第一太平戴維斯：2019中國REIT市場報告(16頁).pdf

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1、中國REIT市場報告 SPOTLIGHT Savills Research 中國投資 - 2019 2 3 中國的房地產、金融及證券市場正在經歷一系列變革。房地產市場中，隨著城市發展日益成熟，城鎮化進程逐 漸深入，市場上新建工程慢慢減少；開發商不斷整合并提高專業性；內資開發商逐步將關注點從住宅轉向商業； 物業整持逐步取代散持；機構投資者不斷加強資產管理。金融市場中，政府持續打壓影子銀行，并鼓勵企業 從債權融資向股權融資過渡，同時提高資本透明度和利用率。證券市場中，滬港股市實現互聯互通，A 股納入 MSCI 新興市場指數，科創板成立，資金運作更專業化，整個證券市場進一步向國際交易機構開放。 這一

2、系列的進步為推出房地產投資信托基金（REIT）奠定了基礎。REIT 的存在能夠促使項目提高管理標準和水 平，并提高物業的利用率和可持續性。近期一些其他國際市場都逐步推出 REIT，中國幾乎成為最后一個尚未推 出 REIT 產品的主要市場。 JAMES MACDONALD 第一太平戴維斯中國市場研究部主管 前言 REIT英文全稱是Real Estate Investment Trust，中文為房地產投資信托基金。 何為REIT? REIT 是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票集合公 眾投資者資金，由專門經營管理機構選擇不同地區、不同類 型的房地產項目進行多元化組合投資，最后將出租不動產所 產

3、生的收益以股息的方式分派給股東。REIT 所涉及的底層 資產可以是寫字樓、零售商場、公寓、數據中心、酒店、養 老設施以及基建設施。根據投資形式的不同，REIT 可以分 為權益型、抵押型和混合型（權益型和抵押型混合）三種。 其中權益型 REIT 最為常見，這類 REIT 公司收購、管理不 動產，主要收益來源于不動產租金。抵押型 REIT 投資房地 產抵押貸款或房地產抵押支持證券，主要收益來源于貸款利 息。REIT 公司每年必須將凈收入的至少 90% 作為股息分配 給股東，分配出去的股息享有稅收優惠。 REIT最早于1960年誕生于美國， 之后發展到了歐洲和亞洲。 目前有近 40 個國家有 REI

4、T 產品，全球 REIT 市場資產總值 約為 1.7 萬億美元，其中美國約 1.15 萬億美元，占全球總 額的 68%。 在成熟房地產市場的發展過程中，REIT 扮演著非常重要的 角色，為房地產市場提供了一個規范有序、收益穩定且流動 性佳的投資媒介。由于監管機構需要運營方定期提交運營報 告以及資產估值報告，同時需向股權持有人定期提供運營數 據，整個市場的透明度得以提升。 此外，REIT 股東會不斷敦促資產管理公司通過積極主動的 資產管理來增加物業租金收益，這將帶動整個市場物業質量 不斷提升。開發商亦得以釋放捆綁在不動產中的大量資金， 在減少負債和杠桿率的同時保持對不動產的掌控，并以管理 費的形

5、式獲得收益。REIT 為投資者提供了一個重要的退出 渠道，減少前期收購階段對于未來退出的憂慮。 來源 第一太平戴維斯研究部 圖 1：標準 REIT 結構 REIT份額 持有人 REIT 資產管理人底層資產 REIT管理人受托人 投資于REIT分派股利 代表份額持有人監管REIT 收取托管費 提供管理服務 收取管理費 獲取資產獲得資產運營收入 提供管理服務 收取管理費 基本概念及發展益處 4 目前亞太地區較大的 REIT 市場包括澳大利亞、日本、新加 坡以及香港。截至 2019 年 5 月，這四個市場共有 137 支 REIT 產品，總資產值約為 3,310 億美元。其中，日本 REIT 市場規

