合富研究院：2020中國代表城市房地產市場預測（186頁）.pdf

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1、2020中國代表城市房地產市場預測 China Real Estate Market Forecast 2020 地址：廣州市天河區珠江新城金穗路1號邦華環球廣場9/10樓 電話：02083161188 傳真：02083161185 2020 中國代表城市房地產市場預測 China Real Estate Market Forecast 2020 2020 中國代表城市房地產市場預測 China Real Estate Market Forecast 2020 002 2020 中國代表城市房地產市場預測 China Real Estate Market Forecast 2020 2020

2、中國代表城市房地產市場預測編委會 扶偉聰 李丹楊 梁國鴻 鄭松杰 張健如 謝宇晗 徐景宏 劉 漣 鄭文偉 李舉明 鄧祥和 李 慰 藍功敏 吳憲明 宋晶晶 歐陽達輝 岑小春 竇自 羅廣濱 張偉昭 趙世鵬 戴 璐 徐 亮 樓湞針 李 鯤 呂 亢 康 偉 高 煥 錢 輝 喬 晶 莊云娟 吳 蟒 董 亮 李偉松 梁家祥 李 瑋 戴曉峰 楊偉勝 趙 麗 王 倩 劉 爽 劉 珍 鄧瑋凌 謝宇晗 袁 尚 馮佩云 吳智杰 張昊 韋常春 梁風喜 廣州 / 郭定基 深圳 / 李舉明 東莞 / 李興旺 佛山 / 曹紹林 珠海 / 曾 勉 惠州 / 杜志海 江門 / 羅雅丹 中山 / 謝仲娟 肇慶 / 吳 昊 北京

3、/ 竇昕燁 天津 / 任 炯 青島 / 徐麗麗 濟南 / 徐麗麗 石家莊 / 毛筱娜 滄州 / 王計霖 邢臺 / 郭凱亮 秦皇島 / 張子葉 上海 / 李壘壘 杭州 / 李雪霞 南京 / 陳燁東 無錫 / 肖 懿 寧波 / 張 茹 合肥 / 王秋燕 南通 / 陳 宇 常州 / 陳 宇 紹興 / 舒 也 武漢 / 鄒 婷 長沙 / 周 明 鄭州 / 王艷茹 南昌 / 張欣欣 重慶 / 王 歡 成都 / 陳清華 西安 / 姚夏敏 貴陽 / 魯貝俠 南寧 / 顧祥玉 烏魯木齊 / 張 虎 沈陽 / 馬艷梅 大連 / 郭蓉琪 長春 / 杜 婷 福州 / 龐欣悅 廈門 / 樊宇泰 地址：廣州市天河區珠江

4、新城金穗路 1 號邦華環球廣場 9/10 樓郵編：510627 電話：02083161188傳真：02083161185網址： 專業機構：合富研究院保利投顧研究院 合作媒體：觀點地產網 總 顧 問： 編 委： 主編： 副 主 編： 責任編輯： 編輯： 008 018 089 056 124 141 164 177 010 019 023 028 032 036 040 044 048 052 090 094 057 061 065 069 073 078 081 085 125 129 133 137 142 146 150 154 157 161 165 169 173 178 181 前言

5、 變致革，革致穩 007編者語 粵港澳大灣區 長三角城市群 環渤海城市群 華中區域 華西區域 東北平原 海峽西岸 2019 年全國房地產市場發展回顧與展望 廣州 深圳 東莞 佛山 珠海 惠州 江門 中山 肇慶 上海 杭州 北京 天津 青島 濟南 石家莊 滄州 邢臺 秦皇島 武漢 長沙 鄭州 南昌 重慶 成都 西安 貴陽 南寧 烏魯木齊 沈陽 大連 長春 福州 廈門 南京 無錫 寧波 合肥 南通 常州 紹興 098 102 106 110 114 117 121 20172019 2020 004 2020 中國代表城市房地產市場預測 China Real Estate Market Forec

6、ast 2020 合富輝煌（中國）以“深耕”的理念看待進駐的每一座城市每一個區域，深刻融入中國城市 化和城市升級發展進程，幫助城市居民參加城市價值的建設與分享。 讓更多人分享城市的價值 005 2020 中國代表城市房地產市場預測 China Real Estate Market Forecast 2020 營銷代理 marketing agent 大宗交易 block transaction 運營招商 operation 下半年疊加新貨總價 上升的影響，導致供需矛盾加劇，四季度市場加速下行；全年看，前高后低特征明顯。各區 域因【供求關系】、【庫存情況】、【區域價值】及【價格策略】的差異，成交

