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1、1深圳產業園故事前世、今生與未來專題研究|深圳|2023年8月 2 Part 1：深圳工業大市地位穩固，新興產業發展成效突出Part 2：產業園與產業發展共生，協同創新Part 3：重點產業園案例分析Part 4：深圳產業園市場發展展望目錄3深圳工業大市地位穩固，新興產業發展成效突出8.8%7.7%6.7%3.1%6.7%3.3%6.3%0%2%4%6%8%10%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000201720182019202020212022 2023H1GDP增速深圳GDP及增速走勢（億元）來源：深圳市統計局、高力國際研究部2023上半年，

2、深圳GDP達16297.6億元，同比增長6.3%，增速分別高于全省、全國0.8和1.3個百分點，四大一線城市中僅次于上海。在一季度實現6.5%的增速基礎上保持高增長，經濟運體回升向好態勢顯著。1980S-1990S奠基2000S騰飛2010S轉型2020S升級022022年，深圳規上工業總產值連續4年穩居全國城市首位，全部工業增加值總量首次躍居全國城市第一，首次成為國內規模以上工業總產值、全部工業增加值“雙第一”城市。2023上半年深圳工業投資強勁增長47.5%，“工業第一城”地位牢固，制造業對經濟增長的拉動意義無可替代。同時，高技術制造業、先進制造業占規模以上工業增加值比重分別達60.6%和

3、67.3%，全市戰略性新興產業增加值占地區生產總值比重達41.1%，國家高新技術企業超2.3萬家，多年來深入推進的產業升級促使深圳經濟得以高質量發展。來源：深圳市統計局、高力國際研究部深圳規上工業總產值及增速（億元）9.9%9.1%3.2%0.9%6.3%7.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%010,00020,00030,00040,00050,000201720182019202020212022規上工業總產值規上工業總產值增速規上工業企業數量占規上工業增加值比重高新技術制造業占規上工業增加值比重先進制造業國家高新技術企業數量占地區生產總值比重戰略性新興產業增

4、加值13,00023,00060.6%67.3%41.1%036上世紀80年代至90年代現代產業起步電子信息產業初步發展改革開放促使深圳現代化產業以依托廉價勞動力及土地要素的“三來一補”形式起步，并在當時全球電子計算機產業迅猛發展的背景下形成了以電子信息產業為主的產業特色。這些產業雖然附加值不高，但該階段為深圳打下了良好的生產制造基礎，培育了濃厚的創新創業氛圍，也為珠三角奠定了完善的產業配套體系基礎。7新世紀初期高新技術產業大發展并逐步細分為七大戰略性新興產業在主動改善投資環境、引導外資向高新技術產業和城市基礎設施投入、成立高新區等一系列政策創新、企業探索等多重因素的推動下，高新技術產業逐步成

5、長壯大，成為深圳的支柱產業，2000年深圳高技術產業產值首次超過1000億元，2010年突破萬億大關。深圳產業逐漸開始轉型升級，進入高質量發展階段。在全球新技術新業態繼續出現及深圳產業水平和結構進入可細分且能夠精準助力的背景下，深圳逐漸對高新技術產業推出分行業支持政策，2018年，深圳明確提出圍繞新一代信息技術、高端裝備制造等七大戰略性新興產業，加快形成具有國際競爭力的萬億級和千億級產業集群。在“基礎研究+技術攻關+成果產業化+科技金融+人才支撐”全過程創新生態鏈支持下，深圳“科創之城”特色愈加突出。深圳歷年戰略性新興產業結構0%20%40%60%80%100%2018201920202021

6、2022新一代電子信息數字與時尚產業高端裝備制造綠色低碳海洋經濟新材料生物醫藥來源：深圳市統計局、高力國際研究部注：深圳統計局2021年戰略性新興產業增加值與2020年公布的數據口徑有所不同39.5%36.2%37.6%37.1%39.6%41.1%39.2%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000戰略性新興產業增加值戰略性新興產業增加值GDP占比深圳戰略性新興產業增加值及在GDP中的占比（億元）全過程創新生態鏈支持七大新興產業發展深圳“科創之城”特色愈加突出科創之城來源：深圳市統計局、高力國際研究

7、部2020S強鏈補鏈，邁向全球價值鏈中高端邁入“十四五”，深圳在戰略性新興產業及未來產業繼續發力。2022年6月，深圳出臺關于發展壯大戰略性新興產業集群和培育發展未來產業的意見及相關配套文件，提出將重點發展20個戰略性新興產業細分領域，并重點培育發展8大未來產業。政策明確，到2025年，戰略性新興產業增加值超過1.5萬億元，成為推動經濟社會高質量發展的主引擎。從電子信息產業到高新技術產業，從7大戰略新興產業再到“20+8”，深圳長期走在新興產業發展的前沿，并承擔起我國產業結構戰略調整排頭兵的使命，強鏈補鏈、促進經濟高質量發展。5.49%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%0

8、5001,0001,5002,00020092010201120122013201420152016201720182019202020212022R&D經費支出05,00010,00015,00020,00025,0002004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022深圳PCT國際專利申請量（件）深圳R&D經費支出及GDP占比（億元）05,00010,00015,00020,00025,000201720182019202020212022深圳國家高新技術企業數量（家）來源：深圳市統計局、高力國際研究部2 0 個 戰 略 性 新 興 產 業

9、集 群8 大 未 來 產 業合成生物1區塊鏈2細胞與基因3空天技術4腦科學與類腦智能5深地深海6可見光通信與光計算7量子信息8智能網聯汽車、新材料、高端醫療器械、生物醫藥、大健康海洋產業網絡與通信、半導體與集成電路、超高清視頻顯示、智能終端、智能傳感器、軟件與信息服務、數字創意、現代時尚、工業母機、智能機器人、激光與增材制造、精密儀器設備、新能源、安全節能環保、9產業園與產業發展共生，協同創新與深圳產業發展共生深圳產業園同樣經歷了一系列的升級調整10招商局蛇口工業區可謂改革開放后中國最早開發的產業園區，10.85平方公里的土地，不僅是“三來一補”產業最早的聚集地，更培育出中國平安集團、招商銀行

10、、中集集團等知名企業。此后類似于蛇口產城融合型園區的南油開發區、華僑城工業區、上步工業區等以及以標準廠房為主的八卦嶺工業區、水貝工業區、泰然工業區等陸續開發。這些工業區最初并無明確的產業方向或專業運營，不過這并不妨礙他們成為深圳現代化產業起步和發展的重要載體，并在日后的發展中產生協同，形成一定的發展特色，如八卦嶺工業區的電子信息、包裝印刷產業集中，泰然工業區除電子信息產業外，紡織服裝產業集聚程度高。1985年成立的我國大陸第一個科技園區深圳科技工業園則與前述園區不同。該園區定位為容教育、研發、孵化、產業為一體的綜合體，1997年通過的深圳市高新技術產業園區發展規劃綱要明確其重點發展產業是電子信

