仲量聯行：大中華區2020年二季度物業摘要（63頁）.pdf

《仲量聯行：大中華區2020年二季度物業摘要（63頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《仲量聯行：大中華區2020年二季度物業摘要（63頁）.pdf（63頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、中國 | 2020年第二季度 大中華區物業摘要 重釋動能 直面挑戰 疫情并未影響投資商繼續關注北京，多宗商業地產“逆勢”成交 疫情之后，誰將是零售市場復蘇的主力軍？ 4 專題文章 04經濟和政策動態 07粵港澳大灣區“26條”金融政策將 提振廣深辦公樓需求 08第3個十年，西部大開發步入新 時代 11疫情并未影響投資商繼續關注北 京，多宗商業地產“逆勢”成交 12疫情之后，誰將是零售市場復蘇 的主力軍？ 32 零售物業 32北京 33上海 34廣州 35深圳 36成都 37天津 38青島 39重慶 40沈陽 41武漢 42西安 43杭州 44南京 16 辦公樓 16北京 17上海 18廣州 1

2、9深圳 20成都 21天津 22青島 23重慶 24沈陽 25武漢 26西安 27杭州 28南京 29香港 30臺北 46 住宅 46北京 47上海 48廣州 49深圳 50香港 51澳門 52臺北 54 工業地產 54北京 55上海 56廣州 58 酒店 58北京 59上海 60廣州 61深圳 62香港 在2020年第二季度，中國宏觀經濟總體上逐步克服疫情帶來的不利影響，經濟運行呈現出穩步復蘇態勢。 二季度中國GDP同比增長3.2%，相比一季度下降的6.8%，轉負為正。其中，第三產業增加值在二季度增長 1.9%，一季度為下降5.2%。分行業看，今年上半年信息傳輸、軟件和信息技術服務業，金融業

3、表現亮眼，其 增加值同比分別增長14.5%、6.6%。在消費方面，二季度社會消費品零售總額同比下降3.9%，雖較一季度有 所提升但依然為負，市場還在逐步恢復階段。受社交距離影響的餐飲、批發零售、住宿行業還存在壓力。值 得注意的是，網上零售保持較快增長，上半年網上零售額為5.2萬億元，同比增長7.3%。 展望下半年，境外疫情形勢嚴峻復雜，加大了全球經濟下行的風險。同時，全球市場環境將繼續面臨不確定 性增加的影響。我們認為，目前生產端伴隨復工復產而得到快速恢復，但需求端的改善依然弱于生產端，因 此擴大內需將是下半年經濟發展的關鍵。財政政策以及貨幣政策需要在擴大內需方面更好地形成合力，為市 場提供更

4、強的復蘇性增長動力。中國經濟也將加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新 發展格局。 編者按 姚耀 中國區研究部總監 黃志輝 大中華區研究部總監 4 專題 經濟和政策動態 米，相較于一季度的-5.9萬平方米，回暖 跡象明顯。 在一線城市中，深圳表現搶眼，凈吸納量 從一季度的3萬平方米激增至二季度的15萬 平方米，增長近5倍。與此同時，上海辦公 樓租賃活躍度復蘇，其中前灘板塊吸引了 眾多有控制成本和整合需求的租戶。盡管 北京受到了第二輪疫情的影響，但有效的 管控措施以及辦公樓宇的安檢措施保障了 市場活動的正常運行，不論是租賃成交面 積還是成交數量均較上季度有所回升。 二線城市辦公樓

5、市場的需求也有明顯回 升，多數城市凈吸納量在二季度由負轉 正。武漢作為疫情爆發的核心城市，二季 在2020年第二季度，中國宏觀經濟總體上逐步克服疫情帶來的不利影響，經濟運行呈現出穩步復蘇態勢。 二季度中國GDP同比增長3.2%，相比一季度下降的6.8%，轉負為正。其中，第三產業增加值在二季度增長1.9%，一季 度為下降5.2%。分行業看，今年上半年信息傳輸、軟件和信息技術服務業，金融業表現亮眼，其增加值同比分別增長 14.5%、6.6%。在消費方面，二季度社會消費品零售總額同比下降3.9%，雖較一季度有所提升但依然為負，市場還在逐 步恢復階段。受社交距離影響的餐飲、批發零售、住宿行業還存在壓力

6、。值得注意的是，網上零售保持較快增長，上半 年網上零售額為5.2萬億元，同比增長7.3%。 展望下半年，境外疫情形勢嚴峻復雜，加大了全球經濟下行的風險。同時，全球市場環境將繼續面臨不確定性增加的影響。 我們認為，目前生產端伴隨復工復產而得到快速恢復，但需求端的改善依然弱于生產端，因此擴大內需將是下半年經濟發展 的關鍵。財政政策以及貨幣政策需要在擴大內需方面更好地形成合力，為市場提供更強的復蘇性增長動力。中國經濟也將加 快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。 值得關注的是，在今年4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金 （REI