7、分化明顯。 政策“向松”；但廣州全面放開限購可能性不大。預計市場逐漸走出 2019 年四季度的低迷， 成交低位回升；但【整體宏觀環境】及【國內流動性】仍制約市場購買力釋放，疊加新增供 應總價上升的影響，供需矛盾難有實際性改善，預計 2020 年廣州商品住宅市場成交規模持 平 2019 年，難以明顯上升。地價高成本下，價格下調空間有限（局部區域除外）。區域分 化依然存在。 【回顧】 【展望】 China Real Estate Market Forecast 2020 廣州 GuangZhou 市場回暖受阻，區域分化加劇 成交底部回升，總體走勢平穩 2019 2020 020 2020 中國代表

8、城市房地產市場預測 China Real Estate Market Forecast 2020 2019 年商品住宅及土地市場主要數據一覽 2019 年一級市場發展回顧 2019 年二級市場發展回顧 2019 年廣州商品住宅及土地市場主要數據 分類供求價 2019 年 1-11 月 同比變化分類供求價 2019 年 1-11 月 同比變化 商品 住宅 新增供應（萬m2）702-20% 商住 用地 * 成交建筑面積（萬m2）64510% * 成交面積（萬m2）7742%* 成交金額 ( 億元 )85433% 庫存面積（萬m2）12284%* 成交樓面地價（元 /m2）1323421% * 成交

9、均價（元 /m2）283673% （注：1.網簽面積及成交均價均剔除保障房、 安置房、 回遷房等非市場交易；2.以上商住用地包括居住用地和商住混合用地； 3. 成交樓面地價 = 總價 總建；4. 商住用地成交建筑面積包含規定建設商辦物業部分；5. 數據截至 2019 年 11 月） 2016 年2015 年2014 年2017 年2018 年2019 年 2014 年2019 年廣州市經營性用地成交走勢 2000 1500 1000 500 0 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0

10、 土地供應更趨“多元”，2019 年廣州經營性用地成交規模和總金額同比上升。上半年粵港澳大灣區規 劃利好，地市明顯回暖，溢價率提升；下半年調控趨嚴、融資收緊，地市快速走冷 截至 11 月底，廣州經營性用地總成交額 1072.88 億元，同比升 33%；成交規模 991.4 萬，同比升 19%；其中商住用地建面 645 萬，同比升 10%。 上半年，受粵港澳大灣區規劃綱要正式對外公布利好以及房地產流動性放松，土地市場明顯回暖，土地 溢價率提升。公開土地市場競爭激烈，天河 - 金融城、番禺 - 市橋、白云 - 人和鎮等地塊溢價均達到 45%。 下半年在“不以房地產為短期經濟刺激手段”的方針指導下，

11、房地產項目融資監控快速收緊，廣州土地市場 快速走冷。 二級市場資金回籠效率放緩， 對未來周轉速度信心不足， 房企拿地腳步放慢， 地塊中止/流拍潮頻現， 即使中心區地塊（天河 - 廣氮、白云 - 金沙洲地塊），亦未能逃過出讓失敗的命運。7 月起，僅 3 宗宅地有 超過 10% 的溢價，其余地塊基本以底價成交。 居住面積 （ 萬 m2）商業面積 （ 萬 m2）其它面積 （ 萬 m2）金額 （ 億元 ） 12 月 成交 （預計） 111 月 2019 年全市新增供應大幅下降 20%，成交同比回落 14%，全市庫存 1228 萬，維持近兩年來的高位 據合富研究院監測，111 月全市新增供應 702 萬

12、，同比降 20%；網簽面積 774 萬，同比升 2%，網 簽均價 28367 元 / ，同比升 3%。受網簽延后影響，2019 年成交規模及價格同比均下降。合富研究院監測 70 個代表性樓盤實際成交統計顯示，111 月成交套數同比降 14%。 021 2020 中國代表城市房地產市場預測 China Real Estate Market Forecast 2020 2019 年 1-11 月 2018 年 1-11 月 2017 年 1-11 月 2016 年 1-11 月 2015 年 1-11 月 新增供應面積（萬 m2）網簽面積（萬 m2）網簽均價（元 /m2） 2015 年2019 年

