現房銷售增加開發商資金成本，對凈利率和 IRR（內部收益率）有影響。從房地產開發資金來源看，2024 年個人按揭貸款、定金及預收款兩項占開發資金來源的比例為 45.7%，在預售制下這兩部分資金對房企而言相當于優質的無息融資；現售后，項目層面的個人按揭貸款、定金及預收款或延期 2-3 年到位，房企需用自有資金和其他融資填補，融資成本將明顯增加。以北京某項目為例，銷售總貨值約 127億元，期房銷售下財務費用約 2.2 億元，凈利率 8.0%；其他條件不變的現房銷售下，財務費用約 5.6 億元，凈利率 6.0%，現房對凈利率的影響約 2 個百分點（不同項目有所差異）。而從內部收益率 IRR角度看，其為資金流入現值總額與資金流出現值總額相等、凈現值等于零時的折現率，現金流回正的周期加長預計對 IRR有較大影響。凈利率可通過降低成本提升，IRR需加快現金回流，我們認為房企未來拿地或將更多考慮凈利率厚度，對 IRR的門檻或降低。