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1、中國|2024年第一季度轉型驅動重蓄動能大中華區物業摘要 54 北京55 上海56 廣州57 成都59 北京60 上海61 廣州62 深圳63 香港18 北京19 上海20 廣州21 深圳22 成都23 天津24 青島25 重慶26 沈陽27 武漢28 西安29 杭州30 南京31 香港32 臺北34 北京35 上海36 廣州37 深圳38 成都39 天津40 青島41 重慶42 沈陽43 武漢44 西安45 杭州46 南京48 北京49 上海50 廣州51 深圳52 香港目錄09 “向上突破”的深圳產業園13 中國房地產科技市場正在崛起15 升級香港的海運設施事不宜遲辦公樓住宅物流地產酒店零

2、售地產11 聚焦下的上海長租公寓市場專題文章廣東跨境電商行業蓬勃發展，催生物流倉儲新風口2二零二四年第一季度大中華區物業摘要 今年以來，中國經濟延續了回升向好態勢。一季度國內生產總值（GDP）同比增長5.3%，增速比2023年四季度和一季度分別提高0.1個和0.8個百分點；工業增加值增長6%，比四季度提高0.8個百分點；固定資產投資增長4.5%，比2023年全年提高1.5個百分點。這是在高基數前提下實現的中高速增長，既高于境內外市場機構和國際組織預測，又好于世界其他主要經濟體，為實現“5%左右”的GDP全年增速目標實現了良好開局，也為宏觀經濟減少大幅波動及接近潛在增長水平積累了更多的積極因素。

3、但是，正如政治局會議所指出的那樣，經濟持續回升向好仍面臨諸多挑戰，主要是有效需求仍然不足，企業經營壓力較大，重點領域風險隱患較多，國內大循環不夠順暢，外部環境復雜性、不確定性明顯上升。展望未來，政策端預計將繼續保持穩定性和連續性，避免過強刺激和過快收縮。存款準備金率和政策利率仍有下行空間，擇機用好儲備工具，帶動社會綜合融資成本、實體經濟和企業主體信貸成本穩步合理下降；包括中央預算內投資、地方政府專項債券、增發國債、超長期特別國債等在內的多路資金將合理安排發行節奏并加強預算執行管理和財政運行監測。房地產行業將繼續適應從增量時代到存量時代的變化、供求關系和長期趨勢的變化，由總量擴張轉為存量上的改造

4、和增量上的優化相結合。編者按姚耀中國區研究部總監龐溟大中華區研究部總監兼首席經濟學家3二零二四年第一季度大中華區物業摘要 經濟和政策動態展望未來，政策端預計將繼續保持穩定性和連續性，避免過強刺激和過快收縮。存款準備金率和政策利率仍有下行空間，擇機用好儲備工具，帶動社會綜合融資成本、實體經濟和企業主體信貸成本穩步合理下降；包括中央預算內投資、地方政府專項債券、增發國債、超長期特別國債等在內的多路資金將合理安排發行節奏并加強預算執行管理和財政運行監測。房地產行業將繼續適應從增量時代到存量時代的變化、供求關系和長期趨勢的變化，由總量擴張轉為存量上的改造和增量上的優化相結合。甲級辦公樓市場：隨著中國經

5、濟向常態化回歸，國內經濟正逐步由恢復性增長轉向擴張性增長，各產業向中高端發展明顯。2024年一季度，中國經濟起步平穩，表現出穩中有升的態勢，國民經濟基礎得到進一步鞏固。然而，仍面臨外部不穩定和內部需求不足等挑戰。在此背景下，全國辦公樓市場第一季度的租賃需求仍在恢復，但觀察到一定的流動需求。眾多企業利用租金下調機會，對辦公空間進行了升級或擴租。盡管整體市場租金持續承壓，市場空置率環比出現了微降。隨著企業盈利情況不斷改善，投資信心持續加強，辦公樓市場需求面的積極因素有望進一步累積。2024年第一季度，全國主要城市的辦公樓市場活躍度和問詢量均有所提升。受益于穩增長政策的推動，企業流動性需求在辦公樓租

6、賃市場低價策略的刺激下釋放，全國主要城市凈吸納量錄得72.2萬平方米。一線城市凈吸納量錄得35.0萬平方米，環比有小幅回撤。北京甲級辦公樓市場錄得7,800平方米的凈吸納量。金融街和望京子市場的業主目前面臨著較大空置壓力，區域內部分主力租戶退租，疊加新租需求疲弱，導致空置面積短時難以填補。上海辦公樓凈吸納量錄得58,500平方米，市場活躍度穩步復蘇。深圳市場總體保持穩定，自用需求支撐作用明顯，成本節約型搬遷及續租占據主導。廣州凈吸納量錄得4|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二四年第一季度大中華區物業摘要 約8.5萬平方米，新經濟業態需求持續釋放，租賃市場問詢與帶看量增長。1.

7、5線及二線城市第一季度共錄得凈吸納量37.1萬平方米，環比增長25.7%。成都辦公樓市場流動維持相對平穩，超七成新租面積源自現有企業以更低租金實現樓宇升級或擴張。西安甲級辦公樓凈吸納量小幅下滑，去化趨緩，中大面積新租需求稍有回落。金融業、專業服務業以及科技互聯網公司持續成為第一季度租賃主力，為市場增添信心。傳統金融與非傳統金融類公司租賃成交基本持平，以中資企業為主。個別城市錄得小額貸款領銜季內金融業需求增量。專業服務業中，教育咨詢類成交相較于上季度有明顯回升，西安的教育留學細分領域占專業服務增量需求的32.2%。在強政策刺激下，科技互聯網細分領域動能增長，北京錄得數筆3,000-5,000平方

8、米面積段的科技互聯網行業租賃成交，涵蓋半導體、游戲等細分領域。新質生產力代表的電子信息、生物醫藥和新能源領域正在穩步提升。新能源汽車相關行業以及其他能源領域企業在上海、成都等城市都展現出相對活躍的租賃需求。另外，深圳加快建設國家新一代人工智能創新發展試驗區，人工智能領域相關產業在政策引導落實下集聚前海，一季度該片區甲級辦公樓錄得數筆業內企業租賃成交。第一季度，全國一線城市甲級辦公樓市場共入市約48.3萬平方米的面積，總量不足上季度的四成。深圳占一線城市新入市總量的59%，共有四座甲級辦公樓投入使用，增加了約28.6萬平方米辦公空間。這些新入市項目受到自用需求支撐，同時約三分之一的存量項目空置率

9、有所減少，因此深圳市辦公樓空置率相對平穩。上海一季度共有兩個項目竣工，總建筑面積達97,800平方米。新增供應的交付導致中央商務區空置率環比上升0.4個百分點至15.3%。廣州僅有一個面積為10萬平方米的新甲級辦公樓項目落成。供應節奏的合理化以及新經濟業態的擴張使得全市辦公樓空置率環比持平。1.5線及二線城市新增供應體量共計錄得17.3萬平方米，僅為上季度的一半。成都天府新區商務區西區（天西）迎來首個甲級辦公樓項目，新增辦公面積約4.3萬平方米。隨著區域內商業地產的逐步交付，天西片區辦公供應將逐步引起關注。重慶錄得新增供應13萬平方米，造成空置面積階段性增加，全市甲級辦公樓平均空置率上升1.5

10、個百分點，收至28.1%。第一季度，全國主要城市辦公樓市場租金錄得不同程度的環比降幅。受租金在過去幾個季度持續調整的影響，當前低租金環境激發了2024年第一季度市場活躍度的提升，租戶積極把握搬遷及升級機會。一線城市中，北京的租金降幅最大，環比下降4.6%。業主已然意識到直接降租是促成交易的有效方法。為了吸引有限的租賃需求，高品質辦公面積的租金將持續下降，并逐步趨近于僅包括運營與財務利息成本的辦公物業底線價格。上海市中央商務區租金環比下降2.4%，供應壓力使租賃市場仍偏向租戶方，租戶期待更多降價空間，議價能力繼續上升。在深圳，部分通過降低租金門檻推動去化的項目，租金降幅有所收窄。廣州租金跌幅也有

11、收窄，環比下降了0.4%，但仍處于摸底階段。甲級辦公樓租金，2024第一季度增長值（環比）-5%-3%-1%1%3%5%深圳上海北京廣州武漢南京沈陽成都蘇州青島昆明杭州西安天津重慶數據來源：仲量聯行全國1.5線與二線城市的甲級市場租金持續承壓，通過低價策略撬動降本增效需求。南京整體市場租金繼續下調，有限的新增租賃需求壓縮了業主的談判空間，不得不提供更為優惠的價格促進成交。成都甲級辦公樓平均新成交租金收至91.0元/平方米/月，環比跌幅高達2.1%，較去年四季度小幅擴大。新租價格的不斷下降致使續租談判難度加大。重慶的甲級辦公樓租金環比下降了1.1%，國資背景的資產管理方出于區域增量稅源考慮，對企

12、業辦公樓租金給予了較大優惠和減免。優質零售物業市場：2024年第一季度，隨著去年補償性消費褪去，居民的消費傾向正在回歸常態。國家統計局數據顯示，一季度社會消費品零售總額突破12萬億，同比增長4.7%，低于上年同期的增速。一季度消費對GDP增長的貢獻率為73.7%，依舊對經濟增長發揮了重要的支撐作用。節假日繼續去年強勁勢頭，繼續扮演著刺激消費增長的重要角色。春節假期旅游人數和消費金額均超2019年水平，在春節的推動下，一季度服務消費亮眼。但隨著假期效應減弱，3月消費邊際傾向顯現下降趨勢，這反映消費者信心仍顯不足，消費的持續增長還需要穩健的宏觀經濟基本面和刺激政策的長短期雙向支撐。在商業地產板塊，

13、商品零售消費的疲軟，導致零售地產供需兩端基本面趨緊，零售商的開到信心仍待修復與5|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二四年第一季度大中華區物業摘要 提振。供應端：一季度整體供應增量較低。據仲量聯行統計，一季度中國21城優質零售地產新增供應共計81.7萬平方米，同比下降23.6%。供應降低一方面是由于去年延期項目集中入市導致同比基數高，另一方面也在一定程度反映出市場主體對未來開發與投資的前景擔憂。分城市來看，北京以38.3萬平方米的優質零售供應，排列第一。繼去年百萬體量供應后，北京新增勢頭不減，恢復速率大幅領先其他城市。其他城市一季度稍顯平淡，多個城市未錄得新項目開業。項目端來看

14、，本季度多項目為改造類項目。例如天津和平吾悅廣場、武漢中商世界里鵬程銷品茂、北京王府井喜悅購物中心等。商業存量時代的到來，商業市場已由增量擴張進入到存量優化階段，這些項目占據優越區位，隨著空間改造、業態更新，也將帶動當地商業界面煥新。需求端：春節假期8天全國國內旅游出游4.74億人次，總花費6,326.9億元，同比2023年、2019年均大幅增長。春節效應下，各大城市旅游消費多項指標創新高，拉動餐飲業，旅游出行、電影市場、文藝演出等服務消費增長。投射于商業地產中，相匹配的商業業態的實體商業租賃需求表現較好。但從人均消費支出來看，春節假期期間人均旅游消費支出為1334.8元/人，可比口徑恢復至2

15、019年同期的90.5%。一季度整體的消費延續了去年的理性之風。消費信心的恢復在于經濟基本盤的復蘇，在當前經濟增速放緩的背景下，消費者越來越傾向于尋找那些能夠滿足功能需求、又提供情緒價值，同時還得符合預算或者性價比較高的產品甚至是服務。但在面臨經濟壓力時，消費者對健康和快樂的追求并未改變，表明在消費決策中，除了經濟因素，長期福祉同樣重要。在此消費趨勢下，零售商和品牌需要創新商業模式，以適應當下消費者的這些新興需求。商場的規劃設計和業態布局也需逐2008至2022年凈吸納量、新增供應和空置率均為全年數據。2023年凈吸納量、新增供應和空置率為年底預測值。數據來源：仲量聯行21城市優質零售物業供求

16、指標08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24F千平方米凈吸納量新增供應空置率百分比0%3%6%9%12%15%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000步變化，跟上迭代的消費節奏?？罩寐剩阂患径刃略龉獕毫^小，且新項目多為區域性優質項目，以較高的開業率入市，市場平均空置率連續四個季度回落。據仲量聯行統計，截至2024年第一季度，中國21城優質零售地產市場平均空置率報10.3%，環比回落0.2個百分點。分城市來看，A類城市（四大一線城市）平均空置率報7.2%，環比降幅為0.2個百分點，其

17、中北京空置率環比下跌0.6個百分點，達5.6%，回到疫情前的水平，北京優質零售市場復蘇步伐加快。B類城市（長江經濟帶六大1.5線城市）的平均空置環比下降0.3%，主要由于部分城市高空置率項目退市調整，拉低整體空置。C類城市（其他1.5及2線城市）的空置率環比持平。租金：一線城市中，北京已經連續四個季度租金錄得正增長，且一季度延續這一勢頭，A類一線城市租金企穩。BC類城市的租金走勢依舊在負增長區間徘徊，二三線城市零售商業空置率仍處歷史高位，“以價換量”仍是多數二三線城市商場的招商策略，以此填補空鋪。同時，季內商品零售的消費恢復程度不及預期，對于首層租金造成下行壓力。據仲量聯行統計，一季度年中國2

18、1城優質購物中心的首層平均租金環比下降0.2個百分點，總體而言租金仍未止跌回穩。入境游：旅游帶來的經濟效應不可小覷，在國內國際大循環的背景下，消費不僅要壯大內部的基本盤，還需引入外部消費力轉化的增量。中國陸續開放入境免簽，在政策利好下，中國入境游恢復態勢喜人。今年一季度，全國移民管理機構累計查驗出入境人員超1.41億人次，同比上升117.8%；其中港澳臺居民5,911.5萬人次、外籍人員1,307.4萬人次，同比分別上升100.4%、305.2%。春節間，港澳居民與內地居民“北上南下”雙向奔赴熱潮持續，深圳大小商圈內，隨處可見港客身影，帶來可觀的消費增量，也救活了部分運營承壓的購物中心?！案廴?/p>

19、北上”消費已從大灣區拓展至長沙等鄰近高鐵可達城市，成為當地消費新亮點。免稅經濟：免稅消費熱度持續提升，海南探索國際消費中心城市的免稅消費中國樣板。據?？诤ｊP統計顯示，今年春節期間，?？诤ｊP共監管離島免稅購物金額6|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二四年第一季度大中華區物業摘要 24.9億元，購物人數29.8萬人次，人均消費8,358元。與2023年春節假期相比，今年春節假期海南離島免稅購物金額增長近六成，購物人數增長近九成。免稅經濟的火熱也為消費添新的熱度。中免旗下的大型免稅購物中心，銷售額保持領先，并在建筑設計、場景營造等方面絲毫不落于優質商業之下風。供需兩端的免稅經濟熱，

20、必然成為未來中國消費市場的重要支點。未來展望：據仲量聯行預測，從二季度開始，21城預計迎來逾一千萬平方米的新增供應，整體供應節奏將加快。其中，北京、上海以超百萬的供應排名前兩位，深圳也有近90萬體量的新增供應，一線城市將繼續占據市場開發的主導地位。中西部城市，武漢、成都、西安將有超60萬方的供應，同比去年將有明顯提升。從項目端來看，武漢SKP、南京IFC、西安萬象城等城市地標高端項目值得期待。在供應壓力下，我們預計空置率在2024年末會有小幅回升，也預計將有部分商業延遲開業。事實上，一季度城市間表現較為分化，租賃需求逐步恢復常態后，包括西安、廣州等重點城市空置率已經開始小幅上漲。在補償性消費褪

21、去和基數效應下，三月以來消費增速下滑明顯，尤其是商品零售額的增速，這或為商業市場的發展帶來不利的因素。同時，消費者信心雖然連續幾個月回升，但是總的消費者信心指數還在臨界值以下。增強居民消費的能力和信心，不僅需要積極政策的支持，更需要經濟基本面的改善回升，這也是一項長期的任務。住宅市場：2024年第一季度，中國住宅市場持續調整，購房者置業情緒和開發商投資意愿度維持低位。全國各地房地產政策延續寬松基調，持續圍繞“防風險、穩市場、促轉型”三大維度加速落實優化相關樓市政策。防風險方面，自1月份城市房地產融資協調機制工作部署以來，各地房地產項目“白名單”穩步推進。截至2024年一季度末，各地推送的白名單

22、項目中，已有1979個項目共獲得銀行授信4690.3億元。穩市場方面，包括北京、上海、廣州、深圳、蘇州、杭州、成都在內的多個一、二線城市陸續放松限購政策；多個二、三線城市陸續調整優化公積金貸款購房政策。促轉型方面，包括保障性住房建設、城中村改造和 平急兩用 公共基礎設施建設在內的“三大工程”是今年的工作重點之一。2023年12月至2024年一季度間，央行開啟抵押補充貸款（PSL）投放累計5000億元，用于為“三大工程”建設提供中長期低成本資金支持。此外，貨幣政策于2024年第一季度繼續發力。為切實降低金融機構和實體經濟的融資成本，中國人民銀行于2024年2月5日超預期降準0.5個百分點，釋放長

23、期流動性超1萬億元。此外，為有效提振居民住房信心和能力，2024年一季度央行也針對5年期以上貸款市場報價利率（LPR）超預期下調了25個基點至3.95%。一季度，房地產投資市場持續調整，房企投資信心仍顯不足。2024年1-3月，全國房地產累計開發投資2.2萬億元，同比下降9.5%；其中住宅投資1.7萬億元，同比下降10.5%。1-3月份，住宅累計新開工面積1.25億平方米，同比下降28.7%；住宅累計施工面積47.46億平方米，同比下11.7%。同期，全國住宅累計竣工面積1.11億平方米，高基數下同比下降21.9%。2024年一季度，購房者置業意愿仍處低位，同時受制于有限的新增供應，全國住宅市

24、場成交量繼續下滑。2024年1-3月份全國商品住宅銷售面積約1.9億萬平方米，同比下降23.4%。仲量聯行跟蹤的20個主要一、二線城市住宅成交數據顯示，2024年一季度20城市一手住宅供應面積環比下降39.3%，供應縮量之下，一季度成交面積環比也下降了40.5%。2024年一季度，受購房者整體置業需求信心依舊不足的影響，各線城市商品住宅銷售價格同比降幅擴大。3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.5%，降幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京和上海分別上漲0.8%和4.3%，廣州和深圳均下降5.5%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.0%和3.4%，降幅比上月分別擴大0.