11、息、生物工程、新材料、光機電一體化等四大產業，為其發展成為深圳高新技術產業集聚地奠定了基礎。上世紀80至90年代，標準廠房時期1111隨著產業升級，企業創新需求愈加突出，以生產制造空間為主的園區已無法滿足企業發展需求，更新或方向調整陸續推進。如蛇口工業區在海上世界城市綜合體、太子灣郵輪母港、蛇口網谷等重大項目的帶動下，完成從工業區到繁華都市的轉變；由華僑城工業區廠房改造而來的華僑城創意文化園成為文創類園區的標桿項目；上步工業區成長出“中國電子第一街”華強北科技時尚文化特色街區；水貝發展成為中國珠寶之都；車公廟片區、八卦嶺工業區分別定位于“灣區時尚總部基地”、“金融科技總部基地”，探索城市更新之

12、路在深圳高新區，制造功能逐漸遷出，研發、服務等附加值更高的產業功能進一步強化，投資、人才、公共服務等配套服務功能日益豐富，成為引領深圳科技創新的核心引擎、發展高新技術產業的示范基地，全國創新資源最集聚、創新氛圍最濃郁、創業環境最優越的區域之一，培育出華為、中興、長城、大疆等大批知名科技企業。新世紀初期原關內工業區生產制造功能逐步淡化，創新轉型成為關鍵在產業市內遷移、產業培育、強區擴權、新型產業用地（M0）政策等因素的帶動下，原特區外區域也積極推進現代化產業園區的規劃和開發，以促進產業向高端化方向發展。尤其是新型產業用地（M0）概念的誕生，催生了深圳“工改”市場的繁榮，“工改M0”成為深圳城市更

13、新的主要類型，帶來了研發辦公樓產品在2014至2018年前后的井噴，在豐富產業載體市場選擇的同時，也不乏部分項目以房地產化的模式進行開發，進行銷售或類銷售，園區運營和服務配套的意識較為薄弱，忽略了對產業的培育。雖然園區形象得以提升，但租金成本、產品適用性等方面的問題反而迫使部分企業搬離，難以形成較強的吸引力。與此同時，在深圳這一工業大市，原特區外產業園仍然承擔著大量生產制造功能，其中部分老舊產業園區多存在硬件較差、土地利用效率低、缺乏產業特色、無法匹配新興產業需求等問題，是深圳工業區改造的重點對象。在政策層面，面對土地資源緊缺問題，2001年，深圳市發布加快發展高新技術產業的決定，規劃建設高新

14、技術產業帶，對產業帶內各片區進行合理分工。2009年出臺深圳高新技術產業園區發展專項規劃（20092015），規劃范圍包括深圳灣、留仙洞、大學城、福永北沙井等區域的園區，著力推動高技術產業集聚發展，切實加快新型高科技園建設，促進產業園在這一時期持續創新發展。傳統工業區優質商務區文創類園區繁華綜合體特色街區科創產業園12深入發展的戰略性新興產業對載體空間、產業鏈協同、配套、服務等有著更高的要求。集研發、生產于一體，產城融合，孵化、金融、人才、數字化等產業服務齊全的產業園區更有利于集聚產業鏈上中下游資源，形成產業生態系統。2022年，深圳推出“工業上樓”及20大先進制造業產業園建設等計劃，從總量、

15、質量、空間、渠道等多個方面為深圳產業園更好的服務于“20+8”新興產業提出了明確方向。寶安的尖崗山及鐵仔山高新區、立新湖創新總部基地、新橋東先進制造業園區、龍華的九龍山數字城、大浪時尚特色小鎮、龍崗的坂雪崗科技城、阿波羅未來產業城、國際低碳城、坪山高新區、光明科學城等均有望迎來新興產業載體市場的快速發展壯大。2020s“工業上樓”集聚產業“上下游”到“上下樓”，打造復合型園區留仙洞戰略性新興產業總部基地深圳高新區深圳灣園區光明科學城河套深港科技創新合作區13重點產業園案例分析14一、深圳高新區深圳灣園區園區發展概況1985年，深圳市政府和中國科學院共同創辦的中國第一個科技園區深圳科技工業園成立

16、。1991年，深圳科技工業園獲批成為首批國家級高新技術產業園區，高科技成果開始在這里轉化，長城計算機、長城國際、珀金埃爾默、艾默生、康泰等高新技術企業紛紛入駐，為深圳確立高新技術為支柱產業準備了充足的資源。1996年高新區辦公室成立，明確園區為容教育、研發、孵化、產業為一體的綜合體，國家IC設計深圳產業化基地、留學生創業園、深圳國家電子工試中心、國家超級計算機深圳中心、虛擬大學園等創新資源在此匯集，高新區成為體系完備的科創產業鏈集聚區，推動了大量中小科技企業快速成長。高新區面積從最初的1.02平方公里擴展至11.5平方公里（即如今的深圳高新區深圳灣園區），成為深圳創新政策最大的承載區，也是受益

17、最大、發展最快的區域。2019年印發的深圳國家高新區擴區方案明確深圳高新區將形成“一區兩核多園”的發展布局，總面積由深圳灣園區（原高新區）的11.52平方公里提升至159.48平方公里，新增坪山、留仙洞、坂雪崗科技城、寶龍科技城、尖崗山、觀瀾等多個園區，更好的發揮高新區示范帶動作用。寶安區南山區福田區福田區2011年，深圳灣園區每平方公里創造工業總產值1236億元，成為我國單位面積產出最高的科技園區。2017年度國家高新區評價中，深圳高新區實現營業收入7009億元，凈利潤1068億元，在全國147個國家高新區綜合排名第二。在2019年擴區前，深圳高新區以占全市不到0.6%的土地面積創造了約11

18、%的GDP，誕生了全市約14%的國家高新技術企業。在科技部火炬中心開展的國家高新區綜合評價工作中，深圳高新區連續多年名列前茅，2021年度位列全國第二，綜合質效和持續創新能力位列第一。深圳國家高新區“十四五”發展規劃提出，將著力發展壯大“20+8”戰略性新興產業和未來產業集群，到2025年，高新區企業研發經費支出占GDP比例達到13.67%，國家級和省級研發機構數達到900家，國家高新技術企業數達到7000家，每萬名從業人員發明專利授權數達到260件，上市企業數達到200家，營業收入達到31800億元（該規劃指擴區后159.48平方公里的所有高新區園區）。深圳高新區深圳灣園區15北環大道北環大

19、道深南大道深南大道沙河西路南海大道南海大道沙河西路南坪快速北區中區南區一、深圳高新區深圳灣園區園區發展概況寶安區南山區福田區福田區南區南區大多區域填海而來，最晚劃入高新區范圍，為高科技企業研發、總部集聚核心區，載體硬件品質高，商業配套完善。重點發展電子通信、數字視聽等高技術優勢產業，積聚了虛擬大學園、深圳大學、留學生創業園、深圳軟件產業基地及騰訊、百度總部等創新創業要素，人才培育、基礎研發、技術轉移、企業孵化等條件良好。北區北區高品質研發辦公項目較少，仍以廠房及自用辦公樓為主，主要產業為生物醫藥及硬件制造等。未來，隨著北區整體更新及北側西麗高鐵站的建設，區域價值將得到重塑。中區中區為深圳科技工

