【研報】物管行業系列報告之六：從微觀數據看優質物管公司市占率-20200824（15頁）.pdf

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1、 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 行行 業業 研研 究究 行行 業業 深深 度度 研研 究究 報報 告告 證券研究報告證券研究報告 房地產房地產 推薦推薦 ( 維持維持 ） 重點公司重點公司 重點公司重點公司 2020E 2021E 評級評級 招商積余 0.58 0.76 審慎推薦 南都物業 1.08 1.35 審慎推薦 新大正 1.84 2.39 審慎推薦 相關報告相關報告 物管行業系列報告之五： 科技 賦能拐點加速， 基礎物管業務毛 利率有望企穩提升2020-07-23 物管行業系列報告之四： 從九 千萬戶微觀數據看住宅物管行 業空間2020-

2、06-16 物管行業系列報告之三： 規模 效應下， 科技賦能持續降低成本 提升業主滿意度2020-05-14 物管行業系列報告之二： 輕資 產模式強化資本回報 2020-04-05 物管行業系列報告之一： 機構 物業成長空間廣闊2020-03-05 分析師： 郭毅 S0190518010003 閻常銘 S0190514110001 徐鷗鷺 S0190519080008 靳璐瑜 S0190520080003 投資要點投資要點 本文選取本文選取以以 86 城市城市 12 萬個小區萬個小區 9088 萬戶萬戶微觀數據微觀數據為基礎，為基礎，分析發現上分析發現上 市物管公司市占率市物管公司市占率僅約僅

3、約 7%， 百強優質物管公司市占率僅約百強優質物管公司市占率僅約 22%， 未來成未來成 長空間廣闊。長空間廣闊。 樣本數據覆蓋率高， 微觀數據樣本數據覆蓋率高， 微觀數據自下而上去偽存真自下而上去偽存真。 本文通過草根調研數據， 以 86 城市 12 萬個小區 9088 萬戶微觀數據為基礎進行分析。按照各城市 城鎮住宅總套數計算覆蓋率，一線、二線樣本覆蓋率超 60%，數據代表性 強，為分析結論可靠性奠定基礎。 2 元以上的物業費元以上的物業費小區是頭部市場小區是頭部市場，在，在 86 城樣本戶數中占比城樣本戶數中占比 23%，優質優質 物管公司在管面積主要集中在此頭部市場物管公司在管面積主要

4、集中在此頭部市場。86 城平均住宅物管費 1.33 元/ 平/月。一、二、三線平均物管費分別為 1.87、1.29、1.18 元/平/月；樣 本統計的 20 家上市公司市占率 4.9%, 物管費普遍較高，在 2 元以上，在 86 城樣本戶數中占比 23%，為行業較高水平。與普通物管相比，優質物管 的優勢在于服務人員更多、人均薪酬更高。8686 城樣本中優質物管在管戶城樣本中優質物管在管戶 數占全部的數占全部的 22%22%，市占率低。，市占率低。優質物管企業占 2 元/平米月以上物業費戶 數的 47.15%，表明大多數的優質物管仍集中于頭部市場，目前還沒有下 沉至低物業費市場，可拓展的市場空間

5、較大。 2 元元以下以下物管費小區物管費小區對優質物管服務的對優質物管服務的潛在需求旺盛，潛在需求旺盛，在高房價背景下在高房價背景下資資 產保值增值需求走向前臺產保值增值需求走向前臺， 優質物管公司， 優質物管公司逐步重視逐步重視此類市場此類市場。 有效樣本中 樓齡超 20 年的住戶（小區建造年代位于 2000 年的）有 3330.18 萬戶，占 比 41%，占比較高。分能級看，一、二、三四線高樓齡小區住戶占比分別 為 48%、42%、33%，一線城市老舊小區占比較高。86 城中城中 1 元以下物管元以下物管 費小區與建造年代久遠小區費小區與建造年代久遠小區具有較高重合度。具有較高重合度。物管

