房地產行業城市草根調研系列報告之十二：東莞篇來訪上升尚未走出觀望-230206（10頁）.pdf

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1、 城市草根調研系列報告之十二：東莞篇 來訪上升，尚未走出觀望 行業動態跟蹤報告 請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。行業報告 房地產 2023 年 02 月 06 日 強于大市（維持）強于大市（維持）行情走勢圖行情走勢圖 相關研究報告相關研究報告 【平安證券】行業點評*房地產*銷售投資仍然承壓，竣工有所改善*強于大市 20230118【平安證券】行業點評*房地產*首套房貸款利率動態調整，因城施策穩定樓市*強于大市 20230105【平安證券】行業年度策略報告*房地產*政策錨定格局，鉛華洗盡見金*強于大市 2022120

2、7 證券分析師證券分析師 楊侃楊侃 投資咨詢資格編號 S1060514080002 BQV514 YANGKAN 鄭茜文鄭茜文 投資咨詢資格編號 S1060520090003 ZHENGXIWEN 平安觀點：成交延續低迷，出清周期拉長：成交延續低迷，出清周期拉長：2022 年東莞樓市延續21 年以來下行壓力，盡管限購、限售、限貸等多層面政策逐步放松，但受宏觀環境、疫情反復等因素影響，觀望情緒仍舊濃厚，全年開盤當天去化率 33%，較 2021 年回落 32 個百分點。2022 年全市商品住宅成交2.7 萬套、成交面積 314 萬平米，同比分別下降 35.4%、34.3%；全年因高價項目帶動，成交

3、價格29075元/平米，同比上漲 5.5%，但漲幅較 2021 年收窄8.4 個百分點。2023 年1 月東莞成交維持低位，全市成交 1771 套、成交面積 19.4 萬平米，同比分別下降 5.7%、8.9%。2022 年以來東莞商品住宅可售規模、出清周期延續上行，至 2023 年 1 月出清周期達 16.9 個月。以價換量普遍存在，購房以本地自住為主：以價換量普遍存在，購房以本地自住為主：據克而瑞統計，2022 年東莞特價房促銷頻出，低至 9 折甚至 75 折。此次調研項目亦普遍打折，基本為大個位數折扣，部分折扣較開盤略有回收，整體看以價換量仍舊存在，開發商市場預期仍相對謹慎。2022 年1

4、2 月東莞全面取消限購后未見大規模外地購房客戶涌入，與市場整體疲軟、周邊高能級城市房價同樣承壓、外地購房性價比降低等因素相關。購房需求以本地自住為主，購房客群多為小企業主、上班族等，首付比例大多 2、3 成，自住需求下項目品質、性價比等要求更高。到訪改善但轉化有限，周邊高能級城市修復或為關鍵催化：到訪改善但轉化有限，周邊高能級城市修復或為關鍵催化：調研項目反饋節后案場日到訪量升至 10 余組，但轉化率有限，成交轉化仍需時間。當前交付問題并非東莞市場擔憂重點，更多仍在收入及房價預期。展望 2023年，除政策支持、經濟修復等因素外，東莞城區及松山湖等核心區域供應量相對增多，優質地段項目入市亦有望對

5、市場情緒形成支撐，關注 3-4 月小陽春及二季度樓市修復情況，其中東莞周邊高能級城市修復或為信心重塑重要催化。投資建議：投資建議：當前市場關注點已由前期政策催化轉化為需要基本面說話階段，近期板塊表現相對低迷亦反映市場對樓市基本面分歧。我們認為盡管政策效果顯現、房價及收入預期修復需要時間，但整體趨勢向好，東莞樓市節后來訪上升亦反映客戶預期逐步扭轉。我們判斷隨著后續政策持續發力，疊加經濟大環境逐步復蘇，二季度銷售有望逐步企穩，短期建議逢低積極布局積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企保利發展、招商蛇口、中國海外發展、濱江集團、萬科 A、金地集團等。同時建議關注物業管理企業及產業鏈機會，如

6、碧桂園服務、新城悅服務、招商積余、保利物業、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅朗五金等。風險提示：風險提示：1）政策改善及時性低于預期風險；2）個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險；3）房地產行業短期波動超出預期風險。證券研究報告 請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。房地產行業動態跟蹤報告 2/10 正文目錄正文目錄 一、成交延續低迷，出清周期拉長一、成交延續低迷，出清周期拉長.4 二、以價換量普遍存在，購房以本地自住為主二、以價換量普遍存在，購房以本地自住為主.5 三、到訪改善但轉化有限，周邊高能級城市修復或為

