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1、1卓越指數2024 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告2卓越指數2024 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告前 言作為連接生產與消費的關鍵環節，隨著全球經濟的持續發展與全球供應鏈的不斷優化，物流倉儲其地位與作用愈發顯著。特別是在“十四五”規劃和新發展格局的引領下，中國物流倉儲行業正加速向智能化、高效化、綠色化方向轉型，成為推動經濟高質量發展的新動力。在此背景下，觀點指數深入剖析當前物流倉儲領域的運營現狀、發展趨勢及未來，發布卓越指數 2024 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告，旨在全面梳理與深入分析當前物流倉儲領域的發展態勢，挖掘行業亮點，揭示潛在機遇與挑戰，為企業發展提供科學依據與參考。同時，報告還全

2、面梳理并表彰那些在物流倉儲領域取得卓越成就的企業，匯聚成“卓越指數 2024 物流倉儲卓越表現”研究成果，這些企業的成功經驗與先進做法，為整個物流倉儲行業的發展樹立了典范，提供了寶貴的借鑒與啟示。3卓越指數2024 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告目 錄前言物流倉儲暨基礎設施市場綜述 2024 物流倉儲資產投資運營卓越表現 10物流倉儲暨基礎設施報告研究說明研究體系及活動辦法研究成果構成24671515164卓越指數2024 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告需求不足的趨勢下，租金的持續下降能換來多少新增需求？物流倉儲暨基礎設施市場綜述物流倉儲暨基礎設施市場綜述行業運行放緩根據戴德梁行數據，2024

3、 年二季度中國內地共 97.6 萬新增供應入市，整體高標倉空置率環比上季度上升 0.6 個百分點至 17.2%，平均租金則比 2024 年一季度微降 2.6%至 31.6 元/月。此外，同樣可以看到，中國內地某些區域的空置率并未隨著租金的下降而下降，反而較之前更高，這也表明目前以價換量帶來的效果開始減弱?！耙詢r換量”開始呈邊際遞減效應指數回升幅度不及年內高點具體數據方面，從 2023 年三季度開始整體物流市場租賃活躍度不及預期，部分新增供應難以得到有效消化，致使空置率上升，整體高標倉空置率為 16.8%。采用以價換量等措施來緩解承租壓力，也致使 2023 年四季度整體空置率開始有所下降，較上一

4、季度環比下降 0.5 個百分點至 16.3%。而進入到 2024 年后，空置率依然持續上升。2024 年二季度華北、華東地區的空置率均達到 20%，其中，華北區的高標倉市場平均租金已從 2023 年一季度的 30.4 元/月降至 24.9 元/月，空置率不抑反漲?？v觀華南區域，則可發現其高標倉市場需求表現積極，租金及空置率雙雙下降，這也與華南區域旺盛的電商需求有關。倉儲方面，2024年9月份倉儲指數為49.4%，較上月下降0.4個百分點。從分項指數來看，同上月相比，期末庫存指數有年內，物流業多項指數呈現先上升后下降，再逐漸回升的趨勢。目前這些指數較年內最高值仍有一定差距。125卓越指數2024

5、 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告所上升，升幅為 2.4 個百分點；收費價格指數與上月持平；新訂單指數、平均庫存周轉次數指數、業務活動預期指數均有所下降，降幅在 0.8-3.4 個百分點之間。據觀點指數統計，10 月份倉儲指數繼續下調，8 月雖有短暫升幅，但 9 月又開始繼續保持下行趨勢，且在 8 月之前倉儲指數已經連續 4 個月下行。中物聯表示，10 月份倉儲指數繼續小幅回落，新訂單指數、平均庫存周轉次數指數均有下降，收費價格指數、期末庫存指數仍在 50%以下，顯示倉儲業務需求仍有不足，租金價格有所下滑，庫存水平持續回落。同時也可看到，倉儲行業三季度的運行有一定下行壓力，季末呈現觸底反彈、企穩

6、回升的走勢。三季度各月倉儲指數分別為 46.5%、50.2%、49.8%，均值為 48.8%，低于二季度均值 0.2 個百分點，低于去年三季度均值 3.8 個百分點。據中物聯披露，指數情況顯示行業運行仍有一定下行壓力，需求增長動力不足是導致行業運行放緩的主要因素之一。物流方面，2024 年 10 月份中國物流業景氣指數為 52.6%，環比回升 0.2 個百分點。10 月份，絕大部分分項指數環比回升，其中業務總量指數、新訂單指數、庫存周轉次數指數、資金周轉率指數、設備利用率指數、固定資產投資完成額指數和業務活動預期指數保持在景氣區間。據國家郵政局數據，2024 年 10 月中國快遞發展指數為46

