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1、中國|2023年第一季度分化調整蓄力待發大中華區物業摘要52 北京53 上海54 廣州55 成都57 北京58 上海59 廣州60 深圳61 香港15 北京16 上海17 廣州18 深圳19 成都20 天津21 青島22 重慶23 沈陽24 武漢25 西安26 杭州27 南京28 香港29 臺北31 北京32 上海33 廣州34 深圳35 成都36 天津37 青島38 重慶39 沈陽40 武漢41 西安42 杭州43 南京45 北京46 上海47 廣州48 深圳49 香港50 澳門目錄08 2022年，華南物流資產仍受追捧11 大上海地區2023年物流展望13 香港房地產市場何去何從？辦公樓住

2、宅物流地產酒店零售地產09 北京物流市場十年間首次增容專題文章2二零二三年第一季度大中華區物業摘要 今年以來，政策的穩增長效果和宏觀經濟向上向好的態勢均較為明顯，各方面的積極信號都在持續積累和顯現，為實現全年各項目標奠定了堅實基礎，但也必須看到經濟運行在內生動力、社會有效需求等方面仍面臨一些短期困難?；仡櫼患径群暧^經濟表現，中國國內生產總值按不變價格計算同比增長4.5%，明顯高于市場預期的4%左右，相比2022年四季度環比增長2.2%。中國經濟強勁增長的主要動能，從生產端看來自服務業的貢獻，從需求端看則來自消費的快速復蘇。工業生產平穩增長，服務業增勢較好，出口也超預期回升，一季度最終消費支出對

3、經濟增長貢獻率超過66%。隨著消費場景有序恢復，有望逐步帶動居民的消費意愿提升、消費信心提振、消費需求釋放并形成正循環。中國經濟開局良好、起步平穩，而且在總量攀升新臺階的同時結構更顯均衡，內生動能持續增強，市場活力持續釋放。下一階段應把發揮政策效力和激發經營主體活力結合起來，形成推動高質量發展的強大動力，統籌推動經濟運行持續好轉、內生動力持續增強、社會預期持續改善、風險隱患持續化解，推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長。編者按姚耀中國區研究部總監龐溟大中華區研究部總監兼首席經濟學家3二零二三年第一季度大中華區物業摘要 經濟和政策動態今年以來，政策的穩增長效果和宏觀經濟向上向好的態勢均較為明顯

4、，各方面的積極信號都在持續積累和顯現，為實現全年各項目標奠定了堅實基礎，但也必須看到經濟運行在內生動力、社會有效需求等方面仍面臨一些短期困難。甲級辦公樓市場：2023年第一季度，全國疫情防控平穩轉段、各項穩增長政策持續顯效，經濟運行實現良好開局。根據國家統計局4月19日公布的數據顯示，一季度國內生產總值28萬億元，相較去年同期“超預期”增長4.5%，步伐穩健，韌性強勁。隨著社會面經濟活動的逐步復蘇、營商環境轉好，企業的信心面臨重塑。全國辦公樓市場進入流動性回暖周期。由于企業辦公策略在此前復雜環境中形成的謹慎態度仍未完全消退，實際租賃成交在第一季度尚未大規模增長。但問詢量提升，需求溫和復蘇，租金

5、跌幅收窄仍是季內主線旋律。2023年第一季度在經濟平穩開局的背景下，多個城市需求理性復蘇，一季度全國主要城市整體凈吸納量錄得40.6萬平方米。一線城市凈吸納量共錄得23萬平方米，北京上海復蘇態勢溫和，深圳以全市11萬平方米的凈吸納量的表現位居一線城市之首。市場問詢與帶看量雖有改善，但短期內實際成交量及需求增量仍未全面釋放。北京市凈吸納量由負轉正，錄得1.8萬平方米，均集中在小面積成交。上海市凈吸納量錄得5.4萬平方米，成本節約型需求仍是主要類型之一。廣州凈吸納量水平高于上個季度63.8%，錄得5.5萬平方米。租賃成交面積同比上漲幅度逾20%，需求穩固增長。二線城市中，成都甲級辦公樓帶看量明顯恢

6、復，周均頻率同比上漲約1-2倍。武漢市場均以去庫存為主，全市空置率環比下降0.1個百分點至34.4%。南京市凈吸納量錄得1.8萬平方米，雖高于去年同期水平，但不及新項目入市體量，且預租情況較差，整體空置微幅升高。以金融業為核心，專業服務業及TMT“三駕馬車”在全國主要城市持續主導租賃成4|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二三年第一季度大中華區物業摘要 交。一線城市中，外資企業在深圳較為活躍，而內資金融企業在北京貢獻了甲級市場成交總量的40%。二線城市中，以南京為例，金融類企業顯現較強承租能力，租賃成交量在所有行業中占比近六成。隨著政策加快推進經濟結構戰略性調整和經濟轉型升級，

7、戰略新興企業的辦公布局在全國加速擴大。一季度，重慶面向工業互聯網、汽車軟件、人工智能等領域不斷補鏈強鏈。京東云、商湯科技智算中心、智慧互通科技公司等一批頭部簽約企業逐步落地，進而帶動上下游企業集聚。新能源、生物技術、高端制造等朝陽產業的辦公需求成為杭州辦公樓市場需求增量的主要發力點。一季度，全國主要一、二線城市的甲級辦公樓市場共入市近80余平方米的面積，總供應量小幅回落。一線城市共迎來40萬平方米的新增供應，其中廣州占據全國的一半。廣州近期入市的三個新增項目導致其空置率環比上漲1.2個百分點。北京本季度新入市項目簽約率已達30%，僅小幅推升全市空置率0.4個百分點，錄得10.4%。上海市回暖的

8、需求持續吸納存量面積，整體供需關系在本季度稍顯緩解。全市錄得8.3萬平方米新增供應，但需求的回升導致全市空置率持穩。1.5線及二線城市新增供應量整體錄得44萬平方米。個別供應體量較大城市未能在季度內快速吸納，空置率表現短期承壓。成都新增約13.5萬平方米新項目，造成空置率較去年同期呈現近10個百分點的攀升。重慶新增面積14萬平方米，空置率環比上升1.6個百分點。高質量項目的入市令江北嘴作為全市商務極核的地位得到進一步鞏固，也為后續高質量產業落地提供先決條件。第一季度全國辦公樓市場租金下行壓力得到緩解，跌幅收窄。整體市場暫未實現全面復蘇，實際租賃成交數量有限，并未給業主信心和議價能力帶來顯著提升

9、。一線城市中，廣州租金下滑約0.7%，為推動去化選擇了更為“進取”的心態爭取實現成交，并以此緩解未來三個季度內集中供應所帶來的潛在市場沖擊和壓力。上海整體租金環比下降0.25%，盡管熱點版塊的租賃需求持續復蘇，但整體市場的大供應環境仍使租金小幅承壓。北京租金環比下降0.9%，同比下降2.5%。租金降幅相比上季度有所收窄，主要因為部分項目已于 2022 年末進行大幅租金下調，進一步降租的空間有限。深圳本季度租金跌幅收窄，環比下跌0.9%。二線城市增量、存量項目空置壓力持續，短期內租金回漲存在阻力。截至季度末，成都甲級辦公樓市場平均租金錄得91元/平方米/月，環比下降0.4%。除降價外，精裝帶家具