7、Ts）試點相關工作的通知。通知的發布是中國公募REITs市場建設的一個里程碑式的事件，標志著境內基礎設施 領域公募REITs試點正式起步。該試點計劃將重點放在基礎設施上，其中包括了物流倉儲、數據中心、高科技產業園等。 8月 3日，國家發改委和證監會聯合印發關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知，細 化了REITs的申報工作，REITs的推進也進一步提速。我們預計公募REITs將為投資者開辟新的投資平臺和渠道，推動市場流動 性以及透明度進一步提升。 度市場活動已逐步恢復，中小型客戶為主 要來源的需求增長推動凈吸納量錄得2,600 平方米。青島則主要受益于受疫情

8、影響的 延期需求集中落地，在二季度錄得近4萬平 方米的凈吸納量。成都和重慶均得到來自 城市擴容的利好驅動，刺激了新區需求以 及房地產開發公司的集中選址。 韌性產業仍為市場需求基石，疫情推動市 場洗牌。金融行業由于其較高的韌性，本 季度在一、二線的需求依舊保持活躍。其 中保險行業的擴張和銀行軟件研發部門的 設立本季度表現亮眼，并貢獻了大面積需 求。深圳的金融機構開始升級換代，把其 理財部分和金融科技部分設為獨立法人主 體，并積極擴張。在北京，國企背景的金 甲級辦公樓市場： 疫情后市場普遍復蘇，多數城市迎來需求 回暖。隨著疫情在全國得到有效控制，全 國經濟情況有所好轉，二季度中國國內生 產總值恢復

9、增長，同比增幅錄得3.2%。 基于此，全國辦公樓市場表現也開始產生 新的變化。盡管疫情影響下的退租現象仍 為市場帶來壓力，但傳統的支柱型行業比 如金融、專業服務業和科技行業也開始復 蘇，并在多個主要城市恢復租賃步伐。 與此同時，新媒體、線上教育等行業迎來 爆發式增長期，為市場注入新的活力。整 體而言，全國主要辦公樓市場均迎來需求 復蘇。一線城市和主要二線城市的辦公樓 市場凈吸納量在二季度共錄得54.8萬平方 融機構也在積極升級、搬遷：兩個國有銀 行在金融街尋求1萬平方米以上的租賃可 能。 科技公司也在后疫情市場表現出強勁韌 性，仍是多數市場的主要需求來源。位于 深圳的科技企業迎來新的機遇，其業

10、務增 長支持更多的擴張需求，部分的大型公司 也在尋找面積整合可能，這使得大面積交 易有所回升。上海的傳統科技巨頭也表現 亮眼，一家外資的傳統科技公司從產業園 區整體搬遷至位于前灘的辦公樓內。新媒 體行業在青島和成都保持活躍。除本土直 播、視頻創作等公司外，從一線城市外溢 而來的需求也得到市場關注。 上半年，由于市場復合壓力的存續，退租 情況在各個城市中均有體現。尤其是經營 穩定性較弱且現金流緊張的中小微金融、 消費服務、零售貿易等企業。市場透露出 疫情對于各個產業類別的中小企業的加速 洗牌和結構性優化的過程。 線上教育行業快速布局，新興行業為市場 帶來活力。由于疫情的影響，以猿輔導和 學而思為

11、代表的線上教育行業得以快速增 長。越來越多的線上教育的使用需求也推 動著這一行業在全國多個市場快速擴張。 在沈陽、濟南、重慶、武漢、南京和西安 等城市，這一行業在二季度迅速成為需求 主要來源之一。其中沈陽的線上教育行業 僅在二季度就承租了超過3萬平方米的辦公 樓面積，而在武漢更是貢獻了超過50%的市 場新租面積。新興擴張需求的出現也給予 了市場更強的信心，特別是在需求疲軟的 二線城市。 與此同時，二線城市的房地產建筑辦公需 求回暖。隨著東部新區設立，成都城市版 圖擴容，新區開發帶動城市化提速，基 建與房地產投資隨之而來。房地產建筑業 的辦公需求上半年上升明顯，新租占比達 18.8%。在西安，公

12、共服務設施的更新和 交通配套的建設也推升了房地產行業的需 求，貢獻了本季度新租成交的28%。 新增供給逐漸進入市場，全國多個城市仍 位于供給高峰。雖然上半年受疫情影響， 部分城市辦公樓項目入市出現短期推延， 但本季度新入市項目較上季度仍有大幅提 升。四個一線城市本季度新增供應共錄得 86.8萬平方米，主要集中于北京和上海。相 比一線城市，中國主要二線城市在第二季 度的供給量也有所上升，仲量聯行跟蹤的16 個主要二線城市本季度新增供應為41.1萬平 方米。 多數城市仍處于供給高峰，為市場帶來 更多租賃選擇。截至2023年，全國20個 主要城市甲級辦公樓新增供給達3,260萬 平方米，其中有10個

13、城市的甲級辦公樓 供應超過100萬平方米。深圳和上海面臨 甲級辦公樓租金*，2020第二季度增長值（環比） 2008至2019年凈吸納量、新增供應和空置率均為全年數據。2020年凈吸納量、新增供應和空置率為年底預測值。 數據來源：仲量聯行 *租金增長率為同質比變化。 *無錫、寧波每半年更新一次。 數據來源：仲量聯行 寧波 -4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 北京 上海 廣州 深圳 武漢 蘇州無錫* * 西安 天津 杭州 沈陽 成都 重慶 南京 青島 明顯的供給壓力，未來四年有超過600萬 平方米新項目入市，分別是其現有存量 的60%和44%。在廣州，未來四年的新 增供

