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1、證券研究報告|行業專題|房地產 1/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 房地產 報告日期：2023 年 11 月 27 日 傳統產業園走向產業新城，產業投資帶來發展新契機傳統產業園走向產業新城，產業投資帶來發展新契機 產業園專題報告產業園專題報告 投資要點投資要點 需求發展推動傳統產業園走向綜合性產業新城需求發展推動傳統產業園走向綜合性產業新城 產業園區是眾多企業經營和發展的物理空間載體，產業園區模式經過 40 余年產業園發展歷史，園區品質和運營服務面臨更高要求，傳統產業園面臨業務模式升級和轉型，我們總結當前產業園的特點如下：1）產業園區開發往往具有項目體量大、建設業態豐富、開發周期長的特

2、點。2）受地方產業政策影響較大。產業園區的建造形式和主導產業往往受地方產業特色、產業政策、政府規劃等方面的影響。3）產業集聚效應帶動區域經濟發展。開發區的主導產業和核心企業落位后，將逐漸產生產業集群效應，形成具有一定地域范圍的企業群體。4）收入來源多元化，產業投資成為新增長極。產業園開發逐步轉向園區綜合運營，業務由單一的“項目開發及運營”轉向“項目開發及運營+增值服務+產業投資”，產業投資為產業園開發公司業績增長提供了新的業績增長可能性。5）收益穩定性決定產業園是良好的 REITs 標的。產業園區的核心業務之一為園區的開發及運營，往往具有經營波動較小、園區的收入穩定、資產成熟度高的特點，共同決

3、定了產業園區將是 REITs 市場的重要底層資產，公募基礎設置 REIT模式為產業園開發商提供了盤活存量資產及快速回籠資金的渠道。產業園區相關上市企業約產業園區相關上市企業約 35 家，上海是產業園房企聚集地家，上海是產業園房企聚集地 截至 2022 年底，我國典型的產業園區上市公司的數量約 35 家，其中，在 A 股和H 股上市的產業園區上市公司共有 23 家，在新三板掛牌公司 12 家。產業園企業中央企占比較高，上海是產業園房企深耕城市。從城市分布上來看，A 股產業園上市企業均分布在上海、北京等經濟較為發達的核心城市。其中，上海市有 7 家產業園上市公司，是產業園公司所在最多的城市。從企業

4、性質上來看，18 家樣本企業中，央國企的數量為 14 家，占比 78%。產業鏈投資成為推動公司業績增長的重要因素產業鏈投資成為推動公司業績增長的重要因素 產業投資對產業園公司利潤貢獻重要性增加，園區開發商逐漸轉為產業投資商，我們選取 5 家樣本企業分析產業投資特點總結如下：1）股權投資方向趨同，科創投資成為市場主旋律。從投資領域來看，科創投資已成為市場主旋律，2022 年信息技術、半導體、生命醫療、智能制造相關領域投資案例占比已超七成。2）由傳統的“重資產”轉為“輕資產”模式，對企業要求更高。產業投資業務具備風險性，對企業投資能力要求較高，要求產業園區開發商對所投資的產業有足夠的研究和理解，又

5、要求對投資機制及架構的設計具有嚴謹的思路和科學論。3）產業園企業抗周期能力強，產業鏈投資成為推動公司業績增長的重要因素。在當前房地產行業基本面下行區間，產業地產因為主營業務與房地產行業相比受到市場沖擊較小，業務收入更加穩健，產業地產抗周期能力較強。產業園企業產業投資業務可能成為未來業績的主要增長點，也成為公司估值提升的重要驅動因素。風險提示風險提示：產業園同質化競爭現象嚴重；招商不及預期，園區空置率提升；產業關聯度不高，持續發展動力不足；產業投資獲取收益波動風險增加。行業評級行業評級:看好看好(維持維持)分析師：楊凡分析師：楊凡 執業證書號：S1230521120001 研究助理：吳貴倫研究助

6、理：吳貴倫 相關報告相關報告 1 三部門引導信貸均衡投放，一視同仁支持房企融資 2023.11.21 2 2024 年房地產行業風險排雷手冊 2023.11.19 3 撥云見日，革故鼎新 2023.11.15 行業專題 2/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 正文目錄正文目錄 1 產行園概況：需求發展推動傳統產業園走向綜合性產業新城產行園概況：需求發展推動傳統產業園走向綜合性產業新城.4 1.1 產業園分類及模式：分類方式多樣，政府主導模式較為常見.4 1.2 產業園發展趨勢：功能和結構更為復合，轉向綜合城區.4 1.3 產業園經營模式：開發商進入多元化經營時代.6 2 產業園上市公司情況

7、梳理：產業園區相關上市企業約產業園上市公司情況梳理：產業園區相關上市企業約 35 家，上海是產業園房企聚集地家，上海是產業園房企聚集地.6 3 典型產業園上市公司產業投資板塊相關分析典型產業園上市公司產業投資板塊相關分析.8 3.1 張江高科：轉型產業投資近十年，持股光刻機龍頭企業.8 3.2 中新集團：“基金&科創直投”兩翼齊飛，緊扣“專精特新”企業賦能.11 3.3 蘇州高新：“直投+基金+資管計劃”多模式投資驅動.14 3.4 南京高科：21 年起投資收益顯著提升，四大投資平臺在投項目潛力可期.17 3.5 東湖高新：“中國光谷”開發主體，產業園投資遍布全國.20 4 總結：經營模式多樣

8、化，產業投資成為新增長極總結：經營模式多樣化，產業投資成為新增長極.22 4.1 產業園現狀小結：走向產城一體，經營模式多樣化.22 4.2 產業園企業產業投資特點小結：產業鏈投資成為推動公司業績增長的重要因素.23 5 風險提示風險提示.24 zVeWcX9U8WbUtRmMrQoQqQ6M9R6MtRrRmOmPfQnMoMlOrRmQbRpOpPxNpNsOwMrMpM行業專題 3/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 圖表目錄圖表目錄 圖 1：產業園運營模式之政府主導模式.4 圖 2：2019-2022 營業收入構成（業務分類）.9 圖 3：2018-2023H1 張江高科投資收益及

9、占營業利潤比例.9 圖 4：2021-2023H1 張江高科產業投資規模.10 圖 5：2018-2023H1 公司直投及參投情況.10 圖 6：2021-2023H1 中新集團營業收入構成（業務分類）.12 圖 7：2018-2023H1 中新集團投資收益及占營業利潤比例.12 圖 8：2021-2023H1 中新集團基金投資情況.12 圖 9：2021-2023H1 中新集團科創直投情況.12 圖 10：2019-2022 年蘇州高新營業收入構成（業務分類）.15 圖 11：2018-2023H1 蘇州高新投資收益及占營業利潤比例.15 圖 12：2022-2023H1 蘇州高新累計產業投

10、資規模.15 圖 13：2019-2022 年南京高科營業收入構成.18 圖 14：2018-2023H1 南京高科投資收益及占營業利潤比例.18 圖 15：2021-2023H1 南京高科對外股權投資金額.18 圖 16：2021-2023H1 南京高科主要基金累計對外投資規模.18 圖 17：2019-2022 年東湖高新營業收入構成.20 圖 18：2021-2023H1 南京高科主要基金累計對外投資規模.20 圖 19：2021-2023H1 東湖高新對外投資金額.21 表 1：從中國產業園區到產業新城發展的四個階段.5 表 2：部分產業園相關政策.5 表 3：產業園運營企業主要收入來

11、源.6 表 4：部分產業園相關上市公司名單.7 表 5：樣本企業（A 股產業園上市企業）城市分布.7 表 6：樣本企業經營與估值情況.7 表 7：樣本企業投資收益情況.8 表 8：張江高科部分參投公司情況.11 表 9：2022 年及 2023H1 中新集團部分認繳基金情況.13 表 10：中新集團部分參投公司情況.14 表 11：蘇州高新部分已投企業.16 表 12：2022-2023H1 蘇州高新設立基金情況.16 表 13：蘇州高新部分參投公司情況.17 表 14：南京高科旗下四大投資平臺投資項目主要上市進展情況（截至 2023 年 6 月末）.19 表 15：東湖高新部分投資項目情況.

12、22 表 16：部分典型產業園公司估值情況.23 行業專題 4/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 1 產行園概況：需求發展推動傳統產業園走向綜合性產業新城產行園概況：需求發展推動傳統產業園走向綜合性產業新城 1.1 產業園產業園分類及模式分類及模式：分類方式多樣，政府主導模式較為常見分類方式多樣，政府主導模式較為常見 產業地產發展歷史悠久。產業地產發展歷史悠久。產業園是集新體制、新技術、新經濟為一體的創業單元或經濟單元。產業園最早以工業集中地的形式出現，以 1979 年設立的深圳蛇口工業區為雛形，旨在為開展加工貿易提供特定的集中空間載體。園區分類方式多樣，政府主導模式較為常見。園區分類方

13、式多樣，政府主導模式較為常見。當前我國產業園數量眾多、分布廣泛、類別齊全，可根據產業園功能、開發和運營主體、園區登記三個方面進行分類。根據產業園功能的不同，現階段產業園區大體上分為科技園、一般工業園區、專業園區三大類。根據開發與運營主體的不同，產業園區的開發模式可分為：政府主導模式、企業主導模式、政府與企業聯合模式。當前我國較為常見的模式為政府主導模式，即通過地方政府在園區設立產業園區管理委員會，管委會通過下設投資開發公司負責園區基礎設施建設，例如蘇州中新工業園和上海張江高科技園區。根據園區等級不同，可以分為一級園區及二級園區。其中一級園區主要包括政府各類開發區，包括國家級經濟技術開發區、國家

14、級高新區，國家級新區，以及產業新城和產業小鎮。二級園區類型較為豐富，包括促進當地產業發展的政府主導型園區、以租/售為收入來源的產業地產商以及完善產業鏈所需上下游的實體企業主導型。圖1：產業園運營模式之政府主導模式 資料來源：東吳蘇州工業園區產業園封閉式基礎設施證券投資基金招募說明書，浙商證券研究所 對經濟貢獻規模占比較大，對經濟貢獻規模占比較大，22 年國家級經開區及高新區貢獻年國家級經開區及高新區貢獻 25%的的 GDP。根據商務部公布的 2022 年國家級經濟技術開發區主要經濟指標情況，2022 年全國 230 個國家級經開區實現地區生產總值 15 萬億元，占國內生產總值比重為 11.4%

15、。根據科技部副部長吳朝暉回答媒體關于國家高新區和自創區建設相關提問，2022 年高新區、自創區貢獻了占全國13.6%的 GDP。國家級經開區及高新區合計為國家貢獻 25%的 GDP。1.2 產業園發展趨勢：產業園發展趨勢：功能和結構更為復合，轉向綜合城區功能和結構更為復合，轉向綜合城區 產業園發展模式隨經濟增長逐漸升級，產業園區產業園發展模式隨經濟增長逐漸升級，產業園區轉轉向綜合城區。向綜合城區。根據中指研究院的研究，我國產業園從最初傳統的產業園區發展到產業新城，共經歷了四段發展歷程（請見表 1）。隨著經濟結構的戰略性調整，以及科學技術的不斷發展，園區承載的功能日益多元化，越來越多的城市要素和