6、模最大， 共有51支產品， 總資產值約為1,260億美元， 澳大利亞和新加坡緊隨其后。從 REIT 規模占市場專業持有 商業地產比重來看（數據來源 MSCI），新加坡 REIT 占其 專業持有商業地產總值的 40%，位于首位，其后是澳大利 亞（34%）。 REIT 底層資產中常見的資產類別包括寫字樓、零售、酒店、 工業地產以及健康設施或者組合資產包。在單個資產中， 以零售物業和寫字樓作為底層資產的最多，各有 21 個。從 市場總值來看，由于香港領展 REIT 以及澳大利亞 Scentre Group REIT 的市場總值較高，導致以零售物業作為底層資 產的 REIT 市場資產總值遠高于其他類別

7、的 REIT。 日本有 11 支寫字樓 REIT，為亞太區之首；澳大利亞、新加 坡則分別以零售 REIT 與工業 REIT 領先。澳大利亞的 REIT 資產類別最為豐富，其中有不少為利基資產類別。 新加坡 REIT 平均股息收益率達到 5.6%，為各市場最高， 澳大利亞和香港緊隨其后，分別為 5.4% 和 5.3%。今年 5 月初，新加坡、澳大利亞和香港的 10 年國債收益率分別為 2.2%、1.8% 和 1.7%；而日本 10 年國債收益率為 -0.05%， 其 10 年國債與 REIT 的收益率之差達到 4.2%，為各市場最 高。一般而言，REIT 收益率要比該地區 10 年國債收益率高

8、3-3.5 個百分點左右。 今年 5 月初，中國 10 年國債收益率約為 3.4%，之后下 降到 3.0%。中國 REIT 的收益率可能需要至少達到新加坡 REIT 5.6%的水平 （約比10年國債利率高出2.6個百分點） ， 才能對投資者產生足夠的吸引力。盡管這個收益率差小于其 他的市場，但是由于中國市場其他可投資選項有限，同時底 層資產具有很大的未來資產升值空間，這樣的收益率在一定 程度上是可以被接受的。 零售 REIT 的收益率領先于其他各類 REIT，達到 5.5%；緊 隨其后的是工業地產 REIT 和酒店 REIT，分別為 5.4% 和 5.3%。而公寓 REIT 收益率最低，為 4

9、.6%。 目前亞太地區較大的REIT市場包括澳大利亞、日本、新加坡以及香港。 亞太區REIT市場狀況 表 1：亞太區四大市場 REIT 收益率及國債收益率 平均REIT收益率10年國債收益率 REIT收益率與國債收益率差 （百分點） 日本4.2%-0.05%4.21 澳大利亞5.4%1.80%3.65 新加坡5.6%2.20%3.44 香港5.3%1.70%3.64 來源 第一太平戴維斯研究部 5 0 2 4 6 8 10 12 % 0 2 4 6 8 10 12 % 圖6 ： 亞太區四大REIT市場股利收益率 （數據截至2019年5月）圖 7： 各資產類別 REIT 股利收益率（數據截至 2

10、019 年 5 月） 來源 S 第一太平戴維斯研究部來源 S 第一太平戴維斯研究部 0 10 20 30 40 50 60 0 20 40 60 80 100 120 140 0 5 10 15 20 25 圖 4：亞太區四大 REIT 市場資產總值與數量，按照底層資產 類別分類（數據截至 2019 年 5 月） 圖 5：亞太區四大市場 REIT 數量，按照底層資產類別分類 （數 據截至 2019 年 5 月） 來源 S 第一太平戴維斯研究部來源 S 第一太平戴維斯研究部 0 10 20 30 40 50 60 70 0 20 40 60 80 100 120 140 0% 5% 10% 15

11、% 20% 25% 30% 35% 40% 45% - 100 200 300 400 500 600 700 800 900 REITs 圖 2：亞太區四大 REIT 市場資產總值及數量（數據截至 2019 年 5 月） 圖 3：亞太區四大 REIT 市場資產總值與商業地產規模占比（數 據截至 2019 年 5 月） 來源 S 第一太平戴維斯研究部來源 S MSCI; 第一太平戴維斯研究部 6 香港共有 10 支 REIT，其中五支持有至少一宗中國大陸資產， 兩支僅含大陸資產。新加坡共有 39 支 REIT，其中 10 支持 有至少一宗中國大陸資產，五支僅含大陸資產。這些大陸資 產類別豐富，