14、應有300萬平方米，是現有存量的 50%。北京則正處于這一波供給高峰的 末尾，除卻今年預計入市的80萬平方米 外，截至2023年，僅有10萬平方米的新 增供給，是四個一線城市中供給壓力相 對最少的城市。二線城市中，成都，重 慶，武漢和南京均在未來四年面臨較強 的供給壓力。其中，武漢由于今年疫情 及洪澇災害影響，多數項目延遲，預計 2021年將達到歷史供給高峰。 在這個充滿挑戰的時期，業主們在租金條 款上變得更為靈活。本季度市場繼續承 壓，四個一線城市均繼續錄得租金下降。 由于上海供給壓力存續，進一步加劇業主 間的競爭，本季度租金錄得跌幅最大，環 比下跌3.2%。北京業主繼續選擇轉變租 賃策略，

15、以降低租金來應對市場需求的放 緩，本季度租金錄得環比下跌3.0%。廣州 和深圳的租金降幅本季度收窄，有相當一 部分甲級辦公樓業主能夠維持租金平穩， 但仍有少數業主因業績壓力增大而主動下 調租金以吸引新租客，租金分別錄得環比 下跌1.3%和2.3%。 二線城市普遍面臨的市場壓力也較為明 顯，受疫情影響，多數企業調低全年預 算，對租賃成本更加敏感，業主選擇不同 程度的降低租金或提高免租期以吸引租 戶。在仲量聯行跟蹤的15個1.5線及二線城 市中，所有城市均錄得一定程度上的租金 下跌。其中武漢辦公樓市場二季度才開始 重啟，租金變化本季度才開始顯現，業主 圖表2：20城市優質零售物業供求指標 5 專題

16、 000 平方米 凈吸納量新增供應空置率 百分比 0% 3% 6% 9% 12% 15% 0 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 12,000 14,000 16,000 18,000 08091011151213141617181920 對需求的強烈擔憂導致本季度租金下滑 3.8%。 優質零售物業市場： 投資、消費、進出口貿易是驅動中國經濟 增長的“三駕馬車”，現階段消費已成為最核 心的驅動力。年初新冠疫情爆發導致實體 消費受限、大幅下挫；時間進入二季度， 尤其5月以來，中國消費市場明顯回升， 社會消費品零售總額跌幅進一步收窄至 2.8%，6月至1.8%，而上半年累

17、計跌幅為 11.4%。上半年，在限額以上零售業單位 中，超市零售額同比增長3.8%，百貨店、 專業店和專賣店則分別下降23.6%、14.1% 和14.4%。不難看出，基本品消費在后疫情 時期仍相對穩健。 從消費到商業，消費是根基，商業是煥新 消費活力的場景與載體。受疫情影響，全 國范圍內新商場開業出現不同程度延期。 仲量聯行數據顯示，第二季度中國大陸19個 主要一二線城市優質零售物業市場新增供 應僅21.8萬平方米，僅不足去年同期兩成， 其中包括北京、上海在內8個城市由于百貨 或購物中心關店出現總存量下降的情況。 與2019年末的預測相比，北京市場受疫情影 響較大，延期開業率大概在80%左右，

18、作 為疫情中心的武漢以及上海約五成計劃在 2020年開業的零售商業項目延期。 零售物業市場受消費端影響出現不同程度 品牌退租和門店歇業的情況，導致19個主 要城市凈吸納量總計值為負，凈退租面積 （即退租面積減新增面積）錄得171.4萬平 方米。其中武漢、北京、上海凈吸納量分 別為-44.8萬、-27.1萬、-26.3萬平方米， 負增量位列全國前三?？鐓^域比較，南方 城市的人氣與銷售恢復速度相對較快，例 如廣州、深圳、成都、杭州、重慶等城市 商業呈現出令人欣喜的積極信號。端午小 長假，重慶主要商圈和重點監測企業實現 零售額17.4億元，同比增長7.5%。主城六大 商圈零售額增長4%。成都，端午前

19、兩日春 熙路商圈人流量恢復至去年同期的九成水 平。春熙路商圈IFS、太古里等14家大型商 場實現銷售額2.7億元，同比增長3%。 疫情爆發后，仲量聯行早在2月即發布研 究報告對疫情后市進行展望，彼時的預測 與市場近況基本一致。疫情后，餐飲、娛 樂、體驗業態受沖擊較大。以成都為例， 優質購物中心餐飲業態的退租率高達12.4% ，高于其他業態，其中快餐小吃、正餐、 蛋糕點點等子業態高于10%。此外，圖書文 創、家居家居以及零售業態中的配飾、珠 寶手表、化妝品等業態也高于10%。 第二季度，中國主要城市優質零售物業市場 購物中心首層租金無一例外，環比均出現不 同程度下滑，中位值為-1.1%。其中天津