20、業園最早開發建設地帶，加上圍繞深南大道兩側的區域，曾是深圳高新區的核心，深圳不少知名科技企業在深南大道旁擁有自己的大樓。如今，中區積聚了軟件、集成電路設計、計算機、生物醫藥等優勢產業。大沖村舊改、科興科學園、漢京金融中心、中電長城大廈、訊美科技廣場等優質項目已大幅提升中區產業及服務承載能力。深圳灣園區北起南坪快速，南到濱海大道，西臨南海大道，東至沙河西路又被深南大道、北環大道區分為南區、中區、北區深圳高新區深圳灣園區16重點產業子系統公共服務專業服務商務服務一、深圳高新區深圳灣園區園區發展特色深圳灣科技1+3園區產業生態系統留創園孵化多家知名高新技術企業留學生創業園于2000年設立，孵化面積3

21、3000平方米，首創“政府引導，留學生管理”的運作模式。留學生創業園提供基礎設施、創業輔導、融資、人才引進、交流培訓、市場推廣、管理咨詢、項目推介、聯誼溝通等優質的創業環境和服務。如今已孵化出過千家企業，其中不乏具有領先世界水平的技術和企業。如朗科科技、迅雷公司、芯邦科技、光峰科技、光啟、民德電子、華因康、華傲數據、青銅劍科技等。合作辦學培養大量人才深圳借助外地資源創辦的北京大學深圳研究生院、清華大學深圳研究生院、哈爾濱工業大學深圳研究生院及虛擬大學園則為深圳培養了數以萬計的高學歷人才、增添多個重點實驗室、產出了更多專利，成為深圳高新技術產業強勁增長的重要動力。清華大學研究院支撐科技成果轉化深

22、圳清華大學研究院于1996年12月由深圳市政府和清華大學共建，形成了概念驗證、中試工程化、人才支撐、科技金融、孵化服務和海外合作六大功能板塊。已成立了面向戰略性新興產業的130多個實驗室和研發中心，累計孵化企業3000多家，培養上市公司30多家。如力合股份、拓邦電子、安泰科技、達實智能、數碼視訊、海蘭信等。深圳灣園區在城市發展中所發揮的高新科技引擎作用是全國乃至全球眾多高新技術產業園無可比擬的。位于其中的留學生創業園、深圳清華大學研究院、虛擬大學園等在人才培養、研發組織設立、科技成果轉化等方面構成了深圳創新的源頭。特別是企業孵化器，提高了科技成果轉化率、孵育了大批科技企業和企業家。深圳灣科技構

23、建產業生態系統促創新興產業發展此外，值得關注的是，由深圳灣科技發展有限公司開發運營的深圳灣科技生態園、深圳市軟件產業基地、深圳灣創新科技中心等7個深圳灣園區項目，積聚了超1300家創新型企業，既有華為、騰訊、空客、三星等大型企業，也有眾多極具特色的深圳自主創新中小企業。深圳灣科技通過打造1+3的園區產業生態系統，構建園區產業資源平臺，實行園區產業專業化運營，為創新型產業發展提供了良好的條件，也吸引了眾多優質企業進駐，走在產業生態運營的前列。17市場化出租的優質研發辦公物業，存量近400萬平方米。達甲級品質的項目占比約39%，達乙級品質的項目占比約61%。至2023上半年末平均租金分別為人民幣1

24、66.8元、121.3元每平方米每月。優質研發辦公項目主要承接綜合實力強的大型科創企業及相關專業服務、物流貿易等辦公需求。由深圳灣科技開發運營的深圳灣科技生態園等7個項目，總建筑面積約360萬平方米，主要分布于深圳灣園區南區。按照其運營規劃，園區30%的產業空間被分配給龍頭企業，50%的產業空間給予最具有發展潛力的中小企業，10%的產業空間為加速器、孵化器、園區配套等，剩余10%由園區靈活掌握，以最大程度促進創新型企業的培育和發展（深圳灣科技項目為深圳第一批M0試點項目，政策對其租售價格有所限制以2011年為基準，以當年市場價的70%作為深圳灣園區產業用房租售價格的基準價）。由深圳高新區管委會

25、統籌配置的位于深圳灣園區的創新型產業用房近30萬平方米，主要用于滿足符合條件的創新型企業和機構的空間需求。租金價格參考市房屋租賃主管部門發布的同片區同檔次產業用房租金參考價格，原則上比參考價格優惠30%-70%，一般為每月60-80元每平方米。深圳灣園區工業用地約3.28平方公里，除以上幾類硬件品質較高的項目外，仍有大量其他研發辦公及個別廠房空間，租金可低至65元/平方米/月左右，為產業發展提供多樣化載體。此外，與區域創業型中小企業較多這一特點相匹配，深圳灣園區不乏運營商提供各類拎包入住、定制裝修等服務，一定程度上降低企業選址的時間成本。一、深圳高新區深圳灣園區園區產業載體市場400萬360萬

26、30萬市場化優質研發辦公面積深圳灣科技旗下產品創新型產業用房深圳灣園區產業載體類型多樣，適應企業在不同成長階段的需求：18在互聯網科技客戶占比超過一半的深圳灣園區，租賃市場過去多年均表現活躍，龍頭企業及快速成長的創新型中小企業的集聚帶來了層出不窮的產業空間需求。2016-2021的6年間，其甲級項目年均凈吸納量達16萬平方米，在全市年均占比20%。然而，自2022年以來，在全球不確定因素增加等宏觀背景下，深圳灣園區與其他市場一樣出現需求放緩的現象。與此同時，互聯網行業調整對深圳灣園區帶來了更為顯著的沖擊，龍頭企業辦公空間整合、中小企業更加謹慎，降本增效成為多數企業的選擇。此外，前海、寶中、留仙

27、洞等周邊市場供應放量，也對深圳灣園區形成分流。2022全年其甲級寫字樓凈吸納量不及5000平方米，2023上半年持續凈流出?？罩寐逝噬?5.1%，租金自去年同期的197.3元每平方米每月下調15.5%至166.8元每平方米每月。一、深圳高新區深圳灣園區園區產業載體市場未來，隨著互聯網平臺行業政策的優化，平臺企業有望迎來新的發展機遇，增加創新業務布局，尤其是進一步發揮對數字經濟的帶動作用，并帶動上下游關聯企業的發展。同時，深圳以戰略性新興產業為經濟引擎，高新技術研發、中試、服務等需求有望持續增加，深圳灣園區作為創新氛圍最為濃厚的區域，具有承接此類需求無可替代的優勢。在供應端，深圳灣園區未來供應

28、主要有賴于城市更新，一般需要較長的時間周期，而目前可見的供應較為有限。長期來看，深圳灣園區仍將是深圳高新技術企業最為集聚、創新創業活力最強、產業載體市場最為活躍的產業園。深圳灣園區甲級樓宇空置率及租金走勢（元每月每平方米）19留仙洞總部基地位于南山西麗中心區，與在建的西麗高鐵樞紐、地鐵13號線為鄰，并已納入西麗湖國際科教城的規劃范圍?；匚鬣徶信d通訊工業園、南靠高新區深圳灣園區、東接深圳市大學城，以留仙大道、創科路、茶光路和石鼓路為界，占地面積1.35平方公里，規劃為7個街坊，建筑總量將控制在571萬平方米，是深圳六大總部基地和17個重點開發建設區域之一。結合產業基地和總部基地的雙重使命，區域

