第一太平戴維斯：上海寫字樓市場簡報2020年第二季度.pdf

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1、1 1-5月份， 上海實到外資金額同比增長4.5%， 上海仍是外 商投資的首選地之一。 部分公司加碼企業成本控制， 包括裁員、 降低其它固定 成本及導致的減租或退租。 2020年上半年， 僅兩個全新甲級寫字樓項目共計10.5萬 平方米入市， 預計下半年還將有78.4萬平方米新供應， 屆 時到年末全市甲級寫字樓存量將達1,420萬平方米。 二季度， 寫字樓租賃活動復蘇， 但季內凈吸納量僅錄得 14,200平方米， 明顯少于以往15-20萬平方米的單季吸納 水平。 季內僅一半商務區錄得正吸納。 二季度， 全市甲級寫字樓租金環比下跌4.0%， 系全球金 融危機以來單季最大租金跌幅； 同期， 全市甲級

2、寫字樓 平均空置率環比上升0.5個百分點至17.4%。 企業降低中長期營運成本， 需求去中心化趨勢延續。 季 內一些重點非核心商務區由于供應有限、 需求見長而 錄得空置率環比下降， 例如前灘 （-1.5個百分點） 、 后灘 （-2.5個百分點） 、 大虹橋 （-1.6個百分點） 等。 MARKET IN MINUTES Savills Research 寫字樓 上海 - 2020年7月 寫字樓租賃活動復蘇 二季度寫字樓帶看量增加， 需求待進一步轉化直至最終成交。 第一太平戴維斯 第一太平戴維斯是一家在倫敦股票交易 所上市的全球領先房地產服務提供商。 公 司于1855年創立， 具有悠久的歷史傳承

3、 以及無可匹敵的增長態勢。 第一太平戴維 斯是行業引領者而非跟隨者， 在全球設有 600多家分公司與聯營機構， 廣泛分布于 美洲、 歐洲、 亞太、 非洲和中東地區。 本 報告僅作一般信息用途。 未經事先許可， 任何人不得對其相關內容或全部內容進 行出版、 復制或引用。 同時本報告亦不構 成任何合同、 計劃書、 協議或其他文檔的 依據。 第一太平戴維斯已盡全力確保報告 內容的準確性， 但對于該報告的使用而導 致直接或間接的相關損失不承擔任何責 任。 本報告版權所有， 未經第一太平戴維 斯研究部書面許可， 不得以任何形式對該 報告的部分或全部內容進行復制。 Cary Zheng 高級董事 華東區

4、+8621 6391 6688 cary.zheng Peter Sheng 高級董事 上海 +8621 6391 6688 peter.sheng 商業樓宇部 如需了解更多資訊， 請聯系 第一太平戴維斯 “ 盡管受本輪疫情影響，上海 一季度經濟同比萎縮6.7%， 但隨著企業活動回歸正軌， 加之政府積極出臺刺激舉 措，近期諸多指標顯示經濟 已逐步復蘇，預計全年經濟 仍將實現正增長?！?簡可， 第一太平戴維斯研究部 市場研究部 James Macdonald 高級董事 中國區 +8621 6391 6688 james.macdonald Leon Fu 高級董事 上海 +8621 6391 6

5、688 定義 核心中央商務區： 南京西路， 淮海中路， 陸家嘴 核心次級商務區： 老黃浦， 南黃浦， 虹橋， 北站， 北外灘， 竹園， 徐家匯。 非核心商務區： 除核心市場以外的商務區， 包括長風， 大虹橋， 徐匯濱江， 莘莊， 真 如， 五角場， 前世博， 前灘， 后灘， 花木等。 2 圖1： 全市甲級寫字樓供應、 吸納和空置率， 2015至 1H/2020 0% 4% 8% 12% 16% 20% 24% 0 40 80 120 160 200 240 201520162017201820191H/2020 來源第一太平戴維斯研究部 圖2： 各子市場甲級寫字樓租金指數， Q3/2015至Q

6、2/2020 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 201520162017201820192020 Q2/1999=100 來源第一太平戴維斯研究部 圖3： 各子市場甲級寫字樓空置率， Q3/2015至Q2/2020 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 201520162017201