7、4.4，同比提升 21.1%，該項指數已連續 4 個月保持上升，其中發展規模指數、服務質量指數、發展能力指數和發展趨勢指數分別為 583.7、703.8、236.6 和 72.1，同比分別提升31.1%、20.9%、3.7%和 6%。10 月，行業進入業務旺季，業務增速明顯加快，寄遞網絡高效運行，產業協同持續深化，跨境服務能力有所提升。6卓越指數2024 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告區域影響力租戶認可度社會貢獻品牌指標（15）資金運用與融資服務平臺搭建革新的發展方式商業模式（15）2024 物流倉儲資產投資運營卓越表現 10序 號企 業普洛斯中國萬緯物流京東產發寶灣順豐豐泰產業園ESR豐樹中

8、國東久新宜深國際安博中國1234567891088.384.583.881.981.679.876.674.673.271.4總 分平均續租率（%）營運+財務指標（55）運營管理招商能力產業規劃團隊建設管理指標（15）倉儲面積資產管理規模研發投入倉庫個數城市布局經營收入平均租金水平出租率企業綠色認證情況7卓越指數2024 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告身處低谷，如何破局與尋路？物流倉儲暨基礎設施物流倉儲暨基礎設施低谷見峰巒2024 年，全國多地倉儲物流市場空置率上升，租金下降。其中，物流業景氣指數、倉儲指數已多月連續下跌，進入8月后才開始恢復回升跡象，部分分項指數仍保持下降趨勢，這也反映了物流

9、有效需求不足。不過，得益于跨境電商的快速發展，華南等地區的市場需求不斷擴大，預計隨著前者的持續發展壯大，未來也會進一步發展?！?024 物流倉儲資產投資運營卓越表現 10”通過營運、管理、品牌、創新指標綜合衡量物流倉儲企業的運營能力。2024 年以來，無論是冷庫，抑或是普通的倉儲物流市場，均面臨著以價換量的境況。在租金的繼續下探中，空置率不降反升，可以看到以價換量給需求端帶來的刺激作用開始減弱。從供應端來看，長三角城市群的高標倉市場新增供應量占整體的比重持續上升，但由于需求不足導致無法完全消化供應量，進而導致供需不平衡的情況出現，最終的解決辦法還是要回到對需求的刺激上。此外，年內有較多的樣本企

10、業選擇了出售資產來填補現金流，但同時可以看到部分企業選擇繼續持有中國的物流資產。普洛斯領銜，萬緯物流、京東產發以標桿力量緊跟其后1普洛斯作為物流倉儲行業的頭部企業，繼續為企業提供高標準的倉儲設施。其通過自行開發的選址工具，利用大數據分析選擇更優的位置，進行項目上的合理規劃布局。萬緯物流作為冷鏈的標桿企業，為商超零售、連鎖餐飲、水果流通、快消制造、肉類加工、乳制品、水產行業等行業客戶提供多溫區、高標準的冷鏈倉儲服務。京東產發則以京東集團供應鏈生態系統為基石，依托京東數智化社會供應鏈，打造新一代物流基礎設施；以運營服務為導向，通過科技驅動產業升級，打造輻射帶動能力強、現代化運作水平高、互聯銜接緊密

11、的供應鏈基地網絡。東久新宜在物流倉儲領域的發展同樣不容小覷，其作為國內領先的新經濟產業基礎設施開發運營平臺，始終強調對強化資產管理能力的重視。與單純追逐項目高投資回報不同，公司更看重旗下業務給市場和租戶帶來的貢獻。圍繞這一原則，公司以前瞻性、全方位的戰略布局為租戶提供從選址、研發到生產、營銷和產業培養的一站式解決方案。如綜述中所言，目前物流倉儲市場整體面臨著需求不足的境況，這也導致市場需要采用以價換量的模式來刺激增長。但從全國倉儲物流市場情況可以看出，即使是下調租金，也無法較好地減緩持續上漲的空置率。新政“解憂”，前三季度高標倉供應集中28卓越指數2024 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告由于需

12、求不足，新增的高標倉供應無法完全消化，進而各城市群的空置率被推高，最終的解決辦法除了從刺激需求端入手，還可考慮從供應端上解決。報告期內，據觀點指數不完全統計，1-10 月共計錄得 67起投資事件，其中已開倉 25 起，已開工 9 起。上半年的投資項目以供應鏈中心、物流中心等項目為主，而非傳統倉儲園區。且這些項目大多以物流、貨運樞紐的形式存在，下半年的則以跨境電商中心、冷鏈園區為主。5 月 15 日，深國際西部公路樞紐物流園在深圳寶安區松崗街道正式動工，占地面積 7.5 萬平方米，是深圳生產服務型國家物流樞紐的旗艦項目、核心載體，是深圳市“7+30+N”三級物流場站體系規劃的七大對外物流樞紐項目