6、費與建造年代高度相 關，在樓齡超過 20 年的小區里，有 57%住戶數量的物業費水平在 1 元/ 平米月以下，一線、二線及三四線城市分別為 60%、56%、57%，占比均 接近 60%。 物管公司如何針對高樓齡小區提供物管服務進而實現物管費提 價將是其未來營收的一大增長源。 優質物管服務愈加得到市場認可，優質物管服務愈加得到市場認可， 優質物管服務逐步獲得優質物管服務逐步獲得溢價。溢價。 樣本優質 物管公司平均物管費 2.15 元/平/月， 顯著高于 86 城平均 1.33 元的物管費， 溢價率 61%。 即使考慮小區建造年代的影響， 優質物管公司的物管費仍較 高。對于樓齡 20 年以上的住宅

7、，絕大部分優質物管公司的收費處于 1-2 元區間較多，且也有老舊小區的物管費也能達到 3 元以上的高物管費，表 明高樓齡小區的住戶也愿意為優質物管服務買單， 物管公司拓展存量高樓 齡小區大有可為。 投資建議：投資建議：優質物管公司對資產保值增值的作用愈發得到市場認可，優質 物管公司當前市占率仍然較低。持續推薦物管行業龍頭招商積余，深耕長 三角綜合布局的南都物業以及細分領域具有特色的新大正。 風險提示：風險提示：存量存量市場市場拓展緩慢拓展緩慢、增量市場、增量市場競爭激烈，增值服務進展較慢競爭激烈，增值服務進展較慢 title 物管行業系列報告之物管行業系列報告之六六：從微觀數據看從微觀數據看優

8、質優質 物管物管公司公司市占率市占率 2020 年年 08 月月 24 日日 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 - 2 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 目錄目錄 1、 86 城樣本數據代表性高，一二線樣本覆蓋率在 60%以上 . - 4 - 2、 樣本數據中 2 元以上物管費戶數占比 23%，低物管費與老舊小區重合度較高 . - 5 - 2.1 存量老舊小區戶數占比 41%，物管費與建造年代高度相關 . - 5 - 2.2 2 元以上的物業費為行業較高水平，在 86 城樣本戶數中占比 23% . - 6 - 2.3 86 城中 1 元以下物管費

9、小區與建造年代久遠小區具有較高重合度 . - 7 - 3、 優質物管公司存量市占率僅 22%，仍有海量存量市場待整合 . - 9 - 3.1 優質物管公司服務人員多，服務標準高. - 9 - 3.2 優質物管公司存量市占率僅 22%，主要集中于頭部市場 . - 10 - 3.3 優質物管公司憑借優質服務收取高物管費，溢價率 61% . - 12 - oPnOnQsPmOmNsOmRvNzQoNbRcM8OnPpPmOrRiNmMuMfQpNsP7NpPxPMYpMuNuOsRmN 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 - 3 - 行業深度研究報告行業深度

10、研究報告 圖 1、86 城 2000 年前建造小區占比 41% . - 5 - 圖 2、上市公司住宅物業的高物管費普遍維持在 2 元/平米/月 . - 6 - 圖 3、86 城 2000 年前后物業費分布情況 . - 8 - 圖 4、一線城市 2000 年前后物業費分布情況. - 8 - 圖 5、二線城市 2000 年前后物業費分布情況. - 8 - 圖 6、三四線城市 2000 年前后物業費分布情況. - 8 - 圖 7、優質物業的萬戶服務人數要優于普通企業. - 10 - 圖 8、優質物業人均薪酬遠超普通居民服務人員薪酬. - 10 - 圖 9、樣本數據中上市公司全國布局情況 . - 12

11、 - 圖 10、TOP20 物管公司物管費高于平均 . - 12 - 表 1、2019 年 86 城樣本覆蓋率測算 . - 4 - 表 2、2019 年 86 城住宅小區與商住小區占比情況. - 5 - 表 3、2000 年前建造的小區與 0-1 元物業費區間小區的重合率高 . - 9 - 表 4、優質物管在一、二、三四線城市的分布 . - 10 - 表 5、上市公司在管戶數及市占率 . - 11 - 表 6、高樓齡小區也有為優質物管買單的意愿 . - 13 - 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 - 4 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 報告正文