7、關鍵催化三、到訪改善但轉化有限，周邊高能級城市修復或為關鍵催化.8 四、投資建議四、投資建議.9 五、風險提示五、風險提示.9 YUjYqVjXpYaXyQuM6McMaQsQnNmOsRkPqQpNkPrRrO6MoPmMMYtQvNwMmQuN 請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。房地產行業動態跟蹤報告 3/10 圖表圖表目錄目錄 圖表 1 2020 年至 2023 年 1 月東莞商品住宅成交情況.4 圖表 2 2020 年至 2023 年 1 月東莞商品住宅成交價格.4 圖表 3 2021 年至 2023 年 1

8、 月東莞商品住宅可售情況.4 圖表 4 2021 年至 2023 年 1 月東莞商品住宅出清周期.4 圖表 5 2022 年東莞二手房成交情況.5 圖表 6 2022 年東莞二手房價格走勢.5 圖表 7 東莞 2020-2022 年開盤去化情況.5 圖表 8 2022 年東莞月度開盤去化表現.5 圖表 9 一灣云璟售樓處.6 圖表 10 虎門和府售樓處.6 圖表 11 南部灣萬科城 5 期售樓處.6 圖表 12 南部灣萬科城 5 期元宵節特價房.6 圖表 13 2022 年東莞兩次調整限購政策.6 圖表 14 深圳、廣州商品住宅成交價格同樣承壓.7 圖表 15 深圳、東莞調研項目價格對比.7

9、圖表 16 南部灣萬科城 5 期銷售情況.7 圖表 17 南部灣萬科城 5 期項目情況.7 圖表 18 東莞某項目工作日售樓處情況.8 圖表 19 2023 年東莞待入市新盤情況.8 請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。房地產行業動態跟蹤報告 4/10 一、一、成交延續低迷，出清周期拉長成交延續低迷，出清周期拉長 2022 年東莞樓市延續 21 年以來下行壓力，盡管限購、限售、限貸等多層面政策逐步放松，但受宏觀環境、疫情反復等因素影響，觀望情緒仍舊濃厚。2022 年全市商品住宅成交 2.7 萬套、成交面積 314 萬平

10、米，同比分別下降 35.4%、34.3%；全年因高價項目帶動，成交價格 29075 元/平米，同比上漲 5.5%，但漲幅較 2021 年收窄 8.4 個百分點。2023 年 1 月東莞成交仍維持低位，全市成交 1771 套、成交面積 19.4 萬平米，同比分別下降 5.7%、8.9%；成交價格 31629 元/平米，同比上漲 12.5%。2022 年以來東莞商品住宅可售規模、出清周期延續上行，至 2023 年 1 月出清周期達 16.9 個月。圖表圖表1 2020 年至年至 2023 年年 1 月東莞商品住宅成交情況月東莞商品住宅成交情況 圖表圖表2 2020 年至年至 2023 年年 1 月

11、東莞商品住宅成交價格月東莞商品住宅成交價格 資料來源：中指，平安證券研究所 資料來源：中指，平安證券研究所 圖表圖表3 2021 年至年至 2023 年年 1 月東莞商品住宅可售情況月東莞商品住宅可售情況 圖表圖表4 2021 年至年至 2023 年年 1 月東莞商品住宅出清周期月東莞商品住宅出清周期 資料來源：中指，平安證券研究所 資料來源：中指，平安證券研究所 2022 年東莞二手房同樣延續前期承壓狀態，隨著二手房增值稅免征年限 5 年改 2 年、限購松綁、二手房實行帶押過戶等，下半年二手房交易活躍度有所提升。全年二手房成交價格緩慢震蕩上行，與次新房集中入市、主城及環松山湖片區等高價區域二

12、手房成交放量等因素相關。02040608010012001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,0002020年1月2020年4月2020年7月2020年10月2021年1月2021年4月2021年7月2021年10月2022年1月2022年4月2022年7月2022年10月2023年1月萬平米套成交套數成交面積（右軸）05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,0002020年1月2020年4月2020年7月2020年10月2021年1月2021年4月2021年7月2021年10月2022年1月2022

13、年4月2022年7月2022年10月2023年1月元/平米成交價格05010015020025030035040045050005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0002021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月2023年1月萬平米套可售套數可售面積（右軸）024681012141618202021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月

