《觀點指數研究院：2023產業暨物流園區運營發展報告（21頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《觀點指數研究院：2023產業暨物流園區運營發展報告（21頁）.pdf（21頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、12023產業暨物流園區運營發展報告22023產業暨物流園區運營發展報告前 言過去的一年里，生物醫藥與大健康產業成為產業發展的熱門方向，同時科技、智能、新能源、數字化等依舊是不變的主題。雖然經濟復常下，行業依舊承壓，但政策支持以及公募 REITs、產業結構走向深化的基礎上，產業未來的發展仍然光明。產業之外，物流倉儲業與其他產業的融合亦更為積極，繼續打造生態價值鏈。與行業共成長，觀點指數發布2023 產業暨物流園區運營發展報告，對過去一年產業與物流領域的發展進行總結。同時，對過去一年表現卓越的產業、物流運營企業以及優質園區項目，觀點指數進行評估和肯定，發布“卓越指數 2023 產業物流卓越表現”

2、研究成果，持續為行業提供榜樣的力量。32023產業暨物流園區運營發展報告研究成果如何產生？中國內地區域。2023 年在中國內地有產業、物流園區項目運營的企業和機構。2023 年在運營的各類產業、物流園區。2023 年 1 月 1 日-11 月 30 日。企業自行申報、上市公司公開資料、第三方專業機構提供。如果企業自身沒有進行申報，同時無法從第三方獲取準確訊息，研究成果名單以排除。但是可以參加非營運、財務指標類的研究成果名單。通過專業機構綜合研究，覆蓋全國產業、物流運營企業、金融投資機構、專業機構等。研究成果說明篩選城市范圍：企業樣本選取標準：項目樣本選取標準：統計時間口徑：數據獲取方法：管理指

3、標、商業模式及品牌指標調研方法：42023產業暨物流園區運營發展報告經濟走向全面復常的今年，國家更加強調聚焦產業、回歸制造，數字化智能化技術在園區的應用中更加普遍。不過，發展較快的一線城市卻面臨著“產業空心化”、“辦公樓、產業園空置率高”，雙重夾擊的問題。產業篇 復常挑戰經濟走向全面復常的今年，國家更加強調聚焦產業、回歸制造，數字化智能化技術在園區的應用中更加普遍。不過，發展較快的一線城市卻面臨著“產業空心化”、“辦公樓、產業園空置率高”，雙重夾擊的問題。在觀點指數重點監測的產業運營企業中，2023 年超半數產業園區企業經營數據轉弱，產業載體銷售受困，租賃遇到較大的壓力。包含在新三板上市的武侯

4、高新在內，16 家樣本上市企業中，有 12 家企業營收下降，11 家歸母凈利潤錄得下跌，10 家毛利率較去年同期下滑。從公募REITs市場來看，前三季度公募REITs市場情緒不佳，活躍度較低，全市場流動性的緊縮進一步放大了 REITs 市場的流動性壓力。產業園 REITs 的二級市場表現更是持續走弱，顯示投資者對產業園短期的發展有所顧慮，流動性較弱亦令市場波動更大。部分產園 REITs 受大客戶退租影響明顯，同時招租落后于預期。困局之下，生物醫藥園區仍是投資者關注的重點，但亦出現一定的需求隱憂。僅以粵港澳大灣區來說，該區域是我國生物醫藥產業聚集的重要區域，以廣深兩大頭部城市為核心，兩地各有優勢

5、，但相較上海與蘇州則缺乏生物醫藥頭部企業。近年來東莞產業騰籠換鳥，從世界代工廠一舉躋身世界知名智造中心，目前已具備完整的制造業產業鏈基礎，未來將在大灣區城市群里擔當最為重要的科技轉化高地及高端智能制造中心。被評定為 9 個產業轉型升級基地的鳳崗天過去的幾年里，市場環境發生了很大的變化，產業園運營商遇到的問題是多方面的，困難是前所未有的。在觀點指數重點監測的產業運營企業中，2023 年超半數產業園區企業經營數據轉弱，產業載體銷售受困，租賃遇到較大的壓力。數據來源：企業中報，觀點指數整理地產結轉縮減，超半數企業經營數據轉弱1安數碼城，在多年發展下已漸成熟。工業用地方面，土地出讓整體收縮，產業企業投

6、資擴產意愿較低。對于產業園區開發商而言，一手土地市場拿地體量也較去年同期明顯減小。1-10 月成交土地數量 22981 宗，同比下跌 20.89%；成交土地面積 98564.30 萬平方米，同比下跌 22.55%；成交土地規劃建筑面積 134081.16 萬平方米，同比縮減 21.11%；成交總價 3422.83 億元，同比下跌14.01%。52023產業暨物流園區運營發展報告由于港股上市企業不公布三季報業績，因而選取半年報業績做統一對比?？梢钥吹?，包含在新三板上市的武侯高新在內，16 家樣本上市企業中，有 12 家企業營收下降，11家歸母凈利潤錄得下跌，10 家毛利率較去年同期下滑。超半數企

7、業上半年的經營遇到了較大困難，經營數據整體轉弱。張江高科利潤大增主要由于期內有重大資產出售事件發生，對公司當期利潤貢獻較大。期內，張江高科將旗下子公司張潤置業的股權出售予華安張江產業園 REIT，以推動該單 REIT 完成定向擴募的操作，張潤置業為張潤大廈原始權益方。出售張潤置業，為張江高科貢獻的凈利潤達到 3.08 億元，占歸母凈利潤的比例為 77.86%。市北高新則因報告期內未實現產業載體銷售，導致本期經營業績出現大幅虧損。市北高新在報告中解釋稱，產業載體銷售策略是以面向大客戶銷售為主，大客戶銷售的特征是銷售周期長、成交金額大，給公司階段性經營業績帶來一定波動。去年同期由于疫情影響，園區運