12、報告正文 1、 86 城樣本數據代表性高，一二線樣本覆蓋率在城樣本數據代表性高，一二線樣本覆蓋率在 60%以上以上 本篇報告使用貝殼網的草根調研數據， 統計的小區數據涵蓋全國 86 個城市， 包括 北京、上海、廣州、深圳 4 個一線城市，成都、杭州、南京等 29 個二線城市以及 53 個三四線城市，共統計了 11.8 萬個小區項目和 9088 萬戶小區物管費情況。 86 城城樣本樣本數據整體代表性較高數據整體代表性較高。為計算覆蓋率，我們首先需要估算各線城市的總 套數。一線城市根據現存城鎮住房面積除以套均面積進行估算；二線和三四線城 市由于城鎮住房面積數據缺失， 所以采用套戶比乘以城鎮戶籍人口

13、戶數進行推算。 最后利用樣本套數除以推算各城市城鎮住宅總套數， 得到樣本覆蓋率。 其中一線、 二線、三四線樣本覆蓋率分別為 77%、64%、21%，一二線城市的樣本覆蓋率較 高。 表表 1、2019 年年 86 城城樣本覆蓋率測算樣本覆蓋率測算 城市 樣本總套 數(萬套) 人均居住 面積(平米 /人)(A) 戶均人口 （人/戶) （B） 套均面積 (平方 米)(C=A* B) 城鎮住房 面積(萬平 米)(D) 總套數(萬 套)(=D/C) 樣本/估算 存量套數 北京 463 33.1 2.8 93 58,789 635 73% 上海 587 37.2 2.7 99 69,968 707 83%

14、 廣州 257 34.2 3.0 104 37,206 359 72% 深圳 208 21.8 2.5 54 16,818 251 83% 一線 4 城 1,515 33.9 2.7 93 182,781 1,974 77% 城市 樣本總套 數(萬套) 城鎮戶籍人口戶數(萬 戶)(A) 城鎮套戶比(套/戶)(B) 總套數(萬 套)(=A*B) 樣本/估算 存量套數 二線 29 城 5,247 7,768 1.06 8,234 64% 三四線 53 城 2,326 9,668 1.12 10,828 21% 86 城總計城總計 9,088 21,036 43% 數據來源：各市統計局、興業證券經濟

15、與金融研究院整理 樣本住宅小區占比為樣本住宅小區占比為 93%，住宅比例，住宅比例較高較高。在統計數據中，我們將小區分為住宅 小區與商住小區兩大類型。 住宅小區即通常意義上的小區， 具有封閉的小區邊界， 為封閉型小區；而商住小區一般沒有封閉的小區邊界，通常建造在商場或寫字樓 之上， 為開放型小區。 樣本小區按戶數統計 9088 萬戶， 其中住宅共有 8488 萬戶， 占比為 93%，商住小區總體占比較低。因此通過剔除商住小區和住宅小區中無物 業小區的相關數據，最終得到的有效樣本戶數為 8176.46 萬戶，下文將以此作為 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要

16、聲明 - 5 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 樣本數據進一步分析。 表表 2、2019 年年 86 城城住宅小區與商住小區占比情況住宅小區與商住小區占比情況 城市 商住小區總戶 數（萬戶） 住宅小區總戶 數（萬戶） 小區總戶數合 計（萬戶） 商住比例 住宅比例 北京 16 447 463 4% 96% 上海 21 566 587 4% 96% 廣州 30 227 257 12% 88% 深圳 28 180 208 14% 86% 一線 96 1,419 1,515 6% 94% 二線 375 4,871 5,247 7% 93% 三四線 129 2,197 2,326 6% 94% 總計