25、9和0.7個百分點。二手住宅方面，3月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.3%，降幅比上月擴大1.0個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分二十城市大眾住宅市場季度成交量 注：1)4個一線城市包括北京，上海，廣州和深圳。16個二線城市包括長沙，成都，重慶，大連，杭州，南京，寧波，青島，沈陽，蘇州，天津，武漢，無錫，廈門，西安以及鄭州;2)重慶大眾市場成交量包含所有商品房，重慶政府并未分開計算商品住宅部分。數據來源：中國房地產指數系統成交面積（萬 平方米）4個一線城市16個二線城市20個城市季度平均成交量01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0001Q11

26、3Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q153Q151Q163Q161Q173Q171Q183Q181Q193Q191Q203Q201Q213Q211Q223Q221Q233Q231Q247|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二四年第一季度大中華區物業摘要 別下降6.4%、6.9%、8.6%和7.4%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降5.9%和5.7%，降幅比上月分別擴大0.8和0.6個百分點。一季度，受住宅市場銷售勢頭尚未企穩修復、房企投資信心偏弱的影響，全國土地市場供求兩端規模持續縮量，與此同時，城市及板塊之間土拍熱度被保持分化。一季度，一線城市

27、住宅用地平均溢價率小幅上揚至6.6%，核心城市的核心地段土地保持熱度。二線城市住宅用地平均溢價率為1.8%；三、四線城市住宅用地平均溢價率為2.8%。按拿地企業性質來看，國央企仍是拿地主力，民營房企整體拿地依舊審慎。展望2024年，為力爭實現全年5.0%左右的經濟增長目標，預計中央將持續加強和改善宏觀調控、實施更為積極的財政政策和穩健的貨幣政策?！叭蠊こ獭痹谝欢ǔ潭壬嫌型軌驅_房地產市場下行風險對宏觀經濟的影響。但房地產市場仍處于深度調整之中，整體樓市的恢復仍依賴于購房者預期恢復。8|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二四年第一季度大中華區物業摘要 深圳以其產業創新發展特質

28、聞名于世。近年來，面對有限的產業用地資源，深圳開始發展“垂直工廠”，以促進土地高效利用，實現高質量發展。垂直工廠，又稱“工業上樓”，是指將研發、辦公、試驗、生產等功能整合在多層建筑內的產業空間載體形式，其主要特點是層高增加、承重能力增強、空間布局更合理以及擁有高效的垂直貨運系統。深圳產業空間的演變隨著深圳產業的發展，深圳的產業空間載體也從1.0版本發展到3.0版本，在此過程中各類建筑硬件標準也逐步得到提升。1.0版本的產業空間以輕工制造業的單層廠房為主，而2.0版本則增加了辦公空間和居住配套設施，初步形成了現在所認知的“產業園”形式。作為新一代優質產業空間載體，產業園2.5和3.0項目在空間上

29、實現向上延伸，在硬件標準和配套設施上更加完善。其中，產業園3.0項目被認為是深圳“垂直工廠”的雛形，擁有綜合性產業生態系統和復合型功能設施。盡管深圳整體產業園規模龐大，但缺乏足夠的優質產業園項目。如圖1所示，深圳主要產業平臺內產業園總體量約為8,605萬平方米。其中，產業園1.0和2.0兩類項目總體量占比約90%。然而，這兩類項目硬件標準相對較低，難以滿足各類新興產業的發展需求。相比之下，產業園2.5和3.0項目僅占總體量的10%。深圳產業空間載體亟待升級重塑。新一代產業園需求近年來，戰略性新興產業正逐步成為驅動深圳高質量發展的重要動能引擎，2023年深圳戰略性新興產業增加值占本地GDP的比重

30、已經超過41%?！跋蛏贤黄啤钡纳钲诋a業園然而，土地資源稀缺對深圳進一步發展構成挑戰。深圳市面積僅為1997.47平方公里（未包含深汕特別合作區），顯著小于北京、上海和廣州三個一線城市，轄區內土地資源較為有限。此外，根據第三次國土調查結果顯示，深圳陸域開發強度（即城市建設用地占城市總面積的比例）已經達到50%，遠超30%國際警戒線。通過優化產業空間布局和土地利用模式，在空間上將產業鏈上下游進行垂直化布局整合，將產業空間的“存量”變為“增量”的“垂直工廠”舉措，已是“箭在弦上”。與此同時，新興產業發展催生的新型產業園需求，貫穿研發、試制試驗、生產等全流程生產環節。在研發和中試階段，先進設備和實驗室

31、設施需要較高的層高；而在生產階段，大型設備和生產線則要求建筑有更強的承重能力；更合理的空間布局也有助于最大化利用空間并提高生產效率；為方便貨物運輸和物流配送，還需要求產業空間擁有快速、高效的垂直貨運系統。此外，新一代產業園還要滿足促進產業協同合作、縮短供應鏈，加快技術交流和應用的需求。新一代產業園圍繞匯聚的研發和創新要素，依靠知識網絡的引領，可以形成新形態的產業空間集群，賦能產業鏈圖1 深圳市主要產業平臺內各類產業園體量數據來源：仲量聯行研究部整理注：“深圳主要產業平臺”指深圳國家高新區下屬的五個園區以及深圳市科技創新“十四五”規劃中定義的“創新聚集區”。96建筑面積，萬平方米占全市產業園總量

32、比重1%9%28%62%100%產業園3.0產業園2.5產業園2.0產業園1.0各類產業園總體量9|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二四年第一季度大中華區物業摘要 上下游縱向協作與產業間橫向協同配套。產業園未來之路優質的產業空間載體承擔了為創新企業提供高品質產業生態運營載體的重要使命，基于不同生產工藝與設備需求，客制化設計建設新型產業園的軟硬件設施或將成為未來產業空間載體核心競爭力之一。未來的新型產業園將會是充分滿足新興產業發展需求的產業空間載體。作為產業園區建設的先行者，深圳在設計和建設新型產業園區方面的經驗和啟示，可以為其他正在進行產業轉型升級的城市提供借鑒。張棟磊華南區

33、研究部高級分析師圖2 深圳市重點產業載體內產業園項目全景地圖數據來源：仲量聯行研究部整理產業園 3.0 項目產業園 2.5 項目產業園 2.0 項目產業園 1.0 項目光明區寶安區南山區龍華區羅湖區福田區龍崗區坪山區鹽田區大鵬新區曾麗華南區研究部總監10|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二四年第一季度大中華區物業摘要 近年來，上海的長租公寓市場呈現出高速增長態勢。這一增長勢頭主要由人口趨勢、購房門檻和政策導向等多重驅動力所驅動。據仲量聯行統計，截至2023年底，上海長租公寓存量項目約500個，房源套數共18.7萬套，相比2022年增長57%。盡管今年新增供給主要集中在上海的非

34、核心區域，但這些新項目仍深受市場青睞。這主要聚焦下的上海長租公寓市場來源：仲量聯行，數據截至2024年1月預測圖1：2023年上海在運營長租公寓分布圖圖2：上海各行政區長租公寓未來總量在運營長租公寓地鐵線路中央商務區非中央商務區0.3%0.3%1.4%1.7%2.4%2.5%2.9%3.4%3.7%3.9%5.8%6.3%7.3%9.7%17.7%30.7%020,00040,00060,00080,000100,000120,000金山區崇明區黃浦區虹口區奉賢區長寧區普陀區靜安區楊浦區嘉定區徐匯區寶山區松江區青浦區閔行區浦東新區上海各行政區長租公寓未來總量現有存量套數新增R4供應（2024-

35、2025年）新增R2自持供應（2024-2025年）得益于這些項目較高的交通便捷度，多樣的戶型布局，以及豐富的生活配套資源。隨著社會及經濟活動于2023年內逐步趨穩，長租公寓市場的租賃勢頭也隨之穩步回升。盡管2023年新增供應節奏明顯提速，但得益于白領、自由職業者以及學生群體等人群穩健的租賃需求，這些新增房源仍得以被快速吸納。2023年全年，開業6個月以上的項目平均出租率維持在89%至90%之間的高位。隨著更多優質長租公寓項目接連入市，我們注意到，越來越多的有孩家庭、國企中高層等人群對這些房源表現出了濃厚的興趣。后者的租住觀念正從傳統的商品住宅11|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店

36、|二零二四年第一季度大中華區物業摘要 施奕齊華東區研究部高級分析師向長期租賃過渡，繼而為上海長租公寓市場的健康平穩發展提供了強有力的支撐。在此背景下，2023年全年上海長租公寓市場凈吸納量達創新高的5.1萬套，遠高于2022年的2.1萬套。未來供給方面，我們預計2024年至2025年期間，上海將迎來共計16.4萬套新增長租公寓入市，分別來自租賃住宅用地（即R4用地）和普通商品住宅用地自持部分（即R2用地）。我們預測，截至2025年底，浦東新區、閔行區和青浦區將占全市總長租公寓房源的58%。未來大部分新增房源(64.7%)將集中在外環外，其次為內中環間和中外環間，未來供應套數將分別占總新建套數的

37、19.6%和14.2%。而內環內未來供應套數則相對非常有限，僅占新建總量的1.5%。2023年，內外投資機構加速布局上海長租公寓市場，推動大宗成交總額繼續攀升。2023年全年，上海共錄得14單大宗成交涉及長租公寓，交易總對價達創紀錄的72億元人民幣，同比增長18%。展望2024年，預計上海長租公寓投資交易將更加活躍，強勁的租賃需求基本面及相對穩定的運營表現必將吸引更多的投資機構逐鹿上海長租公寓市場。圖3：2021-2023年上海長租公寓市場大宗交易示意圖2023年成交成交年份2022年成交2021年成交12|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二四年第一季度大中華區物業摘要 經過

38、多年的發展，中國已經成為全球最重要的房地產科技市場之一。根據仲量聯行房地產科技數據庫的統計結果，2013年之后，投資市場對于房地產科技的熱度不斷上升，近10年累計發生了超過1860余起投資事件，累計交易金額超過585億美元，年均復合增長率為62%。這一趨勢推動了房地產科技創新企業數量和類型的爆發式增長。這些企業中超過八成都位于長三角、大灣區以及京津冀這三個城市群，并以北京、上海、深圳等房地產市場發達且科技實力雄厚的一、二線城市為首聚集。中國房地產科技市場正在崛起與此同時，科技創新在企業房地產戰略中的重要性日益凸顯，這一點已經從企業房地產科技預算的持續增長中得到了印證。根據仲量聯行2023年針對

39、中國市場的房地產科技調研結果，92%的企業租戶和87%的投資者以及開發商表示，企業在未來三年將進一步增加在房地產科技方面的預算，并且這一增長趨勢將超過其他類型的不動產預算。由此可見，房地產科技在提升企業競爭力和實現可持續發展方面的價值得到了越來越多企業的認可。圖1：過去十年房地產科技投資事件數量和金額變化數據來源：仲量聯行中國房地產科技企業數據庫，鯨準ESG是企業普遍關注的房地產科技投資方向。房地產是對全球碳排放影響最大的行業之一，同時也是支持實現社會價值目標的重要載體。為了實現可持續發展目標，與ESG相關的房地產科技投資已經成為一種趨勢，越來越多的企業開始關注并積極參與其中。在房地產科技領域

40、，可持續創新技術主要應用在設計與施工以及物業與設施管理這兩個碳排放最高的場景。此外，還包括了綜合能源服務、碳資產管理以及風險預警等解決方案。這些技術的應用，不僅有圖2：未來三年房地產科技預算增幅數據來源：仲量聯行2023年全球房地產科技調研問卷（中國企業）略有下降保持不變略有增加顯著增加013%27%60%投資者/開發商企業租戶2%6%56%36%13|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二四年第一季度大中華區物業摘要 章蔚君中國區研究部房地產科技洞察負責人圖3：未來三年房地產科技預算增幅具體領域數據來源：仲量聯行2023年全球房地產科技調研問卷（中國企業）助于降低碳排放，還能提

41、高企業抵御風險的能力，從而實現可持續發展。降本增效和用戶滿意度是衡量房地產科技應用成效的關鍵指標。尤其在市場競爭日益激烈和運營成本不斷上升的情況下，企業更加重視科技產品在成本控制、提升效率和競爭力方面發揮的作用。從評價結果來看，雖然80%的中國受訪企業認為他們目前部署的房地產科技解決方案是“成功”的，即已經實現了大部分目標，但其中僅有20%的企業認為“非常成功”，遠低于全球的平均值35%。這說明當前中國市場上仍然存在較大的需求缺口，缺乏能夠滿足企業需求的成熟房地產科技解決方案。然而，這也預示著未來的中國房地產科技市場還有巨大的提升空間和潛力。0%20%40%60%80%100%員工參與度和體驗

42、員工的身心健康靈活管理空間需求和使用情況優化建筑性能和維護利用數據分析輔助決策以提高合規性并降低風險管理、改善和報告環境可持續性0%20%40%60%施工項目管理/工作流程工具改進的資產選擇和策略分析了解您的客戶(KYC)/反洗錢(AML)和監管合規新的施工技術或材料衡量、報告和改善自有資產的能源效率或碳排放改善項目安全的技術投資者/開發商企業租戶14|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二四年第一季度大中華區物業摘要 2023年，香港從疫情的束縛中解放出來。隨著所有相關的社交和旅行限制的解除，香港預計整體經濟將迎來強勁復蘇。然而，自2022年第二季度結束以來，貿易總額持續下降1

43、6個月，給經濟復蘇帶來了陰影。年底總貿易量下降了6.7%，緊隨2022年的7.9%下降。仔細觀察香港的貿易數據，卻能發現去年升級香港的海運設施事不宜遲圖1：香港2018年至2023年的總貿易量資料來源:政府統計處、仲量聯行02,0004,0006,0008,00010,00012,0002018(疫情前)20192020202120222023(所有疫情相關限制解除)貿易總額(十億港元)空運海運陸運河運其他-0.6%貿易總額2023 與2018 相比47.2%10.5%39.8%41.8%15.1%40.0%貿易表現其實不如預期失望。盡管貿易總額下降，2023年的總貿易價值相對于2018年疫情

44、前的水平表現相對良好，占2018年的貿易價值的約99%，顯示貿易量逐漸恢復到疫情前水平的趨勢。在各種運輸方式中，香港的航空貨運量在2023年第三季度展現出了顯著的復蘇，錄得7.3%的增長。這顯著的復蘇伴隨著其在總貿易中所占比重的增加，從2018年的41.8%上升至2023年的47.2%（圖1）。相比之下，航運貨物的份額出現下降，從2018年的15.1%降至2023年的10.5%。香港航運貨物份額的下降可以歸因于較高的運營成本和港口基礎設施老化。自2021年上海自由貿易試驗區允許符合條件的外國國際集裝箱班輪公司沿海航運規定以圖2：2023年物流績效指數00.511.522.533.544.55物

45、流績效指數清關基礎設施國際貨運運輸能力追蹤貨物準時香港新加坡中國內地印度越南資料來源:世界銀行、仲量聯行15|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二四年第一季度大中華區物業摘要 來，由于直接將貨物來回運往中國內地的成本更低，香港作為轉運樞紐的物流競爭力逐漸下降。這種成本優勢來自智能港口系統的廣泛實施帶來的運營效率提高和勞動力成本降低，例如上海的洋山港和山東的青島港。隨著中國內地港口逐漸步向全自動化，香港的港口系統仍然嚴重依賴人工操作。世界銀行2023年的物流績效指數（圖2）顯示，中國內地的基礎設施得分與香港持平。這表明香港作為中國內地與其他地區之間首選中轉樞紐的優勢正在減小。在2

46、023年發布的 海運及港口發展策略行動綱領 中，香港政府采取了積極的態度正視目前本地海運行業的弱點，例如將數字平臺港口社區系統擴展到所有航運貨物，而不僅僅是冷鏈貨物。盡管這些建議具有潛在的好處，但它們似乎不足以解決與不斷與高昂成本相關的潛在問題。為了增強運營效率，政府必須積極推動全面海事物流的數字化轉型，包括實際港口操作。例如，政府可以考慮采購先進設備，如自動引導車輛（AGVs）或計算機控制的電動場地起重機，然后以較低的租金成本租賃給物流運營商，以激勵技術采用。政府還可以通過將物聯網（IoT）技術應用于現有港口基礎設施，發起一項全面的港口區域振興計劃。由于港口區域目前由各個私人地主經營，政府可

47、以通過向愿意參與該計劃的私人業主提供稅收減免作招徠，促進更多的合作和協調。區紫容香港研究部助理經理16|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二四年第一季度大中華區物業摘要 辦公樓二零二四年第一季度大中華區物業摘要 17|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“全市整體租金持續下降，進而刺激租賃活動提升?！泵钻?，華北區研究部負責人低租金環境帶動需求回升。受租金在過去幾個季度持續下調的影響，當前低租金環境激發了2024年第一季度市場活躍度的提升。業主與租戶之間的議價過程仍不失激烈，然而平均談判周期顯著縮短。金融和TMT行業仍為租賃需求支柱，TMT行業租戶貢獻了

48、近一半的甲級辦公樓市場非續租成交。中關村和奧林匹克區域錄得若干筆3,000-5,000平方米面積段的科技行業租賃成交，細分領域包括半導體、游戲等。全市空置率本季度維穩。本季度無新增供應入市。目前，金融街和望京子市場的業主仍面臨著較大空置壓力，區域內部分主力租戶退租，疊加新租需求疲弱，導致空置面積短時難以填補。全市甲級辦公樓市場整體空置率下降了0.1個百分點至11.7%。受到金融街和望京總計超過3萬平方米負凈吸納量影響，全市甲級辦公樓市場僅錄得7,800平方米的凈吸納量。全市平均租金下降至287元每平方米每月。甲級辦公樓市場平均租金環比下降4.6%，同比下降11.4%。業主已然意識到直接降租是促

49、進成交落地的唯一有效方法。目前，內部反饋機制較為迅速的業主為了盡快回填空置面積已進行大幅調價。投資者對于北京的辦公物業項目仍持有謹慎態度，但市場活躍度穩中有升。2024年開局，友邦人壽在北京首次直接投資地產項目，收購了凱德投資所持有的北京凱德星貿辦公樓項目95%的股權，交易總對價近24億元人民幣。辦公項目之間競價激烈，租金持續下行。由于項目之間的價格競爭異常激烈，預計2024年全市甲級辦公樓租金下降7.8%。延續年初的趨勢，進一步的租金減免將激發搬遷需求，并幫助尋求降本增效的租戶加速決策。因此，我們預計2024年整體需求和凈吸納量水平將有所提升。位于麗澤的甲級辦公樓項目國家金融信息大廈將于20

50、24年入市，建筑面積為22.8萬平方米。該項目于2023年末舉行封頂儀式，今年將完成后續內部裝修工作。由于麗澤近期入市項目仍存在較大的空置面積，預計新項目入市將進一步增加該區域供應壓力。每平方米每月有效租金基于建筑面積*312元-11.0%租金周期跌幅加快北京備注：北京辦公樓市場是指北京甲級辦公樓市場。*CBD甲級辦公樓租金。箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100該價格指數僅指中央商務區的價格指數資料來源:仲量聯行2019至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行02040608010

51、01204Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指數資本值指數指數總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率0%6%3%9%12%15%18%02004006008001,0001,200192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化18二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“具有吸引力的租金及激勵政策仍是激發租賃需求的主要驅動力?！币σ?，中國區研究部總監升級需求趨勢保持，同時向非中央商務區搬遷持續。2024年一季度凈吸納量錄得58,500平方米。帶看量在春節假期過后有所上升。中央商務區凈吸納量

52、錄得1,300平方米?？v觀整體市場，升級需求較為突顯。部分乙級辦公樓內租約即將到期的租戶以及靈活辦公空間內的租戶，利用租金下行的窗口期尋求搬遷至周邊甲級辦公樓的機會。非中央商務區凈吸納量錄得57,200平方米。整體市場仍延續成本節約型的需求。其中，部分中央商務區內的租戶考慮搬遷至非中央商務區。同時，部分業主在續租條款方面愿意提供更多的可談空間。本季度，新能源汽車以及其他新能源領域企業在非中央商務區市場上展現較為活躍的租賃需求。2024年一季度，兩個項目共計交付97,800平方米。中央商務區虹橋板塊內錄得一個項目交付，建筑面積為39,100平方米。新增供應疊加有限的凈吸納量，使得中央商務區空置率

