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1、 1 2 目錄 前言.3 一、數字技術催生“職住一體”新需求.4 1、數字技術促使遠程辦公革新工作方式.5 2、新職業的興起使“職住一體”成為常態.6 3、Z 時代，年輕人追求新的生活方式.7 4、職住分離帶來的長時間通勤成為新的挑戰.8 5、城市發展趨勢：由商住分離到功能集約優化的城市更新.9 二、“職住一體”將改變住房結構.12 1、住房智能化、戶型大型化、功能綜合化.12 2、商辦功能空間共享化、社交化.14 三、“職住一體”將重塑城市圈層.17 1、重構城市圈層.17 2、人流和物流空間網絡化.17 3、社區功能多元復合化.18 四、“職住一體”趨勢下，房企的新機遇.24 1.房企的多

2、維度探索.24 2.房企新的機會點.25 參考文獻.28 3 前言 數字經濟促進了新產品、新業態、新商業模式的出現，進而衍生出眾多新職業，包括數字游民、直播主播、小微企業及主理人創業者等。加上互聯網交互技術的發展，移動辦公成為可能。新興職業不受辦公地點限制以及遠程辦公技術的達成，催生出“職住一體”新需求。此外，隨著城市發展空間尺度擴大，職住分離帶來的長時間通勤已經成為城市空間治理面臨的巨大挑戰，加上年輕人“只工作，不上班”以及“吃喝玩樂”聚集在社區內的新的生活理念，“職住一體”作為一種創新的生活和工作模式，逐漸引起了人們的關注。同時，我國城市發展建設進入了存量與增量并存的時代，城市也進入了區域

3、化、數字化、低碳化轉型發展時代，打破原有單一功能，高效復合利用空間，從職住分離到功能集約優化的城市更新，是避免城中心空心化，實現城市可持續發展的優質路徑。各地也在不斷探索構建房地產發展新模式，城中村改造和城市更新成為下一階段新的增長點，城中村如何改造，在新的技術發展背景下，是否有一些規律性的、重要的發展趨勢。在新趨勢下做增量，對于處于發展瓶頸期的房企來說是一種新的機遇和挑戰?；谏鲜霰尘?，鈦媒體國際智庫發布數字經濟時代房企新機遇：職住一體新趨勢研究報告，報告指出數字經濟及互聯網交互技術的發展催生了“職住一體”的新需求，進一步分析了“職住一體”對于城市發展及住房結構產生的重要影響，總結了房企已有

4、的探索，并提出了在“職住一體”的趨勢下，房企未來可以重點發力四個方向，為房企提供有益的參考。4 一、數字技術催生“職住一體”新需求“錢多事少離家近”是每個打工人的夢想，反映了人們對于舒適、高品質生活的向往。從我國古代采用的“店住合一”模式到計劃經濟時代的單位大院，都是旨在縮短居住地和工作地之間的距離，使店員或職工能夠實現近距離通勤。當前，新職業不斷涌現，移動辦公成了一種新選擇，人們把家與工作的場域合二為一，形成了“職住一體”的生活狀態?！奥氉∫惑w”并不完全等同于在家辦公，“職住一體”有一種更為明確和清晰的活動邊界，工作與生活既相連又獨立。工作時需要高效、專注、認真，而生活時則需要平和、自然與松

5、弛，兩種氛圍，兩個空間，創造力與生活力在“職住一體”中得到最大體現。前店后家的服裝設計師 曾是李寧女裝設計師的 Xingmou，離職之后，跟 Hom 一起開創了獨立服裝品牌“撇奶油”Creamer。她表示：“疫情前，我們就已經在家加班了，經過一個適應期，現在的職住一體也變得順理成章?！奔遗c工作室的邊界，幾乎都沒有被剝離開。當一天開始的時候，Xingmou 會在廚房沖泡第一杯咖啡，兩人在餐廳邊吃早飯，邊討論一天的工作。隨后在置于客廳中間的辦公桌上開始了一天元氣滿滿的工作。午餐和晚餐的時間可以根據工作進度任意安排，加班和摸魚的自由時間也可隨意變通。Xingmou 笑著說：“來我家能看到我們最真實的

6、工作狀態，因為我們提供定制手工，所以自己打板制作的設備很多，來這兒就像參觀了完整車間縮小版，所有的部門都有?！北绕鹪谵k公室坐班，Xingmou 覺得職住一體節省了通勤時間，而以前碎片化的時間都被規整合一。舒服又流暢的狀態，也讓兩人很自然將工作與家融在了一起。靈感源于居家生活的家居博主 曾是某互聯網公司市場負責人的汪莫言，辭職成為一名家居博主后，以高品位審美吸引了不 5 少粉絲。在她發現堆貨包貨搞的家里亂糟糟時，果斷租下如今工作室的樓上一層，把家與倉庫融為一體。莫言的上午是屬于生活的，工作則從中午開始：“我不會像坐班一樣固定在椅子上，大多數時間會用手機工作，靈感一來就跳起來沖到工作臺去記錄。這種

7、隨意的狀態，與我而言很舒適?！甭氉∫惑w對莫言是件很愉快的事，在家生活的每個細節，都能成為工作上的靈感來源。汪莫言認為，生活與工作在一起可以，但占據生活空間太多就不行，一定要找到平衡的點。大城市中，像 Xingmou 和莫言這樣的人，越來越多?！奥氉∫惑w”作為一種創新的生活和工作模式，逐漸引起了人們的關注。1、數字技術促使遠程辦公革新工作方式 隨著互聯網技術中遠程會議、協同工作軟件的成熟，遠程辦公在技術上已經趨向成熟。移動互聯網、5G 網絡和智能手機的普及，讓每個人都具備了隨時隨地工作的能力。在線打卡、在線辦公、共享文檔、在線會議、在線招聘、視頻面試和直播軟件等的廣泛應用，更是增強了個人參與跨地

8、域、跨時區團隊在線協同合作的能力。2020 年新冠疫情的爆發客觀上推動了遠程居家辦公的轉型，全球掀起了一股遠程辦公的潮流。在疫情沖擊之下，遠程居家辦公是經濟體穩增長穩就業的重要途徑之一。在封城、隔離等疫情防控政策之下，遠程居家辦公成為非常時期維持工作運轉的主要選擇，上網課和在線辦公成為常態。臉書、微軟、谷歌和蘋果都把遠程工作的模式常態化了，推出了不同的混合辦公的制度。根據 YouGov Cambridge 數據統計，2021 年 8 月至 9 月，各國完全或主要在家辦公的員工占比達 13%-43%，視頻會議 B 端用戶中小企業普及率 85.8%。疫情催生了混合辦公模式，后疫情時期，越來越多的公

