民航旅委&浩華：2023中國機場住宿業市場趨勢研究報告（34頁）.pdf

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1、?在經歷改開放四余年的速發展后，中國航業正經歷著國家經濟轉型升級、增速度換檔、產業結構調整等新戰略與新政策所帶來的諸多機遇與挑戰。從不斷增設新航站樓、擴容更新重點城市經濟帶的世界級機場群，到加速推進部航空運輸版圖建設，我國航空運輸絡體系在得到持續完善的同時，也進步帶動了相關產業鏈的蓬勃發展。盡管受經濟下周期疊加疫情的雙重影響，整體住宿產業發展增速有所放緩，但隨著中國航業于2023年步四五規劃的個增期，供給側在國家政策的加持下未來仍將繼續釋放優質增量，為與之緊密配套的機場住宿業創造更為多元的發展機遇。與此同時，伴隨著消費結構的不斷升級，如今消費者對于差旅體驗的智慧效與住宿產品的豐富多元等的追求，

2、也將反向驅動機場住宿業對酒店產品進優化迭代與技術創新，在更好滿家們對美好出活向往的同時，實現身的提質增效。鑒于機場酒店在客源需求及經營管理的特殊性，浩華管理顧問公司繼2020年次發布2020中國機場住宿業發展報告后，籌備本次中國機場住宿業市場趨勢研究報告，并向同仁分享研究成果，期待更多的機場住宿業者能參與到該專項市場研究，同探索機場住宿業的遠發展。本次市場研究，通過對疫后時期市場供需端趨勢的洞察與探討，幫助機場酒店現有及潛在投資經營者充分把握機場住宿產業當前的產品投資趨勢及運營管理向，在經濟新周期下更具針對性地塑造機場住宿產品并提升資產的精細化運營能。?本報告數據來于厚海數據平臺，現涵蓋29個

3、機場商圈，分布于26座城市，包含超1,250家中檔以上定位酒店，達159,800間的客房總數。厚海數據平臺（）是浩華推出的產業信息整合查詢及專業數據分析平臺，基于數字化時代的產業發展趨勢和客戶需求，整合海量產業信息和市場數據，期推出聚焦于住宿場景的產業地圖 I 企業具 I 數據報告三業務模塊，為美好活式消費產業投資者、運營商及產業上下游利益伙伴提供全位數據解決案，致于市場信息的標準搭建，信息交互、信息和商業洞察數據分享，助產業全數字化轉型。?市場深度洞察 運營賦能具 產業投資指引?掃 碼 體 驗?I.中國機場住宿業供給格局解讀 市場供給規模持續增，投資步調趨于放緩 中檔酒店占據機場住宿業半壁江

4、，業供給逐漸呈現正向字塔型結構 機場住宿功能需求升級，連鎖品牌布局持續加深 檔及以上層級酒店連鎖化平顯著，產品品質升級為勢所趨II.中國機場住宿業市場趨勢解讀 機場住宿業整體產品投資趨勢 五區域機場住宿業市場表現 機場住宿業產品塑造及運營趨勢III.結語?市場供給規模持續增，投資步調趨于放緩中檔酒店占據機場住宿業半壁江業供給逐漸呈現正向字塔型結構 機場住宿功能需求升級，連鎖品牌布局持續加深 檔及以上層級酒店連鎖化平顯著，產品品質升級為勢所趨01改開放以來，中國機場建設及擴建步提速階段，臨空經濟不斷被納國家及區域的重規劃當中，酒店作為機場延展服務的配套設施也因此迎來了速發展周期。在供給規模上，2

5、022年中國陸地區機場商圈中檔及以上酒店客房量已趨近16萬間；增率則在2017年達到近年峰值后，持續下滑5%。經過余年的速發展，盡管機場住宿業在年供給增速上有所放緩，但其整體在供給模上仍呈現出增的態勢。?38,524 159,814 18%25%5%0%5%10%15%20%25%30%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,0002013201420152016201720182019202020212022客房數同增速20132022機場商圈中檔及以上機場商圈中檔及以上酒店酒店客房客房供給量供給量數據來源厚海數據平臺

6、產業地圖?14%37%49%20%49%31%檔及以上檔及以上中檔中檔中檔中檔18%40%42%在定位層級，過去年機場酒店產品層級直以泛中檔為主，并呈現出逐步向中檔層級傾斜的趨勢。直2022年，中檔層級酒店產品供給占已達49%，年內占提升近18%，檔及以上定位層級酒店則在供給量上始終相對有限。究其原因，早期機場酒店作為旅客過夜房，以承接機組/旅客/駐場單位住宿需求，由機場或者政府進投資，住宿要求相對基礎；另，機場酒店的客房需求量與所在機場的旅客吞吐量必然相關，加之其客群結構相對垂直，投資開發應理性考慮投資規模；再次，機場酒店市場的供給結構與其客群付以及機場所在的城市層級息息相關。線城市及新線城