13、之一，也是深圳市“平急兩用”公共基礎設施項目之一。該項目預觀點指數了解到，目前物流用地用海仍存在一些結構性難題，不利于提質增效降本。通知聚焦重難點問題，從供應端解決物流用地用海問題，如優化物流用地供給結構，源頭上減少同質化供應，進而促使供需相匹配。冷庫投資熱度持續，租金難逃下降趨勢3可以看出，即使租金持續下降，但上半年倉儲物流市場同樣再次面臨空置率改善不佳的壓力。具體來看，從 2024 年6月開始，倉儲物流市場租金持續下探，但空置率大幅回升，以價換量的效果相較 1-5 月來說開始出現減弱的趨勢。供應端，據物聯云倉數據，2024 年前三季度，高標倉新增供應主要集中在長三角城市群，該區域 Q1-Q

14、3 的新增供應占比分別為 25.1%、37.63%、43.58%，逐漸增大。數據來源：物聯云倉，觀點指數整理具體來看，9 月 41 個城市的平均租金為 23.96 元/平方米/月，環比下降 0.57%，同比下降 5.48%，而空置率為15.26%，環比下降0.74個百分點，同比上升3.12個百分點。而從今年 1-9 月 41 個城市的整體情況來看，三個季度Q1、Q2、Q3 的平均租金分別為 24.26 元/平方米/月、24.18 元/平方米/月、24.06 元/平方米/月，空置率則分別為 15.84%、15.35%、15.6%。2024 年 10 月 24 日，自然資源部印發關于加強自然資源要

15、素保障促進現代物流高質量發展的通知（以下簡稱通知），明確從增加物流發展空間供給、加大自然資源要素保障力度、推進物流用地提質增效、提升要素支撐服務效能四方面細化 10 條政策措施，降低全社會物流成本，促進現代物流的高質量發展。其中，于物流倉儲行業而言，通知中最重要的是其支持盤活存量空間資源用于物流項目建設；增加混合用地供給，鼓勵兼容物流功能；鼓勵地方盤活利用存量低效土地和已填成陸區域，用于物流產業項目；支持以長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等方式供應物流及相關配套設施用地，符合劃撥用地目錄的可采取劃撥方式供地。9卓越指數2024 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告計 2025 年末投產運營，總投資約

16、 10 億元，由深國際灣區投資發展有限公司主導。觀點指數了解到，該物流園是國家物流樞紐體系的重要組成部分，旨在構建現代智慧物流設施集群，推動制造業與物流業的深度融合，支持深圳“工業立市”戰略。6 月 28 日，京東產發與希音在廣東省肇慶市鼎湖區成功舉辦開倉儀式，標志著希音物流倉儲中心正式落戶京東智能產業園肇慶鼎湖項目。此次合作將深化雙方在供應鏈管理、倉儲物流等領域的合作，共同推動肇慶地區跨境電商供應鏈的高質量發展。8 月 14 日，廣州市規劃和自然資源局發布消息，增城區分局已核發 SHEIN 集團位于增城區中新鎮廣州東部公鐵聯運樞紐的 SHEIN 供應鏈總部項目全部 25 個建設工程規劃許可證

17、。SHEIN集團計劃在增城建設一個集倉儲、備貨、揀貨、分撥、發貨、結算于一體的智能化倉儲物流配送園區，并設立供應鏈中心。項目一期占地 738 畝，總建筑面積不少于 80 萬平方米，總投資達 36.9 億元人民幣。除了 SHEIN 加快對跨境物流運輸的投資外，阿里巴巴、得物也同樣加快跨境業務的布局。7 月 26 日，光谷與得物App 簽署合作協議，在武漢東湖綜保區建設“得物 App 華中跨境物流中心項目”，旨在加速構建光谷跨境電商產業生態。7 月 26 日，阿里巴巴集團旗下跨境電商全球速賣通宣布，阿里巴巴全球速賣通（廣州）跨境電商產業園已于 25 日正式開業。這是速賣通平臺在華南地區的首個園區，

18、由番禺區委指導，阿里巴巴全球速賣通授權，巨大創意產業園負責運營的專業跨境電商園區。該產業園將給當地企業提供一個集商品展示、交易、物流、金融等多功能于一體的平臺，幫助企業更好地開拓國際市場。此外值得注意的是，年內各類新開工、開倉的冷庫項目數量持續增加，投資熱度不減。投資主體主要為生鮮、茶飲品牌，且合作方主要為萬緯物流。10 月 28 日消息，阿水大杯茶倉儲配送中心在萬緯濟南高新冷鏈園區舉行開倉儀式。萬緯物流將為阿水大杯茶提供全品類、全溫層的高標準倉儲及多元化的冷鏈物流服務，助力阿水大杯茶進一步鞏固深耕華北區域、尤其是山東市場的戰略布局。值得注意的是，同樣入駐萬緯濟南高新冷鏈園區的還有茶飲品牌奈雪

