華發股份-公司深度報告：珠海國資龍頭從地方走向全國-230112（28頁）.pdf

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1、 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 Table_MainInfo 公司研究公司研究/房地產房地產/房地產房地產 證券研究報告 華發股份華發股份（600325）公司深度報告公司深度報告 2023 年 01 月 12 日 Table_InvestInfo 投資評級 優于大市優于大市 維持維持 股票數據股票數據 Table_StockInfo 01 月 11 日收盤價（元）10.31 52 周股價波動（元）5.56-11.94 總股本/流通 A 股（百萬股）2117/2117 總市值/流通市值（百萬元）21828/21828 相關研究相關研究 Table_ReportInfo 擬定增募集 60

2、 億，再獲大股東支持2022.12.08 市場表現市場表現 Table_QuoteInfo-25.25%-2.25%20.75%43.75%66.75%2022/1 2022/4 2022/7 2022/10華發股份海通綜指 滬深 300 對比 1M 2M 3M 絕對漲幅（%）-1.2 1.2 1.3 相對漲幅（%）-1.5-4.7-6.3 資料來源：海通證券研究所 Table_AuthorInfo 分析師:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email: 證書:S0850510120001 分析師:謝鹽 Tel:(021)23219436 Email: 證書:S08505110100

3、19 珠海國資龍頭，從地方走向全國珠海國資龍頭，從地方走向全國 Table_Summary 投資要點：投資要點：房地產開發業務立足珠海、面向全國。房地產開發業務立足珠海、面向全國。公司緊緊圍繞“立足珠海、面向全國”的發展思路，聚焦粵港澳大灣區、長三角區域、京津冀協同發展區域以及長江經濟帶，已經形成了珠海大區、華東大區、華南大區、北方大區及北京區域的“4+1”全國性戰略布局。截至 2021 年年底，公司總土儲面積為 2085.95萬平，其中珠海區域占比為 12.9%、華東區域占比為 29.5%、華南區域（除珠海）占比為 14.0%、華中區域占比為 26.0%。積極踐行一核兩翼，發展成為綜合運營商

4、。積極踐行一核兩翼，發展成為綜合運營商。公司踐行“一核兩翼”業務戰略，以住宅業務為核心，持續優化商業地產的核心競爭力，打造標桿商業品牌，成為獨具競爭力的商業地產綜合運營商；并積極向城市更新、設計、營銷、裝配式建筑、長租公寓等業務領域延伸地產業務產業鏈。背靠集團投控板塊，享融資便利。背靠集團投控板塊，享融資便利。華發投控集團成功晉升 AAA 主體信用評級，成為國內地級市中牌照最齊全的綜合性金融投資平臺之一。通過國際化資本運作和市場化競爭快速成長，構建以牌照金融業務為核心、以創新金融業務和金融科技業務為支撐的“1+2”業務格局。我們認為，公司集團實力雄厚，使得公司能充分合理地利用關聯方所擁有的資源

5、和業務優勢，拓寬公司融資渠道，優化公司融資條件，進而滿足公司項目開發建設需要，解決公司對資金的需求，促進公司生產經營和業務發展。充分充分利用市場調整，調整土儲結構，布局未來成長。利用市場調整，調整土儲結構，布局未來成長。2022 年 1-10 月，公司新增土地金額 337.5 億元，占公司同期商品房累計銷售額的比為 40.15%，高于同期全國行業均值 5.57%。2022 年 1-9 月公司新增土地項目共 16 個，其中上海占 8 個，杭州占 3 個。公司定增公司定增改善公司財務結構和融資能力改善公司財務結構和融資能力。2022 年 12 月 6 日，公司發布華發股份 2022 年度非公開發行

6、 A 股股票預案稱，“本次非公開發行股票數量合計不超過 63500 萬股（含 63500 萬股），擬募集資金總額不超過 600000萬元，發行對象均以現金認購”。本次定增后預計短期內公司每股收益、凈資產收益率將可能出現一定程度的下降。定增后的資產負債率將由 2022 年三季度末的 73.10%變化為 71.99%。即定增有利于改善公司財務結構和融資能力。合理價值區間為合理價值區間為 13.04 元元-16.30 元，維持公司元，維持公司“優于大市優于大市”評級。評級。我們預計公司 2022-2023 年 EPS 分別為 1.63 元、1.75 元?？紤]到公司國資背景帶來更強融資能力，已經進入規

7、模與增長兼具時期，給予公司 2022 年 8-10 倍的動態 PE，對應合理價值區間為 13.04 元-16.30 元，維持公司“優于大市”評級。風險提示。風險提示。房地產銷售和價格下跌風險；公司多元化業務拓展不順風險等。主要財務數據及預測主要財務數據及預測 Table_FinanceInfo 2020 2021 2022E 2023E 2024E 營業收入(百萬元)51006 51241 58407 65172 71126(+/-)YoY(%)53.9%0.5%14.0%11.6%9.1%凈利潤(百萬元)2902 3195 3440 3712 4034(+/-)YoY(%)4.3%10.1%

8、7.7%7.9%8.7%全面攤薄 EPS(元)1.37 1.51 1.63 1.75 1.91 毛利率(%)24.3%25.8%25.7%25.7%25.7%凈資產收益率(%)13.8%15.3%14.8%14.4%14.1%資料來源：公司年報（2020-2021），海通證券研究所 備注：凈利潤為歸屬母公司所有者的凈利潤 公司研究華發股份（600325）2 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 目目 錄錄 1.珠海國資背景，從珠海走向全國.5 1.1 三十載辛勤耕耘，奠定企業堅實基業.5 1.2 公司股權結構關系.6 1.3 大股東珠海華發集團，實力雄厚.6 2.公司核心競爭力分析.7 2.

9、1 立足珠海，面向全國.7 2.2 一核兩翼業務格局.9 2.3 品質中國，匠心筑家.10 2.4 搶占政策紅利，抓緊融資窗口.10 2.5 長期股東回報計劃.11 2.6 背靠集團優勢，擁享融資便利.11 3.房地產開發：優化資產布局，增厚一二線城市.12 3.1 開發業務立足珠海、面向全國.12 3.2 2022 年前三季度公司房產銷售額保持相對穩定.14 3.3 公司 2022 年前三季度新增土儲主要分布在一二線城市.15 4.衍生業務有序發展.16 4.1 商業運營.16 4.2 上下游產業鏈.17 5.公司財務特點分析.18 5.1 近年來公司營收和歸母凈利潤保持正增長，凈利率有所下

10、降.18 5.2 公司負債率有所波動，經營性現金流持續為正.19 5.3 公司定增前后的財務狀況變化.20 6.公司業績預測和估值建議.21 7.公司投資建議.22 8.風險提示.23 財務報表分析和預測.24 3WvZeYjWfUnMwOoMbRbP6MsQqQoMtQfQoOnMlOpOnP7NoOwPMYtRpQxNrMtN 公司研究華發股份（600325）3 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 圖目錄圖目錄 圖 1 公司大事表.5 圖 2 公司股權關系架構圖.6 圖 3 華發集團主要業務介紹.7 圖 4 公司業務分布.8 圖 5 公司銷售金額及同比.8 圖 6 公司各大區銷售金額占

11、比.8 圖 7 公司土儲情況.9 圖 8 截至 2021 年年底公司總土儲按區域分布.9 圖 9 公司“一核兩翼”業務格局.9 圖 10 公司優+產品體系 4.0.10 圖 11 公司優+產品系.10 圖 12 公司 2021 年總土儲項目占地面積的城市分布.14 圖 13 公司 2021 年總土儲項目權益建筑面積的城市分布.14 圖 14 公司 2021 年項目出租建面的類型分布.14 圖 15 公司 2021 年項目出租收入的類型分布.14 圖 16 近年來公司商品房銷售額情況.14 圖 17 近年來公司商品房銷售面積情況.14 圖 18 公司 2022 年前三季度新增土儲城市分布情況.1

12、5 圖 19 公司 2022 年前三季度新增土儲城市等級分布情況.15 圖 20 公司新增土儲金額/商品房銷售額之比高于行業平均值.16 圖 21 公司新增土儲金額變動.16 圖 22 華發商業“3+3”業務線產品生態體系.16 圖 23 近年來公司營業總收入情況.18 圖 24 近年來公司歸母凈利潤情況.18 圖 25 2022 年上半年公司主營業務收入構成.19 圖 26 近年來公司銷售毛利率和銷售凈利率情況.19 圖 27 近年來公司三項費用率情況.19 圖 28 公司負債率基本情況.19 圖 29 近年來公司速動比率情況.20 圖 30 近年來公司現金流情況.20 公司研究華發股份（6

13、00325）4 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 表目錄表目錄 表 1 擬用募集資金投入具體情況.11 表 2 2022 年以來集團給予公司融資便利相關公告事項.12 表 3 公司房地產開發項目區域情況.13 表 4 2022 年 1-9 月公司新增土地項目情況.15 表 5 非公開發行攤薄即期回報對公司主要財務指標的影響測算.20 表 6 2022-2024 年公司房地產項目結轉面積和結轉收入預測表.21 表 7 2022-2024 年公司各業務收入預測表（百萬元）.22 表 8 2022-2024 年公司盈利預測表（百萬元）.22 表 9 上市地產公司的估值（收盤價日期為 2023.