9、司開始采用遠程或混合工作方式。在國外，亞馬遜、微軟、谷歌和蘋果等互聯網公司已經推出了混合辦公模式，將遠程居家辦 6 公的選項變成了常態化機制。在國內，攜程已經宣布實行混合辦公制，允許員工每周三和周五在家遠程居家辦公，成為了國內首家推出“3+2”混合辦公制度的大公司。早在 2010 年，攜程曾在內部進行過遠程辦公的實驗。研究結果顯示，在家辦公的員工業績有顯著的上升，在九個月里業績增加了 13%，源于病事假的減少導致有效工作時間的增加，以及安靜的工作環境對于工作效率的提升。對于企業來說，全要素生產率因此提高了 20%至 30%，同時每年在每位在家辦公的員工上節省了約 1.4 萬元人民幣的成本，包括

10、辦公地點租金的節省，以及員工工作效率的提升，還有員工離職率的降低。以攜程為代表的中國的高科技公司正在積極嘗試混合辦公模式，取得了很好的效果，不僅工作效率沒有下降，而且還大幅提升了員工滿意度?；旌限k公的社會效應也很明顯，不僅減少了通勤的擁堵，還有利于環境保護、家庭和諧、緩解高房價和提高生育率。移動互聯網時代，遠程辦公的條件早已具備，很多工作只要有手機和電腦就能完成。無論是混合辦公制還是 4.5 天工作制，企業采取新的辦公模式，以適應社會發展的變化，都是比較人性化的做法，也符合未來的趨勢。2、新職業的興起使“職住一體”成為常態 數字經濟已經融入人們的生活，這促進了新產品、新業態、新商業模式的出現，

11、進而催生出新職業。數字游民、直播主播、小微企業及主理人創業者不斷增多。隨著經濟全球化和無線網絡技術的發展，各行各業都在加快數字化進程，大批企業數字化能力得到提升，打破了職業和地理區域之間的界限，使不同用工方式、工作模式下的員工高效協同成為現實。例如，數字游民憑借自己獨立的工作地點和適應遠程工作的能力，在規模上經歷了爆炸性增長，加速了游牧式生活方式在全球范圍內的流行?！皵底钟文痢弊鳛樾碌纳罘绞揭言诟黝惿缃幻襟w平臺成為一個熱門討論話題，為大眾所熟知并廣受追捧。智聯招聘與北京大學國家發展研究院發布的2022 雇傭關系趨勢報告中 7 相關數據顯示 76.4%的 00 后愿意成為數字游民。Safety

12、Wing 的一項調查顯示，高達 86.8%的受訪者表示愿意探索數字游牧生活方式。數字游民作為數字游牧生活方式的代表群體在全球涌現，已經成為一個值得高度重視的新型社會群體。根據最新數據顯示，“數字游民”的小紅書筆記數達 3 萬+篇，較上一年環比增長超 19 倍。此外，根據 MBO Partners 發布的數字游民報告，自 2019 年起，美國數字游牧民的數量持續增長。美國數字游民的數量在 2021 年達到 1690 萬人，相較于 2019 年的 730 萬人，總增幅達到 131%。除傳統設計、編劇、翻譯、在線教育、電子商務等行業，來自金融科技、人工智能等新興產業的從業者也積極加入數字游民的行列之

13、中，在 Web3 等新興領域，數字游民已是業內常態。數字游民群體在職業領域呈現出明顯的多樣性。據調查報告顯示，2022 年全球“數字游民”的數量已經達到 3500 萬人。預計到 2035 年，這一群體的人數將超過 10 億。隨著數字經濟的快速發展，自由職業者的數量也在不斷增長，他們主要通過網絡平臺接單、完成任務，居家辦公的方式靈活便捷，深受年輕人的喜愛。在不斷涌出的新職業之下，居家辦公成了一種新選擇，人們把家與工作的場域合二為一，形成了“職住一體”的生活狀態。3、Z 時代，年輕人追求新的生活方式 Z 時代，一代特殊的年輕人，他們出生于 1997 年-2002 年間，在過去三年里經歷了大學學習、

14、求職就業、海外留學等重要節點，已經經歷或即將面臨著向社會人的轉變。在 Weber Shandwick 發布的后疫情時代青年白皮書顯示，Z 時代的年輕人展示出分化的就業選擇，他們“只工作，不上班”，調研顯示，22%的的出生于 1997 年-2002 年的學生，希望自主創業或成為自由職業者，51.6%的出生于 1997 年-2002 年的社會人在考慮或計劃自主創業或成為自由職業者。8 此外，“吃喝玩樂”已經成為年輕人生活中的重要組成部分。如果在居住社區就能體驗到這些服務，那正合年輕人心意。根據后浪研究所發布的新青年理想居住報告顯示，當代年輕人最看重的社區服務 TOP5分別是：健身、咖啡書吧、簡餐、

15、共享活動組織空間、小劇場。此外，調查顯示，年輕人期待的室內空間配置中，舒適的辦公空間和智能家居是必不可少的。對于當代年輕人而言，在家隨時工作、學習已然成為了常態化的生活狀態。當下，越來越多的城市年輕人開始厭倦“長征式”的通勤時長、996/007 的加班需求，以及后疫情時代中隨機出現的意外。當工作與生活開始爭搶時間，這種全新的居住方式應運而生，也就是目前越來越受 Z 世代追捧的“職住一體”。4、職住分離帶來的長時間通勤成為新的挑戰 通勤聯系與城市空間結構、功能布局緊密相關，“職”和“住”空間分離將增加通勤時間和成本。隨著城市發展空間尺度擴大，職住分離帶來的長時間通勤已經成為城市空間治理面臨的巨大