19、的茶。10 月 12 日，奈雪的茶在濟南的配送中心于萬緯濟南高新冷鏈園區正式開倉。觀點指數了解到，萬緯同樣將為奈雪的茶提供全品類、全溫層的倉儲、庫內運營和門店配送服務，覆蓋山東所有門店。而 10 月 14 日，茶百道合肥配送中心在萬緯合肥肥西冷鏈園區正式開倉，標志著茶百道在安徽及周邊省份的門店服務能力得到進一步提升。其中萬緯物流提供的服務與另外兩家茶飲品牌類似，同樣是全品類、全溫層倉儲等的一站式服務，并依托全國倉網和運輸資源，幫助茶百道快速拓店，為餐飲供應鏈降本增效。近期，此類茶飲品牌在萬緯冷鏈園區密集開倉，觀點指數認為這與今年7月萬緯物流發布的統倉共配產品“萬店配”有關。觀點指數了解到，萬店

20、配具體是指依托全國的萬緯倉庫，實現全品類全溫區 SKU 統一入倉，同區域多客戶多 SKU共同配送。通過倉網覆蓋、運網覆蓋、準時準點、運營保障、食品安全、科技加成、客戶服務等七個方面的全面解決，幫助客戶降本增效以及支撐客戶業績增長。這種萬店配的模式實際上是基于統倉共配來實現倉配作業的規?；?，也即將多家客戶的庫存集中在一起，通過集中倉儲、共同配送的方式來實現對客戶資源的共享。因此，前文所提及的阿水大杯茶及奈雪的茶，短時間內相繼在萬緯濟南高新冷鏈園區成功開倉，或許也是想要達到資源共享的效果。10 月 21 日，深圳順豐泰森控股（集團）有限公司與中國供銷集團有限公司在北京簽訂了戰略合作框架協議，標志著

21、兩家企業將在物流領域展開深入合作。根據協議，雙方將在冷鏈倉儲物流設施共享共用、城鄉貨郵一體化發展、共同打造名特優農產品品牌、助力脫貧地10卓越指數2024 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告報告期內，據觀點指數不完全統計，共錄得 25 起融資事件，融資類型分別為私募債、超短融、中票等債券，此外還包括設立基金、IPO 等。11 月 18 日，ESR 集團宣布計劃在中國發行至多 15 億元人民幣的 3 年期熊貓債，以拓寬融資渠道并優化資本結構，支持其業務發展和擴張計劃。觀點指數了解到，此次發行熊貓債是 ESR 集團對中國市場的重視和信心的體現。熊貓債作為人民幣計價的債券，近快遞類企業是融資主力軍，“出

22、?！背蔀樾聦?Q1-Q3 三個季度 30 城的平均租金分別為 102.31、102.1、97.2元/月，其中Q2降幅最大的城市為廣州，為-12.5%，Q3 降幅最大的則為合肥，為-32.5%。而據物聯云倉上半年冷庫的相關數據，上半年冷庫總容積為 1.45 億 m，環比上升 4.46%，冷庫平均租金為 74.02元/月，環比下降 3.36%，冷庫空置率為 19.56%，環比上升 3.45 個百分點?？偨Y而言，2024 年冷庫市場的整體表現是以價換量，市場供大于求，租金持續下降，但空置率仍維持在高位。9 月 9 日，極兔速遞發布公告稱華星集團（借款人）以及極兔速遞及極兔速遞若干成員公司（作為擔保人

23、）與（其中包括）若干銀行及金融機構訂立融資協議。根據融資協議，原始貸款人同意向借款人華星集團提供定期貸款融資，其中包括最高 6.74 億美元的融資（約等于人民幣 47.97 億元）；最高 13.62 億港元的融資（約等于人民幣 12.43 億元）；及最高人民幣 28.7135 億元的境外人民幣及境內人民幣融資，期限自作出首筆貸款當日起計 36個月，上述貸款主要用作華星集團現有債務的再融資以及一般企業營運資金用途。極兔 2024 年中報顯示，上半年的資本支出總額為 1.65 億美元，主要用于投資物業、廠房以及設備、無形資產，而這筆 90 億元的資金“進賬”也將有助于極兔的業務拓展。11 月 10

24、 日，順豐控股股份有限公司通過港交所上市聆訊，并發布聆訊后資料集，同日順豐啟動交易前投資者教育，區農產品銷售、再生資源回收利用與環境服務等領域加深合作?？v觀全國 30 個城市的冷庫平均租金，可以發現 2024 年以來冷庫需求疲軟，去化難度加大，且不同城市的冷庫租金都面臨著下降的趨勢。年來受到越來越多國際企業的青睞，成為它們籌集資金的重要途徑。ESR 集團此次選擇在中國市場發行熊貓債，有助于降低融資成本，增強其在國際市場上的競爭力，同時也反映了中國金融市場對外開放程度的不斷提高，以及人民幣國際化的穩步推進。其中可以發現，快遞類企業是融資的主力軍，如順豐控股、極兔速遞等。11卓越指數2024 物流