17、總計 600 8,488 9,088 7% 93% 數據來源：各市統計局、貝殼網、興業證券經濟與金融研究院整理 2、 樣本數據樣本數據中中 2 元以上物管元以上物管費費戶數戶數占比占比 23%，低物管費與，低物管費與 老舊小區重合度老舊小區重合度較高較高 2.1 存量老舊小區存量老舊小區戶數戶數占比占比 41%，物管費與建造年代高度相關物管費與建造年代高度相關 樣本樓齡超樣本樓齡超20年的占比年的占比41%， 一線城市老舊小區較多。， 一線城市老舊小區較多。 在有效樣本戶數為8176.46 萬戶中， 樓齡超 20 年 （小區建造年代位于 2000 年的） 有 3330.18 萬戶， 占比 41

18、%， 分能級看，一線城市中老舊小區較多，樓齡超 20 年的占比 48%，二線樓齡超 20 年的占比 42%，三四線城市建設較晚，新樓房較多，老舊小區較少，占比 33%。 一線城市中近 10 年建造小區占比最低為 16%，二線和三四線城市中近 10 年建造 小區占比稍高為 26%。表明當前存量房中有很大一部分是老舊小區，物管公司如 何針對高樓齡小區提供物管服務進而實現物管費提價將是其實現未來營收增長的 一大要點。 圖圖 1、86 城城 2000 年前建造小區占比年前建造小區占比 41% 圖圖 2、86 城住宅平均物管費城住宅平均物管費 1.33 元元/平平/月月 數據來源：興業證券經濟與金融研究

19、院整理 數據來源：興業證券經濟與金融研究院整理 1.04 1.22 1.03 0.95 1.21 2.04 1.09 1.04 1.59 2.51 1.51 1.32 2.33 3.62 2.39 1.82 1.33 1.87 1.29 1.18 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 86城物業費 一線物業費 二線物業費 三四線物業費 2000前 2000-20052005-20102010后 整體 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 - 6 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 86 城住宅平均物管

20、費城住宅平均物管費 1.33 元元/平平/月，物管費與建造年代高度相關。月，物管費與建造年代高度相關。根據 86 城樣 本數據，全國平均住宅物管費 1.33 元/平/月，與中指研究院公布的住宅物管費相 近。一、二、三線平均物管費分別為 1.87、1.29、1.18 元/平/月，一線城市高于二 三四線。從小區建造年代看，物管費與小區建造年代高度相關，2000 年建造的小 區物管費往往低于平均，而 2010 年后建造的小區物管費較高，在平均水平之上。 86 城 2000 年前建造小區平均物管費 1.04 元/平/月，而 2010 年后建造小區平均物 管費為 2.33 元/平/月，一線城市新建小區平

21、均物管費高達 3.62 元/平/月。 2.2 2 元以上的物業費為行業較高水平，在元以上的物業費為行業較高水平，在 86 城樣本戶數中占比城樣本戶數中占比 23% 2 元元/平平/月以上的物業費屬于行業內較高的物業費水平。月以上的物業費屬于行業內較高的物業費水平。 目前物業管理行業集中度 較低，但上市公司普遍收費較高，表現為統計樣本中 20 家上市公司在 86 城市占 率合計為 4.9%，但是上市公司的物業費普遍高于 2 元/平米/月。另外，2019 年上 市公司披露的年報數據中住宅領域物業費均值約為 2.01 平方米/月， 同樣樣本中上 市公司物業費均值也為 2.20 元/平米/月左右。 圖

22、圖 2、上市公司住宅物業的高物管費普遍維持在、上市公司住宅物業的高物管費普遍維持在 2 元元/平米平米/月月 數據來源：興業證券經濟與金融研究院整理 86 城中城中 2 元以上物業費戶數占比約為元以上物業費戶數占比約為 23%，一線城市，一線城市 2 元以上占比最高元以上占比最高。具體 分城市等級來看，物業費單價大于 2 元/平米月的戶數在一線城市總戶數中占比最 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 - 7 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 高達到 31%，高于二線城市的 24%和三四線城市的 15%。物業費在 1-2 元/平米/ 月之間的在一線、二

