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1、研究報告珠三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽2022年第四季度報告珠三角|2023年1月02珠三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽01珠三角宏觀經濟綜述廣東省珠三 角 城 市 群肇慶佛山江門廣州東莞中山珠海深圳惠州03珠三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽珠三角城市群物流市場區域概覽2022年全年經濟總量約占全國8.6%2022年全年社零總額約占全國8.0%2021年底常住人口約占全國5.6%2022年全年進出口總額約占全國18.9%來源：國家及各省市統計局，臻量資產管理平臺整理04珠三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽2022年珠三角城市群經濟運行整體穩定第一季度第二季度第三季度第四季度2

2、3,91922,49521,81818,98126,21923,45821,51918,32829,42424,75924,31522,08730,33326,05425,12223,173珠三角城市群GDP總量(億元人民幣)Q4同比名義增長率+3.1%增速較Q3全年同比名義增長率+4.1%增速較去年來源：國家及各省市統計局，臻量資產管理平臺整理20192020202120227,5257,5797,4357,1068,9138,3857,4976,4178,9628,6448,2088,5988,9439,0658,2418,71105珠三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽2022年珠三角城

3、市群社零總額實現微漲珠三角城市群社零總額(億元人民幣)Q4同比名義增長率-0.2%增速較Q3全年同比名義增長率+1.6%增速較去年來源：國家及各省市統計局，臻量資產管理平臺整理第一季度第二季度第三季度第四季度20192020202120229,8069,4928,6937,75810,5749,7208,8666,61012,71310,11310,0428,10410,74010,7728,83413,0872022年珠三角城市群第二產業穩步增長珠三角城市群第二產業增加值(億元人民幣)Q4同比名義增長率+2.9%增速較Q3全年同比名義增長率+6.0%增速較去年06珠三角城市群非保稅高標物流地

4、產市場概覽第一季度第二季度第三季度第四季度20192020202120228,0907,3226,9056,3058,2236,9336,0195,7548,4816,7326,2216,2358,5376,8916,1486,1392022年珠三角城市群貨運周轉量韌性十足廣東省貨運周轉量(億噸公里)Q4同比增長率+0.7%增速較Q3全年同比增長率+0.2%增速較去年07珠三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽第一季度第二季度第三季度第四季度2019202020212022珠三角城市群GDP從突破10萬億到穩住10萬億10萬億珠三角城市群中GDP實際增速最高為4.2%4.2%圖例GDP(億元)及

5、同比實際增長率貨物進出口總額(億元)及同比名義增長率社零總額(億元)及同比名義增長率2022年珠三角城市群重點指標對比肇慶2,705(+1.1%)386(-4.9%)1,117(-3.8%)廣州28,839(+1.0%)10,948(+1.1%)10,298(+1.7%)惠州5,401(+4.2%)3,091(+1.2%)2,041(+3.1%)佛山12,698(+2.1%)6,638(+7.7%)3,594(+1.0%)東莞11,200(+0.6%)13,927(-8.7%)4,255(+0.4%)深圳32,388(+3.3%)36,738(+3.7%)9,708(+2.2%)中山3,631

6、(+0.5%)2,799(+4.1%)1,593(+4.1%)江門3,773(+3.3%)1,773(-0.9%)1,309(+2.4%)珠海4,045(+2.3%)3,054(-8.0%)1,045(-0.3%)來源：國家及各省市統計局，臻量資產管理平臺整理08珠三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽七普期間珠三角城市群整體人口吸引力進一步加大2005-2010珠三角地區跨省人口流動示意圖珠三角城市群所在的廣東省對全國大部分地區呈人口凈流入，但仍然有對浙江、上海、北京等部分地區呈現人口凈流出態勢。2015-2020珠三角地區跨省人口流動示意圖珠三角城市群所在的廣東省與全國除浙江、上海兩地之外的

7、各省區市均呈凈流入態勢。人口凈流入人口凈流出來源：國家及各省市統計局09珠三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽一線城市衛星城市二線城市三線城市圖例2021年人口數量(萬人)及同比變化率2022年社零總額(億元)及同比名義變化率廣州1,881(+0.72%)10,298(+1.7%)肇慶413(+0.31%)1,117(-3.8%)深圳1,768(+0.27%)9,708(+2.2%)中山447(+0.81%)1,593(+4.1%)佛山961(+0.99%)3,594(+1.0%)江門484(+0.65%)1,309(+2.4%)東莞1,054(+0.51%)4,255(+0.4%)惠州607