13、 11 月廣州一手住宅供求價走勢 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 供求價走勢 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 上半年成交回暖，項目大多趁勢穩價去庫存；下半年成交明顯走冷，局部區域價格大幅下調 上半年，受粵港澳大灣區規劃綱要正式對外公布利好，伴隨房地產流動性放松，市場掀起一波回暖行情， 項目大多趁勢穩價去庫存。下半年隨著中美貿易戰升級及房地產流動性大幅收緊，廣州成交量價逐步下行； 下半年疊加供應總價上升的影響，成交下行加速。3 月全市網簽 87 萬；二季度

14、月均網簽近 80 萬；三季 度月均網簽近 75 萬；1011 月月均網簽只有 64 萬。 下半年隨著市場降溫， 部分區域迎來降價潮， 中心走量項目價格普降 （比對上半年） 約5%， 外圍的增城、 花都、 從化走量項目下降約 10% 15%，個別項目降幅達 20%。但市場信心不足及個人房貸收緊制約成交明顯回升。 各區域因【供求關系】、【庫存情況】、【區域價值】及【價格策略】的差異，成交分化明顯 從合富研究院監測各區代表性樓盤實際成交情況來看，【成交上升的區域】包括荔灣、海珠和番禺。 荔灣可售貨量充足，項目積極穩價去庫存，雖然 9 月開始，由于主力熱銷項目去庫存完成令供應大幅縮減， 成交縮量，但

15、111 月總成交同比仍上升 24%。海珠上半年 500 萬元以下項目積極穩價去庫存；下半年隨著 500 萬元以下產品供應減少，成交縮量；得益于上半年去庫存積極，全年成交升 20%。番禺供應大幅增加，長 期缺貨現象緩解，成交上升，各項目價格普漲 3% 5%；改善產品供應增加有效拉動市場需求。 【成交持平的區域】包括增城和花都。兩區庫存量均大，供應充裕；但房企價格策略截然不同，成交表 現有明顯差異。增城“以價保量”，走量項目下半年價格普降 10% 15%，個別項目降幅達 20%，以維持月 均 18 20 萬的較好成交，居各區之首?；ǘ颊w價格平穩，除極個別項目讓利 15% 20% 推新外，大部 分

16、項目普遍優惠力度不大，成交持續低位運行。 【成交下跌的區域】包括天河、白云、黃埔、南沙及從化。天河供應不足，成交大幅下降，價格平穩； 區域成交因蘭亭盛薈、珠江花城兩盤的推貨時點呈現波動。白云可售貨量充足，上半年 500 萬元以下項目穩 250 200 150 100 50 0 2019 年 111 月廣州市各區一手住宅供求價表現價表現 荔灣區 越秀區 天河區 南沙區 花都區 白云區 增城區 番禺區 海珠區 黃埔區 從化區 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 新增供應面積（萬 m2）網簽面積（萬 m2）網簽均價（元 /m2） 中心五

17、區外圍六區 022 2020 中國代表城市房地產市場預測 China Real Estate Market Forecast 2020 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2020 年房地產市場展望 2019 年三級市場發展回顧 2019 年 1-11 月 2017 年 1-11 月 2018 年 1-11 月 2016 年 1-11 月 2015 年 1-11 月 2015 年2019 年 11 月廣州二手住宅成交量價走勢 2019 年 1-11 月廣州樓盤商品住宅成交金額前 20 名 0 20000 40000 60000 80000 100000 1

18、20000 二手住宅成交量價走勢 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 成交面積 （ 萬 m2）成交均價 （元 /m2） 價出貨支撐成交；下半年 500 萬元以上項目居多，購買力受限，成交縮量，全年總體成交回落 14%。黃埔可 售貨量減少，總體成交下降 21%，片區產業強勁，需求旺盛，整體價格平穩。南沙 200 萬元以上供應明顯增 加，房企看好中長期前景及土地成本影響，穩價惜售，供需矛盾加劇致成交下降26%。從化近三年土地出讓少， 供求維持低迷，價格下降，三季度個別項目讓利 10% 20% 走貨，但區域整體成交仍無明顯提升。 樓盤銷售業績方面， 亞運城、 富士康科