29、定位為“戰略性新興產業總部基地”，即集合戰略性新興產業特征和企業總部特征的新一代產業園區。以產業總部和研發為主導功能，以商業、公寓、產業公共服務和產業技術服務為輔助功能；同時結合戰略性新興產業，尤其是新一代信息技術的特點，營造生態、智慧的新型園區，建成南山乃至深圳未來引領產業高端發展的新平臺和創新高地。留仙洞總部基地的發展始于2011年，由于區域以城市儲備用地為主，整體開發進度較快。已引入的知名總部企業包括樂普醫療、傳音控股、優必選、大疆、深信服等。目前，位于基地中部位置的萬科云城及西北側的創智云城運營成熟，云集于東北側的多塊企業總部用地中，大疆總部大廈及天瓏移動大廈已投入使用，其他區域大多仍

30、處于開發建設中。二、留仙洞戰略性新興產業總部基地基地發展概況201120132016201820192020深圳市政府出臺關于提升城市發展質量的決定，將12 個領域的60 個項目確定為標志性重大建設項目，留仙洞產業基地就是其中總部基地領域中的五大基地之一萬科以53.99億元競得首宗出讓地塊，一街坊進入建筑設計招標階段，留仙洞總部基地正式進入建設期大疆、傳音、天龍移動等高新技術企業陸續競得留仙洞地塊深信服、優必選、光峰科技等多家高新技術企業拿地，區域建設提速；深圳市關于進一步加快發展戰略性新興產業的實施方案發布，進一步為留仙洞產業發展創造良好條件15家企業聯合競得留仙洞地塊，建設南山科技聯合大廈

31、。區域可出讓地塊大部分出讓完畢?；浉郯拇鬄硡^建設深圳指引指出:“重點推進留仙洞總部基地、西麗湖國際科教城建設，打造深圳創新資源輻射樞紐功能的中央智力區”留仙洞總部基地發展歷程留仙洞總部基地2023南山區27家重點企業以7.5億元聯合競得留仙洞七街坊三宗新型產業用地二、留仙洞戰略性新興產業總部基地基地發展特色政府主導，街區式開發，供地轉向供房深圳現狀產業用地多為企業自建模式，而留仙洞則采取了由政府主導的街區式開發。規劃方面呈現“立體產業街坊+復合式綠廊”空間結構。整體空間形成4條“復合綠廊”和7個“高強度街坊”大疏大密的空間布局，強調了總體的協調與社區的親密性、連續性，同時確保各功能區域的獨立性

32、和多樣性，打造富有層次感與動態的復合型城市業態。在產業空間開發方面，其開發主體既包括市場化的開發商、市屬國企、政府、也包括如大疆的“獨角獸”企業及其他優質科技企業。開發產品則涵蓋了大量政府主導的創新型產業用房、大型科技企業總部，還創新性地推出了聯合建設總部，被廣東省政府列為全省復制推廣的經驗。政府持有的創新型產業用房占比超過一半，用于培育意向新興產業，實現了由供地向供房的轉變。產業發展需求和城市空間供給高度匹配基地規劃過程中進行了產業需求的調查，分析了不同產業對其空間承載的要求，并對目標企業進行了調查與訪談，總結了目標企業發展的空間需求與服務需求，將城市設計與產業規劃同步編制，實現了產業發展需

33、求和城市空間供給的高度匹配，南山區政府負責嚴格的項目遴選和產業布局。留仙洞總部基地規劃確定發展以新一代信息技術主導的戰略性新興產業，這類產業具有高成長性，需要空間集聚、良好的環境、便捷的交通和優質的服務。在城市土地資源緊約束條件下，留仙洞空間上順應戰略性新興產業的總體要求，采用“街坊+綠廊”的布局模式，并對每個街坊主導產業給出指引，促進產業發展和空間供給的高度匹配留仙洞總部基地一街坊二街坊三街坊 四街坊五街坊六街坊七街坊互聯網、移動互聯網云計算服務園區服務綜合體IC設計高端軟件云計算應用和IC設計21科研及生活配套豐富，“產學研”一體發展，生產與生活并重為促進基地產業發展，留仙洞建設了共享的綜

34、合服務設施，包括外部服務資源互動及內部不同地塊服務配套共享。外部方面，充分利用自身的區位優勢，與周邊的特色地區形成配套聯動，實現“產學研”的一體發展：留仙洞與深圳灣園區進行技術合作互動，與深圳大學進行人才培養合作與研發共享，與前海深港現代服務業合作區在金融業務、信息業務、研發等方面進行合作，未來西麗湖國際科教城的人才與科創資源優勢也將進一步為留仙洞帶來支持。在內部，留仙洞產業基地以綜合功能區為目標，以多元的配套形式滿足各種需求，構建了科技型服務和生活型服務的服務體系。如1街坊和2 街坊配備物聯網綜合應用開放實驗平臺、移動互聯網軟件開發測試公共平臺、產品展示平臺和智慧管理服務平臺；3 街坊配備云

35、計算服務平臺等等。各街坊的產業和產業服務配套相互支持、相互促進、協調發展。在生活型服務方面，考慮部分高端就業人群和內部居住人口的生活需求，突破規范，設置兩所幼兒園、兩處文化活動室、五處社區體育活動場地和兩處大型社區健康服務中心等公共服務設施，配套設施容量約占總建設量的30*。二、留仙洞戰略性新興產業總部基地基地發展特色*參考文獻：黃衛東、李連財、竇飛宇，城市轉型視角下的產業基地規劃設計以深圳市留仙洞產業基地為例22二、留仙洞戰略性新興產業總部基地基地產業載體市場留仙洞總部基地已入駐項目個用地面積萬平方米規劃建筑面積萬平方米占片區規?？偭恐?022年底，留仙洞總部基地已入駐項目19個，用地面積約

36、82萬平方米，規劃建筑面積493萬平方米，占整個片區控制規?？偭康?6%。研發辦公建筑面積約350萬平方米，企業總部占比約32%，已投入使用部分約140萬平方米，剩余大部分項目主要集中在在未來1到2年內竣工。片區市場化項目平均租金水平在130元每平方米每月左右，不過區域以政府產權空間為主，針對符合條件的創新型企業和機構，其租金水平一般為同片區同檔次產品價格的30%-70%，租金優勢顯著。此外，區域業主方具有強大的資源整合及招商引資能力，且片區配套日趨成熟、產業空間品質突出，片區已推出項目均取得了較好的去化效果。與留仙洞總部基地發展以新一代信息技術主導的戰略性新興產業定位相一致，區域客戶以互聯網

37、科技企業為主，其中軟件開發、智能硬件相關企業仍占據主流，通信、電子商務、金融科技等企業均有分布。其客群與深圳高新區深圳灣園區多有交叉，由于具有顯著的租金優勢，吸引了部分科技園客戶搬遷至此。此外，西麗、寶安等區域的升級需求也是重要的客戶來源。未來，集聚豐富源頭創新資源的西麗湖國際科教城也必將為留仙洞帶來更多的產業載體需求。未來，越來越多的高品質研發辦公產業空間供應，尤其是企業總部的落成，將為區域帶來豐富的商務人群支撐，提升區域商務氛圍。與此同時，基地商業、公寓配套豐富，地鐵、高鐵等交通配套將日趨完善。一個商務氛圍濃厚、配套完善、周邊創新資源豐富且在新興產業發展中扮演重要角色的科技產業CBD呼之欲