10、產品持續受到市場青睞，去化表現亮眼。武漢全市租金持續承壓下行。甲級辦公樓凈有效租金為91.5元每平方米每月，環比下降0.6%。優質零售物業市場：從宏觀零售數據來看，2022年中國實現社會消費品零售總額約44萬億，雖然消費總量可觀，但消費市場受到疫情沖擊較大，特別是聚集性、接觸性消費受限，對消費市場造成較大壓力。另外，消費端的“收入效應”顯現：消費者的收入預期下降擠出居民當期消費。全年社會消費品零售總額同比下降0.2%。除此之外，線上零售則面臨流量增長瓶頸和物流配送穩定性的雙重挑戰。2022 年“618”“雙十一”等購物節期間，多個主力綜合電商平臺銷售額幾乎與2021年持平甚至出現下滑。同時疫情

11、也正在改變消費者行為，消費者更加關注商品的性價比，以中等收入人群為代表的消費群體，出現消費降級，預防性儲蓄動機增加。經濟活力的短暫下滑，讓運營商舉步維艱，全年中國消費及零售物業市場整體表現不及預期?；氐搅闶鄣禺a視角，在新增供應方面，疫情政策的優化標志著影響項目施工的負面擾動因素逐步消失，但開發商在一季度仍持較濃的觀望態度，在建項目工程平穩推進。據仲量聯行統計，2023年第一季度21個主要城市優質零售物業新增供應共計75.0萬平方米，同比減少17.3%。分城市來看，A類（一線）城市中，北京較為活躍，三個新增項目開業，新增供應21.6萬平方米。B類（長江經濟帶六大1.5線）城市中，杭州港龍悠樂城開

12、業，錄得23萬平方米的新增供應，位列本季新增供應首位。C類（其他1.5及2線）城市中，沈陽一季度新增供應量環比提升，錄得16萬平方米的新增供應。從項目端來看，一季度存量改造類項目較多，例如上海百聯ZX創趣場和新天地時尚II，杭州港龍悠樂城和西安的世紀金花。同時也有新的產品線項目落地，例如北京SKP新產品線的首個項目DT51，定位年輕潮流，與SKP的奢侈品百貨定位形成差異化。甲級辦公樓租金，2023第一季度增長值（環比）*無錫、寧波每半年更新一次數據來源：仲量聯行-5%-3%-1%1%3%5%北京 上海 廣州 深圳 天津 武漢 無錫*蘇州 沈陽 青島 西安 杭州 成都 重慶 南京 寧波*5|專題

13、|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二三年第一季度大中華區物業摘要 從重點指標來看，一季度全國主要城市優質零售地產市場平均空置率環比上升0.1個百分點，收至11.2%。分城市來看，北京市場空置率擺脫前四個季度上升的趨勢，年初首次出現下調，同時華北城市，包括沈陽、天津也錄得空置率改善。除此之外，多城市繼續錄得空置率歷史新高。但空置率漲幅環比縮小，市場拐點或將出現。需求方面，去年波動的市場情緒正在快速平復，品牌租賃問詢量回升，但簽約情況仍相對謹慎。同時租金方面，進入新的財年零售運營商提高了對項目收入的預期，因此租金方面有上漲壓力，但目前市場空置率仍然高企，租金恢復還需時間。據仲量聯行統計

14、，一季度全國主要城市購物中心首層平均租金環比下跌0.2%，跌幅繼續收窄。隨著疫情防控轉移重心，以及一系列政策見效出臺，商流、人流出現反彈。從人流來看，旅游和跨區消費人群逐步回歸，軌道交通客流顯著回升，部分城市創歷史新高。線下接觸類消費，尤其是餐飲，迎來期盼已久的復蘇。反映到零售地產端，餐飲品牌，尤其是連鎖品牌有所擴張。除此之外，高化、運動服飾、新能源汽車依舊延續此前擴張的勢頭。從政策上來看，2023年3月24日發改委236號文件指出，將消費類基礎設施納入REITs試點，優先支持商場、購物中心、農貿市場城鄉商業網點項目、社區商業項目。在零售地產層面上，此政策是盤活優質商業資產、拓寬商業不動產投資

15、工具的重要突破，同時也是推動房地產業向新發展模式平穩過渡的手段。短期來看，發行公募REITs募集大量資金和資產退出的兩大特點，可以助力擁有優質零售資產的房企通過發行消費類基礎設施REITs的方式盤活資產，提供去杠桿的有效途徑。從長期來看，消費類公募REITs的收益與分紅率的強相關，讓房企對資產的專業運營管理能力提出了更高的要求，有助于推動房企追求高質量的運營管理能力來提升資產吸引力。節假日經濟是中國消費市場的重要組成部分?！拔逡弧遍L假數據顯示，全國國內旅游出游合計2.7億人次，旅游出游人次恢復至2019年同期的119.1%，實現國內旅游收入恢復至2019年同期的100.7%。民航、鐵路發送旅客

16、人次較往年節假日大幅回暖，多個重點城市的軌道交通客流創歷史新高，購物中心客流銷售額也連創新高。從數據上來看，人流消費的恢復程度良好，這將有效提振消費市場的信心。在未來供應端，據仲量聯行統計預測，2023年全國21城共計近1,300萬平方米的優質零售供應有望入市。其中不少項目已經在“五一”黃金周的節點開業，項目入市的節奏將在二季度開始逐步加快。分城市看，A類城市供應將顯著提升，北京、上海分別將供應超100萬、80萬，其中不少為去年延期項目。B類城市中，南京以接近百萬的未來供應，位列第三。中西部城市將繼續2022年供應勢頭，其中武漢23年供應超130萬平方米，位列各城市首位；成都、重慶也有大量供應

17、。從項目層面來看，地標級、高端將成為2023年市場供應的熱點，例如武漢SKP、杭州中心、深圳萬象城三期等。住宅市場：2023年第一季度，在各項穩樓市政策持續顯效作用下，前期積壓的購房需求集中釋放，全國房地產市場活躍度顯現企穩態勢。政策端，兩會對房地產表態整體延續積極，多次重申房地產支柱產業地位，并確認“穩中求進”為未來一年樓市的基調，其核心目的還是要改善市場預期、修復行業信心,引導行業盡快重回平穩健康發展軌道。此外，中央鼓勵各地繼續因城施策以支持剛性和改善性住房需求企穩回升，同時將進一步加大防范化解房地產金融風險。貨幣端，繼去年12月末全面降準后，央行于3月27日再降準0.25個百分點，釋放超

18、5,000億長期資金，助力經濟穩增長。一季度，隨著全國住宅市場成交邊際改善和房企融資環境逐步好轉，房企投資意愿小幅改善，整體住宅投資降幅收窄。2023年1-3月，全國房地產開發投資25,974億，同比下降5.8%；其中住宅投資19,767億，同比下降4.1%，較2022年全年9.5%的降幅有所收窄。1-3月份，住宅新開工面積17,719萬平方米，同比下降17.8%，較2022年39.8%的跌幅明顯收窄；住宅施2008至2022年凈吸納量、新增供應和空置率均為全年數據。2023年凈吸納量、新增供應和空置率為年底預測值。數據來源：仲量聯行21城市優質零售物業供求指標千平方米凈吸納量新增供應空置率百

19、分比0%3%6%9%12%15%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00008 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23F6|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二三年第一季度大中華區物業摘要 工面積538,214萬平方米，同比下降5.4%。1-3月份，在各地接連落實并加速推進“保交樓”措施的背景下，全國住宅竣工面積14,936萬平方米，同比上升16.8%，較2022年的下降14.3%明顯改善，可見“保交樓”政策效果正在顯現。隨著各地因城施策效果開始顯效，前期積壓的購房需求集中釋放，購