12、包括零售商場、寫字樓、酒店、工業、公寓等 多種物業類型。 通過對底層資產的分析我們發現，對于 REIT 公司而言，其 底層資產的投資策略與其他國際投資者的商業地產長期投資 策略基本一致。 例如， 他們投資的零售商場主要分布在一、 二、 三線城市（其中以北京最為集中）；幾乎所有的寫字樓和綜 持有中國大陸資產的新加坡和香港REIT 合用途物業都位于一線城市；酒店多位于二線城市；工業地 產主要分布在二、三線城市；公寓物業則多在一、二線城市。 從管理者類型來看，這些 REIT 主要由例如豐樹、凱德、越 秀以及長江實業等開發商管理，其他還有例如開元集團、雅 詩閣以及砂之船集團等運營商進行管理。運營商通常

13、會選擇 以酒店、服務式公寓以及奧特萊斯等為底層資產的非傳統 REIT 產品。 表 2： 新加坡和香港 REIT 的大陸資產分布 零售商場寫字樓綜合用途酒店工業物業公寓合計 北京 上海 廣州 深圳 重慶 成都 杭州 寧波 沈陽 無錫 長沙 西安 天津 武漢 大連 鄭州 長春 開封 常熟 嘉興 南昌 南通 呼和浩特 蕪湖 壁山 合肥 昆明 崇賢 西寧 中山 合計 1 6 1 11 1 2 2 2 4 4 4 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 13 31 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 33 1 1 10 8 11 1 3 4 6 1 2 2 1 1 2 2 4

14、 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 4 4 1 80295710227 來源 各 REIT 公司官網 3 2 1 2 7 6.4% 6.7% 7.6% 5.8% 6.8% 6.1% 7.1% 7.3% 6.2% 7.5% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 2009201020112012201320142015201620172018 圖 8 ：凱德商用中國信托歷史股息收益率 來源 凱德商用中國信托財報 ; 第一太平戴維斯研究部 案例分析 8 凱德商用中國信托 (CapitaLand Retail China Trust) 凱德商用中國信托于 2006 年末在

15、新加坡 上市，是首個以中國零售商場作為底層資 產的 REIT 產品。截至 2018 年年末，該 信托共含 11 個位于中國的購物中心，其 中四個在北京，上海、成都、廣州各一個， 另外四個在其他二、三線城市。這些物業 資產價值總計約人民幣 158 億元，總可 租賃面積超過 70 萬平方米。過去十年中， 該信托平均股息收益率達到 6.7% 左右， 新加坡 REIT 平均股息收益率約在 5%-8% 之間。 REIT 的概念在中國并不陌生。2005 年 越秀房地產信托基金作為首支持有中國 資產的境外 REIT 在港交所上市。同時， 自 2014 年以來，中國開始嘗試自己的 類 REIT 產品來探索這個

16、資產證券化的 新機制，同時希望借此為開發商提供新 的融資渠道。然而，由于中國缺乏 REIT 相關法律和稅收制度，類 REIT 產品與 境外真正意義上的 REIT 仍然存在很大 的差別。 2018 年共發行 13 支類 REIT 產品，價 值合計達人民幣 254 億元。截至 2018 年市場上類 REIT 產品數量合計達到 43 支，總規模達到人民幣 903 億元。類 REIT 底層資產中最多的是零售物業和寫 字樓物業，估值占比分別達到 47% 和 26%。另外，大部分底層資產位于一線 城市及二線城市。AAA 級類 REIT 的收 益率要求達到 4%-6%。 在目前的監管環境下，類 REIT 是

17、最接 近 REIT 的產品。然而，類 REIT 本質上 更接近于資產抵押證券，即以負債的形 式存在，份額持有人并不享有底層資產 的實際所有權。另外，大部分類 REIT 以私募形式存在，唯一一個公募形式的 類 REIT 是 2015 年由萬科和鵬華基金共 同在深交所發行的鵬華前海萬科 REIT。 目前稅收體制下，類 REIT 不能享有 REIT 特有的稅收優惠，每一層的結構設 置都會涉及不同稅種。 中國類REIT的發展 0 2 4 6 8 10 12 14 16 - 5 10 15 20 25 30 35 40 20142015201620172018 47% 26% 11% 10% 4% 2%