20、、 鄭州、青島分別下跌5.4%、4.5%、4.3%， 位列跌幅榜前三。 住宅市場: 二季度，隨著全國復工復產加速，經濟增 速由負轉正。央行通過定向降準和下調LPR 等一系列舉措，繼續加強逆周期調節，為 市場保證流動性合理充裕。在樓市政策方 面，各地松緊不一。一些城市繼續放寬落 戶及人才相關政策，而杭州、寧波、深圳 等熱點城市卻出臺了調控收緊政策，以打 壓投機炒房。 隨著疫情影響逐漸褪去，購房者置業情 緒好轉。隨著開發商積極推盤釋放供應， 加上前期積壓的需求集中釋放，二季度 樓市成交量跌幅收窄。根據國家統計局數 據，1-6月份，全國住宅銷售面積同比下降 7.6%，較一季度25.9%的跌幅明顯收窄

21、。仲 量聯行跟蹤的20個主要一、二線城市數據 同樣顯示，二季度20城市一手住宅成交量 同比下滑8%，較一季度33%的下跌而言跌 幅明顯收窄。其中6月單月成交量同比下滑 僅1.6%，已基本恢復至去年同期水平。 在價格方面，6月份70個大中城市新建商品 住宅銷售價格微漲。4個一線城市新建商品 住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月 回落0.1個百分點。31個二線城市新建商品住 宅銷售價格環比上漲0.9%，漲幅比上月擴 大0.3個百分點。35個三線城市新建商品住 宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅比上月擴 大0.1個百分點。 土地市場方面，在各地政府出臺供給端 扶持政策后，房企拿地信心有所提振， 二

22、季度土地市場供求明顯回暖，溢價率 小幅上揚。 展望下半年，貨幣政策可能仍將保持適度 寬松基調，經濟有望逐季向好?！胺孔〔怀础?定位不變，調控政策邊際放松空間明顯收 窄，預期下半年部分樓市升溫過快的城市 或有調控政策收緊。但由于宏觀經濟運行 壓力猶在，且常態化的疫情防控將給住宅 市場帶來諸多不確定因素，近期調控不具 備全面收緊的基礎，預計下半年市場預期 仍將以穩為主。 供應方面，隨著近期樓市成交回暖，預計 房企將抓緊窗口期加速推盤以回籠資金。 隨著供應量的放大，需求進一步釋放，短 期內整體成交量有望繼續回暖。但另一方 面，當前國際疫情仍未得到有效控制，經 濟發展仍存在不確定性，一定程度上將制 約

23、住宅市場的回暖力度。下半年，住宅市 場仍將面臨著疫情、經濟環境不確定、市 場流動性改善等多方面因素的綜合作用， 成交量回暖的力度和持續性仍有待觀察。 圖表3：二十城市大眾住宅市場季度成交額 注：1)4個一線城市包括北京，上海，廣州和深圳。16個二線城市包括長沙，成都，重慶，大 連，杭州，南京，寧波，青島，沈陽，蘇州，天津，武漢，無錫，廈門，西安以及鄭州;2)重慶 大眾市場成交量包含所有商品房，重慶政府并未分開計算商品住宅部分。 數據來源：中國房地產指數系統 成交面積 （萬 平方米） 4個一線城市16個二線城市20個城市季度平均成交量 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,00

24、0 6,000 7,000 8,000 9,000 1Q08 3Q08 1Q09 3Q09 1Q10 3Q10 1Q11 3Q11 1Q12 3Q12 1Q13 3Q13 1Q14 3Q14 1Q15 3Q15 1Q16 3Q16 1Q17 3Q17 1Q18 3Q18 1Q19 3Q19 1Q20 2,233 3,271 4,149 4,284 6,868 5,177 4,027 4,642 2,877 4,800 5,473 5,017 5,149 6 專題 5月14日，中國人民銀行、銀保監會、證 監會、外匯局聯合發布關于金融支持粵 港澳大灣區建設的意見（以下簡稱意 見）。仲量聯行認為，意

25、見將加速 大灣區內地金融市場的開放，在“成熟一 項，推進一項”原則下，進一步推動大灣 區金融體系一體化與金融創新。 意見給出了大灣區金融開放的推進方 向，提出了金融支持的創新舉措。一系列 促進跨境貿易和投融資便利化的措施，將 便利本外幣兌換和跨境流通使用，對從事 跨境業務經營活動的企業意義重大。意 見還提出了銀行業、證券業、保險業進 一步對外開放的方向和措施，將實質性地 擴大這三大細分行業的對外開放程度并帶 來更多的業務機會。同時，意見鼓勵 大力發展金融科技產業，支持大灣區內地 研究區塊鏈、大數據、人工智能等創新技 術及其成熟應用在各方面的推廣。 根據歷史發展經驗，重大金融政策的發布 常常對金

