【研報】物管行業系列報告之四：從九千萬戶微觀數據看住宅物管行業空間-20200616[39頁].pdf

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1、請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 行行 業業 研研 究究 行 業 深 度 研 究 報 行 業 深 度 研 究 報 告告 證券研究報告證券研究報告 房地產房地產 推薦推薦 ( 維持維持 ） 重點公司重點公司 重點公司重點公司 2020E 2021E 評級評級 招商積余 0.58 0.76 審慎推薦 南都物業 1.08 1.35 審慎推薦 新大正 1.84 2.39 審慎推薦 相關報告相關報告 物管行業系列報告之三： 規模 效應下， 科技賦能持續降低成本 提升業主滿意度2020-05-14 物管行業系列報告之二： 輕資 產模式強化資本回報 2020-04

2、-05 物管行業系列報告之一： 機構 物業成長空間廣闊2020-03-05 分析師： 閻常銘 S0190514110001 郭毅 S0190518010003 徐鷗鷺 S0190519080008 研究助理： 靳璐瑜 投資要點投資要點 以以 86 城市城市 12 萬個小區萬個小區 9088 萬戶萬戶微觀數據微觀數據為基礎，為基礎，分析分析發現優質物管尤發現優質物管尤 其是上市物管公司市占率較低，未來成長空間廣闊。其是上市物管公司市占率較低，未來成長空間廣闊。樣本中，樣本中，目前目前優質物優質物 管公司在管戶數市占率管公司在管戶數市占率為為 22%， 上市物管公司市占率僅， 上市物管公司市占率僅

3、 7%， 全部戶數中，全部戶數中， 2 元元/平米月以上物管費占比僅平米月以上物管費占比僅 23%。 樣本數據分析，樣本數據分析，起始起始物管費物管費加速上升，優質物管加速上升，優質物管服務服務愈加愈加得到市場認可得到市場認可。 有別于市場普遍認為物管費較難提價的傳統印象， 越來越多的案例體現出 通過更換優質物管公司的方式也能提價。在一部分低樓齡小區中，因為優 質服務的提供，物管費較高，優質物管占比達 48%；但在另一部分低樓齡 小區中，因為沒有優質服務，所以物管費價格較低，優質物管占比僅 7%。 在一部分高樓齡小區中，因為優質服務的提供，物管費較高，優質物管占 比達 45%；但在另一部分低樓

4、齡小區中，因為沒有優質服務，所以物管費 價格較低，優質物管占比僅 11%。近期通過的民法典有利于優質物管公司 拓展存量項目。 未來優質物管公司營業收入增長來自三方面：存量市場未來優質物管公司營業收入增長來自三方面：存量市場市占率持續提高市占率持續提高， 增量市場承接增量市場承接房企房企竣工，增值服務量價齊升?？⒐?，增值服務量價齊升。拆解分層市場，細化拓展策拆解分層市場，細化拓展策 略，估算略，估算 2025 年優質物管公司營收規模年優質物管公司營收規模，： 營收規模營收規模 1 存量市占率提升存量市占率提升，優質物管優質物管存量存量住戶的住戶的基礎物管規模達基礎物管規模達 3400 億元， 市

5、占率由億元， 市占率由 22%提升至提升至 52%。 當前我國城鎮住房存量為 3.43 億套，估算是未來 5 年增量套數的近 6 倍，通過優質物管不斷提升新 房市占率和老舊小區改造政策得以實現。 營收規模營收規模2增量承接竣工增量承接竣工， 優質物管優質物管新增住戶的新增住戶的基礎物管規模達基礎物管規模達2400 億元。億元。預計百強房企銷售面積穩定在 9 億平方米，2025 年優質物管 新增在管面積達到 48.6 億平方米，一二三線城市的物業費增速平均 為 5%，優質物管營收將超過 2400 億元。 營收規模營收規模 3 增值服務量價齊升增值服務量價齊升 ，優質物管優質物管增值服務規模達到增