53、環比上升 0.4 個百分點，達到 15.3%。非中央商務區內一個項目竣工入市，建筑面積錄得58,700平方米。該項目位于徐匯非中央商務區，吸引了周邊區域較大面積租戶的升級和搬遷需求。加上其它來自中央商務區的搬遷需求，非中央商務區的空置率環比下降了 0.2 個百分點，達到29.6%。租戶秉持成本導向策略使得整體租金繼續下行。供應壓力以及租戶的成本導向使得整體租金繼續下降。市場仍偏向租戶方，租戶期待更多降價空間，同時議價能力繼續上升。中央商務區租金環比下降2.7%，業主愿意提供更多的激勵政策以保留租戶。非中央商務區部分項目仍面對較高的空置率，租金環比下降了2.2%。業主積極調整租賃策略以提升其競爭

54、力，同時吸引潛在租戶從樓齡較老的中央商務區項目搬遷。租金下跌有望帶動問詢量回升。短期內，租金預計仍將下行。由于成本節約仍是主要需求類型，租賃需求仍將以價格驅動為主。部分企業利用市場的有利條件考慮重新評估租賃策略，市場需求有望復蘇。金融服務、專業服務以及科技互聯網等傳統行業仍將支撐上海的租賃需求。同時，新增需求有望來自人工智能、自動駕駛、新能源以及高端制造業企業。每平方米每月有效租金基于建筑面積*265元-8.1%租金周期跌幅加快上海備注：上海辦公樓市場是指上海甲級辦公樓市場，數據根據浦東中央商務區板塊邊界調整有所調整。*中央商務區甲級辦公樓租金。箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=1

55、00該價格指數僅指上海中心城區的價格指數資料來源:仲量聯行2019至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數607080901001101201301404Q194Q204Q214Q224Q234Q24凈吸納量落成量未來供應空置率總建筑面積 千平方米百分比0%4%8%12%16%20%0100200300400500192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化19二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數

56、“空置壓力減緩，租金跌幅略見收窄?！痹?，華南區研究部總監凈吸納量主要由升級搬遷需求帶動。春節假期結束后，廣州辦公樓租賃市場問詢與帶看量增長。但由于大部分租戶仍秉持成本控制策略，續租仍是其主要選擇。甲級辦公樓項目優惠的租金水平繼續吸引有升級需求的非甲級樓宇租戶搬入?？萍蓟ヂ摼W和專業服務行業的個別細分行業的營收前景相對看好，成為租賃市場增量需求亮點。留學教育服務企業和游戲企業在一季度錄得數筆大面積擴租成交。一季度全市空置率維持穩定。本季度僅廣州國際金融城的漢銀廣場一個甲級辦公樓項目竣工入市，總存量增加約10萬平方米。由于該新項目入駐率較為理想，整體空置率面臨較小壓力。一季度，近半數存量項目的入駐

57、率有所提高。尤其是琶洲的租賃市場相對活躍，空置率明顯下降。因此，全市空置率維持在 21.3%，與上一季度持平。租金降幅環比收窄。由于成本導向型需求占市場主導，一季度全市辦公樓租金水平仍處于摸底階段。不過，對于入駐率明顯得到提升的項目，業主對租金的談判空間有所收窄。因此，全市辦公樓租金水平環比跌幅收窄至0.4%。由于投資者對入駐率、租金和回報率的預期顧慮仍存，廣州一季度辦公樓投資熱情依然處于低位。因此，一季度全市收益率環比略有上升。成本導向型搬遷趨勢預計將持續。包括手游、教育咨詢在內具有營收潛力的企業預期會繼續支撐增量租賃需求，但成本導向的升級搬遷預計仍將主導租賃需求。因此，業主可能會繼續降租以

58、吸引租金敏感型租戶。在未來12個月內，預計將有近 93萬平方米的新增供應入市。由于僅有約 40%的面積可供出租，預計全市空置率增幅將較平緩。每平方米每月有效租金基于建筑面積*165.2元-4.5%租金周期跌幅放緩廣州備注：廣州辦公樓市場是指廣州甲級辦公樓市場。*珠江新城核心商務區甲級辦公樓租金。箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100該價格指數僅指廣州珠江新城的價格指數資料來源:仲量聯行2019至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數808590951001051

59、104Q194Q204Q214Q224Q234Q24總建筑面積 千平方米凈吸納量落成量未來供應空置率百分比0%10%20%30%40%02004006008001,0001,200192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化20二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“成本導向型搬遷主導深圳辦公樓租賃需求?！痹?，華南區研究部總監成本導向型搬遷租賃成交有所上升。面對宏觀經濟不確定性和經營成本壓力，較多企業維持審慎的經營策略。2024年第一季度，全市甲級辦公樓市場凈吸納量約20萬平方米，其中超過40%由總部型企業自用貢獻

60、。相對成熟項目續租和新近入市項目新租之間的租金價差擴大，促進了更多成本導向型租賃成交。此外，部分非甲級辦公樓租戶借機升級搬遷至價格較優惠的甲級辦公樓。整體空置率維持穩定。一季度，共有四座甲級辦公樓竣工入市，合計新增約28.6萬平方米供應，新增供應面積大致均勻分布在羅湖、福田、南山三個子市場。由于新落成項目較多的自用去化，加之存量項目以價換量策略助力，本季度全市整體空置率為25.6%，與上季度基本持平。以價換量策略下租賃繼續下跌。一季度，前期大幅降價成功換取去化的項目租金維持穩定。而部分租金水平較高的標桿項目為了挽留到期租戶，租金開始出現較大降幅。機構投資者普遍對市場持謹慎態度，深圳辦公樓投資市

61、場需求平緩。部分研發辦公項目受到自用產業類型買家的關注。面對新增供應壓力租金維持下行。未來12個月，深圳預計還將有約150萬平方米的新增甲級辦公樓供應入市。盡管有相對較高自用比例的需求支撐，但市場需求的非均衡復蘇仍將對空置去化形成挑戰，從而推高全市整體空置率水平。短期內租金水平預計維持下行通道。預期部分租金水平較高的標桿項目降價趨勢將持續，帶動其他非標桿項目跟進降價，但兩者之間的租金價差有望收窄。每平方米每月有效租金基于建筑面積*168元-8.8%租金周期跌幅加快深圳備注：深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓。*福田區甲級辦公樓租金。箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100該價格指數僅指

62、深圳全市的價格指數資料來源:仲量聯行2019至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數0204060801001204Q194Q204Q214Q224Q234Q24總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率0%5%10%15%20%25%30%05001,0001,5002,0002,500192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化21二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“以價換量，辦

63、公需求流動維持低位平穩?！倍沛?，成都研究部董事需求端流動修復，頭部科技企業持續向“西”布局。自2023年第三季度，甲級市場租金呈現下降走勢，城市內部升級性需求開始激活。在一季度近15萬平方米新租面積中，超七成源自現有企業以更低租金實現樓宇升級或擴張。價位調整策略部分緩解城市新入增量放緩現象。本季度，全市甲級辦公樓凈吸納量錄得2.2萬平方米，同比平穩。頭部互聯網企業職能部門的轉移仍為2024年關注重點。而在頭部企業牽引作用下，市場觀測到多宗下游及左右岸節點企業西遷案例。直播電商賽道歷經幾年發展與篩選，市場格局逐步穩定，部分龍頭企業開始走出文創園區，成為商業辦公樓需求端全新亮點。天府新區商務區西區

64、迎來首個甲級辦公樓項目交付。供應端持續聚焦天府新區。本季度，天府新區商務區西區（天西）迎來首個甲級辦公樓項目：電建西部科創中心，新增辦公面積約4.3萬平方米。伴隨區域內商業地產的逐步交付，天西片區辦公供應將逐步走入大眾視野?？罩寐史矫?，供需均呈低位水平。截至季度末，甲級辦公樓市場空置率錄得30.5%，環比小幅上漲0.1個百分點。全市新租跌幅小幅擴大，續租價格開始承壓下行。步入2024年，企業租賃預期維持下行，疊加第三方辦公退租所帶來的空置壓力攀升，全市甲級辦公樓降租情緒持續。2024年第一季度，成都甲級辦公樓平均新成交有效租金收至84元/平方米/月，環比跌幅高達2.1%，較去年四季度小幅擴大。

65、新租價格的不斷下降帶動續租談判難度加大。自2023年第四季度起，成都市場多數樓宇出現平續現象，部分高空置項目續租價格更是下降約3-5%。短期關注第三方辦公波動，長期回歸“效率”運營。展望2024年，天府新區新增供應維持高位，全市空置率預計仍將上行。對于成熟商務區而言，第三方辦公品牌調整繼續，且考慮到其結構占比，未來該領域波動或將持續影響市場基礎盤。市場租金下行壓力依然明顯。中長期來看，城市產業的結構性調整將持續影響辦公樓需求端。對于市場各主體而言，破除傳統盈利預期、業務及運營模式。于全新周期中，提升審時度勢的敏銳度以及應對策略的調整速度將成為未來關鍵。每平方米每月有效租金基于建筑面積84元-8

66、.2%租金周期跌幅加快成都備注：成都辦公樓市場是指成都甲級辦公樓市場。箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100資料來源:仲量聯行2019至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數8284868890929496981001024Q194Q204Q214Q224Q234Q24總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率01002003004005006007000%5%10%15%20%25%30%35%40%192021222324F租金同比增長率注：增長

67、率為同質比變化22二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“受益于各項經濟指標穩步增長，辦公樓市場正在經歷溫和復蘇期，活躍度逐漸回溫?！泵钻?，華北區研究部負責人市場活躍度緩慢上升，科技互聯網企業支撐需求。天津甲級辦公樓市場樓內擴租案例增多，推高甲級吸納量至10,311平方米，較去年一季度上升約40%。盡管市場上大部分中小面積企業的活躍度仍處于緩慢復蘇階段，需求相對疲軟，但大面積租賃成交在一季度經歷了漫長的談判周期后得以落地，從而提升了凈吸納量?？萍蓟ヂ摼W行業成為一季度成交占比最高的行業，錄得多宗科技互聯網企業的擴租案例。例如，某頭部推薦

68、引擎公司在一季度的擴租面積超過8,000平方米。此外，留學教育相關服務繼續擴張，推動一季度專業服務業成交占比上升至26%。無新項目入市，空置率小幅下降。甲級市場本季度無新增供應，同時，存量市場也處于穩定的去化周期中。截至2024年三月底，甲級辦公樓市場空置率下降0.7個百分點至35.9%。降本增效主導需求，租金下行態勢持續。一季度，辦公樓市場的問詢量相對穩定，但降本增效類租戶仍然是市場上的主流需求。由于客戶租金預算的降低，市場租金將繼續保持下行趨勢。另一方面，經歷了2023年的較大幅度降租后，大部分業主在一季度這個傳統淡季選擇了較為保守的租賃策略，以觀望市場未來走向，這將導致談判周期進一步延長

69、，租金下降幅度收窄。甲級辦公樓市場的凈有效租金環比下降了0.7%，錄得80元/平方米/月。供應增加助推租金下行，靈活租賃策略刺激需求。供需壓力的影響，疊加企業租賃預算持續降低，市場租金將繼續處于下行通道，預計2024年全市辦公樓租金將下降2.8%。在此背景下，短期內更靈活的租賃策略將刺激市場存量需求，使客戶做出搬遷或升級的選擇。每平方米每月有效租金基于建筑面積80元-3.3%租金周期跌幅放緩天津備注：天津辦公樓市場是指天津甲級辦公樓市場。箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100該價格指數僅指天津中心城區的價格指數資料來源:仲量聯行2019至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底

70、值。2024年的落成量是第一季度值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數75808590951001054Q194Q204Q214Q224Q234Q24總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率0%10%20%30%40%50%60%050100150200250192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化23二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“整體市場觀望情緒較重，新租需求疲軟影響市場表現?！标惓?，青島研究部高級經理租賃市場活躍度下降，新租需求疲軟影響整體

71、市場表現。2024年一季度，青島辦公樓市場整體凈吸納量僅有約1,500平方米，甲級和乙級市場的去化表現均達到近三年新低。新租需求疲弱是市場承壓的主要原因，此外，一季度較為集中的退租情況也給市場情緒帶來一定負面影響。從需求的分布特征來看，甲級辦公樓市場的增量需求主要選址于近幾年新交付的項目，而退租情況則更多地來自于樓齡較長的項目，且以中小面積段為主，表明中小企業面臨的經營壓力尤為突出。兩棟小體量乙級辦公樓入市，為市場帶來約6萬平方米的新增供應。位于金家嶺金融區的東部新天地，以及位于浮山新區的海信浮山國際1號樓于一季度投入使用，推高全市整體辦公樓市場存量至610萬平方米。由于非核心區位的原因，兩個

72、新項目目前實際入駐率偏低，受此影響，截至一季度，全市整體辦公樓市場空置率同比上升0.7個百分點至32.1%，達到歷史新高。觀望情緒帶動下市場租金降幅趨緩。一季度，整體市場平均有效租金為74元/平方米/月，環比下降0.7%。甲級市場平均有效租金為106元/平方米/月，環比下降0.6%。降幅趨緩主要是由于弱需求導致市場活躍度下降，在沒有真實博弈的印證下，業主方觀望情緒較重，市場租金報價保持穩定。本季度投資市場無大宗成交，資本化率暫保持不變。租金維持下行通道，甲級辦公樓市場供需穩定。2024年，青島辦公樓整體市場租金預計仍有約3%-5%的下降空間。對于乙級市場而言，新入市且具備硬件優勢的項目因為高性

73、價比可以獲得更多市場關注。對于甲級市場而言，租金持續下探將有助于撬動辦公升級需求，同時，受到自用需求及低租金的帶動，甲級辦公樓市場的去化表現預計將略好于過去五年平均水平。每平方米每月有效租金基于建筑面積74元-4.5%租金周期跌幅加快青島備注：青島辦公樓市場是指青島甲級和乙級辦公樓市場。箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100該價格指數僅指青島中心城區的價格指數資料來源:仲量聯行2019至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數6070809010011012013

74、01404Q194Q204Q214Q224Q234Q24總建筑面積 千平方米凈吸納量落成量未來供應空置率百分比01002003004005006007000%5%10%15%20%25%30%35%40%192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化24二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“一季度，尤其在春節以后，企業觀望情緒加重，導致全市主要項目以前期蓄客為工作重心，市場錄得的成交案例較少?！比f嘉棟，研究部高級經理傳統淡季需求環比走弱，同比實現正增長。季內，甲級辦公樓凈吸納量僅實現1.3萬平方米，環比下降72.4%

75、，弱扣除總部自用樓宇影響，租賃端凈吸納量同比由負轉正，增長1.5萬平方米。按行業成交面積分，金融業（21.2%），科技互聯網（17.7%）和專業服務業（16.6%）位列需求前三大來源。近年來，互聯網大廠加速增資小貸領域持續注資。目前全國注冊50億以上的小貸公司中，8家位于重慶，受行業上下游辦公擴張影響，一季度，來自小貸公司的辦公需求貢獻重慶金融業過半的成交增量。新牌坊與江北嘴分別迎來項目交付，新增供應共計13萬平方米。重慶新牌坊子市場迎來地標性租賃項目重慶國際都會交付，為市場帶來10.0萬平方米優質辦公空間。至此，新牌坊甲級辦公樓存量增至35.8萬平方米，超越大石化躍居為重慶第四大商務聚集區。

76、與此同時，江北嘴子市場錄得科技金融中心4號樓入市，新增供應3.0萬平方米，樓宇體量較小且預計后期大部分面積將作為企業總部使用，因此對區域造成的空置壓力十分有限。全市層面，季末甲級辦公樓平均空置率上升1.5個百分點，收至28.1%。辦公樓資產表現持續承壓，租金繼續下降。市場下行，第三方辦公運營商空置壓力高企，其相對脆弱的資金鏈迫使其采用低價策略壓低利潤空間以搶占市場空間。一季度，重慶甲級辦公樓同口徑平均租金環比下降1.1%，同比下降5.8%，有效租金降至71元/平方米/月。供應上升，首批第三方辦公即將邁入續租談判。展望2024年,預計城市北部商務市場將不斷加碼供應，市場有望陸續迎來臨空金融總部、

77、太陽座、悅來匯、俊豪ICFC等樓宇交付，其中國資背景項目將成為供應主力，預計全年供應將超過35萬平方米。2018年開始首批入駐重慶辦公樓的第三方辦公品牌即將集體邁入續租談判期，部分運營商品牌面對當下甲級樓宇續租成本與市場租金的“倒掛”，囿于本身的“現金流敏感”特性，其承租穩定性或將降低，轉向成本更低的乙級辦公樓、產業辦公樓或非標物業等載體。每平方米每月有效租金基于建筑面積71元-5.8%租金周期跌幅加快重慶備注：重慶辦公樓市場是指重慶甲級辦公樓市場。箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100資料來源:仲量聯行2019至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是

78、第一季度值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數8284868890929496981001024Q194Q204Q214Q224Q234Q24總建筑面積 千平方米凈吸納量落成量未來供應空置率百分比0%5%10%15%20%25%30%35%-50050100150200250300350192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化25二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“市場緩慢去化，整體租金持續承壓?！饼R旋婷，沈陽研究部分析師租戶換租意愿增強，低價搬遷趨勢延續。本季度

79、，市場問詢量及帶看量較上季度均有改善。低租金的市場環境促進了企業流動性需求的提升，小面積段租戶搬遷依舊是市場需求主流。但企業對租賃決策保持謹慎，簽約轉化率尚未明顯提升，導致市場成交量表現平淡。金融和專業服務業繼續支撐市場成交。保險和基金類企業抓住租金窗口期進行辦公空間的整合升級，貢獻較大租賃成交。TMT、貿易零售類企業錄得新增租賃需求。市場連續三個季度未錄得新增供應，整體市場空置率維持平穩。截至一季度末，沈陽優質辦公樓市場總體量為371萬平方米，其中甲級辦公樓總體量為152萬平方米。新增供應壓力暫停，市場得以消化存量。整體市場空置率略微下降至32.7%，其中甲級辦公樓市場空置率為37.2%，環

80、比下降0.3個百分點。整體辦公樓租金仍在下行區間?？罩寐食掷m高企，業主積極通過直接或間接降租“以價換量”，提供續租優惠以留住現有租戶。全市整體租金繼續下探至57元/平方米/月，環比下降1.8%。甲級辦公樓租金跌幅擴大，環比下降1.8%至70元/平方米/月。未來市場持續迎來供應增量，或促使租金繼續探底。2024年，沈陽優質辦公樓市場新增體量預計為28萬平方米。未來三年，大量優質供應陸續進入市場，供應端的持續放量或令存量去化面臨更大壓力，空置率將持續走高。新增需求未現明顯復蘇動力，對于需求存量的競爭或將導致租金下探的趨勢短期內難以扭轉。降本增效仍將是企業選址的首要考量，直接降租、精準供給或是業主方

81、競得優質租戶、提升成交轉化率的關鍵。每平方米每月有效租金基于建筑面積70元-6.1%租金周期跌幅加快沈陽備注：沈陽辦公樓市場是指沈陽甲級辦公樓市場。箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100該價格指數僅指沈陽中心城區的價格指數資料來源:仲量聯行2019至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數75808590951001054Q194Q204Q214Q224Q234Q24總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率28%30%32%34%36%38%0501