38、出。其在產業載體市場的影響力及在新興產業發展中的戰略地位也將愈加突出。23河套地區起源于1997年深港共同開展河流防洪排澇工程，形成0.87平方公里的河套地區，位于新深圳河道南側香港管理區域。2017年深港兩地簽署關于港深推進落馬洲河套地區共同發展的合作備忘錄，明確雙方共同建設包括港方0.87平方公里和深方3.02平方公里的“深港科技創新合作區“。2019年粵港澳大灣區發展規劃綱要明確指出：”支持落馬洲河套港深創新及科技園和毗鄰的深方科創園區建設，共同打造科技創新合作區，建立有利于科技產業創新的國際化營商環境，實現創新要素便捷有效流動“。三、河套深港科技創新合作區合作區發展概況深信服、優必選、

39、光峰科技等多家高新技術企業拿地，區域建設提速；深圳市關于進一步加快發展戰略性新興產業的實施方案發布，進一步為留仙洞產業發展創造良好條件；串聯區域南北方向的13號線開工建設，交通條件將進一步改善。河套深港科技創新合作區河套深港科技創新合作區發展歷程19972017201920202021深圳與香港共同開展河流防洪排澇工程，將深圳河截彎取直，形成0.87平方公里的河套地區，位于新深圳河道南側香港管理區域深港兩地簽署關于港深推進落馬洲河套地區共同發展的合作備忘錄，明確雙方共同建設包括港方0.87平方公里和深方3.02平方公里的深港科技創新合作區“習近平總書記親自見證簽署深化港澳合作 推進大灣區建設框

40、架協議，其中明確提出支持“港深創新及科技園”建設粵港澳大灣區發展規劃綱要指出：支持落馬洲河套港深創新及科技園和毗鄰的深方科創園區建設，共同打造科技創新合作區，建立有利于科技產業創新的國際化營商環境，實現創新要素便捷有效流動關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見部署要求：“加快深港科技創新合作區建設，探索協同開發模式，創新科技管理機制，促進人員、資金、技術和信息等要素高效便捷流動”習近平總書記在深圳經濟特區建立40周年慶祝大會上發表重要講話，明確提出要規劃建設好河套深港科技創新合作區。國家十四五規劃和2035年遠景目標綱要提出：加強粵港澳產學研協同發展，完善廣深港、廣珠澳科技創新走廊和

41、深港河套、粵澳橫琴科技創新極點兩廊兩點架構體系，推進綜合性國家科學中心建設“24三、河套深港科技創新合作區合作區發展概況深信服、優必選、光峰科技等多家高新技術企業拿地，區域建設提速；深圳市關于進一步加快發展戰略性新興產業的實施方案發布，進一步為留仙洞產業發展創造良好條件；串聯區域南北方向的13號線開工建設，交通條件將進一步改善。推動片區改造升級，以中試功能為主，適度保留先進制造和保稅倉儲功能中試及產業化片區利用皇崗口岸片區重建機遇，與港方園區隔河相望，聯動發展協同創新片區釋放優質科技創新空間，布局重點實驗室、研究中心及新型研發機構高端科研片區通過舊居住區、舊村改造，建成生活便利、服務優質的國際

42、化生活小區國際社區片區區內布局皇崗、福田兩大陸路口岸，公共服務設施完善，建設“7X24”活力國際化高端服務區服務樞紐片區河套深港科技創新合作區位于深圳市福田區南部與香港特別行政區接壤處，面積僅3.89平方公里，由0.87平方公里的香港園區（港深創新及科技園）和3.02平方公里的深圳園區組成。深圳園區包括西翼和東翼，西翼主要為中試及產業化片區、高端科研片區，東翼包括服務樞紐片區、協同創新片區及國際社區片區。來源：深港科創官網25三、河套深港科技創新合作區合作區發展概況河套深港合作區是大灣區唯一以“科技創新”為主題的特色平臺。福田“十四五”規劃指出，合作區深圳園區將打造深港科技創新開放合作先導區、

43、國際先進創新規則試驗區、粵港澳大灣區中試轉化集聚區。并需把握科研資源回流都市核心區機遇，承擔起牽引帶動全域建設都市型科創區，推動福田加快融入全球創新網絡的重任。目前，河套合作區內共推進和落地高端科研項目超過150多個，包括國家藥監局藥審和器審大灣區分中心、金磚國家未來網絡研究院中國分院、未來網絡試驗設施國家重大科技基礎設施項目等重大平臺以及晶泰科技、華大九天、國微福芯、西門子能源深圳創新中心等重點機構，初步形成了國家重大科研合作、深港獨角獸、港澳青年創業等“六大科創集群”。深港科技創新開放合作先導區國際先進科技創新規則試驗區粵港澳大灣區中試轉化集聚區河套深港科技創新合作區發展愿景河套深港科技創

44、新合作區科研領域信息科學生命科學材料科興機器人醫療科技金融科技6大研究領域3大學科方向新材料微電子大數據/人工智能26三、河套深港科技創新合作區合作區發展特色深港深度合作，共同打造國際一流創新策源地。河套深港科技創新合作區是深港兩地協同發展科創產業的探索，注重制度創新、國際合作、深港協同，致力于人員、資金、技術和信息等要素高效便捷流動。26交通便捷福田保稅區一號通道跨境直聯互通，區域內擁有皇崗、福田兩個口岸，且皇崗口岸是目前唯一一個實現24 小時深港通關的大型陸路口岸，同時預留香港北環線接入條件，具備快速連接、廣泛輻射內陸腹地的能力和優勢政策大力支持深圳積極探索對接香港及國際先進規則，出臺實施

45、支持科研及創新創業“政策包”，在人、財、物及配套方面實現深港對于科研項目、人才和創新全鏈條的協同支持。創新提出選題征集制、團隊揭榜制、項目經理制、同行評議制、項目評估與淘汰制、政企聯投制等科研管理六大機制，構建最有利于科技創新的科研管理制度，打造國際先進創新規則試驗區創新資源互補合作區一區兩園，同時享有深港兩地創新資源，發揮兩地創新優勢，實現資源互補。香港擁有多所世界一流大學，科研基礎雄厚，然而因為土地資源、產業結構等因素限制，產業化環節往往困難重重。深圳科創成果產業化特色突出，但基礎研究仍為短版。合作區促使兩地產業鏈在同一平臺上不斷發展和完善，將大大提高兩地競爭力，成為大灣區打造科創灣區的重

46、要一環27三、河套深港科技創新合作區合作區產業載體市場合作區深圳園區西翼所在的福田保稅區原本是一個老工業區、倉儲區，通過“租、購、改、建”四大措施不斷加大空間整備力度，西翼現已有深港國際科技園、國際生物醫藥產業基地等30多萬平方米產業空間，深港開放創新中心、深港科創綜合服務中心、河套EDA創新中心等在建項目未來將持續提供約30萬平方米的新增高品質科研空間，共同構成深圳園區核心啟動區，持續導入高端科研資源。隨著合作區建設的提質提速，園區內的道路、綠化、建筑物外立面全面提升，配套設施不斷完善，已投入使用的“e 站通”綜合服務中心推動河套深港科技創新合作區公共服務水平邁上新臺階。西翼東翼位于東翼的皇