6、值服務規模達到 3400 億元，量價齊升。億元，量價齊升。目前上市物管戶均增值服務消費額增速為 38%，估 算 2025 年戶均增值服務支出將突破 2000 元， 在存量市場龐大基本盤 的支持下，預計 2025 年增值服務收入累計達 3400 億元。 估算估算 2025 年年國內國內優質物管市值規模優質物管市值規模將達將達 1.6 萬億，萬億，約為當前市值的約為當前市值的 5 倍，倍， 未來五年未來五年 CAGR 約約 30%。優質物管公司的服務戶數達到 2.08 億套，平均 物管費 2.6 元/平米月，戶均增值服務收入約 2300 元。 投資建議：投資建議：優質物管公司市場空間廣闊，存量市場

7、市占率持續提升，增量 市場承接房企竣工， 增值服務量價齊升。 持續推薦物管行業龍頭招商積余， 深耕長三角綜合布局的南都物業以及細分領域具有特色的新大正。 風險提示：風險提示：存量存量市場市場拓展緩慢拓展緩慢、增量市場、增量市場競爭激烈，增值服務進展較慢競爭激烈，增值服務進展較慢 title 物管行業系列報告之四：從九千萬戶微觀數物管行業系列報告之四：從九千萬戶微觀數 據看住宅物管行業空間據看住宅物管行業空間 2020 年年 06 月月 16 日日 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 - 2 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 目錄目錄 1、 從 12

8、 萬小區和 9088 萬戶微觀數據分析物管費的分布 . - 5 - 2、 樣本數據中 2 元以上物管費戶數占比 23%，優質物管戶數占比僅 22% . - 7 - 2.1 86 城中 1 元以下物管費小區與建造年代久遠小區具有較高重合度 . - 7 - 2.2 優質物管公司存量市占率僅 22%，多集中于高物管費小區 . - 9 - 3、 物業費主要由建造年代決定，但服務水平也能影響定價 . - 13 - 3.1 新建造小區物業費較高，物業費存在非線性增長趨勢 . - 13 - 3.2 優質服務助推物管費上行，老舊及三四線小區住戶也愿付費 . - 17 - 3.3 高房價不等同高物業費，但存在孕

9、育市場空間的潛力 . - 18 - 4、 營收規模 1：現有存量市場逐漸滲透，2000 年后建造小區戶數的市占率將由 7%提升至 21%，2000 年前建造小區戶數的占比將由 15%提升至 24% . - 19 - 4.1 高樓齡高物管費小區：引入優質物業成功實現物業費提價的“星星之火” - 19 - 4.2 高樓齡低物業費小區：高房價小區有為優質服務買單的意愿 . - 22 - 4.3 高樓齡低物業費小區：低房價小區借力舊改實現服務升級 . - 27 - 4.4 低樓齡低物業費小區：新房優質物業滲透率低，住戶付費意愿強 . - 28 - 4.5 存量房空間測算：存量市場市場滲透率具備較大提升

10、空間 . - 30 - 5、 營收規模 2：新增竣工關注度高，是拓展主戰場. - 32 - 5.1 新房空間測算：未來優質物管增量面積 48.6 億平米 . - 32 - 5.2 基礎物管市占率測算：全國優質物管市占率將從 22%上升至 52% . - 34 - 6、 營收規模 3：增值服務快速成長，量價齊升. - 35 - 7、 預計 2025 年優質公司證券化后，行業市值約 1.6 萬億 . - 36 - mNoRtNxPmMpQrRpQtNpRsR6MdN7NoMmMtRnNkPqQoQkPpOxP7NrRzQvPpOxOvPmMvM 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文