82、00150200250300192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化26二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“第一季度，武漢優質辦公樓市場新增供應處于低位，空置率有所下降，但租金降幅微擴?！瘪T莉，武漢研究部經理專業服務業、金融業與第三方辦公運營商為本季度需求主力。2024年第一季度，全市優質辦公樓市場實現緩慢去化，專業服務業及金融業等重點行業的需求有所回暖。從成交來看，專業服務業需求穩定增長，貢獻了甲級辦公樓市場成交總量的26%，本季度錄得多個大型會計事務所及留學教培機構積極落地升級需求。金融行業同樣顯現出韌性

83、，新租占比達19%，以銀行及證券期貨類企業的升級搬遷需求為主，多成交于漢口區域，但壽險行業持續面臨挑戰。第三方辦公運營商活躍度不減，積極拓展項目版圖，占第一季度總增量需求的17%。武漢優質辦公樓市場供應量有所放緩，全市空置率小幅下降。第一季度，市場供需均處于低位。武漢優質辦公樓市場僅錄得一個新項目竣工入市，新增供應面積約7.6萬平方米。截至3月底，武漢優質辦公樓市場總體量為894.4萬平方米，其中甲級市場存量為304.5萬平方米?？罩寐史矫?，武漢全市空置率環比下降0.3%至40.0%。其中甲級辦公樓空置率下降0.5%至36.3%，乙級辦公樓空置率微降0.2%至41.8%。截至三月底，全市優質辦

84、公樓市場凈吸納量達7.4萬平方米，其中甲級辦公樓為1.6萬平方米，較上季度略有回升。短期內供過于求的局面難以扭轉，租金持續處于下行通道。租金方面，在價格競爭下，部分核心板塊的標桿型項目也開始跟隨市場調整租賃政策，本季度租金的環比跌幅較上季度有所擴大。甲級辦公樓凈有效租金為82.1元每平方米每月，環比下降3.2%；乙級辦公樓為66.7元每平方米每月，環比下降1.1%。投資方面，一季度在漢口錄得一宗成交。在租賃市場整體承壓的情況下，部分樓宇建成后，業主會傾向于整租或者整售處置，以控制招商運營的成本和風險，在價格和銷售方式上也更靈活，對自用客戶而言或許是一個合適的時機。2024年武漢優質辦公樓市場持

85、續面臨挑戰，租金延續走弱趨勢。2024年市場持續面臨新增供應高位的挑戰，其中部分項目為總部樓宇或銷售型樓宇，自用面積能一定程度支撐市場吸納，因此預計2024年凈吸納量將較去年有所提升。但供應壓力疊加需求波動等因素將在年內驅動租金延續走弱趨勢，短期內將維持租戶主導型市場。近日召開的全國兩會上提出，“發展新質生產力”是2024年政府工作任務的重點。其涉及的新能源汽車、新材料、生物醫藥以及人工智能等細分行業繼而成為備受關注的領域，在政策支持下有望進入高速發展期，并為辦公樓市場帶來新的增長動力。每平方米每月有效租金基于建筑面積*82元-10.0%租金周期跌幅加快武漢箭頭表示12個月展望基數:2019年

86、第4季度=100該價格指數僅指武漢中心城區的價格指數資料來源:仲量聯行2019至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數02040601001204Q194Q204Q214Q224Q234Q2480總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%0100200300400500600192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：武漢辦公樓市場是指武漢甲乙級辦公樓市場。27二零二四年第一季度大中華

87、區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“新租活躍度較低，供給端擴容近在咫尺，甲級市場持續承壓，租金維持下行通道?！本创T桐，西安研究部分析師地產建筑、專業服務及科技互聯網等傳統支柱引領增量需求。繼“北跨”行動后，西安再度鋪排350個市級重點項目?；椖客顿Y帶動基建施工安裝類企業需求增長。季內建筑工程與基建板塊增量面積同比擴大144.5%，約六成的增量需求均來自國央企或政府平臺公司。本季度，教育留學細分賽道分別占專業服務增量及總增量需求的32.2%和6.3%。法律服務類需求預期持續向好，另有某頭部律所首次進駐西北地區，推動律所新租需求穩健，近半年增量面積近1萬

88、平方米。供應端暫停，市場空置壓力再度放緩。自開年以來，企業觀望情緒較重，決策周期延長實屬常態。春節長假后，市場進入傳統淡季，推動去化進程趨緩。一季度，西安甲級辦公樓凈吸納量錄得1.9萬平方米，同比小幅下滑。季內無新增甲級項目入市，空置壓力同步放緩，帶動空置率環比下降0.9個百分點，收至26.2%。甲級市場持續承壓，租金維持下行通道。在企業不動產預算趨緊、市場競爭不斷加劇的情況下，價格競爭成為眾多業主駕輕就熟的 降本 策略。由于多個未來項目臨近入市，疊加聯合辦公及二房東低價分流，本季度甲級辦公樓甲寫平均租金仍承壓，報91.8元/平方米/月，同口徑環比下降0.7%。辦公樓租金下行預期未見扭轉跡象。

89、下半年，西安甲級辦公樓市場仍將迎來新一輪集中供應。二級租賃市場的續租成本與市場租金的“剪刀差”或將促使部分品牌退出甲級辦公樓，低成本物業內的布局。而新入局的低價聯合辦公空間勢必將影響一級租賃市場。隨著供給側持續擴大，市場租金預期將持續承壓，全年甲級辦公樓平均賬面租金跌幅或將擴大。每平方米每月有效租金基于建筑面積*85元-2.8%租金周期跌幅加快西安箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100資料來源:仲量聯行2019至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數808284

90、868890929496981001024Q194Q204Q214Q224Q234Q24總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率0%5%10%15%20%25%30%35%40%050100150200250300350400450192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：西安辦公樓市場是指西安甲級辦公樓市場。28二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“辦公樓供需壓力持續，文體娛樂行業活躍度明顯增長?！睂O懿文，杭州研究部經理市場搬遷需求活躍，金融行業持續穩健為市場增添信心。2024年第一季度，杭

91、州整體辦公樓市場凈吸納量約為63,286平方米。由于業主靈活調整租金策略，整體市場的搬遷需求較去年更為活躍。從行業需求表現來看，科技互聯網的需求占比29%，主要為中小型互聯網企業；金融的需求占比為26%，持續維持穩健增長。值得一提的是，隨著城市文化傳媒產業的恢復不斷向好，文體娛樂類企業的租賃需求活躍度明顯增長。第一季度杭州有一個優質辦公樓新增供應入市，甲級辦公樓空置率下降。第一季度，杭州未有甲級辦公樓新增供應，甲級辦公樓市場平均空置率為24.1%，下降1.1個百分點。本季度未來科技城板塊迎來了萬科未來天空中心二、三期的交付入市，共計帶來約12萬平方米的乙級辦公樓新增供應。由于新項目體量較大，乙

92、級辦公樓空置率為28.2%，環比上升了1.7個百分點。第一季度，整體辦公樓市場空置率微升至26.3%。第一季度杭州甲乙級辦公樓租金水平維持下行。截至2024年3月底，杭州甲級辦公樓平均凈租金為134.7元每平方米每月，季度環比下降0.7%。乙級辦公樓平均凈租金為102.8元每平方米每月，季度環比下降1.2%。第一季度，未來科技城、黃龍和運河商務區的平均凈租金跌幅較為顯著，錢江世紀城和錢江新城板塊的租金較為平穩。預計2024年全年，杭州將有11個新增供應項目交付入市。盡管業主持續發力維護項目內租戶的穩定性，但在市場環境波動和過往一年大量的供應壓力下，市場租金下行趨勢暫時未見放緩，預計2024年全

93、年杭州甲乙級辦公樓的租金仍將處于下行周期，同時乙級辦公樓的降幅將更為顯著。而新的一年杭州的辦公樓供應放量依然處于高位，預估2024年全年市場將迎來近70萬平方米的優質辦公樓新增供應。錢江世紀城板塊依然有不少辦公樓即將交付入市，位于武林板塊的杭州恒隆廣場部分辦公樓也有望在2024年年底交付。每平方米每月有效租金基于建筑面積129元-3.9%租金周期跌幅加快杭州箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100該價格指數僅指杭州中心城區的價格指數資料來源:仲量聯行2019至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來

94、源：仲量聯行租值指數資本值指數指數607080901001101201301404Q194Q204Q214Q224Q234Q24總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率0%5%10%15%20%25%30%0100200300400192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：杭州辦公樓市場是指甲級辦公樓市場。29二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“金融業、專業服務業以及科技互聯網公司成為第一季度租賃主力，中短期內南京辦公樓市場仍處于恢復期?！备邜?，南京研究部高級分析師升級搬遷主導本季度南京優質

95、辦公樓市場租賃需求。第一季度整體市場辦公樓凈吸納量約為0.6萬平方米，其中甲級辦公樓凈吸納量約為0.4萬平方米。年初許多企業利用租金下調的窗口期升級或擴租辦公空間，升級搬遷和擴租成為第一季度南京辦公樓市場的主要需求來源，租賃成交量在搬遷類型中占比分別為46%和27%。金融類企業租賃需求優于上季度，承租能力最強，租賃成交量占比約36%，傳統金融與非傳統金融類公司租賃成交基本持平，以中資企業為主。專業服務業成交占比約26%，其中教育咨詢類成交相較于上季度有明顯回升?？萍蓟ヂ摼W類成交占比約9%，主要成交于河西板塊。2024年第一季度南京優質辦公樓市場空置率有所回落。截至季末，南京辦公樓市場總體量約為

96、511萬平方米，其中甲級辦公樓市場總體量約為248萬平方米。由于新項目尚未完工，南京持續消化存量市場，整體空置率環比下降1.2個百分點至約23.1%。甲級辦公樓平均空置率環比下降2.5個百分點至28.3%，同比下降4.7個百分點；乙級辦公樓空置率微降至18.1%，同比上升2.0個百分點。企業追求極致性價比，整體市場租金繼續下調。由于市場恢復速度低于預期，有限的新增租賃需求進一步壓縮業主的談判空間，不得不提供更為優惠的價格促進成交。南京甲級辦公樓市場租金環比下降1.5個百分點，凈有效租金錄得3.5元每平方米每天；乙級辦公樓市場的凈有效租金錄得2.8元每平方米每天，環比下降1.9個百分點。2024

97、年南京辦公樓市場將迎來供應高峰。預計將有6個新增項目入市，總規模約在61萬平方米，包括位于新街口板塊的金陵中環T1，河西板塊的德基世界貿易中心以及金地威新中心、鼓樓板塊的華貿中心等項目均有望于2024年交付，預計將推升整體市場空置率。在大規模供應及需求疲軟的壓力下，辦公樓租戶獲得更多的議價能力，預計市場租金延續跌勢。業主除了在物業管理、運營管理等方面提供更好的服務外，營造更好的生態圈、改善相關的辦公配套等增值服務均能夠幫助辦公樓市場維穩。每平方米每月有效租金基于建筑面積106元-5.4%租金周期跌幅放緩南京箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100該價格指數僅指南京中心城區的價格指數

98、資料來源:仲量聯行2019至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數75808590951001054Q194Q204Q214Q224Q234Q24總建筑面積 千平方米凈吸納量落成量未來供應空置率百分比0%5%10%15%20%25%30%35%40%0100200300400500600700192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：南京辦公樓市場是指南京甲級辦公樓市場。30二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|

99、酒店|硬性指標價格指數“新供應加劇競爭的同時租賃市場需求疲軟?！辩姵?，香港研究部資深董事新落成項目推動正凈吸納量。2024年第一季度，甲級辦公樓市場情緒相對疲弱，整體需求在市場活動水平較低的情況下保持低迷。然而，新租賃和擴張案例在整個行業中呈現環比改善。整體市場在第一季度的凈吸納量為28萬平方尺，主要由于新落成項目中的預租樓面得以落實。追求高品質辦公空間的趨勢繼續主導，尤其是在有大量優質的辦公空間可供選擇的邊緣分區市場。在為數不多的新租賃案例中，LVMH從鲗魚涌的多盛大廈搬遷并擴張到同區的太古坊二座，承租約47,200平方尺樓面。三個甲級辦公樓項目于2024年第一季度落成。三個項目于2024

100、年第一季度落成，包括中環The Henderson，灣仔太古廣場六座以及黃竹坑偉華匯，為市場提供70.9萬平方尺（凈樓面面積）的新增樓面。受新竣工項目的部分影響，整體空置率從去年十二月底的12.8%上升至今年三月底的13.1%。中環空置率微升至10.6%。港島東和九龍東的空置率分別下降至13.2%和18.0%。相反，灣仔/銅鑼灣的空置率上升至10.4%。各個分區市場的租金普遍下降。2024年第一季度整體市場的租金季度環比下降2.7%，所有分區市場租金均下跌。值得注意的是，中環的租金下降4.9%。租金下行主要由于新落成項目帶來的競爭，尤其是對空置率較高的優質項目。灣仔/銅鑼灣，港島東，和九龍東的

101、租金分別下降0.6%，2.2%，和1.3%。投資市場依然低迷，本季度錄得更多虧損出售的案例。投資額環比大幅下降96.2%，主要由于缺少重大交易和2023年第四季度的高基數效應。2024年第一季度，整體市場的資本值季度環比下跌3.0%。同時，投資回報率略微上升。一名本地投資者以1.05億港元售出（尺價14,200港元，建筑面積）灣仔新銀集團中心一個中低層單位，較2017年的買入價1.57億港元折讓約33%。2024年新供應涌入。預計2024年將繼續保持為租戶主導市場。雖然續約可能是租戶的首選，但一些租戶已利用租戶友好的市場情況提升租賃空間品質。由于需求低迷和空置率高企，以及在2024年剩余時間內

102、預計將有新供應涌入市場（約190萬平方尺），大多數業主可能會保持租金疲軟。展望未來，市場的主要趨勢將涉及公司遷移和整合業務，轉向更具成本效益的辦公樓。盡管新項目的預租將對正凈吸納量產生積極影響，但由于擴張需求有限，租金預計將繼續面臨下行壓力，2024年租金預計下降5-10%。每平方尺每月有效租金基于凈樓面面積*50.6港元-7.5%租金周期跌幅放緩香港箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100該價格指數僅指香港甲級寫字樓的價格指數資料來源:仲量聯行2019至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來源：

103、仲量聯行租值指數資本值指數指數0204060801001204Q194Q204Q214Q224Q234Q24百分比凈吸納量落成量未來供應空置率總建筑面積 千平方米0%2%4%6%8%10%12%14%16%-4,000-3,000-2,000-1,00001,0002,0003,0004,0005,0006,000192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：香港辦公樓市場是指香港甲級辦公樓市場。31二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“需求仍然活躍，但交易動態反映了對應租金壓力的戰略調整?！睏钣谳?，臺北研究部

104、分析師第一季度成交量22,793平方米，季增長43%，小型商辦需求興起。成交租戶明顯更傾向于較小面積：中小型企業尋求優化運營面積，辦公室升級的需求不斷增加；同時，一些企業也在應對租金上漲的趨勢下，對原有的租賃面積進行調整。辦公空間精致化及辦公面積縮減影響了2024年第一季度市場的交易動態。超過60%的交易集中于面積小于660毛平米（約445凈平方米）。此外，面積小于約1650平米（約1105凈平方米）的交易比例也有大幅增長，從2023年第四季度的81%上升至2024年第一季度的92%，突顯市場動態的演變以及租戶采取的戰略應對措施。新竣工大樓致辦公樓面積增加，凈吸納動力減緩，空置率上升。2024

105、年第一季度，庫存吸納速度減緩及新供應增加共同推動空置率上升?？⒐ろ椖堪ㄐ帕x子市場的巨蛋國際中心和其他子市場的元大金星，總計面積達54,337平方米。盡管經濟正在復蘇，租戶仍以續租為主要策略。市場面臨吸收新供應挑戰，需較長時間消化樓地板面積。其他子市場保持了最強的吸納力，領先于所有子市場，但由于新供應的影響，其空置率上升至7.1%，季度增長1.5%。在信義區，空置率也從5.0%上升至8.6%。租戶選擇性逐漸增加，辦公空間的規格和配套能否滿足最新市場需求將成為順利出租的關鍵因素。房東通過靈活的租約條款應對市場競爭。受過去兩個季度提高租金的竣工項目推動，其他地區子市場和敦南子市場呈現出最高的季度增

106、長率。其中，其他地區子市場的租金顯著增長達到3.0%。由于平均租金相對較優惠，房東能夠在企業預算內爭取較高租金，使該區域在租金增長表現上連續兩個季度成為季度增長率冠軍。盡管信義區在2024年第一季度的交易量占據主導地位，但租金增長率僅為0.4%，暗示該地區租金上漲前景相對有限。隨著各個子市場的空置率上升以及來自新增供應的激烈競爭，房東們正在采取更加靈活的免租期來吸引租戶?？萍夹袠I引領租賃市場交易量，新供應推動空置率和租金水平。盡管租戶在決策過程中更加謹慎，但科技業作為經濟的主要驅動力，預計將繼續引領交易量。市場需求預計將保持穩健，但于新竣工大樓將導致空置率出現波動。展望2024年臺北甲級辦公室

107、租賃市場，仍以汰舊換新、辦公室升級趨勢為主導。每平方米每月基于建筑面積新臺幣900元7.5%租金周期漲幅放緩臺北箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100該價格指數僅指臺北核心商業區區的價格指數資料來源:仲量聯行2019至2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數90951001051101151201254Q194Q204Q214Q224Q234Q24總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率0%1%2%3%4%5%6%7%0204060801001201

108、40160180200192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：臺北辦公樓市場通常指的是臺北市核心商業區的甲級辦公樓市場。32二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|零售地產二零二四年第一季度大中華區物業摘要 33|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“需求強勁復蘇推動租金上漲?！泵钻?，北京及華北區研究部負責人市場情緒改善帶動需求持續升溫。消費回升助推租賃需求復蘇，第一季度全市凈吸納量創下過去兩年的新高?；钴S的需求利好2023年以低開業率入市的新項目，大部分已將空置率降至10%以下，快速去化力得以顯現

109、。另外，餐飲、時尚、生活方式和新能源汽車等業態的新品牌陸續入駐，反映零售商信心恢復，積極擴張。零售商將穩定客流視作首位，更傾向選擇成熟項目進行店鋪擴張。成熟項目因此得以持續去化空置面積，在不斷變化的市場格局中仍保持優勢?？罩寐驶貧w疫情前水平。第一季度，市區新增三個新項目，總面積達到18.3萬平方米；郊區錄得一個項目入市，面積達20萬平方米。龐大的供應體量與零售商對新項目入駐的謹慎態度使得新項目開業率仍然承壓。新項目實際平均開業率為70%，通過快閃店鋪和主題街區提升開業形象。然而，市場需求旺盛帶來的存量空置去化有效緩解了新增供應壓力。全市空置率恢復至疫情前水平，市區空置率下降0.7個百分點至5.