19、技小鎮、 越秀濱海新城穩居三甲。 按區域看， 荔灣獨占六席， 白云、 南沙次之，占三席 政策“底部特征”顯現，政策“向松”?；浉郯拇鬄硡^發展機遇下，目前執行的“限外”政策將會適時 作出調整優化；房地產流動性環境相比 2019 年下半年將有所改善。 預計市場逐漸走出 2019 年四季度的低迷，成交低位回升；但【整體宏觀環境】及【國內流動性】仍制 約市場購買力釋放，疊加新增供應總價上升的影響，供需矛盾難有實質性改善，預計 2020 年廣州商品住宅市 場成交規模持平2019年， 難有明顯上升。 一級土地市場對二級商品住宅市場的傳遞效應越發明顯 ； 地價成本高， 價格下調空間有限（局部區域除外）。市場

20、逐步走穩的同時，不同區域基于【經濟發展水平】、 【供求關系】、 【規劃實施力度】及【政策】的差異，分化依然存在。 受信心不足， 購買力下行影響， 二手住宅市場總體偏冷， 成交跌3成， 價格先升后降。 全市成交不足5萬套， 同比降3成。上半年月均成交維持5000套左右；三季度月均成交約4500套，1011月月均成交僅約4000套。 指標盤價格在上半年大多升 5% 10%，下半年普降 3% 8%，花都增城跌幅較大。 排名 項目名稱 區域 成交金額 網簽面積 網簽套數 （億元） （萬m2） （套） 1 亞運城 番禺區 108 41 3789 2 富士康科技小鎮 增城區 68 33 3680 3 越秀

21、濱海新城 南沙區 49 26 2687 4 蘭亭盛薈 天河區 48 10 1061 5 保利和光晨樾 荔灣區 46 10 776 6 中?；骋继?荔灣區 40 8 835 7 保利紫云 白云區 39 9 946 8 華發中央公園 荔灣區 37 7 587 9 龍湖雙瓏原著 黃埔區 35 15 1476 10 珠江金茂府 荔灣區 34 7 453 排名 項目名稱 區域 成交金額 網簽面積 網簽套數 （億元） （萬m2） （套） 11 融創文旅城 花都區 33 14 1269 12 越秀星匯云城 白云區 33 8 816 13 越秀星匯海珠灣 海珠區 30 6 600 14 新世界云逸 白云區

22、30 6 436 15 陽光城麗景灣 南沙區 29 16 1599 16 保利碧桂園公園大道 荔灣區 29 6 561 17 保利羅蘭國際 黃埔區 28 8 889 18 保利花海灣 荔灣區 28 7 644 19 譽山國際 增城區 26 15 1542 20 萬科海上明月 南沙區 25 12 1372 （注： 為合富輝煌（中國）代理） 023 2020 中國代表城市房地產市場預測 China Real Estate Market Forecast 2020 2019 年度房價走勢 2019 年度銷量走勢 （截至 2019 年 11 月數據） 2019.02 2019.05 2019.05 2

23、019.10 2019 年深圳在堅持“房住不炒”原則之下，推出多重利好政策，樓市調控略有放松。1 11 月商品住宅網簽成交 323 萬 m2，同比增長 9.8%；年底庫存 267 萬 m2，同比下降 24.3%。政府加快土地出讓節奏以緩和供求矛盾，全市推出 11 宗商住用地，居住用地及保 障性人才用地增加。 全市商品住宅網簽均價為55100元/m2， 同比增長1.8%， 價格維持穩定。 預計深圳調控政策維持基本不變。2020 年新入市項目約 67 個，略有減少。全國資金及人 口往深圳走，是發展大趨勢，加上深圳新房增供應有限，供不應求局面仍將存在。在全國政 策風向及投資風潮改變的大環境下，預計未

24、來成交量有上升趨勢，網簽均價維持平穩，市場 將呈現穩中偏好的發展態勢。 政策利好不斷，成交逐漸回暖 仍將供不應求，市場穩中偏好 【回顧】 【展望】 China Real Estate Market Forecast 2020 深圳 ShenZhen 024 2020 中國代表城市房地產市場預測 China Real Estate Market Forecast 2020 2019 年商品住宅及土地市場主要數據一覽 2019 年樓市政策回顧 2019 年一級市場發展回顧 2019 年深圳商品住宅及土地市場主要數據 分類供求價 2019 年 1-11 月 同比變化分類供求價 2019 年 1-11