8、營企業業績受到較大沖擊，因而大量企業有動機在一季度集中結轉物業銷售收入以粉飾業績。而今年同期再無該項發生，因而引致該部分企業業績出現大幅下滑。除此之外，市場此前預計的商業活動快速恢復的情況未見，新增需求不足，且受國際需求急跌的影響，外向型的企業訂單削減，企業擴大生產規模、增加租賃面積的意欲大減，甚至出現大租戶縮減業務并退租的現象。在業績整體下滑的大背景下，企業更需留意自身的現金流健康狀況，確保主營業務回款，拓寬融資渠道。截至目前，上市交易的公募 REITs 共 29 只，首發募集資金總額達 954.52 億元，離千億大關愈發接近。其中，產業園 REITs 占 31%，共計 9 支，其具備持續的

9、經營收益和穩定的現金流，有較強的抗通脹能力，且分紅穩定，是 REITs 市場較為重要的一環。一般而言，應該受到投資者的青睞，然而現實卻很骨感。從交易數據來看，2023 年 REITs 市場相當長時間呈現量價齊跌的現象，市場信心持續走弱。市場活躍度方面，11 月份，過半 REITs 活躍度均持續下探，受經濟復蘇預期轉弱、部分項目基本面惡化影響，投資者愈趨謹慎，REITs 市場流動性進一步收緊。二級市場上，1-11 月份，產業園 REITs 整體表現弱勢，市場每況愈下。去到 11 月，剛在 10 月完成解禁的臨港創新園 REIT 和東久新經濟 REIT 盡管已較 10 月跌幅收窄，但仍維持跌勢，份

10、額解禁對二級市場價格的影響超預期，顯示投資者對產業園短期的發展有所顧慮，流動性較弱亦令市場波動更大。數據來源：企業中報，觀點指數整理市場情緒不佳，產園 REITs 整體下行262023產業暨物流園區運營發展報告從前三季度累計可供分配收益完成情況來看，博時蛇口產園 REIT、建信中關村 REIT、華安張江產業園 REIT 三支產業園 REITs 完成度分別為 62.79%、67.59%和 67.97%。園區底層資產方面，華安張江產業園 REIT、建信中關村REIT 出租率下行明顯。其中，建信中關村 REIT 三季度再有 5 家租戶退租，新招租面積難以彌補退租面積，導致出租率進一步下滑至 63.7

11、3%。而且目前北京產業園租賃市場除此之外，湖北科投光谷產業園 REIT、杭州和達高科產園REIT 跌幅均處于 6%-7.5%間。整體來看，前三季度公募REITs市場情緒不佳，活躍度較低，全市場流動性的緊縮進一步放大了 REITs 市場的流動性壓力。華安張江產業園 REIT、建信中關村 REIT 出租率出現下滑，其余產業園 REITs 則表現相對穩健，但二級市場受到牽連下跌。政策方面，近期，滬深交易所發布了關于優化公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）發行交易機制有關工作安排的通知，主要包括發售定價安排、詢價與認購、二級市場交易、資產評估行為和配套支持政策等五方面。多項新規均指向 REITs

12、 市場流動性和穩定性的提高。如在詢價與認購方面，設置分階段、分時間的減持，以防止“打新”投資者早早拋售，引發市場波動。另外，文件還提到“配合中國證監會持續推動社?；?、養老金、企業年金、公募基金等機構投資者參與投資”，希望加快引入長線資金以穩定 REITs 二級市場。從 2023 全年來看，REITs 新項目發行明顯在提速，然而未能如預期帶來明顯的長期市場熱度，也不存在明顯分流存量項目資金，大幅沖擊估值的情況。從目前還在證交所走流程的產品來看，截至今年 11 月末有4 支 REITs 已通過但未正式上市交易，另外還有 10 支產品正在審批中。而 10 支正在審批的產品中有 4 支屬于園區基礎設

13、施類，其中包括易方達廣州開發區高新產業園 REIT、華泰紫金南京建鄴產業園 REIT、中金重慶兩江產業園 REIT及博時津開科工產業園 REIT。建信中關村 REIT 方面，受經濟下行影響，相當數量的互聯網企業經營戰略調整，降本增效成為主流，一批邊緣業務被裁減，導致上地區域互聯網企業租賃面積持續調整，嚴重影響中關村產園 REIT 的租賃情況。當前行至年末，互聯網租賃面積調整業已近尾聲，但受到上地北清路區域內新增租賃面積供應影響，預計年底區域內空置率將繼續攀升，短期內租金繼續承壓。華安張江產業園 REIT 方面，出租率則依然受到哲庫的退租事件拖累。據此前報道，OPPO 在 5 月 12 日宣布終

14、止旗下芯片子公司ZEKU（哲庫）業務，3000多人的團隊就地解散，而哲庫科技正是華安張江光大園 REIT 擴募擬新購入基礎資產的重要承租方。資料顯示，哲庫科技在張潤大廈實際租賃面積為 19314.31平方米，占張潤大廈可租賃面積的 45.97%。盡管張潤置業也能按照合同從哲庫科技扣留租賃保證金約 1096 萬元，等于額外增加一筆收入，張江運營團隊也持續披露其招租的最新情況，但填滿如此大面積的空間尚需較長時間。該退租事件引起機構投資者乃至證監會、交易所的關注，亦令下半年起投資者對租戶集中度高的產業園愈發擔憂，紛紛在投資者交流會中提出疑問。REITs 資產續租壓力大，短期難見改善3仍未見觸底跡象，