18、 零售 寫字樓 公寓 酒店 物流 其他 圖 9：中國類 REIT 發行規模 圖 10： 中國類 REIT 產品分類，按底層資產類型 來源 REITs 研究中心官網 ; 第一太平戴維斯研究部 來源 REITs 研究中心官網 ; 第一太平戴維斯研究部 圖 11：類 REIT 基本結構 專項計劃管理人 專項資產管理計劃 底層物業 私募基金管理人 私募基金 項目公司 投資人 認購/受讓 受托管理人 收購 受托管理人 認購 來源 第一太平戴維斯研究部 9 表 3：REIT 與類 REIT 對比 來源 第一太平戴維斯研究部 眾望所盼的中國REIT 過去幾年中，中國一直在嘗試推出真正的 REIT 產品，然而

19、 進展相對緩慢。最大的挑戰在于目前的稅收制度下，REIT 產品稅負較高且存在重復征稅，這將嚴重影響產品收益率。 標的物業注入（類）REIT 平臺時，會產生印花稅、契稅、 增值稅、土地增值稅以及所得稅等一系列稅收。資產持有過 程中也須繳納房產稅、增值稅、所得稅。 在中國，交易過程中的稅收成本很高，成為了資產所有人在 決定是否發行（類）REIT 過程中最大的顧慮。同時，資產 轉移和運營過程中的相關稅收大多屬于地方稅而不是國稅， 因此，可以預見 REIT 在各地方推進時勢必會面臨一定的阻 力，尤其是在當前各地融資收緊的情況下。 另外一個障礙在于中國需要為 REIT 的出現對當前一些法律法 規做出調整

20、。根據合伙企業法、信托法、證券投資基金法等 現有法律規定，公募基金不能直接持有商業地產，這也是類 REIT 采取私募基金構建模式的原因。此外私募基金投資人數 不能超過 200 人，這在很大程度上影響了類 REIT 的流動性。 一直以來，中國商業地產市場收益率的實現主要依靠資產升值 而不是租金增長，這導致收益率處于較低水平，通常低于融資 成本，略高于 10 年國債收益率。 REIT類REIT 公開性公開發行； 投資者數量必須超過100名 投資者不得超過200名， 最低投資門檻為人民幣100 萬元 屬性大部分是權益型， 少部分為抵押型或者混合型固定收益類產品 資產通常包括多個底層資產， 上市期間可

21、收購或出售資產 大部分情況只含單個資產， 存續期間不能收購新資 產 期限長期或者永久有固定期限， 通常為3-5年 退出方式股票交易 流動性有限； 通常需要等到過期、 發行主體回購、 繼 發新REIT或者承銷給第三方； 優先級部分也可能通 過發行商業地產抵押貸款支持證券來實現退出 稅收分派給份額持有人的股息收入免稅每一層級都會發生稅收； 且存在重復征稅 杠桿 （總負債率）20%-40%50%-70% 障礙重重 10 為了應對經濟不景氣，全球過去十年一直處于低利率環境。 盡管市場上一直有關于提高利率的猜測，但隨著美國在 2008 年以來首次降息，其他一些國家也采取了類似的行動 來應對經濟下降。中國

22、在近幾年一直在努力控制金融機構債 務總額，但國內經濟持續走緩讓很多人猜測中國是否會同樣 用降低利率的方式來刺激經濟。在低利率環境下，投資者會 希望尋求更高收益率且擁有價值升值潛力的資產，這樣的環 境將有助于中國推出 REIT。 同時，全世界越來越多的國家也在推出 REIT 相關法律。印 度是最近推出 REIT 的國家印度在 2014 年推出 REIT 的相關法規，并在 2019 年 5 月發行名為 Embassy Office Parks 的首支 REIT。中國幾乎成為最后一個沒有 REIT 的重 要經濟體。目前為止，Embassy REIT 受到投資者一致歡迎， 同時價格也較發行價上升了約