16、挑戰，長時間通勤將降低人們的幸福感，削弱工作滿意度，并影響到城市對人才的吸引力。平均通勤距離和時耗是居民通勤出行直觀感受和生活品質的關鍵影響因素。根據國內外研究，5 公里內通勤是“幸福通勤”的最大閾值，45 分鐘是超大和特大城市中心城“理想通勤”時間分界線，而超過 60 分鐘則被定義為“極端通勤”?！拔覈?1400 萬人忍受極端通勤”曾一度登上熱搜，長距離通勤已成為大城市存在的普遍現象，通勤質量將直接影響城市發展和居民幸福感。根據中國城市規劃設計研究院發布的2022 年度中國主要城市通勤監測報告顯示，全國44 個主要城市中心城區通勤距離普遍增長，超大城市平均通勤距離達到 9.4 公里。僅 51

17、%的通勤人口可享受“幸福通勤”，超七成城市“極端通勤”加重，承受“極端通勤”的人口 9 約 1400 萬。通勤是城市居民出行中的剛性需求，英格蘭西部大學研究表明，長時間通勤將降低人們的幸福感，削弱工作滿意度?！俺斯ぷ骶褪窃诼飞?，回家只想睡覺”，通勤時耗會影響健康及工作效率。此外，一座城市是否具備對青年人才的吸引力，直接關系到城市未來的發展潛力。越來越多的年輕人將通勤時間擺在了更重要的位置，根據 58 同城、安居客發布的2023 年畢業生租住報告統計顯示，43.6%的畢業青年可接受的通勤上限為 60 分鐘，33.2%為 30 分鐘內。但受居住成本影響，居住在外圍、就業在中心城區成為青年的無奈選

18、擇，北京、上海通勤青年居住在城市中心 15 公里圈層外的占比達到 72%?，F狀全國主要城市中，有近 600萬青年人通勤時間超過 60 分鐘。目前，職住平衡狀況并不容樂觀，因為辦公區域住房出售及租賃價格過高，而被迫造成的職住分離，正是絕大多數城市青年所面臨的居住現狀。在產業園區配套建設租賃住房，在城市地鐵沿線和核心區域通過新建、存量改造的方式增加租賃住房供應是未來的趨勢。5、城市發展趨勢：由商住分離到功能集約優化的城市更新（1）歐美城市發展：從中心城區空心化到“新城市主義”的轉變 上世紀，美國因過度發展汽車經濟及郊區住宅房產經濟，導致城市功能兩級對立，外圍無限擴張的郊區成為高端居住功能的“睡城”

19、，城市中心因功能單一化出現人流潮汐顯現，導致市中心趨向衰敗。針對弊病，歐美國家在 21 世紀初明確界定“新城市主義”理念，新城市主義認為，在一個區域內的城鎮需要一個總體的發展戰略，這樣才能促進其發展。而每一個城鎮內部基本要做到功能復合、發展平衡，既為這里的居民提供住房等基礎生活設施，又要為人們提供就業機會，要有產業支撐，這樣人們就不會每天長途跋涉在工作與生活之間。10 新城市主義指出城市的特色來自于對環境的混合使用，使居住、辦公、商業活動集中融入鄰里和地區的生活中，其中，規模和中心對鄰里建設非常重要，鄰里規模（距離半徑）是以步行舒適度來衡量的，舒適步行距離大約為 500 米。此外，新城市主義強

20、調社區功能整合，考慮生活機會成本、時間成本與居住舒適的結合。使生活中被肢解的職住功能重組為一個整體，將居住、工作、商業、文化、公建等功能空間結合在一起，成為一種緊湊的、適宜步行交流的、混合兼容使用的新型城市社區。（2）國內城市更新：打破區域單一功能，探索產城融合 國內的城市建設也大致經歷相似的發展：先是注重城市形象快速提升時期的拆遷新建、商住分離式城市組團規劃；之后是經濟快速發展時期的城市擴張，出現單一功能性新區建設。1978 年之前，單位作為城市社會空間基礎，通過單位綜合體規劃、單位住房分配、單位大院建設等空間規劃方式塑造了街道尺度的職住平衡。1978 年-1998 年，城市轉型將土地價值和

21、住房市場引入中國城市，單位開始重塑城市的職住關系，致使職住分離。國有單位繼續在原有土地上建設住房，進一步加強了職住接近。但同時也有一些單位與開發商合作在郊區建設住房，導致了部分職工的職住分離開始出現。1998 年后，經過 20 年的城市轉型，中國城市進入了城市化和郊區化的新時代，加速職住分離。在 1998 年住房改革后，單位逐步結束了住房分配和大院建設的責任，導致單位綜合體的解體和進一步的職住分離。同時，市場力量已逐步成為住房和企業選址的決定因素，分區制加強，居住郊區化快速發展，從而加快了新的職住分離?；厮葸^去，通過土地利用混合和職住接近的空間安排，以單位制度為核心的政府干預實現了短距離通勤。

22、而在市場經濟條件下，公共住房的建設不斷向遠離就業中心的城市邊緣建設，導致低收入居民的職住距離不斷增加。近年，我國城市發展建設已由增量為主的時代進入了存量與增量并存的時代、以人民為中心 11 高質量發展的時代，城市也進入了區域化、數字化、低碳化轉型發展時代，社會穩健發展時期促成回歸城市內部，開始功能集約優化的城市更新。國家大力推行的“城市更新行動”不是狹義的老城區或歷史街區的更新，而是城市開發建設方式的轉變。當前在城市可持續再生階段面臨的問題之一就是如何打破原有單一功能，高效復合利用空間，提升城市活力和人民生活質量，解決城市衰退、就業等社會問題。城市更新的要義是為老城區安裝上活力引擎，留住年輕人

23、，避免市中心空心化，實現城市可持續發展。未來，要強化政策引導，在城市更新過程中，探索建立產城融合指標體系，重點優化未建產業用地及低效產業用地功能，解決功能單一、居住、公建等難以有效銜接等問題。優化城市功能和人口布局，強化用地功能的混合，實現產城融合，不僅要尋求更加高效的空間利用模式，還需要考量職住空間關系，促成產業、社區、環境的和諧共生，改善人居環境，順應職住一體的發展趨勢。改善職住空間關系是貫徹黨的二十大報告關于“必須堅持在發展中保障和改善民生”的重要方面，是落實全國“十四五”規劃綱要提出的“讓全體人民住有所居、職住平衡”的重要任務。隨著城市規模的不斷擴大、功能的不斷增加，組團式發展和多中心