23、線、三四線城市的戶數占比分別為 32%、37%和 43%；物業 費在 0-1 元/平米月的戶數占比在各等級城市內約為 35%；無物業費的占比在 4% 左右，可能是沒有物業管理或者數據缺失。 2.3 86 城中城中 1 元以下元以下物管費物管費小區小區與建造年代久遠小區具有較高重合度與建造年代久遠小區具有較高重合度 2000 年前建造年前建造的小區和的小區和物業費較低的小區物業費較低的小區具有較高的重合度具有較高的重合度。從樣本中 86 城的 住戶數據來看，在樓齡超過 20 年的小區里，有 57%住戶數量的物業費水平在 1 元/平米月以下，一線、二線及三四線城市分別為 60%、56%、57%，占

24、比均接近 60%，這也印證了前文所述，即高樓齡小區往往都是物業費較低的小區。 圖圖 1、86 城城 2 元以上住宅物業費占比元以上住宅物業費占比 23% 資料來源：興業證券經濟與金融研究院整理 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 - 8 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 從樣本小區數量的角度來看， 物業費單價在 1 元/平米月以下的小區中樓齡超過 20 年的占比為 54%，而在樓齡超過 20 年的小區中單價在 1 元/平米月以下的占比達 到 65%，由此可看出單價小于 1 元/平米月的小區與樓齡超過 20 年的小區具有很 高的重合度。分等級城市來看

25、，一線城市、二線城市二者重合率達到 60%以上， 而三四線城市的比例偏低，在 50%左右。 圖圖 3、86 城城 2000 年前后物業費分布情況年前后物業費分布情況 圖圖 4、一線城市、一線城市 2000 年前后物業費分布情況年前后物業費分布情況 數據來源：興業證券經濟與金融研究院整理 數據來源：興業證券經濟與金融研究院整理 圖圖 5、二線城市、二線城市 2000 年前后物業費分布情況年前后物業費分布情況 圖圖 6、三四線城市、三四線城市 2000 年前后物業費分布情況年前后物業費分布情況 數據來源：興業證券經濟與金融研究院整理 數據來源：興業證券經濟與金融研究院整理 請務必閱讀正文之后的信息

26、披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 - 9 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 表表 3、2000 年前建造的小區與年前建造的小區與 0-1 元物業費區間小區的重合元物業費區間小區的重合率高率高 小區數量 小于1元(個 數)(A) 樓齡超 20 年(個數)(B) 單價小于 1 元且樓 齡超 20 年 (C=AB) 單價小于 1 元的小 區中樓齡超過 20 年的占比(=C/A) 樓齡超 20 年的小 區中單價小于 1 元 的占比 (=C/B) 一線整體 6919 9697 5600 81% 58% 二線整體 33815 28607 22114 65% 77% 三四線整體 18

27、965 14711 7872 42% 54% 86 城市城市 60406 49938 32328 54% 65% 數據來源：各市統計局、興業證券經濟與金融研究院整理 3、 優質物管公司存量市占率僅優質物管公司存量市占率僅 22%，仍有海量存量市場待仍有海量存量市場待 整合整合 3.1 優質物管公司服務人員多，服務標準高優質物管公司服務人員多，服務標準高 定義優質物業管理企業的范圍。定義優質物業管理企業的范圍。本篇報告中，我們對優質物業管理公司界定的范 圍包括中國指數研究院2019年中國物業服務百強企業榜單上共計220家物管公司， 加上樣本數據中 34 家優質物管公司 （篩選標準為單個物管公司管

28、理總戶數排名前 50，再除去前 50 名中與中指院百強榜單重復的 16 家公司），以及剩余未被包含 進去的 A 股或港股上市的共計 4 家物管公司，總計 258 家物管公司。 與普通物管相比，優質物管的優勢在于服務人員更多、人均薪酬更高。與普通物管相比，優質物管的優勢在于服務人員更多、人均薪酬更高。根據中國 物業管理協會發布的普通住宅小區物業管理服務等級標準（詳見附表一）， 物管服務的等級可以按服務的優質程度由高到低分為一到三級，這三個等級又有 一些可量化的指標。依據這些指標，我們擬定了具體的服務人員人數測算標準。 1) 優質物管企業萬戶服務人數更多，服務水平更優。測算結果表明，優質物業管 理