16、生產活動在園區內并存聚集，逐漸推動產業園區的城市化進程及園區經濟與城區經濟相融合，產城一體化進程加快。行業專題 5/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 產業園區的功能和結構更為復合、全面，對產業服務的配套要求也更為精細化、多元產業園區的功能和結構更為復合、全面，對產業服務的配套要求也更為精細化、多元化?；?。產城一體化的背景下，產業內容上由傳統的紡織、煤炭、鋼鐵、機械等工業產業逐漸向以先進制造業、生物醫藥制造、高新技術產業等新興產業轉變。建筑模式上，產城園區逐漸成為集住宅、寫字樓、商業、休閑、娛樂于一體的城市綜合體，聚集了更多的常住人口，將產城關系融合在一起。表1：從中國產業園區到產業新城發

17、展的四個階段 園區階段園區階段 第一階段第一階段 第二階段第二階段 第三階段第三階段 第四階段第四階段 時間范圍 1978-1991 1992-2000 2001-2008 2009 至今 主要事件 改革開放，開放經濟特區，創建工業開發區 鄧小平南巡講話，高新技術開發區興起 加入 WTO，世界工廠形成，國際競爭加劇 積極推進城鎮化，實施創新驅動發展戰略 代表項目 蛇口工業園 深圳科技工業園 大連軟件園 固安產業新城 代表案例發展特點 初期依托特殊政策和香港出口加工基地轉移的時機發展成以外資(港資)企業為主的低端制造業加工基地 依托中科院系統科研與開發優勢，開拓發展高新技術產業，打造成為生產、科

18、研、教育于一體的綜合基地 依靠其內生動力和技術創新實現產業升級，打造結構和功能復合化、立體化的產業園區，城市發展更加注重人的感受 復合規劃各大功能區域，使得各區域之間混合生長、協同發展，讓生產和生活有機結合，形成一個現代化的產業新城 資料來源：中指研究院，浙商證券研究所 政策支持持續增加，十四五規劃國家高新區產值占比再度提高。政策支持持續增加，十四五規劃國家高新區產值占比再度提高。自 2003 年以來，我國接連出臺多個監管文件與行業政策推動產業園行業的發展。2014 年 11 月，國務院辦公廳頒發國務院辦公廳關于促進國家級經濟技術開發區轉型升級創新發展的若干意見，以國家級經濟技術開發區為試驗田

19、、排頭兵，對開發區轉型升級、創新發展進行探索。2017 年，國家鼓勵建設和創辦小型微型企業創業基地、孵化基地，為小型微型企業提供生產經營場地和服務。2022 年 11 月，科技部發布“十四五”國家高新技術產業開發區發展規劃，提出到“十四五”末，國家高新區數量達到 220 家左右，國家級高新區園區生產總值占全國的比重由 2020 年的 13.3%提升至 15%。表2：部分產業園相關政策 序號序號 時間時間 主要政策主要政策 核心內容核心內容 1 2003 年 7 月 國務院辦公廳關于暫停審批各類開發區的緊急通知 暫停審批新設立和擴建各類開發區，包括經濟技術開發區、高新技術產業開發區、旅游度假區、

20、商貿開發區、工業園、創業園、軟件園、環保產業園和物流產業園等各級各類開發區。國家級開發區確需擴建的，須報國務院審批。2 2007 年 4 月 國家發展改革委會同國土資源部、建設部上報國務院 全國各類開發區清理整頓工作總結報告 報告指出國家只保留三類開發區，即綜合性經濟開發區、高新技術產業區和特色產業園區。在每個縣、縣級市和城市遠郊區原則上只保留一家開發區。3 2012年10月 商務部發布 國家級經濟技術開發區和邊境經濟合作區“十二五”發展規劃（2011-2015年）規劃指出，東部沿海地區的國家級開發區要率先轉變經濟發展方式，堅持高端發展的戰略取向，進一步提高對外開放水平，著力提升科技創新能力，

21、著力發展戰略性新興產業，打造若干規模和水平居世界前列的先進制造業基地，建設一批主體功能突出、輻射帶動能力強的現代服務業集聚區。4 2014年11月 國務院辦公廳頒發 國務院辦公廳關于促進國家級經濟技術開發區轉型升級創新發展的若干意見 以國家級經濟技術開發區為試驗田、排頭兵，對開發區轉型升級、創新發展進行探索。5 2016年12月 國務院印發國務院關于印發“十三五”國家戰略性新興產業發展規劃的通知 鼓勵戰略性新興產業向國家級新區等重點功能平臺集聚。推動簽署落實政府間新興產業和創新領域合作協議，建設雙邊特色產業國際合作園區，引導龍頭企業到海外建設境外合作園區。6 2017 年 2 月 國務院發布

22、國務院辦公廳關于促進開發區改革和創新發展的若干意見 意見指出要強化開發區精簡高效的管理特色，創新開發區運營模式，以改革創新激發新時期開發區發展的動力和活力。7 2017 年 9 月 第十二屆全國人民代表大會常務委員會通過中華人民共和國中小企業促進法 國家鼓勵建設和創辦小型微型企業創業基地、孵化基地，為小型微型企業提供生產經營場地和服務。8 2019 年 5 月 國務院發布 關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見 意見指出著力推進國家級經開區開放創新、科技創新、制度創新，提升對外合作水平、提升經濟發展質量，打造改革開放新高地。9 2022年11月 科技部發布“十四五”國家高

23、新技術產業開發區發展規劃 到“十四五”末，國家高新區數量達到 220 家左右，實現東部大部分地級市和中西部重要地級市基本覆蓋?！笆奈濉眹腋咝聟^發展預期性目標中，到 2025 年，園區生產總值占全國的比重由 2020 年的 13.3%提升至 15%。資料來源：國務院、科技部、商務部，浙商證券研究所 行業專題 6/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 1.3 產業園經營模式：開發商進入多元化經營時代產業園經營模式：開發商進入多元化經營時代 產業園轉向多元化經營，增值服務及產業投資業務逐漸增加。產業園轉向多元化經營，增值服務及產業投資業務逐漸增加。在業務方向上，產業園開發企業早期以傳統的項目開

24、發建設和銷售為主，但隨著可供開發的產業園用地逐漸飽和，園區進入存量運營模式及園區開發的利潤率逐漸下降，重資產模式下資金壓力和經營風險增加，產業園企業開始逐步轉向園區綜合運營業務，由單一的由單一的“項目開發及運營項目開發及運營”轉向轉向“項項目開發及運營目開發及運營+增值服務增值服務+產業投資產業投資”，產業園區進入多元化經營時代。在收入結構上，傳統模式下開發物業的銷售及出租是產業園開發商最主要的收入來源，但由于僅依賴傳統重資產項目規模擴張的盈利模式持續受到沖擊，增值服務及產業投資業務逐漸增加。表3：產業園運營企業主要收入來源 業務類型業務類型 收益來源收益來源 內容內容 項目開發及運營 物業出

25、售 園區內可售業態（包括商業、辦公等業態）的銷售收入 物業出租 工業廠房、辦公樓、商業樓等持有業態的租金收入 物業管理 向租戶收取物業管理費、水電費、停車費等基本服務費用 土地增值 土地增值收益和一級開發土地的轉讓收益 公募 REITs 委托證券公司等專業機構，盤活存量資產，以設立專項資產管理計劃等形式，通過二級市場以特定價格進行募資，獲得股權出讓收益 增值服務 融資服務 為企業引入戰略投資者，或者提供上市輔導，又或者提供貸款擔保等 技術服務 可以為企業通過技術和管理的平臺取得收入，如公共技術平臺等 專業服務 向入園企業提供工商咨詢、人力資源、法律等專業服務，獲取咨詢性、服務性收入 生活服務

26、通過餐飲、娛樂、購物、醫藥等生活配套服務 產業投資 股權投資 園區建立或控股專業型的產業投資機構，開展項目投資；或者利用孵化器對進駐的高成長性企業開展股權投資，促進企業成長并獲取長期收益 投資基金 布局投資基金，通過投資基金專業化投資，獲取投資收益 資料來源：浙商證券研究所 2 產業園上市公司情況梳理：產業園上市公司情況梳理：產業園區相關上市企業約產業園區相關上市企業約 35 家，家，上上海是產業園房企聚集地海是產業園房企聚集地 截至截至 2022 年底，我國典型的產業園區上市公司的數量約年底，我國典型的產業園區上市公司的數量約 35 家，其中在家，其中在 A 股和股和 H 股上股上市的產業園

27、區上市公司共有市的產業園區上市公司共有 23 家，在新三板掛牌公司家，在新三板掛牌公司 12 家。家。在 A 股共有 18 家產業園上市公司，包括：張江高科、東湖高新、南京高科、蘇州高新、中新集團等以產業園業務為主的上市公司，以及華夏幸福、招商蛇口等具有產業園區業務的綜合性上市房企。產業園企業中央產業園企業中央國國企占比較高，上海是產業園房企深耕城市。企占比較高，上海是產業園房企深耕城市。從城市分布上來看，A股產業園上市企業均分布在上海、北京等經濟較為發達的核心城市。其中，上海市有 7 家產業園上市公司，是產業園公司所在最多的城市。從企業性質上來看，18 家樣本企業中，央國企的數量為 14 家

28、，占比 78%。行業專題 7/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 表4：部分產業園相關上市公司名單 序號序號 簡稱簡稱 股票代碼股票代碼 企業類型企業類型 地區地區 上市時間上市時間 序號序號 簡稱簡稱 股票代碼股票代碼 企業類型企業類型 地區地區 上市時間上市時間 1 華夏幸福 600340.SH 民企 廊坊 2011 年 10 電子城 600658.SH 國企 北京 2009 年 2 招商蛇口 001979.SZ 央企 深圳 2015 年 11 海泰發展 600082.SH 國企 天津 1997 年 3 蘇州高新 600736.SH 國企 蘇州 1996 年 12 空港股份 60046

29、3.SH 國企 北京 2004 年 4 外高橋 600648.SH 國企 上海 1993 年 13 市北高新 600604.SH 國企 上海 2012 年 5 東湖高新 600133.SH 國企 武漢 1998 年 14 中新集團 601512.SH 中外 蘇州 2019 年 6 上海臨港 600848.SH 國企 上海 2015 年 15 錦和商管 603682.SH 民企 上海 2020 年 7 浦東金橋 600639.SH 國企 上海 1993 年 16 德必集團 300947.SZ 民企 上海 2021 年 8 南京高科 600064.SH 國企 南京 1997 年 17 榮盛發展 0

30、02146.SZ 民企 廊坊 2007 年 9 張江高科 600895.SH 國企 上海 1996 年 18 力合科創 002243.SZ 國企 深圳 2019 年 資料來源：Wind，浙商證券研究所 表5：樣本企業（A 股產業園上市企業）城市分布 城市城市 上海上海 北京北京 深圳深圳 蘇州蘇州 廊坊廊坊 武漢武漢 天津天津 南京南京 產業園上市公司數量（個）7 2 2 2 2 1 1 1 資料來源：Wind，浙商證券研究所 表6：樣本企業經營與估值情況 序號序號 簡稱簡稱 2022 年年 2023H1 估值情況（估值情況（2023.10.31）營業收入營業收入(億元億元)歸母凈利潤歸母凈利

31、潤(億元億元)毛利率毛利率（%）凈利率凈利率（%）營業收入營業收入(億元億元)歸母凈利潤歸母凈利潤(億元億元)毛利率毛利率（%）凈利率凈利率（%）市值市值（億元）（億元）PE（倍）（倍）PB（倍）（倍）1 華夏幸福 319.42 15.83 16.17 3.33 106.2-12.7 12.9-11.5 73.58 5.83 0.84 2 招商蛇口 1830.03 42.64 19.25 4.97 514.4 21.5 16.3 7.4 1000.32 19.71 1.04 3 南京高科 44.82 24.0 18.6 55.3 27.7 11.6 11.2 42.1 106.42 4.88

32、0.61 4 蘇州高新 107.24 3.10 15.62 4.75 51.5 2.3 11.1 6.1 55.49 14.3 0.75 5 張江高科 19.07 8.2 62.1 41.3 5.4 3.9 66.6 73.0 370.91 43.7 3.11 6 力合科創 26.18 4.2 29.3 19.9 11.3 2.2 23.5 21.2 93.46 17.92 1.33 7 中新集團 47.42 16.1 57.6 46.0 19.1 7.7 52.5 47.4 122.61 7.64 0.88 8 東湖高新 139.86 5.79 12.61 5.02 63.5 1.0 11.