14、2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月2023年1月月出清周期 請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。房地產行業動態跟蹤報告 5/10 圖表圖表5 2022 年東莞二手房成交情況年東莞二手房成交情況 圖表圖表6 2022 年東莞二手房價格走勢年東莞二手房價格走勢 資料來源：中指，平安證券研究所 資料來源：中指，平安證券研究所 開盤去化方面，根據克而瑞統計，2022 年東莞新入市項目開盤去化多處于低位，全年開盤當天去化率 33%，較 2021 年回落 32 個百分點，反映較為低迷市場情緒。圖表圖表7 東

15、莞東莞 2020-2022 年開盤去化情況年開盤去化情況 圖表圖表8 2022 年東莞月度開盤去化表現年東莞月度開盤去化表現 資料來源：易居企業集團克而瑞，平安證券研究所 資料來源：易居企業集團克而瑞，平安證券研究所 二、二、以價換量普遍存在，購房以本地自住為主以價換量普遍存在，購房以本地自住為主 草根調研方面，我們現場考察了長安鎮濱海新區一灣云璟、虎門鎮南部灣萬科城 5 期、虎門和府等項目。一灣云璟 2022 年10-12 月批準上市 556 套、累計成交 246 套，南部灣萬科城 5 期 2022 年 11 月批準上市 402 套、累計成交 221 套，虎門和府 2022 年批準上市 15

16、6 套、累計成交 10 套，各項目完全去化仍需一定時間。一灣云璟銷售均價 40000 元/平米，開盤折扣92 折，當前折扣 95 折；南部灣萬科城 5 期銷售均價 30500 元/平米，開盤折扣 92 折，當前折扣回收 2-3 個點，但仍存在讓步近十個點折扣的特價房；虎門和府銷售均價 37000 元/平米，當前最大折扣約 92 折。根據克而瑞統計，2022 年東莞特價房促銷頻出，低至 9 折甚至 75 折。結合調研情況，東莞打折銷售、以價換量仍舊存在，開發商當前市場預期仍相對謹慎。0510152025303505001,0001,5002,0002,5003,0003,5002022年1月20

17、22年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月萬平米套成交套數成交面積（右軸）05,00010,00015,00020,00025,0002022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月元/平米成交價格79%65%33%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%202020212022開盤當天去化率0%10%20%30%40%50%60%70%8

18、0%90%100%2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月開盤當天去化率 請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。房地產行業動態跟蹤報告 6/10 圖表圖表9 一灣云一灣云璟璟售樓處售樓處 圖表圖表10 虎門和府售樓處虎門和府售樓處 資料來源：現場拍攝，平安證券研究所 資料來源：現場拍攝，平安證券研究所 圖表圖表11 南部灣萬科城南部灣萬科城 5期售樓處期售樓處 圖表圖表12 南部灣萬科城南

19、部灣萬科城 5期元宵節特價房期元宵節特價房 資料來源：現場拍攝，平安證券研究所 資料來源：現場拍攝，平安證券研究所 2022 年 7 月、12 月東莞先后發文放松 28 個街鎮、城區及松山湖限購，當前東莞全市新房、二手房全面取消限購。但我們調研了解到，限購放開后東莞并未大規模涌現外地購房客，購房仍以本地需求為主，究其原因：1）市場整體疲軟，購房觀望情緒濃厚；2）東莞周邊高能級城市（如深圳、廣州）房價同樣承壓，東莞熱點片區房價已逼近甚至超過周邊高能級城市部分非核心區房價，外地購房性價比降低。圖表圖表13 2022 年東莞兩次調整限購政策年東莞兩次調整限購政策 時間時間 政策政策 主要主要內容內容

20、 2022 年 7 月4 日 關于加強分類指導優化住房限購政策的通知（東建20227 號）住房限購區域調整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、住房限購區域調整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區。松山湖高新技術產業開發區。本市戶籍居民家庭在限購區域內擁有 2 套及以上住房的，暫停向其銷售限購區域內新建商品住房，非本市戶籍居民家庭在限購區域內擁有 2套及以上住房的，暫停向其銷售限購區域內商品住房（含新建商品住房和二手住房）。除限購區域外，其他區域暫停實行住房限購政策。除限購區域外，其他區域暫停實行住房限購政策。2022 年 12月 26 日 關于進一步優化房地