20、房者置業信心小幅好轉，重點城市房地產市場持續回暖。2023年1-3月份全國商品住宅銷售面積約26.3億平方米，同比上漲1.4%。仲量聯行跟蹤的20個主要一、二線城市住宅成交數據顯示，2023年一季度20城市一手住宅成交面積合計約3515萬平方米，同比和環比均上漲1%。其中，4個一線城市一季度成交量共計709萬平方米，較去年同期上漲2.0%。16個二線城市一手住宅成交面積達2,806萬平方米，較去年同期上漲0.8%。一季度，一、二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比均小幅上漲，整體現明顯企穩跡象。國家統計局公布的數據顯示，3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有6

21、4個和57個，比上月分別增加9個和17個。3月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.2%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅與上月相同。2023年第一季度，隨著房地產政策進一步顯效，核心城市土拍情緒回溫，但房企之間、城市之間、板塊之間分化仍較為明顯。整體來看，在已完成首批集中供地土拍的城市中，土地成交溢價率表現分化。一季度，一線城市住宅用地平均溢價率上升至6.2%；二線城市溢價率上升至6.5%；三、四線城市溢價率小幅上揚至5.5%。一季度，土拍拿地企業仍以國央企為主，僅部分重

22、點城市民企拿地金額占比有所回升。展望2023年，在“穩增長”目標下，要實現宏觀經濟5.0%左右的增長，房地產市場的穩定更加重要。政策端，預計中國積極的財政政策將加力提效，穩健的貨幣政策將更精準有力，以帶動實體經濟增長穩步回升。今年兩會上，中央高層又多次強調房地產的支柱產業地位，針對房地產市場再次釋放積極維穩信號，核定今年地產政策的調控基調將以托底維穩、保證市場穩步回升為主。預計樓市政策將繼續精準施策，各地政府將結合當地人口和區域特性，加快落實發放購房補貼、降低首付比例、提高住房貸款額度等利好政策以支持當地剛性和改善性住房需求。需求方面，在宏觀經濟維持穩步向好、各地購房者置業信心持續企穩修復的前

23、提下，全國房地產市場有望進一步企穩修復。供應方面，今年中央將以防范化解頭部優質房企風險為核心，逐步落實“保交樓”資金等支持工作，從而全面改善房企融資環境，保證住房供給端穩步改善。二十城市大眾住宅市場季度成交量 注：1)4個一線城市包括北京，上海，廣州和深圳。16個二線城市包括長沙，成都，重慶，大連，杭州，南京，寧波，青島，沈陽，蘇州，天津，武漢，無錫，廈門，西安以及鄭州;2)重慶大眾市場成交量包含所有商品房，重慶政府并未分開計算商品住宅部分。數據來源：中國房地產指數系統成交面積（萬 平方米）4個一線城市16個二線城市20個城市季度平均成交量01,0002,0003,0004,0005,0006

24、,0007,0008,0009,0001Q103Q101Q113Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q153Q151Q163Q161Q173Q171Q183Q181Q193Q191Q203Q201Q213Q211Q223Q221Q237|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二三年第一季度大中華區物業摘要 市場回顧 2022年，外資投資者對于華南物流資產的熱情不減，年內完成了多筆物流資產大宗成交。從區域分布來看，這些成交的標的資產主要位于廣州、佛山、深圳、等城市。對于上述投資者而言，華南物流市場空置率、租金增長等各項市場指標在全國范圍內相對健康，投資預期回報相對

25、穩定，因此該地區內物流資產仍具備較強吸引力。同時，2022年經濟的下行壓力增大、華南地區租賃需求出現波動的背景，使得華南物流項目業主對于項目的預期價值有所降低，推動業主與外資買方重回談判桌及促使年內各個交易的達成。投資趨勢總體而言，2022年華南物流投資市場顯現出以下兩大主要特點：1.優質高標項目數量有限，外資機構積極關注“非標”項目當前，華南地區可供出售的優質標準化項目，即傳統的干倉，數量仍十分有限，而外資投資機構為了抓住投資機遇，自然而然地將目光投向了華南的冷庫、定制庫、倉庫配套設施等“非標”物流項目之上。如圖一所示，2022年內錄得的多個物流資產成交中，其標的資產就包含了此類“非標”項目

26、。當然，為了有效地控制投資風險，外資投資者更傾向于購買穩定性更高的、帶租約的“非標”項目。2.投資者長線布局，待開發項目用地成新投資目標除了存量物流倉儲項目外，外資投資者對于未開發的物流項目用地同樣熱情頗高，個別成交“打包購買”了存量項目和待開發的項目土地。盡管未來可能需要面對項目規劃報建、持續資金投入等一系列問題或風險，但投資風格向來嚴謹的外資投資機構卻依然選擇購買這些土地，進行長遠布局；這一方面體現了其對未來華南地區物2022年，華南物流資產仍受追捧流市場發展的樂觀態度，另一方面，也反映了外資投資者對粵港澳大灣區土地價值的認可。市場展望短期內，外資投資者可能將持續關注中國物流投資機會；部分

27、外資機構已經在近期完成了資金籌備、制定了未來相關資產的投資規劃。境外資本對于華南地區物流資產的追捧有望繼續推動物流資產價值走高，相關標的投資收益率也大概率將延續當前的下壓趨勢。圖一：2022年華南物流投資市場外資成交資料來源：仲量聯行華南研究部整理鐘皓樺廣州研究部高級分析師投資標的交易買方城市標的類型建筑面積（萬平方米）美泰物流園嘉民深圳干倉、土地、配套商業、公寓13.8東莞啟盈項目博楓東莞干倉、土地26.7清遠錦邦物流園黑石清遠干倉、冷庫28.0第一產業沙田物流園領展東莞干倉11.0 第一產業三水物流園領展佛山干倉8.7盈石百布定制物流園凱德佛山（定制）干倉14.18|專題|辦公樓|零售地產

28、|住宅|物流地產|酒店|二零二三年第一季度大中華區物業摘要 十年來北京物流用地首次大規模放量將打破過去供應受限的發展瓶頸北京自2016年來物流用地一直較為緊缺，倉儲項目供應受到極大限制。去年，北京市迎來了十年來首次大批土拍放量，至今成交的非保倉儲用地大于過去十年成交體量的總和。供應缺口造成的市場規模躍遷瓶頸現狀有望打破，在兩到三年新項目開發建設周期的等待后，新增供應將會迅速承接市場中被壓抑的需求。北京物流市場十年間首次增容新 增 供 應 將 帶 來 兩 個 全 新 子市場大興國際機場子市場（BDIA）和平谷子市場2023-2025年預計將有123萬平方米的新增供應入市，約為北京目前物流市場總體

29、量的50%。大規模供應浪潮分布全市，并發展出兩個新興物流子市場。BDIA子市場依托其豐富的航空運輸資源與京內需求儲備，將對標順義空港（BALP）子市場，成為全市高端子市場之一。平谷子市場將依附于“公鐵水航”多式聯運的特色交通優勢和國家政策支持，逐漸發展成為最具價格競爭力的子市場。北京物流市場對擴容體量吸納力強勁，遠期將再次出現供不應求雖然新增供應體量較大，但北京凈吸納量一直維持在較高水平，不會給市場帶來長期壓力，空置率在未來三年將保持10%以下的健康水平。同為超一線城市，上海物流市場總體量目前為756萬左右，擴容后的北京也僅為上?，F有體量的51.98%。大規模供應浪潮結束后，北京物流市場仍有較