33、2 2.6 84.75 16.56 1.22 9 上海臨港 59.99 10.09 54.74 22.45 20.8 5.5 67.3 36.0 270.66 26.47 1.57 10 浦東金橋 50.53 15.84 68.59 30.72 48.5 15.1 75.8 30.8 126.16 5.89 0.90 11 電子城 51.5 5.9 35.7 11.6 22.4 1.1 29.4 5.9 49.78 8.90 0.66 12 外高橋 90.58 12.41 33.71 13.85 38.5 5.2 38.0 13.7 121.71 11.58 0.99 13 市北高新 12.6

34、3 0.8 47.1 7.8 5.3-0.3 33.8-3.7 86.17 518.45 1.32 14 空港股份 6.53-0.3 20.6-8.2 2.4-0.5 7.5-26.0 27.18-22.89 2.41 15 德必集團 7.79 0.3 41.5 4.1 5.2 0.1 31.1 2.1 23.06 2508.05 1.75 16 海泰發展 4.93 0.1 21.0 2.1 2.4-0.2 7.7-7.4 21.45 207.35 1.25 17 錦和商管 8.82 1.0 40.6 9.3 5.0 0.9 30.3 15.7 27.78 26.35 2.49 18 榮盛發展

35、 317.93-163.1 2.4-58.0 228.2 1.1 17.8 2.6 85.66-0.65 0.37 資料來源：Wind，浙商證券研究所 行業專題 8/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 3 典型產業典型產業園上市公司產業投資板塊相關分析園上市公司產業投資板塊相關分析 產業投資對產業園公司利潤貢獻重要性增加，園區開發商轉為產業投資商。產業投資對產業園公司利潤貢獻重要性增加，園區開發商轉為產業投資商。產業園區運營行業具有“提供增值服務、長期穩定回報”的特性。隨著園區開發中的優惠政策對投資者的吸引力不斷減弱、園區開發逐漸趨于成熟增量空間減小，園區的配套環境、配套服務、配套產業等因

36、素重要性逐漸凸顯。產業園區是新興產業的聚集地，匯聚眾多優質企業及高潛力企業，產業園區對潛力公司的投資收益越來越成為園區利潤的重要來源。我們綜合 2023 年上半年各產業園區開發公司的運營情況，將投資收益占營業利潤比例進行分析。因華夏幸福出現債務違約，招商蛇口的投資收益和產業園相關性不高，因此我們最終選擇 5 家企業：南京高科、蘇州高新、張江高科、中新集團及東湖高新。表表7：樣本企業投資收益情況樣本企業投資收益情況 序號序號 簡稱簡稱 企業類型企業類型 地區地區 2022 年年 2023H1 投資收益投資收益（億元）（億元）營業利潤營業利潤（億元）（億元）投資收益投資收益/營業營業利潤（利潤（%

37、）投資收益投資收益（億元）（億元）營業利潤營業利潤（億元）（億元）投資收益投資收益/營業營業利潤（利潤（%）1 華夏幸福 民企 北京 262.68 67.19 390.95%42.7-24.5-174.76%2 招商蛇口 央企 深圳 20.17 153.60 13.13%14.7 49.0 29.99%3 南京高科南京高科 國企國企 南京南京 24.1 26.5 90.75%11.4 11.6 98.79%4 蘇州高新蘇州高新 國企國企 蘇州蘇州 2.73 7.06 38.67%3.9 3.7 107.10%5 張江高科張江高科 國企國企 上海上海 1.2 10.0 11.89%3.3 5.1

38、 64.50%6 力合科創 國企 深圳 2.4 6.2 38.36%2.2 2.7 82.29%7 中新集團中新集團 國企國企 蘇州蘇州 3.9 28.5 13.62%2.1 11.3 18.88%8 東湖高新東湖高新 國企國企 武漢武漢 0.80 9.27 8.63%0.7 2.1 34.12%9 上海臨港 國企 上海 1.50 18.07 8.30%0.7 10.0 7.22%10 浦東金橋 國企 上海 1.24 20.87 5.94%0.3 20.1 1.69%11 電子城高科 國企 北京 0.2 7.1 3.09%0.1 1.8 5.49%12 外高橋 國企 上海 4.88 16.48

39、 29.61%0.1 6.6 1.22%13 市北高新 國企 上海 0.2 1.5 13.64%0.1-0.1-63.64%14 空港股份 國企 北京 0.0-0.4 8.57%0.0-0.6-5.00%15 德必集團 民企 上海 0.1 0.4 14.29%0.0 0.2 13.33%16 海泰發展 國企 天津 0.0 0.2 0.00%0.0-0.2-5.88%17 錦和商管 民企 上海-0.1 0.6-21.67%0.0 0.8-1.25%18 榮盛發展 民企 廊坊-5.1-176.0 2.89%-0.8 9.6-8.35%資料來源：Wind，浙商證券研究所 3.1 張江高科：轉型產業投

40、資近十年，持股光刻機龍頭企業張江高科：轉型產業投資近十年，持股光刻機龍頭企業 上海張江高科技園區開發股份有限公司（下稱上海張江高科技園區開發股份有限公司（下稱“張江高科張江高科”）是張江科學城重要開發主是張江科學城重要開發主體，體，2023H1 投資收益占營業利潤比例達投資收益占營業利潤比例達 65%。張江高科是一家從事產業地產營運、高科技產業整合、提供科技金融集成服務的創業服務業集成商。張江高科的實際控制人是上海市浦東新區國有資產管理委員會，持股占比為 50.75%（截至 2023 年 6 月 30 日）。張江高科是上?？苿撝行暮诵某休d區張江科學城的開發主體，業務區域聚焦于上海張江科學城，業

41、務范圍以園區開發、園區服務、產業投資為主，2022 年房地產開發和房產租賃分別占總營收的 行業專題 9/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 55.2%、43.6%。張江高科的產業投資為公司帶來了豐厚的投資收益，2018-2023H1 公司的投資收益累計約 34.1 億元，占比張江高科同期營業利潤比例為 51.5%，2023H1 張江高科產業投資表現亮眼，凈投資收益為 3.27 億元，投資收益占營業利潤比例達到 65%。圖2：2019-2022 營業收入構成（業務分類）圖3：2018-2023H1 張江高科投資收益及占營業利潤比例 資料來源：Wind，公司公告，浙商證券研究所 資料來源：Wi

42、nd，公司公告，浙商證券研究所 轉型產業投資近十年，轉型產業投資近十年，“新三商新三商”戰略先發優勢明顯。戰略先發優勢明顯。張江高科最先于 2006 年提出“一體兩翼”模式，開始以地產開發為主體，提供現金流來探索產業服務和產業投資的發展模式。相較于國內其他產業園，張江高科的業務轉型起步較早，這也為后期張江高科的產業投資業務快速發展打下基礎。2014 年，張江高科提出“新三商”戰略，再次升級產業園區定位向科技投行發展，將淺層次的園區服務推動至更深層次的產業投資。政府引導投資方向，聚焦于集成電路、生物醫藥及人工智能等領域。政府引導投資方向，聚焦于集成電路、生物醫藥及人工智能等領域。2021 年上海

43、市政府強調深度發展對產業園區未來發展的價值，提出了上海浦東“一核、五中心、多領域”的“1+5+N”的立體化新格局，明確以張江科學城作為浦東人工智能核心區，帶動保稅區、金橋、臨港等區域的人工智能人工智能產業發展。同年，浦東新區政府印發浦東新區推進張江科學城創新發展實施意見的通知，提出在集成電路、生物醫藥、人工智能集成電路、生物醫藥、人工智能等關鍵重點領域，按照有關規定落實相關稅收優惠政策支持相關領域發展?！爸蓖吨蓖?基金基金+孵化孵化”綜合服務，綜合服務，2023H1 投資規模升至投資規模升至 87 億元。億元。2021 年以來在政府的引導下，公司的投資策略更加明確。投資方式上，張江高科以“直投

44、+基金+孵化”綜合服務為主。投資方向上，張江高科堅持浦東新區“六大硬核產業”的發展部署，打造“2+2+X”產業體系：第一個“2”是指以集成電路、人工智能為 2 大主導產業，第二個“2”是指以創新藥械、數字經濟為 2 大重點產業，“X”是指以未來車、航空航天、量子信息、類腦智能、基因技術、前沿新材料、能源與環境等為拓展產業，構建集成電路、生物醫藥、人工智能集成電路、生物醫藥、人工智能等具有全球競爭力的硬核主導產業集群。截至 2023 年 6 月末，張江高科累計產業投資規模已達 87.13 億元。其中，直投項目 53 個，投資金額 38.69 億元；參與投資的基金 25 個，認繳出資 48.44

45、億元，撬動了 559.14 億元的資金規模。36.59%0.91%57.43%55.19%52.88%94.29%41.71%43.65%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2019202020212022房地產開發（%）房產租賃（%）服務業務（%）其他業務（%）6.35.123.1-4.91.23.2799%60%90%-45%12%65%-0.6-0.4-0.20.00.20.40.60.81.01.2-10-50510152025201820192020202120222023H1投資收益（億元，左軸）投資收益占營業利潤比例（%，右軸）行業專題 10/25

46、請務必閱讀正文之后的免責條款部分 圖4：2021-2023H1 張江高科產業投資規模 圖5：2018-2023H1 公司直投及參投情況 資料來源：公司公告，浙商證券研究所 資料來源：公司公告，浙商證券研究所 已投項目表現優異，未上市項目發展潛力巨大。已投項目表現優異，未上市項目發展潛力巨大。自 2014 年提出“新三商”策略以來，經過近十年的發展，張江高科已經積累了一批經驗豐富的產業投資團隊，部分所投資的項目市場表現優異且具有較高的發展潛力。根據張江高科年報披露，部分已投項目在市場上表現突出，例如唯捷創芯、英集芯、賽微微電子、云從科技、益方生物和聯影醫療等均在科創板上市。此外，我們認為值得注意