25、倉儲暨基礎設施投資發展報告目標是月內完成掛牌。順豐控股本次尋求香港上市，將成為中國首家“A+H”股的快遞物流公司，據其募集說明書表示，此次集資所得凈款將用于加強國際及跨境物流能力，提升及優化中國的物流網絡及服務，研發先進技術及數字化解決方案，余款用作營運資金。因此此次上市也將更有利于其國際化布局，同時也更有利于其利用國際資金實現快速擴張。但也要注意到，順豐在香港 IPO 前進行了新一輪的股份回購，且募資額也在削減，原來傳出的擬募集 20 億美元減至10-15 億美元。無論是極兔抑或是順豐，均是選擇在港股上市，觀點指數認為，背后或許有跨境電商的發展推動，因此快遞物流企業開啟新一輪出海計劃。據海關

26、總署數據，2024 年前 10 個月，我國貨物貿易進出口總值 36.02 萬億元人民幣，同比增長 5.2%。其中，出口20.8 萬億元，增長 6.7%；進口 15.22 萬億元，增長 3.2%；貿易順差 5.58 萬億元，擴大 17.6%。11 月 14 日，京東物流發布 2024 年第三季度業績報告。第三季度，京東物流總收入增長至 444 億元，同比增長 6.6%。值得注意的是，京東物流表示分別在美國、馬來西亞新開自營海外倉，其“全球織網計劃”將繼續深入布局，至2025 年底全球自營海外倉面積將實現超 100%的增長，同時進一步布局建設保稅倉、直郵倉。未來 3 年，京東物流還將新增中馬、中韓

27、、中越、中美、中歐等國際航線。菜鳥集團同樣緊抓出海浪潮，今年 9 月，菜鳥集團 CEO 萬霖表示，菜鳥將啟動全球第二批 eHub 建設，將物流網絡加快融入全球和區域產業鏈布局。8 月 15 日，阿里巴巴發布 2025 財年一季度業績。從具體數字上看，菜鳥營收同比增長 16%至人民幣 268.11 億元，主要來自跨境物流履約服務帶來的收入增長和運營效率提升。財報中還表示，菜鳥將繼續沿著長期性戰略布局，拓展全球物流網絡，包括在歐洲、北美等地加快海外本地快遞網絡的建設。其他快遞物流企業如“三通一達”、百世等，同樣積極拓展跨境電商物流業務。2024 年 6 月，圓通國際首進中亞，通過與哈薩克斯坦國家郵

28、政合作，推出中哈跨境快遞物流業務，借助覆蓋全國的配送網絡，為電商平臺及客戶提供包含報關、轉運、分揀、派送等在內的全鏈路物流服務。為滿足不同客戶的個性化需求，目前圓通國際已形成包含國際快遞、貨運、供應鏈、航線產品在內的產品體系。國際貨運聚焦美國、歐洲、澳洲、中亞、南亞等重點區域，可為客戶按需定制合同物流、國際空運、國際海運、國際鐵路、多式聯運等一站式物流方案；國際供應鏈圍繞消費電子、高端制造、醫療設備及服裝快消等產業，可提供端到端可追溯的供應鏈解決方案。據百世2024年一季度財報，百世國際業務收入達2.81億元，同比增長 42.6%，其中跨境業務總量同比增長 256.4%，東南亞包裹量同比增長

29、39.4%。年內有較多的樣本企業選擇了出售資產來填補現金流，但是也有部分企業選擇繼續持有中國的物流資產。8 月 30 日，東百集團發布公告稱為積極盤活存量資產，優化公司資產結構，提高資產流動性和使用效率，增加公司運營資金，公司全資子公司擬轉讓持有的佛山睿優倉儲有限公司、天津興建供應鏈管理有限公司、成都欣嘉物流有限公司及佛山睿信物流管理有限公司 4 家參股公司 20%的股權，受讓方系持有各參股公司 80%股權的股東即黑石集團關聯基金旗下相關子公司，上述 4 家目標公司 20%股權的交易價格合計為人民幣 2.79 億元。這項股權轉讓意味著東百徹底退出4家目標公司。其表示，本次交易系公司與黑石集團在

30、物流項目退出環節的再次合作，符合公司倉儲物流項目“投建管退”的閉環運作模式及物流項目輕資產運營的戰略思路。實際上，從 2024 年中期業績可以看到，目前東百集團現金流承壓，而出售資產則是填補現金流最快的方式。據中報，東百集團 2024 年上半年貸款規模較上年末略有增長，其中短期借款、其他流動負債（融資租賃借款等）、一年內到期的非流動負債（長期借款）、長期借款總額為55.69 億元，較 2023 年末增長 3.58%，而同期（即 2024年上半年）的貨幣資金僅為 2.52 億元，差額較大。存量資產盤活，處置方式各有側重512卓越指數2024 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告報告期內，ESR 同樣選