30、大缺口。結語：北京物流市場之前一直處于供不應求態勢，市場擴容將給北京帶來巨大的增量機會，釋放之前被有限的供應所抑制的強勁需求，在短期內改變現有市場格局。眾多新項目的入市在提高全市倉儲服務水平，且數據來源：北京市規劃和自然資源委員會圖表1：十年內北京市倉儲物流用地土拍體量05010015020025030035020122013201420152016201720182019202020212022非保稅保稅建筑面積(千平方米)北京近十年入市新增供應80%以上為2014年前拍得地塊所開發圖表2：2012、2022、2025年北京各子市場體量資料來源：仲量聯行9|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流

31、地產|酒店|二零二三年第一季度大中華區物業摘要 張雅寧北京研究部分析師王香怡北京研究部分析師為投資市場帶來更多可選物流標的，吸引增量資金入市。2023年不僅是北京物流市場的重要轉折點，也是這座超一線城市在物流領域的新起點。數據來源：仲量聯行研究部圖表3：北京市與上海市物流地產市場體量對比2,703 3,936 7,560 9,511 04,0008,00020222025北京上海建筑面積(千平方米)10|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二三年第一季度大中華區物業摘要 新增供應保持高位，各城市間量級有所差異由于2022年部分單體體量較大的項目交付延期至2023年，預計2023年

32、大上海地區新增供應將創新高。不同城市面臨的新增供應壓力有所差異。其中上海、蘇州、太倉在2023年均將迎來供應潮。嘉興在過去的兩年供應潮后，供應端壓力將在2023年稍有減輕。昆山市場供應量保持穩定而無錫供應依然緊張。市場及政策將“雙輪”驅動物流地產的低碳化發展倉儲作為物流中的重要節點，在可持續發展中有巨大潛力。一方面，開發商、業主因其自身的可持續發展目標，正積極尋求機會。在長三角地區，LEED認證倉儲項目數量自2019年來穩步上升，截至2022年底，已有近80個倉儲項目已獲認證。同時，租戶、投資者在碳中和背景下，也將愈發重視倉儲中的ESG應用。另一方面，“雙碳“背景下，國家政策導向也成為了另一股

33、推動物流倉儲綠色轉型的動力。根據 上海市綠色建筑“十四五”規劃，2022年起新建政府機關、學校、工業廠房等建筑屋頂安裝光伏的面積比例不得低于50%。開發商及擁有物流網絡的電商均在積極布局分布式光伏在倉儲中大上海地區2023年物流展望大上海地區非保稅物流倉儲年新增供應數據來源：仲量聯行研究部(包含上海、昆山、蘇州、太倉、常熟、嘉興和無錫市場)*2023年為預測新增供應大上海地區非保稅倉儲年新增供應（2021-2023年）數據來源：仲量聯行研究部*2023年為預測新增供應長三角主要城市已獲LEED認證高標庫項目數數據來源:美國綠色建委員會(USGBC)，仲量聯行研究部整理11|專題|辦公樓|零售地

34、產|住宅|物流地產|酒店|二零二三年第一季度大中華區物業摘要 黃越君上海研究部副經理的應用，與相關企業開展戰略合作。物流地產與產業的融合趨勢有望加速發展制造業，尤其是其中戰略新興產業的加速發展將成為中國經濟高質量發展的一個重要方向。高標庫對于賦能供應鏈、提升其韌性與彈性的作用將愈加顯著。在長三角，我們觀察到在部分新建或在建項目中，出現高標庫與產業功能的有機融合?？紤]到未來長三角主要城市的物流用地的長期稀缺性，及拿地過程中越來越多地出現對地塊產業功能方面的政策要求，物流及工業相結合的項目正越來越多的出現在市場上。其中，倉儲+廠房混合型物業為倉儲與制造業結合的方式帶來更多可能，混合型物業可以滿足輕

35、加工產業的需求，因此適合運用在汽車及其零部件、醫藥及醫療器械、電子等產業的生產、制造以及存儲等環節。我們認為在一些擁有明確產業導向以及強有力政策支持的區域，該類型的融合模式有望繼續加速發展。12|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二三年第一季度大中華區物業摘要 香港的房地產市場正面臨困境。高昂的房地產成本不僅降低了居民生活品質，同時也提高了企業運營成本，從而削弱了香港相對于亞太區內其他主要城市的競爭力。自1997年以來，歷屆政府均致力于降低房地產成本，但成效甚微。如今香港已經在“一國兩制”的旗幟下進入1997-2047時期的后半段，那么香港是否已經距離實現這一愿景更進一步了呢？

36、首先，讓我們達成以下共識。1.香港的房地產供應嚴重不足。不僅僅是住宅用地，其他類型的土地供應，如辦公樓、零售和工業用地也同樣短缺，更不用說社區空間了。這主要是因為香港長期未能提供足夠的新可開發土地。此外，現行的法律和城市規劃限制同樣也阻礙了土地開發。香港房地產市場何去何從？2.房地產成本高昂。土地短缺導致房地產的供應緊張。盡管需求疲軟，但緊張的供應依然沒有使租金和價格得到足夠大幅度的下跌。一旦需求回升，租金和價格很可能會再次飆升。疫情期間商業和住宅物業的價格和租金走勢清楚地說明了這一點。3.居住和工作環境不夠理想。對于許多家庭和企業來說，他們的居住和工作場所遠不如人意。許多人不得不在高密度的空

37、間里生活或經營。這是高昂住宿成本的自然經濟后果。那么政府應該如何制定政策目標？簡而言之，就是使房屋更加負擔得起。這將增強香港的競爭優勢之一，提高其對海外人才和企業的吸引力，讓更多人能夠購買房屋，改善民眾的生活水平。然而，這一目標能否通過價格和租金的大幅下跌達成？答案是否定的，因為房地產價值的急劇下跌將對眾多業主和企業造成損害，由此產生的對銀行體系和經濟的負面連鎖反應難以估量。一個更可行的“軟著陸”方案是，實現（1）租金和價格的穩定增長以及（2）長期持續的民眾收入增長。換句話說，讓負擔能力隨著時間的推移得到改善，從而避免嚴重后果。然而，（1）和（2）不太可能同時發生，因為房地產是一種衍生需求而租

38、金和價格等參數則是經濟表現的結果。如果經濟表現良好（收入增長），租金和價格很可能會上漲。盡管如此，租金和價格同樣也受供應影響。如果我們能夠提供大量的可開發土地，即使經濟表現強勁，充足的房地產的供應也可能抑制租金和價格的增長。由此可見，土地供應的持續性具有高度必要性。誠然，自2019年以來的社會事件和疫情的影響已經導致需求大幅萎縮。事實上，目前部分地區的房地產市場確實存在著異常高的空置率。然而，經濟周期總會經歷起落而需求總有一天會恢復。我們不能讓如今的疲弱需求影響到未來的穩定土地供應。畢竟，開發周期需要時間，并且不會完全與需求周期重合。政府作為土地供應的主要來源，必須持續地向市場提供可開發用地。

39、從某種程度上來看，政府已經開始大力推進土地供應的進程。我們認為，北部都會區 和 維港都會區 本質上是龐大的土地開發舉措。盡管這些規劃中的土地開發距離落實還有一些年頭，但我們相信這些發展戰略是解決土地供應瓶頸的有效方案。誠然，這些發展戰略將會面臨多方面的挑戰愿景和目的、設計、城市規劃、基礎設施、環境、金融、工程、公眾的認知、與鄰近城市的合作等。然而，如需在長期受束縛可開發資源匱乏和克服諸多挑戰從而為子孫后代帶來更美好前景之間做選擇，答案似乎是顯而易見的。鐘楚如香港研究部資深董事13|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二三年第一季度大中華區物業摘要 辦公樓二零二三年第一季度大中華區