15、未來上地區域的租賃壓力還將持續。72023產業暨物流園區運營發展報告另外，還出現上交所在對新申報的博時津開科工產業園REIT 發出的問詢函中提出要求，要求管理者分析重要現金流提供方退租或集中換租對基礎設施項目現金流的影響，并評估設置風險緩釋措施。另外，6 月 30 日上市的中金湖北科投光谷產園 REIT 首次披露季報表現。2023 年 9 月末出租率為 87.63%，租金單價平均為 62.72 元/平方米/月，較募集說明書披露的2022 年末租金單價 61.6 元/月/平方米有所提升。政策上，中國證監會年初召開的 2023 年系統工作會議就強調，2023 年將大力推進公募 REITs 常態化發

16、行。發改委則表示要優化基礎設施公募 REITs 市場環境，研究稅收政策?？梢钥吹?，2023 年的國內 REITs 市場迎來了更多樣化的底層資產和發行人，為機構投資者分散配置提供更多的機會。我國生物醫藥產業呈現出空間布局上的集群式特點，產業布局主要集中在經濟發展水平高、科技水平高、人才聚集度高的地區，且隨著生物醫藥產業的加速發展，聚集化的趨勢持續加強。目前來看，我國生物醫藥產業現已形成環渤海、長三角、珠三角、中部長江經濟帶、川渝等主要聚集區?？傮w上呈現東部強勢，中西部后發追趕、打造自身獨特優勢的格局。單就粵港澳大灣區而言，是我國生物醫藥產業聚集的重要區域，以廣深兩大頭部城市為核心。根據廣東省發展

17、生物醫藥與健康戰略性支柱產業集群行動計劃（2021-2025），廣東省將重點推進完善“雙核多節點”的生物醫藥產業空產業聚集性強，灣區醫藥發展優勢凸顯4間布局，定位廣州、深圳市為發展核心，珠海、佛山、惠州、東莞、中山市等為重點節點，打造生物醫藥與健康產業集聚區。同時，提出實施十大產業特色園區建設工程，通過發揮廣州國際生物島、深圳坪山國家生物產業基地、中山國家健康科技產業基地、橫琴粵澳合作中醫藥科技產業園等產業集聚帶動作用，建成 10 個特色鮮明、規模效益顯著、輻射帶動效應明顯的綜合性產業園區，形成 2 個千億級產業園區。單就廣州而言，廣州起步早，產業基礎更為穩固，區內高校和科研機構形成有效支撐，

18、擁有強大的產業帶動力，缺乏新藥及醫療器械制造領軍企業和獨角獸企業；歷經多年發展，目前已形成以科學城、中新知識城、國際生物島“兩城一島”為核心，健康醫療中心、國際健康產業城、國際醫藥港等產業特色園區協調發展的“三中心多區域”的生物醫藥產業格局。廣州國際生物島聚焦科技研發，重視引進科研機構和人才，培育良好的學術環境，現時引進的研究機構包含由鐘南山院士、徐濤院士、廖萬清院士等領銜的實驗室。戴德梁行調研數據顯示，廣州國際生物島的優質產業園區的平均租金范圍約 60-90 元/月，整體平均出租率約 70-80%。對于深圳來說，深圳生物醫藥產業起步較晚，但因人才政策突出，人才基礎雄厚，自主創新能力高，資本實

19、力強、受到跨國公司青睞，因此在生物醫療產業設備方面優勢突出，但新藥的研發資源不足，且同樣缺乏生物醫藥頭部企業。目前，深圳已處于我國生物醫藥產業前列，基本形成較為完整的生物醫藥健康產業鏈。在基因檢測、醫療器械、創新生物藥等細分領域居于頭部位置，已培育出一批全國領先和創新型企業?？臻g布局上，根據深圳市培育發展生物醫藥產業集群行動計劃（2022-2025 年），深圳生物醫藥產業集群布局體現協同創新發展新格局，其中坪山、光明、龍崗布局研發制造和生產制造環節，南山、福田、大鵬新區布局研發設計環節。具體而言，坪山區定位為核心集聚區；南山區定位為產業引領區；福田區定位為創新政策探索區；龍崗區定位為生物藥創新

20、發展先導區；光明區定位為技術創新區；大鵬新區定位為精準醫療先鋒區。82023產業暨物流園區運營發展報告近年來東莞產業騰籠換鳥，從世界代工廠一舉躋身世界知名智造中心，目前已具備完整的制造業產業鏈基礎，未來將在大灣區城市群里擔當最為重要的科技轉化高地及高端智能制造中心。根據廣東省地區生產總值統一核算結果，2023 年前三季度東莞市地區生產總值為 8118.72 億元，同比增長 2.0%。其中，第一產業增加值為 27.81 億元，同比增長 5.3%；第二產業增加值為 4488.59 億元，同比下降 0.3%；第三產業增加值為 3602.33 億元，同比增長 5.1%?！拔逯奶亍碑a業中，電子信息制造