8、(+0.15%)2,041(+3.1%)珠三角城市群人口持續增長 推動消費市場擴容長三角城市群上海嘉興寧波南京紹興杭州南通合肥蘇州無錫成渝城市群成都眉山重慶京津冀城市群北京天津廊坊保定10珠三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量研究院、公開信息整理2021年人口數量(萬人)2800,3500)2100,2800)1400,2100)700,1400)0,700)2022年社零總額(億元)12000,18000)9000,12000)6000,9000)3000,6000)0,3000)02珠三角物流地產市場格局11珠三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽佛山336東莞326廣州284

9、惠州104深圳59江門58肇慶97中山48200.00,500.00100.00,200.00)0.00,100.00)非保稅高標倉存量面積(萬平方米)存量分布廣佛莞惠存量總和占區域總存量的80%深圳土地資源稀缺，其存量僅占珠三角城市群總存量4.5%4.5%廣佛莞惠四城占珠三角城市群總存量比重80%80.0%東莞惠州存量合計是深圳存量的7.3倍7.3倍來源：臻量資產管理平臺12珠三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽1.50,2.001.25,1.50)1.00,1.25)0.00,1.00)2022年第四季度租金平均數(元/平方米/天)及其環比變動佛山1.22-0.3%佛山1.22-0.3%東

10、莞1.46-1.7%東莞1.46-1.7%廣州1.44+1.1%廣州1.44+1.1%惠州1.27-0.2%惠州1.27-0.2%肇慶0.84-6.4%肇慶0.84-6.4%深圳1.56-4.8%深圳1.56-4.8%江門1.09+1.2%江門1.09+1.2%中山1.21-3.0%中山1.21-3.0%租金表現超7成珠三角城市群環比下跌珠三角城市群租金同比上升0.8%1.31元/平方米/天珠三角城市群的8個主要物流市場中有6個城市面臨租金環比下跌6/8 個城市來源：臻量資產管理平臺13珠三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽90.0%,100.0%80.0%,90.0%)0.0%,80.0%)

11、2022年第四季度平均出租率及其環比變動佛山90.0%-1.9pp佛山90.0%-1.9pp東莞86.9%-9.9pp東莞86.9%-9.9pp廣州90.6%-3.8pp廣州90.6%-3.8pp惠州95.3%-0.2pp惠州95.3%-0.2pp肇慶95.2%-1.2pp肇慶95.2%-1.2pp深圳96.2%-1.8pp深圳96.2%-1.8pp江門99.3%+0.2pp江門99.3%+0.2pp中山64.6%-34.4pp中山64.6%-34.4pp出租率表現珠三角城市群兩年來首次跌破90%珠三角城市群出租率同比下跌5.5個百分點-5.5pp珠三角城市群的8個主要物流市場中有7個城市面臨

12、出租率環比下跌7/8 個城市14珠三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽來源：臻量資產管理平臺4.50%,5.00%)5.00%,5.25%)5.25%,5.75%)5.75%,6.50%2022年第四季度資本化率及其環比變動佛山5.09%+12基點佛山5.09%+12基點東莞4.92%+9基點東莞4.92%+9基點廣州4.67%+12基點廣州4.67%+12基點惠州5.29%-1基點惠州5.29%-1基點肇慶5.53%+3基點肇慶5.53%+3基點深圳4.86%+31基點深圳4.86%+31基點江門5.86%+12基點江門5.86%+12基點中山5.44%+12基點中山5.44%+12基點資本

13、化率表現珠三角城市群多數迎來小幅上漲進入2022年四季度，伴隨著無風險利率的上升，以及城市物流租賃市場的表現波動，尤其是珠三角城市群大部分面臨租金的下滑，該城市群內7個城市的物流市場資本化率迎來環比上漲，但上漲幅度相對較小，除深圳外大部分城市的漲幅在3-12個基點；僅有惠州錄得資本化率1個基點的下降。作為區域內的兩大核心城市，廣州和深圳兩市高標物流板塊的資本化率當季維持在5%以下的水平，在該城市群中處于第一梯隊。廣深供應受限導致需求大量外溢至臨近的佛山、東莞、惠州、中山等地，推高上述城市物流市場熱度，上述城市當季資本化率亦不高于5.75%。來源：臻量資產管理平臺15珠三角城市群非保稅高標物流地

14、產市場概覽2022年物流市場主要大宗成交2022年全國物流市場大宗交易中珠三角城市群僅錄得零星物流資產的交易。進入2023年，隨著經濟的穩步復蘇，疫情管控的放開，種種不確定性因素逐漸明朗，料將推動投資人的決策進程加快。但隨著中國物流市場分化格局的進一步加深，選擇合適自己投資策略的標的物將會成為投資人的首要課題。珠三角作為全國物流表現最為穩定堅韌的區域之一，料將持續吸引投資人的目光。交易時間項目名稱位置資產數量總建筑面積平方米交易總價億RMB賣家買家資本化率2022年7月ESR優質物流及 工業資產組合減持交易東莞、武漢、長沙、重慶、南京、無錫、沈陽、天津9個873,000賬面價值49億元ESRG