7、820192020 來源 第一太平戴維斯研究部 表1： 寫字樓租賃交易精選， Q2/2020 來源 第一太平戴維斯研究部 市場概述 第二季度， 上海甲級寫字樓市場迎來世博濱 江大廈北座和陸家嘴濱江中心 （H1樓） 兩個 新項目入市， 合計為市場增加近10.5萬平方 米寫字樓面積。 同時在持續不確定因素和較 為疲軟的租賃市場情緒下， 數個項目出現延 期。 截至2020年上半年， 全市甲級寫字樓總 存量達1,340萬平方米。 世博濱江大廈坐落于前浦西世博板塊， 方便 到達軌道交通4號線和8號線西藏南路站， 項 目北座已現房交付， 寫字樓面積46,800平方 米； 南座目前在建， 并計劃于2021年

8、竣工。 二季度 ， 寫字樓租賃活動復蘇， 但季內凈吸 納量僅錄得14,200平方米， 明顯少于過往 15-20萬平方米的單季吸納水平。 本季度中 央商務區錄得-44,100的負吸納， 但部分金 融公司和律所仍積極成交， 例如虹橋正瀚律 師事務所在瑞明大廈承租2400平方米寫字 樓； 此外零售消費行業支撐南京西路區域寫 字樓需求， 季內為吸納為正， 矚目交易包括 歐萊雅承租靜安寶華中心整棟寫字樓。 盡管來自部分行業和企業的需求見長， 但另 一邊， 市場出現減租或退租現象， 但多數為 小規模財富管理公司和咨詢公司。 市場吸納 放緩加之新項目入市， 導致二季度全市甲級 寫字樓平均空置率環比上升0.5

9、個百分點至 17.4%。 業主進一步給出租金讓步， 二季度， 全市甲 級寫字樓租金環比下跌4.0%， 至每平方米每 天人民幣7.5元。 盡管租金面價較先前基本 持平， 但業主給出的裝免期和裝修補貼增 加。 當前形勢下針對大面積/優質租戶， 業主 愿意給出更多優惠。 上半年市場無疑對業主方和租戶方都是考 驗。 業主除了加強同租戶溝通以避免客戶流 失外， 還應與物業管理團隊緊密協作， 確保 樓宇達到健康、 安全標準及為租戶提供品質 服務特殊時期下， 管理能力更強的業主 方及其項目便能脫穎而出。 租戶方則應抓住 契機重新評估企業辦公布局， 例如將辦公場 所遷至非核心區位， 或對現有辦公地點進行 整合

10、， 抑或是采用核心區位+靈活辦公兩者 結合的更為靈動的布局。 市場展望 下半年計劃還將迎來78.4萬平方米寫字樓 新供應， 其中包含一26萬平方米自用項目。 隨著經濟前景逐步明朗， 市場信心得到提 振， 政府扶持舉措顯成效， 加之業主為沖刺 全年業績或給出更多優惠， 預計下半年市場 需求或出現一定反彈。 長遠來看， 來自健康醫療、 金融保險、 消費 和信息技術行業的需求將被看好， 而其它一 些受疫情影響較大的行業企業則面臨一定 成本壓力， 或將使所在區域租金和空置率 承壓。 一季度受疫情影響聯合辦公行業發展趨 緩， 但隨著二季度全面復工， 企業出于靈活 性和省去裝修成本的考量， 對聯合辦公的需

11、 求逐步回暖。 近期市場還出現聯合辦公運 營空間的接盤現象， 即承租先前其它品牌退 租的面積， 并希望業主給到更多優惠。 上海正加速推進臨港新片區的建設發展， 從近期推出的諸多發展舉措可見一斑， 涉及 留住人才、 稅收制度、 住房政策、 土地利用 規劃、 產業集聚、 交通網絡和城市公共服務 設施等。 這些優惠政策和創新舉措已經、 并 將繼續吸引企業落地臨港新片區。 臨港建 設推進， 加之長三角區域一體化進程加速， 無疑將吸引更多國內外企業落戶及實現業 務擴張。 租戶行業項目商務區 承租面積 （平方米） 普華永道專業服務前灘中心前灘30,000 寧波通商銀行金融陸家嘴濱江中心洋涇10,000 武田制藥健康醫療前灘世貿中心前灘8,500 依圖科技信息技術人工智能大廈徐匯濱江2,000 泡泡瑪特零售及貿易港匯廣場徐家匯700 寫字樓