21、產調控政策的通知（東建房202223 號）莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區業開發區新建商品住房和二手商品住房，須自商品房買賣合同（或房地產買賣合同）網簽備案之日起滿 3 年或取得不動產權證滿 2年方可上市交易，上述區域暫停實行商品住房限購政策暫停實行商品住房限購政策。其他區域新建商品住房須自商品房買賣合同網簽備案之日起滿 3 年方可上市交易，二手商品住房暫停實行限售政策。資料來源：政府網站，平安證券研究所 請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的

22、聲明內容。房地產行業動態跟蹤報告 7/10 圖表圖表14 深圳、廣州商品住宅成交價格同樣承壓深圳、廣州商品住宅成交價格同樣承壓 圖表圖表15 深圳、東莞調研項目價格對比深圳、東莞調研項目價格對比 城市城市 項目項目 區域區域 均價均價 深圳 卓越和奕府 龍華區 6.55 萬元/平米 華僑城四海華亭龍勝云坊 龍華區 6.46 萬元/平米（折后 5.66 萬元/平米）東莞 一灣云璟 濱海新區 4 萬元/平米 虎門和府 虎門鎮 3.7 萬元/平米 資料來源：中指，平安證券研究所 資料來源：房天下，平安證券研究所 購房仍以本地自住為主，多為小企業主、上班族等，首付比例大多購房仍以本地自住為主，多為小企

23、業主、上班族等，首付比例大多 2、3成，較少高比例首付或全款。成，較少高比例首付或全款。自住需求下項目品質、性價比要求更高。如虎門銷售較好項目南部灣萬科城 5 期，該項目為虎門南部灣萬科城（東莞萬科打造的萬人社區）一部分，分享萬科城成熟配套，包括虎門萬科里等商業資源、周邊豐富的教育資源以及虎門公園等舒適自然資源，同時項目毗鄰 3 條高速、1 條城軌、3 條城市干道，交通便捷，另外項目 3 房戶型對比萬科城前幾期二手房掛牌均價小幅倒掛，項目整體性價比較高。據案場銷售反饋，低總價的 3 房戶型去化相對更好。圖表圖表16 南部灣萬科城南部灣萬科城 5期銷售情況期銷售情況 圖表圖表17 南部灣萬科城南

24、部灣萬科城 5期項目情況期項目情況 具體信息具體信息 項目定位 東莞濱海灣片區百萬方成熟宜居大城 項目地址 虎門南部灣金寧路 容積率 2.2 綠化率 30%車位比 1:1.15 主力產品 88-120-143 平米 3-4 房 商業配套 虎門萬科里、社區商業街等 教育資源 31 所學校環繞 交通資源 3 高速：毗鄰京港澳高速、莞佛高速、沿江高速，串聯珠三角城市；1 城軌：穗深城際軌道（虎門東站），往南 3 站到深圳，7 站到前海（規劃中）；3 城市干道：濱海大道、虎門大道、金寧路 自然資源 直線距離約 3公里內，虎門公園、麒麟公園、寧馨公園、銅古山公園、居岐公園等多公園環繞 項目均價 3050

25、0 元/平米（折后三房 2.7-3.1 萬元/平米、四房 3.1-3.4 萬元/平米）周邊二手均價 30115 元/平米 資料來源：現場拍攝，平安證券研究所 資料來源：房天下，平安證券研究所 10,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,0002021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月2023年1月元/平米深圳商品住宅成交價格東莞商品住宅成交價格廣州商品住宅成交價格 請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經

26、許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。房地產行業動態跟蹤報告 8/10 三、三、到訪改善但轉化有限，周邊高能級城市修復或為關鍵催化到訪改善但轉化有限，周邊高能級城市修復或為關鍵催化 現場調研了解到，長安鎮濱海新區一灣云璟工作日案場到訪客戶 10-15 組；虎門和府反饋節后看房量有所增加，日到訪客戶約 10 余組。整體看節后新房案場到訪量有所改善，與貝殼統計二手房帶看量提升相印證，但轉化率有限，成交轉化仍需時間。當前于東莞市場而言，交付問題并非市場擔憂重點，更多仍在收入及房價預期。展望 2023 年，除政策支持、經濟修復等因素外，東莞城區及松山湖等核心區域供應量相對

27、增多，優質地段項目入市亦有望對市場情緒形成支撐，關注 3-4 月小陽春及二季度樓市修復情況，其中東莞周邊高能級城市修復或為信心重塑重要催化。圖表圖表18 東莞某項目工作日售樓處情況東莞某項目工作日售樓處情況 資料來源：現場拍攝，平安證券研究所 圖表圖表19 2023 年東莞待入市新盤情況年東莞待入市新盤情況 資料來源：易居企業集團克而瑞，平安證券研究所 注：包含待售、在建、待建全新盤 請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。房地產行業動態跟蹤報告 9/10 四、四、投資建議投資建議 當前市場關注點已由前期政策催化轉化為需要

