戴德梁行：2020_Q2 一線城市大宗市場快訊(29頁).pdf

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1、2020年第二季度 一線城市房地產大宗市場快訊 MARKETB EAT 受疫情影響本季度成交額下降超6成 本季度大宗交易市場北京總計成交約63.5億元，較上季度下降環比下降64.7%。從成交宗數上來看，一二季度皆錄得7筆交易 ， 市場活躍程度相差無幾?？v觀上半年，成交額共計約244億元，與去年同期相比僅下降5.45%，其中外資占比達44%，均來 自 于新加坡。而新冠疫情對大宗交易市場的影響在本季度開始顯現出來，尤其對外資考察分析項目，甚至決策流程都有較大影 響， 這也是本季度北京市場均為內資交易的一個重要原因。 寫字樓依然是市場成交主力 本季度寫字樓總成交額約39.5億元，占比超6成，而上半年

2、寫字樓合計成交約114億元，占比約47%。北京寫字樓相對較低 的 租賃風險以及擁有四大一線城市中最高的資本化率，是投資者考慮寫字樓的兩個重要因素。隨著疫情緩解，投資者將優先 考慮 核心區域的寫字樓投資機會，而對非核心區域的項目則會要求更高的資本化率。此外，由于改造散售型公寓能夠滿足 一些投資 者對資金快周轉的要求，因此該類項目一直備受投資者歡迎。本季度錄得兩宗公寓類成交，朗詩地產收購天辰大廈30 套公寓項目，以及世茂地產收購工體西路3號酒店式公寓40%股權。 機會型投資再現 本季度綠城中國出讓其持有的通州核心區京杭購物中心項目部分股權，北投基金和愛琴海集團快速鎖定此次機會，愛琴海將發 揮自身商

3、業管理的優勢，未來對項目進行改造升級，打造成北京北投愛琴海購物公園。此外，在法拍市場繼去年出現盤古大 廈 項目投資機會后，本季度又出現一個位于朝陽區的寫字樓投資機會，最終由東方資產以33.1億元拍下中弘大廈。 四季度市場有望回升，內資成為市場主力 鑒于近期疫情的反復，我們預計三季度成交額將繼續下調，而四季度有望開始回升。雖然上半年外資成交額占比近半，但由于 疫情管制邊境繼續關閉，預計下半年外資將難有作為，而內資將進一步增強市場主導權。同時，核心區寫字樓、商務園區 、物流中心和數據中心等租賃風險相對較低、產業定位明確或受政府政策支持的資產類別將繼續受到投資者的追捧。 北京 資本市場2020年二季

4、度 成 交 額 按資產類別（2020 Q2)成 交 額 按買家類別 800 700 600 500 400 300 200 100 0 20142015201720191H 20 (億) 2016 內資 2018 外資 4.2% 核心區寫字樓資本化率 63.5 億 第二季度投資 額 4.9% 商務園區資本化率 4.2% 零售物業資本化率 62% 27% 11% 寫字樓 零售物業 公寓 下季度 預測 環比 變化 數據來源：戴德梁行 數據來源：戴德梁行 數據來源：戴德梁行 經濟指標 2020年一季 度 3.8% CPI 增長 -6.6% GDP 增長 數據來源：北京統計局、中國外匯交易中心、牛津經

5、濟研究院 未來一年 預測 環比 變化 2.9% 10年政府債券利 率 MARKETB EAT 北京 資本市場2020年二季度 物業區域資產類別 價格 (億) 買方賣方用途 中弘大廈朝陽區（CBD）寫字樓33.1東方資產法拍投資 佑安中心豐臺區寫字樓3.2自用買家金茂自用 LG雙子座大廈朝陽區（CBD）綜合體80.5GIC & 中糧LG投資 萬科時代中心45%股權朝陽區（望京）寫字樓17GIC萬科投資 2020年近期主要交易 3% 4% 5% 6% 201520162017201820191Q202Q20 甲級寫字樓(核心區)甲級寫字樓(非核心區)零售商務園區 資本化率趨勢 數據來源：戴德梁行

6、戴德梁行研究報告 本報告刊載的一切資料及數據，雖力求精確，但僅 作參考之用， 并非對報告中所載市場或物業的全面 描述。報告中所引用的來自公告渠道的信息，盡管 戴德梁行相信其可靠性，但該等信息并未 經戴德梁 行核實，因此戴德梁行不能擔保其準確和全面。對于報 告中所載信息的準確性和完整性，戴德梁行不做任 何明示或暗示 的擔保，也不承擔任何責任。戴德梁行 在報告中所述的任何觀點 僅供參考，并不對依賴該 觀點而采取的任何措施或行動、以及由 此引起的任 何風險承擔任何責任。戴德梁行保留一切版權，未 經許可，不得轉載。 戴德梁行2020年 戴德梁行 戴德梁行 戴德梁行 戴德梁行 戴德梁行 估價及顧問服務部