7、市機場客流量龐，機場周邊產業結構相對豐富且規模相對龐，旅客付能較強，擁有較好的端需求基礎，可有效持在優越地理位置開發端酒店。隨著線城市及新線城市機場及其配套產業發展逐漸成熟，國內機場的投資建設重逐漸向線及以下城市遷移，這類城市在旅客吞吐量及商旅客群付能等上都尚處于培育期，因此機場酒店的產品開發也更加趨向于配套運營相對靈活、投資回報相對穩健的中檔定位層級酒店。20132022年機場商圈酒店供給結構變化年機場商圈酒店供給結構變化201320182022數據來源厚海數據平臺產業地圖33%46%26%40%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%20132014201520162

8、01720182019202020212022機場商圈全國65個核城市?隨著旅客吞吐量的增加，機場業務的多元化程度也隨之提升，其產業格局組成也逐漸由過去單的航空運輸企業，發展以資源為紐帶的多元化企業；與此同時，經濟發展所帶來的消費提升也使得差旅客群的需求構成發了變化，越來越多的旅客開始追求品質，并尋求基礎服務以外的住宿體驗。由此，機場住宿業也從過去主要以單體為主，向品牌管理和單體運營并重過渡，品牌連鎖化率在過往年持續提升，于2022年提升46%；由于機場酒店基數較，且垂類特征明顯，其總體連鎖化率于市場平均平。20132022年中檔及以上酒店品牌連鎖化率年中檔及以上酒店品牌連鎖化率數據來源厚海數

9、據平臺產業地圖?在各層級酒店的連鎖化率，2022年單體酒店與連鎖酒店分別持續集中發中檔層級與檔及以上層級，并在兩個定位層級中占分別達到75%與81%。，檔及以上定位酒店由于投資檻較、回報周期相對更，且對經營者的管理經驗及能要求也相應較，投資者更加傾向選擇連鎖品牌，以獲取相對成熟的經營管理標準與較好的品牌影響，進捕獲愈加多元的客群需求，以實現更好的業績表現；另，基于機場住宿業過去余年的發展，許多投資者逐漸積累了定的資產運營管理能，部分區域性本酒店品牌依托身優勢，逐漸建起管理輸出的能。50%25%81%50%75%19%中檔中檔檔及以上連鎖酒店單體酒店2022年機場商圈各層級酒連鎖化率平年機場商圈

10、各層級酒連鎖化率平同時，在以建設國內循環為主體的新發展格局下，國內眾多三線城市航空出潛在需求進步被激發，與之緊密相連的機場住宿產業也將迎來蓬勃的發展期。各管理公司加速以泛中檔層級品牌布局臨空住宿產業，以可控的投資規模與體量，滿相對平穩的市場需求，這在定程度上提升了機場住宿業中檔酒店層級的連鎖化率平。數據來源厚海數據平臺產業地圖?機場住宿業整體產品投資趨勢五區域機場住宿業市場表現機場住宿業產品塑造及運營趨勢!02?基于機場住宿業在客源需求、功能配套等的特殊性，其整體投資規模及強度與所在城市能級度相關，機場住宿產品的投資規模與強度則與所在機場的吞吐量必然相關。對于線及新線這類線城市，其航產業在過去

11、余年的速發展后各已趨于成熟，作為早期產業配套的機場酒店也因此陸續進衰退期，繼引發了產品端的提質升級；同時，更為堅實的客流量基礎、重的國際及中轉航班過夜需求以及伴隨城市發展吸引的付差旅客群，也使得線城市機場市場具備發展層級酒店的壤；加之近年來線城市第機場建設的逐步開展，這類城市機場住宿市場或將迎來了新批定位層級酒店的局。隨著檔及以上定位層級的酒店市，線城市機場住宿業的品牌連鎖化率有望進步拉。究其原因，這類酒店由于投資檻較、回報周期相對更，且對經營者的管理經驗及能要求也相應較，投資者更加傾向選擇連鎖品牌，以獲取相對成熟的經營管理標準與較好的品牌影響，進捕獲愈加多元的客群需求，以實現更好的業績表現；

12、另，機場在過往數年中始終作為城市戶形象的展示窗，也是們在經過座城市時最先與最后留下記憶的場所。因此，機場酒店在品牌選擇與產品配套上也需要充分考慮如何發揮城市名效應，連鎖品牌更為成熟的產品塑造能與較強的品牌市場影響恰好是種有效借。此外，在產品結構，越來越多的品牌選擇采星級全服務+精選服務的組合模式布局機場市場，強化市場細分和擴市場需求的涵蓋，同時集中管理以降低運營成本，提升資產的整體效率；另，由于機場酒店的開發作為強規劃導向的產品，在開發之初，投資及品牌便都臨較的體量消化，組合牌的模式以更靈活的產品與功能適配服務機場客群，滿更為多元的機場住宿及消費需求。因此，從整體的供給結構來看，對于線及新線此