110、2%，郊區空置率下降0.3個百分點至6.4%。單季度租金漲幅創2019年來新高。大多數業主上調租金以達到高于2024年的營收預期，且2023年以低租金開業的新項目，已在第一季度實現穩定經營并計劃逐步上調租金水平。市區租金環比上漲1.3%，郊區租金首次反彈至2021年水平，環比上漲2.8%。盡管如此，全市租金相較疫情前水平仍有一定距離。樂觀的需求前景將進一步刺激租金增長。旺盛的需求預計將在全年延續。租賃活躍度攀升為業主提供更多品牌升級的機會，而高級次品牌租戶通常承租力強，它們的租賃落地預計將帶動租金穩定上漲。預計到2024年底，市區市場空置率預計將下降0.1個百分點，郊區市場下降0.5個百分點。

111、整體租金水平預計將進入高增長通道，市區和核心市場的同比增長率分別為3.9%和2.3%。每平方米每月有效租金基于可租賃面積757元1.3%租金周期漲幅加快北京備注：北京零售市場是指北京城區零售市場。箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行 同質比租值指數同質比資本值指數指數7080901001104Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未來供應千平方米0150300450600192021222324F租金同

112、比增長率注：增長率為同質比變化34二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“高性價比品牌受到消費者青睞，保持擴張態勢?！币σ?，中國區研究部總監2024年第一季度上海整體零售租賃勢頭有所放緩。隨著消費者日益謹慎的態度，上海社會消費品零售總額增長進一步放緩，也導致零售品牌減緩了擴張的步伐。2024年第一季度上海市區的凈吸納量下降至-51,400平方米。隨著理性消費逐漸成為主導，人們更加注重產品和服務的性價比。在此背景下，平價餐廳、雜貨玩具以及本土快時尚品牌在一季度仍保持相對積極的擴張態勢。值得關注的是，近期中式快餐品牌集中發力、積極擴張。這

113、些品牌傾向于選擇人氣較旺的區域型商場和社區型商場，還加速進駐辦公人群密集的商圈，以解決辦公人群的用餐剛需。一季度上海市區內沒有新增供應入市。在核心商圈，隨著部分項目進入翻新改造階段，整體空置率從11.4%下降至10.3%。由于品牌拓店趨于謹慎，非核心商圈空置率從12.2%略微上升至12.5%。項目分化加劇，一些標桿性區域型購物中心得益于其良好的運營管理水平和穩固的周邊客群支撐，展現出更強的韌性。由于新增租賃需求放緩，零售租金整體仍處于下行通道。一季度，核心商圈首層平均租金環比下降0.8%至46.2元每平方米每天。非核心商圈首層平均租金環比下降1.1%至16.6元每平方米每天。領展以人民幣23.

114、838億元收購上海七寶萬科廣場之余下五成權益，成為該項目的全資擁有人。物業的議定物業價值人民幣52億元，以此折算單價約為35,000元/。消費者將繼續保持謹慎態度。預計2024年上海零售租賃需求將主要來自和大眾追求 性價比 緊密相關的平價餐飲、快時尚品牌、平價超市和家居雜貨；和文化娛樂體驗相關的兒童娛樂、運動場館等，以及和悅己消費相關的香水香氛、美容美體、本土女裝服飾等業態。2024仍將有大量的新增供應入市，為后三個季度帶來較大的供應壓力。上海零售市場將持續面臨入駐率和租金的壓力，項目間的表現分化也將更加明顯。每平方米每月有效租金基于可租賃面積1,405元-0.5%租金周期跌幅加快上海備注：上

115、海零售市場包括上海核心和非核心市場。箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行 同質比租值指數同質比資本值指數指數8590951001051104Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未來供應千平方米0150300192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化35二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“消費理性恢復，但品牌擴張仍保持謹

116、慎?！痹?，華南區研究部總監餐飲消費持續火熱帶動相關租賃需求。在農歷新年等節假日因素帶動下，本季度購物中心客流在保持旺盛。全市1至2月實現社會消費品零售總額同比增長6.5%，其中餐飲收入同比增長9.4%。餐飲消費的加速推動了該業態租賃需求增長，其中咖啡茶飲和連鎖中餐在本季度新店開業數量中的占比較高。零售業態方面，定位高端的標桿性購物中心持續升級租戶結構，引進一系列高端服飾和美化品牌。例如，GUCCI、BOTTEGA VENETA等一線國際品牌將在K11設立廣州第二家門店。太古匯及天環亦成功引入BYREDO、Aesop等多家高端香氛及護膚品品牌。全市空置率略有上升。本季度健康港星河COCO Pa

117、rk正式開門迎客。該項目建筑面積約11.6萬平方米，位于荔灣區的新興商圈，有望提升該地區的零售氛圍。由于新項目去化相對緩慢，推高市區空置率至6.8%，較上季度上升1.3個百分點。郊區市場內部表現出現一定分化，大部分客流穩定的項目入駐率亦保持相對平穩，個別經營仍有改善空間的項目季度內租戶調整較為頻繁。因此，郊區市場本季度空置率環比小幅上升0.5個百分點至6.3%。租金仍見小幅下滑。在租戶市場情況下，業主愿意提供租金優惠以吸引品牌，換取穩定的入駐率。在租賃需求相對穩定的市區，本季度租金環比微降0.3%。市郊市場方面，由于租賃需求仍待進一步復蘇，加之承租能力相對較弱的體驗型業態和非連鎖的零售品牌占需

118、求主力，租金環比下降1.3%。本季度，廣州零售物業大宗投資市場氛圍保持相對平緩，未見成交?？紤]到租賃市場的緩慢復蘇和租金增長的不確定性，投資者的投資收益率要求較上季度見漲。優質項目將帶動市場復蘇。短期內廣州優質零售市場新供應較為稀缺，預計未來12個月全市總存量將保持不變。新增供應的放緩將有助于平衡租賃市場供需關系，因此年底全市空置率有望小幅收窄。但需求側的不穩定因素仍將影響個別子市場表現。租金方面，不同能級的項目的表現將繼續分化。核心項目在品牌吸引力和銷售方面將展現出韌性，有望推動租金平穩增長。而其余項目則由于存量和空置壓力，或將專注于靈活的租賃策略以穩定經營。每平方米每月有效租金基于可租賃面

119、積*1,213元0.4%租金周期跌幅放緩廣州箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行 同質比租值指數同質比資本值指數指數809095851001051101151204Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未來供應千平方米0150300450600750192021222324F租金同比增長率*注：增長率為同質比變化備注：廣州零售地產市場是指廣州優質零售市場 *指市區首層租金36二零二四年第一季度大中華區物

120、業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“租賃需求延續結構性恢復態勢?！痹?，華南區研究部總監假日經濟與深港融合支撐餐飲娛樂消費。2024年春節假期，深圳旅游接待人次、旅游收入創歷史新高，較2023年春節分別增長76%、178%。據統計，假日期間深圳陸路口岸通關入境旅客超536萬人次，其中港籍旅客占比超過六成，港人北上消費勢頭不減。餐飲及大健康、親子娛樂等體驗類消費場景備受外來旅客青睞。受益于旅客及本地人群消費偏好，本季度上述體驗消費業態在購物中心的擴張趨勢較為顯著。餐飲、服務及娛樂類分別占季內總租賃成交面積的33%、13%和12%。其中，咖啡茶飲、美容美發、電子

121、游戲等具備社交屬性的高性價比消費子業態擴張最為積極。全市迎一座新商場開業。本季度，南山區迎來前海壹方匯正式開業。該項目以戶外活動與社交空間為特色，將為前海商圈建設和消費注入新活力。與此同時，福田區的城市廣場宣布關停改造。截至季度末，全市優質購物中心總存量為720萬平方米。一季度全市空置率小幅下降0.2個百分點至2.9%。盡管大部分存量項目已達到較高入駐率，業主仍期望以更加豐富、新潮的品牌持續吸引客流，保持項目活力。生活服務、娛樂等體驗業態的大面積需求，也助力部分空置率較高的項目加快去化。需求失衡難見扭轉，租金仍呈小幅下行。受經營收入不如預期，零售商普遍仍持謹慎的擴張態度，業主需減輕租戶成本壓力

122、以促進進去化。此外，體驗型業態占據租賃需求主力，但其承租能力相對較弱，影響整體租金回升步伐。一季度全市租金環比下降0.4%。季度內未錄得大宗資產成交。近期首批消費類C-REITs的成功發行為投資者提供了市場參考，綜合零售市場租金表現，回報率要求見小幅上升。租金收益表現優異的核心物業及具備較大租金提升潛力的高性價比物業，為投資者的主要關注對象。年內優質零售市場將顯著擴容。預計短期內租賃需求仍將呈結構性恢復的態勢。一方面，大眾消費習慣轉變，餐飲娛樂等體驗型業態的租賃需求將保持相對活躍；另一方面，零售商持續加強門店租售比管控，因此租賃需求將持續向區位核心、客流量理想的項目傾斜。未來12個月，深圳預計

123、將有超90萬平方米新增供應入市。盡管其中不乏知名開發商操刀的項目，但在整體零售需求復蘇乏力的背景下，市場競爭壓力加大不可避免，全市空置率或將上浮至4.5%。租賃供需端的不平衡預示業主或將繼續讓利租戶，以維持相對穩定的經營。每平方米每月有效租金基于可租賃面積*759元-0.7%租金周期跌幅放緩深圳箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行 同質比租值指數同質比資本值指數指數8590951001051104Q194Q204Q2

124、14Q224Q234Q24落成量未來供應千平方米01503004506007509001,050192021222324F租金同比增長率*注：增長率為同質比變化備注：深圳零售物業市場指深圳優質購物中心市場。*指市區首層租金37二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“零售租賃需求恢復緩慢，正餐、健身房、兒童教培業態加速更迭，改造項目高入駐率開業帶動全市空置微降?！北R曉曦，成都研究部董事正餐、健身房、早教更迭提速，國際奢牌、黃金珠寶、戶外運動相對活躍。消費降級使得人們減少大餐消費需求，正餐品牌退租增多，不乏連鎖餐飲品牌，包括：湊湊火鍋、大

125、德會席、棲川山葵家等。外來餐飲首店繼續入蓉，如：新斗記、裕蓮茶樓、四面泰等，餐飲品牌洗牌速度加快。服務和兒童業態退租繼續，由健身房和兒童教培等主力店退租引致。盡管需求偏弱，但國際奢牌、黃金珠寶、戶外運動相對活躍。國際奢牌仍青睞成都，如：FENDI CASA、川久保玲進駐in99，DIOR MEN進駐太古里等。黃價上漲助推黃金消費熱情，黃金品牌加速拓店。湯尤杯、世運會等賽事落地成都，戶外運動品牌擴張，如：Salomon、迪卡儂等。改造項目高入駐率開業令市場空置微降，非標項目繼續引領場景創新。成都迎來存量改造項目入市，該項目由泛悅Mall轉型為優客廣場，定位城市奧萊，體量約6.5萬平方米，出租率接

126、近滿租，帶動市場空置率降至12.2%，環比減少0.1個百分點。在消費呈“弱復蘇”以及“消費降級”的雙重趨勢下，轉型奧萊有望逆勢而上。在場景創新方面，成都迎來高水準非標商業項目麓湖CPI試營業，約1.3萬平方米，建筑為花園式獨棟商業集群，主張綠色、環保及自然環境共生共融的美好生活社區，項目匯集品牌，包括：Snow Peak、SND等入駐，為年輕客群帶來別樣生活方式體驗。需求恢復不及預期，空置去化速度緩慢，租金保持下行區間。今年1-2月成都社零總額1,531.7億元，同比增長2.8%，增速低于全國2.7個百分點。分業態看，餐飲同比增長8.9%，低于全國3.6個百分點；商品零售同比增長1.5%，低于

127、全國3.1個百分點。餐飲和商品零售恢復弱于全國，居民消費信心仍待提升。由于零售租賃需求恢復較緩，市場空置率保持較高水平，租金繼續降低。一季度，成都優質購物中心首層平均租金報370.0元/平方米/月，環比降低0.3%。二季度市場將迎今年首個供應高峰，多元場景共融將激發消費潛能釋放。二季度零售市場將迎來今年首個供應高峰，頭部零售開發企業深耕成都區域型商圈和近郊商圈，如：成都光環購物公園、龍湖東安天街、溫江旭輝Cmall等項目將入市，共約32.4萬平米。位于大源商圈被文化綜合體圍繞的半開放式非標項目此地CyPARK也將于二季度亮相。通過傳統商業與非標商業的有機互補，共同構成一個城市的三級商業體系，讓

128、消費載體和場景更加多元，共同激發消費潛力釋放。每平方米每月有效租金基于可租賃面積370元租金周期跌幅放緩成都箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行 同質比租值指數同質比資本值指數指數8590951001054Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未來供應千平方米01503004506007509001,050192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：成都零售物業市場指成都優質零售

129、物業市場。-1.5%38二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“供需兩端均釋放出穩定復蘇的積極信號，助力市場活躍度回歸?！泵钻?，華北區研究部負責人春節假期促進消費復蘇，娛樂業態持續擴張。根據天津市統計局及商務局的數據，春節假期期間，全市59家商業綜合體和奧特萊斯累計客流量同比增長29.5%，銷售額同比增長15.5%。2024年一至二月，天津市社會消費品零售總額同比增長了3.1%，延續了2023年穩定增長的態勢。零售物業市場需求主要來自娛樂和餐飲業態。存量項目積極調改，并引入大面積娛樂業態，包括KTV和電影院等。受此影響，娛樂品牌新增店

130、鋪比例首次超過餐飲品牌，成為擴張趨勢最為明顯的零售業態。新增項目提振市場活力。一季度，天津零售市場迎來一個新項目入市，全市優質零售物業總存量上升至454萬平方米。新項目積極招商，入市空置率較低，同時存量項目調改升級現有品牌，市場活躍度及需求正穩步回升。一季度錄得全市零售市場凈吸納量為45,314平方米，較去年同期有顯著提升。市場空置率保持平穩，于季度末錄得13.0%。租金繼續下行，短期內降幅擴大。截至2024年第一季度，天津優質零售物業首層平均凈有效租金為294.1元/平方米/月，同比下降1.3%，環比下降0.3%。業主積極調整租賃策略以吸引新品牌入駐。本季度投資市場無大宗成交，資本化率暫保持

131、不變。消費提質升級，市場活力回歸。2024年，天津市商務部繼續促進域內消費提質升級，開展“2024消費促進年”活動。此外，年內天津零售市場新增供應將達到63萬平方米。政府積極推動市中心的老舊項目盤活，并加大外環社區型商業基礎設施建設力度，將為市場帶來新的活力，也為消費者提供更多選擇。預計隨著消費環境的不斷改善，未來整體市場租金將逐漸企穩回升，回歸增長軌道。每平方米每月有效租金基于可租賃面積294元-1.3%租金周期跌幅放緩天津箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量為第一季

132、度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行 同質比租值指數同質比資本值指數指數75808590951001054Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未來供應千平方米0150300450600750192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：天津零售市場是指天津優質零售市場。39二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“市場供需關系穩定，餐飲品牌加速更新迭代?！标惓?，青島研究部高級經理春節客流激活消費市場，餐飲品牌加速更新迭代。一季度春節假期期間，青島主要商圈及購物中心的客流量均有不同程度增長，

133、已基本恢復至疫情前水平。但由客單價及消費頻次反映出來的整體消費意愿仍有復蘇空間。一季度，全市零售地產市場凈吸納量約為3,000平方米，略低于去年同期數據。從細分品類來看，餐飲業態在新開店鋪和退租店鋪中的比重相當，表明餐飲品牌正加速更新迭代，連鎖化中小型的快餐簡餐及大眾正餐仍保持拓店趨勢。一季度無新項目交付，市場供需關系穩定。截至2024年一季度，全市優質零售地產市場存量為588萬平方米，其中非核心商圈的項目占31%，已成為存量物業中比重最大的部分，表明近兩年下沉商業市場的快速發展。整體市場空置率保持不變，僅環比下降0.1個百分點至8.7%，在無新增供應影響下，市場供需關系正日趨穩定。租金降幅空

134、間進一步壓縮。截至2024年一季度，全市優質零售物業首層平均租金為194元/平方米/月，環比下降0.5%。項目間分化表現加劇，多數優質核心零售物業韌性突顯，但部分尚在成熟中或者運營情況不理想的項目對整體市場租金水平仍有拖累。本季度投資市場無大宗成交，資本化率暫保持不變。不同品牌調整擴張策略，給市場需求復蘇帶來波動。鑒于宏觀經濟和需求環境的不確定性，不同業態品牌間的擴張策略將存在較大差異，時尚類品牌預計將保持穩健的擴張策略，而奢侈品牌在青島市場的擴張將有所放緩。有上市計劃的連鎖餐飲類品牌仍將加速拓店，而部分進入成熟期的餐飲類品牌可能由提高店鋪數量調整為提升單店效益。每平方米每月有效租金基于可租賃

135、面積194元-2.3%租金周期跌幅放緩青島箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行 同質比租值指數同質比資本值指數指數75808590951001054Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未來供應千平方米01503004506007509001,050192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化40二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標

136、價格指數“春節消費拉動零售端，重慶高端化妝品牌矩陣持續擴容，但商業租賃需求整體放緩，市場信心仍待修復?！眳菚源?，重慶研究部高級分析師頭部項目招商提檔升級，高端化妝品矩陣持續擴容。年初不少頭部優質項目煥新升級品牌組。重慶光環招商年初引入多家知名品牌，包括運動品牌lululemon、高性能鞋服品牌HOKA ONE ONE、莎莎蘇ZSAZSAZSU等重慶或區域首店。北城天街X館3F的動力空間亮相，并入駐了重慶首家Champion城市旗艦店、精致創意西餐Mars Canteen如梔等品牌店鋪。萬象城中區LG層的國際美妝精品店組合繼續擴容，年初錄得LOEWE、TOM FORD、YSL、GUERLAIN等

137、品牌，目前中區已有超13家國際高化品牌簽約或入駐。除此之外，新光天地一季度也錄得Prada和Valentino香水美妝精品店開業，重慶高化產品矩陣繼續升級擴容，有效提升重慶國際品牌資源的聚集?？罩萌セ厔菅永m，但商業租賃需求有所放緩。一季度市場未錄得新增項目，同時一個高空置率項目（中迪廣場）由于開發商倒閉做退市處理導致總樣本調整，整體市場供應將在二季度加速。排除項目調整因素外，一季度實際錄得空置率小幅下滑，空置面積去化速率較去年末有所放緩。租戶議價權較強，租金依舊承壓。在去年反彈后，租賃需求逐步恢復常態，零售開店需求回落，同時餐飲帶來的新租需求逐漸透支，略顯疲態。大面積娛樂、體驗、生活成為租賃

138、主力。在租金層面，商業租賃需求放緩的背景下，租戶依舊保留較強的議價權，同時除頭部少數優質項目外，多項目依舊延續“以價換量”的招商策略，租金繼續承壓。一季度重慶優質購物中心首層平均有效租金報352元/平方米/月，環比下降0.4%。消費信心仍待加強，優質項目有望提振市場情緒。當前市場環境下，消費信心持續疲軟，市場復蘇步伐不及早前預期。多項目空置率依舊處于高位，讓利填空鋪仍是市場主流操作，預計租金在年內保持下行通道。供應端，全年預計將有31.2萬平方米的新增供應，其中包括龍湖云領天街、遠東城、凱德廣場九章等項目。供應總量保持低位，但項目品質上乘，有望帶動區域消費熱點。每平方米每月有效租金基于可租賃面

139、積352元-1.4%租金周期跌幅加快重慶箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行 同質比租值指數同質比資本值指數指數8590951001051104Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未來供應千平方米01503004506007509001,0501,200192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：重慶零售物業市場指重慶優質零售物業市場。41二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專