7、 11 Cushman & Wakefield 我們為投資者、企業、公共機構、金融機構及各類型基金平臺等提 供物業估值、企業評估、交易咨詢、盡職調查、財務及稅務顧問服 務等，以協助客戶進行投資可行性評估、項目融資、編制財務報告 及上市申請等。除一般房地產物業外，我們亦為海內外地標性建筑 以至各類型特殊物業及碼頭、機場等基建設施提供專業評估及顧問 服務，擁有豐富的行業經驗。 估價及顧問服務團隊于2019年為超過116,000項物業提供估值 、 評審、財務顧問等服務，物業估值總額超過46,000億元人民幣 。 其中，在房地產投資信托基金和商業不動產抵押貸款資產證券化的 評估及顧問領域穩占市場約50

8、%的份額。此外，亦成功為大型國企 提供轉型改革下資產梳理及新進投資領域項目評估工作，為國企改 革、資產保值增值、合資合作提供專業意見。 歐洲貨幣雜志連續兩年評 估排名第一（2017/2018） 總值近4.6% 約50% 市場份額 2019 CHINA 我們是大中華區規模最大的國際估價團隊 全國設24家分公司 500+專業估價師 戴德梁行 Cushman & Wakefield 我們是大中華區規模最大的國際估價團隊 全國設24家分公司 500+專業估價師 戴德梁行 Cushman & Wakefield 估價顧問團隊核心服務范圍 戴德梁行持有大陸、香港及國際房地產一級評估專業資質 為房地產開發商

9、、上市集團、地產基金、保險集團、內/外資銀行、券商等金融機構提供專業服務 14戴德梁行 Cushman & Wakefield 大陸、香港及國際房地產一級評估專業資質 戴德梁行持有大陸、香港及國際房地產評估專業資質 國際資質 皇家測量師學會會員 (RICS) 國際估價準則委員會理事 委員 (IVSC) 中國資質 土地估價師 房地產估價師 資產評估師 全國優秀房地產估價師 全國土地評估機構A級資質 房地產評估機構一級資質 香港資質 香港測量師學會會員 (HKIS) 注冊專業測量師 (RPS) 戴德梁行 戴德梁行 Cushman & Wakefield15 交易類項目服務經驗 Track Reco

10、rds 戴德梁行 Cushman & Wakefield -50% -30% -10% 10% 30% 50% 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 招商局大廈 中關村電子大廈 京匯大廈 首地大峽谷 歐美匯購物中心 招商局大廈 王府井淘匯新天 硅谷亮城4#樓 紅鉆大廈 凱德Mall安貞 奧克伍德華庭公寓 20122012201320132015201620172017201720172017 戴德梁行估值 VS 物業實際成交價 估值交易價差異 差異率正負10%差異率均值：0% 成交價：億元 我們在房地產交易處置環節提供投前可行性分析/物業評估/股 權評估/房地產盡調

11、等服務 交易項目評估經驗豐富,估值與實際成交價格差異率均值0% 戴德梁行 Cushman & Wakefield 北京開元酒店北京太陽宮百盛北京順景園青島萬科中心 北京某大廈上海江某地塊北京華聯商業項目中信產業基金項目 地點北京北京 業態辦公、商業商業 面積約4.7萬平方米約6.3萬平方米 服務內容 物業評估 市場調研 物業評估 市場調研 地點北京青島 業態辦公、住宅辦公、商業 面積約18萬平方米約6.3萬平方米 服務內容 物業評估 市場調研 物業評估 市場調研 地點北京上海 業態辦公辦公 面積約2萬平方米約16.3萬平方米 服務內容 物業評估 市場調研 物業評估 地點北京青島 業態商業商業

12、面積約26萬平方米整個社區 服務內容 物業評估 市場調研 市場調研 收并購項目經典案例 我們在房地產交易處置環節提供投前可行性分析/物業評估/股 權評估/房地產盡調等服務 戴德梁行 Cushman & Wakefield c 上海保集股權質押項目金華保瑞股權質押項目東方藏山股權收購項目東方晟睿股權轉讓項目 金地項目金地天悅項目 地點上海金華 業態住宅商業、住宅 面積約6萬平方米約12萬平方米 服務內容 股權評估 股權評估 地點北京北京 業態文化產業園科技產業園 股權價值3.27億元12.2億元 服務內容 股權評估 股權評估 地點北京海南 業態辦公、商業、住宅辦公 面積約10萬平方米約12.5萬