47、崗口岸重建已于2020 年6 月開工，皇崗口岸規劃為“一心兩翼”，是聯系合作區深港雙方園區的重要節點，也是串聯廣深港澳科技創新走廊的重要樞紐?？诎犊傆玫孛娣e8.75 萬平方米，建筑面積超40 萬平方米，超過其它6 個口岸的總和，未來將成為全國最大、唯一的全天候通關的陸路口岸。而河套深港科技創新合作區東翼-1項目作為東翼重點推動建設項目，將打造為集商業、商務辦公、居住空間、公共空間為一體的深港科技創新合作區綜合體項目。項目占地面積約13,415平方米，總計容建筑面積約為20.3萬平方米，其中辦公面積約為10.8萬平方米，建筑高度約250米。在香港園區內，目前所建設的港深圳創新科技園（HSITP）

48、占地面積為87公頃，預計可提供120萬平方米的總建筑面積，其中超過五成將作為科研用途。創科園計劃將分為兩期發展，預計將建設67座建筑。第一期布局于西部，總建筑面積預計約為54萬平方米，共31 座樓宇。第二期位于東部，總建筑面積預計約為66 萬平方米，共36 座樓宇。建成后將成為香港最大的創科平臺。預期港深創科園一期將于2024 至2027 年間分階段落成。港深圳創新科技園圖片來源：深港科創、港深創新及科技園官網為促進科創產業發展，合作區深圳園區已為符合條件的進駐企業提供多樣化的產業空間支持，如提供科研實驗室，可根據科研需求對政府物業進行空間改造和裝修；科技型企業辦公用房可按50元/平方米/月提

49、供支持，最長支持36個月；支持社會物業空間改造為科研空間，最高提供3000萬元資金支持等等。未來10年，深港兩地園區將在合作區建成近500萬平方米科研及配套空間，集聚約15萬明科技人才，匯集各類科研院所、研發中心等全球高端創新資源，助力河套科技創新合作區打造成為世界科創樞紐。28三、河套深港科技創新合作區合作區產業載體市場29四、光明科學城科學城發展概況2018年4月，深圳決定建設光明科學城，2020年7月國家發改委、科技部正式批復同意以光明科學城-松山湖科學城片區為先行啟動區，建設粵港澳大灣區綜合性國家科學中心。作為粵港澳大灣區國際科技創新中心的核心功能承載區和綜合性國家科學中心的重要組成部

50、分，深圳光明科學城總體發展規劃（20202035 年）明確光明科學城五大戰略定位：世界級大型開放原始創新策源地、粵港澳大灣區國際科技創新中心核心樞紐、綜合性國家科學中心核心承載區、引領高質量發展的中試驗證和成果轉化基地、深化科技創新體制機制改革前沿陣地。產業方向聚焦信息、生命、新材料科學與技術領域，集中攻關一批制約產業發展的關鍵核心技術、器件、設備、材料和軟件圍繞關鍵技術產業化需求，聚焦集成電路、人工智能、生物醫藥、新材料等領域，布局中試驗證和成果轉化平臺，打造重大科技成果向規模生產轉化的工程化驗證環境依托重大科技基礎設施帶動作用，孵化以知識產權輸出為主的高附加值科技企業，推動產業體系向價值鏈

51、中高端躍升空間布局光明科學城規劃面積約99平方公里，約占整個行政區的2/3，將構建“一心兩區”的總體空間布局“一心”即光明中心區，以光明中心區為依托，建設科學城的生活服務中心。為科學城發展提供優質公共服務和特色性的科學服務設施“兩區”即裝置集聚區和產業轉化區。裝置集聚區集中布局重大科技基礎設施、科研機構、前沿交叉研究平臺、高水平大學等，并形成大科學裝置集群、科教融合集群和科技創新集群“一主兩副”的空間布局產業轉化區布局轉移轉化、孵化機構和創新創業服務機構，培育未來產業和新興產業。來源：光明科學城空間規劃綱要四、光明科學城科學城發展特色科創資源集聚，提升區域吸引力定位于建設世界級原始創新高地的光

52、明科學城，將持續布局世界一流的重大科技基礎設施集群、前沿科學交叉研究平臺和科技支撐服務平臺以及世界一流的高等院校和研究機構，為科技創新產業的的發展奠定無可比擬的良好基礎，直接提升區域對相關領域科創企業的吸引力。目前，20多個重大科技創新載體相繼落戶光明科學城，如合成生物研究、腦解析與腦模擬、材料基因組設施將于今年投入使用；超算二期已開工建設；精準醫學影像、特殊環境材料等設施將于今年啟動建設。中山大學 深圳已基本建成并投入使用，深圳理工大學（籌）過渡校區正式啟用、永久校區加快建設。深圳醫學科學院（籌）正式掛牌成立，深圳醫學科學院及深圳灣實驗室永久院區一體化規劃建設穩步推進，人工智能與數字經濟廣東

53、省實驗室（深圳）實現高水平運行。國家智能工程生物產業創新中心正加緊向國家申報。國際科技信息中心上線科技文獻服務，國際最前沿六大數據庫已實現全市域覆蓋。頂層設計保障光明科學城創新發展今年6月1日，深圳經濟特區光明科學城發展促進條例正式實施，以立法形式保障光明科學城建設發展，這是國內首部針對科學城建設的專項立法。深圳提出“對標國際國內最高水平最高標準，久久為功打基礎、謀長遠，扎實推進光明科學城建設?！边@離不開國際化視野的頂層設計。目前，光明科學城初步形成了一套完善的科技創新頂層設計和制度安排，包括“2個規劃、1個意見、1個條例”以及一批配套政策，即光明科學城總體發展規劃、光明科學城空間規劃綱要、深

54、圳市政府關于支持光明科學城打造世界一流科學城的若干意見及深圳經濟特區光明科學城發展促進條例。該條例以立法的形式將相關規劃的核心內容進行明確、固化，賦予其法律效力，建立健全符合光明科學城發展規律的建設運營和管理模式，將最大力度激發各類主體創新活力。四、光明科學城科學城產業載體市場產業空間政策完善優質載體供給豐富光明科學城作為全區最重要的產業發展核心區域，占據全區約2/3面積，承載產業空間政策利好，產業園市場發展迅猛。與光明產業結構相匹配，其產業空間以生產廠房為主。其中，產業轉化區所在的鳳凰城，發展起步早，聚焦先進制造、企業總部、交通樞紐等功能，布局了多個重點項目，是當前最為成熟的產業市場。如華強

55、創意產業園、招商局光明科技園、南太云創谷、尚智科園、邦凱工業園、東江工業園、金環宇科技園等作為區域標桿項目，帶來大量優質研發辦公及生產空間。區域優質研發辦公物業平均租金約55元每平方米每月，優質廠房首層租金可達33元每平方米每月以上，不乏個別優勢突出的項目甚至超過研發辦公租金水平。在科學城“一心”光明中心區，為區域提供優質公共服務和特色性的科學服務設施是其主要功能，位于區域中部的云智科園、康佳光明科技中心、璟霆大廈等優質為區域帶來優質產業載體供給。而光明云谷片區的光明天安云谷、衛光生命科學園、銀星合成生物產業園等項目更將推動區域整體面貌的改善。如光明天安云谷，總計容建筑面積約630萬平方米，將