21、業增加值下降 1.5%，增速比上半年提高 3.4 個百分點；食品飲料加工制造業增長 12.0%；化工制造業增長 3.2%。從產品產量看，充電樁、光纖、顯示器、集成電路等產品產量分別增長 102.6%、69.3%、51.4%、37.0%。今年 11 月末，東莞市工業和信息化局發布關于印發東莞東莞產業轉型升級，打造高新制造產業鏈5根據深圳政府統計公報，2022 年深圳生物醫藥與健康產業增加值 676.78 億元，增長 6.7%。相較于北京、上海、蘇州的生物醫藥產業園區，廣州缺乏新藥及醫療械制造領軍企業和獨角獸企業，知識產權融資方式單一，生物醫藥板塊資本市場不成熟；深圳則同樣缺乏生物醫藥頭部企業，大

22、量企業處于孵化期或者加速期，缺乏引領作用，高校、研究機構等研發資源亦不足，研發基礎不夠牢固。園區依然是我國生物醫藥產業發展的重要載體，各園區針對生物醫藥產業的政策保障力度不斷提高、相關政策數量穩步增加。生物醫藥產業成為各地園區發展的重要支柱產業，生物醫藥園區則成為區域經濟發展的重要依托。我國生物醫藥產業園區仍存在產業規模有待提升、源頭創新能力不足等問題，同時面對國際產業競爭加劇，供應鏈可能受阻的外部環境。從投資者角度看，由于當前投資者更看重園區出租的穩定性，如租期較長的工業廠房，涉及到環評、證照且生產研發設備難以搬遷的醫藥類產業園等，且由于醫藥園有較強壁壘，因此租約較其他高新園區更為穩固。近年

23、來鳳崗迎來了專業化、高端化的制造業產業園區集群建設。以鳳崗天安數碼城為代表的產業園區集群，不僅提供了一系列現代化的工業基礎設施和服務支持，還吸引了大量高科制造企業及機構的進駐，推動東莞從傳統工業往高新制造轉變。據了解，鳳崗天安數碼城項目總投資約為 100 億元，占地面積約 40 萬平方米，總建筑面積約為 150 萬平方米，分為兩期進行開發建設。其中，項目一期被命名為“天安數碼城 T5”，而二期為“天安深創谷”。2018 年，天安將一期四組團約 8 萬產業大廈調整工業 4.0廠房。建面約 74 萬的項目二期為 M0 產業用地。最終，項目一期四組團成功引進 24 家工業規上企業。除了基礎的辦公和生

24、產空間，項目還配套建設了學校、體育中心、人才宿舍等空間。此外，項目二期“天安深創谷”已于 2020 年拿地，并在當年 11 月正式動工建設，占地面積約 18.4 萬平方米，建筑面積約 100 萬平方米，為一次性開發建設，預計 2024年全部建設完成。為解決制造企業的倉儲需求，鳳崗天安數碼城計劃在項目二期打造閃電倉，規劃提供包括倉配運營服務、代發快遞、城配干線運輸服務、ERP 系統服務等在內的一站式解決方案。市工業和信息化局關于進一步優化市產業轉型升級基地管理工作有關規定的通知。文件中評定了 9 個產業轉型升級基地，并明確表示東莞未來不再新增認定產業轉型升級基地。而鳳崗天安數碼城正是 9 大基地

25、之一。92023產業暨物流園區運營發展報告中國第三季度 GDP 同比增長 4.9%，高于市場一致性預期，從而推升今年前三季度 GDP 同比增速至 5.2%，顯示經濟恢復態勢在整體上取得一定成效。但亦須看到，現時大部分企業仍采取成本節約型租賃策略，多數擁有搬遷需求的租戶繼續處于觀望狀態，生產企業擴產的需求持續走低，購地自建或租賃廠房的計劃繼續延期，市場調整期進一步延長。從工業用地成交情況來看，工業土地出讓整體收縮，產業企業投資擴產意愿較低。對于產業園區開發商而言，一手土地市場拿地體量也較去年同期明顯減小。當前發展最快的一線城市，面臨著產業空心化和辦公樓、產業園空置率高雙重夾擊等問題。對于北上廣深

26、而言，早期發展的一些產業已不符合未來方向，但卻占據著核心區位的土地，嚴重阻礙了回歸制造的政策落地。為此，自然資源部 9 月發布關于開展低效用地再開發試點工作的通知，決定在北京等 43 個城市開展低效用地再開發試點，為全國各地的“工改工”實踐提供新的探索方向。作為全國最早的“三舊”改造試點省份之一，廣東在 9 月25 日也有所響應，發布關于延長舊廠房“工改工”類微改造項目實施指引有效期的通知。簡單來說，“工改工”是將存量低效的工業用地再開發，實現產業的轉型升級。從現時操作方式看，通常是在現有從全國工業用地出讓情況來看，2023 年 1-10 月供應土地數量 31429 宗，同比下跌 16.71%

27、；供應土地面積136442.60 萬平方米，同比下降 19.80%；供應土地規劃建筑面積 179150.65 萬平方米，同比下降 19.14%；供應土地起始樓面價為平均 249.78 元/平方米，同比增長 7.04%。從成交情況看，1-10 月成交土地數量 22981 宗，同比下跌 20.89%；成交土地面積 98564.30 萬平方米，同比下跌22.55%；成交土地規劃建筑面積 134081.16 萬平方米，同比縮減 21.11%；成交總價 3422.83 億元，同比下跌14.01%。從數據可以看出，無論是出讓還是成交的數據，工業用地都較去年同期呈現顯著的萎縮。工業用地增量供應尚難獲得需求吸