23、20% 左右。印度 REIT 的成 功對中國來說是很大的鼓勵。 相比印度， 中國資產基礎更大， 同時中國在過去幾年類 REIT 的發展過程中累積了豐富的經 驗和人才。 目前中國面臨經濟增速減緩的情況，同時一直與美國處于冗 長的貿易戰中。但是中國政府不太可能采用直接的經濟刺激 手段或者大幅增加信貸來解決問題，預計目前的政策重點將 會是通過實行一系列經濟試點來穩定經濟，REIT 將可能是 其中的一個方式。 美國在20世紀80年代后期出現債務危機， 也正是在這期間， REIT 在美國迅速發展。新加坡在 1997 年亞洲金融危機的檔 口推出 REIT，盡管當時新加坡的房地產公司沒有進入危機 模式， 但

24、是其中很多都背負著很高的負債率。 日本情況類似， 1991 年房地產泡沫破裂后，為了鼓勵更多的資金投入市場， 于 2001 年推出首支 REIT。 從其他市場的歷史經驗來看，REIT 都是在經濟困難或者危 機時期應運而生或快速發展，REIT 為市場帶來新的投資選 擇，推動市場從債權市場向股權市場過渡，或為沉迷一段 時間的市場注入一劑新的強心針。過去幾十年中國經濟快 速發展的同時，負債率也在不斷上升。中國政府也意識到 了這個問題。從 2016 年末起，中國開始落實降杠桿舉措， 通過打壓影子銀行、限制債券發行等手段來降低經濟負債 率。在過去幾年，中國開發商和投資者一度面臨再融資壓 力以及限購限價的

25、雙重困境。REIT 的出現將為他們提供新 的融資渠道。 另外，開發商一直以來處于開發、出售的發展模式。然而， 隨著一、二線城市逐漸步入存量時代，開發機會不斷減少， 開發商應該反思發展模式，著眼于通過資產管理來獲得更 多穩定的收入。REIT 能夠助力他們實現這樣的角色轉換。 目前個人投資者在中國可選擇的投資方式非常稀缺，同時 境外投資嚴格受限。一直以來房產和理財產品是主要的投 資對象，但是這兩項投資由于收益率下降，風險變得越來 越高。同時，股票市場投資回報率上下波動明顯，銀行存 款收益率極低。個人投資者迫切需要有更多的投資途徑。 當下如何？ 11 自從去年以來，一直有消息稱中國將推出 REIT。

26、2019 年 1 月 1 日，上交所表示有意大力推進 REIT 試點。同月 22 日， 深交所也表示將加快 REIT 推出。兩大證券交易所似有意爭 奪 REIT 產品先發位置。 1 月 24 日，國務院發布關于支持河北雄安新區全面深化 改革和擴大開放的指導意見，明確支持發行房地產投資 信托基金等房地產金融創新產品，助力該區域發展。4 月， 有報道稱新加坡主權基金 GIC 以及大悅城被選作首批 REIT 試點公司。 根據上交所相關人員的反饋，中國 REIT 的凈收益率預計在 5% 左右，比政府 10 年國債收益率高約 2 個百分點。盡管 此等收益率低于香港和新加坡 REIT，但是中國資產的升值

27、潛力能夠彌補這一差距。目前開發商和業主賬面上寫字樓 資本化率在4.5%-7.0%之間， 零售資產在6.0%-8.0%之間， 因此對開發商來說 REIT 的預計收益率具備一定的吸引力。 然而如參照一線城市優質資產收益率，則吸引力可能會打 折目前一線城市甲級寫字樓的凈收益率在 3.0%-4.0% 之間，運營穩定的零售物業凈收益率在 3.3%-4.0% 之間。 這意味著理論上而言，相比將資產放到 REIT，開發商或許 能夠以更高的價格將甲級寫字樓或零售資產出售給市場上 的其他機構投資者或者自用買家。但不可否認的是，REIT 能夠為開發商和業主提供長期的融資渠道，有利于他們完 成投資退出，同時實現價值