14、1.6）.23 公司研究華發股份（600325）5 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 部門前身，公司逐漸壯大部門前身，公司逐漸壯大 版圖擴大，合并轉版圖擴大，合并轉讓收購并舉讓收購并舉 1.珠海國資背景，從珠海走向全國珠海國資背景，從珠海走向全國 珠海華發實業股份有限公司（以下簡稱：華發股份）是承接華發集團房產開發板塊的平臺公司。公司組建于 1992 年，前身始創于 1980 年，擁有國家一級房地產開發資質。2004 年，華發股份成功在上海證券交易所掛牌上市，股票代碼：600325。截至 2021年年底，公司資產規模達到 3572.02 億元，同比增長 10.97%。自 2012 年起，

15、華發股份全面實施“立足珠海，布局全國，開拓海外”發展戰略。截至2021 年底，成功布局北京、上海、廣州、深圳等內地近 50 座重要城市，形成涵蓋珠海大區、華南大區、華東大區、北方大區與北京區域的全國化戰略布局。企業打造超 170個精品人居，服務業主 60 余萬，并積極開拓港澳及海外市場，實現了從珠海華發到中國華發的華麗轉身。1.1 三十載辛勤耕耘，奠定企業堅實基業三十載辛勤耕耘，奠定企業堅實基業 公司 1999 年成立至今，大致經歷三段重要發展時期：1992 至 2003 年：企業初創期 公司自 1992 年成立于珠海。企業成立之初主要立足珠海本地商品房開發為主。1994年，公司取得國家一級房

16、地產開發資質，代表企業開發能力和規模上臺階。2004 至 2013 年：快速擴張期 公司 2004 年正式完成上市。企業受益于資本市場助力，開始進入第一輪快速成長期。2006 年，公司成為國家實施上市公司股權分臵改革以來，首個完成可轉債再融資項目和首個完成公開再融資的房地產上市公司。得益于良好的資產市場環境以及成功融資，我們認為，公司開始逐步構建成熟、穩健的品牌形象。2014 至 2021 年：高質量，穩健成長期 2014 年，李光寧任公司董事局主席。公司“立足珠海，布局全國，開拓海外”的發展戰略開始逐步落地。期間，公司開始邁入一二線高能級城市，同時合理布局商業等多元化資產方向。2021 年，

17、華發股份第七次上榜財富中國 500 強，排名第 228 名，較2020 年排名上升 68 位。圖圖1 公司大事表公司大事表 資料來源：公司網站，海通證券研究所 1992 1994 2002 2004 2011 2014 2005 2018 2017 2020 2019 珠海華發實業股份有限公司成立 華發股份取得國家一級房地產開發資質 華發股份獲評為“廣東地產資信 20 強”2006 華發股份在滬市掛牌上市，股票代碼：600325 華發股份入選全國股權分臵改革試點 成為國家實施上市公司股權分臵改革以來首個可轉債再融資項目和首個房地產上市公司公開再融資項目 榮獲中國建設工程“魯班獎”華發股份入圍“

18、中 國 房 企200 強”中國房地產上市企業 30強 公司首次進入深圳、杭州、溫州、青島、無錫 獲評“2019 中國上市房企價值榜（A股）TOP10”品牌 加快華發商業拓展布局 企業初創期企業初創期 高質量，穩健成長期高質量，穩健成長期 2021 財富 中國 500強，排名第 228名，較 2020 年排名上升 68 位 快速擴張期快速擴張期 公司研究華發股份（600325）6 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 1.2 公司股權結構關系公司股權結構關系 截止 2022 年 3 季報，公司第一大控股股東是珠海華發集團。集團直接方式持有上市公司 24.2%股權。同時，集團同時通過控股 82.

19、97%的華發綜合發展，間接持有上市公司 4.29%股份（其中 1.98%股份為珠海華發綜合發展有限公司一致行動人，華金證券融匯 314 號單一資產管理計劃持有）。圖圖2 公司股權關系架構圖公司股權關系架構圖 資料來源：公司 2022 年中報，2022 年非公開發行預案，海通證券研究所 1.3 大股東珠海華發集團，實力雄厚大股東珠海華發集團，實力雄厚 公司大股東珠海華發集團組建于 1980 年，與珠海經濟特區同齡，是珠海最大的綜合型國有企業集團和全國知名的領先企業，是落實珠?！爱a業第一”戰略的領軍企業，也是珠海發展新能源產業的龍頭企業。2016 年起連續七年躋身“中國企業 500 強”，2022

20、年位列 183 名，成功入選國務院國企改革“雙百企業”并獲評全國標桿。華發集團現控股“華發股份”、“華金資本”、“華發物業服務”、“莊臣控股”、“維業股份”、“華燦光電”、“光庫科技”、“迪信通”8 家上市公司，以及“華冠科技”、“華冠電容”2 家新三板掛牌企業；成功打造華發集團、華發股份、華發綜合發展、華發投控、華發科技 5 家“3A 信用主體”。2012 年以來，華發集團大力實施“轉型升級、跨越發展”戰略和“科技+”戰略，緊扣實體經濟和城市建設，在推動珠海城市發展過程中不斷壯大企業。經過幾年努力，華發集團已從單一的區域型房地產企業轉型為科技、金融、城市三大產業集群齊頭并進綜合型企業集團，集

21、團整體實力及三大集群發展水平穩居中國地市級國企前列，綜合實力和業績在全省國企中名列前茅，區域布局從珠海拓展至北上廣深等內地七十多個主要城市和香港、澳門、舊金山、特拉維夫等地。2021 年，華發集團攻堅克難、乘勝而上，實現營業收入超 1400 億元，利稅總額超220 億元，同比均呈 30%以上增長。集團歷史性成為珠海第一納稅大戶，資產總額、營業收入、利潤總額、稅收貢獻等位列廣東省國資體系前 5 位，主要經營指標較 2012 年轉型之初實現 9 年 11 倍以上增長。截至 2022 年 9 月底，華發集團資產總額超 6400 億元，綜合實力再上臺階。珠海市人民政府國有資產監督管理委員會 廣東省財政

22、廳 珠海華發集團有限公司 6.49%93.51%華發綜合發展 華金證券珠海華發綜合發展有限公司華金證券融匯314 號單一資產管理計劃 華發股份（600325.SH）24.2%82.97%100%1.98%2.31%公司研究華發股份（600325）7 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 圖圖3 華發集團主要業務介紹華發集團主要業務介紹 資料來源：華發集團官網，海通證券研究所 2.公司核心競爭力分析公司核心競爭力分析 2.1 立足珠海，面向全國立足珠海，面向全國 公司主營業務為房地產開發與經營，擁有房地產一級開發資質。經營模式以自主開發、銷售為主，穩步推進合作開發等多種模式。公司主要開發產品為

23、住宅、車庫及商鋪，主營業務聚焦于粵港澳大灣區、長三角區域、京津冀協同發展區域以及長江經濟帶等核心城市群，其中珠海為公司戰略大本營，北京、上海、廣州、深圳、武漢、南京、杭州、成都、西安、重慶、蘇州、鄭州、沈陽、大連等一線城市及重點二線城市為公司戰略發展城市。公司在房地產領域深耕細作 40 余年，華發品牌家喻戶曉，產品品質有口皆碑，奠定了公司在珠海的區域龍頭地位，并逐漸取得已進入城市市場的認可。2020 年，公司構建了科學的發展戰略，緊緊圍繞“立足珠海、面向全國”的發展思路，聚焦粵港澳大灣區、長三角區域、京津冀協同發展區域以及長江經濟帶，形成了珠海大區、華東大區、華南大區、北方大區及北京區域的“4

24、+1”全國性戰略布局。華發集團華發集團 房地產房地產 開發開發 城市運營城市運營 業務涵蓋城市片區及產業園綜合開發運營、公共服務設施開發建設、城市更新、公建物業開發等城市運營全領域 金融產業金融產業 以華發投控集團為核心平臺，目前已構建以牌照金融業務為核心、以創新金融業務和金融科技業務為支撐的“1+2”業務格局。商貿服務商貿服務 實業投資實業投資 初步構建起財務性投資、戰略性投資、實體產業發展載體平臺運營的業務布局。致力于打造成為實體產業生態布局構建者。華發股份華發股份（600325.SH）屬屬該板塊唯一上該板塊唯一上市平臺市平臺 擁有生產型服務業、城市生活型服務業與綜合型服務業三大類。珠海十

25、字門中央商務區建設控股有限公司珠海十字門中央商務區建設控股有限公司 負責珠海十字門中央商務區 5.77 平方公里面積的總體規劃設計、土地一級開發、市政基礎設施、重點項目建設和招商現代服務現代服務 以服務實體經濟為宗旨，以有色金屬、煤炭、礦產品、建材等大宗商品為重點業務，并不斷向全產業鏈拓展。珠海富山工業園投資開發有限公司珠海富山工業園投資開發有限公司 參與富山工業園產業新城151.59平方公里區域范圍開發。珠海華金珠海華金開發建設有限公司開發建設有限公司 參與金灣航空新城約 3.8 平方公里內的土地一級開發、市政基礎設施建設和部分服務配套項目的開發及運營、金灣區航空產業園航空保稅區的整體開發及

26、運營和金灣區聯港工業區升級改造 公司研究華發股份（600325）8 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 圖圖4 公司業務分布公司業務分布 資料來源：公司官網，海通證券研究所 公司銷售額從 2017 年的 310.17 億元上升至 2021 年的 1218.9 億元，復合年均增長率為 40.8%。2021 年，公司位列克而瑞 2021 年中國房地產企業銷售榜第 32 位，較 2020 年提升 2 位。2022 年上半年，在行業整體銷售遇冷的情況下，公司實現銷售額493.91 億元，同比降低 22.9%。根據克而瑞數據顯示，公司 2022 年上半年銷售全口徑金額在中國房地產企業中排名第 17

27、名，較 2021 年同期上升 17 位，行業地位穩步提升，繼續保持“中而美”的發展態勢。按各大區分布來看，公司銷售主要布局珠海大區、華東大區、華南大區，三大區銷售額貢獻在近年報告期內均有 90%左右。2021 年，公司珠海大區銷售額占比為 25.9%，華東大區占比為 45.4%，華南大區占比為 19.1%；2022 年上半年，公司珠海大區銷售額占比為 19.8%，華東大區占比為 59.4%，華南大區占比為 14.4%。圖圖5 公司銷售金額及同比公司銷售金額及同比-40-20020406080100020040060080010001200140020182019202020211H2022銷售

28、金額（億元，左軸）同比（%，右軸）資料來源：公司 2018-2021 年年報、2022 年中報，海通證券研究所 圖圖6 公司各大區銷售金額占比公司各大區銷售金額占比 資料來源：公司 2018-2021 年年報、2022 年中報，海通證券研究所 截至 2022 年中報，公司總土儲面積為 2028.97 萬平，其中未開發土儲計容建面為434.02 萬平，在建面積為 1594.95 萬平。按區域結構來看，公司土儲主要集中在珠海區域、華東區域、華南區域（除珠海）、華中區域。截至 2021 年年底，公司總土儲面積為2085.95 萬平，其中珠海區域占比為 12.9%、華東區域占比為 29.5%、華南區域

29、（除珠海）占比為 14.0%、華中區域占比為 26.0%。我們認為，公司從立足珠海到重點布局珠海大區、華東大區、華南大區等銷售強勢 公司研究華發股份（600325）9 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 的核心區域，使得公司銷售增長更具潛力。珠海大區、華東大區、華南大區覆蓋高能級，隨著后階段需求端政策放松刺激有望率先恢復正常發展軌道，公司未來的銷售也將從中受益。圖圖7 公司土儲情況公司土儲情況 資料來源：公司 2017-2021 年年報、2022 年中報，海通證券研究所 圖圖8 截至截至 2021 年年底公司總土儲按區域分布年年底公司總土儲按區域分布 資料來源：公司 2021 年年報，海通