11、之后的信息披露和重要聲明 - 3 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 圖 1、上市公司住宅物業的高物管費普遍維持在 2 元/平米/月 . - 7 - 圖 2、86 城 2 元以上住宅物業費占比 23% . - 8 - 圖 3、86 城 2000 年前后物業費分布情況 . - 8 - 圖 4、一線城市 2000 年前后物業費分布情況. - 8 - 圖 5、二線城市 2000 年前后物業費分布情況. - 9 - 圖 6、三四線城市 2000 年前后物業費分布情況. - 9 - 圖 7、優質物業的萬戶服務人數要優于普通企業. - 10 - 圖 8、優質物業人均薪酬遠超普通居民服務人員薪酬. - 1

12、0 - 圖 9、樣本數據中上市公司全國布局情況 . - 12 - 圖 10、中指數據，全國百強物業管理企業市場集中度較低 . - 12 - 圖 11、北京住宅物業費與建筑年代 . - 13 - 圖 12、上海住宅物業費與建筑年代 . - 13 - 圖 13、廣州住宅物業費與建筑年代 . - 13 - 圖 14、深圳住宅物業費與建筑年代 . - 13 - 圖 15、二線城市住宅物業費與建筑年代 . - 14 - 圖 16、三四線城市住宅物業費與建筑年代 . - 14 - 圖 17、歷年房源在當前時點上的物管費隨建筑年代的變化趨勢 . - 15 - 圖 18、86 城物業費、樓齡象限圖 . - 1

13、7 - 圖 19、一線城市物業費、樓齡象限圖 . - 17 - 圖 20、二線城市物業費、樓齡象限圖 . - 18 - 圖 21、三四線城市物業費、樓齡象限圖 . - 18 - 圖 22、廣州住宅物業費與掛牌價 . - 19 - 圖 23、深圳住宅物業費與掛牌價關系 . - 19 - 圖 24、房價與物管費的正反饋機制 . - 23 - 圖 25、上海新華路 699 弄小區房價走勢圖 . - 25 - 圖 26、上海新華路 699 弄小區概況 . - 26 - 圖 27、上海新華路 699 弄小區地理位置圖 . - 26 - 圖 28、碧桂園在三四線城市的物業費高于平均. - 30 - 圖 2

14、9、碧桂園物業用戶大多分布于三四線城市. - 30 - 圖 30、預計 2025 年四大象限中優質物業存量市場市占率均有所提升 . - 32 - 圖 31、估計未來百強房地產企業每年新增銷售面積穩定為 9 億平方米 . - 33 - 圖 32、估算 2025 年全國優質物管的市占率將達到 52% . - 35 - 圖 33、預計 2025 年優質物管增值服務市值貢獻約占 46.4% . - 37 - 圖 34、預計 2020-2025 年優質物管市值規模 CAGR 為 29.5% . - 37 - 表 1、2019 年 86 城樣本覆蓋率測算 . - 6 - 表 2、2019 年 86 城住宅

15、小區與商住小區占比情況. - 6 - 表 3、2000 年前建造的小區與 0-1 元物業費區間小區的重合 . - 9 - 表 4、優質物管在一、二、三四線城市的分布 . - 11 - 表 5、上市公司在管戶數及市占率 . - 11 - 表 6、一線城市住宅物業費與樓齡相關系數 . - 14 - 表 7、建筑年代越近，物業費的 CAGR 越高 . - 15 - 表 8、各等級城市住宅物業費與房價相關系數 . - 18 - 表 9、深圳金海燕花園小區基本信息 . - 20 - 表 10、京光海景花園小區基本信息 . - 21 - 表 11、第三象限中高房價戶數占比 . - 22 - 表 12、民法

16、典的頒布降低了小區物業費提價等事項的最低通過門檻 . - 24 - 表 13、上海新華路 699 弄小區基本信息 . - 26 - 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 - 4 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 表 14、全國多地 2020 年政府工作報告強調城鎮舊改工作 . - 28 - 表 15、各象限市占率提升空間的分析與假設. - 30 - 表 16、估算 2025 年優質物管存量住宅基礎物業收入預測 . - 31 - 表 17、估算 2025 年優質物管累計新增基礎物管收入. - 33 - 表 18、估算 2025 年全國城鎮住宅總套數 .

