房地產行業深度研究報告：核心20城探究之武漢地產過去先行產業未來兌現-230307（40頁）.pdf

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1、 證 券 研 究 報證 券 研 究 報 告告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 未經許可，禁止轉載未經許可，禁止轉載 行業研究行業研究 房地產房地產 2023 年年 03 月月 07 日日 房地產行業深度研究報告 推薦推薦（維持）（維持）地產過去先行，產業未來兌現地產過去先行，產業未來兌現 核心核心 20 城城探究探究之之武漢武漢 武漢武漢經濟發展經濟發展動能換擋為服務業動能換擋為服務業，新一輪制造業，新一輪制造業發展發展暫暫處于處于相對相對落后地位落后地位。1）武漢作為湖北信息節點城市，對其他地級市有明顯人口吸附，在發展生產性服務業上具備先天優勢，也

2、承接省內重要產業轉移，人均 GDP 在中西部城市排首位，GDP 規模僅次于重慶、成都。2）武漢在新興制造業發展中處于相對落后地位，工業增加值全國排第 16，經濟發展動能由第二產業換擋為第三產業，目前 GDP 中第三產業占比已達 62%，其中房地產業、金融業保持高速增長。常住人口增長來源于對周邊地級市天然吸附及產業帶動，過去 6 年武漢常住人口增量 304 萬人，落后于成都、西安。3）新一輪制造業轉型升級中，武漢工業產值增速及從業人口增長暫落后于可比城市，反映了新一輪制造業升級中的隱憂。武漢工業細分項中，光電子信息產業已形成龍頭企業聚集效應，為未來主要武漢工業細分項中，光電子信息產業已形成龍頭企

3、業聚集效應，為未來主要增長點，汽車向新能源轉型升級緩慢，生物醫藥仍在培育階段，增長點，汽車向新能源轉型升級緩慢，生物醫藥仍在培育階段，政府債務負政府債務負擔較擔較重重，需提升產業發展效率而非依賴土地財政需提升產業發展效率而非依賴土地財政。1）電子信息產業占武漢高新技術產業增加值的 23%，近 3 年復合增速達 13%，在光通信、激光、芯片、面板等領域已引入相應的龍頭企業，部分細分領域如光纖光纜、激光器、半導體器件在全國領先，已成長為國產替代基石。2）汽車行業在新一輪競爭中，著重依賴本地車企新能源轉型，新能源龍頭車企的引入落后于長三角，汽車產量占比連年下降至 5%，且新能源汽車產量占比落后于全國

4、平均水平。3）近年來生物醫藥、新材料復合增速低于 10%，規模仍處于培育階段，缺乏龍頭企業帶動效應。4）武漢稅收規模雖然領先于中西部主要城市，但整體債務負擔較重，過去政府對土地財政仍較強依賴，未來需提升產業發展的效率。2022 年年武漢武漢商品住宅銷售下跌商品住宅銷售下跌 45%，政策聚焦有效區域下銷售出現復蘇趨勢，政策聚焦有效區域下銷售出現復蘇趨勢，未來未來新房銷售新房銷售預計預計將向將向 1800 萬方需求中樞萬方需求中樞回歸回歸。1）本輪市場下行周期中武漢商品住宅成交面積下降 45%至 1093 萬方，大于全國平均跌幅，核心區域如東湖高新區存在顯著超跌。2022 年武漢持續出臺限購、限貸

5、寬松政策，到年底政策才真正聚焦有效區域，如限購范圍縮小至二環內，12 月銷售明顯好轉，2023 年初寬松持續加碼，如增加限購區 1 套購房資格，降低外地戶籍購房門檻等，疊加疫情好轉及居民預期復蘇，銷售回暖勢頭延續，2023 年 2 月商品住宅銷售面積顯著復蘇。2）即使在新一輪制造業轉型中整體暫時落后，良好的光電子信息產業基礎將使武漢在省內及中西部城市群中保持一定優勢，預計武漢常住人口穩定在 1400 萬左右，商品住宅需求中樞仍有 1800 萬方。3）近年來武漢房地產發展領先于產業和人口兌現，土地超供導致新房庫存處于高位，城市去化周期為 20 個月，但產業仍有較大增長潛力，未來將吸附人口，逐漸消

6、化城市庫存。武漢產業向四大副城外溢，光谷副城及車谷副城已聚集眾多高新技術企業，將有望率先兌現預期。地方國資已占據武漢市場主力地方國資已占據武漢市場主力，品牌國央企在武漢謹慎布局。品牌國央企在武漢謹慎布局。1）以武漢城建為代表的地方國企銷售逆勢增長，權益銷售前十中地方國資占比達 52%，且2022 年拿地規模具有優勢，預計未來市占率將進一步提升。2）品牌房企保利在武漢土儲規模較大，核心區域土儲占比達 69%，在市場回暖中將率先受益，而綠地、招商蛇口遠城區土儲如黃陂、漢南區占比約 74%，低質量土儲可能影響未來去化。3）2022 年武漢供地量少質優，宅地成交面積同比下降 59%，但中心城區占比提高

7、至 80%，優質供應并未吸引品牌房企大力投資，僅凱德、中交地產拿地權益金額入圍前十。4）預計 2023 年武漢樓市將迎來小幅度超跌反彈，建議關注深耕武漢核心區的房企，如保利發展、華潤置地、華發股份等。風險提示風險提示：微觀傳導機制失靈，仍無法有效終結房企縮表。證券分析師：單戈證券分析師：單戈 郵箱： 執業編號：S0360522110001 行業基本數據行業基本數據 占比%股票家數(只)119 0.02 總市值(億元)16,356.15 1.71 流通市值(億元)15,567.27 2.14 相對指數表現相對指數表現%1M 6M 12M 絕對表現-0.5%0.3%-5.1%相對表現-0.2%-2

8、.3%4.2%相關研究報相關研究報告告 房地產行業重大事項點評：銷售超預期，看國央企估值再修復 2023-03-01 房地產行業跟蹤報告：核心 20 城政策放松知多少 2023-02-25 房地產行業重大事項點評：高能級城市復蘇開啟，重視左側布局機會 2023-02-22 -22%-10%2%14%22/0322/0522/0722/1022/1223/022022-03-042023-03-03房地產滬深300華創證券研究華創證券研究所所 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 未經許可，禁止轉載未經許可，禁止

9、轉載 投資投資主題主題 報告亮點報告亮點 武漢經濟發展由工業驅動換擋為服務業驅動，湖北信息節點城市帶動武漢經濟發展由工業驅動換擋為服務業驅動，湖北信息節點城市帶動第三產第三產業業發展及人口集聚發展及人口集聚，但制造業競爭力，但制造業競爭力趨弱趨弱導致發展現隱憂導致發展現隱憂。武漢過去憑借長江水道低成本連接長三角的區位優勢，長江中游城市群信息節點城市定位，一直是中部地區中心城市，也是國資聚集的重地，在資本驅動經濟發展時代成為老工業重鎮之一，近年來良好的科創環境帶動武漢制造業動能換擋。由于武漢在吸附其他地級市人口、發展生產性服務業上具備節點城市優勢，近年來經濟增長由工業驅動換擋為服務業驅動。但換擋

10、過程中，武漢增速暫時落后于中西部其他競爭城市，主要是制造業競爭力趨弱，在新發展階段呈現一定隱憂。武漢汽車產業轉型落后，生物醫藥仍在培育階段，光電子信息產業仍為未來武漢汽車產業轉型落后，生物醫藥仍在培育階段，光電子信息產業仍為未來主要增長點主要增長點。在新一輪競爭中，武漢較強依賴本土車企新能源轉型，對于龍頭新能源車企引入力度低于其他城市，汽車產量連年下降，新能源汽車產量占比不及全國平均。但光電子信息產業已形成龍頭企業集聚效應，在光通信、激光、芯片、面板顯示等領域全國領先，仍為未來主要增長點。過去武漢房地產發展領先于產業及人口兌現，未來過去武漢房地產發展領先于產業及人口兌現，未來需提升產業發展效率

11、而非需提升產業發展效率而非依賴土地財政依賴土地財政。過去武漢存在土地超供、賣地謀發展情況，給城市帶來較大商品房庫存量，未來需提升產業發展效率，利用好眾多科研院校、研究所等創新要素加快產業轉型，中期逐漸消化城市庫存。2022 年年武漢武漢新房銷售面積下降新房銷售面積下降 45%至至 1093 萬方萬方，部分區域存在顯著超跌，部分區域存在顯著超跌，預計預計未來將向未來將向 1800 萬方需求中樞靠攏。萬方需求中樞靠攏。城市遠城區存在大量“惰性”庫存，市場下行期間整體跌幅較為明顯，而近期武漢政策放松聚焦核心區域，銷售呈現明顯復蘇態勢。預計武漢常住人口穩定在 1400 萬左右，商品住宅需求中樞在 18

12、00 萬方左右，未來將向需求中樞靠攏。投資邏輯投資邏輯 武漢制造業在新一輪競爭中暫有一定落后，但未來電子信息產業仍為武漢發展突破點，疊加湖北信息節點城市吸附效應，支撐常住人口凈流入預期，武漢常住人口穩定在 1400 萬左右，預計商品住宅中長期中樞仍在 1800 萬方。預計 2023 年武漢樓市將向需求中樞靠攏，迎來超跌后小幅反彈，建議關注深耕核心區域，有望率先受益房企，如保利發展、華潤置地、華發股份。eZbUbZcW9WeZcWeU6MdN9PsQoOpNnOkPrRoNeRpPxP6MqQuNuOmNtMwMqNpO 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業

13、務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 3 目目 錄錄 一、一、武漢是中西部經濟第三城，新一輪發展制造業增速相對落后武漢是中西部經濟第三城，新一輪發展制造業增速相對落后.7（一）區位優勢、國資聚集、良好的科創環境奠定武漢的發展基礎.7（二）武漢經濟驅動力由工業換擋為服務業，工業增加值排全國第 16.11（三）近年武漢工業增加值增速下滑，第二產業人口增長緩慢.13 二、二、新一輪城市競爭中電子信息具備優勢，汽車、新材料等領域轉型相對落后新一輪城市競爭中電子信息具備優勢，汽車、新材料等領域轉型相對落后.15（一）制造業以汽車產業和電子信息產業為主，高新技術產業占超達 49%.15（二）電子

14、信息產業中光通信、激光、新型顯示、芯片發展均好.16（三）汽車產業陷入發展瓶頸，新材料、生物醫藥產業落后于其他城市.19（四）政策支持空間充足，重點發展光電子信息、汽車制造與服務、生物醫藥產業.22 三、三、2022 年武漢商品住宅銷售面積下滑年武漢商品住宅銷售面積下滑 45%，需求中樞約為，需求中樞約為 1800 萬方萬方.24（一）2022 年武漢商品住宅銷售面積下跌 45%，政策放松基本到位.24（二）武漢土地財政依賴較高，樓市供大于求導致遠城區惰性庫存累積.26（三）近期住宅銷售已反彈，預計中長期武漢新房銷售面積中樞在 1800 萬方左右.29（四）武漢產城融合度一般，制造業向四大副城

15、外溢.30 四、四、地地方國資市占率不斷提升，方國資市占率不斷提升，2022 年土拍質量優但熱度較低年土拍質量優但熱度較低.33（一）地方國資占據武漢市場主力，土儲半數以上聚集在核心區.33（二）2022 年武漢土地市場以地方國資托底為主，品牌房企謹慎布局.34 五、五、投資建議投資建議.37 六、六、風險提示風險提示.37 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 4 圖表目錄圖表目錄 圖表 1 武漢為江漢平原信息節點城市.7 圖表 2 2018 年武漢貨運量 62518 萬噸，全國第四名.7 圖表 3 武漢吸附