30、證券研究所 2.2 一核兩翼業務格局一核兩翼業務格局 公司踐行“一核兩翼”業務戰略，以住宅業務為核心，持續優化商業地產的核心競爭力，打造標桿商業品牌，成為獨具競爭力的商業地產綜合運營商；并積極向城市更新、設計、營銷、裝配式建筑、長租公寓等業務領域延伸地產業務產業鏈，推動主業轉型升級。目前公司已經形成以住宅為主業，商業運營與上下游產業鏈協同發展的“一核兩翼”格局。商業運營方面，2022 年上半年公司商業板塊全國化布局持續推進，已進駐全國 16 個重點城市，旗下項目逾百個。截至 2022 年中報，公司出租房地產總面積達 51 萬平，公司 2022 年上半年實現租金收入 1.99 億元。華發商都、閱

31、潮書店、華發奧特美康體中心等自營業務線在疫情沖擊之下多措并舉穩住客流，“3+3”業務線產品生態體系日臻完善，持續打造優質商業配套賦能住宅主業。上下游產業鏈方面，2022 年上半年營銷公司助力公司實現銷售業績，設計公司榮獲“2021 年高新技術企業成長 100 強”，代理公司門店配臵持續優化，更新公司多個重點舊改項目順利推進，優生活公司出租率目標超額達成。圖圖9 公司公司“一核兩翼一核兩翼”業務格局業務格局 資料來源：華發集團官網，海通證券研究所 公司圍繞新型城鎮化建設要求，把握城市發展趨勢，積極踐行“一核兩翼”業務戰略，在保持主業穩步增長的基礎上，商業運營、上下游產業鏈與主業形成良性互動與互補

32、，城市產業集群發展邁上新臺階。住宅住宅+兩翼兩翼 商業運營商業運營 華發商都、華發新天地、華商百貨、奧特美康體中心、5A 級寫字樓、閱潮書店 上下游產業鏈上下游產業鏈 營銷公司、設計公司、教育公司、城市更新、華發景龍、建泰公司、代理公司、園林公司、資管公司、華宜投資、文傳公司、華實中建、優生活公司 一核一核 公司研究華發股份（600325）10 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 2.3 品質中國，匠心筑家品質中國，匠心筑家 公司一直以堅守“品質中國，匠心筑家”的品牌戰略，以產品品質作為市場核心競爭力，積極實施“客戶導向”的產品服務理念。2015 年，公司首次提出優+產品體系。公司擁有設計

33、、園林、裝修、營銷等各個房地產開發產業鏈。依托上述產業鏈，積極開拓“房地產+互聯網”領域，開創性提出新一代優+生活人居戰略，以六大優+體系全面優化提升產品服務體系，全力打造高品質產品及服務。2021 年上半年，華發優+產品體系再度迭代升級，推出優+產品體系 4.0，成功構建“6+1 產品體系并在四大維度上增值賦能”，覆蓋了規劃、建筑、戶型、景觀、裝修、配套和服務的全套產品流程標準，并在綠色健康、智能科技、人文情懷、匠心精工四大維度上對產品進行增值賦能，全面提升產品品質、服務標準，進一步提升公司核心競爭力。產品方面，2018 年，在順應“互聯網+”和全球人居發展趨勢下，公司開創性提出新一代優+生

34、活人居戰略，形成從剛需到高端的未來系、城市系、四季系、府系四大具有“華發印記”的產品系。2020 年，公司形成未來系、城市系、四季系、府系以及 TOP 系五大產品系。圖圖10 公司優公司優+產品體系產品體系 4.0 資料來源：公司 2021 年年報，海通證券研究所 圖圖11 公司優公司優+產品系產品系 資料來源：公司 2020 年年報，海通證券研究所 根據公司 2021 年年報披露，2021 年，公司 60 多個項目分別斬獲廣廈獎、魯班獎、詹天佑獎、亞洲不動產獎、德國設計獎、A設計大獎、繆斯國際設計大獎、英國 breeam、國際 WELL 健康社區及 LEED 綠色建筑等國內外重要獎項和認證。

35、在規劃設計、園林景觀、室內設計、標準研發、工程質量等方面都備受各界贊譽，品牌影響力持續鞏固提高。2.4 搶占政策紅利，抓緊融資窗口搶占政策紅利，抓緊融資窗口 2022 年 11 月 28 日，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問時表示，證監會決定在股權融資方面調整優化 5 項措施，并自即日起施行。2022年 12 月 6 日，公司首發非公開發行定增預案。我們認為，公司迅速對政策做出反映，搶占融資紅利窗口期，為后續拓規模、化債務找到有力抓手。根據公司公告，此次非公開發行股票的發行對象為包括華發集團在內的不超過 35名符合中國證監會規定的特定投資者。此次非公開發行股票數量合

36、計不超過 6.35 億股，擬募集資金總額不超過 60 億元，發行對象均以現金認購。發行價格不低于定價基準日前 20 個交易日公司股票交易均價的 80%，且不低于發行前公司最近一期末經審計的歸屬于母公司普通股股東的每股凈資產。公司募集資金擬用于鄭州華發峰景花園項目、南京燕子磯 G82 項目、湛江華發新城市南（北）花園項目、紹興金融活力城項目、補充流動資金等。在此次發行中，華發集團參與認購金額不超過 30 億元，且認購數量不低于此次非公開發行實際發行數量的 28.49%。此次非公開發行完成后，華發集團直接及間接持有公司的股份占公司股本總額的比例不低于 28.49%，仍為公司第一大股東。此次發行不6

37、+1 優優+產品產品體系體系 4.0 優優+規劃規劃 優優+建筑建筑 優優+戶型戶型 優優+景觀景觀 優優+裝修裝修 優優+配套配套 優優+服務服務 未來系未來系 城市系城市系 四季系四季系 府系府系 TOP 系系 公司研究華發股份（600325）11 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 會導致公司控制權發生變化。我們認為，華發集團在此次定增事項的參與，顯示出集團對公司的高度認可，也為市場注入了信心。通過此次非公開發行股票，公司可實現以下目的。一是執行“保交樓、保民生”政策，服務宏觀經濟大盤。公司作為優質房企有責任充分貫徹落實黨中央、國務院決策部署，更好服務穩定宏觀經濟大盤。二是降低公司資

38、產負債率，減少償債風險，改善公司財務結構。三是增強公司資金實力，拓展公司經營規模。表表 1 擬用募集資金投入具體情況擬用募集資金投入具體情況 項目項目 項目總投資（億元）項目總投資（億元）擬募集資金投資（億元）擬募集資金投資（億元）鄭州華發峰景花園項目鄭州華發峰景花園項目 35.65 9 南京燕子磯南京燕子磯 G82 項目項目 48.56 13.5 湛江華發新城市南（北）花園項目湛江華發新城市南（北）花園項目 150 7.5 紹興金融活力城項目紹興金融活力城項目 190.94 15 補充流動資金補充流動資金 15 15 總計總計 440.15 60 資料來源：公司2022 年度非公開發行 A

39、股股票預案，海通證券研究所 2.5 長期股東回報計劃長期股東回報計劃 為積極回報股東，公司于 2022 年 12 月 6 日發布未來三年（2023-2025）股東回報規劃。公司實行持續、穩定的利潤分配政策，公司利潤分配應重視對投資者的合理投資回報，牢固樹立投資回報股東的意識，并兼顧公司的可持續發展。根據公司公告，公司可以采用現金、股票、現金與股票相結合或者法律法規允許的其他方式分配利潤。根據 公司法 及 公司章程 的有關規定，公司未來三年（2023-2025年）每年以現金分紅方式分配的利潤不少于當年實現的可分配利潤的 10%，且未來三年以現金的方式累計分配的利潤不少于未來三年實現的年均可分配利

40、潤的 30%。公司董事局應當綜合考慮所處行業特點、發展階段、自身經營模式、盈利水平以及是否有重大資金支出安排等因素，區分下列情形，并按照公司章程規定的程序，提出差異化的現金分紅政策。（1）公司發展階段屬成熟期且無重大資金支出安排的，進行利潤分配時，現金分紅在此次利潤分配中所占比例最低應達到 80%；（2）公司發展階段屬成熟期且有重大資金支出安排的，進行利潤分配時，現金分紅在此次利潤分配中所占比例最低應達到 40%；（3）公司發展階段屬成長期且有重大資金支出安排的，進行利潤分配時，現金分紅在此次利潤分配中所占比例最低應達到 20%。我們認為，公司在發布定增方案的同時發布股東回報計劃，表明公司對股

41、東回報的重視，進一步向資本市場和投資者傳達明確的回報預期。2.6 背靠集團背靠集團優勢優勢，擁享融資便利，擁享融資便利 2012 年 7 月，華發集團在橫琴新區牽頭設立珠海金融投資控股集團有限公司，現更名為珠海華發投資控股集團有限公司。歷經十年發展，華發投控集團迅速發展壯大，成功晉升 AAA 主體信用評級，成為國內地級市中牌照最齊全的綜合性金融投資平臺之一。通過國際化資本運作和市場化競爭快速成長，構建了以牌照金融業務為核心、以創新金融業務和金融科技業務為支撐的“1+2”業務格局。我們認為，集團投控板塊的發展壯大，使得公司能充分合理地利用關聯方所擁有的資源和業務優勢，拓寬公司融資渠道，優化公司融

42、資條件，進而滿足公司項目開發建設需要，解決公司對資金的需求，促進公司生產經營和業務發展。公司研究華發股份（600325）12 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 表表 2 2022 年以來集團給予公司融資便利相關公告事項年以來集團給予公司融資便利相關公告事項 公告時間公告時間 公司對象公司對象 集團對象集團對象 集團關系梳理集團關系梳理 事件事件 額度額度 2022 年 1 月 20 日 公司子公司中山市華晟房地產開發有限公司、北京華發永盛臵業有限公司、蘇州鏵順臵業有限公司、威海華發房地產開發有限公司、重慶華顯房地產開發有限公司 華金保理 華發投控集團間接持有華金保理100%股權 公司5家

43、項目公司擬通過將名下項目銷售過程中形成的購房尾款應收款債權轉讓給華金保理，華金保理向項目公司支付轉讓價款的方式進行融資 此次保理融資額度不超過 3 億元，融資期限不超過2年 2022 年 3 月 8 日 同上 華金保理 華發投控集團間接持有華金保理100%股權 公司5家項目公司擬通過將名下項目銷售過程中形成的購房尾款應收款債權轉讓給華金保理，華金保理向項目公司支付轉讓價款的方式進行融資 此次保理融資額度不超過 7 億元（分期發行），融資期限不超過 2年 2022 年 3 月 8 日 公司子公司 華通金租 華發投控集團持有華通金租 35%股份 公司子公司擬與華通金租開展融資租賃業務 融資金額為不