26、融業的發展速度產生重大影響。 以大灣區的金融重鎮深圳為例，其金融業 增加值增速在中央經濟工作會議首次提出 去杠桿后顯著下滑，又在扶持性金融政策 發布后得到恢復性增長。 廣深辦公樓金融行業租賃需求或迎 增長 意見一系列的創新舉措將利好境內外 金融機構在大灣區內地業務的快速發展， 為深圳和廣州的辦公樓市場需求帶來新的 增長點。 銀行、證券公司和保險三個行業的金融機 構在廣深兩地平均租賃辦公面積較大。特 別在深圳，三個行業的平均辦公面積均超 過兩千平方米。外資金融企業目前在大灣 區內地的平均規模仍相對較小，但隨著金 融開放的推進，部分行業的外資金融企業 規模將迎來增長。根據以上市場分析，仲 量聯行認

27、為： 銀行業、證券業和保險業的對外開放將 吸引港澳地區的相關金融機構在大灣區 內地設點，尤其是深圳和廣州。 粵港澳大灣區“26條”金融政策將提振廣深辦公樓需求 預計未來深圳和廣州將迎來不 少銀行的擴租以滿足跨境貸款 業務和跨境理財產品等新業務 開展所需的新增人員與空間需 求。 私募股權投資基金跨境投資的試 點將催生更多私募基金的設立， 尤其是更多港澳私募基金可能考 慮在大灣區內地設點。 隨著金融科技相關應用的成熟與 發展，區塊鏈、大數據、人工智 能相關的金融科技企業的業務將 穩步增長，預計這類企業的擴張 需求也將相當活躍。 關于作者 張曉映，深圳研究部高級分析師 圖12010-2019年深圳市

28、金融產業增加值及增長率 數據來源:深圳市統計局，仲量聯行 圖2廣深兩地金融產業下各細分行業平均辦公面積 資料來源：仲量聯行 注：樣本來自甲級辦公樓 7 專題 2000年“西部大開發”上升至國家戰略， 時至今日剛好20周年。20年前，中國 各地區經濟發展與城市化水平存在巨大 差異，整體呈現出“東強西弱”的發展格 局，地區之間的差距尤為顯著?？上驳?是二十年來，大規模的基礎設施建設和 房地產建設持續推動西部地區城市化的 步伐。伴隨資本和人才的涌入，西部 門戶城市（成都、重慶和西安）迎來了 前所未有的發展勢頭。統計局數據顯 示，2009-2019年中國西南地區的GDP累 計增長258.6%，領跑全國

29、。 那么，中國西部經濟得以快速發展的核 心因素有哪些？中國經濟發展的區位價 值是否已出現“多極化”的發展趨勢？西 部各頭部城市間的區域發展有何比較優 勢？對上述問題的探究是把握西部地區 商業地產價值的關鍵所在。 全球地緣政治經濟新格局，重塑中國 內陸開放高地 西部地區，作為內陸開放新高地持續釋放 產業和消費的新動能，在全球政治經濟全 新地緣格局下面臨全新的發展機遇。自古 以來，“蜀道難，難于上青天”，中國西部 城市長期被貼上了落后、貧窮，甚至與世 隔絕的標簽，亟待改變。6年前，隨著“一 帶一路”倡議的出臺，西部迎來了發展新 動能，中歐班列的開通讓西部地區一躍成 為中國連接亞歐大陸各國的橋頭堡。

30、2019 年，作為中新（重慶）戰略性互聯互通示 范項目的重要組成部分，西部陸海新通道 的建立進一步打開中國西部之門，將這條 共建共榮的通路延伸至東南亞地區。 “一帶一路”倡議在重塑世界政治經濟格局 第3個十年，西部大開發步入新時代 “中國西部”內陸開放新高地，產業升級新動能 8 專題 的同時，已然改變中國西部千百年來自 世界海運時代便遺留下來的區位劣勢。 作為世界上最長的鐵路，中歐班列打破 中國與歐洲、中東、中亞各國的貿易阻 隔。依托中歐班列，中國內陸城市成為“ 一帶一路”沿線各國的全新貿易伙伴， 也助力中西部地區跨境貿易增長持續領 先。以重慶為例，2009-2019年，重慶跨 境貿易累計增長

31、988.1%，在中國所有城 市中增速最快。 區位條件的改變進而影響資源配置及其 轉換效率。在傳統地緣政治經濟格局 下，“閉塞”的標簽讓廣袤的中國西部無法 吸引足夠的“資源”支撐與沿海地區相媲美 的經濟發展速度與質量?！百Y源”儲備不足 且生產力轉換效率低下是經濟質量難以 實現質的飛躍的主因。經濟基礎薄弱凸 顯“資源”吸附能力不足，進而導致惡性循 環。然而，隨著世界地緣經濟新格局已 然成型的今時今日，中國西部的“資源”吸 引力、經濟增長勢頭已不可同日而語。 現階段，“資源”實乃影響經濟發展的核心 要素，包括資本、人力資源、科技研發 能力，即常說的“人、財、力”三要素。資 源的有效導入是一個地區經濟