28、納，新增工業投資的信心有待提升。地價之外，在準入產業、投資強度、投產后收入、納稅額等方面進行產業用地出讓監管，已成為近年各地在出讓重點項目產業用地時的標配。今年更出現了全新的情況，江工業用地成交低迷，生產企業擴產意愿低“工改工”獲政策紅利，企業參與保持謹慎67數據來源：Wind，觀點指數整理蘇省太倉市璜涇鎮原永樂村“窯廠”工業區出現了全國首例“限地價生態投入價高者得”的產業地，區內原有產業為化纖加彈行業，地塊存在顯著的環境污染問題，屬于典型的低效工業用地。地塊最終由中新集團摘得，公司承諾投入 146 萬元用于提升項目周邊河道、水體、綠植的生態環境面積。這表明未來在熱點地區拿工業用地時，特別是涉

29、及“工改工”、轉型升級的地塊，除了園區的投資強度和財稅貢獻要達標之外，環境生態修復能力也可能成為考慮的因素，城市更新類的新型產業用地開發所需能力是多樣化的。102023產業暨物流園區運營發展報告存量工業用地或舊工業區，通過城市更新、拆除重建、綜合整治等方式，將舊地用地性質升級為新型產業用地（M0）。今年，廣州、深圳都提出了“制造業立市”，“工改工”和“工業上樓”的相關支持政策，上海亦出臺了關于推動“工業上樓”打造“智造空間”的若干措施，寄希望于發掘存量工業用地的價值，“以高端化、智能化、綠色化為方向，推動輕生產、低噪音、環保型企業“工業上樓”，支持各類經營主體建設 3000 萬平方米智造空間”

30、。從歷史來看，粵港澳大灣區是工業上樓在國內發展最早、最完善的地區，當地工業以中小企、輕工業為主，再加上優質工業用地稀缺，自然走上“向天空要空間”的道路?！肮I上樓”的好處不僅僅在于解決工業用地緊缺的問題，更重要的是為頭部城市提供了一條工業存量資產盤活的有效途徑，使頭部城市在實現產業轉型的同時，可以將高新技術企業的制造基地留在當地，避免產業空心化，這在強調“制造業強國”的當下尤為重要。不過，深圳市龍華區城市更新和土地整備局在 10 月初發布了關于 龍華區大浪街道新橋塘工業區城市更新單元計劃（失效）的公告，為“工改工”的熱潮潑了一盆冷水。該項目也成為了深圳 2023 年 2 月發布深圳市“工業上樓

31、”試點項目審批工作方案以來，首個計劃失效的“工改工”項目。據了解，該項目申報主體背后是廣東本土房企方直集團。觀點指數認為，本次失效一是由于房地產行業處于下行期，造成母公司方直集團戰略收縮；二是由于“工改工”項目本身前期投入大、盈利空間少，而方直集團又未能在“窗口期”尋得有效合作方分擔壓力，推進上亦有操作失誤。從現實角度來講，盡管政策有所傾斜，但是“工改工”項目依然面臨著開發周期長、利潤空間小、各方訴求復雜難以滿足等問題。再加上項目建成進入運營期后，提高的租金收費水平會令招商難度提升，意味著需進行全新的定位和招商規劃。這對于一般的開發商而言難以應對，更需要具備豐富經驗的產業運營商參與，進行長期經

32、營。112023產業暨物流園區運營發展報告2023 產業園區運營企業卓越表現123456789101112131415招商蛇口中新集團張江高科中電光谷中南高科東湖高新蘇高新集團聯東集團臨港集團星河產業集團中城新產業金地威新產業凱德集團天安數碼城東久新宜廣州高新區集團中集產城外高橋華夏幸福濟高控股中創盈科集團珠海高新建投廣州工控集團深圳灣科技中創集團時代商業集團中關村發展MAX 科技園浦東金橋中業慧谷161718192021222324252627282930122023產業暨物流園區運營發展報告2023 產業園區卓越表現北大科技園成都天府軟件園鳳崗天安數碼城港灣 7 號智造超級工廠固安工業園光

33、谷芯中心廣州國際生物島廣州潤慧科技園南山科興科學園上海百佳通以下排名按拼音排序，不分先后深圳灣科技園深圳星河 WORLD 產業園生命藍灣園區蘇州工業園區蘇州市集成電路創新中心天健云途創智中心張江藥谷招商蛇口運河網谷中電智谷國際智能硬件創新中心中糧(福安)機器人科技園132023產業暨物流園區運營發展報告需求的不斷提高會促使企業選擇提高配送的運輸效率從而可以在相同的時間內運輸更多的貨物，物流體系的完善程度正是解決上述問題的關鍵所在。物流篇 資本出海自 2 月起企業逐漸擺脫疫情陰霾，快速進入復工復產的狀態后，拉動供需兩端實質性回暖，從而促進了物流倉儲的發展。雖然 10 月的四項指數均較上個月有所回

34、落，但整體依舊運行在擴張區間內。而 10 月社會消費品零售總額回升較快，疊加目前消費觀念的改變使得線上消費需求增加，企業會選擇不斷提高配送運輸效率，物流體系的完善程度正是解決問題的關鍵所在，因此該體系的構建完善也有利于零售的發展。融資方面，上半年融資事件主要以發行債券為主，下半年則從債權融資轉向權益融資，以 IPO 上市為主，于此可以有效降低杠桿水平，避免債券到期給企業流動性帶來壓力。此外，可以看到企業大多選擇赴港上市，其中的主要原因是國內的物流快遞企業層出不窮，市場整體競爭激烈，利潤空間逐漸縮小，且疊加港股上市門檻相較 A 股低，能推進國際化布局，有著更多國際投資者的港股市場自然成了“香餑餑