29、企業的萬戶人員數整體高于普通物管， 優質物管萬戶服務人數超過 330 人， 而普通物管萬戶服務人數為 293 人。 2) 優質物管人均薪酬遠高于物管行業人均薪酬。我們用 2018 年優質物管企業減 去高管薪酬后的基層員工薪酬（含外包），與同年物管行業中普通居民服務人 員的平均薪酬水平相比較，可以發現優質物業提供的薪酬水平更高。高薪酬除 了能激勵員工提供更好的服務以外，還能吸引優質的服務供給者加入優質物管， 形成服務上的競爭優勢。 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 - 10 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 3) 3.2 優質物管公司存量市占率僅優

30、質物管公司存量市占率僅 22%，主要集中于頭部市場，主要集中于頭部市場 優質物管公司市占率為優質物管公司市占率為 22%， 在， 在 2 元以上物業費中占比為元以上物業費中占比為 47%。 根據上文優質物 管的標準，86 城樣本中優質物管的在管戶數為 1783.6 萬戶，占全部樣本戶數（除 去無物業費的戶數）的 22%，表明物管行業中優質物管比例較低，依靠專業、出 眾的服務質量可以擁有較為廣闊的市場成長空間，存量市場仍然較大。其中，一 二線城市的占比較為 23%，高于三四線城市的 18%，可見優質物管仍集中于大城 市，而對小城市優質化物業項目的關注度相對較低。從物業費在 2 元/平米月以上 戶

31、數的角度來看，86 城優質物管中物業費在 2 元/平米月以上的在管用戶為 912.3 萬戶，占整個樣本中 2 元/平米月以上物業費戶數的 47.15%，說明大多數的優質 物管仍集中于頭部市場，目前還沒有下沉至低物業費市場，可拓展的市場空間較 大。 表表 4、優質物管在一、二、三四線城市的分布、優質物管在一、二、三四線城市的分布 小區數量 優質物管戶數(萬戶)(A) 全部物管戶數(戶)(B) 優質物管占比(=A/B) 一線整體 319.51 1376.70 23% 二線整體 1095.43 4693.27 23% 三四線整體 368.64 2106.49 18% 86 城市城市 1783.59

32、8176.46 22% 數據來源：興業證券經濟與金融研究院整理 樣本中上市公司市場占有率僅為樣本中上市公司市場占有率僅為 6.79%，年報披露的市場占有率也僅為，年報披露的市場占有率也僅為 8.25%， 圖圖 7、優質物業的萬戶服務人數要優于普通企業、優質物業的萬戶服務人數要優于普通企業 圖圖 8、優質物業人均薪酬遠超普通居民服務人員薪酬、優質物業人均薪酬遠超普通居民服務人員薪酬 數據來源：興業證券經濟與金融研究院整理 數據來源：興業證券經濟與金融研究院整理 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 - 11 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 仍有海量存

33、量住宅有待其拓展整合。仍有海量存量住宅有待其拓展整合。從上市公司的角度看，整體在管戶數占 86 城在管戶數的比例為 6.79%，顯示出集中度較低的特性。對比公司 2019 年年報披 露的在管面積折算為在管戶數， 上市公司在全國在管戶數中的占比也僅為 8.25%。 這是由于物業管理地域性較強，較多的中小企業存在地域競爭優勢，面對大型企 業的市場競爭時生存能力較強。但隨者市場規?；厔萦l明顯，中小物管企業 經營壓力不斷加大，這使得上市公司有海量的存量項目資源有待整合，可以通過 采取收并購或與中小企業合作的方式整合優質物管資源，提升自身的市場占有率 水平。 表表 5、上市公司在管戶數及市占率、上市