24、、網絡化的空間結構是普遍選擇，組團內部及相鄰組團之間的自我職住平衡是未來城市發展的關鍵。12 二、“職住一體”將改變住房結構 1、住房智能化、戶型大型化、功能綜合化 職住一體趨勢下，家已經成為了工作、學習、鍛煉、放松的場所，居住空間的使用功能趨于綜合化，需要功能空間的靈活轉變。（1）書房重要性升級：在過去，餐客廳、臥室等主要居住空間為首要考慮的因素，書房并不是一個居住空間的剛性需求。絕大多數書房都只出現在 120，四房戶型或者更大面積的戶型中。未來，對于大多數居家辦公的人來說來說，獨立書房成為居家剛性的應用場景需求。沒有獨立的辦公空間，就沒有工作的儀式感，處理工作也非常的不方便。在戶型設計中，

25、90 的小三房、110 的三房，如何平衡臥室與書房之間的關系，將會成為購房的關注點。（2）“LDK+共享”的住宅新場景搭建：空間是承載關系的場景，場景則會影響人的情感交流和居住體驗。從 70 年代筒子樓的廚衛共用，到 80 年代的單元房中臥室大、公共區域小，再到 90 年代的寢居分離及 21 世紀主流的以電視為中心的客廳，人與空間的關系正在發生著變化。此前，主流房企打造住宅公共空間以 LDK（客餐廚一體）設計為主，LDK 設使整體大塊空間的合理應用，對居家動線和空間結構的優化，能夠滿足不同層次的人居需求。從居家動線 13 來看，臥室與 LDK 空間分隔明顯，動靜區域完美分離，餐客廳作為活動區域

26、與臥室互不干擾。在職住一體及新需求的驅動下，在一些項目戶型的創新研發中還出現了 LDK 的衍生設計，即 LDK+共享，弱化傳統客廳本身固有的功能屬性，打破固有功能空間，將原本的客廳改造成更加多元化的空間，重構居住生活場景成為新的趨勢。例如，融創“I+”系列戶型的設計，便是將 LDK 升級為 LDK+，主要空間表現形式為 T 廳、L 廳、I 廳和方廳。在小戶型中設置 T 廳，打開空間的同時又增加了小戶型的收納空間。增加的 0.5 空間可以作為獨立的書房、兒童房、臨時客房等，也可以作為餐廳的拓展。在 120 戶型中采用 L 廳形式，增加了首改產品的輕奢空間提升?？煞挚珊系耐评T，也增加了多代人同時

27、居住的需求靈活性。在 130 戶型中采用 I 廳形式，即從南至北貫通植入 0.5 空間，增加了親子活動的空間、主臥的衣帽間、多功能室和休閑陽臺，增加了無限的生活樂趣，可以產生更多的新型生活方式。在 140 以上的戶型中采用方廳形式，更具儀式感和豪華感。家庭也可以根據不同的需求定制各自的方廳室內場景方案。沒有刻意的去打造固定的功能空間，而是將可一體化布局的空間設計為可變空間，拓展出多 14 重功能屬性。（3）住房智能化 隨著移動互聯網崛起，萬物互聯的風也已“卷”到家居行業。尤其是“全屋智造”理念，不斷以創新引領家居新消費浪潮，智能化的生活圖景在不斷呈現，變成觸手可及的“日?！?。從“住有所居”到“

28、住有優居”，家居智能化成為消費新浪潮。據中商產業研究院數據，2022年，國內智能家居市場規模約為 6515.6 億元，預計 2023 年可達到 7157.1 億元，近 5 年年均增長率達 15%。目前的家居智能化更關注的是人們生活方面的智能化，隨著職住一體的趨勢，未來住房中也要考慮辦公屬性的智能化，比如網絡更加快捷、移動辦公設備入戶等。無論是城中村改造還是舊房改造都要考慮未來智能技術發展的影響，給它留出缺口來。2、商辦功能空間共享化、社交化（1）寫字樓專有變共享 隨著電商時代到來，對實體經濟形成沖擊，尤其對寫字樓、商鋪等非住宅物業影響較大。此外，后疫情時代，居家辦公、移動辦公成為趨勢，加上宏觀

29、經濟走弱，許多企業通過縮小辦公空間來降低成本，對擴張持謹慎態度，最終導致全球主要城市普遍出現辦公需求下降、寫字樓租賃市場成交低迷，平均租金延續下降趨勢。在此背景下，靈活辦公、共享辦公成為新的需求趨勢。寫字樓由專有變為共享，正逐漸在北京、上海等城市流行起來。新加坡國立大學商學院副教授楚軍紅曾指出，美國 Wework 雖然陷入困境，但在諾依曼的瘋狂推動下，共享辦公模式已經蔚然成風。自由職業者、創新創業者、中小型企業、跨國公司，都已經認識到、體會到了共享辦公的靈活性、經濟性和社區價值。DTZ 戴德梁行總經理王盛指出，眾創時代已經來臨，共享辦公模式的適時出現，不僅為小型企業及初創企業提供了品質化、互助

30、性的精致辦公空間，同時對于擁有寫字樓物業的房企或 15 投資者而言，這種模式將為寫字樓市場創造一種新的辦公租賃需求。這將緩解諸多物業的招租壓力，有利于庫存的加速去化。共享式辦公產業在國際上具有很大的發展潛力，也將成為辦公租賃市場上最具成長性的一匹黑馬。O2Work 創始人兼 CEO 李瑞武表示，雖然需要兼顧會員的生活需求，配置咖啡機、茶飲、鮮果汁等健康飲品，配置堅果、果干等健康食品，配置乒乓球、桌式足球等休閑設施。但是，共享辦公空間一定不是健身房、娛樂場，也一定不是咖啡館、酒吧，絕不能把共享辦公空間搞成最不像辦公室的地方，嘩眾取寵的做法難以持續。眼下各種各樣的共享辦公形態還只是雛形，需要運營商

31、根據市場和客戶的需求，發揮各自優勢來不斷優化和升級。始終要緊緊圍繞“人工作的地方”這一業態本質來設計、裝修和配置功能。城市和城鎮改革發展中心城市規劃師陳立群認為，從 Airbnb、Uber，到共享單車、共享辦公空間，“共享”成為了一種新的經濟模型和范式，隨移動互聯網向每個人的日常生活席卷而來。面對以共享經濟為代表的新經濟模式和更加開放的社會關系，城市生活不可避免地發生了巨大變化。而當我們用“共享”的視角看待城市，將共享經濟的理念應用到城市中，這不僅意味著城市內部動力和社會經濟過程將迎來變化，也意味著城市空間將重新構建。將傳統寫字樓通過提供共享的工作空間和設施，滿足不同企業和個體工作需求。通過物