35、”。投資方面，近期金額較大的一筆投資來自東久新宜設立的基礎設施開發平臺，此外還有與貝恩資本設立的新經濟基礎設施平臺，兩者的首批擬投資項目均位于長三角地區。而 ESR 方面則繼續深化京津冀布局。期內河北廊坊百醫物流園已竣工，就項目區位來說，因其與各大交通干線接軌，因此這個項目也能很好地提升地區物流的效率。年內，京東產發通過收購一處物流資產包完善其東南亞布局，而此舉也將不斷發展其全球供應鏈，進而利好上市后的市場估值。宏觀數據方面，縱觀 1-10 月物流、倉儲、電商及快遞等發展情況，可以發現年內 1 月三項指數筑底，自 2 月起開始逐漸回升，雖部分月份有所回落但趨于穩定，且數值持續維持擴張趨勢。數據

36、來源：中物聯、國家郵政局，觀點指數整理指數擴張趨勢不變，物流與零售相輔相成1REITs 表現方面，年內三支倉儲 REITs 業績表現穩中向好，租金及管理費用收入逐漸上升。站在長期投資的角度，REITs 的持續分紅能力也是評判其價值的關鍵。如若產品能夠持續分紅并達到投資人預期，也將會驅使二級市場價格向資產的真實價值回歸。而京東倉儲 REIT 年內也已完成 1次分紅，紅土鹽田港 REIT、中金普洛斯 REIT 則已累計分別完成了 3 次和 5 次分紅。142023產業暨物流園區運營發展報告觀點指數認為，此次雙 11 的快遞業務增長反映了消費者觀念的改變，也即從原來的線下購物逐漸轉變為線上購物，同時

37、消費觀念的轉變也反哺了快遞物流業務的發展。因為需求的不斷提高會促使企業選擇提高配送的運輸效率從而可以在相同的時間內運輸更多的貨物，物流體系的完善程度正是解決上述問題的關鍵所在。因此社零總額的多少也與物流體系、物流樞紐等基礎設施的完善程度有關，促進物流體系的構建也有利于零售的發展。如菜鳥幾年前只能實現“1日達”，到現在已經可以實現“半日達”、“小時達”等，速度的提升也使得消費者更為依賴這種購物方式。其中，1-11月共錄得10起國家與地方層面相關政策的頒布?？梢园l現，從下半年開始政策從構建物流流通體系、建設綜合物流樞紐著手促進。微觀主體方面，年內普洛斯、京東產發、菜鳥地網等多個樣本企業均重視現代物

38、流體系的建設。如 11 月 14 日，普洛斯與國壽投資簽約了戰略合作協議，且國壽投資方面表示將通過多種形式積極參與、大力支持普洛斯集團專注的供應鏈、大數據、新能源領域新型基礎設施投資及產業生態建設。11月30日，京東物流與神威藥業正式簽署了戰略合作協議，未來雙方將在物流、健康、企業采購等領域展開合作。根據協議，京東物流和神威藥業將從物流科技數智化轉型和如年內 2 月的多項指數上升幅度大，物流業景氣指數較 1月回升 5.4 個百分點；倉儲指數回升 13.1 個百分點；2 月快遞發展指數雖較上月有所下降，但同比上升 11.1%；電商物流指數則緩慢回升，且連續 5 個月保持在 110 以上。據國家統

39、計局數據顯示，2023 年 1-2 月社會消費品零售總額為 77067 億元，同比增長 3.5%。1-2 月份全國網上零售額為 20544 億元，同比增長 6.2%，這也表明消費需求端在穩定增長，并不斷向物流倉儲業傳導。觀點指數認為，自 2 月起企業逐漸擺脫疫情陰霾，快速進入復工復產的狀態，拉動供需兩端實質性回暖，從而促進了物流倉儲的發展。同時也可以注意到，10 月四項指數均較上個月有所回落，主要是受前期基數較高影響，但依舊運行在擴張區間內。而 1-10 月全國實物商品網上零售額同比增長 8.4%，占社會消費品零售總額的比重是26.7%，占比相較9月份提升0.3個百分點，比上年同期提高 0.5

40、 個百分點。其中雙十一不斷拉長銷售戰線，從10月中旬到11月11日，期內的快遞物流單量暴漲。據申通網點負責人表示，今年的網點快遞單量平均比去年增加 20%，第一輪高峰在 10 月 31 日到來，大約為 3 萬6000 票，相比平時的日均 3 萬票增加了 20%。此外據國家統計局披露，2023 年 11 月 1 日至 11 日，全國郵政快遞企業共攬收快遞包裹 52.64 億件，同比增長 23.22%，日均業務量是平日業務量的 1.4 倍。152023產業暨物流園區運營發展報告期內，觀點指數錄得主要融資事件共計 28 起，披露總金額為551.9億元；其中債券發行8起，披露金額為65.49億元；基金