31、擇了出售資產的方式“回血”，8月 30 日，ESR 發布公告稱其所管理的一個發展基金，出售總值超過 58 億元的中國物流資產組合。據了解，此次出售的組合包括九項物流資產，分別位于中國的一線及準一線城市，包括廣州、杭州、上海及蘇州。該等資產地理位置優越，鄰近主要交通樞紐及市中心，組合內大多數建筑物已獲得 LEED 金級或銀級認證。九項資產總可出租面積約為 85 萬平方米，租戶包括電商、第三方物流以及制造業的頂尖公司，出售完成后，ESR 將繼續管理該等資產。而據 ESR 2024 年中期的業績，上半年其錄得凈虧損 2.09億美元，收益由去年同期的4.554億美元減少31.4%至3.125億美元，租

32、金收入也同比減少 4.6%至 3500 萬美元。綜合 ESR 貫穿全年的資產負債表優化的大目標來看，此次出售九項資產不僅有利于獲取現金，減少財務壓力，還可以通過輕資產輸出繼續享受收益，這也是企業盤活成熟物流資產自然而然的一環。此外 ESR 還表示，集團預期將完成總值約 7 億美元的資產出售，其中包括預期將于 2024 年底推出并完成的中航易商倉儲物流基礎設施 REIT 上市。未來 12 至 18 個月內，ESR還將計劃出售約合 15 億美元的額外資產負債表內的資產。普洛斯選擇的策略是持續加大在中國市場的重倉力度。10 月 8 日，普洛斯集團宣布，將旗下基金管理業務普洛斯資本 GCP 在日本、美

33、國、歐洲、巴西和越南的國際業務與紐約證券交易所上市的領先另類資產管理公司 Ares Management Corporation 合并。交易總價值包括 37 億美元初始對價以及與業績目標掛鉤的可達 15 億美元的延期對價。交易完成后，普洛斯仍保留其對普洛斯資本 GCP 的所有權。該交易經監管批準以及達到其他交割條件后，預計將于 2025 年上半年完成。對此普洛斯表示，交易的前期資金收益將為公司提供更大的流動性，并將用于繼續減少負債，增強集團的資產負債表和提升關鍵財務指標。該交易所涉及的業務在普洛斯核心經營性 EBITDA 中占比不到 10%。交易完成后，集團凈杠桿率預計將進一步下降至 24%。

34、值得關注的是，此項交易并不涉及中國業務和資產，普洛斯仍保留對普洛斯資本GCP 的所有權。觀點指數了解到，拆分后，普洛斯除持近 50 億美元的海外資產外，其余主要是中國資產和資管業務。而普洛斯也表示，將繼續深耕中國，不斷擴大在華的資產管理規模。此前 ESR 則發布公告稱，其所管理的一個發展基金將出售總值超過58億元的中國物流資產組合，包括九項物流資產，分布于含廣州、杭州、上海及蘇州在內的中國一線及準一線城市。出售完成后，ESR 將繼續管理該等資產。據樣本企業披露的中報，可以發現企業的營收較去年同期均有下降，主要是出售資產、受宏觀經濟等情況影響。如 ESR 披露，2024 年上半年其收益由 202

35、3 年上半年的4.554 億美元減少 31.4%至 2024 年上半年的 3.125 億美元，主要是管理費（即基金管理分部收入）較低所致，該指標由 2023 年上半年的 4.029 億美元減少 37.0%至 2024 年 上半年的 2.537 億美元。而租金收入方面，由3670萬美元減少4.6%至3500萬美元，同樣是出售資產所致。此外，公告還表示，雖然 ESR 在中國表現良好，于 2024年上半年錄得續租及新租約超過 250 萬平方米，但宏觀經濟持續疲軟仍對整體租賃需求產生壓力，影響估值及迅速出售資產負債表內已竣工資產的能力。期內，共有兩只倉儲物流 REITs 成功上市，分別為華夏深國際倉儲

36、物流 REIT、華泰紫金寶灣物流倉儲 REIT。倉儲物流 REITs 上新，年內第二次分紅啟動513卓越指數2024 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告華夏深國際倉儲物流 REIT 是 2024 年首單倉儲物流公募REIT，其底層資產包括兩個高標倉項目，這兩個項目是深國際物流港杭州（一期）和深國際物流港貴州龍里，合計產權建筑面積 35.5 萬平方米，總估值 14.88 億元。據華夏深國際 REIT 三季報顯示，截至 2024 年 9 月 30 日，項目租戶行業構成以快遞快運、三方物流、電商零售類客戶為主，兩個項目合并時點出租率為 88.65%。其中，杭州一期項目出租率 86.99%，貴州項目出租率

37、 90.97%，考慮已簽訂租約并在 10 月起租的面積后合并出租率為91.25%。雖然深國際物流港貴州龍里項目地處華西區域，但其緊鄰滬昆高速與廈蓉高速兩條通往長三角及珠三角的核心高速，距離滬昆高速出入口僅 200 米，周邊路網便利，且距離貴陽龍洞堡機場車程不到 20 分鐘，滿足陸運及空運的需求。觀點指數了解到，貴州項目是龍里縣距離高速出入口最近的高標倉項目，也是區域內單體面積最大、地塊最規整的稀缺高標倉項目，戶型基本為大體量的單層雙邊庫，是當地操作效率最高的倉庫。租約到期續租或簽約情況方面，據悉，2024 年杭州一期項目到期租約面積合計為 12.08 萬，貴州項目到期租約面積合計 6.3 萬。