16、周邊河南、廣東、湖南等省份人口.8 圖表 4 武漢對省內黃岡、孝感、荊州人口吸附力較強.8 圖表 5 武漢已成為綜合水陸空交通樞紐.8 圖表 6 2013 年前武漢國有經濟占工業產值比例超過 25%.9 圖表 7 武漢國央企數量及營業收入僅次于北京、上海.9 圖表 8 武漢本科、?？聘咝?83 所，僅次于北京.9 圖表 9 武漢 2021 年在學研究生 18 萬，僅次于京滬.9 圖表 10 武漢研究所覆蓋了船舶工業、航空航天、電子信息、生物醫學等多個領域.10 圖表 11 武漢第三產業占比 62%，略低于成都、西安.11 圖表 12 武漢工業增加值全國第 16，排名偏低.11 圖表 13 20

17、15 年后武漢工業增加值在全國排名由第 8 名下滑至第 16 名.11 圖表 14 2014 年以來武漢三產增速反超二產增速.12 圖表 15 武漢房地產業增加值高于成都.12 圖表 16 武漢金融業與房地產業一直保持較高增速.12 圖表 17 武漢人均 GDP 居中西部城市首位.13 圖表 18 武漢常住人口增長絕對額僅次于成都、西安.13 圖表 19 武漢近 3 年工業增加值復合增速較低.13 圖表 20 武漢 2017-2021 年工業固投增速低于西安、成都等.13 圖表 21 武漢第二產業從業人口增長緩慢.14 圖表 22 武漢從業人口增速低于西安、成都.14 圖表 23 武漢汽車制造

18、、電子信息制造業占比約 34%.15 圖表 24 近年來高新技術產業占比快速提升至 49%.15 圖表 25 先進制造增加值規模約 1000 億，占比 46%.16 圖表 26 電子信息、先進制造近 3 年復合增速較高.16 圖表 27 武漢光通信產業鏈完善，涵蓋光纖光纜、光器件、光系統設備.16 圖表 28 武漢光纖光纜、光器件研制國內市場占有率超 60%.17 圖表 29 2021 年武漢光通信上市公司營收排全國第三.17 圖表 30 武漢已聚集銳科激光、華工科技等激光龍頭企業.17 圖表 31 銳科激光為國產光纖激光器市占率第一.18 圖表 32 2021 年銳科激光市占率提升最快，達

19、2.9%.18 圖表 33 武漢已聚集京東方、天馬微電子、華星光電等面板龍頭企業.18 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 5 圖表 34 武漢半導體器件專利數居全國第三.19 圖表 35 龍頭企業長江存儲、武漢華星光電半導體專利數及技術構成占比較高.19 圖表 36 2017 年以來武漢汽車產量逐年下跌.19 圖表 37 武漢新能源汽車產量占比低于全省及全國水平.19 圖表 38 武漢新能源汽車制造布局落后于長三角城市，缺少第一梯隊新能源車企.20 圖表 39 新材料企業主要集聚在長三角、珠三角.20 圖表

20、 40 武漢新材料企業以半導體材料為主，缺乏龍頭企業帶動.21 圖表 41 武漢生物醫藥產值仍處于較低水平.21 圖表 42 生物醫藥產業缺乏龍頭企業帶動.21 圖表 43 2017 年后武漢大學生留漢人數顯著增加.22 圖表 44 武漢科技創新競爭力指數排名全國第 6.22 圖表 45 武漢債務余額/稅收收入 4.1，債務負擔重.22 圖表 46 武漢 2021 年稅收規模 1350 億元.22 圖表 47 武漢未來重點發展光電子信息、汽車制造與服務、生物醫藥產業.23 圖表 48 2022 年武漢跌幅 45%，大于全國平均水平 27%.24 圖表 49 武漢核心區域與遠城區均呈現明顯下跌.

21、24 圖表 50 2022 年武漢多舉措逐步寬松購房政策，限購、限貸政策調整力度大.25 圖表 51 2009 年后武漢宅地出讓金使用效率大幅下降.27 圖表 52 武漢宅地出讓金使用效率低于中西部主要城市.27 圖表 53 2017 年后武漢土地出讓金收入超過稅收收入.27 圖表 54 2021 年武漢土地出讓收入/稅收收入在中西部主要城市處于中位.27 圖表 55 2011 年以來武漢宅地出讓面積大于銷售面積.28 圖表 56 武漢樣本住宅價格穩步上漲至 13237 元/平.28 圖表 57 武漢新房庫存去化周期 20 個月，處于中位水平.28 圖表 58 武漢核心區域新房庫存 736 萬

22、方，占比 43%.29 圖表 59 武漢遠城區新房庫存 960 萬方，占比 57%.29 圖表 60 武漢 12 月后市場延續復蘇節奏.29 圖表 61 2023 年 1 月武漢新建商品住宅價格環比轉正.29 圖表 62 2023 年 2 月武漢案場認購量顯著提升.30 圖表 63 武漢項目開盤去化率有所回暖.30 圖表 64 武漢商品房銷售面積與常住人口比例約 1.8.30 圖表 65 武漢常住人口/戶籍人口 1.36.30 圖表 66 武漢核心區域商品住宅銷售面積占比 56%.31 圖表 67 主城向四大副城外溢，光谷副城率先兌現.31 圖表 68 武漢職住分離度在主要城市處于較高水平.3

23、1 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 6 圖表 69 武漢光電子信息產業聚集在東湖新技術開發區.32 圖表 70 武漢地方國企銷售占比快速增長.33 圖表 71 2022 年銷售前十房企，地方國資市占率提高至 52%.34 圖表 72 保利、綠地在武漢土儲規模較大.34 圖表 73 綠地、招商蛇口在武漢核心區域土儲約 26%.34 圖表 74 2022 年土拍中心城區占比提高，但熱度仍維持低位.35 圖表 75 第六批次土拍仍以地方國資托底為主，建發 14%溢價率獲取武昌區地塊.35 圖表 76 地方國企兜

24、底拿地，武漢城建拿地質量高.36 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 7 本輪行業縮表后，房地產市場將高度聚焦于約 20 個左右的核心城市。這背后，是經濟逐步由資本驅動轉向全要素生產率驅動，城鎮化和房地產市場也將從過去的全國遍地開花，轉為向具備制造業升級、產業鏈聚集潛力的城市群聚焦。我們精選核心 20 城，從產業邏輯理解城市發展，理解人口的趨勢，進而理解城市房地產市場的底層邏輯。第二篇，我們關注長江中游城市群信息節點城市武漢。一、一、武漢武漢是是中西部中西部經濟第經濟第三三城，城，新一輪發展新一輪發展制造業制

25、造業增速增速相對相對落后落后 武漢憑借良好的區位優勢、城市定位、歷史沿革，成為國資的聚集地，在資本推動經濟增長的年代成為老工業重鎮，近年來良好的科創環境帶動武漢制造業動能換擋。當前武漢 GDP 在中西部主要城市中僅次于重慶、成都，人均 GDP 排名第一，工業增加值規模排全國第 16。武漢作為江漢平原信息節點城市，發展第三產業有天然優勢，近年來經濟驅動動能換擋為第三產業。但換擋過程中，武漢增速暫落后于中西部其他競爭城市，主要是制造業競爭力趨弱，在新發展階段呈現一定隱憂。（一）（一）區位優勢區位優勢、國資聚集、國資聚集、良好的良好的科創環境奠定武漢科創環境奠定武漢的的發展基礎發展基礎 九省通衢，九

26、省通衢，江漢平原江漢平原核心信息節點城市核心信息節點城市。武漢經濟發展的首要基礎是區位優勢，位于江漢平原東部，依靠長江，以低成本連接長三角的第一城。武漢區位優勢對經濟發展的影響主要在三個方面：1）公鐵水空多式聯運利于發展物流運輸業，加速商品貿易的流通，帶動片區貿易發展，2018 年武漢市貨運量 62518 萬噸，排名全國第四。2）湖北信息節點城市，承接省內重要產業轉移，如中國二汽東風汽車由十堰轉移至武漢。3）勞動力聚集，對于湖北其他地級市甚至長江中游城市群人口有明顯吸附，發展生產性服務業具備先天優勢，勞動力成本相比長三角較低。圖表圖表 1 武漢武漢為江漢平原信息節點城市為江漢平原信息節點城市

27、圖表圖表 2 2018 年武漢貨運量年武漢貨運量 62518 萬噸，全國第四名萬噸，全國第四名 資料來源：地理沙龍號，華創證券 資料來源：Wind，華創證券 020000400006000080000100000120000140000重慶廣州上海武漢寧波天津長沙南京鄭州西安2018年主要城市貨運量（萬噸）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 8 圖表圖表 3 武漢吸附周邊河南、廣東、湖南等省份人口武漢吸附周邊河南、廣東、湖南等省份人口 圖表圖表 4 武漢對武漢對省內省內黃岡、孝感、荊州人口吸附力較強黃岡、孝感

28、、荊州人口吸附力較強 資料來源：武漢大城事，華創證券 資料來源：武漢大城事，華創證券 圖表圖表 5 武漢已成為綜合水陸空交通樞紐武漢已成為綜合水陸空交通樞紐 資料來源：武漢市國土空間總體規劃(2021-2035年），華創證券 湖北省,49%河南省,8%廣東省,6%湖南省,4%江蘇省,4%浙江省,3%其他省市,26%0%2%4%6%8%10%12%14%16%黃岡市孝感市荊州市咸寧市黃石市襄陽市仙桃市隨州市荊門市鄂州市武漢市常住流動人口來源地分布（省內）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 9 區位優勢及歷史因素

29、帶動區位優勢及歷史因素帶動國營資本國營資本聚集聚集，武漢成為，武漢成為老工業基老工業基地地。過去 20 年，我國經濟增長主要由資本驅動，資本起到提供生產設備及聚集勞動力資源的作用，而武漢憑借全國地理中心區位優勢及歷史因素，成為國資聚集地，2004 年國有經濟占規上工業總產值比例達到 36%。國央企數量僅次于北京、上海，如東風汽車、武漢鋼鐵集團、武漢煙草集團、中國寶武鋼鐵等，2018 年武漢國央企營業收入 57.2 萬億，與北京、上海差距較小，是第 4 名廣州的 1.5 倍，帶動超 200 萬人員就業，國營經濟發達使得武漢經濟具備較強韌性。國營資本驅動武漢工業發展，成為老工業基地之一，在鋼鐵、化

30、工、煙草等行業具有領先優勢，具備良好的工業基礎。圖表圖表 6 2013 年年前前武漢武漢國有經濟占工業產值國有經濟占工業產值比例超過比例超過 25%圖表圖表 7 武漢國央企數量及營業收入僅次于北京、上海武漢國央企數量及營業收入僅次于北京、上海 資料來源：2004-2022年武漢統計年鑒，華創證券 資料來源：財政廳，華創證券 教育資源高地，教育資源高地，科教創新氛圍科教創新氛圍濃厚濃厚，帶動武漢制造業動能換檔。帶動武漢制造業動能換檔。新中國成立初期，武漢作為中部地區的核心城市，在教育資源調配調整期吸收大量高校遷入，逐漸形成目前高校、研究所聚集格局。武漢目前擁有 83 所高校，其中有武漢大學、華中

31、科技大學、中國地質大學(武漢)、武漢理工大學、華中農業大學、華中師范大學、中南財經政法大學 7所雙一流高校，本?？粕鷶盗砍^百萬位居全國第三，研究生數量僅次于北京、上海，而武漢研究所覆蓋了船舶工業、航空航天、電子信息、生物醫學等多個領域，強大的科技創新實力是武漢老工業重鎮轉型的重要驅動力。圖表圖表 8 武漢本科、?？聘咝Ｎ錆h本科、?？聘咝?83 所，僅次于北京所，僅次于北京 圖表圖表 9 武漢武漢 2021 年在學年在學研究生研究生 18 萬，僅次于萬，僅次于京滬京滬 資料來源：教育部，華創證券 資料來源：各城市統計公告，轉引自“國民經略微信公眾號”，華創證券 0%5%10%15%20%25%