17、 - 34 - 表 19、估算 2025 年全國優質物管市占率 . - 34 - 表 20、2018 年與 2019 年物管公司戶均收入及增速 . - 35 - 表 21、2019 年物管公司戶均增值服務收入明細. - 36 - 表 22、估算 2025 年優質物管增值服務戶均收入. - 36 - 表 23、估算 2025 年優質物管增值服務收入 . - 36 - 表 24、估算 2025 年優質物管市值規模 . - 37 - 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 - 5 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 報告正文報告正文 2020 年初以來，A 股

18、物管公司整體漲幅約 40%，港股物管公司整體漲幅約 54%， 當前龍頭估值水平約 42 倍。 現階段較高的估值， 是否仍未反映行業廣闊的空間和 龍頭公司較高的增速？本文嘗試回答以下問題： 1) 現階段物管公司的項目拓展主要來自增量的新竣工小區，存量的小區是否也 能成為未來物管公司項目拓展的方向？存量小區規模如何？ 2) 存量小區中，哪些類型的小區是潛在的拓展方向？物管費標準在 2 元/平米月 以上的優質小區占比如何？ 3) 哪些因素決定了物管費的水平？是小區自身條件， 例如建造年代、 房價等等？ 是否能通過提供優質服務進而提升物管費？ 高房價背景下，購房者對于初始物管費的定價是否不再敏感？ 政

19、府工作報告中多次提到的“舊改”政策，對物管行業的影響？ 4) 在分層的存量小區和增量小區中，估算物管公司真正的潛在拓展空間以及增 值服務的增長情況，如何看待未來物管公司潛在的市值空間？ 1、 從從 12 萬小區和萬小區和 9088 萬萬戶戶微觀微觀數據數據分析分析物管費的分布物管費的分布 本篇報告使用貝殼網的草根調研數據， 統計的小區數據涵蓋全國 86 個城市， 包括 北京、上海、廣州、深圳 4 個一線城市，成都、杭州、南京等 29 個二線城市以及 53 個三四線城市，共統計了 11.8 萬個小區項目和 9088 萬戶小區物管費情況。 86 城城樣本樣本數據整體代表性較高數據整體代表性較高。為

20、計算覆蓋率，我們首先需要估算各線城市的總 套數。一線城市根據現存城鎮住房面積除以套均面積進行估算；二線和三四線城 市由于城鎮住房面積數據缺失， 所以采用套戶比乘以城鎮戶籍人口戶數進行推算。 最后利用樣本套數除以推算各城市城鎮住宅總套數， 得到樣本覆蓋率。 其中一線、 二線、三四線樣本覆蓋率分別為 77%、64%、21%，一二線城市的樣本覆蓋率較 高。 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 - 6 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 表表 1、2019 年年 86 城城樣本樣本覆蓋率測算覆蓋率測算 城市 樣本總套 數(萬套) 人均居住 面積(平米 /人)

21、(A) 戶均人口 （人/戶) （B） 套均面積 (平方 米)(C=A* B) 城鎮住房 面積(萬平 米)(D) 總套數(萬 套)(=D/C) 樣本/估算 存量套數 北京 463 33.1 2.8 93 58,789 635 73% 上海 587 37.2 2.7 99 69,968 707 83% 廣州 257 34.2 3.0 104 37,206 359 72% 深圳 208 21.8 2.5 54 16,818 251 83% 一線 4 城 1,515 33.9 2.7 93 182,781 1,974 77% 城市 樣本總套 數(萬套) 城鎮戶籍人口戶數(萬 戶)(A) 城鎮套戶比(套