25、 月 同比變化 商品 住宅 新增供應（萬m2）370.75-1.5% 商住 用地 * 成交建筑面積（萬m2）124.4595% 成交面積（萬m2）323.159.8%* 成交金額 ( 億元 )351.35257% * 庫存面積（萬m2）267.77-22.7%* 成交樓面地價（元 /m2）2823283% 成交均價（元 /m2）551001.8% （注：1. 數據來源：深圳市規土委；帶 * 號數據來自合富研究院（深圳）監測；2. 商住用地成交價格統計：成交樓面地價 = 成交金額 成交建筑面積；3. 數據截至 2019 年 11 月） 2019 年深圳各區域商品住宅市場供求價 區 / 鎮 新增供

26、應網簽成交成交均價 區 / 鎮 新增供應網簽成交成交均價 面積 （萬m2） 同比 面積 （萬m2） 同比 均價 （元/m2） 同比 面積 （萬m2） 同比 面積 （萬m 2） 同比 均價 （元/m2） 同比 羅湖區0 -100%2.65-43%72010-1%龍華區 27.88124%15.58 -39%617997.1% 福田區12.38 -52%13.9234%991675.8%光明區14.35-72%16.66 -12%47140 3.8% 南山區58.87 31%27.84-29%94352 2.3%龍崗區148.5498%87.023%43408 -0.8% 鹽田區21.6457%1

27、5.54 669%50259 5.6%坪山區12.69 -55%21.3-44% 3614415.8% 寶安區71.27 -38%112.87 92% 53502-1.1%大鵬新區6.05 45% 2.4107%31993 -13.8% 多重政策利好，政策調控略有放松 2019 年政策利好不斷，2 月粵港澳大灣區發展規劃綱要出臺、8 月中共中央 國務院關于支持深 圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見出臺；政策調控方面，4 月房產增值稅由 10% 降為 9%、11 月 144 以下住宅取消了豪宅稅、12 月公寓“只租不售”限制取消。 政策內容 城市發展利好 粵港澳大灣區發展規劃綱要中共中央 國

28、務院關于支持深圳建設中國特色 社會主義先行示范區的意見 金融 4 月 1 日起房產增值稅由 10% 降為 9% 10 月 8 日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市 場報價利率（LPR）為定價基準加點形成 樓市調控 11 月 6 日起港澳居民灣區買房不用個稅、社保、居住、學習等證明 11 月 11 日起，普通住宅的標準不再有價格的規定，容積率在 1.0 以上、單套 建筑面積在 144 以下的房子均為為普通住宅 12 月 12 日取消商務公寓“只租不售”限制 2019 年深圳房地產相關政策一覽 2019 年經營性用地供應規模維持穩定 2019 年 111 月深圳經營性用地

29、成交總建筑面積 613.7 萬，同比減少 0.1%；成交總金額 640.4 億元， 同比增加 42%。供應規模以工業用地為主，占比達 49%。 025 2020 中國代表城市房地產市場預測 China Real Estate Market Forecast 2020 2016 年 2016 年 2015 年 2015 年 2017 年 2017 年 2018 年 2018 年 2019 年 1-11 月 2019 年 1-11 月 成交總建面積（萬 m2）土地出讓金額（億元） 成交總建面積（萬 m2）成交樓面地價（元 /m2） 2015 年2019 年 11 月深圳土地成交情況 2015 年2

30、019 年 11 月深圳商住用地成交情況 1200 1000 800 600 400 200 0 35000 30000 25000 20000 15000 10000 0 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 600.00 700.00 800.00 900.00 年深圳土地成交情況 土地出讓金額（億元） 0 20 40 60 80 100 120 140 年深圳商住用地成交情況 ) 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 140 120 100 80 60 40 20 0 商住用地供應宗數為近年最高，出讓條件嚴苛