56、提供220萬平方米產業用房，圍繞集成電路、生命健康、新材料等領域預計聚集5000多家企業，以產業園開發有力帶動科研經濟發展。光明高度重視產業載體的供給品質和效率，陸續出臺“1151”產業空間政策，包括1個總領性文件、1個支撐性文件、5個專項辦法、1套建筑設計指南，從總量、結構、渠道、建筑品質等多方面保障符合產業發展需求的空間載體的供給。政策明確，到2025年，通過區屬國有企業新建改造、城市更新工改工項目、工業項目容積率提升、企業招拍掛拿地建設等方式，累計新建改造高標準產業保障房建筑面積達到1000萬平方米以上，存量產業空間納入高標準產業保障房統籌管理的建筑面積達到1000萬平方米以上。且新建改

57、造類產業保障房中廠房的比例原則上不低于70%。同時，政策明確工程費補貼、符合條件的企業租金補貼、運營費用補貼、舊工業區提升費用補貼、“散亂污?！逼髽I清退和整改補貼、引入產業占比等多類型支持措施，推動產業保障房的建設。此外，光明區出局了涵蓋全區729個工業園區（不含零星產業用房），5713棟產業用房（生產廠房4030棟+配套用房1683棟）的租金價格指導體系，促進租賃市場平穩健康發展，讓產業用房租金價格維持在平穩區間運行，切實降低企業經營成本。其中，區屬國有企業所有、社區集體所有等產業保障房租賃價格原則上不得超過片區租金指導價；鼓勵其他社會主體所有的高標準產業保障房按片區租金指導價出租。對出租價

58、格超過指導價格15%的產業空間運營主體，不得參與區屬國有企業、社區集體產業空間的運營管理，不得申請光明區經濟發展專項資金等政府扶持政策資助。一系列完善的產業空間政策為光明保持產業空間租金優勢、營造良好的營商環境，引進優質企業奠定了基礎。32深圳產業園市場發展展望33因此，多年來政府積極出臺相關政策引導各類產業科學布局與發展，推動工業區向高質量產業空間轉型，如深圳市工業及其他產業用地供應管理辦法、深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定等。2022年以來，深圳圍繞“20+8”產業發展推出的20大先進制造業產業園規劃、明確每年建設2000萬平方米工業上樓產品且連續實施5年等政策進一

59、步勾勒出深圳產業園市場未來發展趨勢。趨 勢憑借工業、創新立市的深圳，長期以來高度重視保障工業用地，促進產業發展。深圳市規劃和自然資源局2019年相關文件信息顯示，深圳全市工業區約7200個，總用地規模超過200平方公里，約占全市建設用地總量的1/4，工業建筑面積約2.54億平方米。工業區內承載了全市約3/4的規模以上工業企業，貢獻了全市約4/5的規模以上工業生產總值。不過工業市場也存在工業區明顯小型化、主導產業布局地域差異較大、原特區內外用地效益差距大且總體效益偏低、營業收入集中度極高、工業區建設形態有待提升等的各類問題。7200個工業區200km 用地規模來源：深圳市規劃和自然資源局2019

60、年相關文件信息1/4 占全市建設用地2.54億 建筑面積承載規上工業企業80%規上工業產值342022年底，深圳推出“工業上樓”優質廠房空間建設計劃，按照每年建設不少于2000萬平方米，連續5年向企業提供“工業上樓”的高品質、低成本、定制化產業空間。目前，深圳各區已規劃建設工業上樓項目共72個，用地面積854.8萬，平均容積率4.2，廠房面積2306.5萬。其中，50個項目在20大先進制造業園區范圍內。深圳市“工業上樓”項目審批實施方案明確，工業上樓項目產業定位應符合全市“20+8”產業引導方向，落實“三生融合”、“三創結合”，激發年輕人創新活力，打造創新城區，孵化大量初創企業。此外，工業上樓

61、項目遵循“保本微利”的原則，內部收益率原則上4.5%。廠房平均租賃價格35元/平方米 月，且年漲幅5%。72個已規劃建設工業上樓項目864.8萬用地面積4.2平均容積率2306.5萬廠房面積空間布局產業定位產品功能產品形態租金水平深圳市20大先進制造業園區空間布局規劃明確，布局總面積約300平方千米的20大先進制造業園區空間，以高質量產業空間保障先進制造業發展。園區服務于戰略性新興產業和未來產業，并強化生產制造主導功能，強化產業鏈縱深拓展和升級再造。通過創新存量低效工業用地盤活機制，強力推進舊工業區連片升級改造等保障空間供應。同時，20大科技創新產業集聚區也同步劃定，總面積約190平方千米，未

62、來將引導各類科技創新基礎設施、研發技術平臺以及高新技術企業總部在集聚區范圍內集中布局。深圳規劃“20+20”產業空間總體布局35從產品功能來看，20大先進制造園強調以生產制造為主導功能，工業上樓則以打造生產、生活、生態“三生融合”，創新、創業、創投“三創結合”，投入與產出、運營與財務、社會與經濟效益“三個平衡”的現代產業園區為目標，為全市制造業發展提供堅實支撐。當前實踐與政策要求一致，如最先落地的工業上樓項目寶龍專精特新產業園，預計2023年底建成交付，項目計容建筑量約40萬，其中高標準制造業廠房占比85%，其余則為包含商業、酒店、宿舍等多樣化產品在內的配套設施。寶安新橋東先進制造業園區，是深

63、圳首個平方公里級的“工改工”城市更新項目，其一期規劃總建面74.3萬平方米，包含廠房、研發用房、配套宿舍三類產品，占比分別為58%、24%、18%，將于2024-2025年陸續入市。位于南山北部核心片區的紅花嶺基地工業上樓項目總建面約78萬平方米，廠房、研發用房、宿舍占比分別為63.3%、6.7%、25%，另有商業、公共配套設施等?？梢?，承擔生產制造功能的高標準廠房將成為未來新增產業園主要載體形式。實際上，近年來深圳全市“工改工”城市更新中，“工改M0”更新規模占比較高，為新一代信息技術、互聯網、文化創意等新興產業的發展帶來了有效支撐，然而“工改M1”和工業區綜合整治卻始終因改造利潤相對較少、

64、租售對象成本敏感等影響缺少市場動力，導致制造業空間升級乏力，未來新增產業園突出生產制造功成為必然選擇。與此同時，研發設計、中試檢測、產品展示、酒店宿舍等功能在以“三個平衡”為目標的工業上樓園區中也將得到更多體現，以復合型園區為新興產業發展創造更好的條件。工業上樓基本要求“三生融合”生產、生活、生態“三創結合”創新、創業、創投“三個平衡”投入與產出、運營與財務、社會與經濟效益從產業定位來看，無論是20大先進制造園，還是工業上樓建設計劃，均以20+8產業為服務對象。深圳以戰略性新興產業為發展主引擎，加快制造業“退二進二”成為推進產業升級的必然選擇。無論是新興產業的培育，還是原有產業的數字化轉型等，

65、均將培育新動能、導入新產能。作為落實新興產業布局的抓手，深圳產業園傳統業態有望進一步遷移，為新興產業空間集聚、強化產業鏈協作、打造高端產業集群創造良好的條件。廠房研發用房配套宿舍74萬高標準制造業廠房商業、酒店、宿舍等40萬廠房研發用房宿舍其他78萬寶龍專精特新產業園寶安新橋東先進制造業園區紅花嶺基地工業上樓項目36從租金水平來看，工業上樓項目遵循“保本微利”的原則，內部收益率原則上4.5%。廠房平均租賃價格35元每平方米每月，且年漲幅5%。最先落地的寶龍專精特新產業園高標準制造業廠房售價僅8000元/，相當于市場價的3-5折，顯著的成本優勢將極大的提升對新興產業的吸引力。以“產業保障房”大幅