47、的是，部分已投公司雖然暫未上市，但發展潛力巨大，且估值溢價明顯，長期來看有助于推升張江高科的營業利潤及公司市值。截止 2023 年末，張江高科直投項目達 53 個，參投基金達 25 個，由于張江高科投資項目眾多，在此，我們選取公在此，我們選取公司司 3 個典型的已投未上市公司進行案例分析，分別包括智己汽車、微裝公司及登臨科技個典型的已投未上市公司進行案例分析，分別包括智己汽車、微裝公司及登臨科技：1）智己汽車：高端智能純電動汽車品牌。智己汽車：高端智能純電動汽車品牌。2020 年 12 月，張江高科、上汽集團和阿里巴巴集團共同打造的全新用戶型汽車科創公司智己汽車科技有限公司（智己汽車）成立，其

48、中張江高科認繳出資 18 億元，通過持股公司對智己汽車間接持有 18%股份。根據上汽集團官網信息，2022 年 8 月 1 日，智己汽車公布首款旗艦車型智己 L7 累計向用戶交付 1,051臺，成為國內 35 萬元以上豪華純電車型中累計交付量最快破千車型。同時，智己汽車宣布完成 A 輪股權融資協議簽署，智己汽車估值約 300 億元。根據天眼查信息，截至 2023 年10 月 30 日，張江高科通過持股公司間接對智己汽車持股 16.6%，按照智己汽車 A 輪估值，張江高科投資股權部分升值到約 50 億元。2）微裝公司：國內唯一光刻機生產公司，成長價值可期。微裝公司：國內唯一光刻機生產公司，成長價

49、值可期。2016 年 4 月，張江高科參與了上海微電子裝備有限公司（微裝公司）的 A 輪融資，投資金額為 2.23 億元。截至 2023年 10 月 31 日，張江高科通過全資子公司上海張江浩成創業投資有限公司（張江浩成），間接持股微裝公司 10.8%的股權。微裝公司是國內唯一一家研發、生產以及銷售高端光刻機的龍頭企業，也是全球第四家生產 IC 前道光刻機的企業，在先進封裝光刻機等領域，在國內的市場份額已經超過 80%，全球市場占有率為 40%，發展潛力巨大。從可比公司來看，在美股上市的光刻機巨頭阿斯麥（ASML）公司市值為 2363 億美元（10 月 31 日），約合1.7 萬億元（10 月

50、平均美元匯率為 7.3）。3）登臨科技：國內首家在自主創新的基礎上實現規?；虡I落地的通用登臨科技：國內首家在自主創新的基礎上實現規?；虡I落地的通用 GPU 企業。企業。2020 年張江高科完成對上海登臨科技有限公司（登臨科技）的投資，投資金額 4000 萬元，持股比例為 4.1%。2017 年登臨科技成立，從事高性能通用計算平臺的芯片研發、技術創新及平臺化基礎系統軟件設計，是國內首家在自主創新的基礎上實現規?；虡I落地的通用GPU 企業。根據天眼查消息，2023 年 7 月 7 日，獲得中國互聯網投資基金獨家投資，登臨778187537549559400420440460480500520

51、540560580707580859095100202120222023H1累計產業投資規模（億元，左軸）撬動資金規模（億元，右軸）1721396060480102030405060010203040506070202120222023H1直投項目金額（億元，左軸）參投基金金額（億元，左軸）直投項目個數（個，右軸）基金投資個數（個，右軸）行業專題 11/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 科技已經先后經歷了共 6 輪融資。根據新財富發布的 2022 年半導體獨角獸 TOP50 榜單，登臨科技估值約 150 億元。截至 2023 年 10 月 30 日，張江高科通過子公司持股公司 1.3%的

52、股權比例，按照登臨科技最新估值，張江高科持股部分價值約為 2 億元。以上三家公司中智己汽車及登臨科技預計為張江高科帶來的股權價值為 52 億元，除以上我們認為張江高科比較重要的投資外，張江高科還有許多其他投資，投資金額大約為 67億元（截止 2023H1 總投資 87 億元減去以上三個公司合計 20.7 億元的總投資），我們認為公司將陸續進入到投資企業的價值兌現期，公司投資收益具備增長空間。表8：張江高科部分參投公司情況 公司公司 所屬行業所屬行業 持股比例持股比例（2023.10.30）公司主營業務公司主營業務 投資金額投資金額（億元）（億元）最新估值情最新估值情況況100%股權股權（億元）

53、（億元）對應對應張江高科股權比張江高科股權比例的價值例的價值（億元）（億元）備注備注 智己汽車 汽車 16.6%用戶型汽車科創公司 18 300 50 根據 2022 年 A 輪融資協議，估值近 300億元 上海微電子裝備公司 芯片 14.2%半導體、光刻機 2.32-可比公司阿斯麥（ASML）10 月 30 日市值約為 1.7 萬億元 登臨科技 人工智能 1.3%提供以芯片為核心的系統解決方案 0.4 150 2 根據新財富發布的2022年半導體獨角獸TOP50 榜單，登臨科技估值約 150 億元 合計合計 20.72 -資料來源：公司公告，新財富，天眼查，上汽集團官網，浙商證券研究所；注：

54、不考慮 IPO 對股權攤薄比例。3.2 中新集團：中新集團：“基金基金&科創直投科創直投”兩翼齊飛，緊扣兩翼齊飛，緊扣“專精特新專精特新”企業賦能企業賦能 中新合作蘇州工業園開發主體，發揮中新合作品牌優勢。中新合作蘇州工業園開發主體，發揮中新合作品牌優勢。中新蘇州工業園區開發集團股份有限公司（下稱“中新集團”）是中國和新加坡兩國共同成立的蘇州工業園開發主體。1994年 2 月蘇州工業園區設立，同年 8 月中新集團成立，作為中新兩國合作載體和蘇州工業園區開發主體。中新集團的實際控制人是蘇州中方財團控股股份有限公司（中方財團）和SINGAPORE-SUZHOU TOWNSHIP DEVELOPME

55、NT PTE LTD（新方財團），截至 2023年 6 月 30 日，中方財團和新方財團對中新集團持股比例分別為 46.8%和 25.2%。中新集團管理團隊背景多元，由中國和新加坡兩國共同組成，在業務上充分借鑒新加坡園區的開發經驗，按照“先規劃后建設，先地下后地上”的原則，踐行親商服務理念，形成“產城融合、區域一體”的城市發展架構，發揮獨特的中新合作品牌優勢。園區開發營收占比近八成，產業投資為園區開發營收占比近八成，產業投資為中新集團中新集團三大業務之一。三大業務之一。2021 年中新集團將原兩翼板塊之一的區中園業務納入主體板塊范疇，將產業投資從此前園區開發的一個業務節點提檔升級為兩翼支撐板塊

56、之一，重新確定了“以園區開發運營為主題板塊，以產業投資和綠以園區開發運營為主題板塊，以產業投資和綠色能源為兩翼支撐板塊色能源為兩翼支撐板塊”的“一體兩翼”新發展格局。2023 上半年園區開發運營和綠色公務業務分別占中新集團總營收 78.40%和 17.67%。產業投資板塊方面，2018-2023H1 中新集團的投資收益累計約 24.59 億元，占比公司同期營業利潤比例平均為 22.79%。2023H1 中新集團產業投資收益為 2.13 億元，同比增長 37.29%，投資收益占營業利潤比例達到 21.26%。行業專題 12/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 圖6：2021-2023H1 中

57、新集團營業收入構成（業務分類）圖7：2018-2023H1 中新集團投資收益及占營業利潤比例 資料來源：Wind，公司公告，浙商證券研究所 資料來源：Wind，公司公告，浙商證券研究所 “基金基金&科創直投科創直投”兩翼齊飛，緊扣專精特新開展特色投資。兩翼齊飛，緊扣專精特新開展特色投資。中新集團自 2018 年探索開展產業投資業務以來，不斷完善產業投資頂層戰略架構，持續優化基金投資的賽道分布比例，形成了母基金、子基金、直投基金相結合，適度參與政府引導基金的投資布局。在基金參投方面，公司投資領域側重于新能源、新材料、半導體、高端裝備、數字科技、醫療健康、新能源、新材料、半導體、高端裝備、數字科技

58、、醫療健康、大消費及現代服務等具備科技攻關、先進制造和發展升級等與公司各產城融合園區及大消費及現代服務等具備科技攻關、先進制造和發展升級等與公司各產城融合園區及“區中區中園園”產業契合度高的行業，投資階段側重于早中期產業契合度高的行業，投資階段側重于早中期。在科創直投方面，中新集團發起設立了中新園創一期，中新園展一期兩支規模合計 5 億元的產業投資基金，籌備設立規模 3 億元的中新園創二期產業投資基金，圍繞園區主導的“專精特新專精特新”產業開展投資業務。招商和投資相互聯動招商和投資相互聯動，投資規模穩步增加。，投資規模穩步增加。截至 2023 年上半年末，中新集團已累計認繳投資 43 支基金，

59、認繳總金額近 40 億元，所投基金促成 50 余個招商項目落戶蘇州工業園區及各產城融合園區，拉動各園區項目投資總規模 570 億元，基金整體估值穩步增長?？苿撝蓖斗矫?，中新集團累計直接投資科技項目 28 個，合計投資金額 5 億元，拉動總投資55 億元。圖8：2021-2023H1 中新集團基金投資情況 圖9：2021-2023H1 中新集團科創直投情況 資料來源：公司公告，浙商證券研究所 資料來源：公司公告，浙商證券研究所 多層次多元化布局優勢產業，持續參股投資基金。多層次多元化布局優勢產業，持續參股投資基金。在基金投資方面，2023 年上半年中新集團新增認繳投資由豐年資本、杏澤資本、君聯資

60、本等在科技創新、高端制造、醫療健康科技創新、高端制造、醫療健康等領域較知名的基金團隊發起設立的基金 5 支，認繳金額 4.8 億元，促成 15 個項目落戶蘇78.08%81.62%78.40%19.05%15.97%17.67%2.87%2.41%3.93%0%20%40%60%80%100%202120222023上半年園區開發運營綠色公務其他5.067.882.343.303.882.1332.59%41.44%11.26%16.57%13.62%21.26%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%0123456789投資收益（億元，左軸）投資收益占營業利潤比例（%，右軸）

61、3232193383547043405700100200300400500600基金數量（個）認繳金額（億元）拉動總投資（億元）202120222023H1131.922.7254.445285550102030405060項目數量（個）投資金額（億元）拉動總投資（億元）202120222023H1行業專題 13/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 州工業園區及各產城融合園區，拉動各園區項目投資總規模近 80 億元。在科創直投方面，繼2021年中新集團發起設立兩支規模合計 5億元的中新園創一期和中新園展一期直投基金后，2023 上半年中新集團籌備設立規模 3 億元的園創二期基金。上半年新增

62、和追加直接投資慧療生物、齊禾生科、懋略科技等醫療健康、新能源項目 5 個。表9：2022 年及 2023H1 中新集團部分認繳基金情況 公告日期公告日期 基金名稱基金名稱 投資領域投資領域 投資金額投資金額（億元）（億元）2022 年 2022-3-3 中科潔凈能源和低碳發展科技投資合伙企業（有限合伙）多能融合（新能源、氫能、儲能、光伏）、碳源利用（碳中和、碳捕捉、低碳清潔加工）、綠色材料（新材料、綠色合成）等行業 1 2022-3-30 蘇州華業致遠三號股權投資合伙企業（有限合伙）新一代信息技術、新能源、新材料等 1.1 2022-3-30 深圳市正軒前瞻睿遠創業投資合伙企業（有限合伙）先進