13、類能級較的線城市，其機場酒店的產品供給也更為多元。伴隨著核城市的進步發展，線城市的機場住宿業市場仍然存在定的增量；隨著我國航業加速推進中部地區及東部地區低線城市開發布局，推升線航空市場發展空間，酒店產業的整體投資重也逐步向線及以下層級城市遷移。這類城市在國內城鎮化的深度推進和產業遷移及區域經濟建設帶動下，其經濟及交通等均得到持續發展，相應的消費潛和需求被不斷釋放，未來的增量空間可觀。反觀當下，由于城市產業發展尚未成熟，差旅客群流量基礎及付都稍顯薄弱，因此相較于線城市，線及以下城市機場酒店仍以中檔定位為主，以可控的投資規模與體量，滿相對平穩的市場需求；檔需求則普遍處于培育階段，規?；鶖灯?，許多已

14、建成的中檔或檔酒店都不得不通過接待機組來充實需求，市場整體仍需經歷較的培育期。值得關注的是，線及以下城市機場酒店的發展，在謹慎考慮其身產品的品質定位和設施規模之外，還需要特別留意周邊的供給規模。這類城市機場周邊的產業地往往更為充裕，許多城市圍繞機場打造空港新城，但如果缺乏核柱產業的導，會造成許多地轉為酒店住宿類開發，導致該區域酒店供給明顯過度，從給整體空港區的酒店市場帶來顯著競爭壓?？傮w，機場酒店的流量經濟效應相對于城市酒店會愈加顯著，其投資強度也與機場吞吐量必然相關；同時，伴隨著國家經濟由速發展期逐漸過渡調整期，機場酒店業市場對于產品投資也順應時代發展，整體回歸于理性務實的態度。?機場住宿業

15、整體產品投資趨勢五區域機場住宿業市場表現機場住宿業產品塑造及運營趨勢!02?,?作為度依賴城市能級及機場成熟度的細分市場，三機場酒店依托該經濟圈數量眾多的經濟強市，在、三產業的雙加持之下，以商務、旅、融貿易、會展會晤服務等多重需求為撐，以上海為的三區域機場酒店需求趨勢與市場表現均優勢明顯。整體來看，三機場住宿業產品供給層級豐富，梯次明顯，從客房數量來看，呈現健康的正字塔型結構，城市商務型的中檔酒店產品占據市場絕對的主導地位。28%54%18%檔及以上檔及以上中檔中檔中檔中檔29%55%16%29%53%18%2018年年2022年華東地區核機場商圈酒店供給層級（按客房數量）年華東地區核機場商圈

16、酒店供給層級（按客房數量）數據來源厚海數據平臺產業地圖但受限于國際航班量的減少，以及整體機票價格平的限制，端及全服務酒店仍臨需求量與付的雙重壓；另，由于三主要機場多屬于早期建設，該區域多數機場酒店市場起步較早，從酒店的供給數量、層級分布到連鎖化率都趨向成熟，未來開發增量臨必然放緩，產品開發應聚焦在存量產品優化及客源需求釋放，以供給優化刺激需求平，從實現該區域機場酒店市場量價驅。具體以浦東機場為例來看，浦東機場酒店市場需求流量充，平均房價受制于產品供給上升乏。浦東機場酒店伴隨浦東國際機場開發建設，部分酒店都在2008年第航站樓正式通航后才市，2018年三甲港酒店群的開業也使得區域供給顯著增。根據

17、厚海數據平臺數據顯示，到2022年，浦東機場核區中檔及以上層級的酒店客房供給總量已接近4,000間。市場表現來看，疫情前，由于市場需求量相對充裕，在原有客房量供給基礎上，浦東機場酒店新增供給進市場后能夠被良好地吸收，市場整體住宿率基本穩定在80%以上的平。盡管住宿率平較，但受限于前市場以中檔酒店產品主導的供給結構，平均房價也較難實現進步的突破。另，近年來以中檔定位主導的新增市酒店，憑借更符合新代消費者需求、強設計感和性價的產品，在市后獲得了良好的市場反饋，早年開業的核區酒店在對物業化問題的同時，也臨市場競爭危機?？傮w，以浦東機場酒店為例，酒店與機場航站樓的距離是保證客源需求量、增加溢價能的關鍵

18、因素，品牌和產品則是酒店實現更強市場競爭所需具備的重要因素。?,?華北區域除北京都機場和興機場外，其它機場及其住宿類產品均未形成規模。受境外航班量恢復緩慢、境商務群消費能下降、境內航班時間安排對過夜訴求并不友好等因素影響，都和興兩機場的主要酒店業績表現恢復有限；另，作為受強政策影響的區域，北京兩機場在國內外政治及經濟壓影響下，也呈現出著全消費降級的趨勢。整體來看，以北京兩機場為的華北區域機場酒店市場流量及需求平均恢復有限。具體來看，北京都國際機場作為多年運營的成熟機場，其配套酒店產品供給層級豐富。隨著城市、機場與機場酒店市場的發展，國際品牌穩步扎根，近期暫新住宿產品市，現有存量機場酒店主要以翻

19、新升級以鎖定端需求。依托于中國座破億吞吐量的北京都機場，周邊酒店在疫情前均獲取了穩定流量，酒店客群呈現出機場相關需求、散客需求、商務及會議會展三鼎的局，客源結構更為多元且均衡。從房價表現來看，都機場酒店為流量型市場且具備定價格深度，各酒店平均房價相差較，整體可分為幣1,100元以上、600-800元及300-400元三個價格梯度，側驗證了線機場的價格深度，但整體房價客源仍存在總量瓶頸。興國際機場由于距離城區較遠，初期供給量薄弱。2015年機場開建設以來，區域內酒店開發明顯進加速期，酒店客房供給量增明顯，且在疫情的負影響下仍然穩中有升。據厚海數據平臺顯示，2022年該區域中檔及以上層級酒店客房供