32、聯網技術，實現共享辦公區域的智能化管理。例如，采用智能預訂系統，租戶可以通過手機應用或網頁預訂共享辦公區域，包括工位、會議室和其他設施。寫字樓的這種共享趨勢會越來越明顯。（2）探索商服用地性質轉換、寫字樓混合使用 寫字樓處于商務區內，將其轉化為居住功能，形成復合功能社區，符合職住一體需求下的新趨勢。在寫字樓空置率逐步高企的趨勢下，將寫字樓轉換成商住兩用或保障性租賃住房是一個重要 16 的改變方向。特別是像深圳這樣土地、住房供應稀缺的城市。實際上，深圳一直也是這樣做的，早在 2020 年，深圳就發布了深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知，提出：對一些符合標準的商業

33、與公辦用房改建為租賃住房。但由于其中的利益糾葛，也由于安全、防火等問題，進展非常緩慢。此外，結合城市更新政策和區域發展需要，對部分符合條件的辦公樓宇，開展混合使用試點。中心城區可將老舊寫字樓調整為商住辦混合性質，引入酒店、居住或其他創新功能。對部分寫字樓供應過剩地區，支持符合條件的辦公樓宇調整為長租公寓或智能化、精生產的產業用房，以保證當地人才引進和新興產業培育。（3）寫字樓社交化 職住一體趨勢下，每個人的辦公空間更加獨立和私密，在某種程度上，會影響人們的社交。在社交的年代，人們所需要的寫字樓發生改變，簡單的辦公場所已經不能滿足需求，它還必須兼具社交功能，有好的景觀、商場、藝術場地等，滿足人們

34、工作之余的購物、休閑、娛樂、社交方面的需求。寫字樓生態圈內匯集著不同行業的企業家、高管、白領群體以及自由職業者，在“開放、互聯”的時代背景之下，這些人群對商務辦公的需求，逐漸從“單一辦公”迭代至“友好交互辦公”，社交、分享變得越來越重要。為了打破傳統辦公環境中的單調和孤立感，寫字樓可以設立具有社交和互動性的空間。設立多功能休閑區：設置寬敞、舒適的休閑區，配備舒適的座椅、茶水咖啡服務和輕松愉悅的環境，這樣的休閑區可以成為休息放松的場所，也可以進行非正式交流等社交活動。打造創意分享及圈層資源共享平臺，通過寫字樓配置的固定場所，成為企業主或自由職業者的圈層聚集地。如今越來越多的人更重視寫字樓自帶的商

35、機、資源、以及人脈等因素，這種隱藏的商務圈層效應具有協同經濟的作用，實現資源共享和優化配置。17 三、“職住一體”將重塑城市圈層 1、重構城市圈層 職住一體是影響城市圈層重構的一個重要因素。隨著經濟的發展和人口的不斷增長，城市規模不斷擴大，城市內部的空間結構也發生了深刻的變化。在這個過程中，職住一體成為了一個重要的趨勢。職住一體讓居民不必非得跑到市中心上班了，沒有 45 分鐘通勤圈的限制，城市可以蔓延式發展，空間進一步擴大。同時，職住一體的趨勢對城市圈層結構產生了深刻的影響。一方面，30 分鐘工作圈可能要削弱了，要被交往中心所取代。最核心的圈層要從原來的工作中心轉變成社交中心，它使得城市的中心

36、區域成為高密度、高流動性的工作區域，從而使得城市的中心區域更加繁榮和活躍；另一方面，居住和工作在城市外圍區域的人口數量不斷增加，使得城市的外圍區域得到了快速的發展，15 分鐘生活圈，加上工作這個圈層之后，可能要進一步強化?？傮w來說，職住一體的趨勢是城市發展的必然結果，其對城市圈層重構的影響深遠。在未來的發展中，我們需要更加注重城市的規劃和管理的科學性，以實現城市的可持續發展。2、人流和物流空間網絡化 職住一體有助于形成網絡化空間結構。通過城市內部空間結構優化，單中心結構變為多中心、網絡化結構，促進城市跨行政區一體化發展，這樣可以繼續發揮城市規模效應，實現“分散型規模經濟”，職住一體的空間結構不

37、再是單一的中心，而是多個中心共同發展。每個中心都有自己的特色和功能，形成互補和協同的關系。這種多中心的空間結構可以緩解單一中心的壓力，提高城市的整體效率和發展潛力。通過合理規劃居住和工作區域，使得不同收入階層的人群都能享受到城市發展的成果。同時，也有助于縮小城鄉差距，促進城市的均衡發展。18 人流方面，由于居住和工作在同一個區域或相近的區域，人們的通勤需求會大大減少，從而減少了長距離的通勤時間和交通壓力。同時，由于居住和工作空間的集中，人們更容易形成社交網絡，促進社區的互動和交流，加強不同區域之間的聯系和互動。這種連通性可以提高人們的出行效率和便捷性，促進經濟和社會的發展。物流方面，職住一體可

38、以使得物流配送更加集中和高效。例如，對于快遞和外賣等服務，由于居住和工作場所的集中，配送員可以更快速地完成配送任務，提高配送效率?？傮w來說，職住一體是一種值得探索的城市發展模式，它能夠帶來人流和物流空間模式的重大變化，但也需要政府和企業共同努力，解決可能出現的問題。3、社區功能多元復合化 職住一體將導致社區功能的混合化和智能化，導致生活社區工作化。原來的社區只有純粹的生活功能，職住一體之后，不少人在家里既工作又生活，社區整體的功能也從之前生活功能變成工作和生活都有的綜合性功能，包括配套的基礎設施和公共服務也要發生變化。伴隨職住一體的趨勢，城市規劃將越來越關注如何提升有限空間內的功能集約化。近兩