38、截至報告期內，上述到期面積中杭州一期項目已完成簽約 10.2 萬，簽約完成率 84.40%，貴州項目已完成簽約4.36萬，簽約完成率69.25%。杭州的1.18萬與貴州的 1.84 萬已初步達成了簽約意向，預計到今年年末全部面積可完成去化。報告期內，順豐、九州通等正式申報 REITs，截止至 11 月REITs 申報繼續火熱，醫藥類倉儲項目成為新標的6值得注意的是，根據申報時的募集說明書，寶灣物流 REIT底層資產為天津寶灣物流園、廊坊寶灣物流園、南京寶灣物流園和嘉興寶灣物流園四個倉儲物流園。后基于審慎考慮，為避免廊坊項目影響 REITs 整體收益，保護投資者利益，華泰證券(上海）資產管理有限

39、公司表示擬刪除廊坊寶灣物流園，以天津寶灣物流園、南京寶灣物流園和嘉興寶灣物流園三個倉儲物流園作為基礎資產申請首次公開發行。調整之后整體入池資產的估值為 12.26億元。華泰紫金寶灣物流 REIT 項目的反饋回復稿表示，刪除的原因是截至 2024 年 2 月 29 日，因廊坊市高標倉新增供應較多，當地倉儲物流市場出現較大波動，整體空置率大幅上升、去化壓力較大，出租率和租金水平有所下降，且預計市場下行趨勢短期難以逆轉。分紅方面，期內三家倉儲物流 REITs 均已啟動年內第二次分紅，其中紅土創新鹽田港 REIT 的每 10 份公募 REITs 份額的分配金額最高。7 月 30 日，中金普洛斯 REI

40、T 發布 2024 年度第二次分紅公告，并表示以 3 月 31 日為基準日，一季度累計可供分配金額為人民幣 8884.01 萬元，本次分紅約分配前述金額的近100%，即人民幣 8883.09 萬元。權益登記日定于 8 月 1 日，采用現金分紅方式，每 10 份基金份額分紅 0.4583 元，且免收分紅手續費。此次分配后，2024 年累計分配金額將達到約 1.94 億元。8 月 8 日，嘉實京東倉儲基礎設施 REIT 發布公告稱，本次分紅方案為每 10 份公募 REITs 份額分配 0.40 元，為 2024年的第二次分紅，可供分配金額為 2108.90 萬元，其中約94.84%即 2000.0

41、0 萬元將用于本次分配。8 月 8 日，紅土創新鹽田港 REIT 同樣發布公告稱可供分配金額為 4784.89 萬元，分紅比例高達 99.99%，應分配金額為 4784.36 萬元。分紅方案為每 10 份公募 REITs 份額分配0.5017 元，同樣是 2024 年度的第二次分紅。14卓越指數2024 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告14日，這兩只REITs的項目動態分別為“已問詢”、“已反饋”。順豐控股作為項目的發起人，擬發行的基礎設施公募 REITs定位于深耕中國內地本土市場，投資區域以長三角、京津冀、長江中下游航運中心地區為主，以及位于國內機場空側的順豐控股所持有的倉儲物流資產，及位于上

42、述投資側重區域的順豐控股體系外的倉儲物流資產。具體來看，底層資產分別是位于深圳寶安區西鄉街道機場片區的順豐華南轉運中心項目，土地使用權面積 73002 平方米，建筑面積 74219 平方米；位于武漢東西湖區的順豐豐泰產業園武漢項目，土地使用權面積 162899 平方米，建筑面積 193238 平方米；位于合肥市蜀山區的順豐豐泰產業園合肥項目，土地使用權面積 124353 平方米，建筑面積 218103 平方米。9 月 25 日，九州通醫藥集團股份有限公司宣布，其醫藥倉儲物流基礎設施公募 REITs 申報已獲得中國證券監督管理委員會及上海證券交易所的正式受理。這一進展標志著醫藥行業首單公募 RE

43、ITs 正式申報，為九州通在資本市場的進一步發展鋪平了道路。此次公募 REITs 項目的申報，可以通過資本市場融資來提升九州通在醫藥倉儲物流領域的基礎設施建設水平，進一步推動業務發展。此舉不僅有助于優化資產結構，提高資金使用效率，同時也為醫藥行業提供了新的融資渠道和投資機會。未來還可通過擴募等形式，將公司自身及其他同行業公司的醫藥倉儲物流資產裝入上市資產中，實現上市資產的規模擴大及資產價值最大化，從而進一步促進九州通業務的發展。觀點指數了解到，九州通醫藥集團股份有限公司的醫藥倉儲物流基礎設施公募 REITs 申報已獲得中國證監會及上交所的受理，這在醫藥行業中尚屬首次。此次成功申報，不僅為九州通