63、制造、基礎及工業軟件、半導體、合成生物學等 1 2022-4-19 蘇州工業園區元生天使二期創業投資合伙企業（有限合伙）主要投資于新藥創制、醫療器械、體外診斷和醫療服務四大醫療細分領域 0.8 2022-11-1 蘇州耀途股權投資合伙企業（有限合伙）物聯網與大數據應用（包括底層傳感器、芯片、物聯網平臺、AI 技術，尤其是 AI 和大數據在金融科技、智能駕駛和機器人等領域）等行業 0.8 2022-11-1 蘇州聚源振芯股權投資合伙企業（有限合伙）以集成電路全產業鏈為投資重點，關注半導體芯片設計、材料、設備與封裝測試等細分應用領域 1 2022-12-22 北京達晨財智中小企業發展基金合伙企業（

64、有限合伙）重點投資行業為智能科技、醫療健康等領域的早期和成長期項目 1.1 2023H1 2023-1-18 蘇州工業園區新建元四期股權投資合伙企業（有限合伙）醫療健康領域（包括但不限于生物醫藥企業、藥物研發/生產企業、診斷技術/醫療器械企業、醫療服務企業、其他與醫療健康領域相關企業等）1.5 2023-2-15 銅陵豐睿年晟創業投資合伙企業（有限合伙）電子信息、新能源新材料及智能裝備等高端制造領域 0.8 2023-5-17 蘇州杏澤興涌新興醫療產業投資基金管理合伙企業（有限合伙）創新生物醫藥，生物治療和生物工程產品，包括且不僅限于大分子生物藥、小分子靶向藥物、細胞治療、基因治療等；創新醫療

65、器械，包括且不僅限于創新類耗材和器械；以及研發合同外包（CRO）、循環腫瘤檢測等產業鏈相關領域 1 2023-6-16 上海金浦二期智能科技私募投資基金合伙企業（有限合伙）半導體設備與材料、鋰電材料、氫能材料部件和設備、光伏設備與材料及高端裝備等硬科技領域 1.2 2023-6-30 深圳君聯深運私募股權投資基金合伙企業（有限合伙）智能制造與硬科技、企業 IT 服務、TMT 及創新消費領域中的初創期企業與處于成長前期的企業 1 資料來源：Wind，公司公告，浙商證券研究所 緊扣重點投資方向，挖掘未上市項目潛力緊扣重點投資方向，挖掘未上市項目潛力。中新集團圍繞“專精特新”方向，設立的中新園創、中

66、新園展等基金重點關注生物科技、綠色低碳、新能源等領域高新項目，所投資的一系列未上市項目表現亮眼，發展潛力可期。我們選取公司我們選取公司 3 個典型的已投未上市公司進行個典型的已投未上市公司進行案例分析，分別包括齊禾生科、慧療生物及懋略科技案例分析，分別包括齊禾生科、慧療生物及懋略科技。1）齊禾生科：基因編輯前沿企業，融資表現亮眼。齊禾生科：基因編輯前沿企業，融資表現亮眼。齊禾生科生物科技有限公司（齊禾生科）成立于 2021 年 9 月，由我國著名基因編輯科學家高彩霞發起設立，致力于開發自主可控的新型基因編輯技術及 CRISPR 專利技術突破。2023 年 4 月，齊禾生科完成超億元人民幣 Pr

67、e-A 輪融資，中新資本參與跟投。截至 2023 年 10 月 31 日，根據天眼查信息，中新集團通過投資基金對齊禾生科持股 2.91%。從可比公司來看，與齊禾生物業務類型相近的兩家公司諾唯贊及雙鷺藥業平均市值為 127 億元（10 月 31 日）。行業專題 14/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 2）慧療生物：慧療生物：mRNA 藥物產業化，未來價值可期。藥物產業化，未來價值可期。蘇州慧療生物醫藥科技有限公司（慧療生物）于 2021 年 5 月在蘇州工業園區成立，專注于基于 mRNA 技術的傳染病疫苗、腫瘤疫苗、細胞治療、蛋白替代等的開發，是一家從事綜合提供核酸藥物產業化的高科技企業。

68、2023 年 5 月，蘇州慧療生物上榜 2023 未來醫療 100 強，并完成超億元 Pre-A 輪融資，中新資本參與跟投。截至 2023 年 11 月 1 日，根據天眼查信息，中新集團通過中新園創一期投資基金，持股慧療生物 3.42%股份。從可比公司來看，與慧療生物業務類型相近的兩家公司沃森生物及石藥集團平均市值為 594 億元（10 月 31 日）。3）懋略科技：專業級儲能鋰離子電池研發制造企業。懋略科技：專業級儲能鋰離子電池研發制造企業。江蘇懋略科技有限公司（懋略科技）創立于 2022 年初，聚焦“低成本、高可靠性、長壽命”專業級儲能鋰離子電池的研發制造。懋略科技已經完成數億元 A 輪融

69、資，中新集團參投。由于懋略科技暫未公布相關營業數據，故選取業務相近的國軒高科及贏合科技作為可比公司，截至 2023 年 10 月 31 日，根據天眼查信息，中新集團通過中新園展一期投資基金，間接持股懋略科技 0.59%股份。從可比公司來看，與懋略科技業務類型相近的兩家公司國軒高科及贏合科技平均市值 267 億元（10 月 31 日）。綜上，以上三家公司特色鮮明，成長價值可期，預期能夠為公司帶來良好的投資收益。根據 2023 年半年報披露，公司的直接投資及基金投資總金額達 45 億元，累計直接投資科技項目 28 個，隨著投資規模的擴大及投資企業的價值兌現，公司投資收益具備增長空間。表10：中新集

70、團部分參投公司情況 公司公司 所屬行業所屬行業 持股比例（截至持股比例（截至2023.10.31）公司主營業務公司主營業務 可比估值情況可比估值情況（億元）（億元）備注備注 齊禾生科 生物科技 2.91%基因編輯 127 可比公司選擇諾唯贊及雙鷺藥業，平均市值為 127 億元（10 月 31 日）慧療生物 生物科技 3.42%mRNA 藥物 594 可比公司選擇沃森生物及石藥集團，平均市值為 594 億元（10 月 31 日）懋略科技 新能源 0.59%鋰電池 268 可比公司選擇國軒高科及贏合科技，平均市值 267 億元（10 月 31 日）資料來源：Wind，天眼查，浙商證券研究所；注：不

71、考慮 IPO 對股權攤薄比例。3.3 蘇州高新：蘇州高新：“直投直投+基金基金+資管計劃資管計劃”多模式投資驅動多模式投資驅動 蘇州高新技術企業孵化基地，實控人為蘇州市虎丘區政府。蘇州高新技術企業孵化基地，實控人為蘇州市虎丘區政府。蘇州新區高新技術產業股份有限公司（下稱“蘇州高新”）是以蘇州高新區作為發展平臺，立足于蘇州的“新興產業投資運營和產城綜合開發服務商”。由蘇州國家高新技術產業開發區管理委員會于 1994 年發起設立，1996 年掛牌上市，是蘇州高新區首家、蘇州市首批上市公司。截至 2023 年 6 月末，蘇州高新的控股股東是蘇州蘇高新集團有限公司，持股占比為 43.79%；蘇州蘇高新

72、集團則由蘇州市虎丘區人民政府控股，持股比例為 90.3%。產業投資成為產業投資成為蘇州高新蘇州高新主要利潤來源。主要利潤來源。蘇州高新自成立以來始終以房地產開發主要業務，直到 2017 年公司逐漸進入改革擴張期，蘇州高新成立蘇州高新投資管理有限公司，以期提高公司對外投資能力，此后，逐漸形成“園區運營、產業投資、產城綜合開發”三大業務板塊。蘇州高新營收主要來自房地產銷售，2019-2022 年期內房地產銷售業務平均占比84.92%。2018-2023H1 蘇州高新的投資收益累計約 14.83 億元，占比公司同期營業利潤比例平均為 54.80%。2023H1 蘇州高新投資收益達 3.92 億元，占

73、比營業利潤達 107%，是公司利潤的主要來源。行業專題 15/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 圖10：2019-2022 年蘇州高新營業收入構成（業務分類）圖11：2018-2023H1 蘇州高新投資收益及占營業利潤比例 資料來源：Wind，公司公告，浙商證券研究所 資料來源：Wind，公司公告，浙商證券研究所 以以“直投直投+基金基金+資管計劃資管計劃”為主要投資方式，為主要投資方式，2023 上半年末投資規模近上半年末投資規模近 30 億元。億元。蘇州高新旗下投資管理公司通過“直投直投+基金基金+資管計劃資管計劃”的模式，聚焦戰略新興、綠色低碳、醫聚焦戰略新興、綠色低碳、醫療器械等

74、方向開展產業投資工作療器械等方向開展產業投資工作，形成了戰略投資（對被投企業以權益法核算）、產業投形成了戰略投資（對被投企業以權益法核算）、產業投資（通過基金布局高新技術企業）、財務投資（參與上市公司定增）三大模式資（通過基金布局高新技術企業）、財務投資（參與上市公司定增）三大模式。截至 2023半年報報告期末，蘇州高新現有投資項目累計出資金額累計出資金額 29.47 億元億元，產業投資規模持續增長。圖12：2022-2023H1 蘇州高新累計產業投資規模 資料來源：公司公告，浙商證券研究所 產業投資方面，產業投資方面，圍繞圍繞“醫療器械醫療器械”和和“綠色低碳綠色低碳”，持續設立投資基金。，

75、持續設立投資基金。2022 年蘇州高新成立新蘇新興基金、蘇新綠碳基金及蘇新股權基金，2023 年設立美德科二號基金對醫療和綠色低碳相關產業進行投資。此外，蘇州高新通過與外部專業機構的合作的方式參與投資朝朝希優勢壹號、明善匯德等基金希優勢壹號、明善匯德等基金，重點投向醫療及新能源相關產業。截至 2023 年 6 月末，朝希優勢壹號基金已投資麥田能源、海鵬科技、聯風氣體等數個項目已投資麥田能源、海鵬科技、聯風氣體等數個項目，合計投資金額約 3 億元。一級股權投資方面，2023 年內參與投資諾一邁爾、宸泰醫療、科曜能源、吉諾、潤誠諾一邁爾、宸泰醫療、科曜能源、吉諾、潤誠達、烽禾升達、烽禾升等項目，累

76、計出資金額 8900 萬元。參與投資的精控能源、博思得、貝克微、博精控能源、博思得、貝克微、博海微、蓋亞環境海微、蓋亞環境入選國家級專精特新“小巨人”；心擎醫療上榜 MedTech Outlook 亞太醫療科技企業十強、獲批創新醫療器械；博思得獲全球首張 X 射線高頻高壓發生器 MDR 證書。83.04%88.94%88.23%79.48%2.05%2.26%1.96%3.66%2.28%2.48%2.32%1.96%12.63%6.32%7.49%14.90%0%20%40%60%80%100%2019202020212022房地產環保產業游樂服務其他0.11-1.343.555.862.7