140、題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“核心商圈項目積極求變，推動市場提檔升級?！饼R旋婷，沈陽研究部分析師旅游經濟持續利好消費市場，餐飲、戶外引領租賃需求。春節假期，沈陽旅游市場火熱，國內旅游收入同比增長254.85%，帶動消費活力釋放，商場客流明顯增長，但租賃需求的增長相對理性。餐飲仍是需求主力業態，中小面積的快餐及茶飲品牌繼續拓店。戶外運動品牌需求活躍，如ARC TERYX、SALOMON和KOLON SPORT進入沈陽并開出多家門店。主打二次元元素的品牌成為新流量入口，積極進駐購物中心搶占市場份額。一季度無新增項目開業。本季度沈陽優質零售物業市場未錄得新項目入市，總

141、存量維持在699萬平方米。市場整體保持平穩，全市空置率環比下降0.2個百分點至18.2%。其中，購物中心平均空置率錄得16.2%，環比下降0.3個百分點。供應端增量放緩，存量項目積極調改。萬象城新區經改造后于本季度開放，新增面積近萬平。項目依靠自身招商優勢引入多家時尚、餐飲及數碼品牌，帶動相關業態需求，煥新消費體驗。租金維持下跌趨勢。一季度，沈陽優質零售物業首層租金錄得235元/平方米/月，環比下降0.3%，同比下降1.2%。鑒于品牌更為青睞核心商圈的優質項目，非核心項目采取更為靈活的租賃策略，在租金上給予更多議價空間以快速回填空置面積。季內未錄得零售物業的大宗交易，資本化率暫保持不變。市場持

142、續回暖仍需發力。2024年，沈陽優質零售物業市場預計將迎來23.5萬平方米新增供應。核心商圈將迎來新力量推動區域商業氛圍提升，但也會面臨空置率上行壓力。存量項目不得不繼續深化調改，引入特色元素形成差異化競爭，以提升項目競爭力。盡管商場客流持續回升，但品牌拓店依舊謹慎。供需壓力下，市場租金或繼續小幅下調。每平方米每月有效租金基于可租賃面積235元-1.2%租金周期跌幅放緩沈陽箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行 同質比

143、租值指數同質比資本值指數指數90951001054Q194Q204Q214Q224Q234Q24千平方米落成量未來供應0150300450600750192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：沈陽零售物業市場指沈陽優質零售市場。42二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“第一季度武漢優質零售業市場需求則基本延續了去年的結構性復蘇發展態勢，餐飲和服務業持續活躍?！瘪T莉，武漢研究部經理餐飲和服務業穩步續復蘇，但在新項目的帶動下，時尚業態主導市場需求。第一季度武漢優質零售業市場需求基本延續了去年的結構型復蘇發展態勢

144、。在新項目的帶動下，第一季度時尚業態持續主導市場需求，占總成交的1/3，主要受益于新開項目中商世界里銷品茂購物中心延續自身的招商優勢，時尚業態占比較高，帶動了時尚業態需求。其次是餐飲行業，占總體成交的28%，持續支撐市場需求。中小面積的快餐茶飲及客單價較低的餐飲品牌持續活躍，而客單價較高的中高端餐飲依舊存在經營壓力；最后是服務業態，美容美發和專業健身運動場館延續了去年的擴張態勢。2024年第一季度武漢優質零售業市場錄得一個新項目入市。2024年1月，武漢零售市場迎來中商世界里銷品茂購物中心煥新開業，該項目通過硬件和品牌升級，重新獲得消費者的青睞，整體開業情況較好。截至3月底，全市優質零售業市場

145、新增供應為16.0萬平方米，總體量達到900.7萬平方米?？罩寐史矫?，市場的馬太效應進一步凸顯，部分同質化競爭壓力較大的中高端商圈市場承壓，而學生和年輕人消費較集中的街道口商圈和光谷商圈則在年后活躍度加速反彈，全市空置率基本保持在13.0%。第一季度，武漢優質零售業市場首層非主力店租金小幅下降。第一季度，由于部分購物中心的首層業態及品牌組合持續面臨調整，在時尚業態持續收縮，其他各業態需求表現都比較平穩的情況下，各購物中心逐步采取更加多元和開放的招商策略。截至到3月底，全市優質零售物業首層凈有效租金為377元每平方米每月，租金小幅下滑。從投資市場來看，在市場租金面臨下行壓力及不確定性風險的情況下

146、，投資機構會保持更加謹慎的態度。2024年武漢優質零售業市場新增供應處于高位，短期內供需壓力仍存。2024年武漢優質零售業市場新增供應處于高位，短期內集中供應壓力和業態調整壓力難以避免，屆時部分存量商業將直面挑戰。但多個優質項目的入市有望進一步豐富武漢的奢侈品陣容，首店經濟也有望呈現蓬勃發展的態勢，為武漢實體商業注入新的活力。此外，年初武漢政府出臺了 武漢市促進個體工商戶發展的若干措施，有望培育出一批武漢本土知名小店和“網紅店鋪”，市場需求進一步得到釋放。展望2024年，伴隨著武昌迎來首個重奢項目的開業，武漢優質零售業市場三鎮格局將孕育出新的變化。每平方米每月有效租金基于可租賃面積377元-0

147、.6%租金周期跌幅放緩武漢箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行 同質比租值指數同質比資本值指數指數808590951001054Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未來供應千平方米01503004506007509001,0501,2001,350192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：租金為購物中心首層零售業態平均租金。武漢零售物業市場指武漢優質零售物業市場。43二零二四

148、年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“商業信心仍顯不足，整體租賃需求疲軟，致空置率小幅上漲，租金承壓下行?！备侍?，華西區研究部高級分析師商業租賃需求趨弱，業態分化明顯，餐飲和娛樂業態表現優于商品零售。一季度租賃需求仍疲軟，退租大于新租，致凈吸納量錄得負值。但業態分化現象明顯，餐飲和娛樂是新租需求的主要來源，分別占新租面積的31.2%和22.0%，居所有業態的前兩位。但面對激烈的市場競爭，也有不少正餐退租，相比之下，娛樂業態的擴張態勢更加明顯。服飾作為商品零售的代表，拓店態度謹慎。部分服飾品牌精簡人員、提高拓店要求、放緩擴張腳步。其中快時尚延

149、續退租趨勢，季內再錄得Zara退租案例。相反，迎合年輕世代需求的新晉潮流品牌表現相對活躍，a blueberry和nice rice均在西安開出首店。一季度無新入市項目，空置率小幅回升，零售市場承壓。西安零售商業市場持續承壓，一季度西安市社會消費品零售總額僅同比增長0.1%。雖餐飲品牌的拓店意愿高于商品零售，但市場競爭也加速優勝劣汰，季內錄得不少正餐退租，疊加商品零售租賃需求走弱，本季優質零售地產平均空置率環比小幅上漲0.2個百分點至11.4%。季內無新項目入市，市場總存量維持718.1萬平方米。運營商作出租金讓步，以吸引商戶降低空置。在招商壓力下，運營商在租金上作出妥協和調整。對于同品類的換

150、租，運營商愿意給出更優惠的租金條件，同時也嘗試引入面積需求較大但承租能力較弱的娛樂業態，以填補原來零售或餐飲的空位。故西安優質購物中心首層平均租金環比下降0.4%，報354.6元/平方米/月。投資市場方面，受租賃市場下行趨勢影響，物業資本值下跌，投資者要求的投資回報率環比小幅上漲。市場情緒略顯低迷，優質項目有望提振市場信心。消費意愿的改善仍是決定零售商業地產是否能回暖的根源?，F階段，多數消費者的支出意愿仍相對謹慎，導致商業市場開店活躍度仍不及預期，租金預計仍有下行壓力，商業信心仍待修復。相較需求側，西安地標商業的開發仍穩步推進。宜家薈聚官宣4月亮相，西安萬象城定檔年內開業，體育之窗NMC中心于

151、3月召開招商發布會。上述商業或填補區域商業空白，或補齊高端商業短板，都無疑將激發市場的活力與潛力，為提振市場信心有積極正向作用。每平方米每月有效租金基于可租賃面積331元-1.8%租金周期跌幅放緩西安箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含SKP和賽格以外的百貨商場資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行 同質比租值指數同質比資本值指數指數8590951001054Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未來供應千平方米015030045060075090

152、0192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：西安零售物業市場指西安優質零售物業市場。44二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“整體空置率微降，城市煙火氣撬動餐飲消費活力?！睂O懿文，杭州研究部經理城市煙火氣撬動餐飲消費活力，文旅消費帶動城市時尚零售增長。從第一季度新開店業態需求占比看，餐飲持續領跑杭州零售行業的新開業需求，占新開業商鋪的35%。新臺州菜錦園府在杭州來福士開出城市首店。茶理宜世在濱江寶龍城布局新店，好利來在龍湖濱江天街再開新店。本土“網紅”烘焙品牌富貴面包公進駐印力匯德隆奧體印象城。春節后的杭州

153、旅游與文化市場復蘇顯著，為旅游消費、酒店業和零售業回暖提供了動力。消費者的消費偏好更加務實和理性，注重體驗感，追求健康可持續的生活方式，這也進一步推動了運動戶外品牌在杭州的擴張步伐。第一季度無新增零售項目入市，整體空置率微降。2024年第一季度未錄得新增零售供應，業主不斷優化項目業態結構。受到大眾消費偏好變化的影響，多個項目加大餐飲品牌招商的力度，以提升客流。全市優質零售物業的空置率為9.1%，較上季度下降了0.6個百分點。其中，全市購物中心的平均空置率為10.0%，環比下降0.7個百分點。項目招商壓力有增無減，租金仍在下行周期。第一季度，全市零售物業租金繼續下降，整體市場首層平均凈有效租金環

154、比下降0.4%。優質零售品牌審慎擴張，存量項目競爭依舊激烈，零售物業招商壓力有增無減。核心商圈零售市場首層平均凈有效租金降幅較小，環比下降了0.2%；而非核心商圈的首層平均凈有效租金環比則下降了0.5%。預計2024年全年，杭州零售物業市場共計將迎來5個新項目入市。預計2024年全年杭州新增零售物業供應的總體量將達到56.5萬平方米。年底奧體濱江商圈預計將迎來奧體中心銀泰百貨的開業。杭州嘉里城、奧體SKP、杭州恒隆廣場、新鴻基IFC等項目也在如火如荼的建設進程中，有望在未來的一到兩年內陸續亮相。每平方米每月有效租金基于可租賃面積504元-2.1%租金周期跌幅放緩杭州箭頭表示12個月展望基數:2

155、019年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年底值。未來供應是2024年年底預計值。資料來源：仲量聯行 同質比租值指數同質比資本值指數指數60657075808590951001051104Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未來供應千平方米0150300450600192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：租金為購物中心首層零售業態平均租金。杭州零售物業市場指杭州優質零售物業市場。45二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“開

156、年以來，商場客流量回升，零售租賃需求有所滯后，全市空置率上升?！备邜?，南京研究部高級分析師南京零售物業市場租賃活躍度下降，首店經濟持續賦能消費。第一季度，餐飲類、時尚類以及生活類業態新開店比例在所有業態中占比最高。餐飲在所有業態中新開店數量最多，占比近五成，其中不乏正餐類在本季度開出首店，包括三出山江蘇首店選址三山街萬象天地、正店中國首店選址新街口德基廣場等。時尚類占所有業態新開店數量約25%，其中服飾鞋包類在時尚類新開店數量中占比超六成。生活類業態方面，電子類新店保持理性擴張，而新能源汽車品牌出現分化，加速洗牌。由于部分連鎖商超陸續退出購物中心，南京優質零售物業市場吸納量約在-2.1萬平方米

157、。第一季度南京零售市場未錄得新項目開業。2024年1月3日，位于河西商圈的國金中心試營業，體量約9.3萬平方米，預計將于第二季度正式開業，屆時河西商圈將迎來第一個高端商業綜合體。位于城北商圈的萬谷慧生活廣場于2月17日宣布閉店改造，并將于年底煥新重啟。截至季末，南京商業總體量約為626萬平方米，整體空置率約為3.9%，環比上升約0.3個百分點。購物中心平均空置率為3.8%，環比上升0.3個百分點，同比下降0.3個百分點。南京零售物業市場租金下調。部分商圈零售項目去化壓力增加，空置率持續上漲導致租金繼續下探。全市優質零售物業市場凈有效租金錄得15.5元每平方米每天，環比下降0.7個百分點。核心商

158、圈零售市場凈有效租金錄得20.0元每平方米每天，環比下降0.7個百分點；次級商圈零售市場凈有效租金約為10.7元每平方米每天，環比下降0.8個百分點。南京零售物業市場多級格局將進一步形成。2024年南京優質零售物業市場多點開花，預計將迎來國金中心、瑞安百子亭天地以及雨山龍湖天街等6個項目入市，體量共計約70萬平方米。短期內租戶對于租金的負擔能力依然受限，因此預計2024年南京零售市場租金將有所下調。從消費提振到消費促進，2024年南京消費市場正在不斷蝶變，商業項目應以“首店經濟”為抓手，通過持續煥新品牌、不斷豐富消費場景，才能帶動消費者回流、引領消費趨勢變化，進而促使租賃需求加速恢復。每平方米

159、每月有效租金基于可租賃面積472元-1.2%租金周期跌幅加快南京箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行 同質比租值指數同質比資本值指數指數808590951001054Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未來供應千平方米0150300450600750900192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：南京零售物業市場指南京優質購物中心市場。46二零二四年第一季度大中華區物業摘要|

160、專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|住宅二零二四年第一季度大中華區物業摘要 47|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“政策利好漸進式推進，高端住宅市場供需雙降?！泵钻?，華北區研究部總監受供應短缺影響，一季度成交量大幅下降。第一季度，北京高端住宅市場共成交616套，環比、同比分別下降59.2%和55.5%，供應乏力導致成交量受抑。三月，二手房市場活躍度提升，“以價換量”趨勢延續，“小陽春”成色欠佳，回暖節奏緩慢。本季度，北京對部分市場過熱時期出臺的限購政策進行了調整，包括優化通州區“雙限”政策以及取消“離異三年內不得京內購房”的限制。限購政策調整進一步強化市

161、場修復預期，但購房需求在短期熱度上升后更趨理性。新增供應創2021年以來同季度最低水平。受市場情緒降溫和春節效應的影響，開發商推盤節奏放緩，新增供應環比下降16.2%，錄得2021年以來第一季度最低值。新項目因地段稀缺，開盤去化較好，受到改善型購房者的追捧。本季度北京土地市場放量，集中在豐臺、順義、大興等非核心區域。優質地塊價格穩定在高位，給市場注入了積極因素。根據2024年土地供應計劃，中心城區優質地塊供應數量提升，或將拉動高端住宅市場供應增長。新房、二手房市場住宅價格分化明顯。高價產品拉動下，本季度高端住宅新房價格環比上漲0.7%。春節假期后，二手市場掛牌量明顯增長，賣方競爭更加激烈，成交

162、均價繼續下探。受節后返京人員的新增及換租需求驅動，高端租賃活動復蘇，核心區域的活躍需求推動租金環比微漲0.3%。限購政策存在繼續優化預期，市場有望平穩發展。由于供應短缺，豪華公寓銷售預計短期內仍將緊張。市場仍需時間修復蓄力，或可期待后續更多政策支持，以提振市場信心、釋放購房需求。北京高端住宅市場成交量的釋放空間有望在政策端積極情緒傳導后打開，支撐價格溫和增長，而二手高端住宅市場表現將呈分化走勢。每平方米每月基于建筑面積149元0.0%租金周期租金平穩北京備注：北京住宅市場是指北京高端住宅市場。箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年

163、底值。2024年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行 租值指數資本值指數指數901001104Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未來供應套數01,0002,0003,0004,0005,0006,000192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化48二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“信貸及樓市調控政策皆有放松，但購房者普遍仍持觀望態度?！币σ?，中國區研究部總監上海加碼樓市調控以期推動購房需求加速釋放。為加速剛性和改善性購房需求釋放、推動樓市置換鏈條加速運轉，上海于202

164、4年1月末宣布放松外環外限購政策，即滿足在上海市連續繳納5年及以上社?；騻€稅的非戶籍單身人士可在外環以外區域（除崇明區）購置一套住房。此外，隨著本季度央行將五年期以上LPR下調25個基點，上海最低首套及二套住房貸款利率也同步下調至3.85%和4.15%。受一季度整體市場供應減少的影響，本季度上海一手商品住宅成交量環比下降30.3%至近139萬平方米。但高端住宅市場方面，改善型需求表現強勁，在五個新項目開盤的推動下，一季度高端住宅成交量錄得1041套，環比上升26.8%。五個位處核心區域的高端住宅項目開盤入市。受春節假期影響，一季度上海一手商品住宅新增供應錄得169.7萬平方米，環比下降48.5

165、%，同比下降6.1%。但高端住宅市場迎來項目集中開盤，本季度共錄得五個位處核心區域的高端住宅項目入市，共計1214套房源，項目平均售價在人民幣13.4萬元至人民幣17.2萬元區間內。高端二手價格延續下探態勢。限價松動下，一季度高端住宅一手均價環比上漲0.7%至138,500元每平方米。高端二手住宅市場方面，由于大量新盤入市吸納了較多購房需求，二手成交勢頭未有明顯起色，迫使業主在議價階段做出更多讓步。因此，高端二手均價進一步環比下跌3.2%至152,800元每平方米。高端租賃市場方面，盡管本季度高端租賃需求呈現溫和復蘇，但市面上巨大的高端租賃房源供應使租金持續承壓。因此，一季度錄得平均租金人民幣

166、178.8每平方米每月，環比下降1.7%，同比下降6.7%。需求端支持政策有望加速落地。為進一步提振購房者信心并推動住宅成交勢頭穩步復蘇，預計上海將于今年加速落實各類需求端支持政策。預計高端一手住宅價格將持續穩步上升的同時，短期內高端二手住宅價格或持續承壓下行。但隨著信貸政策和樓市政策調整效果逐步顯現，高端二手住宅價格跌幅有望收窄。每平方米每月基于建筑面積179元-6.7%租金周期跌幅加快上海箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數80

167、901001101201301401504Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未來供應套數01,0002,0003,0004,0005,000192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：上海的住宅市場是指上海高端住宅市場。49二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“政策持續放松，但購房者仍保持謹慎態度?！痹?，華南區研究部總監市場情緒未見明顯改善。經濟不穩定等因素持續抑制了住宅購買需求。與上季度相比，一手和二手住房的整體交易量進一步下滑。本季度小型住房和經濟型住房的需求主導市場，面積在120平方

168、米以下的新房成交量占70%以上。在高端住宅市場方面，隨著對面積大于120平方米的住宅購買條件的放寬，看房量有所增加。但由于潛在購房者大多仍保持相對謹慎的態度，本季度高端住宅市場成交量低于預期。兩個新高端住宅項目入市。2024年一季度2個高端住宅項目新入市，分別是位于天河區的越秀觀樾和位于海珠區的中海大境。加上一些現有項目的加推，共錄得1,235套新高端住宅房源。當季度無高端住宅竣工。高端住宅價格持續下滑。在2024年一季度，一些庫存壓力較大的開發商選擇提供額外的折扣，帶動高端住宅的一手房價格環比下跌約0.6%。受到購房者數量較少以及掛盤量增加的壓力影響，二手業主也以降價促成交，使得本季度二手高