32、持續發展 的動能，也是房地產市場尤其是商業地 產可持續發展的底層邏輯，“人、財、力” 三要素在全新地緣政治經濟格局下的流 動便成為影響經濟基本面以及產業、消 費、貿易增長的關鍵。 超越一線城市輻射半徑，中國經濟發 展“東西并重” 5月中旬，國務院發布關于新時代推進 西部大開發形成新格局的指導意見。 建立現代工業體系、鼓勵創新創業、城 鄉一體化、新基建投資等核心議題是這 一新政的關鍵內涵。中國已形成“三點一 線”的經濟地理格局?！叭c”是指以北上 廣深四大一線城市與世界級城市香港為 中心形成的三大城市群，即京津冀、長 三角、大灣區?！耙痪€”則是由長江流域串 聯的城市所組成的長江經濟帶，自東向 西

33、包括上海以及蘇州、杭州、南京、武 漢、重慶、成都等新一線城市。 放眼未來，我們預計資源將以“京津冀”、 “長三角”和“粵港澳大灣區”為前沿，主要 集中在高端城市群，成渝城市群預計將 成為全國第四大、內陸地區第一大經濟 增長極。 隨著地理距離和城際通勤時間的增加， 一線城市的經濟輻射能力從東到西逐步 衰減。中國西部的主要城市因遠離一線 城市，在經濟起步時期往往難以借力一 線城市的發展紅利。但當一個區域厚積 薄發，頭部城市足以引領區域經濟發展 時，獨享廣袤腹地和資源的西部門戶城 市相較于東部沿海的同能級城市，往往 更有機會發展成為區域中心。 開拓內陸市場，區域總部經濟發展推 動商業地產市場走向成熟

34、 隨著市場不斷的細化及競爭的加劇，龐 大的內陸市場正吸引越來越多的企業西 進中國，在中西部城市設立區域總部， 其總部經濟發展水平反而高于一些沿海 新一線城市。 以成都、武漢、重慶為例，三個城市分別 吸引301家、294家、293家世界500強企 業進駐，數量僅次于北上廣。為加強上下 游供應鏈整合及市場聯絡，多數企業選擇 在成都或重慶設立其區域總部，便于開拓 內陸廣袤的市場。成都往往吸引較多專 業服務、金融服務、科技服務企業總部進 駐，進駐重慶的區域總部則以制造業、大 數據、通訊類產業為主，西安的硬科技、 資源型企業總部則相對較多。 中國第四大城市群應運而生、戰略升 格，成都與重慶作為“成渝地區

35、雙城經濟 圈”的雙核，亦是中國內陸經濟發展的新 引擎。與此同時，西安主導的“關中平原 城市群”正在激發中國大西北廣袤地區的 經濟活力。有人才、有產業、有消費， 9 專題 才有商業地產市場可持續發展的基礎， 這也是仲量聯行持續看好中國西部經濟 與產業的發展、看好中國西部商業地產 市場韌性的底層邏輯。 過去十年，中國西部城市已持續吸引大 量資金流入，拉動商業地產開發與基礎 建設。截至2020年第一季度，成都和重 慶已成為在一線城市外最大的兩個甲級 辦公樓市場。成都在零售物業方面的發 展規模和密度更是趕超廣州和深圳，重 慶和西安則分別排名第五和第六。盡管 如此，穩健的需求使得成都和重慶的辦 公樓及零

36、售物業市場的空置率低于國內 主要城市，因此良好、健康的市場基本 面成為持續吸引房地產投資的動能。 新冠疫情爆發以來，全球經濟和商業活 動持續放緩。盡管如此，中國西部城市 已迅速從疫情中恢復過來。據報道，成 都機場今年4月的客流量居全國之首，這 一數據在非一線城市中前所未有。地鐵 客流恢復率亦超出預期。無論機場或是 地鐵客流的恢復速度不僅是一個城市復 蘇的跡象，更是印證中國版“西部世界”獨 具吸引力的一大佐證。 世界政治經濟格局的演變帶給中國西部 新的發展機遇，西部“內陸”地區已成為中 國對外“開放”的新高地，中國西部的科技 創新能力不斷提升、人才吸引力逐年加 強，高附加值產業持續導入。在這一時

37、 代，中國經濟已從過去資源稟賦先天決 定的“東西差異”轉變為當今“城市群”獨當 一面、以點帶面的發展格局。 仲量聯行華西區研究部總監朱建輝表 示：“在西部大開發的第三個十年，中 國的經濟特征將由過去的東西向差距， 轉變為南北向差距。我們對中國西部的 不斷崛起，以及成都、重慶和西安等中 心城市房地產投資的新機遇充滿信心?！?關于作者 朱建輝，華西區研究部負責人 10 專題 關于作者 米陽，華北區研究部負責人 去年8月，仲量聯行針對北京商業地產投資 市場發布了乘風逐浪，把握價值機遇 白皮書，指出北京甲級辦公樓的投資價值 長期保持在增長區間，城市核心區資產在 經濟增速放緩的背景下需求熱度依然不 減，