20、給總量已逾8,000間。8,019 02,0004,0006,0008,00010,00020182019202020212022201820192018年年2022年北京興國際機場年北京興國際機場商圈酒店供給規模（按客房數量）商圈酒店供給規模（按客房數量）數據來源厚海數據平臺產業地圖從運營表現來看，2019年10底起，北京興國際機場正式投運數之后便受到新冠疫情沖擊影響，機場旅客吞吐量受到顯著影響，致使酒店市場需求幅受挫。在檔供給棉花酒店市之后，雖然市場平均房價有顯著提升，但作為機場區域內僅有的兩座酒店，開業以來住宿率平始終在低位徘徊，市場業績表現不盡意。2022!般散客 58%會議團隊15%

21、商務協議5%其他需求4%機場相關需求18%從客源結構來看，由于國內航司在北京興國際機場多設有基站，內部規劃有公寓滿機組相關的住宿需求，前區域酒店客源結構以絡預訂（攜程、美團等）客為主的般散客需求為絕對主導，占近六成；占18%的機場相關客源主要來未在機場設機組公寓的其他航司；占15%的會議團隊主要為政府相關會議；占5%的商務協議客源來機場周邊產業園、商務區建設規劃單位；占僅為4%的其他需求主要為少量的旅游團隊和上預定散客。整體來看，作為國內多個城市新建機場的代表，北京興國際機場酒店市場仍處于發展初期，受疫情影響機場吞吐量不盡意，導致酒店市場客源需求薄弱，再次表明機場酒店需求與機場旅客吞吐量及機場

22、緊鄰周邊產業活躍度的強關聯性。隨著興機場旅客吞吐量逐步回升，有望給酒店提供更多需求撐，從幫助酒店業績提升。?,?性?與整體酒店市場特征趨同，華南灣區各城市機場酒店市場各有千秋，但整體呈現出典型的量于價的機場酒店特征。以州與深圳為例，州云國際機場供需平衡，各層級供給量較為適宜。具體來看，州機場酒店產品供給層級豐富，但仍以中檔及經濟型本品牌住宿產品為主。依托機場業主背景，州機場酒店客源結構來看，機場相關需求占突出，需求表現分強勁，但受制于該類客群付能有限，市場平均房價仍處于較低平，前以機場鉑爾曼酒店領軍市場，但房價仍有明顯的上升空間。根據2023年8常準APP發布的2023年上半年全球航航班運報告

23、，州云機場航班量全國第。整體看來，該市場為典型的流量型市場，需求量則是拉動業績上升的主動。州云深圳寶安北京都上海浦東昆明重慶江北成都天府安咸陽北京興杭州蕭排序機場國內航班量國際 VS 2019國內 VS 2019國際航班量1234567891018418416359415036313115515278714629414400214406913193412495416472590314791315183607233741671406275059234%9%-30%-0.04%-4%2%/-8%/9%-68%-69%-78%-69%-80%-78%/-83%/-63%數據來源常準APP發布2023

24、年上半年全球航航班運報告深圳寶安國際機場投時間相對較晚，對之下其周邊酒店市場不及其它主要線城市機場成熟。深圳機場周邊中檔及以上酒店市場仍處于發展期，代表性酒店產品2016年開始市，雖因此迎來波強勁增速供給，但受制于撐客源不，尚需段時間培育，未能形成市場收益勢能?？驮唇Y構來看，深圳機場散客占突出，但主要是受產品供給誘導，也因此深圳機場酒店市場中端酒店業績出，但端酒店溢價能不顯。整體看來，深圳機場酒店作為尚在成期的流量型市場，住宿率的上升仍是拉動市場收益增的主要動。作為線城市機場，同時臨港和州機場的分流，受惠于機場周邊的業園區，客源結構更趨多元化，市場業績呈現良好的成趨勢。同時，深圳城市四五規劃中

25、，已明確其打造5個世界級地標商圈的規劃和決，各級政府投資平臺在政府前瞻性政策的指引下“筑巢引鳳“，欲通過積極建設端設施，促進城市招商引資能、提升城市競爭，也成為深圳市場新增供給的最推動。因此，深圳的各類業主及投資者對新建投資意愿依然強勁，單寶安區近期就有不少新增端酒店供給推出，規劃中的機場酒店的產品量級不且均以中端產品為主。7,178 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,00020182019202020212022?南區域主要五省，以四川最稠密、交通最便捷、經濟最發達，省會成都作為區域內商務、旅出市場表現最突出的城市，坐擁兩國際機場-雙流國際機場及天府

