor interest in conversion projects.區級政府可有效推動區內更新改造區政府更熟悉區域內的老舊物業等存量資源，更了解各片區的產業需求，規劃更新項目的優先級，將提升城市更新改造主體的改造意愿。District governments are more familiar with

28、 old and outdated buildings within their district,are expected to accelerate the urban renewal progress in their respective areas and are able to better arrange and prioritise its urban renewal projects according to development needs.城市更新審批權限下放至區級政府Urban renewal projects are approved by district gov

29、ernments“更新項目的審查流程可下放至各區級部門辦理，進一步簡化審批流程，壓縮審批時間，實行并聯審批、限時辦結，提高審批效率，也可依托多規合一平臺有序推進存量地區有機更新?！?022年5月北京市城市更新專項規劃（北京市“十四五”時期城市更新規劃）“區人民政府（含北京經濟技術開發區管委會，下同）負責統籌推進、組織協調和監督管理本轄區城市更新工作。區人民政府應當明確本區城市更新主管部門。區級職能部門應當按照職能分工推進實施城市更新工作?！?022年6月北京市城市更新條例（草案）城市更新政策原文：鼓勵更新項目利用地下空間，當前很多老舊商業項目面臨大量地下空間的盤活和利用。In terms of

30、 retail development,the policy encourages renovation of underground space in many outdated retail projects.2022 Jones Lang LaSalle IP,Inc.All rights reserved.政策對辦公和商業領域分別做出明確發展和更新規劃Policy provides clear focus and direction on urban renewal for regions with business and commercial environments“促進金融街、

31、東長安街、東二環提升金融業核心競爭力，增強服務國家金融管理中心功能推進中關村分散業權樓宇升級改造。推進CBD數字貿易、國際金融、高端商務服務產業發展推進望京、酒仙橋、奧體中心區信息技術、新媒體、專業服務產業發展?！?022年5月北京市城市更新專項規劃（北京市“十四五”時期城市更新規劃）政策對于辦公物業為主的各區域做出明確城市更新專注方向和重點圍繞的功能業態。Policy provides clear direction on urban renewal work for regions that focus on strong business environments.“發展首店經濟、夜間經濟，承辦國際消費節事，擴大入境消費，提升國際化服務水平。鼓勵商業向周邊縱深空間延伸，通過合理設置外擺、策劃分時步行街、精細設計廣告牌匾、燈光照明、藝術雕塑等形式，提升街區活力。鼓勵利用疏解騰退空間、地下空間補充社區商業短板，提升社區商業的均好性和服務水平。優化商圈步行環境，合理組織SKP、三里屯等商圈的通道和人流動線?！?022年5月北京市城市更新專項規劃（北京市“十四五”時期城市更新規劃）城市更新政策原文：城市更新政策原文：商業更新辦公為主區域更新如有任何問題，歡迎隨時22