77、33.921%-15%113%84%39%107%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%-2-101234567投資收益（億元，左軸）投資收益占營業利潤比例（%，右軸）28.5329.472828.228.428.628.82929.229.429.620222023H1累計產業投資規模（億元）行業專題 16/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 表11：蘇州高新部分已投企業 所屬行業所屬行業 企業名稱企業名稱 醫療器械 博思得 宸泰醫療 心擎醫療 耀視醫療 精視微達 艾瑋得 新能源 麥田能源 海鵬科技 精控能源 聯風氣體 科曜能源 贏雙電機 清潔技術 申賽新材 蓋亞環

78、境 生物醫藥 坤力生物 特瑞藥業 艾棣維欣 半導體 貝克微電子 聯盛德微電子 資料來源：公司公告，同花順，浙商證券研究所 表12：2022-2023H1 蘇州高新設立基金情況 基金名稱基金名稱 基金規?；鹨幠?蘇州蘇新股權基金 2 億元 美德科一號基金 5000 萬元 新蘇新興基金 5 億元 蘇新綠碳基金 2 億元 美德科二號基金 1 億元 資料來源：公司公告，浙商證券研究所 融資租賃方面融資租賃方面，通過高新福瑞高新福瑞開展融資租賃，進一步提升風險防控能力，加快項目投放節奏，有效提升蘇州高新資產質量；打造了打造了“綠源租綠源租”、“醫租賃醫租賃”等面向綠色低碳、醫療器等面向綠色低碳、醫療器

79、械產業的金融服務產品，產融深度結合，釋放產業新活力械產業的金融服務產品，產融深度結合，釋放產業新活力。2022 年，高新福瑞全年新增項目投放 18 億元，實現營業收入 1.92 億元，凈利潤 4692 萬元。戰略投資方面戰略投資方面，蘇州高新參蘇州高新參股杭州銀行、東方創業、蘇高新創投等，獲取長期穩定的投資回報股杭州銀行、東方創業、蘇高新創投等，獲取長期穩定的投資回報。其中 2023 上半年分別取得杭州銀行、東方創業、蘇高新創投投資收益分別為 1.6 億元、709 萬元和 2114 萬元。同時，上半年取得來自杭州銀行、中新集團、華泰柏瑞基金等公司分紅受益共計 8620 萬元，投資收益逐步增厚。

80、財務投資方面財務投資方面，2022 年蘇州高新與東海證券、財通基金分別設立單一設立單一資產管理計劃，在基金投資基礎上進一步搭配組合策略，擴大投資范圍，實現優勢互補，資產管理計劃，在基金投資基礎上進一步搭配組合策略，擴大投資范圍，實現優勢互補，提高投資效率，分散投資風險提高投資效率，分散投資風險；2023 年出資 2000 萬元參與聯科科技定增，完成和林微納、天通股份、佐力藥業等定增項目退出，退出收益 2286 萬元，收益率 24%。已投項目陸續上市，未上市項目價值可期已投項目陸續上市，未上市項目價值可期。據蘇州高新公告信息，蘇州高新醫療器械及低碳能源領域已投項目表現亮眼。明善基金參股的榮旗科技

81、、融聯基金參股的工大科雅已在創業板上市；蘇高新創投旗下基金投資的華盛鋰電、普源精電、鋮昌科技等成功上市；與此同時，部分已投未上市公司也顯示出強勁發展潛力，蘇州高新旗下醫療器械產業公司參與美德科一號在內的六只基金投資的艾瑋得、耀視醫療、精視微達等項目中，艾瑋得在最近一輪融資完成后，估值增長近 30 倍。我們選取公司我們選取公司 3 個典型的已投未上市公司進行案例分析，個典型的已投未上市公司進行案例分析，包括艾瑋得、精控能源及海鵬科技包括艾瑋得、精控能源及海鵬科技：1）艾瑋得：器官芯片行業先鋒品牌，估值增長亮眼。艾瑋得：器官芯片行業先鋒品牌，估值增長亮眼。江蘇艾瑋得生物科技有限公司（艾瑋得）成立于

82、 2021 年，重點從事人體器官芯片及配套裝備的研發和應用，是目前唯一一家能夠提供全套解決方案的類器官與器官芯片公司。蘇州高新通過子公司間接持股江蘇艾瑋得行業專題 17/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 生物科技有限公司總計 14.51%的股權。2022 年艾瑋得完成近億元 Pre-A 輪融資，融資完成后估值增長近 30 倍，估值約 4 億元，蘇州高新對應權益市值約為 0.6 億元。2）精控能源：深耕綠色儲能，產品服務全球化布局。精控能源：深耕綠色儲能，產品服務全球化布局。蘇州精控能源科技股份有限公司（精控能源）成立于 2015 年，深耕智慧儲能、動力電源和氫能源電池三大板塊業務，精控能

83、源擁有華東地區最專業最大的集裝箱儲能智造基地，智慧儲能系統 22 年累計出貨1.8GWh；機場特種車輛電源市場占有率 65%，排名第一。根據儲能研究院數據，2023 年9 月精控能源在完成 D 輪融資后估值已經超過 33 億元。根據愛企查信息，截至 2023 年 10月 31 日，蘇州高新間接持有精控能源 11.02%股份，蘇州高新對應權益市值為 3.9 億元。3）海鵬科技：新興太陽能逆變器產商。海鵬科技：新興太陽能逆變器產商。蘇州海鵬科技有限公司（海鵬科技）成立于 2018年 12 月，是一家太陽能逆變器制造商，海鵬科技光伏逆變器產品規格齊全且已遠銷全球 6大洲，50 多個國家。海鵬科技已完

84、成超億元 B 輪融資。從可比公司來看，與海鵬科技業務類型相近的兩家公司陽光電源及特變電工平均市值為 978 億元（10 月 31 日）。綜上所述，以上三家公司發展迅速、成長價值可期。根據 2023 年半年報披露，蘇州高新已投資金額達 29.47 億元，未來隨著已投未上市項目價值陸續兌現，有助于公司市值提升。表13：蘇州高新部分參投公司情況 公司公司 所屬行業所屬行業 持股比例（截至持股比例（截至2023.10.31）公司主營業務公司主營業務 估值情況估值情況（億元）（億元）權益估值（億元）權益估值（億元）備注備注 艾瑋得 醫療器械 14.51%人體器官芯片 4 0.6 2022 年 Pre-A

85、 輪融資，融資完成后估值增長近 30 倍，估值約 4 億元 精控能源 新能源 11.73%智慧儲能、動力電源、氫能源電池 33 3.9 2023 年 9 月 D 輪融資估值 33 億元 海鵬科技 新能源 1.30%光伏逆變器-可比公司陽光電源及特變電工平均市值 978 億元（10 月 31 日）資料來源：Wind，公司公告，愛企查，儲能研究院，浙商證券研究所；注：不考慮 IPO 對股權攤薄比例。3.4 南京高科：南京高科：21 年起投資收益顯著提升，四大投資平臺在投項目潛力可期年起投資收益顯著提升，四大投資平臺在投項目潛力可期 南京國有城市運營商，投資收益占營業利潤比例達南京國有城市運營商，投

86、資收益占營業利潤比例達 98%。南京高科股份有限公司（下稱“南京高科”）是一家立足于南京的地方國有城市運營商。南京高科是國家級經開區南京經濟技術開發區的運營主體之一，實際控制人是南京市國資委，持股占比為 34.74%（截至 2023 年 6 月 30 日）。南京高科主要業務包括房地產開發、市政基礎設施建設及股權投資業務等領域，并在醫療健康、信息技術等硬核科技行業投資了一批盈利能力突出的優質企業。從業務細分來看，2022 年南京高科房地產開發業務、市政基礎設施承建、園區管理及服務分別占總營收的 81.4%、11.6%及 7.0%。南京高科的產業投資收益是營業利潤的重要構成，2018-2023H1

87、 南京高科的投資收益累計約 99.2 億元，占比公司同期營業利潤比例為77.7%，2023H1 南京高科產業投資表現亮眼，凈投資收益為 16.9 億元，投資收益占營業利潤比例升至 97.7%。行業專題 18/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 圖13：2019-2022 年南京高科營業收入構成 圖14：2018-2023H1 南京高科投資收益及占營業利潤比例 資料來源：Wind，公司公告，浙商證券研究所 資料來源：Wind，公司公告，浙商證券研究所 15 年四大投資平臺搭建完成，年四大投資平臺搭建完成，21 年起投資收益水平顯著提升。年起投資收益水平顯著提升。南京高科于 1992 年成立，

88、此后一直以房地產開發及市政基礎設施建設為主要業務，主要承擔南京經濟技術開發區早期土地開發和基礎設施建設的職責。1997 年，南京高科于上交所上市，開始利用品牌及資金優勢投建各項基礎設施并進行股權投資。2015 年公司四大專業股權投資平臺搭建完成，年公司四大專業股權投資平臺搭建完成，涵蓋涵蓋“南京高科、高科新創、高科科貸、高科新浚南京高科、高科新創、高科科貸、高科新?！?。2021 年，南京高科投資的百普賽斯、華蘭股份、金埔園林、諾唯贊等成功上市，投資收益顯著提升。借力合作專業機構，投資規模逐漸加大。借力合作專業機構，投資規模逐漸加大。在投資策略上在投資策略上，南京高科目前主要通過與地方科創平臺、

89、科研院所、銀行、券商及專業投資機構的多方位合作，持續穩定獲取新的投資機會；聚焦醫療健康、信息技術、新材料等科技創新行業聚焦醫療健康、信息技術、新材料等科技創新行業，篩選出符合標準的優質企業進行股權投資。在投資規模上在投資規模上，截至 2023 半年度末，南京高科發起設立的主要投資基金中，高科新浚一期基金已累計對外投資 9.09 億元；高科新浚創新基金已累計對外投資 8.96 億元；高科新浚創信基金已累計對外投資 0.77 億元。南京高科子公司高科新創發起設立的高科創投基金已累計對外投資 4.34 億元?；鹜顿Y規模合計 23.16 億元。圖15：2021-2023H1 南京高科對外股權投資金額

90、 圖16：2021-2023H1 南京高科主要基金累計對外投資規模 資料來源：公司公告，浙商證券研究所 資料來源：公司公告，浙商證券研究所 注：主要基金包括高科新浚一期基金、高科新浚創新基金、高科新浚創信基金及高科創投基金。64.4%74.3%79.1%81.2%16.2%9.2%11.7%11.6%11.3%11.3%6.8%7.0%8.1%5.2%2.3%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2019202020212022房地產業（%）市政基礎設施（%）園區管理及服務（%）其他業務（%）6.014.114.623.724.116.946.5%68.4%61.4

91、%88.4%90.8%97.7%0%20%40%60%80%100%120%051015202530201820192020202120222023H1投資收益（億元，左軸）投資收益占營業利潤比例（%，右軸）14.472.591.530246810121416202120222023H1對外股權投資金額（億元）16.5721.4323.160510152025202120222023H1主要基金累計對外投資規模（億元）行業專題 19/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 根據公司 2023 年半年報信息，南京高科四大平臺下多個項目在發行上市進程當中。其中健耕醫藥申請科創板上市已問詢，海納醫藥