26、國際機場。兩個機場所各呈現的命周期及產品特，或許是眾多坐擁雙機場的城市其機場酒店縮影。伴隨著雙流國際機場的益發展與成都市區逐步融合，區域酒店開發逐漸活躍，雙流機場客房供給總量呈現穩定的增趨勢。據厚海數據平臺顯示，2022年雙流機場酒店中檔及以上層級的酒店客房總量已超過7,000間，供給規?？捎^。數據來源厚海數據平臺產業地圖2018年年2022年成都雙流國際機場商圈酒店供給規模（按客房數量）年成都雙流國際機場商圈酒店供給規模（按客房數量）市場平均房價的提升顯得尤為疲軟?？傮w來說，雙流國際機場酒店市場發展相對成熟，呈現出典型的流量優于價值的特性。受機場流量刺激以及周邊產業助，住宿率表現不俗，但由于

27、客源仍以預算相對有限的機場相關需求，以及逗留時間較短的機場相關過夜散客需求為主，客源整體付能不，因此相對應的產品供給則以中檔及中檔為主。天府國際機場酒店市場前仍處于發展初期機場正式投運后歷經階段式轉場，疊加新冠疫情影響，酒店業績不盡意現階段酒店產品供給雖然有限，但空港新城的積極建設預計將推進新增供給市，同時，隨著天府國際機場轉場投運的完成，酒店市場有望迎來量價驅。疫情前，在機場良好運營和城市速發展的雙向驅動下，雙流國際機場酒店市場的供給端呈現穩中有升的健康趨勢；市場對新增供給的消化能也相對較好，需求端亦呈出現積極的提升態勢。受新冠疫情影響，2020年起，區域新增供給市遲緩，市場需求在嚴格的防疫

28、政策下也度低迷、提升乏，市場房晚需求量跌落接近2016年平。在市場供給端穩中有升的誘導下，雙流國際機場逐年增的旅客吞吐量亦帶動市場房晚需求的逐步提升，市場整體住宿率呈現積極的增趨勢。即便在疫情期間，市場住宿率相較于城市酒店仍然相對堅挺流量型市場的優勢得以顯現。相較之下，由于整體市場的客源結構以價格較低的機場相關需求為主導，付的客源需求相對有限，導致前市場酒店產品僅覆蓋中檔及中檔層級，并未出現檔及以上層級酒店。以客房數量計算，中檔及中檔酒店呈現半分天下的趨勢。雙流國際機場酒店業主多以政府或國有企業為主導，酒店通常為有品牌、以主經營模式運營，整體市場酒店品牌連鎖化率低下，直2022年酒店連鎖化率僅

29、為16%（按客房數計算）。51%49%中檔中檔0%8%16%14%16%0%5%10%15%20%20112013201520172019202120112021年機場商圈年機場商圈酒店酒店品牌連鎖化率品牌連鎖化率（按客房數按客房數）2022年機場商圈酒店層級構成年機場商圈酒店層級構成（按客房數）（按客房數）數據來源厚海數據平臺產業地圖受區域宏觀經濟發展、然資源類型及候特征、旅特等特殊性影響，北區域機場航線總量有限，且吞吐量季節性明顯；客源結構來看，主要為旅游客群，商務需求薄弱；受制于經濟能級機場流量較，因機場酒店供給有限且潛在供給不；北區域機場酒店市場化程度較低，區域市場競爭不充分，因產品選

30、擇也相對單。另，也正因其特性賦予的旅游的地屬性，以銀川為例，機場酒店在疫情期間仍獲得不錯運營業績。整體來說，對于北普遍供給初級的酒店市場，產品與市場仍處于初級階段，如何關注住宿功能本身，打造快捷現代化的機場住宿產品仍是未來重點；投資普遍期待專業管理公司的進場，幫助整體市場的產品標準化建設、市場性優化；另，該區域機場酒店也將繼續關注會務、培訓、團建接待和航司系統平臺拓展服務，以減輕的地淡季帶給機場酒店的運營收益壓。在以建設國內循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局下，北區域憑借其獨特的旅游特，或釋放更多旅游消費潛，未來如該區域內有機場酒店增量，更需因地制宜，理性投資規模，突出區域特。?性

31、?!?機場住宿業整體產品投資趨勢五區域機場住宿業市場表現機場住宿業產品塑造及運營趨勢02I.強化機場酒店運營效率與靈活性機場酒店運營的最痛點在于運營的多重變量帶來的度不可控性，這使得酒店運營團隊為滿持續變化的需求所具備的資源調配及應變能有更的要求。1）提市場互動頻率與效率為更好地應對需求變量，在機場酒店常經營中，應提酒店與市場的互動頻率與效率。運營團隊除對于天等可追蹤的流量影響條件的關注之外，應與機場及航司保持密切的前置溝通，做好頻的動態收益管理，流量峰時靈活調配客房及資源，在成本與效率間取得動態平衡。綜上，機場酒店作為伴隨新機場建設或新航站樓建設產的強流量引導型產品，投資開發時更應結合市場需