32、30%35%40%2003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021國有經濟占規模以上工業總產值比例05010015020025030035040045050001020304050607080北京上海武漢廣州天津南京重慶成都青島大連2018年國央企營業收入（萬億）2018年國央企數量（家，右軸）0102030405060708090100北京武漢廣州重慶鄭州上海西安成都天津長沙本科高校（所）?？聘咝＃ㄋ?51015202530354045北京上海武漢南京西安廣州成都杭州重慶天津在學研究生數

33、量（萬人）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 10 圖表圖表 10 武漢武漢研究所研究所覆蓋了船舶工業、航空航天、電子信息、生物醫學等多個領域覆蓋了船舶工業、航空航天、電子信息、生物醫學等多個領域 研究領域研究領域 科研院所名稱科研院所名稱 備注備注 船舶工業船舶工業 中船重工 701 所、709 所、712 所、717 所、719 所、722 所 隸屬于軍工集團 航空航天航空航天 航天科工第九研究院 隸屬于軍工集團 湖北航天化學技術研究所（中國航天科技集團公司第四研究院第四十二研究所）隸屬于軍工集團，是我國

34、成立最早、實力最強的復合固體推進劑研究所 電子信息電子信息 武漢光電國家研究中心 依托華中科技大學，是科技部首批批準組建的 6 個國家研究中心之一 華為技術有限公司武漢研究所 生物醫學生物醫學 中國科學院武漢病毒研究所 中國唯一全球最高等級 P4 生物安全實驗室 中國科學院武漢植物園 中國科學院水生生物研究所 水利部中國科學院水工程生態研究所 為水利部和中國科學院雙重管理的科研事業單位 武漢生物制品研究所 曾隸屬于衛生部，現隸屬于中國醫藥集團有限公司中國生物技術股份有限公司 其他領域其他領域 中國科學院武漢巖土力學研究所 中國科學院精密測量科學與技術創新研究院 由中國科學院武漢物理與數學研究所

35、（始建于 1958年）、中國科學院測量與地球物理研究所（始建于1957 年）融合而成 中國科學院武漢文獻情報中心 中鋼集團武漢安全環保研究院 簡稱中鋼安環院，是國內最先從事職業安全健康和環境保護技術研發與應用、規模最大、綜合實力最強的研究院 湖北省社會科學院 建院于 1978 年 6 月，前身為 1958 年成立的中國科學院武漢哲學社會科學研究所 湖北省化學研究院 前身隸屬于中國科學院 武漢郵電科學研究院 原郵電部的二大直屬研究院之一，現為直屬國務院國有資產監督管理委員會監管的 100 余家國家大型高科技單位之一 中國地震局地震研究所 中國地震局七個直屬研究所之一 武漢材料保護研究 原機械工業

36、部直屬科研單位，是國內最早從事表面保護、腐蝕科學和摩擦學技術研究與開發，面向全國的綜合性研究所 資料來源：中國科學院武漢病毒研究所，武漢光電國家研究中心，中科院武漢分院官網等，華創證券 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 11 （二）（二）武漢武漢經濟驅動力經濟驅動力由工業換擋為服務業由工業換擋為服務業，工業增加值工業增加值排全國第排全國第 16 武漢三產武漢三產增加值增加值占比占比 62%，服務業驅動，服務業驅動經濟發展屬性明顯，工業規模經濟發展屬性明顯，工業規模漸漸不具備明顯優勢。不具備明顯優勢。1）從中

37、西部城市的定位看，武漢是長江中游都市群信息節點，同時武漢又是湖北省的信息節點，在發展生產性服務業上具備節點城市優勢，其產業結構中一二三產占比分別為3%、35%、62%，第三產業占比略低于成都、西安。2）隨著經濟體制改革，鋼鐵、化工等老工業沒落，新興產業興起，武漢逐漸失去老工業基地資本優勢，2021 年武漢工業增加值 4586 億元，全國排第 16。圖表圖表 11 武漢武漢第三產業占比第三產業占比 62%，略低于成都、西安，略低于成都、西安 圖表圖表 12 武漢武漢工業增加值全國第工業增加值全國第 16，排名偏低排名偏低 資料來源：Wind，華創證券 資料來源：Wind，華創證券 圖表圖表 13

38、 2015 年后武漢工業增加值在全國排名由第年后武漢工業增加值在全國排名由第 8 名下滑至第名下滑至第 16 名名 資料來源：Wind，華創證券 武漢經濟發展動能換擋，經濟由二產驅動轉向三產驅動，但三產支撐主力能級不高武漢經濟發展動能換擋，經濟由二產驅動轉向三產驅動，但三產支撐主力能級不高。1）從第二產業、第三產業增速對比看，2006 年至 2014 年武漢經濟快速增長推動力主要來自第二產業，2014 年后第三產業增速反超第二產業成為武漢經濟增長重要驅動力。2）從第三產業內部看，批發零售增速一直偏低，與制造業密切相關的金融業，交通運輸、倉儲和郵政業一直保持較高增速。3）第三產業增加值規模來看，

39、武漢第三產業結構有待調整，房地產業增加值占比 16%，類比三產規模絕對值更大的成都，武漢房地產業增加值高于成都。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%成都西安武漢合肥恩施鄭州長沙重慶十堰黃岡荊州黃石鄂州宜昌咸寧孝感荊門襄陽隨州三產占比二產占比一產占比020004000600080001000012000上海深圳蘇州重慶廣州佛山寧波東莞無錫泉州北京天津南京成都杭州武漢南通唐山青島2021年工業增加值（億元）0246810121416182005001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0002008200920102011

40、2012201320142015201620172018201920202021工業增加值（億元）武漢工業增加值排名（右軸）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 12 圖表圖表 14 2014 年以來武漢三產增速反超二產增速年以來武漢三產增速反超二產增速 圖表圖表 15 武漢房地產業增加值武漢房地產業增加值高于成都高于成都 資料來源：Wind，華創證券 資料來源：Wind，華創證券 圖表圖表 16 武漢金融業與房地產業一直保持較高增速武漢金融業與房地產業一直保持較高增速 資料來源：Wind，華創證券 武漢武漢

41、GDP 規模規模在中西部主要城市排名第二，人均在中西部主要城市排名第二，人均 GDP 排名第一，排名第一，近近 6 年常住人口年常住人口增長增長規模僅次于規模僅次于成都、西安成都、西安。1）2021 年武漢的 GDP 達到 1.7 萬億，超過長沙 33%，為中西部經濟第三城。以人均 GDP 衡量，武漢人均產出達到 13.5 萬元/人，在中西部城市中居首位。2）作為湖北信息節點城市，武漢對于湖北其他地級市人口有較強吸附力，常住人口 2015 年至 2021 年凈增長達到 304 萬，在中西部主要城市中位居第三，僅次于成都、西安；年化增速 4.3%，在湖北各市中名列第一。-10%-5%0%5%10

42、%15%20%25%30%35%200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021第二產業增速第三產業增速05001,0001,5002,0002,500金融業房地產業批發和零售業交通運輸、倉儲和郵政業住宿和餐飲業武漢2020年增加值（億元）成都2020年增加值（億元）金融業房地產業批發和零售業交通運輸、倉儲和郵政業住宿和餐飲業-5%0%5%10%15%20%25%0%5%10%15%20%25%30%2005-2015年增加值增速2015-2021年增加值增速 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證

43、券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 13 圖表圖表 17 武漢武漢人均人均 GDP 居中西部城市首位居中西部城市首位 圖表圖表 18 武漢武漢常住人口增長絕對額常住人口增長絕對額僅次于成都、西安僅次于成都、西安 資料來源：Wind，華創證券 資料來源：Wind，華創證券 （三）（三）近年近年武漢武漢工業工業增加值增加值增速下滑，增速下滑，第二產業第二產業人口人口增長增長緩慢緩慢 武漢武漢近年來近年來工業增速工業增速較為緩慢較為緩慢，暫暫落后于落后于中西部中西部其他主要城市其他主要城市。1）2018 年至 2021 年武漢工業增加值復合增速 3.5%，落后于成都、長沙等可

44、比性較強的中西部城市。2）而從2017-2021 年工業固定資產投資完成額增速看，武漢僅 3.4%，低于西安、成都等城市。圖表圖表 19 武漢武漢近近 3 年工業增加值年工業增加值復合復合增速較低增速較低 圖表圖表 20 武漢武漢 2017-2021 年工業年工業固投增速低固投增速低于西安于西安、成成都都等等 資料來源：Wind，華創證券 資料來源：Wind，華創證券 工業增速的工業增速的相對相對落后也帶來人口增長的隱憂，二產人口落后也帶來人口增長的隱憂，二產人口增長緩慢增長緩慢。1）武漢第二產業從業人口增速緩慢，2015-2020 年年化復合增速為 0.2%。2）若從從業人口看，2015 年

45、至 2019年武漢從業人口增速 3.4%，在湖北省內領先，但低于西安、成都。0.02.04.06.08.010.012.014.016.0050001000015000200002500030000重慶成都武漢長沙鄭州合肥西安襄陽宜昌荊州孝感黃岡十堰荊門黃石咸寧隨州2021年GDP（億元）2021年人均GDP（右軸，萬元）-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%-200-1000100200300400500600700成都西安武漢長沙合肥重慶咸寧恩施鄂州黃石隨州宜昌十堰襄陽荊門黃岡荊州孝感2015-2021年常住人口增量（萬人）2015-2021年人口年均增速（右軸）0%

46、2%4%6%8%10%12%14%合肥成都鄭州長沙武漢2018-2021年規上工業增加值復合增速0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%合肥西安成都武漢2017-2021年工業固定資產投資復合增速 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 14 圖表圖表 21 武漢武漢第第二二產業產業從業人口從業人口增長緩慢增長緩慢 圖表圖表 22 武漢武漢從業人口從業人口增速增速低于低于西安西安、成都成都 資料來源：Wind，華創證券 資料來源：Wind，華創證券 050100150200

47、25030035040020072008200920102011201220132014201520162017201820192020二產就業人口（萬人）三產就業人口（萬人）-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%西安 成都 武漢 鄭州 長沙 十堰 合肥 鄂州 荊門 咸寧 黃石 宜昌2015-2019年就業人口復合增速 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 15 二、二、新一輪新一輪城市城市競爭中競爭中電子信息具備優勢，汽車、電子信息具備優勢，汽車、新新材料材料等領域轉型相

48、對落等領域轉型相對落后后 武漢制造業的主體是汽車制造業和電子信息產業，高新技術產業占比接近 49%。近年來，武漢電子信息產業整體規模效應及龍頭企業聚集優勢突出，帶動電子信息產業增加值快速增長，近 3 年復合增速達 13%，而武漢在汽車產業新能源轉型升級中有一定落后，生物醫藥、新材料未引入足夠的龍頭企業。另外，武漢政府雖然稅收規模較大，但同樣也有較大的債務負擔，未來仍需提高政府對產業發展的支持效率。（一）（一）制造業以制造業以汽車產業和電子信息產業為主汽車產業和電子信息產業為主，高新技術產業占超，高新技術產業占超達達 49%武漢武漢兩大支柱產業工業總產值突破千億，兩大支柱產業工業總產值突破千億，