44、超過 6 億元，期限不超過 3 年，租賃利率不超過 6.5%2022 年 4 月 9 日 公司及合并報表范圍內子公司 華發集團-華發集團擬為公司及合并報表范圍內子公司的各類融資業務提供連帶責任保證擔保 擔?？傤~度為不超過 300 億元，可循環使用 2022 年 6 月 15 日 公司 華發集團-公司擬以公司租賃住房所在項目公司股權、相關債權為基礎資產，發行租賃住房定向資產支持票據 華發集團擬認購此次資產支持票據的次級資產支持票據，認購金額不超過此次資產支持票據發行總額的 30%2022 年 7 月 7 日 公司及子公司 華發投控集團、橫琴人壽-申請融資額度、設立信托計劃 公司及子公司擬向華發投

45、控集團申請融資額度不超過 6 億元，擬通過設立信托計劃的方式向橫琴人壽融資 3 億元 資料來源：公司關于開展購房尾款收益權融資業務暨關聯交易的公告、關于開展售房尾款收益權融資業務暨關聯交易的公告、關于子公司融資租賃暨關聯交易的公告、關于華發集團為公司融資提供擔保及公司向其提供反擔保的公告、關于發行租賃住房定向資產支持票據暨關聯交易的公告、關于與關聯方進行融資暨關聯交易的公告，海通證券研究所 3.房地產開發：房地產開發：優化優化資產布局，增厚一二線城市資產布局，增厚一二線城市 3.1 開發業務立足珠海、面向全國開發業務立足珠海、面向全國 公司構建了科學的發展戰略，緊緊圍繞“立足珠海、面向全國”的

46、發展思路，聚焦粵港澳大灣區、長三角區域、京津冀協同發展區域以及長江經濟帶，已經形成了珠海大區、華東大區、華南大區、北方大區及北京區域的“4+1”全國性戰略布局。公司研究華發股份（600325）13 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 表表 3 公司房地產開發項目區域情況公司房地產開發項目區域情況 區域區域 占地面積（萬平）占地面積（萬平）規劃建筑面積規劃建筑面積(萬平萬平)權益建筑面積權益建筑面積(萬平萬平)包頭 1.21 10.04 10.04 北京 6.06 15.76 15.76 常熟 13.79 27.02 26.88 成都 9.47 16.30 16.30 大連 50.23 65

47、.08 65.08 鄂州 88.39 179.95 83.34 廣州 10.37 36.50 36.50 杭州 10.72 26.63 26.63 江門 16.82 44.49 44.49 昆明 21.63 107.77 45.55 南京 20.53 53.41 53.41 南寧 4.30 13.08 13.08 青島 11.11 27.54 27.54 清遠 3.63 9.07 9.07 汕尾 8.02 11.00 10.06 上海 38.72 71.32 71.32 紹興 41.30 120.90 111.92 沈陽 63.53 147.64 131.47 蘇州 15.11 28.97 2

48、8.97 太倉 10.84 18.76 18.76 天津 12.57 20.80 20.80 威海 48.59 76.61 76.61 溫州 3.90 10.65 10.65 無錫 28.37 55.12 55.12 武漢 101.60 303.14 264.99 西安 12.31 22.16 22.16 徐州 3.72 10.05 10.05 煙臺 4.68 10.30 10.30 義烏 13.07 13.33 13.33 湛江 44.51 115.52 78.78 鄭州 7.72 19.29 19.29 中山 40.00 82.14 82.14 重慶 6.01 9.68 9.68 珠海 1

49、26.05 317.82 300.59 合計 898.85 2097.86 1820.66 資料來源：公司 2021 年年報、海通證券研究所 截止 2021 年底，公司房地產開發業務深耕珠海、武漢等地區。2021 年末，公司總土地儲備占地面積合計為 898.9 萬平。截止 2021 年底，公司在珠海、武漢、鄂州、沈陽、大連的土儲占地面積的占比分別為 14%、11%、10%、7%、6%。截止 2021 年末，公司總土儲權益建筑面積合計為 1820.7 萬平。截止 2021 年底，公司在珠海、武漢、沈陽、紹興、鄂州的土儲建筑面積的占比分別為 17%、15%、7%、6%、5%。公司研究華發股份（60

50、0325）14 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 圖圖12 公司公司 2021 年總土儲項目占地面積的城市分布年總土儲項目占地面積的城市分布 珠海14%武漢11%鄂州10%沈陽7%大連6%威海5%湛江5%紹興5%中山4%上海4%無錫3%昆明2%南京2%江門2%蘇州2%常熟2%義烏1%天津1%西安1%青島1%太倉1%杭州1%廣州1%成都1%汕尾1%鄭州1%北京1%重慶1%煙臺1%南寧0%溫州0%徐州0%清遠0%包頭0%資料來源：公司 2021 年年度報告，海通證券研究所 圖圖13 公司公司 2021 年總土儲項目權益建筑面積的城市分布年總土儲項目權益建筑面積的城市分布 珠海17%武漢15%

51、沈陽7%紹興6%鄂州5%中山5%湛江4%威海4%上海4%大連4%無錫3%南京3%昆明3%江門2%廣州2%蘇州2%青島2%常熟1%杭州1%西安1%天津1%鄭州1%太倉1%成都1%北京1%義烏1%南寧1%溫州1%煙臺1%汕尾1%徐州1%包頭1%重慶1%清遠0%資料來源：公司 2021 年年度報告，海通證券研究所 2021 年，公司房地產租賃項目類型包括購物中心和商業街、辦公樓及其他等多種業態，2021 年，公司在上述項目業態上的出租建筑面積分別為 37.89 萬平、13.67 萬平，占比分別 73%、27%。同期，公司上述項目業態上的出租收入分別為 2.89 億元、3941 萬元，占比分別為88%

52、、12%。圖圖14 公司公司 2021 年項目出租建面的類型分布年項目出租建面的類型分布 購物中心和商業街73%辦公樓及其他27%資料來源：公司 2021 年年度報告，海通證券研究所 圖圖15 公司公司 2021 年項目出租收入的類型分布年項目出租收入的類型分布 購物中心和商業街88%辦公樓及其他12%資料來源：公司 2021 年年度報告，海通證券研究所 3.2 2022 年前三季度公司房產銷售額年前三季度公司房產銷售額保持相對保持相對穩定穩定 近年來，公司商品房銷售震蕩向上。2022 年 1-11 月，公司實現商品房銷售額 1024.0億元，同比下滑 0.19%。同期，公司實現商品房銷售面積

53、 328.9 萬平，同比下滑 17.1%。在 2022 年行業普遍大幅波動下，公司銷售額依舊保持相對穩定。我們認為以上表現與公司業務布局和品牌價值息息相關。圖圖16 近年來公司商品房銷售額情況近年來公司商品房銷售額情況-10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 201720182019202020211-11Q2022公司銷售金額（億元，左軸）公司銷售金額同比（%，右軸）資料來源：中指院，海通證券研究所 圖圖17 近年來公司商品房近年來公司商品房銷售面積情況銷售面積情況-40-20 0 20 40 60 80 1

54、00 0 100 200 300 400 500 600 201720182019202020211-11Q2022公司銷售面積（萬平，左軸）公司銷售面積同比（%，右軸）資料來源：中指院，海通證券研究所 公司研究華發股份（600325）15 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 3.3 公司公司 2022 年年前三季度新增土儲主要分布在前三季度新增土儲主要分布在一一二線城市二線城市 2022 年前三季度，公司新增土儲的權益建面的城市分布主要在上海、杭州、成都等地區，其新增土地權益建面分別為 71.59 萬平、25.76 萬平、17.4 萬平，占比分別為 52%、19%、12%。2022 年前

55、三季度，公司新增土儲的權益建面的城市等級分布主要在一二線城市。其中一線城市、二線城市、三四線城市新增土儲的權益建面分別為 71.59 萬平、60.03 萬平、6.92 萬平，占比分別為 52%、43%、5%。圖圖18 公司公司 2022 年前三季度新增土儲城市分布情況年前三季度新增土儲城市分布情況 上海52%杭州19%成都12%珠海9%中山5%武漢3%資料來源：公司關于 2022 年三季度經營情況簡報，海通證券研究所 圖圖19 公司公司 2022 年前三季度新增土儲城市等級年前三季度新增土儲城市等級分布情況分布情況 一線城市52%二線城市43%三四線城市5%資料來源：公司關于 2022 年三季

56、度經營情況簡報，海通證券研究所 2022 年 1-9 月，公司新增土地項目均位于一線城市及強勢二線城市，主要集中在華東地區。2022 年 1-9 月公司新增土地項目共 16 個，其中上海占 8 個，杭州占 3 個。2022年 1-9 月公司新增土地出讓面積為 64.41 萬平，其中上海占比為 57.8%、杭州占比為17.8%、成都占比為 11.3%、珠海占比為 8.0%、中山占比為 3.5%、武漢占比為 1.7%。我們認為公司持續聚焦高能級城市布局、深耕華東地區戰略，優先補充核心城市核心地段土儲，為后續銷售恢復做好充足準備。表表 4 2022 年年 1-9 月公司新增土地項目情況月公司新增土地

57、項目情況 地塊名稱地塊名稱 土地出讓面積（平方米）土地出讓面積（平方米）用地性質用地性質 容積率容積率 公司權益占比公司權益占比 珠海市斗門區湖中路南側 62 畝地塊 41368.82 住宅用地 2.10 50.2%杭州四堡七堡單元 JG1404-47 地塊 49433.00 住宅用地 2.40 10.24%杭州四堡七堡單元 JG1402-22 地塊 40366.00 住宅用地 2.10 9.53%上海市閔行區浦錦街道 MHP0-1302 單元 18-01 地塊 61326.30 住宅用地 1.2 51%上海市閔行區七寶鎮古美北社區 S110501 單元 18-01、22-01 地塊 2627

58、8.10 住宅用地 2.0 49%中山市石岐區 G23-2022-0007 地塊 22328.81 住宅用地 3.1 100%杭州市華豐單元 XC1005-R21-02 地塊 24615.00 住宅用地 2.2 17.63%成都市錦江區三圣街道地塊 72497.60 住宅用地 2.4 24.9%上海市浦東新區唐鎮中心鎮區 PDP0-0405 單元C-01B-09、C-01B-10、C-01B-13 地塊 55089.50 普通商品房、其他商服用地 2.0 100%上海市寶山區顧村 N12-1101 單元 08-04 地塊 57664.20 住宅用地 1.8 100%上海市閔行區浦錦街道 MHP