34、公司在管戶數及市占率 上市公司 86 城樣本數據 公司年報披露 在管戶數（萬戶） 在管戶數占 86 城 樣本總戶數比例 在管戶數（萬戶） 在管戶數占全國總 體比例 萬科物業 155.7 1.90% 500.0 1.46% 保利物業 87.8 1.07% 318.8 0.93% 中海物業 68.6 0.84% 168.2 0.49% 綠城服務 51.1 0.63% 236.0 0.69% 碧桂園服務 38.5 0.47% 306.8 0.89% 新城悅服務 26.3 0.32% 66.9 0.20% 招商物業 23.5 0.29% 94.9 0.28% 時代鄰里 21.9 0.27% 42.7

35、0.12% 彩生活 16.4 0.20% 399.7 1.17% 中奧到家 11.4 0.14% 72.7 0.21% 永升生活服務 10.7 0.13% 72.4 0.21% 佳兆業美好 10.3 0.13% 51.3 0.15% 藍光嘉寶服務 9.1 0.11% 79.7 0.23% 銀城生活服務 7.8 0.10% 29.0 0.08% 濱江服務 4.5 0.06% 16.0 0.05% 奧園健康 3.9 0.05% 16.8 0.05% 和泓服務 3.8 0.05% 7.3 0.02% 正榮服務 3.1 0.04% 23.3 0.07% 浦江中國 0.6 0.01% 7.3 0.02%

36、 新大正 0.3 0.00% 59.6 0.17% 雅生活服務 0.3 0.00% 260.0 0.76% 合計合計 555.4 6.79% 2829.4 8.25% 數據來源：公司公告，興業證券經濟與金融研究院整理 樣本中樣本中 80%上市公司選擇重點布局二線城市，平均二線布局比例約為上市公司選擇重點布局二線城市，平均二線布局比例約為 55%。二 線城市存量市場廣闊，物業費水平與一線相差較小，未來存在廣泛上升空間。少 部分上市公司深耕三四線城市，如碧桂園服務、中奧物業、奧園物業等，未來三 四線物業費也會有一定上漲幅度。 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要

37、聲明 - 12 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 圖圖 9、樣本數據中上市公司全國布局情況、樣本數據中上市公司全國布局情況 數據來源：興業證券經濟與金融研究院整理 3.3 優質物管公司憑借優質服務收取高物管費，溢價率優質物管公司憑借優質服務收取高物管費，溢價率 61% 樣本優質物管公司平均物管費樣本優質物管公司平均物管費 2.15 元元/平平/月，月，相較于相較于 86 城平均城平均 1.33 元的物管費元的物管費 溢價率溢價率 61%。優質物管公司往往憑借其優質的服務及其品牌效應收取較高的物管 費， 有較高的溢價率。 我們統計前五的物管公司管理戶數 452.85 萬戶， 物管費 2.57

38、 元/平/月， 前十的物管公司管理戶數 651.57 萬戶， 物管費 2.56 元/平/月， 前二十 的 物管公司管理戶數 892.27 萬戶，物業費 2.46 元/平/月，遠高于樣本總體平均的物 管費 1.33 元。 圖圖 10、TOP20 物管公司物管費高于平均物管公司物管費高于平均 數據來源：興業證券經濟與金融研究院整理 2.81 2.14 2.40 2.77 2.60 1.93 2.21 2.47 2.92 3.35 3.15 1.57 1.89 2.56 1.64 2.77 1.68 1.80 2.29 2.27 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00

39、3.50 4.00 萬科物業萬科物業 金碧物業金碧物業 保利物業保利物業 中海物業中海物業 綠城物業綠城物業 長城物業長城物業 碧桂園服務碧桂園服務 金地物業金地物業 華潤物業華潤物業 龍湖物業龍湖物業 融創物業融創物業 新城物業新城物業 中山物業中山物業 金科物業金科物業 城建物業城建物業 招商物業招商物業 萬達物業萬達物業 時代物業時代物業 基業物業基業物業 盛世物業盛世物業 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 - 13 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 即使考慮小區建造年代的影響，優質物管公司的物管費仍較高。即使考慮小區建造年代的影響，優質物