28、最大化。預計規模較大、業務 多樣、與政府聯系較為緊密的國企開發商更有可能成為首 批嘗試REIT的公司。 另一方面， REIT將有助其提高流動性、 釋放資產價值，實現加速擴張。 如何定價？ 首批 REIT 產品的結構將可能是在目前類 REIT 產品的結構 上進行調整。共同基金（mutual fund）可能會被允許投資 于中國 REITs，或是允許共同基金投資于類 REIT 的股權部 分，其他結構基本不變；抑或是允許共同基金在類 REIT 結 構中代替私募基金的角色。 結構如何？ 社會保障及基建項目可能會作為首批稅收優惠試點資產， 這樣可以為政府減少財政壓力，平衡稅收優惠對財政收入 的影響。另外，

29、物流資產需求旺盛，同時價格上升潛力大， 受到投資者青睞，因此物流資產包也可能會被作為中國 REIT 的底層資產。同時，盡管一線城市的寫字樓資產受經 濟增速減緩的影響基本面走弱，但由于市場成熟度及透明 度較高、流動性強、租期較長、管理相對簡單，且更容易 物色到租戶履約能力較強的物業，因此一線城市的寫字樓 資產也很有可能成為中國 REIT 的底層資產。 什么項目作為底層資產？ REIT 產品的投資者很有可能會與類 REIT 的投資者群體不 同。目前，超過 80% 的類 REIT 投資者都是商業銀行，他 們通常選擇持有至到期。然而 REIT 的潛在投資者將更可能 是保險公司，外商投資者和個人投資者。

30、目前許多保險公 司股權投資的比重低于保監會的最高限制，同時這些投資 的股利分紅有限。REIT 產品能夠提供穩定的收益率，同時 提供資產升值潛力，符合保險公司的風險偏好。另外，對 于外資投資者而言，他們仍然希望能夠擴大對中國市場的 投資比重，但是中國市場投資總額較高，市場透明度與流 動性有限，同時專業資產管理團隊缺乏，這些都成為了外 資直接投資中國房地產市場的障礙。REIT 市場的發展可以 在一定程度上解決這些問題。 任何的投資產品都需要時間被市場接受，REIT 也不例外。 因此向投資者宣傳 REIT 投資的優缺點很重要，便于投資者 根據自己的風險偏好來選擇相應的投資對象。 投資者會是誰？ 如何

31、實現？ 12 對話 Q1：REIT 在成熟市場主要依靠所持資產穩定的租金增長來 實現收益率，然而在中國，商業地產的收益率主要通過退 出時的資產升值來實現。這是否會導致中國 REIT 股息收益 率偏低繼而影響投資吸引力？ 中國 REIT 產品的收益率需要比十年政府國債收益率高至少 兩個百分點才能吸引投資者。盡管香港和新加坡的 REIT 收 益率比國債高出三個百分點，但是由于中國資產升值潛力 更大，可以消除這方面的影響。過去 12 個月中 10 年期國 債的收益率平均為 3.5%，而離岸 REIT 的回報率在 6-9% 之間，如此來看中國 REIT 有潛力實現 6% 的回報率。只要 中國房地產市場

32、基本面維持良好走勢，供求相對平衡且經 濟大環境保持健康發展，收益率水平應能得以維持。值得 一提的是，盡管股息收益率是投資者選擇 REIT 時的一個重 要指標，但這不是唯一指標底層資產的質量同樣重要。 中國經濟正經歷史無前例的重要轉型，中國 REIT 將給投資 者進入這一巨大經濟體房地產市場的機會，也會為他們的 資產包帶來很大的多樣性。許多投資者對此滿懷期待。 Q2：我們知道中國推出 REIT 的最大障礙在于當前的稅收 體系，無法提供像其他國家一樣的稅收優惠。提供這類優 惠會在一定程度上導致國家和地方稅收減少。您認為中國 政府可能會做出這樣的讓步嗎？ 解決這個問題的一個重要方法就是在一線城市試點