59、0-1302 單元 15-01 地塊 19673.60 住宅用地 1.2 51%上海市閔行區七寶鎮古美北社區 S110501 單元 19-01、20-01 地塊 28689.40 住宅用地 2.0 100%上海市靜安區中興社區 C070202 單元 321-01、322-09地塊 59804.80 住宅用地、辦公樓用地 2.5-3.0 100%武漢市 P（2022）052 號地塊 10969.75 住宅用地 3.94 70.12%上海市浦東新區周浦中心鎮鎮區七號單元 A1-9、A1-12地塊 64089.00 住宅用地 1.80 42.75%珠海市灣仔街道 A201b0427-1、A201b0

60、427-2 地塊 9954.45 住宅用地 3.88 90%資料來源：公司關于 2022 年三季度經營情況簡報，海通證券研究所 多年來，公司的新增土儲金額/商品房銷售額之比高于行業均值。2022 年 1-10 月，公司新增土地金額 337.5 億元，占公司同期商品房累計銷售額的比為 40.15%，高于同期全國行業均值 5.57%。公司研究華發股份（600325）16 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 圖圖20 公司公司新增土儲金額新增土儲金額/商品房銷售額之比高于行業平均值商品房銷售額之比高于行業平均值 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 100 200 300 40

61、0 500 600 201720182019202020211-10Q2022公司新增土地金額（億元，左軸）公司新增土地金額/商品房銷售額（%，右軸）全國土地成交價款/全國商品房銷售額（%，右軸）資料來源：中指院，海通證券研究所 圖圖21 公司公司新增土儲金額變動新增土儲金額變動-100-50 0 50 100 150 200 250 300 0 100 200 300 400 500 600 201720182019202020211-10Q2022公司新增土地金額（億元，左軸）公司新增土地金額同比（%，右軸）資料來源：中指院，海通證券研究所 4.衍生業務有序發展衍生業務有序發展 4.1 商

62、業運營商業運營 華發商業，作為“一核兩翼”發展戰略中的重要一翼，從無到有，從 1 到 N，從珠海到全國，為高品質消費人群打造極致空間，優悅體驗。2014 年，華發商都盛大開業取得圓滿成功。華發商都的全面開業運營，開創了華發商業地產品牌，極大堅定了公司推進商業地產板塊發展的信心；運營方面，公司成立了商業經營公司，并按業態類別設立了華發商都、華發新天地和華商百貨三家下屬公司，逐步完善整個板塊的營運管理機制，為下一步加快商業地產板塊發展奠定基礎。2015 年，公司商業地產發展再上新臺階。形成華發商都、新天地兩大產品線，華商百貨和閱潮書店兩大自營品牌體系的發展格局，并實現業務互補和板塊聯動，推動公司商

63、業地產發展進入新階段。2021 年，公司商業板塊全國化布局逐漸成型，步入戰略轉型發展新軌道，珠海、太倉、威海、中山、武漢等城市的六大重點項目開業，全面打響華發商業品牌。2022 年上半年，公司商業板塊全國化布局持續推進，已進駐全國 16 個重點城市，旗下項目逾百個。圖圖22 華發商業華發商業“3+3”業務線產品生態體系業務線產品生態體系 資料來源：百度百科，搜狐。騰訊新聞，華發集團官網，海通證券研究所 華發商都華發商都 華發華發新天地新天地 珠海中心珠海中心 華華商百貨商百貨 閱閱潮書店潮書店 華發奧特美華發奧特美 三大主營業務三大主營業務 三大自營業務三大自營業務 公司研究華發股份（6003

64、25）17 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 目前華發商業“3+3”業務線產品生態體系日臻完善，持續打造優質商業配套賦能住宅主業。其中，三大主營業務為：以華發商都為代表的集中式商業線，以華發新天地為代表的社區商業線，以珠海中心為代表的商務辦公線；三大自營業務為：華商百貨、閱 潮書店、華發奧特美。幫助商業板塊快速匹配不同市場需求，積極推進戰略規劃定位及全國布局發展，實現突破。三大主營業務三大主營業務 珠海華發商都總建筑面積 18 萬平，投資達 20 億元，致力打造珠海規模最大、檔次最高、功能最完善的購物中心。華發商都由優生活館（綜合商業區）、名品館（國際奢華主題區）二大主題區域以及大型生態

65、水景休閑廣場組成。匯聚多種業態，包括國際一線品牌旗艦店、巨幕電影、國際高端精品超市、高端餐飲、時尚服飾、數碼產品、兒童樂園、酒窖酒莊、美容 SPA 等元素。融合全球飲食文化與藝術文化精華，集購物、休閑、娛樂、美食為一體，開啟珠海全新時尚 MALL 生活。珠海華發新天地，位于珠?！澳赣H河”前山河畔，整體規劃面積約 4 萬平，以開放性的街區帶來輕松寫意的購物氛圍，導入度假消費模式，引進時尚業態和特色品牌商號，成為融吃、喝、玩、樂、購為一體的標桿性河岸商業街區。珠海中心大廈位于珠海十字門中央商務區，高 330 米，地下高 2 層，地面高 65 層，其中 37 至 65 層是國際白金五星級酒店瑞吉酒店

66、，設有 250 間豪華客房及套房；下部將建成珠海檔次最高的國際標準甲級寫字樓，擁有 270 度全海景的開闊視野。業界認為，珠海中心大廈建成后，極大促進珠海國際宜居城市建設、珠?！叭咭惶亍碑a業發展和橫琴自貿區建設，將推動珠海高端服務業發展。三大自營業務三大自營業務 珠海華商百貨有限公司為華發商業旗下公司，專注自營品牌及代理國內外知名品牌，引領珠海進入精品意識的時尚時代。自營品牌“LA GALLERIA 商都精品薈”是專業經營國際奢侈品牌的買手集合店，作為珠海第一家買手集合店于 2014 年入珠海華發商都。珠海華商百貨有限公司立足珠海，展望全國，繼續致力于開拓與經營更易被中國高端零售市場所接受的

67、品牌，豐富顧客的消費升級。2014 年 5 月 30 日，珠海首家新型復合式書店閱 潮書店正式誕生，它是以“旗艦店+N 個社區店”為模式的文化體驗式書店。同時閱 潮書店也是一個積極探索不同文化領域，呈現以書為載體，融合咖啡、文創精品、文化名家沙龍活動于一體的互動體驗式生活美學空間,以“空間和活動”形成一個關懷城市人文的精神場所。珠海奧特美康體企業管理有限公司是華發股份專門從事會所經營管理的專業公司，以“打造一流健身品牌，實現會所管理輸出”為主要宗旨。4.2 上下游產業鏈上下游產業鏈 公司以住宅產業為中心，順產業鏈上下拓展，形成包含華發文傳、華發優生活長租公寓、華發城市更新、華發設計、華發營銷、

68、華發代理、華實中建、華發園林、華發資管、華宜投資及建研中心等在內的房地產全價值鏈業務，并在各領域精耕細作，成為行業翹楚。華發優生活長租公華發優生活長租公寓寓 華發優生活公司成立于 2018 年，是公司為踐行國企社會責任而打造的長租公寓業務平臺，致力于提升城市租賃生活品質，成為中國品質公寓服務運營商中的領創者。華發優生活依托華發股份地產開發全產業鏈與成熟的運營體系，通過開發建設大型租住社區和升級改造存量物業，為市場持續打造具有華發特色的多元化租住產品，旗下產品線目前有三條。一是針對塔尖商務人士打造的服務式公寓“華府”，二是針對有高品質居家生活需求的金領打造的租住社區“華庭”，三是針對為夢想積極奮

69、斗的都市青年打造的精品公寓“華寓”。公司研究華發股份（600325）18 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 華發設計華發設計 華發設計公司組建于 2004 年，前身是股份公司規劃報建部，2005 年 2 月正式掛牌成立，于 2006 年 6 月獲得建筑設計乙級資質。華發設計公司是珠海市唯一一家兼具建筑、室內、智能化、鋼結構、幕墻等多個甲級資質、園林乙級資質的高水平綜合設計企業。華發設計公司全面開展規劃設計、建筑工程設計、園林景觀工程設計、建筑裝飾工程設計，并具有輕型鋼結構設計、建筑幕墻工程設計、建筑智能化系統設計、照明工程設計和消防設施工程設計等多個專項設計資質，以及提供建設工程總承包業

70、務、項目管理和相關的技術與管理服務。在緊密服務于華發股份公司的房地產開發業務中，積累了豐實的設計經驗并建立起科學的設計管理體系。華發文傳華發文傳 珠海華發文化傳播有限公司成立于 2005年 11月，是珠海規模最大的綜合廣告公司，創作實力及硬件設施在珠海廣告行業中位于領先地位。重點業務為服務房地產上市公司華發股份。華發文傳在品牌咨詢、整合推廣、展示展覽、公關活動、儀式慶典、娛樂演藝、文創 IP 打造、新媒體、戶外媒體運營等領域長期深耕，形成了穩健而富于開拓性的整體業務結。華發中建華發中建 廣東華發中建新科技投資控股有限公司由華發股份、中建三局第一建設工程有限公司、廣東合迪科技股份有限公司三方出資

71、組建。公司正以國家積極倡導的新型建筑產業化為切入點，依托公司大股東華發股份在珠海房地產市場領域的絕對優勢，積極吸收和借鑒股東單位中建三局第一建設工程有限公司在建筑工業化領域取得的技術成就，充分發揮珠海特區在技術研發、人才引進方面的政策優勢，加大對新型建筑產業化關聯領域的投資和并購，豐富和完善公司在新型建筑產業化領域的業務布局，積極培育自身核心優勢，致力于將企業打造成為國內新型建筑產業化領域的標桿性企業。5.公司財務特點分析公司財務特點分析 5.1 近年來公司營收和歸母凈利潤保持正增長，凈利率有所下降近年來公司營收和歸母凈利潤保持正增長，凈利率有所下降 近年來，公司營業總收入和歸母凈利潤保持上行

72、。2022 年前三季度，公司實現營業總收入 328.1 億元，同比增加 14.4%。2022 年前三季度，公司實現歸母凈利潤 21.1 億元，同比增加 2.87%。圖圖23 近年來公司營業總收入情況近年來公司營業總收入情況 0 10 20 30 40 50 60 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 201720182019202020211-3Q2022公司營業總收入（百萬元，左軸）公司營業總收入同比增速（%，右軸）資料來源：Wind，海通證券研究所 圖圖24 近年來公司歸母凈利潤情況近年來公司歸母凈利潤情況 0 5 10 15 20 25 30 35

73、40 45 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 201720182019202020211-3Q2022歸母凈利潤（百萬元，左軸）歸母凈利潤同比增速（%，右軸）資料來源：Wind，海通證券研究所 2022 年上半年，公司房地產業務收入、其他業務收入分別為 239.3 億元、10.7 億 公司研究華發股份（600325）19 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 元，占比分別為 95.7%、4.28%。近年來公司主營業務毛利率和凈利率有所下行。2022 年前三季度，公司銷售毛利率和銷售凈利率分別為 20.9%和 8.21%。圖圖25 2022 年上半年公司主

74、營業務收入構成年上半年公司主營業務收入構成 房地產業,95.72%其他,4.28%資料來源：Wind，海通證券研究所 圖圖26 近年來公司銷售毛利率和銷售凈利率情況近年來公司銷售毛利率和銷售凈利率情況 0 5 10 15 20 25 30 35 201720182019202020211-3Q2022銷售毛利率(%)銷售凈利率(%)資料來源：Wind，海通證券研究所 5.2 公司負債率有所波動，經營性現金流持續為正公司負債率有所波動，經營性現金流持續為正 近年來，公司三項費用率和資產負債率有所波動。2022 年前三季度，公司銷售費用率、管理費用率、財務費用率分別為 2.94%、4.41%、0.