49、其中汽車其中汽車制造業制造業和和電子信息產業電子信息產業產值產值占比占比約約34%。1）從工業總產值看，武漢汽車制造業、計算機、通信及其他電子制造業產值突破千億，占比 34%，而紡織業、食品加工等輕工業占比均較低。2）近年來武漢工業技術含量迅速提高，2021 年規上工業增加值中高新技術產業占比達 49%。圖表圖表 23 武漢汽車制造、電子信息制造業武漢汽車制造、電子信息制造業占比約占比約 34%圖表圖表 24 近年來近年來高新技術產業高新技術產業占比快速提升至占比快速提升至 49%資料來源：武漢統計年鑒-2015，華創證券 資料來源：武漢統計年鑒2017-2022，華創證券 高新技術產業中先進

50、制造、電子信息占比高新技術產業中先進制造、電子信息占比 69%，具備規模效應同時增速較快具備規模效應同時增速較快。武漢高新技術產業高度集中在四大行業，其中，1）產值位列前二的先進制造業和電子信息業分別占比 46%、23%，近三年復合增速 11.6%、13.1%，具備規模效應同時增速較快。2）新材料制造業增加值占高新技術產業比例 22%，但近三年復合增速僅 5.5%，增長呈現明顯疲態。3）生物醫藥和醫療器械盡管占比較低，占高新技術產業比例 8%，但復合增速達到 9.1%。汽車制造業20%計算機、通信和其他電子設備制造業14%黑色金屬冶煉及壓延加工業8%電力、熱力的生產和供應業8%電氣機械及器材制

51、造業7%煙草制品業5%石油加工、煉焦及核燃加工業4%專用設備制造業4%化學原料及化學制品制造業3%其他27%39%38%35%48%45%49%0%10%20%30%40%50%60%2016年2017年2018年2019年2020年2021年高新技術產業占比 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 16 圖表圖表 25 先進制造先進制造增加值規模增加值規模約約 1000 億，占比億，占比 46%圖表圖表 26 電子信息、先進制造電子信息、先進制造近近 3 年復合增速較高年復合增速較高 資料來源：武漢統計年鑒-2

52、022，華創證券 資料來源：武漢統計年鑒2019-2022華創證券 （二）（二）電子信息產業中電子信息產業中光通信、激光、光通信、激光、新型新型顯示顯示、芯片、芯片發展發展均均好好 1、光通信產光通信產業：業：武漢已武漢已形成完整產業鏈形成完整產業鏈，成為龍頭企業聚集地，成為龍頭企業聚集地，光纖光纜、光器件產業，光纖光纜、光器件產業國內領先國內領先。1）武漢光通信產業整體實力居全國前列，已經形成涵蓋上游光棒光纖光纜、中游光器件及光模塊、下游光系統設備等完整的光通信產業鏈。龍頭企業包括位列全球光纖通信行業競爭力第 2 名、全球市場份額超 9%的長飛光纖，競爭力排行第 6 名的烽火通信，以及全球光

53、器件企業競爭力排行第 4 名的光迅科技。2）武漢在光纖光纜與光器件研制中具備領先優勢。武漢是全球最大的光纖光纜研制基地，國內市場占有率達到了 66%，國際市場占有率達 25%，也是國內最大的光器件研制基地，國內市場占有率 60%，國際市場占有率達 12%。3）2021 年武漢光通信上市公司總營收接近 450 億元，全國排名第三，與蘇州、南通差距較小，遠遠高于第四名深圳。圖表圖表 27 武漢光通信產業鏈完善，涵蓋光纖光纜、光器件、光系統設備武漢光通信產業鏈完善，涵蓋光纖光纜、光器件、光系統設備 資料來源：前瞻產業研究院，華創證券 020040060080010001200先進制造電子信息新材料生

54、物醫藥和醫療器械2021年增加值（億元）0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%先進制造電子信息新材料生物醫藥和醫療器械高新技術產業2018-2021年復合增速陶瓷插芯光纖適配器其他結構件光芯片代表企業代表企業中國信科、華燦光電、云嶺光電等光通信設備預制棒光纖光纜代表企業代表企業長飛光纖、烽火通信、一網萬聯、瑞科激光、睿芯特種光纖、安揚激光等代表企業代表企業光迅科技、華工正源、永鼎光通、昱升光電、武漢普賽斯等代表企業代表企業中興通訊、華為武漢研究所、豐天鼎業、長江通信等光組件數據中心通信光器件光模塊陶瓷套管 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核

55、華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 17 圖表圖表 28 武漢光纖光纜、光器件研制國內市場占有率超武漢光纖光纜、光器件研制國內市場占有率超60%圖表圖表 29 2021 年年武漢武漢光通信上市公司營收排全國第光通信上市公司營收排全國第三三 資料來源：湖北工信，華創證券 資料來源：Wind，華創證券 2、激光、激光產業產業：已形成龍頭企業集聚效應，已形成龍頭企業集聚效應，國產激光器競爭力持續增強國產激光器競爭力持續增強。武漢已聚集銳科激光、華工科技、帝爾激光、久之洋、金運激光等激光上市企業，其中銳科激光為國內最大的激光器生產企業，2021 年國內市場銷售份額達 27

56、.3%，相較國際巨頭 IPG 光子在國內市占率下滑 6.5pcts，銳科激光市場份額較 2020 年提升 2.9pcts，兩者差距逐漸縮小。圖表圖表 30 武漢已聚集武漢已聚集銳科激光、華工科技等激光龍頭企業銳科激光、華工科技等激光龍頭企業 資料來源：前瞻產業研究院，華創證券 66%60%25%12%0%10%20%30%40%50%60%70%光纖光纜光器件國內市場占有率全球市場占有率0100200300400500600蘇州市南通市武漢市深圳市龍口市成都市樂清市上海市北京市湖州市天津市杭州市南京市嘉興市江陰市鶴壁市珠海市東莞市常熟市無錫市2021年光通信上市公司營收（億元）奧普光電 長春

57、激光元器件仕佳光子 鶴壁 激光器德龍激光 蘇州 激光器長華光芯 蘇州 激光元器件亞威股份 蘇州 激光加工設備柏楚電子 上海 激光切割控制系統銳科激光 武漢 激光器久之洋武漢 激光元器件華工科技 武漢 激光加工設備金運激光 武漢 激光加工設備帝爾激光 武漢 激光加工設備炬光科技 西安 激光器杰普特深圳 激光器英諾激光 深圳 激光器大族激光 深圳 激光加工設備海目星深圳 激光加工設備光韻達深圳 激光加工設備聯贏激光 深圳 激光加工設備福晶科技 福州 激光元器件奧普特 東莞 激光元器件京華激光 紹興 激光加工設備光庫科技 珠海 激光元器件 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創

58、證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 18 圖表圖表 31 銳科激光為國產光纖激光器市占率第一銳科激光為國產光纖激光器市占率第一 圖表圖表 32 2021 年銳科激光市占率提升最快，達年銳科激光市占率提升最快，達 2.9%資料來源：中國激光產業發展報告，華創證券 資料來源：中國激光產業發展報告，華創證券 3、新型顯示：新型顯示：面板龍頭企業聚集，產能引入較高。面板龍頭企業聚集，產能引入較高。武漢已聚集京東方、天馬微電子、華星光電三大面板龍頭企業，其中京東方武漢第 10.5 代 LCD 線是武漢單體投資最大的電子信息產業項目，總投資達 460 億元，產能達 18 萬片/月

59、，產線產能在全國居前。圖表圖表 33 武漢已聚集京東方、天馬微電子、華武漢已聚集京東方、天馬微電子、華星星光電等面板龍頭企業光電等面板龍頭企業 資料來源：京東方公司公告、中國電子招股書等，華創證券 4、芯片產業：、芯片產業：半導體器件專利數居全國前列半導體器件專利數居全國前列，龍頭企業集聚龍頭企業集聚。1）2021 年武漢半導體器件專利數 1424 件，居全國第三。2）當前已形成長江存儲、華星光電半導體等龍頭企業集聚，其中長江存儲半導體器件專利技術構成 81%，居全國第一，研發專業化程度較高。當前長江存儲在武漢晶圓廠產能達 10 萬片晶圓/月，計劃在武漢建設第二座晶圓廠擴產至 30 萬片晶圓/

60、月，有助于進一步擴大市場份額，加速儲存芯片國產替代。3）2021 年武漢集成電路圓片產量 107 萬片，同比增長 103%。IPG光子,28.1%銳科激光,27.3%創鑫激光,18.3%恩耐,2.6%杰普特,5.6%相干,2.8%飛博激光,2.4%GW光惠,3.2%大族光子,2.8%熱刺激光,3.3%凱普林,1.8%其他,1.7%-6.5%2.9%1.7%-2.0%1.7%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%IPG光子銳科激光創鑫激光恩耐杰普特2021年國內市場市占率變化京東方 北京 8.5代LCD 14萬片/月京東方 合肥 10.5代LCD 15.5萬片/月合肥

61、8.5代LCD 11.5萬片/月維信諾 合肥 6代柔性OLED 3萬片/月華星光電 蘇州 8.5代LCD 12萬片/月和輝光電 上海 6代柔性OLED 3萬片/月京東方 武漢 10.5代LCD 18萬片/月天馬微 武漢 6代柔性OLED 3.75萬片/月華星光電 武漢 6代柔性OLED 4.5萬片/月中國電子 咸陽 8.6代LCD 17萬片/月華星光電 深圳T1 8.5代LCD 16萬片/月深圳T2 8.5代LCD 16萬片/月深圳T6 10.5代LCD 14萬片/月深圳T7 10.5代LCD 12萬片/月京東方 福州 8.55代LCD 15萬片/月京東方 福州 6代柔性OLED 4.8萬片/

62、月天馬微 福州 6代柔性OLED 4.8萬片/月LG 廣州 8.5代LCD 12萬片/月8.5代OLED 9萬片/月京東方 重慶 8.5代LCD 14萬片/月惠科 重慶 8.5+代LCD 11萬片/月京東方 重慶 6代柔性OLED 4.8萬片/月中國電子 成都 8.5代LCD 12萬片/月京東方 成都 6代柔性OLED 4.8萬片/月京東方 綿陽 6代柔性OLED 4.8萬片/月惠科 綿陽 8.6代LCD 18萬片/月 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 19 圖表圖表 34 武漢半導體器件專利數居全國第三武

63、漢半導體器件專利數居全國第三 圖表圖表 35 龍頭企業龍頭企業長江長江存儲存儲、武漢華星光電半導體專利、武漢華星光電半導體專利數及技術構成占比較高數及技術構成占比較高 資料來源：武漢大學科教管理與評價研究中心，華創證券 資料來源：武漢大學科教管理與評價研究中心，華創證券 （三）（三）汽車產業陷入發展瓶頸，汽車產業陷入發展瓶頸，新材料、生物醫藥產業落后于其他城市新材料、生物醫藥產業落后于其他城市 1、汽車產業：、汽車產業：傳統汽車業務已現疲軟傳統汽車業務已現疲軟，新能源汽車，新能源汽車轉型滯后轉型滯后。1）近年來武漢汽車產量連續四年下滑，2021 年武漢汽車產量僅 139 萬輛，較 2017 年

64、減少約 50 萬輛，占全國比例由 2017 年 7%下滑至 2021 年 5%。2）武漢新能源汽車企業招商薄弱，依賴東風等傳統車企轉型，缺乏第一梯隊新能源車企。2021 年，武漢汽車產業集聚的經開區新能源汽車產量僅有 6.5 萬輛，占汽車總產量的 6.9%，相較全國新能源汽車產量占比 13.5%仍有較大差距。2022 年全國新能源汽車產量占比增長至 26%，而湖北省 15.5%依然落后于全國。圖表圖表 36 2017 年以來武漢汽車產量逐年下跌年以來武漢汽車產量逐年下跌 圖表圖表 37 武漢新能源汽車武漢新能源汽車產量占比產量占比低于全省及全國水低于全省及全國水平平 資料來源：武漢市統計局，華