22、/戶)(B) 總套數(萬 套)(=A*B) 樣本/估算 存量套數 二線 29 城 5,247 7,768 1.06 8,234 64% 三四線 53 城 2,326 9,668 1.12 10,828 21% 86 城總計城總計 9,088 21,036 43% 數據來源：各市統計局，貝殼網，興業證券經濟與金融研究院整理 樣本住宅小區占比為樣本住宅小區占比為 93%，住宅比例，住宅比例較高較高。在統計數據中，我們將小區分為住宅 小區與商住小區兩大類型。 住宅小區即通常意義上的小區， 具有封閉的小區邊界， 為封閉型小區；而商住小區一般沒有封閉的小區邊界，通常建造在商場或寫字樓 之上， 為開放型小

23、區。 樣本小區按戶數統計 9088 萬戶， 其中住宅共有 8488 萬戶， 占比為 93%，商住小區的總體占比較低。因此通過剔除商住小區和住宅小區中無 物業小區的相關數據，最終得到的有效樣本戶數總數為 8176.46 萬戶，下文將以 此作為樣本數據進一步分析。 表表 2、2019 年年 86 城城住宅小區與商住小區占比情況住宅小區與商住小區占比情況 城市 商住小區總戶 數（萬戶） 住宅小區總戶 數（萬戶） 小區總戶數合 計（萬戶） 商住比例 住宅比例 北京 16 447 463 4% 96% 上海 21 566 587 4% 96% 廣州 30 227 257 12% 88% 深圳 28 18

24、0 208 14% 86% 一線 96 1,419 1,515 6% 94% 二線 375 4,871 5,247 7% 93% 三四線 129 2,197 2,326 6% 94% 總計總計 600 8,488 9,088 7% 93% 數據來源：各市統計局，貝殼網，興業證券經濟與金融研究院整理 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 - 7 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 2、 樣本數據樣本數據中中 2 元以上物管元以上物管費費戶數戶數占比占比 23%，優質物管優質物管戶戶 數數占比占比僅僅 22% 2.1 86 城中城中 1 元以下元以下物管費

25、物管費小區小區與建造年代久遠小區具有較高重合度與建造年代久遠小區具有較高重合度 2 元元/平米月平米月以上以上的物業費的物業費屬于行業內較高的物業費水平屬于行業內較高的物業費水平。目前物業管理行業集中 度較低，但上市公司普遍收費較高，表現為統計樣本中 20 家上市公司在 86 城市 占率合計為 4.9%，但是上市公司的物業費普遍高于 2 元/平米/月。另外，2019 年 上市公司披露的年報數據中住宅領域物業費均值約為 2.01 平方米/月， 同樣樣本中 上市公司物業費均值也為 2.20 元/平米/月左右。 圖圖 1、上市公司住宅上市公司住宅物業的高物業的高物管費物管費普遍維持在普遍維持在 2

26、元元/平米平米/月月 數據來源：公司公告，貝殼網，興業證券經濟與金融研究院整理 86 城中城中 2 元元以上以上物業費物業費戶數戶數占比占比約約為為 23%，2000 年前建造小區占比年前建造小區占比 41%。具體 分城市等級來看，物業費單價大于 2 元/平米月的戶數在一線城市總戶數中占比最 高達到 31%，高于二線城市的 24%和三四線城市的 15%。物業費在 1-2 元/平米/ 月之間的在一線、二線、三四線城市的戶數占比分別為 32%、37%和 43%；物業 費在 0-1 元/平米月的戶數占比在各等級城市內約為 35%；無物業費的占比在 4% 左右，可能是沒有物業管理或者數據缺失；從建造年

27、代來看，86 城中 2000 年前 建造小區占比 41%，2000 年后建造小區占比 59%。一線城市中近 10 年建造小區 占比最低為 16%，二線和三四線城市中近 10 年建造小區占比稍高為 26%。 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 - 8 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 2000 年前建造年前建造的小區和的小區和物業費較低的小區物業費較低的小區具有較高的重合度具有較高的重合度。從樣本中 86 城的 住戶數據來看，在樓齡超過 20 年的小區里，有 57%住戶數量的物業費水平在 1 元/平米月以下，一線、二線及三四線城市分別為 60%、56