75、7%，三項費用率合計為 8.05%。2022 年三季度末，公司剔除預收款的資產負債率、凈負債率、現金短債比分別為66.3%、79.4%、1.54 倍。圖圖27 近年來公司三項費用率情況近年來公司三項費用率情況 00.511.522.533.544.55201720182019202020211-3Q2022銷售費用率(%)管理費用率(%)財務費用率(%)資料來源：Wind，海通證券研究所 圖圖28 公司負債率基本情況公司負債率基本情況 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 050100150200250300201720182019202020211-3Q2022剔除預收賬款后的資產

76、負債率(%，左軸)凈負債率(%，左軸)現金短債比(倍，右軸)資料來源：Wind、海通證券研究所 近年來，公司短期償債能力和經營活動現金流量良好。2022 年三季度末，公司速動比率為 0.49 倍。同期，公司經營活動產生的現金流量凈額為正，為 215.98 億元。公司研究華發股份（600325）20 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 圖圖29 近年來公司速動比率情況近年來公司速動比率情況 0.0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 201720182019202020213Q2022速動比率（倍）資料來源：Wind、海通證券研究所 圖圖30 近年來公司現金流情況近年來公

77、司現金流情況 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 201720182019202020213Q2022經營活動產生的現金流量凈額（百萬元）資料來源：Wind、海通證券研究所 5.3 公司定增前后的財務狀況變化公司定增前后的財務狀況變化 2022 年 12 月 6 日，公司發布 華發股份 2022 年度非公開發行 A 股股票預案 稱，“本次非公開發行股票數量合計不超過 63500 萬股（含 63500 萬股），擬募集資金總額不超過 600000 萬元，發行對象均以現金認購”。根據公司華發股份 2022 年度非公開發行 A 股股票預案中

78、給出的主要假設，1、假設公司于 2023 年 4 月底完成本次非公開發行；2、假設本次非公開發行股票募集資金總額為 600000 萬元，暫不考慮相關發行費用；本次非公開發行股票數量為 63500 萬股；3、參考公司歸屬于母公司所有者凈利潤增長率最近一年、過去三年平均水平（分別為 10.09%、12.09%），假設未來年度（2022 年度、2023 年度）增長率為 10%；4、參考公司現金分紅占合并報表中歸屬于母公司所有者的凈利潤的比率最近一年、過去三年平均水平（分別為 30.48%、36.00%），假設未來年度現金分紅比率為 30%，并在 6月實施完畢?；谏鲜黾僭O的前提下，本次非公開發行攤薄

79、即期回報對公司主要財務指標的影響測算如下：表表 5 非公開發行攤薄即期回報對公司主要非公開發行攤薄即期回報對公司主要財務財務指標的影響測算指標的影響測算 項目項目 2021 年度年度/2021.12.31 2022 年度年度/2022.12.31 預計預計 2023 年年度度/2023.12.31 本次發行前本次發行前 2023 年度年度/2023.12.31 本次發行后本次發行后 總股本（股）2117161116 2117161116 2117161116 2752161116 歸屬于母公司股東凈利潤（萬元）319474.91 351422.40 386564.64 期初歸屬母公司股東權益（

80、萬元）2098674.61 2081870.39 2335903.38 期末歸屬母公司股東權益（萬元）2081870.39 2335903.38 2617041.30 3217041.30 基本每股收益（元/股）1.34 1.66 1.83 1.52 稀釋每股收益（元/股）1.34 1.66 1.83 1.52 每股凈資產（元/股）8 9.2 10.53 10.28 加權平均凈資產收益率 17.80%19.31%18.51%16.19%全面攤薄凈資產收益率 18.87%18.05%17.35%13.67%資料來源：2022 年 12 月 6 日公司發布華發股份 2022 年度非公開發行 A 股

81、股票預案，海通證券研究所 由上表可知，本次非公開發行完成后，若 2023 年公司凈利潤未能獲得相應幅度的增長，預計短期內公司每股收益、凈資產收益率將可能出現一定程度的下降。此外，假設此次定增將融資 60 億元，截止 2022 年三季度末公司負債總額為 2864.0 公司研究華發股份（600325）21 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 億元，資產總額為 3918.2 億元，由此可知 2022 年三季度末的資產負債率為 73.10%，而定增后的資產負債率將變化為 71.99%。即本次發行有利于改善公司財務結構，提升公司的融資能力。6.公司業績預測和估值建議公司業績預測和估值建議 根據公司房

82、地產項目結轉進度，假設 2022 年-2024 年公司房地產結算項目合計建面分別為 231.9 萬平、259.0 萬平、282.5 萬平，對應房地產結算合計收入分別為 555.0億元、619.8 億元、676.1 億元。表表 6 2022-2024 年公司房地產項目結轉面積和結轉收入預測表年公司房地產項目結轉面積和結轉收入預測表 項目項目 2022 年結算面年結算面積（萬平）積（萬平）2023 年結算面年結算面積（萬平）積（萬平）2024 年結算面年結算面積（萬平）積（萬平）2022 年結算收年結算收入（百萬元）入（百萬元）2023 年結算收年結算收入（百萬元）入（百萬元）2024 年結算收年

83、結算收入（百萬元）入（百萬元）包頭 1.50 1.67 1.82 224.68 250.89 273.70 北京 2.35 2.63 2.86 1411.10 1575.73 1718.98 常熟 2.08 2.33 2.54 312.38 348.82 380.53 成都 2.43 2.72 2.96 486.64 543.42 592.82 大連 9.71 10.85 11.83 1942.77 2169.42 2366.64 鄂州 6.26 6.99 7.62 938.76 1048.29 1143.59 廣州 5.45 6.08 6.64 1906.64 2129.09 2322.64

84、 杭州 3.97 4.44 4.84 1391.03 1553.32 1694.53 江門 6.64 7.41 8.09 996.03 1112.24 1213.35 昆明 4.49 5.01 5.47 673.62 752.21 820.60 南京 5.89 6.57 7.17 2060.60 2301.00 2510.18 南寧 1.95 2.18 2.38 292.84 327.00 356.73 青島 4.11 4.59 5.01 1027.47 1147.34 1251.64 清遠 1.35 1.51 1.65 203.12 226.82 247.44 汕尾 0.24 0.27 0.

85、30 36.70 40.98 44.71 上海 10.65 11.89 12.97 6387.29 7132.48 7780.89 紹興 14.22 15.87 17.32 2132.30 2381.07 2597.53 沈陽 17.14 19.14 20.88 2570.88 2870.82 3131.80 蘇州 4.32 4.83 5.27 1080.86 1206.96 1316.68 太倉 2.80 3.13 3.41 420.03 469.04 511.68 天津 3.10 3.47 3.78 776.08 866.63 945.41 威海 11.43 12.77 13.93 171

86、5.21 1915.32 2089.44 溫州 1.59 1.78 1.94 477.06 532.72 581.15 無錫 8.23 9.19 10.02 1234.11 1378.09 1503.37 武漢 29.34 32.76 35.74 7334.08 8189.72 8934.24 西安 3.31 3.69 4.03 496.19 554.08 604.45 徐州 1.50 1.68 1.83 225.02 251.28 274.12 煙臺 1.54 1.72 1.87 230.51 257.41 280.81 義烏 1.99 2.22 2.42 298.46 333.28 363

87、.58 湛江 6.28 7.01 7.65 941.45 1051.28 1146.85 鄭州 2.88 3.22 3.51 575.88 643.06 701.52 中山 11.81 13.18 14.38 2361.34 2636.83 2876.54 重慶 1.45 1.61 1.76 361.36 403.52 440.20 珠海 39.93 44.59 48.64 11978.12 13375.57 14591.53 合計 231.93 258.98 282.53 55500.62 61975.70 67609.85 資料來源：公司 2021 年年報、海通證券研究所 我們假設 202

88、2 年-2024 年公司其他業務收入增速為 10%。由此，公司預計2022-2024 年公司合計營業收入分別為 584.1 億元、651.7 億元、711.3 億元。公司研究華發股份（600325）22 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 表表 7 2022-2024 年公司各業務收入預測表（百萬元）年公司各業務收入預測表（百萬元）2022E 2023E 2024E 房地產開發收入 55500.62 61975.70 67609.85 其他業務收入 2906.12 3196.74 3516.41 合計 58406.75 65172.43 71126.26 資料來源：Wind，海通證券研究所

89、 綜上，公司預計 2022-2024 年公司將分別實現歸母凈利潤 34.4 億元、37.1 億元、40.3 億元，則公司 2022-2024 年 EPS 分別為 1.63 元、1.75 元、1.91 元。表表 8 2022-2024 年公司盈利預測表（百萬元）年公司盈利預測表（百萬元）項目項目 2019 2020 2021 2022E 2023E 2024E 一、營業總收入 33148.68 51006.30 51240.68 58406.75 65172.43 71126.26 二、營業總成本 29447.79 45212.47 44805.28 52549.58 58871.75 6427

90、9.99 三、營業利潤 4356.33 6357.77 6962.00 6424.49 6935.31 7537.92 加：營業外收支 37.36-105.14-132.91-146.20-160.82-176.90 四、利潤總額 4393.70 6252.63 6829.09 6278.28 6774.48 7361.01 減：所得稅 1079.28 1692.76 2152.44 1977.66 2133.96 2318.72 五、凈利潤 3314.41 4559.87 4676.65 4300.62 4640.52 5042.29 減：少數股東損益 531.59 1657.87 1481