65、創證券 資料來源：國家統計局、武漢經開區統計局，華創證券 21401541142486565840336534728828326105001000150020002500北京 上海 武漢 深圳 蘇州 廣州 西安 成都 南京 杭州 合肥2021年半導體器件專利數11595535073643430%10%20%30%40%50%60%70%80%90%02004006008001000120014002021年半導體器件H01L類專利數量技術構成（右軸）0%1%2%3%4%5%6%7%02040608010012014016018020020172018201920202021武漢汽車產量（萬輛）

66、占全國比例13.5%7.1%6.9%26.3%15.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%全國湖北省武漢經開區2021年新能源汽車產量占比2022年新能源汽車產量占比 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 20 圖表圖表 38 武漢新能源汽車制造布局落后于長三角城市武漢新能源汽車制造布局落后于長三角城市，缺少第一梯隊新能源車企，缺少第一梯隊新能源車企 新能源車企新能源車企 總部總部 中國研發中心中國研發中心 新能源車生產基地新能源車生產基地 特斯拉 美國 上海(籌建)上海 寶馬

67、德國 北京 沈陽 蔚來 合肥 上海、北京 合肥、南京 小鵬 廣州 北京、上海、廣州 鄭州、肇慶 理想 北京 北京 常州 比亞迪 深圳 北京、上海、深圳、常州 深圳、西安、長沙、常州 威馬 上海 成都 溫州 哪吒 嘉興 嘉興 嘉興、宜春 北汽新能源 北京 北京 北京、青島、常州、重慶 廣汽埃安 廣州 廣州 廣州 江淮新能源 合肥 合肥 合肥、安慶、武漢 上汽乘用車 上海 上海、南京 上海、南京、寧德、鄭州 上海大眾新能源 上海 上海 上海 上汽通用五菱 柳州 柳州 柳州、青島 長城歐拉 保定 保定、上海 保定、泰州 奇瑞系能源 蕪湖 蕪湖 蕪湖、合肥、德州、石家莊 吉利 杭州 寧波 寧波、杭州、

68、義烏、湖州、成都、南充、張家口、湘潭 資料來源：公司官網，華創證券 2、新材料產業、新材料產業：新材料企業主要集聚在長三角：新材料企業主要集聚在長三角、珠三角、珠三角，武漢未形成規模效應。，武漢未形成規模效應。1）新材料企業數量 TOP10 城市中，長三角 6 個城市、珠三角 3 個城市均在列，而武漢未上榜。2）武漢當前新材料企業以半導體材料方向為主，缺乏龍頭企業帶動效應。圖表圖表 39 新材料企業主要集聚在長三角、珠三角新材料企業主要集聚在長三角、珠三角 資料來源：科學家在線 ScientistIn，華創證券 0500100015002000250030003500400045005000上

69、海蘇州寧波深圳佛山溫州天津杭州無錫東莞新材料企業數量（家）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 21 圖表圖表 40 武漢新材料企業以武漢新材料企業以半導體材料半導體材料為主，缺乏龍頭企業帶動為主，缺乏龍頭企業帶動 代表企業代表企業 方向方向 武漢功能武漢功能 鼎龍股份 光電半導體工藝材料產業、打印復印通用耗材產業 總部 華工科技 激光全息防偽和表面裝飾技術 總部 尚賽光電 OLED 發光半導體材料、有機泛半導體材料 總部 武漢低維材料研究院 致力于電子級石墨烯及其應用產品的研發、生產與銷售 總部 中韓石化 耐

70、輻照醫用聚丙烯材料 總部 華爍科技 聚焦乙二醇催化劑關鍵技術 總部 資料來源：公司官網，華創證券 3、醫藥產業、醫藥產業：缺乏龍頭企業帶動，產值對比全國主要城市仍缺乏龍頭企業帶動，產值對比全國主要城市仍較為落后較為落后。1）武漢東湖新技術開發區為主要生物醫藥產業園區，在全國生物醫藥園區綜合競爭力排名第 4 位，而在龍頭企業競爭中，武漢園區未進前 10，武漢目前仍缺乏生物醫藥龍頭企業，整體帶動動能不足。2）產值對比主要城市仍較為落后，2020 年生物醫藥產值 444 億，遠低于北京 2200 億總產值，約占同為中西部城市成都的 74%。圖表圖表 41 武漢生物醫藥產值仍處于較低水平武漢生物醫藥產

71、值仍處于較低水平 資料來源：北京、蘇州、上海、廣州、天津、成都、深圳、武漢2021年統計年鑒，華創證券 圖表圖表 42 生物醫藥產業缺乏龍頭企業帶動生物醫藥產業缺乏龍頭企業帶動 代表企業代表企業 方向方向 武漢功能武漢功能 唯柯醫療 專注于結構性心臟病微創介入領域的創新型醫療器械研發 總部 楚精靈 致力于消化科、呼吸科、眼科、病理科等多個臨床醫學領域的人工智能軟件產品開發 總部 濱會生物 深耕溶瘤病毒研究領域 總部 友芝友生物 致力于雙特異性抗體藥物的研發與產業化 總部 ZDEER 左點 專注于人工智能養生及消費醫療領域 總部 資料來源：公司官網，華創證券 050010001500200025

72、00北京蘇州上海廣州天津成都武漢深圳2020生物醫藥總產值(億元）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 22 （四）（四）政策政策支持空間充足，支持空間充足，重點發展重點發展光電子信息、汽車制造與服務、生物醫藥產業光電子信息、汽車制造與服務、生物醫藥產業 科創環境科創環境優勢、人才要素集聚優勢、人才要素集聚支撐支撐武漢制造業轉型發展武漢制造業轉型發展。1）武漢眾多高校、研究所支撐科技創新，給傳統產業轉型升級、高新產業發展帶來更大空間，在社科院發布的中國城市科技創新競爭力得分排名中，武漢排名全國第 6，在二線城市

73、中僅次于杭州，在中西部城市中位列第一。2）政策支持吸引高素質人才留漢，利于產業要素集聚，進而推動產業轉型升級。2017 年，武漢提出百萬大學生留漢計劃，提出一系列優惠政策，2017 年起武漢大學生留漢人數大幅增加，扭轉過去人才流失，每年留漢大學生達到約 35 萬人。圖表圖表 43 2017 年后武漢大學生留漢人數顯著增加年后武漢大學生留漢人數顯著增加 圖表圖表 44 武漢科技創新競爭力指數排名全國第武漢科技創新競爭力指數排名全國第 6 資料來源：武漢市政府，華創證券 資料來源：社科院，華創證券 武漢武漢政府政府稅收規模領先于其他中西部主要城市稅收規模領先于其他中西部主要城市，但，但債務負擔債務

74、負擔較重較重，對制造業，對制造業向高端向高端突破突破有有一定財政壓力一定財政壓力。武漢政府性債務余額與稅收收入比 4.1，在中西部城市中處于較高水平；稅收總規模超過 1300 億，在對產業轉型的支持方面有一定財政壓力。圖表圖表 45 武漢武漢債務余額債務余額/稅收收入稅收收入 4.1，債務負擔，債務負擔重重 圖表圖表 46 武漢武漢 2021 年稅收規模年稅收規模 1350 億元億元 資料來源：Wind，華創證券 資料來源：Wind，華創證券 武漢武漢未來重點發展未來重點發展光電子信息、汽車光電子信息、汽車制造與服務制造與服務、生物醫藥與醫療器械三大產業、生物醫藥與醫療器械三大產業。武漢三大重

75、點產業中光電子信息產業具備規模效應和集群優勢，實力居全國前列，汽車產業本輪新能源轉型稍顯落后，而醫藥產業當前產值較低，缺乏龍頭企業帶動。未來將以強化光電子信息產業優勢，加速汽車產業轉型升級，培育醫藥產業基礎支撐工業發展。051015202530354045201320142015201620172018201920202021武漢大學生留漢人數（萬人）0.000.200.400.600.801.001.20北京上海深圳香港杭州武漢廣州南京臺北青島成都蘇州合肥西安廈門2021年中國城市科技創新競爭力指數0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.5武漢西安成都鄭州合肥政府債務余額/

76、稅收收入02004006008001000120014001600武漢成都長沙鄭州西安合肥稅收收入（億元）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 23 圖表圖表 47 武漢武漢未來未來重點發展重點發展光電子信息、汽車制造與服務、生物醫藥產業光電子信息、汽車制造與服務、生物醫藥產業 資料來源：武漢市工業高質量發展“十四五”規劃，華創證券 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 24 三、三、2022 年年武漢武漢商品商品住宅銷售住宅銷

77、售面積下滑面積下滑 45%，需求中樞約為需求中樞約為 1800 萬方萬方 2022 年武漢商品住宅銷售面積下滑 45%，大于全國跌幅，部分核心區域如東湖高新區存在超跌。武漢產業發展效率一般，近年來房地產發展快于產業發展帶來的稅收增長，政府仍對賣地支撐產業轉型升級有一定依賴，房地產發展領先于產業和人口兌現。武漢過往土地超供，也導致城市庫存量較大，進而拉長新房庫存去化周期至 20 個月，而武漢產業仍有增長潛力，未來將逐步消化庫存。近期武漢房地產市場延續回暖態勢，按照常住人口人均成交住宅 1.3 平米保守估計，武漢需求中樞約為 1800 萬方。另外，受規劃影響武漢產城融合度一般，核心區商品住宅成交面

78、積占比 56%，從產業集聚來看，光谷副城、車谷副城受益最大，有望率先兌現預期，光電子信息產業支撐東湖高新區發展。（一）（一）2022 年年武漢武漢商品商品住宅銷售住宅銷售面積面積下跌下跌 45%，政策放松政策放松基本到位基本到位 2022 年年武漢武漢商品住宅銷售面積下滑商品住宅銷售面積下滑 45%，大于全國跌幅，三環內核心區域大于全國跌幅，三環內核心區域抗跌能力強抗跌能力強。1）2022 年全國商品住宅銷售面積下滑 27%，武漢跌幅大于全國，但從成交規模來看仍有超 1000 萬方的市場需求。2）市場下行期，武漢核心區域與遠城區1住宅市場均呈現明顯下跌，具體區域來看，核心區域硚口區跌幅最小，銷

79、售金額下降 8%，東湖新技術開發區 2022 年商品住宅成交金額及面積同比下跌超過 60%，存在超跌；遠城區經開區、東西湖區跌幅較小，住宅成交金額下降不到 30%。圖表圖表 48 2022 年武漢跌幅年武漢跌幅 45%，大于大于全國平均水平全國平均水平 27%序號序號 城市城市 住宅成交面積住宅成交面積（萬方）（萬方）同比同比 序號序號 城市城市 住宅成交面積住宅成交面積（萬方）（萬方）同比同比 1 上海 1017-4%11 天津 803-36%2 青島 1185-15%12 合肥 545-41%3 長沙 766-20%13 武漢武漢 1093-45%4 蘇州 1429-23%14 杭州 88

80、4-46%5 成都 1897-25%15 鄭州 839-47%6 北京 587-28%16 廈門 188-48%7 南京 796-32%17 寧波 660-48%8 東莞 314-33%18 西安 684-49%9 深圳 391-34%19 無錫 323-50%10 廣州 791-34%20 重慶 599-68%資料來源：中指數據庫，華創證券 圖表圖表 49 武漢核心區域與遠城區均呈現明顯下跌武漢核心區域與遠城區均呈現明顯下跌 區域區域 2022 年商品住宅年商品住宅成交金額成交金額（億元）（億元）2021 年商品住宅年商品住宅成交金額成交金額（億元）（億元）同比同比 2022年商品住宅成年商

81、品住宅成交交面積面積（萬平米）（萬平米）2021年商品住宅成年商品住宅成交交面積面積（萬平米）（萬平米）同比同比 核心區域 硚口區 105 114-8%49 54-9%江岸區 193 294-34%69 118-41%青山區 89 164-46%44 80-46%1 武漢三環內 7 個主城區+1 東湖新技術開發區構成核心區域，三環外剩余區域為遠城區 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 25 武昌區 138 260-47%41 78-47%漢陽區 231 454-49%128 231-45%洪山區 189 42