40、管公司的物管費仍較高。對于 2000 年后 新建住宅而言，優質物管較容易收取高物管費，一般在 1-3 元區間，大于 3 元的 物管費也不少見。樣本中優質物管在管的高樓齡小區住戶（2000 年前建造住宅） 有 534.65 萬戶，占總體住宅的 6.54%。對于這些樓齡 20 年以上的住宅，絕大部分 優質物管公司的收費仍在 1 元以上，物管費處于 1-2 元區間較多，且也有老舊小 區的物管費也能達到 3 元以上的高物管費，表明高樓齡小區的住戶也愿意為優質 物管服務買單，也有較強的支付意愿，物管公司拓展存量高樓齡小區大有可為。 表表 6、高樓齡小區也有為優質物管買單的意愿高樓齡小區也有為優質物管買單

41、的意愿 2000 年前建造住宅年前建造住宅 2000 年后建造住宅年后建造住宅 物管費價格區物管費價格區 間間 優質物管在管優質物管在管 戶數（萬戶）戶數（萬戶） 占總體住宅比占總體住宅比 例例 優質物管優質物管 在管戶數在管戶數 （萬戶）（萬戶） 占總體住宅比占總體住宅比 例例 0-1 元 128.04 1.57% 87.99 1.08% 1-2 元 191.68 2.34% 463.63 5.67% 2-3 元 160.93 1.97% 420.69 5.15% 3 元 54.00 0.66% 276.63 3.38% 合計 534.65 6.54% 1248.94 15.27% 數據來源

42、：興業證券經濟與金融研究院整理 投資建議：優質物管公司市場空間廣闊，存量市場市占率持續提升，增量市場承 接房企竣工，增值服務量價齊升。持續推薦物管行業龍頭招商積余，深耕長三角 綜合布局的南都物業以及細分領域具有特色的新大正。 風險提示：存量市場拓展緩慢、增量市場競爭激烈，增值服務進展較慢。 請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 - 14 - 行業深度研究報告行業深度研究報告 附：附： 附表附表 1、普通住宅小區物業管理服務等級標準普通住宅小區物業管理服務等級標準 具體標準具體標準 一級一級 二級二級 三級三級 服務人員測算標準服務人員測算標準 （一）基本

43、要求（一）基本要求 有 24 小時小時服務電話，急 修半小時內 有 16 小時小時服務電話，急 修 1 小時內。 有 8 小時小時服務電話。 【管理-其他人員】每個 項目固定人數按3/2/1分 配 業主對物業服務滿意率 80%以上。 業主對物業服務滿意率 75%以上。 業主對物業服務滿意率 70%以上。 【管理-主任及助理】初 始管理面積，多層按 10/15/20 萬平米分配； 高 層按 5/7.5/10 萬平米分 配 （二）房屋管理（二）房屋管理 每日巡查每日巡查 1 次次小區房屋 單元門、樓梯通道以及 其他共用部位的門窗、 玻璃等。 每每 3 日巡查日巡查 1 次次小區房 屋單元門、樓梯通

44、道以 及其他共用部位的門 窗、玻璃等。 每周巡查每周巡查 1 次次小區房屋 單元門、樓梯通道以及 其他共用部位的門窗、 玻璃等。 【安保-巡邏】單位面積 配置 6/3/1 人 （三）共用設施（三）共用設施 設備維修養護設備維修養護 載人電梯 24小時小時正常運 行。 載人電梯早早 6 點至晚點至晚 12 點點正常運行。 載人電梯早早 6 點至晚點至晚 12 點點正常運行。 【維修-設備維修】單位 面積設置 2/2/1 人 （四）協助維護（四）協助維護 公共秩序公共秩序 小區主出入口 24 小時站 崗值勤。 小區主出入口 24 小時值 勤。 小區 24 小時值勤。 【安保-門禁】 考慮 4/4/2 個出口，3/2/2 班倒，固 定合計人數為 12/8/4 人 對重點區域、重點部位 每每 1 小時小時至少巡