31、，宅地拍賣逐漸回歸理性 2019 年 111 月深圳共成交宗商住用地 11 宗，成交宗數為近年最高，成交總建筑面積 131.17 萬， 其中可售用地成交10宗， 總建筑面積為125.93萬 ； 自持用地成交1宗， 總建筑面積5.24萬。 樓面地價上漲。 10 宗可售用地集中出讓，全年成交 1 宗自持用地，人才住房用地成交面積 25.631 萬 10 宗可售用地中有 5 宗在 6 月 22 日采用“單限雙競”（限地價、競地價、競人才住房面積）模式以高 溢價成交，成交總金額224億元；另5宗在11月22日采用“雙限雙競” （限地價、限最高銷售單價、競地價、 競人才住房面積） 模式以低溢價率成交，

32、成交金額127億元；另有坪山1宗商住用地流拍。 宅地拍賣回歸理性。 2019 年二級市場發展回顧 供應基本不變，成交規模略有上升，均價 55100 元 / ，同比上升 1.8% 2019 年 111 月深圳住宅供應面積 370.8 萬，同比下降 1.5%；成交面積 323.2 萬，同比上升 9.6%； 供應基本不變，成交小幅上升，仍處于歷史低位；成交均價 55100 元 / ，同比上升 1.8%。 026 2020 中國代表城市房地產市場預測 China Real Estate Market Forecast 2020 2019 年 111 月深圳各行政區供求價 2015 年2019 年 11

33、 月深圳商品住宅供求價走勢 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 年深圳各行政區供求情況 ） 160 140 120 100 80 60 40 20 0 成交保持區間運行，網簽均價漲幅明顯 2019 年深圳商品住宅月度網簽面積基本維持在 25 42 萬，上半年成交增長，下半年基本維持不變； “818”先行示范區建設啟動后，網簽成交均價漲幅明顯，入市項目略有增加。 2019 年 111 月深圳住宅月度供求價走勢 新增

34、供應面積（萬 m2）網簽面積（萬 m2）網簽均價（元 /m2） 新增供應面積（萬 m2）網簽面積（萬 m2）網簽均價（元 /m2） 2016 年2015 年2017 年2018 年2019 年 1-11 月 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 0 100 200 300 400 500 600 700 800 年深圳商品住宅供求價走勢 800 700 600 500 400 300 200 100 0 龍崗、寶安成交面積占比達 62%，供應集中在龍崗區 成交面積集中在龍崗、寶安區，兩區成交面積合計199.9萬, 占比達62%；其次為南山、坪山、光明區；

35、供應面積集中在龍崗區，占地達 40%，其次為寶安、南山區。 80 70 60 50 40 30 20 10 00 10 20 30 40 50 60 70 80 年深圳住宅月度供求價走勢 ) 1 月5 月3 月7 月10 月2 月6 月9 月4 月8 月11 月 64000 62000 60000 58000 56000 54000 52000 50000 48000 羅湖區 福田區 南山區 鹽田區 寶安區 龍華區 光明區 龍崗區 坪山區 大鵬新區 新增供應面積（萬 m2）網簽面積（萬 m2）網簽均價（元 /m2） 027 2020 中國代表城市房地產市場預測 China Real Estat

36、e Market Forecast 2020 土地出讓持續嚴苛，保障性住房持續推出 展望 2020 年，房地產調控繼續將堅持“房住不炒”原則，政策面將維持基本不變，邊際放松主要視乎 地區維穩需要；政府仍將持續推出雙限雙競用地，緩解土地供應緊張情況，同時大力推出保障性住房用地， 實現深圳“十三五”40 萬套保障性住房目標。 預計 2020 年入市項目略有減少，供應集中在龍崗、寶安、南山，市場穩中偏好 根據項目施工進度統計，預計 2020 年新入市項目約 67 個，略有減少。項目集中在龍崗、南山、寶安。 全國資金及人口往深圳走是發展大趨勢，加上深圳新房增供應有限，供不應求局面仍將存在。在全國政策風

37、 向及投資風潮改變的大環境下，預計未來成交量有上升趨勢，網簽均價維持平穩，市場將呈現穩中偏好的發 展態勢。 庫存量減少，去化周期下降，庫存集中在龍崗 截至11月底， 全市商品住宅庫存為267.77萬， 同比下降22.7%， 去化周期約為8.8個月。 庫存集中在龍崗、 寶安，兩區庫存合計 138.3 萬，占比達 51.6%；其中寶安區庫存 102.1 萬，龍崗區庫存 36.2 萬。 2020 年房地產市場展望 2019 年深圳各行政區庫存及去化情況 30 25 20 15 10 5 0 0 20 40 60 80 100 120 深圳市各行政區庫存情況 去化周期（月） 120 100 80 60