41、設立 7 起，披露金額為 277.21 億元；IPO 事件 9 起?？梢园l現上半年融資事件主要以發行債券為主，下半年則從債權融資轉向權益融資，以 IPO 上市為主，這樣可以有效地降低杠桿水平，避免債券到期對企業流動性帶來的壓力。同時還有部份企業選擇設立不動產私募基金及公募 REITs進行權益融資，這也打通了 Pre-REITs 基金到公募 REITs 之間的通道。期內 REITs 方面最值得關注的是 2 月 8 日上市的嘉實京東倉儲基礎設施 REIT，其上市第一天漲幅超 10%，此類將資產置于公開市場進行融資，不僅有利于提高估值，也將刺激存量的物流倉儲資產積極主動上市。此外還可以注意到，企業大

42、多選擇在港交所遞表，其中包括樂艙物流、泛遠國際、菜鳥、極兔速遞及已在 A 股上市債權轉向股權融資，港股 IPO 成“香餑餑”2物流供應鏈體系建設兩方面展開合作。的順豐。觀點指數認為，其中的主要原因是國內的物流快遞企業層出不窮，市場整體競爭激烈，利潤空間逐漸縮小，且疊加港股上市門檻相較 A 股低，能推進國際化布局、有著更多國際投資者的港股市場，自然成為了“香餑餑”。如若順豐此次能夠成功申請發售 H 股，則將成為中國首家“A+H”股的快遞物流公司，更有利于其國際化布局，同時也更加有利于順豐利用國際資金實現快速擴張。此外還需注意到，此前順豐的第六屆監事會第四次會議決議公告中提及本次發行的 H 股股數

43、不超過發行后公司總股本的 10%（超額配售權行使前），并授予整體協調人不超過前述發行的 H 股股數 15%的超額配售權。觀點指數了解到，這個比例實際上相對其他的“A+H”股162023產業暨物流園區運營發展報告投資方面可以發現，年內樣本企業國內主要布局在長三角、京津冀等地區，但是部分樣本企業也在不斷拓展其海外的布局。如近期金額最大的一筆投資來自東久新宜與一家全球領先的境外投資機構設立的智能制造基礎設施開發平臺，總投資規模超 7 億美元，且首批擬投資項目位于上海產業核心區及長三角地區，主要服務于高端智能制造產業。此外值得關注的還有 10 月 24 日其與貝恩資本設立的新經濟基礎設施平臺。該平臺致

44、力于中國核心經濟圈城市智能制造園區資產開發及運營，總資本規模約 2.5 億美元，雙方將以股權投資的方式出資。此次合資平臺的首批擬投資資產依然位于長三角區域。這并非東久新宜年內僅有的兩筆大資金投入。此前的 3 月29 日，其宣布與多家國內機構投資者成立投資金額約 60億元的基金，同樣主要投資于長三角等重點樞紐城市的新經濟園區資產，服務和支持當地冷鏈、物流等新經濟企業的蓬勃發展。4 月 13 日也同樣與境外投資機構設立總投資規模約 140 億元的合資平臺，聚焦于長三角、大灣區和京津冀首都經濟圈等。從年內多筆位于長三角等區域新經濟的偏好投資可知，與國內穩扎根，海外廣布局3來說并不多（其他大多為 10

45、%至 15%，甚至有部分企業發行的占發行后公司總股本數的 15%以上），股份數的多少也在一定程度上展現了順豐并不只是想通過“A+H”股的形式獲取境外資金，背后還隱藏著拓展國際倉儲物流布局的戰略，且帶有占據境外倉儲物流市場份額的考量。而從前文所總結的宏觀數據上也可看出，物流市場持續向好發展。因此在此種良性競爭的激勵下，物流企業不僅需要守住自己的“一畝三分地”，還需要不斷拓寬融資渠道，加速搶占全球市場份額才能創造出“第二增長曲線”。產業相比，東久新宜更傾向于用“新經濟基礎設施”對物流倉儲、冷鏈等業態進行“以點帶面”的描述；而對于長三角這個地理區位而言，投資標的的選擇則更多考慮該區域較大的政策加持及

46、高質量發展的協同效應。此外，還需要注意到，期內 ESR 的河北廊坊百醫物流園已竣工，該項目主要是為生物醫藥制造業提供一體化倉儲管理系統和一站式的冷庫和干庫解決方案。從項目的區位來說，位于河北廊坊廣陽經開區，且與京滬高速公路、京滬鐵路、京津塘高速公路和 104 國道等國家主要交通干線緊密相連，因其四通八達的交通網絡使其能很好地承擔城市智能配送中心及貨物轉運中心的角色。ESR 集團聯合創始人兼聯席首席執行官沈晉初也表示，隨著 ESR 廊坊百醫物流園的投入使用，不僅能夠提升地區物流效率，還將有力推動地區經濟的發展，該項目是 ESR 在華北地區高標倉的重要布局，也將進一步加強 ESR 在京津冀地區的影

47、響力。京東產發在 2020 年公布全球化布局后，據觀點指數統計，其近三年已先后收購了位于越南、印尼、英國、荷蘭等國家的多處物流倉儲項目，其中英國的收購項目數量最多?？梢园l現，此次收購的項目是京東產發首次在新加坡布局。而據此前京東方面表示，其將始終堅定以供應鏈為基礎的核心戰略，將供應鏈基礎設施作為國際化的支點。為了進一步聚焦京東在全球供應鏈基礎設施和數字能力的建設，還將集中資源投入到包括東南亞在內的跨境供應鏈基礎設施中。因此，觀點指數認為，本次新加坡的布局不僅僅是京東產發拓展東南亞乃至全球市場的一步，同樣也有不斷完善供應鏈，利好成功上市后的市場估值的間接作用。172023產業暨物流園區運營發展報