38、同時新興區域也展現出巨大的潛力。 盡管每年的第一季度是傳統的“交易淡 季”，且又恰逢“黑天鵝”事件，但2020年 首季北京商業地產仍“逆勢”錄得多宗成 交。作為全國科技創新中心和國際交往中 心，北京商業地產市場的基本面堅實。疫 情所造成的影響只會是短期而暫時的，隨 著復工復產進程持續穩妥有序推進以及北 京市營商環境的不斷優化，市場長期向好 的趨勢不會發生逆轉。 投資機構仍看好北京中長期發展 北京商業地產投資市場的“牛市”已經持續 了超過10年。據仲量聯行測算，從2009年 至2019年，北京甲級辦公物業的資產價值 增長了167%。過去3年的投資額更是急速攀 升，去年達到逾800億人民幣，境內外

39、投資 者對北京商業地產的樂觀預期表露無遺。 但突如其來的新冠疫情對經濟社會發展增 添了變量，給商業地產市場也帶來了一定 的不確定性。但是根據仲量聯行華北區 研究部近期對房地產投資機構所進行的 調查，盡管有2/3的受訪者承認投資項目 的進程因疫情影響而延期，但令人欣喜的 是：有超過80%的投資機構都表示當前的 市場狀況不會影響其投資意愿，他們看好 北京商業地產市場中長期發展前景的信心 不會動搖。在特殊時期，信心往往比黃金 更珍貴，投資者的表態無疑給市場注入了 一針“強心劑”。 多宗成功交易佐證投資者信心 事實上，任何人都無法否認當前市場活躍 度、潛在需求和租金均出現下行，商業地 產項目的資本值走

40、勢也勢必會受到疫情影 響。因此，眾多投資者在短期內態度轉趨 謹慎也是正?，F象。但正由于大部分內外 資機構對市場基本面依然抱持正面判斷， 才會有多家機構“敢為人先”，在2020年第 一季度“出手”完成布局，為開局充滿不確 定性的2020年增添一抹亮色。 這其中最具代表性的大宗商業地產交易項 目要屬新加坡政府投資公司（GIC）斥資 80億元人民幣收購北京LG雙子座大廈，這 不但再次印證了外資投資者對北京高品質 辦公物業的認可，交易在疫情已經出現之 后達成并最終確認更是對市場信心的有利 提振。與此同時，景瑞控股在2018年通過 法拍以3.2億元人民幣購得位于東城區的 NAGA上院項目，如今已經被九江

41、線材以 4.76億元收入囊中并將作為公司總部。在 改造不到兩年的時間里，景瑞控股就獲利 近50%，充分顯示出北京核心區稀缺資產 的增值潛力。 當前系挖掘優質資產的良機 近期，疫情在國內已得到有效控制，大部 分地區都加快了復工復產的步伐。盡管北 京6月受到新發地疫情影響，但無論是交 通流量，還是辦公樓周邊外賣送單量都已 較此前的停滯狀態有所增長，說明正常 的生產生活秩序正在恢復之中。在此背景 下，北京商業地產市場中的各方參與者正 開展積極行動應對影響，投資市場的復蘇 已悄然開始。 在仲量聯行看來，開發商將借此機會加速 處置非核心資產，變相導致更多物業進入 市場，為廣大投資者帶來以合理價格完成 交

42、易的絕佳機會。同時，與互聯網科技相 關的在線教育、內容、金融、健身等業態 在疫情期間實現爆發式增長，未來龐大的 擴租需求必將導致高品質辦公物業受到市 場追捧，所蘊含的投資潛力不容忽視。透 過疫情，我們發現投資機構更青睞行業配 比更健康合理、能夠抵御市場風險且“造 血能力”強的入駐企業項目。在市場仍存 在不確定性的情況下，投資者應當把握機 遇，尋求專業建議，從而做出正確的投資 決策。 疫情并未影響投資商繼續關注北京，多宗商業地 產“逆勢”成交 仲量聯行最新調研顯示超八成投資者不改投資意愿 11 專題 疫情的爆發導致2020年第一季度中國社零 總額大幅下降，零售市場陷入低迷。在一 季度社零總額同比

43、下降19后，第二季度 降幅收窄至3.8，較一季度有明顯改善。 隨著疫情得以基本控制以及各地加速復工 復產，中國內地零售業正逐漸復蘇。在此 過程中，部分零售行業在疫情期間顯示出 較強韌性，另有部分行業在疫情后的反彈 速度領先于其他行業。 線上超市 疫情期間，線上超市異軍突起，人們在線 采購日用品和生鮮食品的比例大大增加。 尤其是生鮮電商成為最大的突圍黑馬， 業務量激增，大量新用戶涌入生鮮電商平 臺。例如，永輝超市2020年一季度財報披 露，其一季度實現營業總收入292.6億，同 比增長31.6%。此外，疫情期間，盒馬、 叮咚買菜、美團買菜等專業生鮮電商平臺 以及如京東到家等平臺類生鮮頻道等，即

44、時配送業務的訂單量均迎來暴增。 疫情可能加速推進了消費者在線購物習慣 的形成。這對于線上生鮮電商平臺以及打 通了線上平臺及線下門店的連鎖超市來 說，可能是長期增長的催化劑。 奢侈品市場 中國的奢侈品市場在疫情期間遭受重創， 但自疫情得到有效控制后各品牌陸續恢復 開店以來，客流量回升速度超過市場預 期。奢侈品市場成為國內零售市場復蘇的 主力軍。一些表現較好的品牌目前國內銷 售額已實現了同比增長，另一些品牌雖然 恢復相對較慢，但復蘇的勢頭依然明顯。 國內奢侈品市場的迅速復蘇主要受到幾方 面因素影響，一方面，高收入人群在此次 疫情中受到影響相對有限，疫情又導致國 疫情之后，誰將是零售市場復蘇的主力軍