32、求的預期成性，精準投資，科學規劃產品配置，分期發展供給規模。前整體機場住宿業開發，呈現出以泛中檔定位層級為主導的精選服務型產品為選的產品投資趨勢。對于較新興的機場區或者是需求逐步上升的市場，酒店機場投資更應謹慎初始投資規模，分周期建設開發，以控制投資強度及降低初始運營壓。產品運營來看，由于機場流量、快流轉的特點，對于機場酒店運營團隊運營效率與靈活性的要求進步提。運營團隊應根據市場需求的變動，強化收益管理的能和敏捷性；同時，機場酒店運營應緊貼機場態圈，聚焦機場及機場酒店客群度聚焦的需求，更有針對性地優化產品及運營管理，進實現機場酒店質量發展。2）共享機場流量，提資源使率根據浩華管理顧問公司此前關

33、于機場客群對于酒店設施偏好的調查顯示，在相對較短的停留時間（平均0.8-1.2天）中，機場客群對于住宿需求外的其余需求相對薄弱，使得酒店配套功能使率相對較低。為提場地、能耗等多重資源利率，拉升配套功能區域運營坪效，酒店可將部分獨運營區域開放經營，共享機場流量，增加收場景。例如可將餐廳、堂吧、健身房、會議室等配套區域對外經營；可在酒店內設置可供酒店客免費使，同時開放給機場旅客收費使的會客廳等。通過以上式可幫助增加酒店營收，同時增加了過夜需求消費者與機場酒店的互動觸點，也可幫助星級全服務類型酒店去化過量的建筑積。3）強化中臺管理，提升管理應變能機場酒店效率的提升，在于對變量的控制，在于對變量的應對

34、。這就要求運營管理對于所有運營資源的度統籌、靈活調配，包括服務資源、房間資源、配套資源乃時間資源等，其實現的基礎，在于個效的管理后臺。為了進步提升酒店運營效率，應逐漸強化其中臺管理能，通過中臺系統的數字化管控，監控客戶服務、客房管理、配套服務管理、程管理等進程與結果，集中靈活調配、后臺數據等資源，全盤動態調控收益管理策略，以更加精準效的式，應對機場經營場景中的不可控場景。圖上海虹橋康得思酒店酒店；來源酒店官微信公眾號圖上海虹橋康得思酒店酒店；來源酒店官4）技術賦能實現C端體驗效便捷與B端成本效管控智能技術已然成為機場酒店在塑造便捷的體驗場景、提升產品運營效率以及實現良好的中臺管理能等的突破。在

35、運營側，針對機場態圈注重效率、便捷度與靈活性的特質，機場酒店需要洞察旅客住店服務鏈的每個低效節點，并采助化+移動化的數字化運營機制對其逐個擊破，完成從預訂、住離店全場景運營提效。例如，酒店可以針對機場項打通內外部預訂管理系統，客能夠依靠客戶端直接進精準選房；同時，酒店還可以增加設置助住/退房體化終端，實現三秒住與鍵退房，在靈活便捷地應對差旅客住時間碎化與集中化的同時，幫助酒店身降低成本；在管理側，數字化平臺同樣可以幫助機場酒店實現財務與營銷端的精細化統籌管理，并進步對酒店的員與管理成本進壓縮，提經營利率。伴隨著5G、數據、云計算、物聯等新型信息技術的迅速發展，智慧機場建設已經過了從到有的階段。

36、機場酒店作為機場的重要組成部分，也將同樣在數字化轉型過程中，以創新為導向，依托智能化技術進智能化運營，構建向全局的技術開放體系，以及向需求及場景打造體化的智能解決案。綜上，通過前置溝通、共享機場流量、強化中臺管理、技術智能賦能，全服務周期提升機場酒店運營效率，最化其資源價值。圖華住Intercity城際酒店；來源酒店官微信公眾號總體來看，鑒于機場及機場酒店客群的的聚焦性，機場酒店客群需求具有定的相似性。具體從客源結構來看，機場客群包含機場中轉旅客、協議公司/企業客戶、機組員、航延旅客、會議需求及其他需求。其中，憑借與機場便捷的距離，機場客群多集中在機場中轉旅客及機組需求，其他客群需求的多樣性則

37、與機場周邊的產業發展與配套成熟度息息相關。為了進步提升酒店收益，優化產品及服務，機場酒店可在消費者與機場交互場景中，從時間、空間度逐節細分，從機場內外全動線深挖客戶實際需求，從細節之處，升級酒店產品模型，以打造服務差異化及亮點產品，增強酒店服務品質及客戶粘性。與此同時，客群需求隨著社會的發展呈現發展變化態勢，尤其對處于成熟運營期的機場酒店，其應追蹤市場需求做適當的產品調整。舉例，如海美蘭機場逸唐酒店在開業之初鑒于其客源結構相對簡單，因此對應客房產品較為單；但隨著海南度假市場不斷發展，客群需求漸多元，為更好地適應更加多元的客源結構及對應的產品配套，酒店將原有閑置率較的套房改為了客群規模漸的親房、