13、平方米 服務內容 股權評估 物業評估 地點北京、沈陽等四地武漢 業態商業住宅、商業 面積約15萬平方米約3.7萬平方米 服務內容 物業評估 市場調研 物業評估 北京融創海南大廈 收并購項目經典案例 我們在房地產交易處置環節提供投前可行性分析/物業評估/股 權評估/房地產盡調等服務 戴德梁行 Cushman & Wakefield 光大安石-物流資產包光大安石-基金年度評估 北京數字傳媒大廈北京高碑店自空間 地點上海、西安等地上海、北京等地 業態物流商業、住宅 范圍全國七個項目全國 服務內容 物業評估 物業評估 地點北京、上海等四地上海 業態寫字樓寫字樓 面積整體市場約28.15萬平方米 服務內

14、容 市場調研 物業評估 地點北京北京 業態寫字樓創意空間 面積約3.25萬平方米約2.52萬平方米 服務內容 物業評估 股權評估 一線城市寫字樓上海東方萬國企業中心 深圳前海弘毅大廈金地美元地產基金項目 地點深圳北京 業態寫字樓辦公 面積約10.56平方米約4.3萬平方米 服務內容 物業評估 物業評估 市場調研 收并購項目經典案例 我們在房地產交易處置環節提供投前可行性分析/物業評估/股 權評估/房地產盡調等服務 戴德梁行 Cushman & Wakefield 北京某寫字樓金地美元地產基金項目 地點北京北京 業態寫字樓科技產業園 面積整體市場約43萬平方米 服務內容 市場調研 物業評估 存量

15、商業物業北京某大廈 地點北京、上海、武漢北京 業態商業寫字樓、商業 面積約4.7萬平方米亞奧商務區 服務內容 市場調研 市場調研 地點北京北京、沈陽等四地 業態商業商業 面積約26萬平方米約15萬平方米 服務內容 物業評估 市場調研 物業評估 市場調研 招商局大廈萬科項目 萬和昊美藝術酒店 地點上海 業態酒店 面積約5.5平方米 服務內容 物業評估 收并購項目經典案例 我們在房地產交易處置環節提供投前可行性分析/物業評估/股 權評估/房地產盡調等服務 戴德梁行 Cushman & Wakefield 蘇州建屋金融中心上海夢中心項目 地點蘇州上海 業態寫字樓商業、辦公 面積約2.5平方米約9.3

16、萬平方米 服務內容 物業評估 股權評估 北京某片區規劃項目便利蜂項目 地點北京北京 業態辦公、公寓、商業商業 面積約66萬平方米約50家 服務內容 市場調研 物業評估 三元橋宜必思來福士廣場項目 地點北京重慶 業態酒店辦公、商業等 面積約3.3平方米約110萬平方米 服務內容 市場調研 市場調研 北京王府井淘匯新天達玉部落項目 地點北京青海 業態商業旅游文化區 面積約26平方米約13萬平方米 服務內容 物業評估 市場調研 物業評估 收并購項目經典案例 我們在房地產交易處置環節提供投前可行性分析/物業評估/股 權評估/房地產盡調等服務 戴德梁行 Cushman & Wakefield 中國人壽-

17、投前項目盡職調查服務 對分布于北京、上海、蘇州的十余處工業 物流資產進行評估及市場調研，為中國人 壽&普洛斯搭建的物流地產基金提供參考 物業類型：物流 項目規模：約100萬平方米 中國人壽-投前項目盡職調查服務 對貴陽市觀山湖區某寫字樓提供盡職調查 服務物業 類型：寫字樓、商業 項目規模：約5.3萬平方米 物業評估股權評估市場調研 中國人壽-投前項目盡職調查服務 對廈門市湖里區某寫字樓進行評估，用作 價值參考 物業類型：寫字樓 項目規模：約5.5萬平方米 物業評估市場調研工程盡調 物業評估市場調研 中國人壽-盡調、房地產評估服務 對分布于重慶市城市綜合體進行評估，用 作價值參考 物業類型：購物