66、增加優質產業載體供給，顯示了深圳堅持工業立市之本，破題產業空間制約的決心，讓深圳的城市產業空間，有望從“存量”變“增量”。從產品形態來看，未來5年總量達1億平方米的工業上樓產品供應決定了未來深圳的摩天工廠將逐漸取代原有的標準廠房及舊工業區。同時，工業上樓追求“三個平衡”，規定廠房容積占規劃計容總建筑面積的比例55%，與過往工業用地配套設施比例不超過總用地面積7%相比，商業、酒店、宿舍、文化休閑等配套產品的增加，將充分體現新興產業園區產城融合的特點。未來，伴隨產業升級的深入推進，產業園通過定制產品、打造主題園區、輕資產運營、國民企深度合作等都將成為更具針對性的服務于產業發展、提升項目競爭力、帶動

67、利潤率上升的重要方向，而發展過程中的激烈競爭也仍將持續。36從空間布局來看，深圳20大先進制造業園區幾乎均位于原特區外，首批72個項目中工業上樓有50個落位其中，而20大科技創新產業集聚區大部分仍分布于原特區內，寶安、光明、龍華等有個別布局?？梢?，在深圳這一工業大市，原特區內產業園以研發辦公為主、原特區外集聚大量生產廠房的空間格局在未來較長時間內仍將持續。與此同時，隨著工業上樓項目的落地，原關外部分用地效益偏低、規模偏小、形態老舊的工業區將通過城市更新、提容等方式逐步被大型現代化產業園所取代，實現產業載體品質與產業質量的同步提升。在深圳這一走在高質量發展前列的工業大市，產業園市場注定擁有無限發

68、展空間。根據規劃，到2035年深圳工業建筑面積3.96億平方米，與2019年2.54億平方米的存量相比，仍有1.42億增量空間，工業上樓建設計劃則明確未來5年新增1億平方米，巨大的增量既帶來發展空間，也大幅增加競爭壓力。與傳統房地產開發以追求利潤為主要目標不同，產業園的開發運營與城市產業布局、產業升級密切相關，既要緊跟產業發展方向與特點，提供符合需求的產業載體，又要超前服務，引導目標產業集聚，打造產業生態，促進項目良性運行，帶動區域產業發展。未來，伴隨產業升級的深入推進，產業園通過定制產品、打造主題園區、輕資產運營、國民企深度合作等都將成為更具針對性的服務于產業發展、提升項目競爭力、帶動利潤率

69、上升的重要方向，而發展過程中的激烈競爭也仍將持續。0171060804484938463947415044454043420207100509037063642527242326282922151421201917161812111366333637343530313268676955536556515257585954626160深汕特別合作區深圳“工業上樓項目分布圖寶安區612.4萬01燕羅街道智能網聯汽車產業園02石巖街道三代半導體二期03福海街道嘉華04燕羅街道羅田05新橋街道新橋東片區重點城市更新單元規劃06西鄉街道寶安客運中心07石巖街道總部經濟園區（一期南和二期）08航城街道航港

70、生態產業城09新橋街道上南工業區10石巖街道羅租片區龍崗區597.9萬11阿波羅產服科創大廈12園山阿波羅優質產業空間13橫崗南工業上樓項目14特發龍飛工業園城市更新單元15寶龍生物藥創新發展先導區、16寶龍制造園17深圳寶龍專精特新產業園18寶龍上井半導體與先進制造業產業園19深龍投智慧云谷大廈20四方鋪工業上樓項目21坪地北工業上樓項目龍華區202.3萬22龍華區國際醫療器械產業片區土地整備利益統籌項目23清湖工業園城市更新項目24和平工業園城市更新項目25建泰城市更新項目26清湖文化產業園二期建設工程項目27寶華工業園項目28黎光13-08-06地塊項目29半導體產業園項目坪山區209.

71、6萬30智能制造產業園31新一代信息技術產業園32坪山城投智園項目33高新區先導區34專精特新生物醫藥產業園35坪深國際數字物流港36坪山新能源汽車產業園37坪山生物醫藥產業加速器園區光明區219.3萬38薯田鋪社區土地整備利益統籌項目（計劃）39上村社區蓮塘工業園土地整備利益統籌項目（意向）40軌道13號線車輛段片區重點城市更新單元項目（意向）41衛光生命科學園項目42招商科技園A地塊項目（計劃）43招商科技園C地塊項目（計劃）44東坑社區征返地項目（計劃）45塘家社區征返地項目（計劃）46李松萌社區土地裝備利益統籌項目（意向）47科學城大科學裝置集群中試轉化基地（計劃）48光明區優資產業空

72、間直供項目（計劃）49新材料基地二期項目（計劃）50樓村社區試點項目深汕合作區193.5萬51時尚品牌產業園52深汕工業互聯網制造業創新產業園53金新農產業園54深汕科技生態園55中建綠色產業園56浩能智能高端裝備產業園57中深光電智能制造產業園58思索科技產業園59虹菱（深汕）視像研發制造產業園60深汕銳博特創新產業園、61深汕灣科技園62深汕灣科創園南山區102.2萬63南山智造（紅花嶺基地）64百旺信工業園連片改造區65南山智造深汕高新產業園鹽田區18.4萬66鹽田先進制造業園區啟動區優質產業空間供給試點項目大鵬新區100.7萬67大鵬新區優質產業空間試點項目68深業集團大鵬新區壩光“工

73、業上樓”項目69東部濱?，F金制造業園區“工業上樓”項目前海合作區50.1萬70前海深港智能制造產業園71前海深港科技創新產業園關于高力國際高力國際（納斯達克及多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）是一家領先的多元化專業服務和投資管理公司。憑借在65個國家建立的運營網絡，超過18,000位銳意進取的專業人員緊密合作，努力為房地產用戶、業主和投資者提供專家意見。逾28年來，我們的資深領導團隊（內部持股比例顯著）為股東帶來了約20%的復合年度投資回報率。公司年化營收45億美元，旗下管理的資產總額達980億美元，更大限度地發揮房地產潛力，助力我們的客戶、投資人和員工更快取得成功。更多關于我們如何加速成功

74、的信息，請訪問，也可掃描二維碼，關注官方微信公眾號及知乎號：版權所有 2023高力國際本報告中所包含的信息均具有可靠來源。我們已采取一切合理的努力確保信息的準確性，但我們無法完全保證信息準確。對于任何可能不準確的信息，我們不承擔任何責任。建議讀者在根據本報告中的任何材料采取行動之前，先咨詢專業顧問。如需更多資訊，請聯系：鐘偉毅董事總經理|深圳+86 755 8825 劉紫千董事|辦公樓服務部|深圳+86 755 8825 陳景浩董事|產業及工業地產服務|深圳+86 755 8825 秦菲陽高級經理|招商服務中心|中國區+86 755 8825 主要作者：亢亞娟高級經理|研究|深圳+86 755 8825