33、 REIT 項 目，因為一線城市稅收靈活性更高。另外，也可以在一些 自由貿易區開展，比如上海，還有 2014 年批準設立的廣州 南沙、深圳前海 / 蛇口、珠海橫琴。隨著粵港澳大灣區和雄 安新區的發展成熟，這兩個區域也有望成為試點區域。 Q3：基于其他國家的經驗，您認為中國會首先試點哪種物 業類型的 REIT ？您判斷的依據是什么？ 雖然尚未出現真正意義上的 REIT，中國已經發行了一些類 似 REIT 的產品，包括以租賃公寓為底層資產的類 REIT。然 而，如果發行以長租公寓作為底層資產的真正股權性質的 REIT， 項目應當由開發商經營， 而非 “二房東” 性質的運營商， 如此才能保證回報率的

34、吸引力。盡管國外市場允許 REIT 中 少量持有開發項目，但是成熟市場 REIT 一般還是由現金流 穩定的資產所組成，這類物業在例如雄安新區等發展中地區 將非常有限。因此我們預計適合 REIT 項目的資產仍將集中 在一線城市以及發展成熟的經濟區域。 我們認為以下資產類別成為首批 REIT 試點對象的可能性較 大： 1位于沿海城市的現代化物流資產 2位于上海和深圳的甲級寫字樓 3運營穩定的優質零售項目 13 采訪亞太房地產協會 (APREA) 首席執行官 Sigrid Zialcita 女士 結束語 REIT 作為新的融資模式將會對中國商業地產市場帶來非常積極的影響。由于 REIT 的資金特點與

35、機構型資本以及私募資本 不同，關注的物業類型亦不同，因此能夠為市場帶來不同的投資需求，從而促進整體市場的發展；此外也會為市場帶來更 多的流動性、更有效率的資本、更高的透明度，以及更好的市場監管。隨著中國商業地產市場越來越成熟、經濟去杠桿進 一步推進，REIT 的出現將可為市場的健康有序發展帶來諸多裨益。 14 15 市場研究部中央管理部投資部估價部 James Macdonald 高級董事 - 中國區 +8621 6391 6688 Robert McKellar 中國首席執行官 +8621 6391 6688 rmckellarsavills.asia Nick Guan 副主管 - 上海

36、+8621 6391 6688 James Woo 高級董事 - 北京 +8610 5925 2212 Cloudy Li 助理經理 - 上海 +8621 6391 6688 Siu Wing Chu 董事長 - 華東區 +8621 6391 6688 Simon Ha 董事 - 上海 +8621 6391 6688 Frank Jiang 高級董事 - 上海 +8621 6391 6688 Chester Zhang 董事 - 華東區 +8621 6391 6688 Anthony McQuade 董事長 - 華北區 +8610 5925 2002 Jack Zhang 董事 - 上海 +8

37、621 6391 6688 Yik Tsui 董事 - 廣州 +8620 3665 4988 Vincent Li 助理董事 - 華北區 +8610 5925 2044 Woody Lam 董事長 - 華南區 +8620 3665 4777 Spring Cao 高級董事 - 北京 +8610 5925 2048 William Zhang 助理董事 - 成都 +8628 8665 3175 Carlby Xie 董事 - 華南區 +8620 3665 4874 Eric Wo 董事長 - 華西區 +8628 8658 7828 Ray Wu 主管 - 深圳 +86755 8436 7008

38、Sophy Pan 高級經理 - 華西區 +8628 8658 7111 Suzie Qing 董事 - 成都 +8628 8658 7418 第一太平戴維斯是一家在倫敦股票交易所上市的全球領先房地產服務提供商。 公司于1855年創立，具有悠久的歷史傳承以及無可匹敵的增長態勢。 第一太平戴維斯是行業引領者 而非跟隨者， 在全球設有650多家分公司與聯營機構，廣泛分布于美洲、 歐洲、 亞太、 非洲和中東地區。 本報告僅作一般信息用途。 未經事先許可， 任何人不得對其相關內容或全部 內容進行出版、 復制或引用。 同時本報告亦不構成任何合同、 計劃書、 協議或其他文檔的依據。 第一太平戴維斯已盡全力確保報告內容的準確性， 但對于該報告的使用而導致直接 或間接的相關損失不承擔任何責任。 本報告版權所有，未經第一太平戴維斯研究部書面許可， 不得以任何形式對該報告的部分或全部內容進行復制。 上海環貿廣場二期25層 陜西南路288號 上海 中國