18、中心、寫字樓、酒店、服 務式公寓、住宅及車位 物業評估市場調研股權評估 中國人壽-物流盡調、物業評估服務 對分布全國范圍內12座城市物流市場調研 對建筑面積約57萬平方米進行物業價值評 估，用作價值參考 物業類型：物流 物業評估市場調研 中國人壽-投前項目盡職調查服務 對天津市小白樓商圈內某寫字樓進行評估， 用作價值參考 物業類型：寫字樓 項目規模：約9萬平方米 物業評估市場調研 保險機構經典案例 我們在房地產交易處置環節提供投前可行性分析/物業評估/股 權評估/房地產盡調等服務 戴德梁行 Cushman & Wakefield 中國人壽-投資性物業資產包 對分布于全國8個城市9處物業進行評估

19、 物業類型：商業、寫字樓 項目規模：約20萬平方米 中國人壽-收購項目盡職調查 遠洋地產全國19個城市71個資產 物業類型：住宅、別墅、公寓、商業、寫 字樓 、酒店 和土地 項目規模：約1,890萬平方米 中國人壽-并購項目盡職調查 大悅城在北京、上海、天津的6家門店 物業類型：商業 、寫字樓、酒店 項目規模：130萬平方米 物業評估股權評估 中國人壽-投前項目盡職調查服務 對石家莊某寫字樓提供盡職調查服務物業 物業類型：寫字樓、商業 項目規模：約11萬平方米 物業評估市場調研 物業評估市場調研 物業評估 股權評估 中國人壽-項目盡職調查、房地產評 估和工程盡調服務 對北京核心區寫字樓進行評估

20、，用作價值 參考 物業類型：寫字樓 物業評估市場調研工程盡調 中國人壽-投后項目盡職調查服務 對北京、上海、蘇州、天津、海南、西安 和境外資產包提供物業評估和股權評估服 務 物業類型：土地、寫字樓 項目規模：境內外超30個項目 物業評估股權評估 保險機構經典案例 我們在房地產交易處置環節提供投前可行性分析/物業評估/股 權評估/房地產盡調等服務 戴德梁行 Cushman & Wakefield 中國人壽-養老地產可行性分析 對天津市空港經濟區某養老地產提供市場 調研、運營情況分析、財務指標等服務 項目規模：約13萬平方米 市場調研財務測算 中國人壽-養老土地價值評估 對蘇州市某養老綜合項目的土

21、地價值進行 評估 項目規模：約16萬平方米 物業評估 中國人壽-養老地產投前可行性研究 服務 對福建省武夷山市養老綜合項目進行分析、 定位及財務測算等服務 項目規模：約8萬平方米 市場調研 中國人壽-養老市場調研和工程盡調 服務 對上海閔行區長租公寓和養老地產及銷售 型商業項目進行市場調研及財務測算 物業類型：長租公寓、養老地產及銷售型 商業項目 市場調研工程盡調財務測算 中國人壽-養老地產投前可行性研究 服務 對北京市某酒店改造成養老綜合項目進行 市場調研、財務測算及可行性研究和市場 價值評估等服務 項目規模：約8萬平方米 物業評估市場調研 中國人壽-養老地產服務 對三亞市養老地產提供市場調

22、研、運營情 況分析、財務指標等服務 項目規模：約9萬平方米 物業評估市場調研 保險機構經典案例 我們在房地產交易處置環節提供投前可行性分析/物業評估/股 權評估/房地產盡調等服務 戴德梁行 Cushman & Wakefield 中國人壽-投前盡職調查服務 對西安市某商業綜合體項目進行投前盡職 調查服務 物業類型：辦公、商業 項目規模：約9.5萬平方米 市場調研 中國人壽-投前盡職調查服務 對蘇州市圓融時代廣場進行盡職調查服務 項目規模：約4萬平方米 市場調研 中國人壽-投前盡職調查服務 對石家莊中商大廈項目進行市場調研、財 務測算及可行性研究和市場價值評估等服 務 物業類型：辦公、商業 項目

23、規模：約11萬平方米 市場調研 中國人壽-投前盡職調查服務 對?？谑谢ヂ摼W金融大廈的商業和辦公項 目進行盡職調查服務 物業類型：辦公、商業 項目規模：約5萬平方米 中國人壽-投前盡職調查服務 對重慶市凱德來福士廣場綜合體項目進行 投前盡職調查服務 市場調研 中國人壽-投前盡職調查服務 對深圳太子灣項目進行投前盡職調查服務 市場調研 市場調研 保險機構經典案例 我們在房地產交易處置環節提供投前可行性分析/物業評估/股 權評估/房地產盡調等服務 戴德梁行 Cushman & Wakefield 中國人壽-投前項目盡職調查服務 對北京市某寫字樓提供盡職調查服務，作 為交易價值參考 物業類型：寫字樓、