44、帶來了資本市場的關注，也為整個醫藥行業的發展注入了新的活力?；A設施資產是武漢東西湖現代醫藥倉儲物流項目，位于武漢西大門交通要道東西湖區，地處武漢繞城高速及四環線之間，所在地塊西臨新城十八路，南臨田園街，北近東吳大道、東臨新城十六路。具體包括醫藥倉儲綜合樓、醫藥倉儲分揀中心、醫藥倉儲保障中心 1 號樓、醫藥倉儲保障中心 2 號樓、醫藥倉儲保障中心 3 號樓、醫藥倉儲保障中心輔助用房，合計建筑面積約 17.24 萬平方米。11 月 13 日，九州通發布公告稱，為進一步優化資產結構、提升資本運作效率，擬于近期開展醫藥物流倉儲資產 Pre-REITs 基金的備案及募集工作。截至公告披露日，公司已聯合

45、不動產私募基金管理人及相關中介機構，完成對 Pre-REITs 基金擬納入資產池的盡職調查及基金方案設計。相關政府合規溝通及內部資產重組工作正在順利推進。公司的全資子公司九州通醫藥投資（湖北）有限公司已與高和豐德（北京）企業管理服務有限公司、北京楚昌私募基金管理有限公司共同成立了蕪湖通高壹號股權投資合伙企業（有限合伙）。高和資本作為基金管理人，計劃近期完成 Pre-REITs 基金在中國證券投資基金業協會的登記備案。15卓越指數2024 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告研究體系及活動辦法研究體系活動辦法通過各項綜合指標，綜合反映企業在運營策略多個維度上展現出的實力。這些指標量化了企業在運營領域的

46、深耕細作，考量著企業對日常運營細節的精準把控。通過各項綜合指標，衡量企業品牌是否在市場內具有廣泛的認知度，消費者是否認可企業的產品并給予了較好的評價，以及企業是否具有社會責任感。2024.09-2024.102024.10-2024.112024.11.28參加企業填報各種基本資料和數據，經核查和調研后，列出首批研究企業名單。觀點指數研究院根據“卓越指數 2024 物流卓越表現”研究體系進行全方位研究。觀點指數研究院在“卓越指數 2024 物流卓越表現”中重磅發布系列研究成果，同時精選出部分優秀企業的經典案例、項目及人物進行授牌。調研和申報資料綜合研究研究結果名單展示01 營運財務指標通過各項

47、綜合指標，衡量企業在融資能力、資源鏈接能力以及其產品獨特性等方面是否具有行業領先的能力。03 商業模式通過各項綜合指標，衡量企業是否具有成熟的園區運營經驗與規范體系，以及是否能構建、培養、打造出一流的專業運營團隊。02 管理指標04 品牌指標16卓越指數2024 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告研究說明數據及調研研究成果構成篩選城市范圍：企業樣本選取標準：項目樣本選取標準：口徑統計時間：中國內地區域。2024年在中國內地從事產業運營和投資發展業務的相關企業。2024 年在管或輸出服務的園區項目。營運指標統一截取時間為 2024 年 9 月 30 日；一般財務指標統一截取時間為 2024 年 1

48、月 1 日9 月 30 日。企業自行申報、上市公司公開資料、第三方專業機構提供。如果企業自身沒有進行申報，同時無法從第三方獲取準確訊息，研究成果名單以排除。通過專業機構綜合研究，覆蓋至全國開發企業、物流倉儲企業、金融投資機構、專業機構等。數據獲取方法品牌、管理指標及商業模式調研方法2024 物流倉儲資產投資運營卓越表現 1017卓越指數2024 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告關于觀點指數研究院觀點指數研究院作為觀點機構旗下的數據研究部門，長期跟蹤行業企業表現、行業動態、經濟走勢，并在此基礎上捕捉到精準而全面的市場數據，同時結合專業分析，生產原創、深度的企業報告，解讀經營策略。觀點指數將實時、準

49、確的數據與深度的分析相結合，采用實地調研、問卷訪問、企業訪談、資料檢索、歷史研究、數量統計等途徑，構建獨特的觀點指數數據分析模型體系，并于全年不同時點、不同方向、不間斷推出各種專業研究報告與行業權威研究成果。通過對企業官網、各大數據平臺、行業資訊動態等多渠道實時跟蹤，主動獲取海量數據信息并進行整理，及時為用戶提供準確、全面的專業內容?；诖?，觀點指數研究院以全角度視野，把握行業發展走勢，對相關資本金融、土地、商業市場等動態、結構、信息，以及復雜的市場和交易數據，進行深入分析。同時，以敏銳的市場眼光，獨特的視角，剖析各業態之下的市場萬象，如物業、產業、文旅、創新業務等，為企業謀劃決策提供參考，共享行業發展紅利。掃一掃，了解指數掃一掃，了解產業園區評論