92、創業板上市申請已問詢，一脈陽光港交所上市申請已受理。正雅齒科、原力數字上市進程處于準備中。在此，我們擬將重點公司的上市估值信息進行總結來大致判斷對公司未來的增值情況。健耕醫藥：器官移植領域全球領先的醫療器械產品及服務提供商。健耕醫藥：器官移植領域全球領先的醫療器械產品及服務提供商。2016 年，南京高科通過參股公司高科新浚向上海健耕醫藥科技股份有限公司（健耕醫藥）進行投資，并于 2019年進行追加投資。健耕醫藥以“推動移植領域創新與發展，助力移植患者的長期存活”為使命，構建多個具有自主知識產權的技術平臺，秉承全球化發展戰略，建立了覆蓋近 40 個國家和地區的銷售網絡。根據招募說明書，2021

93、年第二次增資健耕醫藥投前估值為 24.1 億元。根據南京高科 2023 年半年度報告，南京高科享有健耕醫藥權益比例為 6.07%，對應權益市值為 0.97 億元，權益增值金額 0.93 億元。海納醫藥：聚焦改良型創新藥和高端仿制藥的一體化全流程醫藥研發企業。海納醫藥：聚焦改良型創新藥和高端仿制藥的一體化全流程醫藥研發企業。2017 年，南京高科通過子公司臣功制藥向南京海納醫藥科技股份有限公司（海納醫藥）進行投資，投資金額 2000 萬元。海納醫藥自持藥物品種奧美拉唑碳酸氫鈉干混懸劑（）、奧美拉唑碳酸氫鈉干混懸劑（II）已被納入 2022 年國家醫保藥品目錄“協議期內談判藥品”。根據海納醫藥招股

94、說明書，海納醫藥估值 25.70 億元。根據南京高科 2023 年半年度報告，南京高科享有海納醫藥權益比例為 2.28%，對應權益市值為 0.49 億元，權益增值金額約為 0.29 億元。一脈陽光：從事醫學影像機構建設，醫學影像技術開發、運營管理的專業性公司。一脈陽光：從事醫學影像機構建設，醫學影像技術開發、運營管理的專業性公司。江西一脈陽光集團股份有限公司（一脈陽光）于 2014 年成立，2020 年，南京高科新浚成長一期股權投資合伙企業（有限合伙）投資 299.02 萬元，南京高科持股約 70%，權益投資金額約 209.3 萬元，南京高科享有股權 3.13%，對應權益市值為 1.29 億元

95、，權益增值金額約為 1.27 億元。綜上所述，綜上所述，南京高科南京高科 2023 年半年報公布的四大平臺下的重點項目增值潛力凸顯，年半年報公布的四大平臺下的重點項目增值潛力凸顯，其中其中上市申請受到已問詢及已受理的三家企業包括健耕醫藥、海納醫藥、一脈陽光，上市申請受到已問詢及已受理的三家企業包括健耕醫藥、海納醫藥、一脈陽光，增值金額預計約為 2.49 億元，對應南京高科所投資金額約 0.26 億元，增長空間約為 10 倍。截至 2023年末，南京高科持有基金投資規模為 23.16 億元，產業投資價值可期。表14：南京高科旗下四大投資平臺投資項目主要上市進展情況（截至 2023 年 6 月末）

96、項目項目 公司享有權益公司享有權益比例（比例（%）上市進程上市進程 領域領域 內容內容 估值情況估值情況 增值金額增值金額（億元）（億元）備注備注 健耕醫藥 6.07 科創板上市委已問詢 醫療 器官移植領域全球領先的醫療器械產品及服務提供商 24.1 0.93 IPO 中止。2021 年第二次增資投前估值為 24.1 億元 海納醫藥 2.28 創業板上市委已問詢 醫藥 聚焦改良型創新藥和高端仿制藥的一體化全流程醫藥研發企業 25.7 0.29 根據 2023 年 9 月招股說明書 一脈陽光 3.13 港交所已受理 醫療 第三方連鎖醫學影像服務提供商 49.6 1.27 根據公司 D 輪融資估值

97、 正雅齒科 3.88 準備中 醫療 定制式隱形正畸矯治器-原力數字 0.53 準備中 3D 數字內容 專注于計算機三維影像和數字動畫內容的制作和服務-資料來源：公司公告，樂居財經，浙商證券研究所；注：不考慮 IPO 對股權攤薄比例。行業專題 20/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 3.5 東湖高新：東湖高新：“中國光谷”開發主體，產業園投資遍布全國“中國光谷”開發主體，產業園投資遍布全國 武漢東湖高新科技工業園區重要開發主體，武漢東湖高新科技工業園區重要開發主體，2023H1 投資收益占營業利潤比例達投資收益占營業利潤比例達 34%。武漢東湖高新集團股份有限公司（下稱“東湖高新”）是武漢

98、市“中國光谷”的開發主體，主要從事科技工業園、煙氣脫硫和環保電力的建設、開發及運營。東湖高新業務區域聚焦于武漢市東湖高新區，業務主體是工程建設，2022 年工程建設板塊占總營收的 72.32%，環?？萍及鍓K和科技園區板塊分別占 14.08%和 13.60%。東湖高新是武漢市地方國有控股企業，截至2023年6月，東湖高新的第一大股東為湖北省國資委，持股比例為 18.53%。2023H1東湖高新投資收益為 0.7 億元，投資收益占營業利潤比例達到 34%。圖17：2019-2022 年東湖高新營業收入構成 圖18：2021-2023H1 南京高科主要基金累計對外投資規模 資料來源：Wind，公司公

99、告，浙商證券研究所 資料來源：Wind，公司公告，浙商證券研究所 產業園投資遍布全國，利用招商優勢開展價值投資。產業園投資遍布全國，利用招商優勢開展價值投資。2023 年東湖高新區政府工作報告中指出，投資重點在光電子產業、生命健康產業、新能源智能網聯終端產業、智能制造產投資重點在光電子產業、生命健康產業、新能源智能網聯終端產業、智能制造產業和數字經濟產業業和數字經濟產業。在投資方向上，東湖高新重點聚焦智能科技和生命科技兩大產業主題領域，圍繞電子信息、軟件信息服務、人工智能、集成電路、生物醫藥、基因診斷、醫療器械、生物農業等細分領域，在全國布局主題產業園區。截至 2023 年 6 月末，已布局武

100、漢、鄂州、黃岡等多個城市，正在開發運營主題型園區正在開發運營主題型園區 42 個個，在園區產業招商過程中，強化發現和挖掘具有高成長性投資價值的企業的能力，按照投早、投小、投硬科技、投新興產業的原按照投早、投小、投硬科技、投新興產業的原則開展價值投資則開展價值投資。在投資模式上，東湖高新建有專業的投資團隊，通過通過“基金基金+直投直投”方式方式，為園區優質的初創期、成長期科技企業提供持續發展資金，逐步打造屬于科技園板塊自身的打造屬于科技園板塊自身的高科技產業生態。高科技產業生態。智能制造和生命科技領域為投資重點，持有國內數據庫第一股。智能制造和生命科技領域為投資重點，持有國內數據庫第一股。截至

101、2022 年末，東湖高新在管基金數量 4 只，分別投向智能制造和生命科技兩大領域分別投向智能制造和生命科技兩大領域，覆蓋初創期、發展期、成熟期，重點針對東湖高新管理園區或擬入園區的優質企業進行價值投資，基金累計投資項目 27 個，直投項目 1 個，其中園區項目 13 個。東湖高新東湖高新的基金投資企業里得電科獲得的基金投資企業里得電科獲得創業板創業板 IPO 注冊批文，達夢數據庫科創板首發獲批，成為國內數據庫第一股注冊批文，達夢數據庫科創板首發獲批，成為國內數據庫第一股，禾元生物科創板申報獲批受理。依據披露信息，我們擬將重點公司的上市估值信息進行總結來大致判斷對公司未來的增值情況。76.19%

102、77.12%74.51%72.32%13.64%17.21%15.05%14.08%10.17%5.68%10.44%13.60%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2019202020212022工程建設板塊（%）環?？萍及鍓K（%）科技園區板塊（%）806-15088170339722801971801%-36%20%11%9%34%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%-20,000-15,000-10,000-5,00005,00010,00015,00020,000201820192020202120222023H1投資收益（萬元，左

103、軸）投資收益占營業利潤比例（%，右軸）行業專題 21/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 圖19：2021-2023H1 東湖高新對外投資金額 資料來源：公司公告，浙商證券研究所 1）達夢數據：國內領先的數據庫產品開發服務商，國內數據庫基礎軟件產業發展的關達夢數據：國內領先的數據庫產品開發服務商，國內數據庫基礎軟件產業發展的關鍵推動者。鍵推動者。2000 年武漢達夢數據庫股份有限公司（達夢數據）成立，達夢數據實現了共享存儲集群等關鍵核心技術國產化零的突破，打破國外數據庫廠商的技術壟斷。2020 年東湖高新通過參股公司華工明德投資達夢數據，投資金額 52.5 萬元，持股比例 0.92%。達夢

104、數據 2022 年營業收入為 6.9 億元，凈利潤為 2.7 億元。截至 2023 年 10 月 30 日，可比公司中望軟件、星環科技、金山辦公的 P/E（TTM）中位數為 111 倍，達夢數據的參考市值約為 293 億元，東湖高新權益增值金額約 2.7 億元（2023 年 10 月 31 日）。2）禾元生物：禾元生物：從事分子醫藥農業產品研究與開發的高科技創新公司，業務分為生物醫從事分子醫藥農業產品研究與開發的高科技創新公司，業務分為生物醫藥板塊、健康保健板塊以及美容美膚等板塊。藥板塊、健康保健板塊以及美容美膚等板塊。2006 年，武漢禾元生物科技股份有限公司（禾元生物）成立。2011 年，

105、武漢光谷生物產業創投基金有限公司投資 1056 萬元，東湖高新占股約 24%，投資金額約 254 萬元。截至 2022 年 2 月，禾元生物 Pre-IPO 輪估值為 51.54億元，若按此估值金額計算，東湖高新權益增值金額約 1.9 億元（2023 年 10 月 31 日）。3）里得電科：專注于電力安全領域的國家級高新技術企業。里得電科：專注于電力安全領域的國家級高新技術企業。2007 年武漢里得電力科技股份有限公司（里得電科）成立，主要業務涵蓋帶電作業自主研發、技術創新等服務。2018年里得電科銷售額突破 5 億。2019 年，東湖高新投資里得電科，投資金額 52.9 萬元，持股比例 0.