82、9-56%103 246-58%江漢區 50 137-63%18 50-64%東湖新技術開發區 167 469-64%81 242-66%遠城區 經濟技術開發區 67 92-27%59 87-32%東西湖區 152 213-29%130 166-22%新洲區 44 71-38%68 95-28%蔡甸區 40 74-45%50 82-39%江夏區 102 189-46%86 146-41%黃陂區 93 195-53%97 189-48%漢南區 15 42-64%27 60-56%資料來源：中指數據庫，華創證券 2022 年武漢需求端持續放松，年武漢需求端持續放松，12 月放松核心市場限月放松核心

83、市場限購購助力銷售好轉，助力銷售好轉，2023 年年 2 月限購月限購繼續放松，促進改善需求釋放繼續放松，促進改善需求釋放。1）2022 年，武漢限購、限貸政策多輪松綁，年底政策釋放基本到位，如 12 月份武漢將限購區域縮小至二環內，而首付比與區域是否限購綁定，推動二三環核心房地產市場首付比降低 10%，刺激效果明顯，現已延長政策時間至 2023年。2023 年 2 月武漢進一步加碼寬松政策，增加限購區購房套數，降低外地戶籍購房門檻，刺激剛需、改善需求釋放。2）限貸方面，武漢一年內 6 次下調房貸利率，首套房、二套房利率已下調至 3.9%、4.9%，首套房貸利率已突破全國下限。3）武漢針對房企

84、也出臺政策減輕企業資金壓力，如調整監管資金比例、優化開盤預售條件等。本輪政本輪政策放策放松松多舉措多舉措并舉，限貸、限購政策調整基本到位。并舉，限貸、限購政策調整基本到位。圖表圖表 50 2022 年年武漢多舉措逐步寬松購房政策，武漢多舉措逐步寬松購房政策，限購、限貸政策調整力度大限購、限貸政策調整力度大 政策類型政策類型 出臺時間出臺時間 主要內容主要內容 政策評價政策評價 限購 5 月 22 日 1、對父母來漢投靠子女或子女來漢投靠父母的本市戶籍家庭，且在武漢市已有 2 套住房的，在限購區域可新購買 1 套住房；2、生育二孩或三孩的本市戶籍家庭，且在武漢市已有 2 套住房的，在限購區域可新

85、購買 1 套住房；3、限購區域內首次購買普通住房的非本市戶籍家庭，在本市繳納社?；騻€稅年限由2 年調整為 1 年。放松三套住房限購，降低外地戶籍人員首套房門檻 6 月下旬 限購區域內首次購買普通住房的非本市戶籍家庭，在本市繳納社?；騻€稅年限調整為 6 個月 進一步降低外地戶籍人員首套房門檻 6 月 2 日 明確經濟開發區、東西湖區、黃陂區、江夏區、蔡甸區、新洲區調整為非限購區域，且在 2022 年 12 月 31 日前，購房家庭在非限購區域的住房暫不計入現有住房套數。城市外圍市場（三環外）取消限購 6 月 21 日 在 2022 年 12 月 31 日前，本市戶籍家庭在限購區域購買住房的，可新

86、增 1 個購房資格。結合 5 月出臺的“多孩”、“投靠”政策，本市戶籍家庭在限購區最多可購買 4 套住房 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 26 12 月 8 日 武漢二環外區域調整為不限購，暫時執行到 2022 年 12 月 31 日（政策現延續至 2023年）二環外放開限購后，二三環之二三環之間核心市場為非限購區域，首間核心市場為非限購區域，首套房首付比套房首付比30%降低至降低至20%、二套房首付比由二套房首付比由 40%降低至降低至30%2023年2月8 日 在武漢市住房限購區域購房的居民家庭可新增

87、一個購房資格，在非限購區域擁有的住房不計入居民家庭購房資格認定套數；非本市戶籍居民家庭在限購區域購買首套住房，可先購房，后補繳社保。釋放本地居民改善需求，同時再次降低外地戶籍家庭購房門檻 限貸 全年 貸款利率變化 利率政策 1 月 2 月 3-4 月 5-6 月 7 月 8-9 月 10 月 一年內 6 次下調房貸利率 首套房 5.68%5.63%5%4.80%4.25%4%3.90%二套房 5.93%5.88%5%5.05%5.05%5%4.90%9 月 28 日 首付比例變化 首付比例 928 政策前 928 政策后 首付比例與限購區域綁定，核心市場放開限購后，首付比例也相應降低 首套房

88、二套房 三套房 首套房 二套房 三套房 限購區 3 成 144 以下 5 成 144 以上 7 成 停貸 3 成 不分面積 一律 4 成 停貸 不限購區 2 成 3 成 停貸 2 成 3 成 停貸 10 月 11 日 公積金政策 1、自 2022 年 10 月 1 日起，下調首套房公積金貸款利率 0.15 個百分點，5 年以下首套房公積金貸款利率由 2.75%調整為 2.6%，五年以上首套房公積金貸款利率由 3.25%調整為 3.1%。2、首套房公積金貸款最高額度調整至 90 萬元，二套最高額度調整至 70萬元。降低首套房公積金貸款利率，上調公積金貸款額度 其他 7 月 1 日 購房補貼 1、

89、符合條件的全日制博士給予最高 15 萬元生活補貼或購房補貼（經開區）2、對符合條件的全日制碩士、“雙一流”本科畢業生分別給予最高 6 萬元、3 萬元購房補貼（經開區）補貼與人才計劃相結合，鼓勵人才引進 11 月 30 日 帶押過戶 支持開展二手房“帶押過戶”工作，優化不動產登記服務。抵押貸款購買的房屋在抵押期間買賣過戶，且買方需要以該房屋申請抵押借款的，當事人可以向不動產登記機構一并申請辦理“三合一”登記 為買賣雙方和貸款銀行縮短交易時間、降低交易成本和資金安全風險 5 月 13 日 1、調整資金監管比例。在重點監管資金增加“項目主體結構達到三分之二進度”撥付節點，累計撥付額度不超過重點監管資

90、金標準的 55%，減輕企業資金壓力。2、優化開盤預售條件。優化調整新建商品房預售條件，房地產開發企業可增加申請預售許可次數，加快企業資金回籠。減輕房企資金壓力，利于房企靈活回籠資金 資料來源：武漢市住房保障和房屋管理局，華創證券 （二）（二）武漢武漢土地財政土地財政依賴較高依賴較高，樓市樓市供大于求導致遠城區惰性庫存累積供大于求導致遠城區惰性庫存累積 武漢武漢電子信息電子信息、生物醫藥、生物醫藥、新材料等新材料等高新技術高新技術產業產業讓城市持續保持活力，讓城市持續保持活力，雖然雖然單位宅地單位宅地出讓金培育工業產值效率出讓金培育工業產值效率較低較低，但良好的科創環境及人口吸附力保障產業轉型升

91、級，但良好的科創環境及人口吸附力保障產業轉型升級，有有利于逐步消化當前過高的城市庫存利于逐步消化當前過高的城市庫存。1）雖然武漢先進制造、電子信息產業增速略顯疲態，但武漢良好的科創環境、及湖北信息節點城市對周邊地級市的人口吸附明顯，保障武漢產業轉型升級。武漢雖然在新興城市的競爭下面臨一定壓力，但總體保持人口凈流入仍 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 27 可預期。2）宅地出讓金使用效率 2009 年后大幅降低，原因是 2009 年宅地出讓金收入同比增長 436%，之后宅地出讓金維持高位，相較中西部主要城市，

92、武漢土地出讓金使用效率較低。圖表圖表 51 2009 年后年后武漢武漢宅地出讓金使用效率大幅下降宅地出讓金使用效率大幅下降 圖表圖表 52 武漢武漢宅地宅地出讓金使用效率出讓金使用效率低于中西部主要城低于中西部主要城市市 資料來源：Wind，華創證券 資料來源：Wind，華創證券 2017 年以來年以來武漢武漢房地產發展快于產業驅動稅收增長房地產發展快于產業驅動稅收增長。1）2017 年武漢土地出讓金收入同比增加 42%，而稅收收入增長 8%，土地出讓金收入超過稅收，反映政府仍傾向賣地謀發展，房地產發展快于產業帶來的稅收增長。2）相較其他中西部城市，武漢土地出讓收入/稅收收入處于中位。圖表圖表

93、 53 2017 年后武漢土地出讓金收入超過稅收收入年后武漢土地出讓金收入超過稅收收入 圖表圖表 54 2021 年年武漢土地出讓收入武漢土地出讓收入/稅收收入在中西部稅收收入在中西部主要城市處于中位主要城市處于中位 資料來源：Wind，華創證券 資料來源：Wind，華創證券 武漢武漢土地出讓土地出讓大于大于新房銷售新房銷售面積面積，房價，房價增長速度放緩增長速度放緩。1）2011 年以來，武漢住宅類用地成交面積大于商品住宅銷售面積，僅 2015 年、2016 年、2022 年供求比略小于 1，總體土地供應處于超供狀態。2）2018 年后房價波動性大幅下降，2021 年下半年以來房價增速明顯放

94、緩，當前新建商品住宅銷售均價 13237 元/平。010203040506070802008200920102011201220132014201520162017工業總產值/住宅類用地土地出讓金05101520253035404550長沙鄭州西安成都武漢工業總產值/住宅類土地出讓金0.70.60.91.21.41.21.41.30.00.20.40.60.81.01.21.41.620142015201620172018201920202021武漢土地出讓金收入/稅收收入1.91.61.41.31.20.90.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0西安成都長沙武漢合肥

95、鄭州土地出讓收入/稅收收入 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 28 圖表圖表 55 2011 年以來武漢年以來武漢宅地宅地出讓出讓面積面積大于銷大于銷售面積售面積 圖表圖表 56 武漢武漢樣本住宅價格樣本住宅價格穩步上漲穩步上漲至至 13237 元元/平平 資料來源：Wind，華創證券 資料來源：Wind，華創證券 過往土地超供導致武漢新房庫存處于高位，去化周期過往土地超供導致武漢新房庫存處于高位，去化周期 20 個月。個月。過往多數年份宅地成交與住宅銷售供求比大于 1，導致新房庫存持續累積，進而將武漢新房

96、庫存周期拉長至 20 個月（截至 2023 年 1 月底），在全國重點城市中處于中位水平。圖表圖表 57 武漢武漢新房庫存去化周期新房庫存去化周期 20 個月，處于個月，處于中位中位水平水平 資料來源：2023年1月克而瑞市場月報，華創證券 武漢全市新房庫存共武漢全市新房庫存共 1695 萬方，核心區域庫存占比萬方，核心區域庫存占比 43%。1）武漢前期存在過度出讓土地問題，尤其在遠城區出讓大量土地，多數由地方國資兜底，庫存去化困難疊加開發經驗不足將土地變為惰性庫存，當前武漢全市新房庫存接近 1700 萬方，遠城區庫存占比57%，去化周期較長。2）據克而瑞測算，武漢仍存在約 7700 萬方活性

97、廣義庫存，去化時間接近 5 年，這也是目前品牌房企謹慎投資武漢原因之一。05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022住宅類用地成交面積（萬方）商品住宅成交面積（萬方）-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,0002011-062012-012012-082013-032013-102014-052014-122015-072016-02201

98、6-092017-042017-112018-062019-012019-082020-032020-102021-052021-122022-07樣本住宅價格（元/平）同比051015202530354045長春青島廣州重慶常州福州北京東莞佛山昆明徐州南寧無錫長沙廈門深圳武漢天津?？谖靼蔡K州成都寧波南京濟南合肥杭州上海新房庫存去化周期（月）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 29 圖表圖表 58 武漢核心區域新房庫存武漢核心區域新房庫存 736 萬方，占比萬方，占比 43%圖表圖表 59 武漢遠城區新房庫存