24、商業 項目規模：約3萬平方米 物業評估市場調研 中國人壽-房地產評估服務 對華南區域銷售型的住宅附屬停車位項目 進行評估，用作價值參考 物業類型：停車場 物業評估 中國人壽-股權評估服務 對北京兩處物業及上一級項目公司進行股 權評估 物業類型：停車場 物業評估 中國人壽-物流地產審閱服務 對江蘇、浙江及上海三地共10余處物流物 業評估價值進行審閱服務 物業類型：物流 項目規模：約120萬平方米 評估審閱股權評估 中國人壽-房地產評估服務 對山西省太原市信達國際金融中心之完工 后價值進行市場價值評估 物業類型：寫字樓 項目規模：約2.5萬平方米 物業評估 中國人壽-房地產評估服務 對福建省福州市

25、金融商務中心 “榕金大廈” 進行房地產市場價值評估 物業類型：寫字樓、商業 項目規模：約5.5萬平方米 物業評估 保險機構經典案例 我們在房地產交易處置環節提供投前可行性分析/物業評估/股 權評估/房地產盡調等服務 戴德梁行 Cushman & Wakefield 中荷人壽-投前項目盡職調查服務 對石景山莊某寫字樓提供盡職調查服務物 業 類型：寫字樓 項目規模：約3萬平方米 合眾人壽-投前項目盡職調查服務 對北京石景山某甲級寫字樓提供盡職調查 服務物業 物業類型：寫字樓 中國平安-投后項目盡職調查服務 對北京、蘇州、廣州、沈陽、成都、重慶、 荊州資產包項目提供盡職調查服務物業 物業類型：寫字樓

26、、商業 項目規模：約80萬平方米 華泰保險-定期市場研究報告 為客戶呈現了4個季度的北京市寫字樓市場 研究報告某寫字樓項目租賃提供價值參考 依據 物業類型：寫字樓 陽光保險-投前項目盡職調查服務 對成都某甲級寫字樓提供盡職調查服務物 業 物業類型：寫字樓、商業 項目規模：約11萬平方米 中國保險-投前項目盡職調查服務 對呼和浩特某綜合體提供盡職調查服務物 業 物業類型：寫字樓、商業、酒店 保險機構經典案例 我們在房地產交易處置環節提供投前可行性分析/物業評估/股 權評估/房地產盡調等服務 戴德梁行 Cushman & Wakefield 中國平安-投前項目盡職調查服務 對北京市海淀區中關村某寫

27、字樓提供盡職 調查服務，作為交易價值參考 物業類型：寫字樓 項目規模：約6萬平方米 中國人壽-收購項目盡職調查 遠洋地產全國19個城市71個資產 物業類型：住宅、別墅、公寓、商業、寫字 樓 、酒店 和土地 項目規模：約1,890萬平方米 泰康人壽-可辨認凈資產價值評估 對保利地產分布于全國68個城市的485個房 地產開發公司提供可辨認凈資產公允價值 評估咨詢服務 物業類型：住宅 項目規模：貨值3000億人民幣 太平人壽-投前項目盡職調查服務 對北京CBD某寫字樓提供盡職調查服務物 業 物業類型：寫字樓 項目規模：約6萬平方米 太平人壽-投前項目盡職調查服務 對北京金融街某寫字樓供盡職調查服務物

28、 業 物業類型：寫字樓 項目規模：約6萬平方米 長城人壽-投前項目盡職調查服務 對北京市金融街某寫字樓提供盡職調查服 務 物業類型：寫字樓、商業 項目規模：約10萬平方米 人保項目 項目地址：分布于全國 項目規模：近千余宗物業 建筑面積：約56.8萬平方米 物業類型：商業、辦公 項目特點：位于全國不同城市的商業、辦公物業評估 中國人壽-收購項目盡職調查 遠洋地產全國19個城市71個資產 物業類型：住宅、別墅、公寓、商業、寫字 樓 、酒店 和土地 項目規模：約1,890萬平方米 中國人保-投資性物業資產包 評估范圍含近千余宗物業 物業類型：商業、寫字樓 項目規模：56.8萬平方米 保險機構經典案例 我們在房地產交易處置環節提供投前可行性分析/物業評估/股 權評估/房地產盡調等服務 李若白 市場經理 I 戴德梁行 估價及顧問服部 手機：+86 136 8150 1779 電郵：R 北京市朝陽區嘉里中心北樓14層 劉 慧 董事 I 戴德梁行 估價及顧問服務部 英國 皇家特許測量師（MRICS） 手機：+86 139 0105 8883 電郵：R 歡迎垂詢！