169、端住宅價格進一步環比下降約4.0%。受春節后復工影響，一季度租賃市場的問詢量有所恢復。市場熱度回升之下，僅有部分空置時長較久的單元的業主愿意提供更多租金優惠。因此，廣州高端住宅一季度租金環比下降了0.3%，跌幅較上季度有所收窄。高端住宅市場信心仍待修復。由于大多數買家仍偏向采取觀望策略，近期市場情緒或將保持相對疲弱。在此背景下，預計年內政府將繼續優化住房相關政策，從而將為市場活躍度提供一定的支持。在銷售方面，預計開發商將進一步降低價格以加快庫存出清的進程，從而減緩營收壓力。受到新房降價、部分急售筍盤拉低市場價格預期等不利因素影響，二手市場短期內價格延續下探趨勢或將延續。每平方米每月基于建筑面積

170、92元-2.1%租金周期跌幅放緩廣州箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數80901001101204Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未來供應套數01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：廣州住宅市場指高端住宅市場。50二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標

171、價格指數“政策持續放松，但市場恢復仍需一定時間?！痹?，華南區研究部總監住宅市場調控進一步寬松。本季度深圳住宅市場的限購政策持續放寬，深圳戶籍居民購房無需社保限制，而非深圳戶籍居民購房社保年限由五年下調至三年。新政釋放了一部分購買名額，一定程度提振了市場活躍度。但購房者的觀望態度仍然較明顯。全市一手和二手住宅整體成交量均較2023年四季度有所下降，其中一手成交量較上個季度環比減少近三成。高端住宅市場方面，新房憑借較高性價比吸引一部分改善型買家，小戶型去化相對較快。新項目入市進度放緩。一季度僅有位于前海的金眾云山海公館一個高端住宅項目入市。加上一些現有項目的加推，共錄得1,238套新高端住宅房源

172、。當季度無高端住宅竣工。以價換量的營銷策略仍占主導。本季度，以價換量仍是開發商主要的去庫存方式，尤其是存在資金壓力的民營開發商折扣力度有所加大。新房分流市場需求，使得二手房業主面臨更大的降價壓力。因此，全市高端一手及二手住宅價格延續了下降趨勢，且二手住宅跌幅相對明顯。租賃市場需求保持相對平穩，多個靠近CBD的子市場問詢量有所回升，租賃成交周期也有所縮短。整體來看，租金下跌趨勢放緩，較上季度環比下降約0.3%。政策支持下成交量有望企穩。深圳的限購政策仍有調整空間，預期近期政府仍將優化樓市政策，持續釋放潛在的購買力，以推動市場的成交量回暖。未來12個月，預計高端市場新盤入市節奏將有所放緩。隨著新房

173、選擇的變少，預期一些買家將增加對二手項目的關注，尤其是一些次新的高端項目。因此，二手跌幅有望逐步收窄。每平方米每月基于建筑面積123元-3.2%租金周期跌幅放緩深圳箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行 租值指數資本值指數指數80901001101204Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未來供應套數01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000192021222324F租金同比增長率注：增長率

174、為同質比變化備注：深圳住宅指高端住宅市場。51二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“樓價在撤辣之后依然面臨下行壓力?！辩姵?，香港研究部資深董事撤辣后買家情緒明顯改善。在2月，財政司司長撤銷了所有冷卻樓市措施。同時，金管局進一步放寬了物業貸款相關的監管政策，包括放寬按揭成數上限調整和暫停實施物業按揭貸款壓力測試要求。受政策放寬刺激，一手市場在三月份錄得超過4,000宗交易，超過2023年平均每月交易量896宗的四倍 隨著大型一手項目以接近或低于當前二手單位的價格推出，如Belgravia Place和Blue Coast，住宅銷售顯

175、著集中在一手市場，而二手市場未能有顯著改善。中小型住宅資本值在去年第四季度環比下降5.7%后，在第一季度環比下降了1.0%。2024/25財年私人房屋土地供應下降26.3%。在2023年第四季度，豪宅落成量下降至12個，其中包括西半山“薄扶林道86A-86B號”的7個單位和油塘“蔚藍東岸”的4個單位。2024/25年度政府賣地計劃包括八幅住宅用地，預計將提供約5,690個單位。另外，來自港鐵，市區重建局，和私人發展/重建的項目總共預計將提供9,460個單位。2024/25年度私人房屋土地供應預計將提供約15,150個單位，較前一年減少26.3%。高端住宅市場需求得到改善。在2024年第一季度，

176、價值2,000萬港元或以上的住宅成交量環比上升了25.1%。豪宅資本值環比下跌0.9%，較前一季度3.8%的跌幅放緩。在為數不多的豪宅交易中，跑馬地藍塘道23-39號的一個洋房以約2.3億港元（尺價50,011港元，實用面積）易手。在2024年第一季度，租賃成交量環比下降了23.6%。但有關夏季的租賃查詢和看房活動有所改善。同時，豪宅租金環比上漲了0.4%。值得注意的是，在過去三個季度中，九龍的豪宅租金增長表現優于香港島和新界。大量供應和高企按揭利率將對樓價施加壓力。發展商以價換量的策略將進一步抑制二手市場的需求。我們認為，只有一手市場中已完工及預售的物業得到大量消化，二手市場的價格才能趨于穩

177、定。如果按揭貸款利率保持高位，這一過程可能會延長。預計2024年豪宅的資本值將下降約5%。大量外來人才流入和外籍人士的逐漸回歸預計將繼續推動豪宅租賃市場的租金上漲。預計2024年豪宅租金將上升0-5%。每平方尺每月基于實用面積39.8港元5.7%租金周期漲幅放緩香港箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行 租值指數資本值指數指數7080901001104Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未來供應套數01,000192021222324F租金

178、同比增長率注：增長率為同質比變化備注：香港住宅指香港整體高端住宅市場。52二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|物流地產二零二四年第一季度大中華區物業摘要 53|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“北京物流市場租金面臨較大調整?！泵钻?，華北區研究部負責人需求在外部環境影響下有所放緩。恰逢春節，外加受到謹慎市場情緒和來自廊坊及天津的低價競爭影響，一季度工業物流市場需求短期受阻。相比去年四季度，2024年一季度北京工業物流市場實際成交量大幅下降。以成本為導向的京內搬遷升級需求成為一季度去化主力。其中，大興國際機場地區憑借價格優

179、勢錄得成交約9,000平方米。然而，大興京南和順義空港子市場租賃表現持續趨弱。一季度兩個子市場中的新租成交有限，且一家快速消費品公司于大興京南子市場退租約20,000 平方米。北京物流市場空置率小幅上漲。因兩個原定一季度入市的項目延期，一季度無新增供應入市。部分近一年入市的項目因去化變現不佳，持續給大興和順義等地區帶來一定空置壓力。北京物流市場空置率一季度小幅上升0.1個百分點至10.5%。租賃需求放緩和個別子市場退租現象導致空置面積略有增加，凈吸納量在三年來首次出現負值。業主開始推出更靈活的租賃策略。北京工業物流市場租金在一季度小幅下調，環比下降0.9%。隨著成本至上的市場情緒持續蔓延，為保

180、留和吸引租戶，一季度部分業主開始推出更靈活的租賃策略，包括提供租金優惠或更長的免租期。其中，大興京南子市場因受到來自大興機場地區及廊坊的低價競爭影響，其老舊項目和高空置項目業主為盡快去化空置面積，已在一季度對租金做出較大調整，下調幅度達各子市場中最高水平。隨著市場進一步承壓，全市租金降幅預計將在2024年擴大。因部分新增供應入市時間推遲，今年二季度將有六個新項目集中入市。由于租戶在決策上的謹慎態度延長了租賃成交落地所需時間，預計2024年房東將面臨更大的供應壓力。全市租金調整期預計將在整個2024年持續。由于供應壓力增大且市場需求短期受阻，全市租金水平預計將在2024年后續季度保持下行趨勢。不

181、過，較低的租金環境或將激發更多的倉儲租賃活動，促使租戶利用這一窗口機會以較低成本完成倉儲品質升級。每平方米每天基于建筑面積1.75元-1.8%租金周期跌幅加快北京備注：北京工業地產是指北京優質非保稅物流市場。箭頭表示12個月展望基數：2019年第四季度=100該價格指數僅指北京非保稅高標準物流市場的價格指數資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行 租值指數資本值指數指數90951001051101151204Q194Q204Q214Q224Q234Q240200400600800落成量未來供應千平方米1920

182、21222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化54二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“2盡管整體租賃需求保持穩定，但持續大量新增供應正進一步影響租金表現?！币σ?，中國區研究部總監一季度整體租賃需求保持平穩。2024年一季度上海物流地產的需求保持平穩，凈吸納量共錄得7.4萬平方米，略低于去年同期水平。盡管本季度有新簽租賃活動，但受到持續大量新增供應入市的影響，空置率進一步上升，整體空置率環比上升1.6%至16.6%。本季度整體租賃需求由第三方物流企業和高端制造業租戶主導，例如，一家第三方物流企業在浦東細分市場租賃了近一萬平方

183、米的面積，在奉賢和寶山則錄得多家制造業企業的新簽需求。本季度共有兩個項目竣工入市。第一季度共有兩個新項目竣工入市，總建筑面積近29萬平方米，這也是連續第三個季度新增供應超過20萬平方米。一季度，易商在青浦子市場交付了21.4萬平方米的新項目。除此之外，一季度樂歌在松江子市場交付了7.6萬平方米的新項目。由于新增供應的分布不均衡，導致不同細分市場表現持續分化，位于上海西部的細分市場仍面臨大量新增供應持續放量所帶來的壓力。例如，青浦細分市場的總存量較2023年一季度同比增長了66%。部分細分市場因新增供應集中入市，出租率和租金表現均面臨較大壓力。在供應持續放量的影響下，租金開始下跌。一季度，上海物

184、流地產租金環比下跌0.7%至人民幣1.55元每平方米每天。其中，新增供應較為集中的上海西部細分市場，租金跌幅尤為顯著。為快速填補空置面積，新完工項目的業主在租賃策略上更加靈活，對租金亦給予更多的議價空間。一季度，上海物流地產市場未錄得大宗成交。受整體經濟環境以及近期大量新增供應入市的影響，投資者對資產的選擇愈發謹慎導致交易周期變長。盡管如此，境內外投資者仍偏好位于上海等一線物流市場的優質資產。展望：2024年新增供應預計達到歷史最高水平。2024年上海物流市場的新增供應預計將進一步走高，全年的新增供應預計將達到140萬平方米。其中，大部分新增供應將集中在金山、青浦和松江子市場，同時，奉賢和臨港

185、等子市場預計也將迎來新項目竣工入市。我們預計經濟刺激措施將進一步帶動消費和對物流地產市場的需求。然而，由于2024年大量新增供應預計將高于整體租賃需求，因此租金預計將進一步承壓。每平方米每天基于建筑面積1.55 元-0.1%租金周期跌幅加快上海備注：上海物流市場是指上海高標準倉儲設施市場。箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100該價格指數僅指上海非保稅高標準物流市場的價格指數資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行 租值指數資本值指數指數4Q194Q204Q214Q224Q234Q24909510

186、0105110115120落成量未來供應千平方米02004006008001,0001,2001,400192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化55二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“跨境電商繼續成為市場主力，供應壓力有所緩解?！痹?，華南區研究部總監跨境電商需求相對活躍。非保稅倉整體租賃需求保持穩定。傳統行業需求表現相對謹慎，個別租戶受經濟放緩影響選擇退租或減少租賃面積。然而，跨境電商和第三方物流需求保持活躍，本季度均錄得大面積成交 2024年1-2月，廣州市進口貿易總值為701.4億元人民幣，累計同比下降

187、2.8%，延續去年下滑趨勢，但下降幅度有所收窄。進口額下滑導致保稅倉問詢量減少。因此一些業主主動降價，并實現了大面積的空置去化。全市空置率微降。一季度有一個非保稅項目落成，位于花都區，面積約2.8萬平方米。由于該新項目被跨境電商整租，加上一些存量空置面積的去化，全市空置率環比下降0.3個百分點，降至2.6%。保稅倉方面，本季度沒有新增供應。在大面租賃成交的的帶動下，保稅倉整體空置率持續下降，截至一季度末，全市保稅倉空置率為1.8%。非保稅倉租金輕微上漲。一些質量較好且出租率高的非保稅倉業主對租賃市場持樂觀態度，但另一方面，品質較一般、地理位置較差的項目業主則保持了相對穩定的租賃策略。在市場低空

188、置率助推下，全市非保稅倉租金環比微漲約0.3%。就保稅倉而言，一些業主在經歷較長時間的空置后選擇主動降價，導致本季度保稅倉租金降幅明顯。非保稅倉短期供應壓力將有所緩解。經歷了2023年的歷史性供應高峰后，非保稅倉供應壓力在今年將有所緩解。在接下來的三個季度中，預計不會有新增供應入市。至于保稅倉方面，預計本年度廣州市無新增供應。目前，非保稅倉的空置率處于近年來的低位，在供應壓力減輕和穩定的租賃需求推動下，預期廣州非保稅倉租金在經歷了過去一年的滯漲后，有望小幅上揚。每平方米每天基于建筑面積1.28元0.1%租金周期漲幅放緩廣州箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100該價格指數僅指廣州非

189、保稅高標準物流市場的價格指數資料來源:仲量聯行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行 租值指數資本值指數指數80901001101201301401504Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未來供應千平方米02004006008001,000192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：廣州物流市場是指廣州優質物流倉儲市場。56二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“高標倉需求迎來較大調整，制造商以及傳統大型電商均觀察到因降本增

190、效而產生的倉庫整合?！睆垶t嘉，研究部華西區董事第一季度未錄得新項目入市，成都高標倉需求迎來較大調整。制造商以及傳統大型電商均觀察到因降本增效而產生的倉庫整合，導致全市凈吸納量錄得-14.9萬平方米的為歷史最大負值。市場整體空置率因而環比顯著增加4.0個百分點至12.4%。平價電商降維打擊，傳統大電商直面倉儲需求收縮。自2023年以來，受收入預期下降、防御性儲蓄增加影響，C端消費者購買方式經歷深度調整。長期樹立的“品牌”消費觀正在被打破，追求低價、尋找平替成為主流消費模式。通過白牌、壓縮經銷層級和中間費用等實現絕對低價的新興平價電商對長期走品牌化路線的傳統大電商形成猛烈沖擊。從最新公布的財務數據

191、來看，傳統電商淘天、京東的零售業務收入均增長緩慢。而新興平價電商如拼多多、抖音、快手則均保持高增長。對于長期服務零售品牌商，以及電商平臺自營業務的高標庫而言，去品牌化意味著銷量被不斷分散至中小賣家以及上游廠商，難以向中大型賣家和運營商集中。貨品的流通方式也從先集聚存儲再分散發貨至C端，轉為更多端到端的直線物流運輸。倉儲分撥環節缺失，加之新興平價電商極少的自營零售業務，造就了如今線上商品消費增長與電商倉儲需求增長背離的局面?？罩妹娣e增長，動搖租金表現。成都作為傳統電商西部最大的倉儲基地，季內京東、菜鳥紛紛啟動倉庫整合，收縮外租倉庫面積，提升現有倉庫運轉效率。此外一批服務傳統電商平臺內商家的云倉企

192、業也面臨客戶倉儲需求不足的問題。上漲的空置面積再次動搖了方才企穩的租金市場，全市平均凈有效租金環比再次下跌-2.4%至0.61元每平方米每天。短期需求波動難以撼動長期健康的供需結構，第三方物流企業需求長期向好?？v觀中國零售消費脈絡，縱然經歷種種挑戰，我國網絡商品零售額始終保持穩健增長，只是其增長引擎完成了從傳統大電商向線上新興平價電商的轉換，過去改革實體零售的電商巨頭如今卻在被新興平價電商改造。雖然新興平價電商的高增長現階段未能完全反映在高標倉需求中。但端到端的直線物流方式將支撐快遞快運企業持續的包裹量增長，間接貢獻高標倉需求。短期需求波動難以撼動長期成都健康供需結構，隨著新興平價電商規模進一

193、步擴大，將不可避免的觸及自營業務?？爝f快運企業業務量增長以及新興電商自營業務的發展將成為下一階段成都高標倉重要需求來源。每平方米每天基于建筑面積0.61元-2.2%租金周期跌幅放緩成都2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行 落成量未來供應千平方米02004006008001,000192021222324F租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：高標庫租金為平均凈有效租金不含物業費，不含稅。箭頭表示12個月展望基數:2019年第4季度=100資料來源:仲量聯行0204060801001204Q194Q204Q214Q224

194、Q234Q24租值指數資本值指數指數57二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|酒店二零二四年第一季度大中華區物業摘要 58|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|高端酒店經營表現主要酒店供給北京“盡管在第一季度面臨挑戰，市場對由高能級會議會展帶來的未來增長前景仍持樂觀態度?！绷簼?，大中華區高級副總裁，酒店及旅游地產事業部北京市場面臨國際目的地分流及企業預算削減的挑戰。2024年第一季度，盡管國際目的地分流了一部分高消費能力的國內需求，但北京依然迎來了游客數量的顯著增長，而免簽政策更是進一步推動了北京的國際需求。春節期間，北京共接待游客1750

195、萬人次，實現旅游收入287億元，分別較上年同期增長37.4%和40.6%?；趯洕蝿莸膿鷳n，企業差旅預算出現削減趨勢。根據仲量聯行的市場研究，奢侈品行業企業預算削減幅度最為顯著。然而，鑒于奢侈品品牌活動及住宿可能帶來的營銷效果，大多數酒店不得不調整其相應價格。2024年預計有2間高端酒店入市。2024年第一季度無新增高端及以上酒店供給 2024年北京市場預計將有兩家高端及以上酒店開業，包括北京前門文華東方酒店和北京海淀萬麗酒店。這兩家新酒店將分別為市場帶來72間和321間客房。截至3月底，北京高端酒店每間可出租客房收入已恢復至2019年的88.5%。今年1月，北京高端酒店的入住率為66.7

196、%，平均房價為1,008元，由此產生的每間可出租客房收入為672元，同比增長55.6%。2月入住率下降至55.0%，平均每日房價為1,047元，導致每間可出租客房收入（576元）同比下降18.4%。3月入住率回升至66.2%，平均每日房價為1,040元，從而產生的每間可出租客房收入（689元）同比增長2.6%。截至3月底，北京高端酒店年初至今的入住率和平均房價分別為62.9%和1,030元。每間可出租客房收入同比增長8.1%至648元，已恢復至2019年第一季度的88.5%水平。得益于多項高能級會議會展以及二季度集中的節假日，北京酒店業有望實現進一步增長。2024年，北京預計將舉辦約10場高能

197、級會議會展，吸引高質量會議及商務旅客進入市場。目前，全市各大酒店正積極準備迎接4月底在中國國際展覽中心舉辦的2024（第十八屆）北京國際汽車展覽會。此外，北京還將于10月21日至24日首次舉辦Sibos全球金融年會，屆時將吸引來自世界各地的金融服務行業高管。除此之外，第二季度還將有三個節假日，有望為北京酒店業帶來繁榮。據STCN報道，北京位列最受游客歡迎的前三大旅游目的地之一。值得注意的是，第二季度將迎來一系列假期，包括4月4日的清明節三天假期、5月勞動節的五天假期，以及端午節再次迎來的三天假期。預計在這些時期，游客將大量涌入，酒店業可以期待需求增加，第二季度有望實現強勁的業務表現。每間可出租