38、家庭房、寵物房、電競房、深睡房等多種客房類型，在增加了客源收多元性的同時，收到了市場的積極反饋。II.深挖機場客群實際需求，升級酒店產品圖深圳機場凱悅酒店；來源酒店官III.以產品優化，驅動客群多元發展受商務及旅游需求的周期變化、航班航線及機場所在地候等因素影響，機場客流量具有較為明顯的季節性特征，這也使得機場酒店的市場表現在經營淡季往往被動承壓。因此，機場酒店需要從需求端與產品端，拓寬當前酒店的需求，優化客源需求結構；另，則需通過產品驅動，激發客群潛在需求，最終實現酒店收益的的持續性。1）匯集周邊產業需求，優化身客群結構當前，以機場為依托崛起的臨空經濟，正逐漸成為引領帶動區域經濟發展提質增效

39、、轉型升級的核增極。各區域希望通過發展空港經濟，帶動機場周邊地區的綜合開發和產業調整，最終形成以機場為中的多功能、綜合性經濟發展格局，這也將為機場酒店優化身客群結構，夯實需求基礎帶來機會?？梢钥吹?，臨空經濟區主要以機場為核，周邊配套產業常涉及航空附屬產業、航空物流業、具有明顯航空運輸指向性的新技術制造業、由航空客流和新技術制造帶動的服務業配套等。在此基礎上，機場酒店可根據身所處地區空港經濟發展情況，在滿機場常規客群的基礎需求之上，通過深度挖掘周邊產業需求，來擴協議公司/企業客戶、會議需求及其他客群規模，對身需求空缺進適當補充。2）通過產品驅動，激發客群潛在需求在需求端的延伸外，機場酒店可以通過

40、產品的打造，反向激發需求的產，為潛在需求的落地創造載體。譬如，機場酒店可以繼續延伸機場作為城市戶形象的展示窗的名效應，通過在機場酒店內單獨設企業專屬會客室，將質量機場酒店打造成為個展示平臺，間會客廳等式，在提升空間效率的同時，塑造更加豐富的體驗場景，使之成為政府及當地企業展示交流、把待客之道延伸最后公的最佳場景。3）未來的地產品塑造以機場作為的地新加坡樟宜機場星耀樟宜以機場酒店作為的地美國紐約肯尼迪機場 TWA Hotel新加坡樟宜機場 星耀樟宜2019年4星耀樟宜商業體正式營業T5航站樓預計2030年中期竣我們的計劃是重新定義機場航站樓的功能，創造個活在城市的都很想去的社交空間，不是在城市郊

41、區做個專供旅客使的巨單體。Thomas Heatherwick作為東南亞最的國際航空樞紐之，新加坡樟宜機場共設有4座航站樓，年吞吐量疫情前近七千萬次。隨著作為1號、2號及3號航站樓樞紐聯通區的星耀樟宜于2019年盛啟幕，樟宜機場已成為座聚集航空設施、購物休閑、住宿餐飲、游樂項、景觀花園等多功能于體的綜合性的地。于2019年開業的星耀樟宜機場綜合樓坐落于新加坡樟宜機場第航站樓前，位于機場整體的核位置。作為連接現有航站樓的橋梁，其將商業與花園景觀緊密結合，創造出了個以社區概念為中的機場TOD；同時，其內置的標志性的穹頂、花園、天橋以及體驗為主的植物道、體驗館等也進步呼應著新加坡花園之城的美譽。*T

42、5航站樓將作為位于新加坡東端的樟宜區的社會延伸，以機場即城市的概念，由系列以為本的社交空間組成，為新加坡的游客和居提供不同品質氛和體驗。是城市，也是本地的快樂家星耀樟宜對基礎配套、商業消費、品牌推、微旅打卡功能的復合開發，使之形成了多業態融合的體驗式空間。這種商業體的打造思路，既極滿了多元客群在化體驗的特化消費需求，也吸引了當地活的居前來消費，跳出了“機場”概念的限制，進化成為了個多元型消費的地。?TODTOD?機場中的店經濟星耀樟宜共設有逾250家零售及餐飲店，且并利航空的特性，引了多家品牌進體驗店，針對樟宜機場量身定制推出專屬產品，為品牌帶來流量曝光的同時，也成為了激發機場區域消費動能的重

43、要引擎。TWA HotelTWA Hotel開業時間2016年5改造約翰F肯尼迪國際機場第五航站樓?IPIP?為噴時代的標志性建筑，酒店設計語完全遵循了當時的時代格，如堂復原了原先航站樓的樣貌結構：的穹頂，紅辣椒的地毯及經典的翻牌時刻表提牌；航站樓時代的指廊也被原樣保留下來，曾經作為連接機?？刻幍睦?，如今成為了連接堂與客房的通道。貓游戲中李和湯姆漢克斯的直對話就發在這。量影視劇取景加持，也使得酒店成為了美國航空業的著名IP，承載了們的時代回憶。由型客機改造的酒吧酒店外部停機坪上的架上世紀四五年代的L-1649A客機如今退休之后被改造成了間酒吧。機內部的樣式，包括座椅等都多被保留了下來；這的雞尾