40、物業摘要 14|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“北京辦公樓市場呈現需求回升態勢，春節后迎來問詢量小高峰?！泵钻?，華北區研究部總監低價搬遷需求助力租賃市場復蘇。租賃活躍度自年初開始回升，許多項目年后租戶問詢、帶看數量顯著增加，提升了項目業主對于辦公樓市場的信心。從數量方面來看，超過 60%的甲級辦公樓租賃需求聚集在1,000平方米以下。近期市場鮮有大面積需求出現，因為大型企業通常需要更長的租賃決策時間。從行業需求角度，金融業貢獻了甲級市場成交總面積的40%，尤其是內資金融企業。CBD區域市場率先引領復蘇勢頭，貢獻本季度超過三分之一的租賃成交總量。此外，受租金價格優

41、勢所推動，望京和第三使館區的租賃成交量也有所增加。受新入市項目影響，全市空置率錄得小幅上升。第一季度全市凈吸納量由負轉正，主要由于近期租賃需求復蘇，成功回填了季度內的退租面積。全市場角度來看，由于過去幾個季度各區域累計了大量退租面積，業主仍面臨空置壓力，租戶方談判優勢延續。位于第三使館區的霄云路33號項目在本季度正式入市，目前項目簽約率約為30%。受新項目影響，全市整體空置率上升0.4個百分點，錄得10.4%。本季度租金持續下調，但降幅收窄。全市甲級辦公樓平均租金在一季度持續下調，環比下降0.9%，同比下降2.5%。租金降幅相比上季度有所收窄，主要因為部分項目已于2022年末進行大幅租金下調，

42、進一步降租的空間有限。但對于好資質、擁有大面積需求的租戶，業主仍愿意提供可觀的租金讓步。投資市場活躍度有所回升，更多的投資者在北京市場積極尋找機會。凱德投資于2月設立凱德中國特殊機會伙伴計劃，旨在投資于中國市場的項目。該基金以28.1億元人民幣的總價收購了位于核心區域的蘇寧生活廣場，該項目為辦公及零售業態綜合體。租賃活躍度的提升將逐步落地，市場將迎來成交量的增長。一季度租賃活躍度的回暖在問詢、帶看與合約談判等不同方面均有所體現，但落地比率尚且不高，預計將在未來幾個季度轉化為實際成交量。全市空置面積預計將在接下來兩個季度逐漸回填，屆時租金將步入小幅提升區間。位于東二環的新增供應項目信達中心近期加

43、快施工進度，預計將于2023年中入市。今年全市還將有三個新增供應項目入市，全年供應量約43萬平方米。受新項目入市影響，整體空置率將被推高1.2個百分點，于2023年底錄得11.6%。每平方米每月有效租金基于建筑面積*351元-1.4%租金周期租金平穩北京備注：北京辦公樓市場是指北京甲級辦公樓市場。*CBD甲級辦公樓租金。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指中央商務區的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數0204

44、060801001204Q184Q194Q204Q214Q224Q23總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率0%6%3%9%12%15%18%020040060080010001819202123F22租金同比增長率注：增長率為同質比變化15二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“隨著商業和日常生活的復蘇，市場租賃活動有所回暖?！币σ?，中國區研究部總監市場問詢量顯著增加，租戶態度仍趨謹慎。上海辦公樓市場一季度凈吸納量共錄得5.5萬平方米，租戶延續謹慎策略使租賃成交相對緩慢，然而，本季度看房量和問詢量已展露復蘇跡象。一季

45、度，大部分需求來自成熟企業，成本節約型需求是主要類型之一。在中央商務區，浦東的內資金融服務業公司保持活躍，浦西的奢侈品零售和專業服務業公司則彰顯韌性。在非中央商務區，本季度凈吸納量錄得5.9萬平方米，其中內資金融服務業和生命科學行業貢獻主要需求。出于成本節約考量，部分企業從中央商務區搬遷至鄰近非中央商務區的優質新項目。一季度錄得兩個項目竣工交付，共計新增7.9萬平方米。在中央商務區，凱德晶萃廣場給新天地板塊貢獻4.6萬平方米的新增供應。該項目的強勢預租表現使得中央商務區空置率穩定在10.8%，環比僅上升0.6個百分點。前灘板塊的四方城部分樓棟交付，貢獻3.3萬平方米的新增供應。新項目的活躍租賃

46、表現以及鄰近中央商務區板塊的租賃復蘇共同帶動非中央商務區空置率環比下降0.4個百分點至24.1%。大量供應壓力下整體租金有所下降。中央商務區租金的下降有所放緩，但出于行業總體謹慎預期，租金環比仍下降0.1%。部分租戶利用租金松動與業主協商更多的優惠條件，而部分超甲級辦公樓彰顯韌性其租金已率先上升。本季度非中央商務區中臨近中央商務區板塊和熱門板塊的租賃需求有所改善，但非中央商務區整體租金環比下降0.5%。整體市場的大供應環境仍使租金承壓。此外，對于空置率較高的項目和板塊，業主的信心仍顯不足。展望：下半年復蘇回暖可期。短期內我們預計國內消費市場的恢復將提振市場信心。近期帶看和問詢量的增加也表明下半

47、年租賃活動或將進一步復蘇。當然大量供應入市也將繼續使租金承壓。內資金融服務和專業服務公司需求將繼續保持韌性，而外資企業預計仍持保守態度。今年包括人工智能和其它軟科技類公司將具有擴張潛力。此外，隨著消費的復蘇，零售企業特別是奢侈品品牌租賃獲得持續擴張動力。每平方米每月有效租金基于建筑面積*279元-2.2%租金周期跌幅放緩上海備注：上海辦公樓市場是指上海甲級辦公樓市場，數據根據浦東中央商務區板塊邊界調整有所調整。*中央商務區甲級辦公樓租金。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指上海中心城區的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底

48、值。2023年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2360708090100110120130140-5%5%15%25%35%45%55%凈吸納量落成量未來供應空置率181920212223F總建筑面積 千平方米百分比0100200300400500600租金同比增長率注：增長率為同質比變化16二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“租賃市場活躍度有所恢復，問詢量顯著回升?！痹?，華南區研究部總監一季度租賃需求復蘇初現。一季度

49、，廣州交通“流量”的快速反彈帶動了本地消費市場的回暖，本地經濟活力穩步提升。在此背景下，企業信心有所提振，辦公樓項目問詢和實地考察數量均有回升?？傮w來說，本季度廣州辦公樓租賃市場活躍度較去年下半年有所恢復。值得一提的是，去年年末本地疫情導致部分企業租賃需求被積壓，這些企業在今年一季度才真正開始重新籌劃企業房地產計劃，因此未能在短時間內做出相應的租賃決定并完成交易。整體而言，本季度市場去化趨緩。存量項目去化較緩疊加新增供應入市，全市空置率繼續上揚。本季度全市共三個甲級辦公樓項目入市，皆坐落于新興片區，合計新增辦公面積約18萬平方米。在新增供應的影響下，新興片區的空置率進一步走高，推動全市空置繼續