28、基本面說話階段，近期板塊表現相對低迷亦反映市場對樓市基本面分歧。我們認為盡管政策效果顯現、房價及收入預期修復需要時間，但整體趨勢向好，東莞樓市節后來訪上升亦反映客戶預期逐步扭轉。我們判斷隨著后續政策持續發力，疊加經濟大環境逐步復蘇，二季度銷售有望逐步企穩，短期建議逢低積極布局積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企保利發展、招商蛇口、中國海外發展、濱江集團、萬科 A、金地集團等。同時建議關注物業管理企業及產業鏈機會，如碧桂園服務、新城悅服務、招商積余、保利物業、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅朗五金等。五、五、風險提示風險提示 1）政策改善及時性低于預期風險：政策改善及時性低于預期將導

29、致樓市調整幅度擴大、調整時間拉長，對行業發展產生負面影響；2）個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險：當前行業發展壓力、房企資金風險仍存，若政策發力效果不及預期，資金壓力較高企業仍可能出現債務違約/展期情形；3）房地產行業短期波動超出預期風險：若地市持續遇冷，多數房企新增土儲規模不足，將對后續貨量供應產生負面影響，進而影響行業銷售、投資、開工、竣工等。平安證券研究所投資評級：平安證券研究所投資評級：股票投資評級:強烈推薦（預計 6 個月內，股價表現強于市場表現 20%以上）推 薦（預計 6 個月內，股價表現強于市場表現 10%至 20%之間）中 性（預計 6 個月內，股價表現相對市場表現

30、在10%之間）回 避（預計 6 個月內，股價表現弱于市場表現 10%以上）行業投資評級:強于大市（預計 6 個月內，行業指數表現強于市場表現 5%以上）中 性（預計 6 個月內，行業指數表現相對市場表現在5%之間）弱于大市（預計 6 個月內，行業指數表現弱于市場表現 5%以上）公司聲明及風險提示：負責撰寫此報告的分析師（一人或多人）就本研究報告確認：本人具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格。平安證券股份有限公司具備證券投資咨詢業務資格。本公司研究報告是針對與公司簽署服務協議的簽約客戶的專屬研究產品，為該類客戶進行投資決策時提供輔助和參考，雙方對權利與義務均有嚴格約定。本公司研究報告僅提

31、供給上述特定客戶，并不面向公眾發布。未經書面授權刊載或者轉發的，本公司將采取維權措施追究其侵權責任。證券市場是一個風險無時不在的市場。您在進行證券交易時存在贏利的可能，也存在虧損的風險。請您務必對此有清醒的認識，認真考慮是否進行證券交易。市場有風險，投資需謹慎。免責條款：此報告旨為發給平安證券股份有限公司（以下簡稱“平安證券”）的特定客戶及其他專業人士。未經平安證券事先書面明文批準，不得更改或以任何方式傳送、復印或派發此報告的材料、內容及其復印本予任何其他人。此報告所載資料的來源及觀點的出處皆被平安證券認為可靠，但平安證券不能擔保其準確性或完整性，報告中的信息或所表達觀點不構成所述證券買賣的出

32、價或詢價，報告內容僅供參考。平安證券不對因使用此報告的材料而引致的損失而負上任何責任，除非法律法規有明確規定?？蛻舨⒉荒軆H依靠此報告而取代行使獨立判斷。平安證券可發出其它與本報告所載資料不一致及有不同結論的報告。本報告及該等報告反映編寫分析員的不同設想、見解及分析方法。報告所載資料、意見及推測僅反映分析員于發出此報告日期當日的判斷，可隨時更改。此報告所指的證券價格、價值及收入可跌可升。為免生疑問，此報告所載觀點并不代表平安證券的立場。平安證券在法律許可的情況下可能參與此報告所提及的發行商的投資銀行業務或投資其發行的證券。平安證券股份有限公司 2023 版權所有。保留一切權利。平安證券研究所 電話：4008866338 深圳深圳 上海上海 北京北京 深圳市福田區益田路 5023 號平安金融中心 B 座 25 層 郵編：518033 上海市陸家嘴環路 1333 號平安金融大廈 26 樓 郵編：200120 傳真：（021）33830395 北京市西城區金融大街甲 9 號金融街中心北樓 16 層 郵編：100033