91、.90 860.12 928.10 1008.46 六、歸屬母公司所有者凈利潤 2782.82 2902.00 3194.75 3440.50 3712.42 4033.83 股本（百萬股）2117.22 2117.22 2117.16 2117.16 2117.16 2117.16 每股收益（元/股）1.31 1.37 1.51 1.63 1.75 1.91 注：2019-2024 年全面攤薄每股收益按照公司最新總股本 21.17 億股測算。資料來源：Wind，海通證券研究所 7.公司投資建議公司投資建議 結合以上我們對華發股份的業務梳理、財務分析和盈利預測，我們認為公司有以下幾個投資亮點：

92、房地產開發業務房地產開發業務立足珠海、面向全國。立足珠海、面向全國。公司構建了科學的發展戰略，緊緊圍繞“立足珠海、面向全國”的發展思路，聚焦粵港澳大灣區、長三角區域、京津冀協同發展區域以及長江經濟帶，已經形成了珠海大區、華東大區、華南大區、北方大區及北京區域的“4+1”全國性戰略布局。截至 2021 年年底，公司總土儲面積為 2085.95 萬平，其中珠海區域占比為 12.9%、華東區域占比為 29.5%、華南區域（除珠海）占比為 14.0%、華中區域占比為 26.0%。我們認為，公司從立足珠海到重點布局珠海大區、華東大區、華南大區等銷售強勢的核心區域，使得公司銷售增長更具潛力。積極踐行一核兩

93、翼，發展成為綜合運營商。積極踐行一核兩翼，發展成為綜合運營商。公司踐行“一核兩翼”業務戰略，以住宅業務為核心，持續優化商業地產的核心競爭力，打造標桿商業品牌，成為獨具競爭力的商業地產綜合運營商；并積極向城市更新、設計、營銷、裝配式建筑、長租公寓等業務領域延伸地產業務產業鏈，推動主業轉型升級。目前公司已經形成以住宅為主業，商業運營與上下游產業鏈協同發展的“一核兩翼”格局。背靠集團投控板塊，享融資便利。背靠集團投控板塊，享融資便利。華發投控集團成功晉升 AAA 主體信用評級，成為國內地級市中牌照最齊全的綜合性金融投資平臺之一。通過國際化資本運作和市場化競爭快速成長，構建了以牌照金融業務為核心、以創

94、新金融業務和金融科技業務為支撐的“1+2”業務格局。我們認為，集團投控板塊的發展壯大，使得公司能充分合理地利用關聯方所擁有的資源和業務優勢，拓寬公司融資渠道，優化公司融資條件，進而滿足公司項目開發建設需要，解決公司對資金的需求，促進公司生產經營和業務發展。公司定增公司定增改善公司財務結構和融資能力改善公司財務結構和融資能力。2022 年 12 月 6 日，公司發布關于本次 公司研究華發股份（600325）23 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 非公開發行股票涉及重大關聯交易的公告稱，“本次非公開發行股票數量合計不超過63500 萬股（含 63500 萬股），擬募集資金總額不超過 6000

95、00 萬元，發行對象均以現金認購”。本次定增后預計短期內公司每股收益、凈資產收益率將可能出現一定程度的下降。定增后的資產負債率將由 2022 年三季度末的 73.10%變化為 71.99%。即定增有利于改善公司財務結構和融資能力。充分充分利用市場調整基于，調整土儲結構，布局未來成長。利用市場調整基于，調整土儲結構，布局未來成長。多年來，公司的新增土儲金額/商品房銷售額之比高于行業均值。2022 年 1-10 月，公司新增土地金額 337.5 億元，占公司同期商品房累計銷售額的比為 40.15%，高于同期全國行業均值 5.57%。2022 年1-9 月公司新增土地項目共 16 個，其中上海占 8

96、 個，杭州占 3 個。2022 年 1-9 月公司新增土地出讓面積為 64.41 萬平，其中上海占比為 57.8%、杭州占比為 17.8%、成都占比為 11.3%、珠海占比為 8.0%、中山占比為 3.5%、武漢占比為 1.7%。我們認為公司持續聚焦高能級城市布局、深耕華東地區戰略，優先補充核心城市核心地段土儲，為后續市場銷售恢復做好充足準備。合理價值區間為合理價值區間為 13.04 元元-16.30 元，維持公司元，維持公司“優于大市優于大市”評級。評級。我們預計公司2022-2023 年 EPS 分別為 1.63 元、1.75 元?？紤]到公司國資背景帶來更強融資能力，已經進入規模與增長兼具

97、時期，給予公司 2022 年 8-10 倍的動態 PE，對應合理價值區間為 13.04 元-16.30 元，維持公司“優于大市”評級。表表 9 上市地產公司的估值（收盤價日期為上市地產公司的估值（收盤價日期為 2023.1.11）代碼代碼 上市公司上市公司 22 年年 EPS 預測（元預測（元/股）股）23 年年 EPS 預測（元預測（元/股）股）22 年動態年動態 PE（倍）（倍）23 年動態年動態 PE（倍）（倍）000002.SZ 萬科 A 2.09 2.25 9.09 8.44 001979.SZ 招商蛇口 1.10 1.22 13.26 11.96 均值 11.17 10.20 注：

98、可比公司 EPS 預測來自 Wind 一致預期。資料來源：Wind、海通證券研究所 8.風險提示風險提示 房地產銷售和價格下跌風險；公司多元化業務拓展不順風險等。公司研究華發股份（600325）24 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 財務報表分析和預測財務報表分析和預測 Table_ForecastInfo 主要財務指標主要財務指標 2021 2022E 2023E 2024E 利潤表（百萬元）利潤表（百萬元）2021 2022E 2023E 2024E 每股指標（元）每股指標（元）營業總收入營業總收入 51241 58407 65172 71126 每股收益 1.51 1.63 1.7

99、5 1.91 營業成本 38020 43403 48433 52856 每股凈資產 9.83 10.97 12.20 13.53 毛利率%25.8%25.7%25.7%25.7%每股經營現金流 17.03 17.34 18.91 18.51 營業稅金及附加 3361 4906 5572 6152 每股股利 0.30 0.49 0.53 0.57 營業稅金率%6.6%8.4%8.6%8.7%價值評估（倍）價值評估（倍）營業費用 1582 1694 2151 2347 P/E 6.83 6.34 5.88 5.41 營業費用率%3.1%2.9%3.3%3.3%P/B 1.05 0.94 0.85

100、0.76 管理費用 1527 1752 1955 2134 P/S 0.43 0.37 0.33 0.31 管理費用率%3.0%3.0%3.0%3.0%EV/EBITDA 12.40 8.43 2.69-2.14 EBIT 6670 6564 6964 7530 股息率%2.9%4.7%5.1%5.5%財務費用 235 707 663 684 盈利能力指標（盈利能力指標（%）財務費用率%0.5%1.2%1.0%1.0%毛利率 25.8%25.7%25.7%25.7%資產減值損失-1 0 0 0 凈利潤率 6.2%5.9%5.7%5.7%投資收益 575 642 717 782 凈資產收益率 1

101、5.3%14.8%14.4%14.1%營業利潤營業利潤 6962 6424 6935 7538 資產回報率 0.9%0.9%1.0%1.0%營業外收支-133-146-161-177 投資回報率 2.1%2.2%2.4%2.4%利潤總額利潤總額 6829 6278 6774 7361 盈利增長（盈利增長（%）EBITDA 7006 6587 6997 7562 營業收入增長率 0.5%14.0%11.6%9.1%所得稅 2152 1978 2134 2319 EBIT 增長率 10.1%-1.6%6.1%8.1%有效所得稅率%31.5%31.5%31.5%31.5%凈利潤增長率 10.1%7.

102、7%7.9%8.7%少數股東損益 1482 860 928 1008 償償債能力指標債能力指標 歸屬母公司所有者凈利潤歸屬母公司所有者凈利潤 3195 3440 3712 4034 資產負債率 73.0%72.7%73.0%73.2%流動比率 2.05 1.81 1.72 1.76 速動比率 0.60 0.60 0.71 0.90 資產負債表（百萬元）資產負債表（百萬元）2021 2022E 2023E 2024E 現金比率 0.33 0.37 0.49 0.69 貨幣資金 49994 64838 96535 139491 經營效率指標經營效率指標 應收賬款及應收票據 328 337 338

103、332 應收帳款周轉天數 2.34 2.11 1.89 1.71 存貨 217378 210930 195359 170561 存貨周轉天數 2087 1774 1472 1178 其它流動資產 44987 44965 45070 45076 總資產周轉率 0.14 0.16 0.17 0.18 流動資產合計 312687 321070 337302 355461 固定資產周轉率 18.33 20.86 23.33 25.50 長期股權投資 21475 21475 21475 21475 固定資產 2795 2799 2794 2789 在建工程 246 247 248 249 無形資產 46

104、9 467 465 463 現金流量表（百萬元）現金流量表（百萬元）2021 2022E 2023E 2024E 非流動資產合計 42370 42373 42366 42360 凈利潤 3195 3440 3712 4034 資產總計資產總計 355057 363443 379668 397822 少數股東損益 1482 860 928 1008 短期借款 1030 1000 2000 2000 非現金支出 428 23 33 32 應付票據及應付賬款 32604 33649 33962 32836 非經營收益-309 1782 2198 3002 預收賬款 473 540 602 657 營

105、運資金變動 31265 30609 33164 31118 其它流動負債 118699 141736 159059 166451 經營活動現金流經營活動現金流 36061 36714 40035 39194 流動負債合計 152807 176924 195623 201944 資產-29905-166-180-196 長期借款 77170 62170 60170 62170 投資-11426 0 0 0 其它長期負債 29189 25189 21189 27189 其他-2655 637 712 777 非流動負債合計 106359 87359 81359 89359 投資活動現金流投資活動現

106、金流-43986 472 532 581 負債總計負債總計 259166 264283 276982 291303 債權募資 92782-15030-1000 8000 實收資本 2117 2117 2117 2117 股權募資 33599 0 0 0 歸屬于母公司所有者權益 20819 23227 25826 28649 其他-111354-7312-7869-4819 少數股東權益 75073 75933 76861 77869 融資活動現金流融資活動現金流 15027-22342-8869 3181 負債和所有者權益合計負債和所有者權益合計 355057 363443 379668 39

107、7822 現金凈流量現金凈流量 7106 14844 31697 42956 備注：（1）表中計算估值指標的收盤價日期為 01 月 11 日；（2）以上各表均為簡表 資料來源：公司年報（2021），海通證券研究所 公司研究華發股份（600325）25 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 信息披露信息披露 分析師聲明分析師聲明 Table_Analysts 涂力磊 房地產行業 謝鹽 房地產行業 本人具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格，以勤勉的職業態度，獨立、客觀地出具本報告。本報告所采用的數據和信息均來自市場公開信息，本人不保證該等信息的準確性或完整性。分析邏輯基于作者的職業理解，