28、%、57%，占比均接近 60%，這也印證了前文所述，即高樓齡小區往往都是物業費較低的小區。 圖圖 2、86 城城 2 元以上元以上住宅物業費住宅物業費占比占比 23% 圖圖 2、86 城城 2000 年前建造小區占比年前建造小區占比 41% 數據來源：貝殼網，興業證券經濟與金融研究院整理 數據來源：貝殼網，興業證券經濟與金融研究院整理 圖圖 3、86 城城 2000 年前后物業費年前后物業費分布分布情況情況 圖圖 4、一線城市、一線城市 2000 年前后物業費分布情況年前后物業費分布情況 數據來源：貝殼網，興業證券經濟與金融研究院整理 數據來源：貝殼網，興業證券經濟與金融研究院整理 請務必閱讀

29、正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 - 9 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 從樣本小區數量的角度來看， 物業費單價在 1 元/平米月以下的小區中樓齡超過 20 年的占比為 54%，而在樓齡超過 20 年的小區中單價在 1 元/平米月以下的占比達 到 65%，由此可看出單價小于 1 元/平米月的小區與樓齡超過 20 年的小區具有很 高的重合度。分等級城市來看，一線城市、二線城市二者重合率達到 60%以上， 而三四線城市的比例偏低，在 50%左右。 表表 3、2000 年前年前建造的建造的小區與小區與 0-1 元元物業物業費區間小區費區間小區的的重合重合 小區

30、數量 小于1元(個 數)(A) 樓齡超 20 年(個數)(B) 單價小于 1 元且樓 齡超 20 年 (C=AB) 單價小于 1 元的小 區中樓齡超過 20 年的占比(=C/A) 樓齡超 20 年的小 區中單價小于 1 元 的占比 (=C/B) 一線整體 6919 9697 5600 81% 58% 二線整體 33815 28607 22114 65% 77% 三四線整體 18965 14711 7872 42% 54% 86 城市城市 60406 49938 32328 54% 65% 數據來源：各市統計局，貝殼網，興業證券經濟與金融研究院整理 2.2 優質物管公司存量市占率僅優質物管公司存

31、量市占率僅 22%，多集中于高物管費小區，多集中于高物管費小區 定義優質物業管理企業的范圍。定義優質物業管理企業的范圍。本篇報告中，我們對優質物業管理公司界定的范 圍包括中國指數研究院2019年中國物業服務百強企業榜單上共計220家物管公司， 加上樣本數據中 34 家優質物管公司 （篩選標準為單個物管公司管理總戶數排名前 50，再除去前 50 名中與中指院百強榜單重復的 16 家公司），以及剩余未被包含 進去的 A 股或港股上市的共計 4 家物管公司，總計 258 家物管公司。優質物管公 司將來可能都會自己上市或被并購，所以后文測算市值空間的時候指的是優質物 管公司未來的潛在市場空間，建造久遠

32、且改造困難的不在其考慮之列。 圖圖 5、二二線城市線城市 2000 年前后物業費分布情況年前后物業費分布情況 圖圖 6、三四三四線城市線城市 2000 年前后物業費分布情況年前后物業費分布情況 數據來源：貝殼網，興業證券經濟與金融研究院整理 數據來源：貝殼網，興業證券經濟與金融研究院整理 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 - 10 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 與普通物管相比，優質物管的優勢在于與普通物管相比，優質物管的優勢在于服務人員更多、人均薪酬更高服務人員更多、人均薪酬更高。根據中國 物業管理協會發布的普通住宅小區物業管理服務等級標準（

33、詳見附表一）， 物管服務的等級可以按服務的優質程度由高到低分為一到三級，這三個等級又有 一些可量化的指標。依據這些指標，我們擬定了具體的服務人員人數測算標準。 1) 優質物管企業萬戶服務人數更多，服務水平更優。測算結果表明，優質物業管 理企業的萬戶人員數整體高于普通物管， 優質物管萬戶服務人數超過 330 人， 而普通物管萬戶服務人數為 293 人。 2) 優質物管人均薪酬遠高于物管行業人均薪酬。我們用 2018 年優質物管企業減 去高管薪酬后的基層員工薪酬（含外包），與同年物管行業中普通居民服務人 員的平均薪酬水平相比較，可以發現優質物業提供的薪酬水平更高。高薪酬除 了能激勵員工提供更好的服