106、86%。從可比公司來看，與里得電科業務類型相近的中熔電氣市值為 81 億元（10月 31 日）。綜上所述，達夢數據及和禾元生物為公司平均帶來 2.3 億元增值金額，截至 2022 年末，公司在管基金數量 4 只，累計投資項目 27 個，直投項目 1 個，其中園區項目 13 個。我們認為，東湖高新憑借廣泛布局的產業園，能夠率先接觸到優質的產業投資標的，產業投資業務具備競爭優勢。9.77.03.4024681012202120222023H1對外股權投資金額（億元）行業專題 22/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 表15：東湖高新部分投資項目情況 項目項目 持股持股比例比例（%）上市進程上市

107、進程 領域領域 內容內容 估值情況估值情況（億元）（億元）投資金額投資金額（萬元）（萬元）增值金額增值金額（億元）（億元）備注備注 達夢數據 0.92%科創板首發獲通過 數據庫 國內領先的數據庫產品開發服務商 293 150 2.7 2022 年營收 6.9 億元，凈利潤 2.7億元，可比公司 PE 為 111 倍 禾元生物 3.94%證監會已受理 醫藥 從事分子醫藥農業產品研究與開發得高科技創新公司 52 1057 1.9 2022 年 12 月 29 日，公司科創板IPO 獲上交所受理 里得電科 0.86%準備中 電力安全 專注于電力安全領域的國家級高新技術企業-53-可比公司里得電科估值

108、 81 億元（10 月 31 日）平均增值 2.3 資料來源：Wind，公司公告，新浪財經，愛企查，浙商證券研究所；注：不考慮 IPO 對股權攤薄比例。4 總結：經營模式多樣化，總結：經營模式多樣化，產業投資成為新增長極產業投資成為新增長極 綜上所述，我們分別將我國產業園現狀及部分產業園企業產業投資特點進行總結：4.1 產業園產業園現狀現狀小結小結：走向產城一體，經營模式多樣化：走向產城一體，經營模式多樣化 1）建設規模大、開發周期長、資金需求量大、現金流回籠周期長。）建設規模大、開發周期長、資金需求量大、現金流回籠周期長。產業園區開發往往具有項目體量大、建設業態豐富、開發周期長的特點，因此在

109、開發建階段對資金的需求規模往往較大。在地產開發過程中，回款較快的業務為物業銷售，而產業園的銷售物業主要為商業、辦公等業態。因為銷售比例往往受限，因此銷售周期較傳統的住宅項目滯后。產業園開發特性決定了其資金占用規模大、投資回收期限長的特點。2）受地方產業政策影響較大。）受地方產業政策影響較大。產業園區內的主導產業往往受地方產業特色、產業政策、政府規劃等方面的影響。地方產業政策的調整，會對產業園內的產業招商、產業發展起到推動或限制作用，從而影響產業園整體的經營情況。此外，部分產業園招商模式仍需依靠土地、稅收、財政補貼等優惠政策，政策的調整直接影響了部分產業園的招商能力。3）產業集聚效應帶動區域經濟

110、發展。）產業集聚效應帶動區域經濟發展。開發區的主導產業和核心企業落位后，將逐漸產生產業集群效應，形成具有一定地域范圍的企業群體。集聚效應的產生能夠促進園區內間企業資源的整合和合作，推動基礎設施和公用事業的建設與充分利用，為跨產業的科技創新與技術融合提供了可能性。此外，開發區的經濟效應會向周邊地區輻射，通過輻射效應帶動開發區的經濟效應會向周邊地區輻射，通過輻射效應帶動城市的生產、商業配套產業的發展，促進城市乃至整個區域的產業發展和經濟增長，推動城市的生產、商業配套產業的發展，促進城市乃至整個區域的產業發展和經濟增長，推動區域的一體化建設。區域的一體化建設。4）收入來源多元化，產業投資成為新增長極

111、。）收入來源多元化，產業投資成為新增長極。隨著產業園的深入發展和模式創新，產業園區收入從租賃收入逐步邁向多元化發展。當前產業園開發逐步轉向園區綜合運營業務由單一的“項目開發及運營”轉向“項目開發及運營+增值服務+產業投資”。隨著傳統租售業務受到行業下行及經濟環境變化的影響，產業投資為產業園開發公司業績增長提供了新的業績增長可能性。5）收益穩定性決定產業園是良好的）收益穩定性決定產業園是良好的 REITs 標的。標的。產業園區的核心業務之一為園區的開發及運營，往往具有經營波動較小、園區的收入穩定、資產成熟度高的特點，共同決定了產業園區將是 REITs 市場的重要底層資產，公募基礎設置 REIT

112、模式為產業園開發商提供了盤活存量資產及快速回籠資金的渠道。截至 2023 年 6 月底，共有 28 支 REITs 上市，其中園區基礎設施 REITs 占 9 席，數量占比達 32%。行業專題 23/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 4.2 產業園企業產業投資特點小結產業園企業產業投資特點小結：產業鏈投資成為推動公司業績增長的重：產業鏈投資成為推動公司業績增長的重要因素要因素 1）股權投資方向趨同，科創投資成為市場主旋律）股權投資方向趨同，科創投資成為市場主旋律。從投資領域來看，科創投資已成為市場主旋律，投資布局從輻射泛科技與產業升級，逐步發展至專注數字經濟、智能制造、綠色科技、生命科技

113、等領域，深入培育企業壯大。2022 年信息技術、半導體、生命醫療、智能制造相關領域投資案例占比已超七成。2）由傳統的）由傳統的“重資產重資產”轉為轉為“輕資產輕資產”模式，對企業要求更高模式，對企業要求更高。產業投資業務具備風險性，對企業投資能力要求較高，要求產業園區開發商對所投資的產業有足夠的研究和理解，又要求對投資機制及架構的設計具有嚴謹的思路和科學論證，使得金融手段的操作能夠貫穿園區規劃開發建設運營至資產證券化的全產業鏈上的各個環節，實現園區開發的資金閉環。3）產業園企業抗周期能力強，產業鏈投資成為推動公司業績）產業園企業抗周期能力強，產業鏈投資成為推動公司業績增長的增長的重要因素重要因

114、素。在當前房地產行業基本面下行區間，產業地產因為主營業務與房地產行業相比受到市場沖擊較小，業務收入更加穩健，從指數上來看，產業地產抗周期能力較強。產業園企業因為收入結構中產業園相關業態租金收入占比較高，同樣具備抗周期性較強的特點。此外，產業園企業所投資的產業鏈中新興行業的成長可能成為公司未來業績的主要增長端，也成為公司估值提升的重要驅動因素。表16：部分典型產業園公司估值情況 公司公司 代碼代碼 市值市值 年初收盤年初收盤價價 最新收盤最新收盤價價 年內累計漲年內累計漲幅幅 每股收益（元每股）每股收益（元每股）PE（倍）（倍）PB ROIC （億元）（元）（元）（%）2022A 2023E 2

115、024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 2022 張江高科 600895.SH 363 11.34 23.41 106.4%0.53 0.66 0.76 0.88 35.78 28.65 24.94 21.58 2.95 3.48 中新集團 601512.SH 125 7.99 8.36 4.6%1.07 1.16 1.34 1.51 7.81 7.18 6.24 5.54 0.90 9.42 蘇州高新 600736.SH 58 4.68 5.01 7.1%0.16 0.27 0.29 0.32 31.31 18.43 17.06 15.59 0.78 2.04

116、南京高科 600064.SH 109 6.61 6.28-5.0%1.39 1.23 1.42 1.65 3.66 4.14 3.59 3.08 0.62 11.49 東湖高新 600133.SH 96 5.50 9.17 66.7%0.69 0.50 0.55 0.62 10.81 14.98 13.49 12.01 1.24 3.72 平均 0.77 0.76 0.87 1.00 17.88 14.67 13.06 11.56 1.30 6.03 資料來源：Wind，浙商證券研究所；注：截至 2023 年 11 月 24 日，均為 wind 一致預期。行業專題 24/25 請務必閱讀正文之

117、后的免責條款部分 5 風險提示風險提示 1）產業園同質化競爭現象增加。）產業園同質化競爭現象增加。在我國產業園數量快速增加的情況下，同質化競爭加劇，可能致使經營效益承壓。2）招商不及預期，園區空置率提升。）招商不及預期，園區空置率提升。部分產業園盲目擴大建成區域，在規劃尚不充足的情況下，招商情況可能不理想，園區空置率可能提升。3）產業）產業園園持續發展動力不足。持續發展動力不足。部分園區對產業鏈生態構建的重視度不足，缺少產業培育能力，產業鏈聚集效應差，園區可持續發展動力不足。4）產業投資）產業投資獲取收益波動風險增加獲取收益波動風險增加。產業投資的標的主要為初創類企業，該類企業存在經營不善出現

118、虧損或倒閉的情況，可能會造成投資資本金損失。行業專題 25/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 股票投資評級說明股票投資評級說明 以報告日后的 6 個月內，證券相對于滬深 300 指數的漲跌幅為標準，定義如下：1.買入：相對于滬深 300 指數表現20以上；2.增持：相對于滬深 300 指數表現1020；3.中性：相對于滬深 300 指數表現1010之間波動；4.減持：相對于滬深 300 指數表現10以下。行業的投資評級：行業的投資評級：以報告日后的 6 個月內，行業指數相對于滬深 300 指數的漲跌幅為標準，定義如下：1.看好：行業指數相對于滬深 300 指數表現10%以上；2.中性：行

119、業指數相對于滬深 300 指數表現10%10%以上；3.看淡：行業指數相對于滬深 300 指數表現10%以下。我們在此提醒您，不同證券研究機構采用不同的評級術語及評級標準。我們采用的是相對評級體系，表示投資的相對比重。建議：投資者買入或者賣出證券的決定取決于個人的實際情況，比如當前的持倉結構以及其他需要考慮的因素。投資者不應僅僅依靠投資評級來推斷結論。法律聲明及風險提示法律聲明及風險提示 本報告由浙商證券股份有限公司（已具備中國證監會批復的證券投資咨詢業務資格，經營許可證編號為：Z39833000）制作。本報告中的信息均來源于我們認為可靠的已公開資料，但浙商證券股份有限公司及其關聯機構（以下統

120、稱“本公司”）對這些信息的真實性、準確性及完整性不作任何保證，也不保證所包含的信息和建議不發生任何變更。本公司沒有將變更的信息和建議向報告所有接收者進行更新的義務。本報告僅供本公司的客戶作參考之用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為本公司的當然客戶。本報告僅反映報告作者的出具日的觀點和判斷，在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見均不構成對任何人的投資建議，投資者應當對本報告中的信息和意見進行獨立評估，并應同時考量各自的投資目的、財務狀況和特定需求。對依據或者使用本報告所造成的一切后果，本公司及/或其關聯人員均不承擔任何法律責任。本公司的交易人員以及其他專業人士可能會依據不同假設和標準、采

121、用不同的分析方法而口頭或書面發表與本報告意見及建議不一致的市場評論和/或交易觀點。本公司沒有將此意見及建議向報告所有接收者進行更新的義務。本公司的資產管理公司、自營部門以及其他投資業務部門可能獨立做出與本報告中的意見或建議不一致的投資決策。本報告版權均歸本公司所有，未經本公司事先書面授權，任何機構或個人不得以任何形式復制、發布、傳播本報告的全部或部分內容。經授權刊載、轉發本報告或者摘要的，應當注明本報告發布人和發布日期，并提示使用本報告的風險。未經授權或未按要求刊載、轉發本報告的，應當承擔相應的法律責任。本公司將保留向其追究法律責任的權利。浙商證券研究所浙商證券研究所 上?？偛康刂罚簵罡吣下?729 號陸家嘴世紀金融廣場?1 號樓?25 層 北京地址：北京市東城區朝陽門北大街?8 號富華大廈?E 座?4 層 深圳地址：廣東省深圳市福田區廣電金融中心?33 層 上?？偛苦]政編碼：200127 上?？偛侩娫挘?8621)80108518 上?？偛總髡妫?8621)80106010