50、上揚。由于本季度存量項目去化速度未見明顯提升，這些項目空置率較上季度相比變化不大。加之新增供應為市場帶來更多空置面積，全市空置率一季度上漲約1.2個百分點至18.8%。推動去化仍是“第一要務”，全市租金暫未止跌回升。雖然一季度租賃問詢見漲，但實際租賃成交有限，業主信心和議價能力未顯著提升。同時，在空置持續上升的現狀下，多數業主面對活躍的租賃問詢，愿以更“進取”的心態爭取去化，以緩解短期內集中供應的潛在沖擊和壓力。因此，本季度全市租金未“止跌回升”，環比下滑約0.7%。投資市場方面，由于租賃市場的主要指標暫未出現明顯改善，多數投資者繼續對廣州辦公項目的投資持謹慎態度，廣州辦公項目資產價值繼續下探

51、。2023年下半年增量需求有望抬頭。短期內，租賃需求有望迎來反彈。一方面，此前積壓的需求將逐步轉化為實際租賃成交。另外，隨著經濟穩定恢復，企業業務、信心將逐步修復，下半年租賃市場增量需求有望抬頭，去年表現亮眼的游戲及其他數字經濟產業有望保持活躍，全年市場凈吸納量同比預計會有顯著回升。從供應端看，今年內預計廣州仍將有逾百萬平方米新增供應入市，短期供應放量難免推動全市空置率上行。對于新竣工項目業主來說，其議價能力預計在短期內難以大幅度改善。2023年，廣州甲級辦公租賃市場預計將延續“租戶市場”的主旋律。每平方米每月有效租金基于建筑面積*167元-5.5%租金周期跌幅放緩廣州備注：廣州辦公樓市場是指

52、廣州甲級辦公樓市場。*珠江新城核心商務區甲級辦公樓租金。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指廣州珠江新城的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來供應是指2023年第二至第四季度計劃落成量。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2380859095100105110115120總建筑面積 千平方米凈吸納量落成量未來供應空置率百分比181920212223F02004006008001,0001,2001,4000%10%20%

53、30%40%50%租金同比增長率注：增長率為同質比變化17二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“辦公樓市場的業務垂詢和實地考察有所提升?！痹?，華南區研究部總監市場交易平淡，但需求正逐步恢復。一季度，深圳經濟呈現較強回暖勢頭，市場信心穩步提升。企業將積極擴張和發展業務，重啟租賃計劃，這使得受疫情影響而抑制的租賃需求在后疫情時期得以釋放?，F階段，企業仍維持降本增效策略，因此，本季度辦公樓租賃市場復蘇主要體現在業務垂詢和實地考察。然而，尚有企業對租賃擴張持謹慎態度，導致市場成交量表現平淡。因為本季度的市場需求主要源于前幾季度需求的釋放，

54、加之自用需求的降低，本季度凈吸納量僅10萬平方米。新增供給有限，空置率小幅下跌。本季度，僅有位于福田CBD的平安財險大廈竣工，為辦公樓市場帶來7.15萬平方米的新增供應。截止本季末，深圳甲級辦公樓總存量已增至1,220萬平方米。受益于新增供給較少，市場需求趨穩，全市空置率下降至22.7%，環比下降0.4%。租賃市場出現積極變化，租金降幅收窄。由于辦公樓租賃的潛在需求提升，業主重振信心，超過50%項目不再通過降租刺激需求。因此，本季度全市租金環比下降幅度收窄至0.9%。社會面流動正?；?，更多投資者看好辦公樓市場未來發展。然而，由于租金處于下降通道，加之大量新供應，現階段投資者對深圳辦公物業仍持謹

55、慎態度。因此，本季度監測的交易均為自用。需求有望回升，但難以扭轉供過于求局面。未來，深圳經濟復蘇步伐加快，企業為擴大經營，提升辦公空間租賃需求，這將有利于辦公樓租賃市場發展。因此，與去年相比，今年深圳辦公樓租賃市場的凈吸納量將顯著提高。值得注意的是，未來12個月預計有260萬平方米的新增供應入市，但新租需求難以有效消化新增供給。因此，全市空置率預期將超過25%。未來，辦公樓租賃市場競爭日趨激烈，租金仍將面臨下行壓力。每平方米每月有效租金基于建筑面積*191元-7.8%租金周期跌幅放緩深圳備注：深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓。*福田區甲級辦公樓租金。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=

56、100該價格指數指深圳全市的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來供應是指2023年第二至第四季度計劃落成量。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數607080901001101204Q184Q194Q204Q214Q224Q23總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率04008001,2001,6002,0002,4005%15%25%35%45%55%181920212223F租金同比增長率注：增長率為同質比變化18二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅

57、|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“大面積退租發生，新租表現較弱，凈吸納量仍處低位，甲級租金持續承壓?！倍沛?，成都研究部董事第三方辦公大面積退租，全市凈吸納量僅錄得1.4萬平方米。進入2023年，第三方辦公運營商邁入續租期。受去年互聯網企業大面積退租的影響，部分運營商重回去化周期。截至季度末，其轉租率為23.7%，較2021年數據上漲2.1個百分點。在此背景下，續租價格的上漲直接導致部分運營商重新考慮其布局策略。截至目前，甲級退租面積超3萬平方米，主要集中高新南區。對于新租層面，受淡季因素加之觀望情緒影響，季度內新成交數據仍顯薄弱。退租高企，新租低位，2023年第一季度成都甲級辦公樓市場凈吸納

58、量僅錄得1.4萬平方米，環比仍有約28.6%的下跌。天府新區持續交付，全市空置率逼近30%。新增供應方面，第一季度成都市場新增甲級辦公樓項目天府法務產業大廈，新增面積約13.5萬平方米。供應高位加之吸納走弱，成都甲級辦公樓市場空置率持續上漲，錄得29.8%，環比上漲1.8個百分點，較去年同期更是呈現近10個百分點的攀升。供過于求，市場競爭加劇，多子市場租金承壓。一方面，增量、存量項目空置壓力持續上漲；另一方面，宏觀不確定導致企業預期持續下行。供需作用下，部分板塊新租價格下降趨勢明顯。截至季度末，成都甲級辦公樓市場有效租金錄得91.1元/平方米/月，環比下降0.4%。除降價外，精裝帶家具產品持續

59、受到市場青睞，去化表現亮眼。板塊層面，高新南區除退租影響外，產業辦公同時入局，金融城、大源板塊甲級租金跌幅持續擴大。預計短期內，市場仍將錄得部分聯合辦公及頭部企業退租現象，該現象或對存量項目持續帶來挑戰。帶看量加速回升，長期需求有望回暖。展望2023年，全市空置率預計將維持高位，但新增仍主要聚集天府新區，成熟商務區所受沖擊仍然有限。年內大面積企業的搬出或造成部分項目租賃壓力短期攀升，調整辦公產品供應、加快鎖定優質租戶則為當前關鍵。伴隨流動恢復，企業運營回歸常態。甲級辦公樓帶看量明顯恢復，周均頻率同比上漲約1-2倍。盡管當季市場數據并未呈現，但預計全年成交仍可期待。行業上看，科技互聯網、金融、專

60、業服務增量優勢持續，其中，新能源汽車系統研發提速，或成信息發展全新賽道。每平方米每月有效租金基于建筑面積91元-1.9%租金周期跌幅加快成都備注：成都辦公樓市場是指成都甲級辦公樓市場。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指上海中心城區的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q23949596979899100101總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率-5%