108、清晰準確地反映了作者的研究觀點，結論不受任何第三方的授意或影響，特此聲明。分析師負責的股票研究范圍分析師負責的股票研究范圍 Table_Stocks 重點研究上市公司：華潤臵地,光大嘉寶,華僑城 A,保利物業,碧桂園,碧桂園服務,中國國貿,新湖中寶,金科股份,卓越商企服務,建發股份,天健集團,融創服務,萬物云,旭輝控股集團,保利發展,錦和商管,華發股份,金地集團,招商蛇口,龍湖集團,中國海外發展,東方雨虹,美的臵業,遠洋服務,越秀服務,張江高科,萬科 A,中國金茂,華潤萬象生活 投資評級說明投資評級說明 1.投資評級的比較和評級標準：投資評級的比較和評級標準：以報告發布后的 6 個月內的市場表

109、現為比較標準，報告發布日后 6 個月內的公司股價（或行業指數）的漲跌幅相對同期市場基準指數的漲跌幅；2.市場基準指數的比較標準：市場基準指數的比較標準：A 股市場以海通綜指為基準；香港市場以恒生指數為基準；美國市場以標普 500 或納斯達克綜合指數為基準。類類 別別 評評 級級 說說 明明 股票投資評股票投資評級級 優于大市 預期個股相對基準指數漲幅在 10%以上；中性 預期個股相對基準指數漲幅介于-10%與 10%之間；弱于大市 預期個股相對基準指數漲幅低于-10%及以下；無評級 對于個股未來 6 個月市場表現與基準指數相比無明確觀點。行業投資評行業投資評級級 優于大市 預期行業整體回報高于

110、基準指數整體水平 10%以上；中性 預期行業整體回報介于基準指數整體水平-10%與 10%之間；弱于大市 預期行業整體回報低于基準指數整體水平-10%以下。法律聲明法律聲明 。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見并不構成對任何人的投資建議。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。本報告所載的資料、意見及推測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷，本報告所指的證券或投資標的的價格、價值及投資收入可能會波動。在不同時期，本公司可發出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告。市場有風險，投資需謹慎。本報告所載的信息

111、、材料及結論只提供特定客戶作參考，不構成投資建議，也沒有考慮到個別客戶特殊的投資目標、財務狀況或需要?？蛻魬紤]本報告中的任何意見或建議是否符合其特定狀況。在法律許可的情況下，海通證券及其所屬關聯機構可能會持有報告中提到的公司所發行的證券并進行交易，還可能為這些公司提供投資銀行服務或其他服務。本報告僅向特定客戶傳送，未經海通證券研究所書面授權，本研究報告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷貝、復印件或復制品，或再次分發給任何其他人，或以任何侵犯本公司版權的其他方式使用。所有本報告中使用的商標、服務標記及標記均為本公司的商標、服務標記及標記。如欲引用或轉載本文內容，務必聯絡海通證券研究所并

112、獲得許可，并需注明出處為海通證券研究所，且不得對本文進行有悖原意的引用和刪改。根據中國證監會核發的經營證券業務許可，海通證券股份有限公司的經營范圍包括證券投資咨詢業務。公司研究華發股份（600325）26 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 Table_PeopleInfo 海通證券股份有限公司研究所海通證券股份有限公司研究所 路 穎 所長(021)23219403 鄧 勇 副所長(021)23219404 荀玉根 副所長(021)23219658 涂力磊 所長助理(021)23219747 余文心 所長助理(0755)82780398 宏觀經濟研究團隊 梁中華(021)23219820

113、應鎵嫻(021)23219394 李 俊(021)23154149 聯系人 李林芷(021)23219674 王宇晴 侯 歡(021)23154658 金融工程研究團隊 馮佳睿(021)23219732 鄭雅斌(021)23219395 羅 蕾(021)23219984 余浩淼(021)23219883 袁林青(021)23212230 黃雨薇(021)23154387 聯系人 鄭玲玲(021)23154170 曹君豪 021-23219745 張耿宇(021)23212231 金融產品研究團隊 倪韻婷(021)23219419 唐洋運(021)23219004 徐燕紅(021)2321932

114、6 談 鑫(021)23219686 莊梓愷(021)23219370 譚實宏(021)23219445 聯系人 吳其右(021)23154167 滕穎杰(021)23219433 章畫意(021)23154168 陳林文(021)23219068 魏 瑋(021)23219645 江 濤(021)23219819 舒子宸 張 弛(021)23219773 固定收益研究團隊 姜珮珊(021)23154121 王巧喆(021)23154142 聯系人 王冠軍(021)23154116 方欣來 021-23219635 藏 多(021)23212041 孫麗萍(021)23154124 張紫睿 0

115、21-23154484 策略研究團隊 荀玉根(021)23219658 高 上(021)23154132 李 影(021)23154117 鄭子勛(021)23219733 吳信坤 021-23154147 聯系人 余培儀(021)23219400 楊 錦(021)23154504 王正鶴(021)23219812 劉 穎(021)23214131 中小市值團隊 鈕宇鳴(021)23219420 潘瑩練(021)23154122 聯系人 王園沁 02123154123 政策研究團隊 李明亮(021)23219434 吳一萍(021)23219387 朱 蕾(021)23219946 周洪榮(0

116、21)23219953 李姝醒 02163411361 聯系人 紀 堯 石油化工行業 鄧 勇(021)23219404 朱軍軍(021)23154143 胡 歆(021)23154505 聯系人 張海榕(021)23219635 醫藥行業 余文心(0755)82780398 鄭 琴(021)23219808 賀文斌(010)68067998 朱趙明(021)23154120 梁廣楷(010)56760096 聯系人 周 航(021)23219671 彭 娉(010)68067998 孟 陸 86 10 56760096 肖治鍵(021)23219164 汽車行業 王 猛(021)2315401

117、7 房喬華 021-23219807 劉一鳴(021)23154145 公用事業 戴元燦(021)23154146 傅逸帆(021)23154398 吳 杰(021)23154113 聯系人 余玫翰(021)23154141 批發和零售貿易行業 李宏科(021)23154125 高 瑜(021)23219415 汪立亭(021)23219399 聯系人 張冰清 021-23154126 曹蕾娜 互聯網及傳媒 毛云聰(010)58067907 陳星光(021)23219104 孫小雯(021)23154120 聯系人 崔冰睿(021)23219774 康百川(021)23212208 有色金屬行

118、業 陳曉航(021)23154392 甘嘉堯(021)23154394 陳先龍 02123219406 聯系人 張恒浩(021)23219383 房地產行業 涂力磊(021)23219747 謝 鹽(021)23219436 聯系人 曾佳敏(021)23154399 電子行業 李 軒(021)23154652 肖雋翀(021)23154139 華晉書 02123219748 聯系人 文 燦(021)23154401 薛逸民(021)23219963 煤炭行業 李 淼(010)58067998 王 濤(021)23219760 聯系人 朱 彤(021)23212208 電力設備及新能源行業 房

119、青(021)23219692 徐柏喬(021)23219171 吳 杰(021)23154113 聯系人 姚望洲(021)23154184 柳文韜(021)23219389 馬菁菁 公司研究華發股份（600325）27 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 基礎化工行業 劉 威(0755)82764281 張翠翠(021)23214397 孫維容(021)23219431 李 智(021)23219392 聯系人 李 博 計算機行業 鄭宏達(021)23219392 楊 林(021)23154174 于成龍(021)23154174 洪 琳(021)23154137 聯系人 楊 蒙(0755

120、)23617756 楊昊翊 通信行業 余偉民(010)50949926 聯系人 夏 凡(021)23154128 楊彤昕 010-56760095 徐 卓 非銀行金融行業 何 婷(021)23219634 孫 婷(010)50949926 聯系人 曹 錕 010-56760090 任廣博(010)56760090 肖 堯(021)23154171 交通運輸行業 虞 楠(021)23219382 羅月江（010）56760091 陳 宇(021)23219442 紡織服裝行業 梁 希(021)23219407 盛 開(021)23154510 聯系人 王天璐(021)23219405 建筑建材行

121、業 馮晨陽(021)23212081 潘瑩練(021)23154122 申 浩(021)23154114 顏慧菁 機械行業 趙玥煒(021)23219814 趙靖博(021)23154119 聯系人 劉綺雯(021)23154659 鋼鐵行業 劉彥奇(021)23219391 建筑工程行業 張欣劼 18515295560 聯系人 曹有成 18901961523 郭好格 13718567611 農林牧漁行業 聯系人 鞏 健 食品飲料行業 顏慧菁 張宇軒(021)23154172 程碧升(021)23154171 聯系人 張嘉穎(021)23154019 軍工行業 張恒晅 聯系人 劉硯菲 021-

122、2321-4129 胡舜杰(021)23154483 銀行行業 林加力(021)23154395 聯系人 董棟梁(021)23219356 徐凝碧(021)23154134 社會服務行業 汪立亭(021)23219399 許櫻之(755)82900465 聯系人 毛弘毅(021)23219583 王祎婕(021)23219768 家電行業 陳子儀(021)23219244 李 陽(021)23154382 朱默辰(021)23154383 劉 璐(021)23214390 造紙輕工行業 郭慶龍 聯系人 王文杰 高翩然 呂科佳 研究所銷售團隊研究所銷售團隊 深廣地區銷售團隊 伏財勇(0755)2

123、3607963 蔡鐵清(0755)82775962 辜麗娟(0755)83253022 劉晶晶(0755)83255933 饒 偉(0755)82775282 歐陽夢楚(0755)23617160 鞏柏含 滕雪竹 0755 23963569 張馨尹 0755-25597716 上海地區銷售團隊 胡雪梅(021)23219385 黃 誠(021)23219397 季唯佳(021)23219384 黃 毓(021)23219410 李 寅 021-23219691 胡宇欣(021)23154192 馬曉男 邵亞杰 23214650 楊祎昕(021)23212268 毛文英(021)23219373 譚德康 王祎寧(021)23219281 張歆鈺 周之斌 北京地區銷售團隊 殷怡琦(010)58067988 董曉梅 郭 楠 010-5806 7936 楊羽莎(010)58067977 張麗萱(010)58067931 郭金垚(010)58067851 張鈞博 高 瑞 上官靈芝 姚 坦 公司研究華發股份（600325）28 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 海通證券股份有限公司研究所 地址：上海市黃浦區廣東路 689 號海通證券大廈 9 樓 電話：（021）23219000 傳真：（021）23219392 網址：