39、年不少城市更新項目就以功能有機組合更新為目標，并在功能兩兩組合的基礎上不斷探索多元復合功能的疊加，同時賦予空間活力與社區氛圍。（1）美國打造 LWP 混合型社區 疫情后，生活-工作-娛樂（LWP，Live-Work-Play）混合型社區已經成為美國城市規劃新趨勢。根據美國 Yardi Matrix 數據，近 10 年，混合型生活方式類型的公寓項目每年的建設量共計上翻 5 倍，目前占比達到 1013%，同時，每年新增的混合用途建筑數量也從十年前的 1 萬套增至 4 萬至 5 萬套。美國紐約的“埃塞克斯十字項目 Essex Crossing”就是其中代表。美國紐約“埃塞克斯十字項目 Essex C

40、rossing”通過“混合功能社區”模式讓一個空了 45 年的倉庫與停車場地 19 塊變成串聯了文化、社區、辦公與休閑消費的活力社區。其規劃要點是將“職住商”等不同功能在同一建筑體內混合搭配，以達成最便捷高效的生活狀態。項目一經推出就獲得大眾追捧，其公寓居住單元供不應求。是當地開發經濟效益及社會效益雙豐收的樣板項目。Essex Crossing 位于美國紐約市下東區，北接以文化藝術聞名的東村，西鄰多種族混居的中國城和小意大利。該項目占地約 2.5 萬，共 10 個地塊，總建筑面積 20 萬方。于 2015 年啟動更新，2021 年基本完成，并計劃于 2024 年全面完成。從城市角度看，下東區職

41、住極不平衡，住宅緊缺：20012008 年間，該地區每新增一個就業崗位，便新增 2.2 個住房單元，而 2018 年該數據僅為 0.3 個。居住開發的大幅減緩加劇職住失衡，增加通勤壓力，且大量開發商業住宅容易造成社區士紳化，對原本的社區網絡造成影響。從社區角度來看，下東區屬于傳統移民社區，擁有多彩交融的文化和高度混合的人群，大規模商業化開發帶來的集團化、連鎖式商業業態將會明顯擠壓當地的小商業經營者的生存空間，因此必須強化對小商業經營者利益的保護。另外，9 號地塊現存的埃塞克斯市場具有重要的文化意義，在整個更新開發過程中不能停止運行，這也對開發分期提出了要求。項目在更新改造過程中，高度重視多元功

42、能混合，在總體布局上，項目區分了面向城市的功能和面向社區的功能。Live 居?。壕幼〖s占總體量的 60%，約 1000 個居住套間，包括公寓、經濟適用房、聯排別墅、酒店等各類產品，內部裝修精致，采用租售結合模式分批投放市場。這些住宅設計現代，設施齊全，滿足不同居民的需求。Work 辦公：有 34 萬平方英尺的辦公空間對外出租，適配龍頭公司、快速增長的公司以及需要孵化的小微企業等不同階段需求。其中，Verizon 威瑞森通信公司簽訂了14 萬平方英尺的 20 年租約。20 Play 娛樂/商業：以地下及裙房的商業為載體，招商引入多元化的餐飲、零售、超市、娛樂、文化等業態，滿足居民的日常生活配套需

43、求。此外，打造了移民時代 Essex street marke 原始集市風貌，并對相關的小商鋪、小攤位進行租金優惠支持，通過集市的特色業態、特色產品、特色空間吸引了眾多游客到訪體驗。此外，項目特別強調了豎向上的功能混合：幾乎每棟建筑都堅持了混合布局的原則，每棟建筑幾乎都包含居住、辦公、商業、文化、屋頂農場、公共服務設施等多種功能，在樓內呈縱向動靜分區分布。除開發情況尚待明確的 7 號地塊外，9 宗地塊均有住宅開發，其中，5 宗地塊為商品住房和經濟適用房混合模式，比例約為 1：1，供出租和出售的住宅比例約為 3：2，能夠更好地滿足社區人口流動需要。低層的商業街區匯聚了面向城市的服務功能，不僅安排

44、了商務辦公和大型商業，還布局了豐富的文化設施，如 1 號地塊設置了國際攝影中心和地下保齡球館，2 號地塊布局了影院?；亓硪欢说?5 號地塊靠近下東區核心位置，設置了主要為周邊社區提供服務的大型超市，6 號地塊則設置了社區中心和健康中心等主要為本地居民服務的功能。樓上居住，樓下辦公，2 層公共空間設有居住及辦公的轉換梯，也可乘商業電梯通達商業各層，盡享不同國家的美食。這種職商住一體空間，短時步行可達，最大化節省通勤或跨區的時間。生活的豐富體驗與便捷高效能同時享有，是當代城市人的理想生活方式。（2）新加坡打造創新的產業綜合型社區 新加坡的工業發展歷程，工業園區發展和產業升級經歷五個階段：勞動密集

45、型、技術密集型、21 資本密集型、科技密集型、知識密集型。在每一個階段，以政府主導的工業園區都成為經濟發展的新引擎。目前，隨著技術的進步，產業逐漸選擇回歸城市和社區，為知識密集型產業的發展時代創造產業轉型升級的契機。以新加坡 Kallang-Kolam Ayer 產業區規劃項目為例，該項目位于新加坡中部，包含約 1.3公里河岸線、現有居住社區、工業園區、大量手工作坊及濱水文化、遺產和藝術區。該區域產業破敗、年輕人就業機會缺失、人口導出，導致區域內人口老齡化等問題，整個區域急需改造升級。該項目在更新過程中，升級了手工產業，融合創意產業，導入創新人才，品牌賦能，實現手工業 1.0 到創智工坊 4.

46、0 的升級。個性化加上定制化，建立區域跟周邊的協同平臺，再進行大規模生產，定義為創新的產業綜合型社區。項目更新模糊了產城邊界，打造“工業上樓“及“帶產業進社區”，圍繞生產服務布局其他功能空間，如科研辦公、產品展示及生活社區等，提供產業與生活社區的互動空間。圍繞人才的工作與生活需求，在空間與體驗上做匹配。一方面，為手工產業方提供人才培訓、展示交流、測試反饋的社區交互平臺，也為社區居民就近提供技能提升、社會實踐的空間，滿足其工作需求。另一方面，打造多樣化的社區開放空間網絡，包括社區健康公園、創新廣場和一系列口袋公園、小巷和傳統街區。通過這些自然元素和生態環境，給人們提供愉悅的社交環境和居住體驗。通