99、武漢遠城區新房庫存 960 萬方，占比萬方，占比 57%資料來源：克而瑞，華創證券 資料來源：克而瑞，華創證券 （三）（三）近期近期住宅銷售已住宅銷售已反彈反彈，預計預計中長期中長期武漢武漢新房銷售面積中樞在新房銷售面積中樞在 1800 萬方左右萬方左右 政策聚焦有效需求區域，近期武漢新房量價回升政策聚焦有效需求區域，近期武漢新房量價回升。1）武漢 12 月縮小限購區域至二環內，寬松政策開始聚焦有效需求區域，新房成交面積環比增長 187%，為 2022 年單月最高。2）2023 年初武漢限購繼續寬松，限購區無條件新增 1 套購房資格，外地戶籍限購區可先購房后補繳社保等，有效需求區域政策加碼，市

100、場延續復蘇節奏，2023 年 2 月武漢新房成交面積 140 萬方，同比增長 106%；2023 年 1 月新房價格環比上漲 0.2%，環比漲幅 12個月內首次由負轉正。圖表圖表 60 武漢武漢 12 月月后后市場延續復蘇節奏市場延續復蘇節奏 圖表圖表 61 2023 年年 1 月武漢新建商品住宅價格環比轉正月武漢新建商品住宅價格環比轉正 資料來源：Wind，華創證券 資料來源：Wind，華創證券 近期武漢近期武漢新房案場認購量及開盤去化率均有明顯回升。新房案場認購量及開盤去化率均有明顯回升。1）案場營銷動作不斷，部分項目宣傳 2 月底收回折扣，價格逼定下，疊加熱盤加推，案場認籌量明顯提升，2

101、023 年 2 月平均認購量提升至 38 組，為近一年來最高值，轉化率呈上升態勢。2）2 月武漢開盤去化率提升至 29%，部分熱點項目加推當天售罄，如東湖高新區文投萬和競界。020406080100120140160180200漢陽洪山江岸東湖高新硚口武昌青山江漢核心區域新房庫存面積（萬方）050100150200250東西湖黃陂新洲蔡甸經濟開發區江夏漢南遠城區新房庫存面積（萬方）0501001502002503003504001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月2020年商品住宅成交面積2021年商品住宅成交面積2022年商品住宅成交面積2023年商品住宅成交面積-1.

102、4%-1.2%-1.0%-0.8%-0.6%-0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%2022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-01新建商品住宅價格指數環比 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 30 圖表圖表 62 2023 年年 2 月月武漢武漢案場認購量顯著提升案場認購量顯著提升 圖表圖表 63 武漢武漢項目開盤去化率項目開盤去化率有所有所回暖回暖 資料來源：克而瑞，華創證券 資料來

103、源：克而瑞，華創證券 武漢武漢常住人口穩定，常住人口穩定，預計預計城市新房銷售面積中樞仍然在城市新房銷售面積中樞仍然在 1800 萬方左右。萬方左右。1）近年來武漢商品住宅銷售面積與常住人口比例基本在 1.8 左右，考慮武漢本輪制造業小幅增長，未來常住人口將維持穩定在 1400 萬人以上，即使人均商品住宅銷售面積降到 1.3，預計從中長期看武漢商品住宅銷售面積中樞水平在 1800 萬方左右。2）當前武漢常住人口/戶籍人口比例達 1.36，住宅銷售面積仍有一定釋放余地。圖表圖表 64 武漢武漢商品房銷售面積與常住人口比例商品房銷售面積與常住人口比例約約 1.8 圖表圖表 65 武漢武漢常住人口常

104、住人口/戶籍人口戶籍人口 1.36 資料來源：Wind，華創證券 資料來源：Wind，華創證券 （四）（四）武漢武漢產城融合度產城融合度一般一般，制造業向四大副城外溢制造業向四大副城外溢 武漢三環內主城區和東湖新技術開發區是武漢三環內主城區和東湖新技術開發區是第三產業、第三產業、高新產業主要聚集地，高新產業主要聚集地，但商品房銷但商品房銷售占比沒有明顯優勢。售占比沒有明顯優勢。武漢第三產業主要集中在三環內市區，東湖高新區電子信息、生物醫藥產業明顯集聚。按照產業聚集邏輯，城市內高新產業聚集仍主要在市區和東湖高新區。但武漢商品房銷售區域與產業結構匹配度一般，武漢核心區域商品住宅銷售面積占比全武漢的

105、 56%。0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%05101520253035402022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-02案場平均認購量案場平均轉化率0%5%10%15%20%25%30%35%40%2022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-02項目開盤去化率0.00.51.01.52.02.53.0

106、05001,0001,5002,0002,5003,0003,5002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021商品住宅成交面積（萬方）成交面積/常住人口（平米/人）1.051.101.151.201.251.301.351.401.45鄭州成都武漢長沙西安合肥常住人口/戶籍人口 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 31 圖表圖表 66 武漢核心區域商品住宅銷售面積占比武漢核心區域商品住宅銷售面積占比 56%資料來源：Wind，華創證券 城市城市

107、構建“一主四副”發展格局構建“一主四副”發展格局，主城主城外溢方向為外溢方向為四大副城四大副城。1）武漢作為典型多中心發展城市，職住分離度處于較高水平，目前各產業集聚區產城仍在初步融合階段。2）從四大副城功能定位看，光谷副城定位光電子信息產業，車谷副城定位汽車及零部件產業，兩大副城目前已聚集眾多高新技術企業，將率先兌現預期。圖表圖表 67 主城向四大副城外溢主城向四大副城外溢，光谷副城率先兌現光谷副城率先兌現 圖表圖表 68 武漢武漢職住職住分離度在主要城市處于較高水平分離度在主要城市處于較高水平 資料來源：武漢市國土空間總體規劃(2021-2035年），華創證券 資料來源：2021年中國主要

108、城市通勤監測報告，華創證券 高新技術產業中，武漢光電子信息高新技術產業中，武漢光電子信息產業最具有產業最具有規模優勢及規模優勢及爆發潛力，當前爆發潛力，當前光電子信息產光電子信息產業聚集地為武漢東湖業聚集地為武漢東湖新技術開發區新技術開發區，即光谷，預計將引領武漢未來地產核心。，即光谷，預計將引領武漢未來地產核心。1）根據武漢發改委公布的武漢各區重點產業地圖來看，東湖新技術開發區重點發展“光芯屏端網”光電子信息產業。2）根據武漢市工業高質量發展“十四五”規劃，到 2025 年，光電子信息產值及相應軟件與信息服務業營收均達到 5000 億，形成全球領先的光電子信息產業集群，電子信息產業的爆發將支

109、撐武漢東湖新技術開發區的住宅需求。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201120122013201420152016201720182019202020212022江漢漢陽武昌洪山硚口江岸青山東湖高新區遠城區0.01.02.03.04.05.06.07.08.0深圳寧波合肥蘇州杭州天津廣州長沙上海南京武漢重慶西安成都東莞北京職住分離度（km）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 32 圖表圖表 69 武漢武漢光電子信息產業聚集在東湖新技術開發區光電子信息產業聚集在東湖新技術開發區

110、 資料來源：武漢市發展與改革委員會，華創證券 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 33 四、四、地方國資市占率不斷提升，地方國資市占率不斷提升，2022 年土拍年土拍質量優但熱度較低質量優但熱度較低 地方國企已經占據武漢市場主力，在 2022 年銷售大幅下滑的態勢下，以武漢城建為代表的地方國企銷售逆勢上漲，權益銷售額占比超過 50%；從土儲來看，保利土儲量較大且核心區域占比 69%，綠地在遠城區有 662 萬方土儲，拉低土儲質量，招商蛇口土儲量較小，但遠城漢南區 237 萬方低質量土儲占比高；2022 年武漢

111、土地供應較為優質，核心區域占比由 2021 年占比 50%提升至 2022 年占比超 80%，但整體仍維持低熱度，品牌房企在武漢謹慎投資，僅凱德、中交地產拿地權益金額入圍前十，2022 年武漢城建權益拿地建面 170 萬方，具有絕對優勢，未來市場占有率將進一步提升。（一）（一）地方國資地方國資占據占據武漢武漢市場主力，市場主力，土儲半數以上聚集在核心區土儲半數以上聚集在核心區 武漢市場近三年銷售集中趨勢明顯，地方國企銷售額迅速提升，占據市場主力。武漢市場近三年銷售集中趨勢明顯，地方國企銷售額迅速提升，占據市場主力。1）武漢銷售市場頭部企業結構扭轉，地方國企逐漸演變為市場主力，在 2022 年銷

112、售下滑的態勢下，以武漢城建為代表的地方國企銷售逆勢上漲，從 2020 年占比 17.5%到 2022 年銷售占比超過 50%。2）頭部民企融創 2022 年在武漢權益銷售金額大幅下降至 48 億元，民企在前十銷售競爭格局中市占率降低至 6.2%。圖表圖表 70 武漢地方國企武漢地方國企銷售占比快速銷售占比快速增長增長 排名排名 2020 年年 2021 年年 2022 年年 房企房企 權益銷售金額權益銷售金額（億元）（億元）房企房企 權益銷售金額權益銷售金額（億元）（億元）房企房企 權益銷售金額權益銷售金額（億元）（億元）1 武漢城建 204 融創 292 武漢城建 218 2 融創 204

113、武漢城建 201 萬科 83 3 保利 148 中建三局 114 華潤置地 71 4 萬科 120 萬科 107 湖北聯投 69 5 中建三局 110 綠地 100 武漢城投 64 6 綠地 91 旭輝 75 中建三局 63 7 招商蛇口 76 武漢城投 65 華發股份 58 8 遠洋 75 保利 63 福星惠譽 51 9 華潤置地 73 聯投置業 56 融創 48 10 金地 66 華潤置地 55 電建地產 44 資料來源：克而瑞，華創證券 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 34 圖表圖表 71 2022

114、 年銷售前十房企年銷售前十房企，地方地方國資市占率提高至國資市占率提高至 52%資料來源：克而瑞，華創證券 保利、綠地在武漢土儲規模較大，保利、綠地在武漢土儲規模較大，招商蛇口、招商蛇口、綠地土儲質量綠地土儲質量不佳不佳。1）央企保利在武漢土儲規模達 901 萬方，且土儲質量較好，核心區域土儲規模占比達 69%。2）綠地也具有高規模土儲，但遠城區黃陂區與漢南區土儲合計 662 萬方，拉低土儲質量。3）招商蛇口在武漢土儲規模僅 346 萬方，但遠城區漢南區土儲 237 萬方占比較大。4）華潤置地、萬科、華發在武漢土儲規模較小，核心區域土儲占比約 50%。圖表圖表 72 保利、綠地在武漢土儲規模較

115、大保利、綠地在武漢土儲規模較大 圖表圖表 73 綠地、招商蛇口在武漢綠地、招商蛇口在武漢核心區域土儲約核心區域土儲約 26%資料來源：公司公告，華創證券 資料來源：公司公告，華創證券 （二）（二）2022 年武漢土地市場以地方國資托底為主，品牌房企謹慎布局年武漢土地市場以地方國資托底為主，品牌房企謹慎布局 2022 年武漢供地量少質優，中心城區供應占比提高，但溢價率維持低位。年武漢供地量少質優，中心城區供應占比提高，但溢價率維持低位。1）武漢 2022年土拍熱度下降，平均溢價率不到 2%，但核心區成交占比明顯提升，由 2021 年占比 50%提升至 2022 年占比超 80%，反映市場下行期武