34、務以外，還能吸引優質的服務供給者加入優質物管， 形成服務上的競爭優勢。 優質物管公司優質物管公司市占率為市占率為 22%， 在在 2 元以上元以上物業費中占比為物業費中占比為 47%。 根據上文優質物 管的標準，86 城樣本中優質物管的在管戶數為 1783.6 萬戶，占全部樣本戶數（除 去無物業費的戶數）的 22%，表明物管行業中優質物管比例較低，依靠專業、出 眾的服務質量可以擁有較為廣闊的市場成長空間，存量市場仍然較大。其中，一 二線城市的占比較為 23%，高于三四線城市的 18%，可見優質物管仍集中于大城 市，而對小城市優質化物業項目的關注度相對較低。從物業費在 2 元/平米月以上 戶數的

35、角度來看，86 城優質物管中物業費在 2 元/平米月以上的在管用戶為 912.3 萬戶，占整個樣本中 2 元/平米月以上物業費戶數的 47.15%，說明大多數的優質 物管仍集中于頭部市場，目前還沒有下沉至低物業費市場，可拓展的市場空間較 圖圖 7、優質物業的萬戶服務人數要優于普通企業優質物業的萬戶服務人數要優于普通企業 圖圖 8、優質物業人均薪酬遠超普通居民服務人員薪酬優質物業人均薪酬遠超普通居民服務人員薪酬 數據來源：貝殼網，興業證券經濟與金融研究院整理 數據來源：貝殼網，興業證券經濟與金融研究院整理 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 - 11 -

36、 行業深度研究報告行業深度研究報告 大。 表表 4、優質物管在一、二、三四線城市的分布優質物管在一、二、三四線城市的分布 小區數量 優質物管戶數(萬戶)(A) 全部物管戶數(萬戶)(B) 優質物管占比(=A/B) 一線整體 319.51 1376.70 23% 二線整體 1095.43 4693.27 23% 三四線整體 368.64 2106.49 18% 86 城市城市 1783.59 8176.46 22% 數據來源：貝殼網，興業證券經濟與金融研究院整理 樣本中樣本中上市公司市場占有率僅為上市公司市場占有率僅為 6.79%，年報披露的市場占有率也僅為年報披露的市場占有率也僅為 8.25%

37、， 仍有海量存量住宅有待其拓展整合。仍有海量存量住宅有待其拓展整合。從上市公司的角度看，整體在管戶數占 86 城在管戶數的比例為 6.79%，顯示出集中度較低的特性。對比公司 2019 年年報披 露的在管面積折算為在管戶數， 上市公司在全國在管戶數中的占比也僅為 8.25%。 這是由于物業管理地域性較強，較多的中小企業存在地域競爭優勢，面對大型企 業的市場競爭時生存能力較強。但隨者市場規?；厔萦l明顯，中小物管企業 經營壓力不斷加大，這使得上市公司有海量的存量項目資源有待整合，可以通過 采取收并購或與中小企業合作的方式整合優質物管資源，提升自身的市場占有率 水平。 表表 5、上市公司在管戶數及市占率、上市公司在管戶數及市占率 上市公司 86 城樣本數據 公司年報披露 在管戶數（萬戶） 在管戶數占 86 城 樣本總戶數比例 在管戶數（萬戶） 在管戶數占全國總 體比例 萬科物業 155.7 1.90% 500.0 1.46% 保利物業 87.8 1.07% 318.8 0.93% 中海物業 68.6 0.84% 168.2 0.49% 綠城服務 51.1 0.63% 236.0 0.69% 碧桂園服務 38.5 0.47% 306.8 0.89% 新城悅服務 26.3 0.32%