198、客房收入648元8.1%每間可出租客房收入恢復至2019年同比的88.5%備注：北京市場主要聚焦高端及以上酒店。備注：箭頭圖標僅代表預測未來一個季度變化趨勢，不與左右兩側平均房價/每間可出租客房收益及入住率數值對應來源：STR Global,仲量聯行酒店及旅游地產事業部備注：僅指市內高端及以上酒店。由于項目信息持續更新，可能導致各季度報告中數據不連貫的情況。來源:STR Global 仲量聯行酒店及旅游地產事業部，行業信息 入住率平均房價入住率每間可出租客房收入平均房價/每間可出租客房收入(人民幣)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20004006008001,

199、0001,2001,4001,6001,8002,000Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23Q1/24Q2/24Q3/24Q4/24新增供給未來供應房間數02004006008001,0001,2001,4001,6001,80020192020202120222023202420252026每間可出租客房收入同比增長率59二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|高端酒店經營表現主要酒店供給上?！岸嘀貎灮萑刖痴邔⑼苿由?/p>

200、海高端酒店市場的復蘇?！盢ihat Ercan，CEO，亞太地區，酒店及旅游地產投資咨詢部上海國際游客穩步回流。國內旅游市場持續復蘇，月度國際旅游人次保持快速增長。今年前兩個月，上海接待了705,200名國際游客，是去年同期的三倍。2024年一季度，上海高端酒店市場的RevPAR已恢復到2019年同期的93%。ADR和入住率分別恢復到2019年同期的98%和95%。2024年的新供給中有多個存量資產改造。2024年的高端奢華酒店市場預計迎來2,107間客房入市，其中一季度無新增酒店。2024年的新增供給中有多個存量資產改造，如由九龍賓館改造的上海北外灘金輝索菲特酒店（384間客房）、由上海新世

201、界酒店改造的上海中山公園凱悅尚萃酒店（249間客房）和由浦西四季酒店改造的上海阿麗拉酒店（188間客房）。高端酒店市場在一季度業績回暖。2024年一季度的高端酒店的日均房價比去年同期增長8.3%至1,024元，入住率增長了6.9%至61.5%，每間可出售客房收入則增長15.9%至630元。作為國內酒店與旅游業最大的投資目的地之一，上海錄得2023年中國內地酒店投資交易額的39%，推動2024年一季度上海酒店投資市場問詢量持續升高。上海高端酒店市場持續向好。兩會之后，上海酒店業績得到了提振。會展活動預計將達到歷史最高水平。簽證的放寬對入境旅游是有利的刺激。因此，預計酒店業績將在2024年反彈。作

202、為另一個市場新趨勢，存量酒店資產改造的重要性與日俱增。未來若干年，重新定位、品牌提升、硬件更新和產品重生將成為中國酒店市場的主旋律。每間可出租客房收入630元15.9%每間可出租客房收入恢復至2019年同比的93%備注：數據速覽酒店市場數據為上海高端酒店市場。來源：STR Global,仲量聯行酒店及旅游地產投資咨詢部備注：僅指市內中高端及以上酒店。由于項目取消、新簽約項目、項目信息公開等行業信息的變化，各季度數據或有不同。來源:仲量聯行酒店及旅游地產投資咨詢部，行業信息入住率平均房價入住率每間可出租客房收入平均房價/每間可出租客房收入(人民幣)0%10%20%30%40%50%60%70%8

203、0%90%100%20004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23Q1/24Q2/24Q3/24Q4/24新增供給未來供應房間數2019202020212022202320242025及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500每間可出租客房收入同比增長率60二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|

204、高端酒店經營表現主要酒店供給廣州“在以廣交會為代表的國際展會強勢恢復帶動下，廣州酒店市場業績表現突出，成為首個平均業績超越疫情前水平的一線城市?！绷簼?，大中華區高級副總裁，酒店及旅游地產事業部廣州休閑旅游及會議會展市場迎來強勁復蘇。廣州酒店業在春節假期迎來了客流高峰，多家標志性酒店的客流量一季度已超過疫情前水平。隨著疫情的結束，廣州迎來了第一個未受疫情影響的春節假期。據廣州市文化廣電旅游局發布的統計數據，龍年春節期間，廣州的游客接待量飆升，總數超過1,555萬人次，同比增長超過58%。其中，外地游客的接待量更是近625萬人次，呈現出成倍的增長態勢。文旅消費總額也水漲船高，突破112億元大關，同

205、比增長近65%，實現了接待人數與經濟收入的雙增長。在酒店的客流量方面，JLL通過訪談廣州多家標志性酒店發現，酒店一季度的客流量已經回歸到2019年同期水平，廣州也是首個恢復到疫情前狀態的一線城市。與此同時，廣州的會議會展業也呈現出穩步增長的態勢，預示著市場正在快速恢復到疫情前的狀態。據相關數據顯示，2024年第一季度，廣州的會議會展數量達到了46場，與去年同期基本持平。而展望上半年，廣州的會展數量預計將達到113場，這一數字已恢復至2019年同期水平的94%，顯示出強勁的市場復蘇勢頭。其中，備受矚目的第135屆廣交會更是成為了酒店市場的焦點，周邊許多酒店已經提前滿房，且平均房價高于2023年同

206、期。2024年第一季度無新增高端及以上酒店，第四季度預計有1間高端酒店入市。2024年第一季度無新增高端及以上酒店供給 2024年第四季度，廣州黃埔區將迎來一家高端酒店廣州麗世酒店，該酒店預計于12月開業，將為市場新增109間客房。廣州麗世酒店標志著麗世酒店管理集團首次進軍中國一線城市。廣州一季度高端酒店市場超出2019年同期0.5%，成為唯一實現超越疫情前水平的一線城市。1月廣州高端酒店市場入住率為71.8%，平均房價904元，綜合這兩項指標，每間可出租客房的收入達到了649元，相比去年同一時期，這一數字上升了13.8%，超過2019年同期7.6%。進入2月份，雖然市場入住率略有下降，為65

207、.6%，但平均房價卻有所上升，達到了1,120元，這使得每間可出租客房的收入增長至734元，相較于去年同期增長了5.2%，超過了2019年4.8%。3月廣州高端酒店市場入住率為74.9%，平均房價961元，每間可出租客房的收入達到了720元，相比去年同一時期下降了2.6%。第一季度數據顯示廣州高端酒店市場業績已超過2019年同期水平。第一季度高端酒店入住率為70.9%，平均房價987元，每間可出租客房收入為700元，超出疫情前同期水平0.5%。廣州酒店市場預計將持續受益于城市商貿發展恢復、會議展會復蘇、國際游客免簽政策落地等利好因素，迎來市場業績表現的進一步提升。廣交會為廣州酒店市場迎來越來越

208、多的國際旅客。海關總署的數據顯示，今年一季度，中國對共建“一帶一路”的國家的進出口總額達到了4.82億元，同比增長了5.5%，這一數值占我國進出口總值的比重高達47.4%。與此同時，這種增長態勢在展館附近的酒店預訂數據中得到了直觀的體現。隨著“一帶一路”國家采購商數量的增加，他們在廣州等經貿活動頻繁的城市預訂酒店的需求也大幅上升。據預測，這些國家的采購商在酒店預定量中的占比已經提升至60%以上，其中亞洲及非洲地區的客源占比提升尤為顯著。便利的入境政策促進了廣州酒店客源的多元化。2024年3月，新的簽證政策正式落地實施，其中，瑞士、愛爾蘭、匈牙利等六個國家被納入免簽政策試點范圍，持有普通護照的公

209、民將享受免簽入境的便利。為了進一步促進外籍人士參與廣交會，我國在今年的簽證政策中，不僅繼續推行了144小時過境免簽政策，還推出了全新版本的中國簽證申請表。這些舉措將為外籍人士提供更加便捷高效的簽證申請體驗，進一步促進他們來穗參與經貿活動的意愿。每間可出租客房收入700元4.8%每間可出租房收入恢復至2019年同期的100.5%備注：廣州市場主要聚焦高端及以上酒店。備注：箭頭圖標僅代表預測未來一個季度變化趨勢，不與左右兩側平均房價/每間可出租客房收益及入住率數值對應來源：STR Global,仲量聯行酒店及旅游地產事業部備注：僅指市內高端及以上酒店。由于項目信息持續更新，可能導致各季度報告中數據

210、不連貫的情況。來源:STR Global 仲量聯行酒店及旅游地產事業部，行業信息 入住率平均房價入住率每間可出租客房收入平均房價/每間可出租客房收入(人民幣)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23Q1/24Q2/24Q3/24Q4/24新增供給未來供應房間數02004006008001,0001,2001,4001

211、,6001,80020192020202120222023202420252026每間可出租客房收入同比增長率61二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|高端酒店經營表現主要酒店供給深圳“益于南北跨區性旅游熱潮和香港游客北上,深圳一季度旅游市場火熱。雖然商務旅客預算削減等挑戰，但小梅沙文旅城市更新等項目落地推進，有望激發市場活力，帶來新的市場需求?！绷簼?，大中華區高級副總裁，酒店及旅游地產事業部深圳一季度旅游市場火熱，主要受益于南北跨區性旅游熱潮和香港游客北上入深所致；一季度會議市場排期數量雖然較去年有所下滑，但預計上半年會議會展總排期將增長。南北互換

212、的旅游新趨勢以及眾多入境香港旅客的涌入為深圳一季度酒店市場帶來商機。深圳春節假日旅游市場實現“開門紅”，假期全市接待游客825.9萬人次，實現旅游收入87.9億元，兩項數據均創歷史新高。較去年同期分別增長76.0%、178.3%，較2019年春節分別增長12.2%、10.5%。深圳多家酒店均表示，“南北互換“成為春節期間的熱門旅游模式，北方旅客想要過一個暖冬，深圳無疑是一個理想的目的地。與此同時，隨著與香港通關政策的正式實施，香港旅客成為了深圳酒店市場的新寵。這部分客群對高性價比的酒店服務有著極高的需求，因此也成為了酒店業者們爭相關注與服務的重點對象 深圳上半年整體會議會展強勁復蘇。統計數據顯

213、示，2024年一季度深圳共舉辦了26場大型會議會展，相較于去年同期減少了21.2%。但這一現象的出現可能是由于疫情期間積壓的會展活動在疫情開放后的2023年一季度集中舉辦，導致了那一時期的市場活動數量遠超正常水平。2024年上半年深圳會議會展排期預期將達到93場，同比增長16.3%，對比2019年，由于深圳國際會展中心的投入使用，會議會展數量增加了130%。這一數據不僅展示了深圳酒店市場會議會展需求的強勁復蘇勢頭，也預示著未來深圳酒店業在會議會展領域的發展潛力。第一季度無新增高端及以上酒店。2024年第一季無新增高端及以上酒店供給。原計劃于2024年1月開業的深圳南山香格里拉，將開業時間提前到

214、2023年12月，為市場帶來272間客房的新增供給。2024年第二季度預計將有1間奢華酒店入市深圳美高梅酒店。該酒店位于深圳東部濱海旅游名片小梅沙片區，將于今年5月開業，將為市場新增109間客房。第一季度，深圳高端酒店每間可出租客房收入為2019年同期的84.1%。一季度深圳高端酒店市場展現出了穩健的增長態勢。1月份，市場入住率達到了70.2%，平均房價為1,062元，每間可出租客房收入達到了746元，相較于2023年同期增幅達到33.3%。春節為深圳市場傳統淡季，雖然得益于各類促進旅游的措施，深圳春節假期間休閑旅客有所增長，但仍無法完全補上商旅缺口，2月入住率下滑至62.6%。進入3月份，入

215、住率回升至74.8%，平均房價為1,030元，每間可出租客房收入達到770元。截至3月，深圳高端酒店市場入住率與平均房價分別為69.4%和1,066元，同比上漲1.3個百分點和1.7%；每間可出租客房收入為740元，同比增長3%，恢復至2019年同期水平的84.1%。深圳酒店業需適應經濟發展的周期，靈活調整策略，同時抓住小梅沙文旅城市更新等項目帶來的發展機遇。在全球經濟增長放緩的大背景下，商務旅客的預算相比去年有所削減。作為中國的經濟中心和國際大都市，深圳的酒店業須緊密關注市場動態，靈活調整經營策略，以適應不斷變化的市場環境。此外，深圳將全力打造世界級旅游目的地，從單一的旅游客源地和集散地，向

216、多元化的目的地和客源地轉型。重點項目小梅沙文旅城市更新規劃打造成為世界級的都市型濱海旅游度假區，其中包含3家國際高端酒店（包括深圳美高梅酒店、深圳釣魚臺精品酒店以及家庭公寓式酒店深圳美高梅麥思精選酒店），分別預期將于2024年和2026年開業。每間可出租客房收入740元3.0%每間可出租房收入恢復至2019年同期的84.1%備注：深圳市場主要聚焦高端及以上酒店。備注：箭頭圖標僅代表預測變化趨勢，不與左右兩側平均房價/每間可出租客房收益及入住率數值對應來源：STR Global,仲量聯行酒店及旅游地產事業部備注：僅指市內高端及以上酒店。由于項目信息持續更新，可能導致各季度報告中數據不連貫的情況。

217、來源:STR Global 仲量聯行酒店及旅游地產事業部，行業信息入住率平均房價入住率每間可出租客房收入平均房價/每間可出租客房收入(人民幣)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23Q1/24Q2/24Q3/24Q4/24新增供給未來供應房間數02004006008001,0001,2001,4001,6001,80

218、02,00020192020202120222023202420252026每間可出租客房收入同比增長率62二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|主要酒店供給奢華酒店經營表現香港“希望的曙光：香港預計到2025年底將全面復蘇?！盢ihat Ercan，CEO，亞太地區，酒店及旅游地產投資咨詢部香港旅游業：溫和復蘇，未達到新冠疫情前水平。2024年前兩個月，香港接待了約780萬國際游客，與2023年同期相比增長了近三倍。然而，盡管出現了顯著增長，但游客數量仍遠低于新冠疫情前的水平。主要來源市場仍然是中國大陸，約占80%的市場份額。其他來源市場包括臺灣、

219、菲律賓、美國和泰國。多個新供給的預期開業加大現有酒店的經營壓力。2024年第一季度，香港酒店市場新迎一家酒店開業。它是位于尖沙咀的蒙德里安酒店，于2024年1月開業，在現有奢華酒店供給的基礎上增加了324家。預計今年還將有多家酒店開業，共有3276間客房。預計開業的酒店包括Hopewell酒店（1000間客房）、啟德帝盛酒店（373間客房）和希爾頓莫托酒店（274間客房）。正增長：香港酒店業績令人鼓舞。2024年第一季度，奢華酒店的每間可出租客房收入（RevPAR）達到2,422港元，同比增長13.4%。與去年同期相比，高端市場和中端經濟型酒店的業績表現有了更大的改善，分別增長了44.4%和4

220、4.8%。2024年1月，Ovolo在上環的56個住宅項目以3.2億港元成交，預計將改建為共居公寓。該房產被全面租住方案運營商Dash Living和PGIM組建的合資公司收購。香港酒店市場呈現穩定增長。香港的復蘇正在加快，因為游客人數繼續增加。此外，所有細分市場的表現都在持續改善。2024年3月巴塞爾藝術展的舉辦進一步推動了這一趨勢。此外，計劃在第二季度舉行的幾項重大活動，如著名的香港國際七人欖球賽，預計將吸引大量國際游客涌入。盡管經濟逐步復蘇，但香港表現出了非凡的韌性，整個2024年住宿和旅游業的動能或將延續。然而，香港酒店市場預計到2025年底全面復蘇。每間可出租客房收入2,422港元1

221、3.4%每間可出租房收入恢復至2019年同期的75%備注：數據速覽酒店市場數據為香港奢華酒店市場。來源：STR Global,仲量聯行酒店及旅游地產投資咨詢部備注：市內全領域酒店。由于項目取消、新簽約項目、項目信息公開等行業信息的變化，各季度數據或有不同。來源:香港旅游局，仲量聯行酒店及旅游地產投資咨詢部，行業信息入住率日平均房價(港幣)入租率每間可出租客房收入(港幣)平均房價/每間可出租客房收入(港幣)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0100015005002,0003,0002,5003,5004,0004,5005,000Q4/19Q1/20Q2/20Q

222、3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23Q1/24Q2/24Q3/24Q4/24新增供給未來供應房間數2019202020212022202320242025及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000每間可出租客房收入同比增長率63二零二四年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|仲量聯行仲量聯行2024年版權所有。保留所有權利。此處所載 所有信息來源于我們認為可靠的渠道。但我們不對其準確性做出任何保證或

223、擔保。仲量聯行大中華區分公司北京北京市 朝陽區針織路23號 國壽金融中心8層 郵政編碼 100004電話+86 10 5922 1300成都四川省成都市 紅星路3段1號 成都國際金融中心1座29層 郵編 610021電話+86 28 6680 5000 傳真+86 28 6680 5096重慶重慶市 渝中區民族路188號 環球金融中心45樓 郵政編碼 400010電話+86 23 6370 8588 傳真+86 23 6370 8598廣州廣東省廣州市 天河區珠江新城珠江東路6號 廣州周大福金融中心 2801-03單元 郵政編碼 510623電話+86 20 2338 8088 傳真+86 2

224、0 2338 8118杭州浙江省杭州市 江干區新業路228號 杭州來福士中心 T2辦公樓802室 郵政編碼 310000電話+86 571 8196 5988 傳真+86 571 8196 5966南京江蘇省南京市 中山路18號德基廣場 辦公樓2201室 郵政編碼 210018電話+86 25 8966 0660 傳真+86 25 8966 0663 青島山東省青島市 市南區香港中路61號 遠洋大廈A座2308室 郵政編碼 266071電話+86 532 8579 5800 傳真+86 532 8579 5801上海上海市 靜安區石門一路288號 興業太古匯香港興業中心一座22樓 郵政編碼 2

225、00041電話+86 21 6393 3333 傳真+86 21 6393 3080沈陽遼寧省沈陽市 沈河區北站路61號 財富中心A座21層 郵政編碼 110013電話+86 24 3195 8555深圳廣東省深圳市 福田區中心四路1號 嘉里建設廣場第三座19樓 郵政編碼 518048電話+86 755 8826 6608 傳真+86 755 2263 8966天津天津市 和平區南京路189號 津匯廣場2座3408室 郵政編碼 300051電話+86 22 5901 1999武漢湖北省武漢市 硚口區京漢大道688號 武漢恒隆廣場辦公樓3908-09室 郵政編碼 430030電話+86 27 5

226、9592100 傳真+86 27 59592155西安陜西省西安市 雁塔區南二環西段64號 凱德廣場2202-03室 郵政編碼 710065電話+86 29 8932 9800 傳真+86 29 8932 9801香港香港鲗魚涌英皇道979號 太古坊一座7樓電話+852 2846 5000 傳真+852 2845 9117 .hk澳門澳門南灣湖5A段 澳門財富中心16樓H室電話+853 2871 8822 傳真+853 2871 8800 .mo臺北臺灣臺北市信義路5段7號 臺北101大樓20樓之1 郵政編碼 11049電話+886 2 8758 9898 傳真+886 2 8758 9899 .tw仲量聯行微信號仲量聯行小程序