15、IC/ESR JV5.30%-5.80%2022年6月SC Capital-摩根士丹利物流資產包南通、太倉、嘉興3個210,7708.50SC Capital摩根士丹利5.30%2022年5月嘉民-新世界物流資產包成都、武漢6個531,00022.90嘉民新創建NWS5.50%-6.00%2022年5月東百-領展物流資產包常熟、嘉興3個192,1449.47東百領展5.10%-5.50%2022年3月華南城合肥、鄭州 2個物流園合肥、鄭州2個405,70017.10華南城深國際N/A2022年2月DLJ上海及周邊11個物流項目資產包上海、蘇州、昆山、太倉、杭州11個558,33445.00DL

16、JGIC/ESR JV4.50%2022年2月上海閔行蓮花南路3130號物流園上海1個131,21513.82衣戀平安/DNE低于5.00%16珠三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽來源：臻量資產管理平臺整理廣州&佛山非保稅高標庫2022年第四季度租金平均數(元/平方米/天)從化增城黃埔番禺順德高明南?；ǘ既?022年第四季度平均出租率從化增城黃埔番禺順德高明南?；ǘ既ǘ柬樀赂呙鲝幕龀屈S埔南海番禺1.40,2.001.20,1.40)1.00,1.20)0.00,1.00)90.0%,100.0%80.0%,90.0%)0.0%,80.0%)2022年第四季度非保稅高標倉存量面積(

17、萬平方米)100.00,200.0040.00,100.00)0.00,40.00)來源：臻量資產管理平臺17珠三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽子市場當季情況深圳、東莞&惠州非保稅高標庫2022年第四季度租金平均數(元/平方米/天)惠陽東莞深圳2022年第四季度平均出租率惠陽東莞深圳1.50,2.001.30,1.50)1.00,1.30)0.00,1.00)90.0%,100.0%80.0%,90.0%)0.0%,80.0%)2022年第四季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)東莞惠陽深圳來源：臻量資產管理平臺18珠

18、三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽子市場當季情況03展望總結1 宏觀經濟2022年，受到疫情等超預期因素沖擊，珠三角多地消費受阻，企業生產受影響，經濟增長有所放緩。盡管如此，全年珠三角整體GDP、社零、進出口、第二產業增加值等指標仍均實現可觀增長。疫情對消費市場沖擊較大，四季度珠三角社零總額再現同比負增長；但區內實體經濟和外貿進出口在疫情下展現良好韌性，為當地物流地產市場需求提供了堅實的支撐3 租賃表現珠三角各市物流地產租賃市場熱度整體呈現以廣州深圳為核心隨距離遞減的空間布局。2022年，珠三角主要物流地產市場共迎來154.9萬平方米的新增供應入市，相當于2021年底該地區總存量的13.4%

19、；需求的放緩和新增供給的沖擊致使珠三角主要物流市場當季整體出租率跌破90%大關。預計2023年隨著需求回暖，新項目逐步完成去化，疊加新增供應量回落，區域內物流市場整體租賃表現將得以提升，但不同城市及子市場間分化態勢或將加劇。2市場需求第三方物流和傳統電商需求仍主導珠三角主要物流市場需求。受疫情影響，珠三角經濟放緩，消費市場面臨一定下行壓力，也在一定程度上制約了當地物流地產市場需求增長。展望2023年，隨著防疫政策的優化調整，物流需求料將逐步回暖。4投資市場當季珠三角各主要物流市場的資本化率基本保持穩定。2022年全年珠三角主要物流市場大宗交易活躍度不及長三角城市群，但預計2023年隨著租賃市場

20、表現的提升以及市場信心的恢復，珠三角物流市場仍將是投資人的重點關注區域。隨著中國物流地產市場分化格局的持續深入，珠三角內部不同物流地產市場間的表現也將日益分化。對于投資人而言，選擇合適投資標的會成為越來越重要的課題。19珠三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽聲明：本文由上海嘉量數字科技有限責任公司版權所有，上海嘉量保留所有內容的知識產權及其他所有權利。本文所有內容及表述均從可靠來源所獲得且以善意提供，但上海嘉量對其部分或全部信息的準確性、完整性和適宜性不做任何承諾或保證。任何人不應依賴于本文內容，應當自行查詢并核實其準確性。上海嘉量及其員工、委托人和代理人對由于直接或間接使用、透露或依賴本文內

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