38、 40 20 0 羅湖區 福田區 南山區 鹽田區 寶安區 龍華區 光明區 龍崗區 坪山區 大鵬新區 12 月庫存面積 （ 萬 m2）去化周期（月） 028 2020 中國代表城市房地產市場預測 China Real Estate Market Forecast 2020 2019 年度房價走勢 2019 年度銷量走勢 （截至 2019 年 12 月數據） 2019.02 2019.04 2019.09 2019.10 2019 年 111 月東莞新建商品住宅網簽成交 487 萬 m2，同比增長 12%，住宅新增供應 396萬m2， 同比減少12% ； 成交走勢平穩， 貨源供應偏緊， 促使201

39、9年東莞市場庫存量走低， 年底庫存 389 萬 m2，同比下降 26%，屬歷史中等偏低水平。2019 年政府側重增加土地出 讓并加快推進城市更新速度，整改土地出讓模式，規范土拍市場秩序以平穩市場預期，111 月經營性土地出讓建筑面積較 2018 年增加近 6 成，成交樓面地價同比基本持平。樓市需求 無論區域抑或個盤均現明顯分化，成交向優勢資源（地段優、品牌響、規劃好、低價格）集中， 111月商品住宅網簽均價為20110元/m2， 同比增長15%。 相較前年， 在 “穩地價、 穩房價、 穩預期”的調控目標下，2019 年樓市理性穩健特征更為鮮明，全年東莞調控政策保持平穩， 調控思路更清晰，未出臺

40、進一步加強的限購及限貸政策。 預計東莞市政府在土地拍賣及市場監管等方面將繼續實施靈活調控，穩定市場預期為重任。 2019年 “供不應求” 特征較明顯， 2020年這一現象將持續。 2020年東莞樓市供應仍將偏緊， 成交量走勢平穩為主，小幅微增，同時房價不會產生更大波動，保持穩中微漲（高價地釋放 入市）。 東莞 DongGuan 供應偏緊庫存走低，成交穩行分化加劇 穩健政策基調不變，市場仍將健康發展 【回顧】 【展望】 China Real Estate Market Forecast 2020 2019 年商品住宅及土地市場主要數據一覽 2019 年東莞商品住宅及土地市場主要數據 2019 年

41、東莞各區域商品住宅市場供求價 區 / 鎮 新增供應網簽成交成交均價 區 / 鎮 新增供應網簽成交成交均價 面積 （萬m2） 同比 面積 （萬m2） 同比 均價 （元/m2） 同比 面積 （萬m2） 同比 面積 （萬 m 2） 同比 均價 （元 /m2） 同比 茶山鎮5.7 -57%12.3 -22%17446 6%南城區15.8 535%14.4 78%27563 28% 常平鎮9-60%13.2 -13%15948 12%企石鎮6.6 /5.7 -23%17961 10% 大朗鎮16.5 175%15.5 69%23987 18%橋頭鎮6.2 -70%14.8 -46%12530 7% 大嶺

42、山鎮19.9 -19%24.7 -12%22212 14%清溪鎮21 95%14.8 -2%16399 1% 道鎮9.5 -10%12.6 40%17094 3%沙田鎮19.4 -56%42.6 140%19204 8% 東城區13.7 -46%23.4 -9%25434 27%石碣鎮18.4 39%18.7 -27%16090 5% 東坑鎮17.2 -20%22.1 21%15998 21%石龍鎮8.8 -31%10 19%15709 1% 鳳崗鎮22.3 48%17.8 136%32820 29%石排鎮14.1 43%13 108%18726 5% 高鎮21.9 102%24.6 250%

43、16733 15%松山湖0 02.9 -40%28108 4% 莞城區7.1 11%9.7 56%23411 9%塘廈鎮48.6 64%39.3 402%22589 -2% 橫瀝鎮5.9 43%3.9 -62%15249 16%萬江區0 -100%4.4 -77%21833 2% 洪梅鎮0-100%6.1 -51%15927 0%望牛墩鎮0 -100%3.2 -66%15498 16% 厚街鎮8.3 1%13.6 -25%21224 -6%謝崗鎮2 61%0.9 3030% 19555 180% 虎門鎮25.4 -38%33 1%20494 11%樟木頭鎮8.9 23%8.9 -16%1720