47、過打造產業綜合型社區，最終解決該區域產業破敗、就業機會缺乏、人口流失等問題。（3）國內構建房地產發展新模式，打造產城融合、構建人才生態圈 目前，國內各地都在不斷探索構建房地產發展新模式，推動房地產業高質量發展，一方面讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，另一方面加大保障性住房建設和供給，將是下一輪房地產市場的重要舉措。22 在職住一體的趨勢下，國內城中村改造政策中也體現了對產業引入的偏好，注重產城融合；在保障性住房建設方面，也有不少項目在探索打造多功能集合的社區，尤其是對于人才社區的打造，注重將住房、產業、商業、人才四位一體，構建人才生態圈。以常州常高新漫柏未來人才社區為例，該項目是由常

48、高新集團和漫柏集團共投共建的全國人才社區標桿項目，旨在重構青年人才城市生活圈，改變傳統租賃模式，進行全新探索嘗試，以住為核心，形成“租住-服務-創業就業”安居閉環。常高新漫柏未來人才社區位于常州市光伏產業園區內，占地約 17.2 萬方，改造投資 2 億元，共有人才公寓 9 棟，總計 3118 間，同時配套商業體 2.1 萬方和超過 1 萬方的公共服務區域。生活居住方面，常高新漫柏未來人才社區內設計了雅致行政房、雅致家庭房、智慧主題房、白領精致房、女神主題房等多個不同的戶型，各個戶型均由資深設計師為青年人才量身定制，進行差異化設計，以滿足不同需求。每個房間都配備了獨立衛浴、寬帶、智能門鎖、空調、

49、冰箱等設施，將每一套房屋打造成“更具美感、更貼合租客需求”的居住生活空間。在公區共享空間布局上，對空間存在的場景進行細分，按優先級設置公區功能。一方面滿足人才生活配套需求，另一方面打造網紅打卡點，強 IP 屬性及沖擊力。在 1 萬方的公區配套內設置了影音室、健身房、書吧、咖啡廳、臺球室、游戲房等，豐富租客的業余生活。沿街還有 2.1 萬方的商業配套，匯集美食、休閑、娛樂品牌，吃喝玩樂購一應俱全，讓青年人才享受一站式城市商業配套，舒適愜意，完美實現“下樓就逛，上樓就躺”極簡生活。人才服務方面，配合政府的社區管理，結合社區實際和人才訴求，打造了黨群服務直通車、人才社區警務站、人才社區衛生服務中心、

50、人才社區專屬網格等，建立政企協同的人才服務隊伍。創業就業方面。依托漫柏集團的品牌、人脈、影響力等方面的優勢，整合培訓、咨詢、項目、23 師資等各方面資源，為租戶創業和就業提供了良好的環境。社區內設有眾創空間，配有完備的辦公設備，為創業者提供了便利。同時，社區鏈接了周邊多家企業和創業孵化器，設立了漫柏孵化營，與現有眾創空間呼應，構建形成眾創空間孵化器加速器全鏈條孵化體系，致力于創新創業項目及人才孵化，為人才提供了豐富的就業和創業機會。常高新漫柏未來人才社區實現了從單一居住功能向助力人才發展生態圈的轉變，從單一服務模式向塑造多元社區轉型。為我國保障性租賃住房的建設起到了良好的示范作用。24 四、“

51、職住一體”趨勢下，房企的新機遇 當前，我國以“購”為主的住房供應體系容易導致“職住分離”。就業崗位通常集中在城市核心區域，而由于市中心房價高，有購房需求的市民紛紛到周邊房價較低的“洼地”去居住，由此形成了“睡城”。2021 年 3 月發布的“十四五”規劃提出，“有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給；讓全體人民住有所居、職住平衡?！秉h的二十大報告也明確，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。各地在不斷探索構建房地產發展新模式，城中村改造和城市更新成為下一階段新的增長點，城中村如何改造，在新的技術發展背景下，是否有一些規律性的、重要的發展趨勢，在新趨勢下做增量，對于

52、處于發展瓶頸期的房企來說是一種新的機遇和挑戰。1.房企的多維度探索 現有房企對職住一體的探索主要體現在以下幾個方面：（1）集中式長租公寓：近幾年，集中式的長租公寓熱度持續上升。房企如萬科、龍湖、魔方生活服務集團等，都在市場上推出了萬科泊寓、龍湖冠寓等長租公寓項目。這些項目通常位于交通便利的區域，提供高品質的租住環境的同時，還具備鄰里客廳、閱讀室、健身房、電影院共享空間，豐富的社群活動，滿足年輕人的居住、社交需求。部分項目還會在創業就業方面，通過整合培訓、咨詢、項目、師資等各方面資源，為租戶創業和就業提供良好的環境，提供豐富的就業和創業機會。（2）城市更新和改造：房企積極參與城市更新和改造項目，

53、通過將老舊的工業區、商業區或居民區改造為適合現代生活和工作的空間，實現職住一體的目標。例如，萬科在北京五道口的改造項目，將原有工業區轉型為創新科技園區，提供辦公空間和配套設施，吸引了大量科技企業和年輕人入駐。25 （3）聯合辦公和共享空間：房企也涉足聯合辦公和共享空間領域，提供靈活的辦公空間解決方案。這些空間通常配備完善的設施和服務，方便企業和個人進行高效的工作和生活。房企如 SOHO 中國、萬科、碧桂園等房企通過提供高品質的辦公空間和共享設施，滿足企業和個人對于靈活、高效的工作空間的需求。其中 SOHO 中國推出了 SOHO3Q 產品，將旗下的寫字樓辦公室以短租的形式對外租出去，客戶可以通過

54、線上預訂、選位、支付等環節。此外，萬科與優客工場合作推出的共享辦公品牌“拎包入住”，旨在為企業和個人提供更加便捷的辦公解決方案。（4）社區建設和智能化管理：房企在開發項目時，注重社區建設和智能化管理，提供便利的生活設施和智能化服務，提升居住者的生活品質和便捷性。例如，碧桂園在開發智慧城市項目時，注重提供智能化和共享化的辦公空間，以滿足企業和個人的需求。通過建設智能化的居住和工作環境，實現職住一體的目標。在政策和市場驅動下，現有房企對職住一體的探索是多元化的，旨在滿足不同人群的需求，提升城市的生活和工作品質。然而，實現職住一體仍面臨諸多挑戰，如政策限制、土地供應、城市規劃等。有人無產，城就會變成