61、5%15%25%35%45%55%181920212223F0100200300400500600700租金同比增長率注：增長率為同質比變化19二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“2023年一季度，天津市場積極釋放回暖信號，市場理性復蘇?！泵钻?，華北區研究部總監辦公樓市場需求理性復蘇，節后問詢量穩步提升。2023年一季度，市場活躍度逐漸回升，甲級市場在經歷了2022年下半年的沉寂之后，問詢量及帶看量均有所增長，錄得凈吸納量環比增長30%。一方面是年前疫情管控政策影響下基數較低，另一方面是年前累積的需求于本季度集中釋放。內資企業對需

62、求的支撐作用保持穩定，其中內資金融業以30%的成交面積排名第一，主要來源為大型保險公司的升級需求。此外，新成立的TMT企業也在本季度積極尋求租賃空間，新設需求占全市需求總量的43%，較去年同期上升了22%。一季度無新增供應入市，市場持續去化存量。2023年一季度，甲級市場空置率下降0.4個百分點至38.6%。由于業主和客戶之間的心理預期價差較大以及春節假期的影響，成交周期仍有延遲，季度內市場活躍度的明顯提升尚未帶來成交量的迅速反彈，空置率保持微幅下降的趨勢。需求緩慢復蘇進程中，短期內以價換量仍為業主方普遍訴求。年后市場活躍度的回升增加了市場信心，短期內業主愿意抓住機會，以租金優惠吸引租戶，積極

63、去化空置面積，租金降幅擴大。截至2023年三月底，甲級辦公樓租金環比下跌0.7個百分點，同比下跌2.6個百分點。我們預測，空置率的壓力短期內將持續影響市場租金，2023年內租金持續下探，但在需求穩步回暖的影響下，保持降幅收窄的態勢。業主方與租戶方對價格預期差異分化，短期內企業租賃預算未見提升。在市場信心的恢復進程中，供需壓力仍然存在。未來一年，天津優質辦公樓市場的新增供應維持在合理水平，在需求回暖的影響下，預計去化進程將進一步加速。市場的溫和復蘇將持續緩解供需壓力，一季度市場活躍度的提升是本年度良好的開局，預計將持續影響未來幾個季度的市場表現。每平方米每月有效租金基于建筑面積83元-2.6%租

64、金周期跌幅放緩天津備注：天津辦公樓市場是指天津甲級辦公樓市場。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指天津中心城區的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行4Q184Q194Q204Q214Q224Q23租值指數資本值指數指數60708090100110120130140總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率-5%5%15%25%35%45%55%181920212223F0100200300400租金同比增長率注：增長率為

65、同質比變化20二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“年后租賃市場活躍度明顯提升，但市場壓力猶存，租金尚處下行通道?！标惓?，青島研究部高級經理租賃市場活躍度有所提升，但觀望情緒影響下成交量尚處低位。隨著防疫政策全面放開，本季度青島辦公樓租賃市場的問詢、帶看等活躍度明顯提升，主要來自金融、專業服務等行業的大面積整合搬遷或升級需求，以及TMT、貿易零售等行業的小面積換租或新設需求。但多數一季度新增的問詢需求并未即刻落定，談判進度仍顯緩慢。一季度，青島辦公樓市場整體凈吸納量僅為3.5萬平方米，與過去五年第一季度的平均值相當。其中甲級市場約占

66、三分之一，主要來自去年延續下來的成交簽約及銷售型項目的需求釋放。一季度無新增供應，全年供應量仍將高于往年均值。在穩定的供需關系下，市場整體空置率小幅下降0.7個百分點至29.8%。全市整體辦公樓市場存量為572萬平方米，預計2023年全年的供應總量約為45.8萬平方米，明顯高于過去五年的供應均值，其中多數項目由去年延期交付至今年。年末抄底心態增加，租金持續下行。受到市場慣性疊加經濟環境的影響，新增需求中企業的租賃預算未見提升，抄底心態延續。而業主方基于自身入駐率及租戶品質的考量，租賃策略略有分化。因此，一季度整體市場平均有效租金維持在79元/平方米/月，環比下降0.8%，同比下降4.9%。本季

67、度投資市場無大宗成交，資本化率暫保持不變。市場壓力猶存，上半年市場租金的觸底預期或將延遲。雖然市場活躍度在短期內有所回暖，但從業者對于近期需求面積縮減和租金預算有限的市場情況達成普遍共識，市場信心的全面恢復有待進一步觀察。降本增效仍為企業選址時的主要考量，積極調整租賃策略并提供專業的增值服務有利于項目在競爭中贏得先機。每平方米每月有效租金基于建筑面積79元-4.9%租金周期跌幅放緩青島備注：青島辦公樓市場是指青島甲級和乙級辦公樓市場。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指青島中心城區的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。

68、2023年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數80901001201101301404Q184Q194Q204Q214Q224Q23總建筑面積 千平方米凈吸納量落成量未來供應空置率百分比-5%5%15%25%35%45%55%181920212223F0100200300400500600700租金同比增長率注：增長率為同質比變化21二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“雖然一季度辦公樓市場問詢及帶看量環比有較大幅度提升，但大部分租戶辦公策略仍然非常謹慎?！比f嘉棟，重慶

69、研究部經理甲級辦公樓凈吸納量環比由負轉正,科技互聯網行業租賃需求相對活躍。整體需求方面，受益于中國銀行總部大樓自用，以及二級市場聯合辦公、轉租公司以價換量帶動空置房源去化，一季度全市凈吸納量環比由負轉正，錄得4.1萬平方米。同時，全市范圍內，觀音橋、南坪、新牌坊等商圈、散售業權辦公樓仍然發生較多退租。自去年“滿天星”計劃發布以來，重慶正面向工業互聯網、汽車軟件、人工智能等領域不斷補鏈強鏈。京東云、商湯科技智算中心等一批頭部簽約企業逐步落地，進而帶動上下游企業集聚。部分承租能力較高的科技企業，其辦公需求開始由產業園區外溢至傳統辦公樓市場。江北嘴迎來14萬平方米供應，全市甲級辦公樓空置率上升至29

70、.1%。一季度江北嘴迎來中國銀行總部大樓、金融城3號T2兩個甲級辦公樓交付，新增供應共計14.0萬平方米，帶動子市場甲級存量突破170萬平方米，江北嘴作為全市商務極核的地位得到進一步加強。新增供應影響下，江北嘴甲級辦公樓空置率上升3.2個百分點至22.3%，全市甲級辦公樓空置率上升1.6個百分點至29.1%。租金承壓，仍然處于下行區間。由于散售辦公樓退租頻發，加之第三方辦公在一季度于江北嘴大肆擴張，以價換量模式帶動區域租金繼續下滑，季內租金環比下跌0.5%至76元/平方米/月，跌幅較2022年年末微微收窄。下半年商務新區中央公園將陸續迎來新城控股等項目的交付，為區域帶來新增優質項目的同時，空置

71、壓力也將帶來全市租金的繼續下行。短期空置壓力不可避免，央地合作將為重慶帶來廣闊機遇。展望全年，預計全市仍將迎來超過30萬平方米的新增供應，而市場空置率的短暫上揚或不可避免。辦公樓資產管理方需謹慎研判市場環境，對外應擴張營銷渠道，加大市場監測；對內則要穩住已有租戶，提升項目續租率。三月中旬，重慶與國務院國資委開展高規格座談會，會議提出重慶將攜手央企共同建設新重慶，在現代化產業體系、科技創新中心等領域不斷加深加快合作，也將為辦公樓市場增添新的活力。每平方米每月有效租金基于建筑面積76元-1.9%租金周期跌幅放緩重慶備注：重慶辦公樓市場指重慶甲級辦公樓市場。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季