44、6 7% 黃江鎮1.4 -89%10-54%19101 5%長安鎮2.2 -76%5.1 48%28719 11% 寮步鎮15.6 -16%22.4 81%21842 24%中堂鎮8.1 315%4.6 463%16770 18% 麻涌鎮16.9 66%19.1 52%16142 14%南城區15.8 535%14.4 78%27563 28% （注：1. 數據來源：東莞市房產管理局公眾信息網；帶 * 號數據來自合富研究院（東莞）監測；2. 商住用地成交價格統計：成交樓面地 價 = 成交金額 成交建筑面積；3. 數據截至 2019 年 11 月） 成交持續上升：合富大數據顯示，2019 年經營

45、性用地（剔除工業用地）成交總建筑面積 609 萬，同比 上漲 34%，全年共成交 43 宗 。 土拍市場熱度回落：2019 年土拍市場熱度持續回落，房企拿地漸趨理性。全年東莞經營性用地成交金額 約 365 億元，同比增加 47%；樓面地價約 9936 元 /m2，同比約降 9% 。 分類供求價 2019 年 1-11 月 同比變化分類供求價 2019 年 1-11 月 同比變化 商品 住宅 新增供應（萬m2）396-12% 商住 用地 * 成交建筑面積（萬m2）37858% 成交面積（萬m2）48712%* 成交金額 ( 億元 )36248% * 庫存面積（萬m2）389-26%* 成交樓面地

46、價（元 /m2）110830% 成交均價（元 /m2）2011015% 2019 年一級市場發展回顧 類型 全市 中心四區 外圍一區 新增面積（萬 m2） 396 37 360 同比 -12% -34% -9% 網簽面積（萬 m2） 487 52 436 同比 12% -13% 15% 類型 全市 中心四區 外圍一區 網簽均價（元 /m2） 20110 25342 19483 同比 15% 22% 15% 2019 年底存量（萬 m2） 389 23 366 同比 -26% -43% -24% 2019 年東莞商品住宅供求同比變化 029 2020 中國代表城市房地產市場預測 China Re

47、al Estate Market Forecast 2020 1200 1000 800 600 400 200 0 2014 年2019 年 11 月東莞商品住宅供求價走勢 25000 20000 15000 10000 5000 0 0 5000 10000 15000 20000 25000 2016 年2017 年2014 年2018 年2019 年 111 月2015 年 新增供應面積（萬 m2）網簽面積（萬 m2）網簽均價（元 /m2） 合富大數據顯示，2019 年 1-11 月東莞新建商品住宅供應約 396 萬，約 3.5 萬套，同比小幅減少 12%，連續 3 年放緩；網簽面積約

48、 487 萬，約 4.3 萬套，同比小幅增加 12%。2019 年供需比為 0.8 : 1，已現 輕度供不應求。 2019 年新房均價約 20110 元 / ，首次突破 2 萬元大關，同比上漲約 15%。 2019 年二級市場發展回顧 700 600 500 400 300 200 100 0 300 250 200 150 100 50 0 2016 年2019 年 11 月東莞經營性用地（不含工業）成交走勢 2019 年 111 月2018 年2017 年2016 年 成交總建面積（萬 m2）土地出讓金額（億元） 0 100 200 300 400 500 600 700 月東莞經營性用地

49、（不含工業）成交走勢 2019 年 1-11 月東莞各區供求價 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 月東莞各區供求價 網簽面積（萬 m2）均價（元 /m2）供應面積（萬 m2） 60 50 40 30 20 10 0 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 中堂鎮 長安鎮 樟木頭鎮 謝崗鎮 望牛墩鎮 萬江區 塘廈鎮 松山湖 石排鎮 石龍鎮 石碣鎮 沙田鎮 清溪鎮 橋頭鎮 企石鎮 南城區 麻涌鎮 寮步鎮 黃江鎮 虎門鎮 厚街鎮 洪梅鎮 橫瀝鎮 莞城區 高鎮 鳳崗鎮 東坑鎮 東城區 道鎮 大嶺山鎮 大朗鎮 常平鎮 茶山鎮 030 2020 中國代表城市房地產市場預測 China Real Estate Market Forecast 2020 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 月東莞樓市月度供求價走勢 網簽面積（萬 m2