45、？ 以及品牌數字化渠道的日益開拓，中國奢 侈品市場的中長期增長仍將在預料之中。 中端及大眾化餐飲 在餐飲業中，高端餐飲在此次疫情中受到 的打擊遠大于中端及大眾化餐飲，且恢復 速度相對較慢。一方面原因是商務宴請、 高端聚餐、高端差旅人士的大幅減少；另 一方面，高端餐飲原本注重線下用餐體 驗，線上渠道拓展不足。此外，高端餐飲 在店鋪租金、原材料成本、人力成本等方 面遠高于中低端品牌，使其大幅承壓。相 際旅行限制，因此原本的境外奢侈品消費 回流國內，轉為本地奢侈品消費。另一方 面，部分一線奢侈品品牌宣布5月對貨品 提價，導致不少消費者在漲價前排隊搶購 貨品。 當然，由于國外疫情的爆發，此前大部分 奢

46、侈品牌的歐洲工廠經歷了較長的關閉 期，因此中國市場后續可能面臨供貨問 題，全年的奢侈品市場復蘇程度仍然有待 觀察。但中長期來看，隨著中國的中產階 級及年輕一代對奢侈品的需求不斷增長， 8.1 8.0 8.0 (20.5) (19.0) (16.2) (13.5) (11.4) -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 來源：國家統計局 中國社會消費品零售總額 (累計同比增幅%) 12 專題 關于作者 盛秀秀，仲量聯行研究部董事 比而言，中端和大眾品牌餐飲更顯韌性， 其主要原因是中端和大眾品牌的線上渠道 更為豐富，疫情期間通過與線上外賣平臺 加強合作來推動銷售，有效地對沖了一部 分線下

47、業務的下滑。根據仲量聯行2020年 3月的零售品牌調研顯示，大眾品牌擁有 線上銷售渠道的比例更高，也更傾向于維 持原來的拓店計劃（如圖所示）。在仲量 聯行跟蹤的主要零售物業租戶調整中，我 們也發現，在餐飲業整體承壓的背景下， 奶茶和咖啡等飲品店、以及面館及點心店 等大眾化餐飲品牌仍在繼續拓店。 目前疫情在中國已得到較為有效的控制， 政府正不遺余力地采取多項措施使經濟重 回正軌。疫情不僅改變了消費者的消費 習慣，也加速了零售市場的發展，加速了 零售業線上和線下融合的步伐。中長期來 看，此次疫情將成為零售市場的試金石， 能把握市場未來發展趨勢、并能適時靈活 調整策略的玩家將走得更遠。 82.1%

48、50.9% 48.5% 17.9% 49.1% 51.5% 大眾 中端 高端 有無 66.7% 39.4% 32.3% 22.6% 26.5% 19.4% 10.7% 29.0% 45.2% 5.2% 3.2% 大眾 中端 高端 繼續拓店觀望再以暫停拓店關閉或轉讓 受訪中餐餐飲品牌中擁有線上銷售渠道的比例 受訪中餐餐飲品牌目前針對2020年租賃戰略 來源：仲量聯行 13 專題 辦公樓 16 辦公樓 租值指數資本值指數 指數 0 20 40 60 80 100 120 140 4Q164Q174Q184Q194Q204Q15 北京 價格指數 箭頭表示12個月展望 基數:2015年第4季度=100

49、 該價格指數僅指中央商務區的價格指數 資料來源:仲量聯行 硬性指標 2015至2019年，吸納量、落成量、空置率是年底值。2020年的凈 吸納量、落成量是上半年值，空置率是二季度值，未來供應是下 半年預計值。 資料來源：仲量聯行 總建筑面積 千平方米 百分比 凈吸納量落成量 未來供應空置率 0% 3% 6% 9% 12% 15% 0 200 400 600 800 1000 151617181920F 每平方米每月有效 租金基于建筑面積* 379元 跌幅 加快 租金周期 -9.0% 租金同比增長率* 注：增長率為同質比變化 備注：北京辦公樓市場是指北京甲級辦公樓市場。 *CBD甲級辦公樓租金。 租賃活動略有回升。 隨著市場從疫情中逐漸恢復穩定，租賃活動較上一季度略有回升。但由 于市場需求持續放緩，加之新發地疫情的出現，使得疫情再度成為關注 焦點，需求反彈的幅度仍較為有限。 盡管市場同時面臨疫情和經濟放緩帶來的壓力，內資企業仍是租賃市 場需求的主要來源，在新租成交中占71%。由于更嚴格的預算和成本控 制，外資租戶表現更為謹慎。 兩個新落成項目推高整體空置率。 本季度共有兩個項目完工入市，共為市場帶來31萬平方米的新增供應。位于 麗澤的項目目前對于租戶的吸引力較弱，因為區域內的基礎