55、“睡城”；有產無人，城就會變成工業區。產業是城市發展的支柱和動力源泉，城市為產業發展提供載體和依托。產城融合一體，才能使工業化和城鎮化協調發展，這也是城市發展的內在規律和客觀要求。因此，房企需要與政府和社會各界合作，共同推動職住一體的發展。2.房企新的機會點 過去一段時間，很多城市把土地資源和房地產炒成一個稀缺品，企業更愿意通過房產的變現形成利潤邏輯，產業多建在新城，從而形成資源錯配，職住分離，城市成本持續上升。很多年青人存在購房難、租房難，通勤成本高的問題，最終使得很多人離開城市，重新選擇自己的工作地點。26 未來的城市規劃應該重新考慮促進工作與住房平衡的政策，通過復合型多中心的建設等一系列

56、促進職住一體化。當前房地產市場供需發生轉變，房企也應該探索新方向，改變過去只關注資源不關注人，房地產成為有錢人選擇的產品，而不是大眾居住的產品的問題，回歸到真正的居住屬性。職住一體對房企的啟發主要體現在以下幾個方面：（1）產品升級改造：職住一體對產品提出了新的要求。房企需要結合好政策導向，把握好細分人群、定向人群的需求，深入了解住戶的需求和偏好，并根據市場趨勢和競爭環境進行產品升級。讓部分產品符合職住一體的特點，以滿足人們的需求。以下是產品升級的策略：創新戶型設計：面向職住平衡規劃下的一部分特定人群需求，提前開展產品研發和服務創新，設計出更加多樣化的戶型。例如，可以將辦公區和居住區分開，或者設

57、計出可自由變換的戶型，餐桌不再局限于單一的用餐功能，更多時候還會成為日常工作的場所，可以將客廳與餐廳的去邊界化設置，讓更多功能模式無縫銜接，以適應不同的居住需求。同時也可以根據住戶的具體需求，提供定制化的設計服務。例如，住戶可以選擇自己想要的戶型、裝修風格等，甚至可以指定某些設備的品牌和型號。這樣可以滿足住戶的個性化需求，提高住戶的滿意度。增加公共空間：深度把握就業環境、就業需求的變化趨勢，探索企業社區、創業社區、產業鄰里、生活鄰里等復合體建設?？梢栽谏鐓^內增加公共空間，例如圖書館、咖啡廳、健身房等，可以提高住戶的生活品質。這些空間也可以成為住戶社交、交流的場所，增強社區的凝聚力。引入智能化技

58、術：通過引入智能化技術，如智能家居、智能安防等，可以提高居住的便利性和安全性。同時可以采用環保材料、節能技術等，以降低能耗和減少對環境的影響。通過手機或語音助手可以控制這些設備，方便住戶生活的同時，提高居住的便利性和舒適度。27 提高服務質量：對房企而言，會面臨從短周期到長周期的綜合運營挑戰，住宅產品不再是一個一次性銷售的短周期產品，而是要將它視為長線運營的產品。要更多從建設運營一個社區或群落出發，構建居住產品的系統化供給和長效化服務體系。在產品升級中，房企可以注重提高服務質量。例如，可以提供更加周到的物業服務、維修服務等，以滿足住戶的需求。（2）創新業務模式：房企需要關注城市發展趨勢和人群需

59、求變化，不斷創新業務模式，以滿足職住一體的需求。例如，通過開發集中式長租公寓、城市更新項目、聯合辦公空間等，提供靈活的居住和工作解決方案。主要通過構筑 15 分鐘生活圈來實現，具體原則是“拆改結合”+微改造：不合適的要拆、舊的要改、新的要添。比如上海的 15 分鐘社區生活圈建設，每個圈都配置綠地空間、健身設施、停車場和學校等。（3）跨界合作與資源整合：實現職住一體需要房企與其他行業的跨界合作和資源整合。房企可以與科技企業、服務業等合作，共同開發新產品和服務，滿足消費者的多元化需求。同時，也需要與政府、社會各界建立良好的合作關系，共同推動職住一體的發展。比如成都在TOD 建設上遵循“137”圈層

60、理論，培育職住一體的復合型功能區。（4）智能化和綠色化發展：隨著科技的進步和環保意識的提高，智能化和綠色化發展成為房企的重要趨勢。通過應用智能化技術，提升產品的智能化水平，提供更加便捷和高效的服務。同時，注重綠色建筑和環保材料的研發和應用，實現可持續發展。職住一體在一定程度上，為房企提供了新的發展機遇和挑戰。其實之前技術發展已經為實現職住一體提供了支撐條件，但過去沒有很好地推進，是疫情催生、推動了這個進步。房企需要不斷創新和適應市場需求，提升產品和服務質量，跨界合作與資源整合，實現智能化和綠色化發展。只有這樣，才能更好地滿足購房者的需求，實現企業的可持續發展。28 參考文獻 1 上海戰略規劃報

61、告 2022|議題四：改善職住空間關系，提高通勤幸福度，規劃上海 SUPDRI，2023-2-2 2 青年視界數字游民：探索網絡時代的新興生活方式，世青峰研究院 RCGY，2023-12-25 3 中國遠程辦公報告 2023 版，育媧人口研究，2023-5-1 4 塔娜：理解中國城市的職住關系與通勤模式，城市時空行為研究網絡，2017.02.19 5 996 變 007，職住一體是年輕人的新趨勢？ELLEDECO 家居廊，2022.01.24 6 馬先聲周周說|（NO.180 刊）行業熱點：房地產發展與職住平衡問題，馬先聲周周說，2022.08.25 7 都市新生代職住平衡如何“二選一”？邁點

62、空間租賃，2022.12.09 8 張國華：“人”的視野下職住行之思考，中國城市規劃院，2022.01.11 9 倪鵬飛交互技術發展帶來職住一體將重塑城市及住房的形態與結構，城中百人，2023.12.07 10 新加坡 Makers Land“智造工坊”，重新定義未來產業社區，BroadwayMalyan，2023-11-17 11 住建部期刊刊發人才社區的“常州模式”探索與實踐，URI 城市租住，2023-12-13 12混合功能社區更具商業活力？看紐約 Essex Crossing 如何打造快節奏下的慢生活，RET 睿意德，2023-6-13 29 作者：免責聲明：報告中的內容和建議僅供參考，作為研究交流討論，不構成任何投資建議。請保持理性和有選擇性的參考文章，市場有風險，投資需謹慎。