116、漢增大優質地塊供應，但未起到刺激房企擴表效果。2）2022 年年底武漢供地放量，第六輪土拍 11 宗涉宅用地全部成交，成交金額 229 億元，整體仍然延續低溫行情。17%29%52%29%15%31%23%33%6%31%24%11%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%202020212022地方國企國央企民企混合制（國資）02004006008001000保利綠地招商蛇口華潤萬科華發江岸區江漢區硚口區漢陽區武昌區青山區洪山區東湖新技術開發區遠城區（萬方）69%26%27%52%45%51%0%10%20%30%40%50%60%70%80%保利綠地招商蛇口華潤萬

117、科華發中心城區土儲占比 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 35 圖表圖表 74 2022 年土拍中心城區占比年土拍中心城區占比提提高，但高，但熱度仍維持低位熱度仍維持低位 土拍輪次土拍輪次 成交金額成交金額（億元）（億元）成交面積成交面積（萬方）（萬方）成交樓面成交樓面價價(萬萬/平平)溢價率溢價率 核心區域核心區域成成交宗數占比交宗數占比 底價成交宗底價成交宗數占比數占比 流拍流拍/撤牌撤牌宗數宗數 2021 第一輪土拍 778 956 0.81 17.27%57%59%3 2021 第二輪土拍 327

118、519 0.63 0.29%47%97%11 2021 第三輪土拍 493 635 0.78 0.00%51%100%3 2022 第一輪土拍 84 72 1.17 1.33%83%83%1 2022 第二輪土拍 99 90 1.11 0.58%80%90%1 2022 第三輪土拍 300 388 0.77 0.10%59%93%2 2022 第四輪土拍 45 42 1.07 0.00%100%100%0 2022 第五輪土拍 65 64 0.98 1.58%77%69%6 2022 第六輪土拍 229 209 1.10 0.77%88%94%0 資料來源：克而瑞，華創證券 12 月月六六批次

119、土拍批次土拍仍以仍以地方地方國資托底為主，品牌國央企擇優拿地國資托底為主，品牌國央企擇優拿地。1）拿地房企來看，武漢第六批次土拍仍以地方國資托底為主，11 宗涉宅地塊中 7 宗由地方國企獲取，武漢城建表現活躍，品牌國央企建發、中鐵建布局武昌區地塊。2）土拍熱度來看，11 宗涉宅地塊僅 1 宗地塊溢價 14%成交，由建發競得，樓面價 1.89 萬/平。圖表圖表 75 第六批次第六批次土土拍拍仍以地方國資托底為主仍以地方國資托底為主，建發，建發 14%溢價率獲取武昌區地塊溢價率獲取武昌區地塊 地塊名稱地塊名稱 建筑面積建筑面積（萬方）（萬方）成交樓面價成交樓面價（萬（萬/平）平）溢價率溢價率（%）

120、競得者競得者 性質性質 江漢區青年路與航空路交匯處以北 P（2022）145 號 33 2.06 0 武漢城建集團 地方國企 武昌區中北路 391 號 8 1.89 14.35 建發房產 品牌國企 江漢區自治街以南,民主一街以北,前進一路以東,前進二路以西 12 1.84 0 武漢城建集團 武漢地產 地方國企 武昌區楊園街(國棉二廠)14 1.34 0 武漢城建集團 武漢地產 地方國企 武昌區白沙洲大道和巡司河街北側 9 1.14 0 中國鐵建 央企 青山區和平大道與工業一路交匯處東北部 3 0.93 0 中冶置業 央企 青山區北洋橋西路與武豐路交匯處 15 0.90 0 武漢聯投置業 地方國

121、企 硚口區青青云路以東,長嘉東路以南,省地質調查院以北 20 0.76 0 武漢城建集團 地方國企 新區大道以北,朱家河東南;諶家磯大道以北,朱家河沿岸兩側 47 0.70 0 成都萬華 民企 東湖高新花山河以南、贊璋街以北 42 0.70 0 湖北聯投集團 地方國企 黃陂區前川街木蘭大道以西,中環線以北 6 0.33 0 武漢黃陂城投 地方國企 資料來源：中指數據庫，華創證券 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 36 2022 年年武漢土拍武漢土拍以以地方地方國資國資兜底兜底為主為主，武漢城建，武漢城建拿地

122、規模具有絕對優勢，拿地規模具有絕對優勢，未來市場占有未來市場占有率高。率高。1）房企拿地格局來看，外地品牌房企謹慎投資，僅凱德、中交地產拿地權益金額入圍前十。2）武漢城建拿地 11 宗位列第一，權益地價 228 億，權益建面 170 萬方，于核心區域廣泛布局，未來市占率將顯著提升。圖表圖表 76 地方國企兜底拿地，武漢城建拿地質量高地方國企兜底拿地，武漢城建拿地質量高 排名排名 房企房企 拿地宗拿地宗數數 權益地價權益地價（億元）（億元）權益建面權益建面（萬方）（萬方）溢價率溢價率 樓面均價樓面均價（元（元/平）平）1 武漢城建 11 228.47 169.71 0.04%13463 2 武漢

123、長江新城建投 1 46.00 21.67 0.00%21228 3 武漢楚中置業 3 39.18 32.90 0.00%11910 4 武漢市城投資 2 32.25 23.95 0.00%13466 5 凱德置地 1 23.10 14.60 5.00%15822 6 武漢江夏集團 2 19.96 37.39 0.00%5338 7 中建三局 1 19.60 11.25 0.00%17422 8 武漢漢陽城建 2 14.82 15.83 0.00%9365 9 中交地產 1 13.42 12.20 0.00%11001 10 武漢經開投資 1 12.97 32.36 0.00%4008 資料來源

124、：中指數據庫、華創證券 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 37 五、五、投資建議投資建議 武漢具有良好的產業結構，雖然在本輪對頭部企業的引入中暫顯落后，但良好的科創環境及制造業基礎能夠保障其產業轉型升級，電子信息仍然是武漢最具優勢產業，已形成龍頭企業集聚效益，具備較大發展空間。保守估計，武漢常住人口穩定在 1400 萬左右，商品住宅中長期中樞預計仍在1800萬方左右。預計2023年武漢樓市將迎來小周期復蘇，建議關注深耕武漢核心區域的房企，如保利發展、華潤置地、華發股份等。六、六、風險提示風險提示 微觀傳導機

125、制失靈，仍無法有效終結房企縮表。房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 38 房地產組團隊介紹房地產組團隊介紹 房地產組組長、房地產組組長、首席研究員：單戈首席研究員：單戈 中國人民大學風險管理與精算學博士，4 年地產研究經驗，曾任職于農銀理財子、國泰君安證券研究所，2022 年加入華創證券研究所。助理研究員：許常捷助理研究員：許常捷 同濟大學建筑與土木工程碩士，2 年地產研究經驗，曾任職于華潤置地，從事房地產投資（涉及住宅、租賃住房、商辦綜合體等），2022 年加入華創證券研究所。房地產行業深度研究報告房地產行

126、業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 39 華華創證券機構銷售通訊錄創證券機構銷售通訊錄 地區地區 姓名姓名 職務職務 辦公電話辦公電話 企業郵箱企業郵箱 北京機構銷售部 張昱潔 副總經理、北京機構銷售總監 010-63214682 張菲菲 公募機構副總監 010-63214682 侯春鈺 高級銷售經理 010-63214682 劉懿 高級銷售經理 010-63214682 過云龍 高級銷售經理 010-63214682 侯斌 銷售經理 010-63214682 車一哲 銷售經理 蔡依林 銷售經理 010-66500808 劉穎 銷售經理

127、010-66500821 顧翎藍 銷售助理 010-63214682 深圳機構銷售部 張娟 副總經理、廣深機構銷售總監 0755-82828570 汪麗燕 高級銷售經理 0755-83715428 董姝彤 銷售經理 0755-82871425 巢莫雯 銷售經理 0755-83024576 張嘉慧 銷售經理 0755-82756804 鄧潔 銷售經理 0755-82756803 王春麗 銷售助理 0755-82871425 上海機構銷售部 許彩霞 總經理助理、上海機構銷售總監 021-20572536 曹靜婷 銷售副總監 021-20572551 官逸超 銷售副總監 021-20572555 黃

128、暢 資深銷售經理 021-20572257-2552 吳俊 資深銷售 021-20572506 張佳妮 高級銷售經理 021-20572585 邵婧 高級機構銷售 021-20572560 蔣瑜 銷售經理 021-20572509 施嘉瑋 銷售經理 021-20572548 朱漲雨 銷售助理 021-20572573 李凱月 銷售助理 私募銷售組 潘亞琪 銷售總監 021-20572559 汪子陽 高級銷售經理 021-20572559 江賽專 高級銷售經理 0755-82756805 汪戈 銷售經理 021-20572559 宋丹玙 銷售經理 021-25072549 房地產行業深度研究報告

129、房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210 號 40 華創行業公司投資評級體系華創行業公司投資評級體系(基準指數滬深基準指數滬深 300)公司投資評級說明：公司投資評級說明：強推：預期未來 6 個月內超越基準指數 20%以上；推薦：預期未來 6 個月內超越基準指數 10%20%；中性：預期未來 6 個月內相對基準指數變動幅度在-10%10%之間；回避：預期未來 6 個月內相對基準指數跌幅在 10%20%之間。行業投資評級說明：行業投資評級說明：推薦：預期未來 3-6 個月內該行業指數漲幅超過基準指數 5%以上；中性：預期未來 3-6 個月內該

130、行業指數變動幅度相對基準指數-5%5%；回避：預期未來 3-6 個月內該行業指數跌幅超過基準指數 5%以上。分析師聲明分析師聲明 每位負責撰寫本研究報告全部或部分內容的分析師在此作以下聲明：分析師在本報告中對所提及的證券或發行人發表的任何建議和觀點均準確地反映了其個人對該證券或發行人的看法和判斷；分析師對任何其他券商發布的所有可能存在雷同的研究報告不負有任何直接或者間接的可能責任。免責聲明免責聲明 本報告僅供華創證券有限責任公司（以下簡稱“本公司”）的客戶使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告所載資料的來源被認為是可靠的，但本公司不保證其準確性或完整性。本報告所載的資料、意見及

131、推測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷。在不同時期，本公司可發出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告。本公司在知曉范圍內履行披露義務。報告中的內容和意見僅供參考，并不構成本公司對具體證券買賣的出價或詢價。本報告所載信息不構成對所涉及證券的個人投資建議，也未考慮到個別客戶特殊的投資目標、財務狀況或需求?？蛻魬紤]本報告中的任何意見或建議是否符合其特定狀況，自主作出投資決策并自行承擔投資風險，任何形式的分享證券投資收益或者分擔證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。本報告中提及的投資價格和價值以及這些投資帶來的預期收入可能會波動。本報告版權僅為本公司所有，本公司對本報告保留一切權利。未經本公司事

132、先書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制、發表、轉發或引用本報告的任何部分。如征得本公司許可進行引用、刊發的，需在允許的范圍內使用，并注明出處為“華創證券研究”，且不得對本報告進行任何有悖原意的引用、刪節和修改。證券市場是一個風險無時不在的市場，請您務必對盈虧風險有清醒的認識，認真考慮是否進行證券交易。市場有風險，投資需謹慎。華創證券研究所華創證券研究所 北京總部北京總部 廣深分部廣深分部 上海分部上海分部 地址：北京市西城區錦什坊街 26 號 恒奧中心 C 座 3A 地址：深圳市福田區香梅路 1061 號 中投國際商務中心 A 座 19 樓 地址：上海市浦東新區花園石橋路 33 號 花旗大廈 12 層 郵編：100033 郵編：518034 郵編：200120 傳真：010-66500801 傳真：0755-82027731 傳真：021-20572500 會議室：010-66500900 會議室：0755-82828562 會議室：021-20572522