48、告年內，三支倉儲 REITs 業績表現穩中向好，租金及管理費用收入逐漸上升。值得關注的是，京東倉儲 REIT 其底層資產的三個項目合計可租賃面積為 34.13 萬平方米，而截至 2023 年 9 月 30 日，實際已租賃面積為 34.13 萬平方米，出租率為 100%，且這已是連續三個季度達到滿租狀態。據觀點指數了解，京東倉儲 REIT 出租率之高與其戰略選擇有關。11 月 17 日，嘉實京東倉儲基礎設施 REIT 于滬市倉儲物流REITs 2023 年集體業績說明會表示，目前京東物流的底層資產租戶租約長度為 5-6 年，換租成本較高、難度較大，且租戶之間黏性較強。京東物流來自第三方其他客戶收

49、入占比超 50，且較分散，京東物流更傾向于保持整體運營平穩，不會大量引進外部租戶降低內部黏性。觀點指數認為，與京東倉儲 REIT 的租戶結構相比，其他大量引入多種租戶的物流園區會面臨著租戶需要靈活租期也即是短租期的可能，因為企業在快速擴張時需要在物流地產上及時響應。此外還可能會面臨著不同租戶的運營特征不同，其對于物流地產的選擇也同樣千差萬別，企業為了滿足租戶的多種需求也必須進行適應性升級改造，不僅成本高而且難度大，如若選擇內部租戶，其園區建設的可復制程度高，相應地，建造或升級改造成本也低。而對于中金普洛斯 REIT，可以發現其資產區域較為分散，雖然出租率方面并未達到滿租，但是在租金及管理費用收

50、入的表現上卻是穩步增長的，擴募對此貢獻也同樣功不可沒。6 月 16 日，中金普洛斯 REIT 完成首次擴募，底層資產擴大至京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈的 10 個倉儲物流園，且募資總額為 18.53 億元，達到擬募集金額上限目標。普洛斯方面還表示接下來將繼續保持常態化擴募計劃，履行必要的擴募流程，獲得各機構持有人支持。此外，站在長期投資的角度，REITs 的持續分紅能力也是評估其價值的關鍵。如若產品能夠持續分紅并達到投資人預期，也將會驅使二級市場價格向資產的真實價值回歸。11 月 24 日，嘉實京東倉儲 REIT 擬分紅，方案 0.659 元/10 份公募 REITs

51、 份額，這也是其上市以來的首次分紅。而據觀點指數統計，自上市以來，紅土鹽田港 REIT 進行了 3次分紅。而據中金普洛斯 REIT 披露，目前已合計完成了 5次分紅，累計金額達到 5.8 億元?？梢宰⒁獾街薪鹌章逅?REIT 分紅次數是最多的，這也表明了這支 REIT 的底層資產運營和盈利能力較為穩健。年內，ESR、東百集團等均把發行 REITs 產品擺在比較重要的位置。因為公募 REITs 的發行不僅可以助力倉儲物流開發企業盤活存量資產，還可通過滾動投資讓企業可以根據市場需求和業務發展情況，逐步提升底層資產的運營效率，從而形成更為高效的物流網絡。如 9 月 4 日，東百集團發布公告表示在審慎

52、研判發行公募REITs 相關事宜。12 月 1 日，中航易商倉儲物流封閉式基業績表現穩健，持續分紅的能力同樣重要4數據來源：中物聯、國家郵政局，觀點指數整理（注：柱狀圖表示的是出租率情況，折線圖表示的是租金及管理費用的收入情況）相對應的平均出租率較低，而另兩支 REIT 的資產區域則較為集中，所對應的出租率較高。182023產業暨物流園區運營發展報告礎設施證券投資基金項目狀態更新為“已申報”。據相關報道稱，易商集團擬將江蘇富萊德倉儲一期、江蘇富萊德倉儲二期、江蘇富萊德倉儲三期等三個項目分拆、打包為REITs 在上交所上市。192023產業暨物流園區運營發展報告2023 物流倉儲企業卓越表現12

53、345678910普洛斯 GLP京東產發萬緯物流寶灣豐樹中國東久新宜順豐豐泰產業園ESR安博中國灣區投資202023產業暨物流園區運營發展報告卓越指數 2023 產業物流卓越表現騰訊云鳳崗天安數碼城中糧創芯研發中心2023 智慧建筑與不動產卓越創新企業2023 高質量發展示范園區2023 年度標桿智慧產業園區212023產業暨物流園區運營發展報告關于觀點指數研究院觀點指數研究院是觀點機構旗下的數據研究部門，長期跟蹤經濟走勢、行業動態、企業表現，捕捉全面、深入的市場和企業數據，并結合專業分析，生產原創、深度的研究報告，輸出專業權威的研究成果。觀點指數融合實地調研、問卷調查、企業訪談、資料檢索、歷史研究、數量統計等途徑，構建獨特的觀點指數數據分析模型體系，以敏銳的市場眼光，獨特的視角，剖析各業態之下的市場萬象，于全年不同時點不間斷地推出多元專業研究報告與行業權威研究成果，所涉業態包括不僅限于房地產住宅開發、不動產投資及資管、商業地產及商業零售、資本金融、住房租賃、產城與產業園區、物流與物流園區、數字科技、新能源、物業與城市服務、大健康生物醫療及養老、辦公方式、文旅、代建、城市更新、ESG 等新經濟產業全產業鏈，及時為用戶提供準確、全面的專業內容，為企業謀劃決策提供參考，共享行業發展紅利。掃一掃，了解指數