44、酒，Jet Fuel與My Co-Pilot，也都來擅與天空打情罵俏的浪漫1960年代。噴機時代主題博物館博物館位于酒店2層，主要展出美國航空時代和20世紀中期時期的展品，包括式家具、TWA制服、機設施和系列TWA紀念品。其中，酒店的作員的TWA制服都來TWA不同年代的空乘服裝，完美復刻了當時的造型。?作為全球唯家由航站樓改造成的酒店，TWA擁有512間客房、6間餐廳、超過50,000平英尺的會議設施、向機跑道的屋頂泳池、間陳列TWA空姐制服(均由RalphLauren設計)的博物館，以及包含酒店停機坪上由L-1649A客機改裝成的Connie Bar在內的8個酒吧。前，中國航業正處于速發展階

45、段。中國成為僅次于美國、世界上第航空市場。根據國家發展委員會預測，到2035年，中國航空運輸總量將達180億次，貨運量將達到1億噸?！八奈濉焙娇瞻l展規劃提出將四五分為2年恢復和3年增兩個發展階段：2021-2022年作為恢復積蓄期，進步鞏固拓展疫情防控和航發展成果；2023-2025年作為增釋放期重點要擴國內市場、恢復國際市場，提對外開放平。隨著社會經濟的持續發展以及國家綜合機場體系的持續完善，線城市持續向優向可持續發展，三線城市樞紐機場活也將進步被激發。中國機場住宿業正處于不斷發展的蓬勃周期。，當下中國機場及機場住宿業都臨巨的提質升級空間，需以市場為導向優化產品升級；另，鑒于機場酒店及其市場

46、特殊性，新增開發應因地制宜、明確投資的、理性投資規模。隨著國家發展進轉變發展式的關鍵階段，產品的市場化運作與質量發展，成為存量機場酒店和增量機場酒店所共同臨的課題。如何推動成熟期產品的持續優化？如何向機場客群真實需求升級產品開發？如何加速技術及數字化建設，智慧賦能機場酒店資產管理？如何真正發揮機場酒店的戶作，助企業及城市的遠發展？投資與管理者都應懷抱以產品驅動業優化的標，在各中做好標細化，促進業可持續發展。?近郊及長線度假CHAT?作為擁有百年歷史的專業咨詢品牌，浩華參與了上世紀五年代全球酒店業統會計準則的創，并于2003年正式在北京開設中國陸地區的第間辦公室。浩華與中國旅游飯店協會通合作，2

47、003年開始，每年度正式出版的中國飯店業務統計，現已成為業業務標桿數據發布和分享的權威專業刊物。浩華致于以前瞻性視引領業趨勢和推動業變，率先在業內推出“空間坪效”概念，以推動業精準化投資、空間功能規劃及持續優化的資產管理舉措，并創了MSI（市場景指數）及MVI（市場價值指數）兩指數體系。2022年，浩華正式推出厚海數據平臺，進步構建酒旅業專業的數據標準和評價體系，參與推動業數字化轉型和全效能提升。浩華深耕中國市場超過年，在超過280個城市和的地，累計完成了超過2000個顧問咨詢項，積累了豐富的項咨詢經驗。邁新周期，依托浩華、厚海及CHAT三業務品牌，浩華將覆蓋企業發展、的地及住宿產業的全命周期

48、業務矩陣，為我們的客提供從宏觀到微觀、從戰略到落地的專業解決案。以數據精神、破新、期主義為核價值觀，浩華將以致于推動美好活式產業持續進化作為企業發展愿景。多維度及全命周期專業解決案多維度及全命周期專業解決案城市更新企業戰略品牌策劃數字化咨詢人力資源咨詢長租公寓滑雪度假康養療愈市場估值交易支持度假目的地TOD綜合體都市目的地運營審核品牌招商產業地圖企業具數據報告品牌塑造資源鏈接平臺策劃厚海數據業務浩華顧問業務發展戰略解決案的地解決案酒店解決案產業信息整合查詢及數據分析平臺品牌塑造、產業資源鏈接及整合推平臺產業定制化顧問咨詢服務CHAT品牌業務業務模塊業務模塊業務模塊CHAT三品牌及業務板塊三品牌

49、及業務板塊浩華中國厚海數據平臺www.horwathhtl- CHAT資訊聲明聲明本報告版權歸浩華管理顧問公司所有。未經浩華管理顧問公司書許可，任何不得以任何形式對該報告的部分或全部內容進出版、轉摘及復制。引本報告之任何數據，需注明信息來源于浩華管理顧問公司。本報告所刊載的切資料、數據及所述的任何觀點僅做參考之。報告中所使的基礎數據來源渠道為訪談和調查問卷，盡管浩華相信其可靠性，但我們并未對其逐項確認，因此也法保證其真實性和全性。并且，浩華不對任何個、單位以任何式使此報告造成的損失承擔任何責任。上海深圳成都港1915年1950年代1987年1990年2002年成于紐約參與創建統酒店會計制度進亞太市場設港辦公室舉辦屆HICAP（亞太酒店投資論壇）正式進中國陸市場設北京辦公室中華區五業務中2003年2005年2007年2015年2022年發布期中國飯店業務統計舉辦屆CHAT（中國酒店投資和開發論壇）設上海辦公室基信息戰略股浩華亞太厚海數據平臺正式發布聯系我們聯系我們浩華管理顧問公司（中國區總部）北京市東城區東安街1號東場E3 903-904電話：86(10)8518 1833郵箱：北京