72、度=100資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q204Q214Q224Q234Q1960708090100110120130140總建筑面積 千平方米凈吸納量落成量未來供應空置率181920212223F-5%5%15%25%35%45%55%百分比0100200300400500600700800租金同比增長率注：增長率為同質比變化22二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“辦

73、公樓市場活躍度提升，租金降幅收窄?！饼R旋婷，沈陽研究部分析師年后市場活躍度有所提升，但成交量恢復相對滯后。隨著疫情防控政策的優化，社會生產生活逐漸恢復，本季度市場問詢量及帶看量明顯增長，但租戶謹慎的租賃策略使成交量的回暖相對滯后。金融類公司抓住市場機會進行擴租或升級，成交繼續領跑辦公樓市場。專業服務、TMT類需求持續呈現出活躍表現。部分年前積累的需求于本季度釋放，甲級辦公樓市場錄得凈吸納量為4,699平方米。中小型企業的換租及新設需求支撐市場去化。供應壓力放緩，市場持續去化存量。第一季度，沈陽辦公樓市場未錄得新增項目入市，總存量維持在365萬平方米。市場繼續消化庫存，整體空置率錄得32.2%，

74、環比下降0.1個百分點。市場需求企穩，全市甲級辦公樓空置率環比下降0.3個百分點至36.7%。租金維持下行態勢，跌幅較上季度有所收窄。盡管租賃需求回升增強了市場信心，但租戶對于選址條件與成本把控保持嚴格，部分業主繼續延用“以價換量”的租賃策略留存租戶。受此影響，整體市場租金錄得60元/平方米/月，環比下降0.9%。甲級辦公樓市場租金錄得74元/平方米/月，環比下降1%，降幅有所收窄。部分乙級辦公樓租戶抓住租金窗口期進行升級搬遷。2023年預計將迎來集中供應高峰，市場持續承壓。隨著疫情防控政策的優化，一些在建項目也陸續復工并進入交付階段，因此2023年沈陽優質辦公樓市場預計將迎來33萬平方米的新

75、增供應。新項目主要集中在CBD和金廊板塊，板塊內存量競爭加劇，市場空置率漲幅持續擴大或不可避免。市場去化壓力增加，租金或將繼續處于下行周期。但隨著一系列穩增長政策的出臺，市場預期也在不斷調整，或將有效刺激市場活躍度。中長期來看，在辦公樓需求穩步回暖的影響下，租金跌幅預期將收窄。每平方米每月有效租金基于建筑面積74元-3.5%租金周期跌幅放緩沈陽備注：沈陽辦公樓市場是指沈陽甲級辦公樓市場。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指沈陽城區的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底預計值。資

76、料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2360708090100110120130140總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率181920212223F-5%5%15%25%35%45%55%0100200300400租金同比增長率注：增長率為同質比變化23二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“一季度，武漢優質辦公樓市場表現平穩，租金和空置率小幅下降，金融業和科技互聯網行業支撐市場需求?！瘪T莉，武漢研究部經理科技互聯網和金融業支撐需求，制造業活躍度有所提升。第一季度在經濟平

77、穩開局的背景下，租賃問詢量上升，但短期內企業仍保持謹慎態度。從成交來看，科技互聯網和金融行業需求持續引領市場需求，合計約占一季度甲級辦公市場總成交量的一半，其中以證券、保險為代表的傳統金融機構以及電商平臺和游戲類的互聯網企業表現活躍。此外，從去年的四季度開始，制造業需求加快釋放，本季度成交占比達到17%，城市產業的強勢發展有望為武漢辦公樓市場帶來需求的新勢能，尤其是在產業較集中的光谷和漢陽區域。第一季度武漢優質辦公樓市場無新項目入市，市場供需關系稍顯緩解。截至3月末，武漢優質辦公樓總體量為798.8萬平方米，其中甲級辦公樓總體量為284.9萬平方米。新增供應預計將集中在2023年下半年落成，屆

78、時多個優質樓宇的入市將進一步豐富各片區內企業辦公空間煥新升級的多元化選擇。第一季度，因新增供應放緩，市場以去庫存為主。全市空置率環比下降1.1個百分點至38.1%，其中甲級辦公樓空置率微降0.1個百分點至34.4%。第一季度全市優質辦公樓市場凈吸納量達到8.6萬平方米，其中甲級辦公樓市場凈吸納量約為1.7萬平方米。第一季度優質辦公樓市場處于調整期，租金小幅下行。租金方面，全市租金持續承壓下行，但相對于2022年，降幅收窄。甲級辦公樓凈有效租金為92元每平方米每月，環比下降0.6%；乙級辦公樓凈有效租金為69元每平方米每月，環比下降0.9%。2023年武漢優質辦公樓市場持續承壓，政策利好有望帶來

79、新機。由于部分延期項目，2023年武漢優質辦公樓市場供應依然處于高位，約有135萬平方米的新增供應入市，其中甲級辦公樓約59萬平方米。新增供應主要集中在下半年，預計屆時市場供需壓力將進一步增強，但在2023年之后供應將逐步下降，進入去化周期。2023年，中央政府出臺了一系列財政政策和貨幣政策，武漢政府也于近日頒發了多項企業扶持性政策。在利好政策的推動下，科技互聯網、金融業以及三方辦公運營預計會持續支撐武漢優質辦公樓市場需求，而制造業的產業升級預計將成為武漢優質辦公樓市場增長的新動能。每平方米每月有效租金基于建筑面積*92元-6.9%租金周期跌幅加快武漢箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季

80、度=100該價格指數僅指武漢中心城區的價格指數資料來源：仲量聯行2016至2021年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2370608090100110120130140總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率181920212223F-5%5%15%25%35%45%55%0100200300400500600700租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：武漢辦公樓市場是指武漢甲級辦公樓市場。24二零二三年第一季度大中華區物

81、業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“新增供應暫停致使空置壓力趨緩，但由于企業決策周期延長，轉化率降低，凈吸納量較疫情前仍有提升空間?！本创T桐，西安研究部分析師季內凈吸納量實現2.0萬平方米，增量需求結構迭代，外資占比擴大。歷經疫情三年影響，企業現金流整體縮減，部分承租能力較差、經營狀況嚴峻的中小企業退租情況加劇。同時，春節長假后的傳統成交淡季進一步放緩去化，本季度甲級辦公樓凈吸納量實現2.0萬平方米，環比縮減三成，與去年同期持平。隨著我國全面恢復出入境通關，人員與物流的跨境流動性穩步提升。生產要素流動性回歸的大背景下，跨境商貿等商務活動也在逐步回暖。本季度，

82、受積極預期影響，西安多個外資企業借助租約到期的窗口搬遷至區位更好、設施更佳的樓宇，推動外資占增量需求的比例增至7.8。本季度無新增甲級項目入市，帶動空置壓力再度放緩。由于部分開發商現金流短缺，疊加疫情期間裝修、施工進度放緩的因素，多個擬于本季度交付的項目均延期至下半年，存量競爭壓力得以減緩。新增供應壓力的暫停致使甲級市場整體空置率進一步下降，環比降低0.9個百分點至30.9%，達到自疫情發生以來的最低水平。市場去化壓力水平仍處高位，整體市場平均租金持續承壓。由于市場空置率仍高位運行，疊加季內去化速度有所放緩，本季度甲級辦公樓平均租金仍處于下行通道，平均賬面租金報94.4元/月/平方米，同口徑環

83、比下跌0.6%。另一方面，高空置壓力下甲級辦公樓平均資本值也同步維持在下行通道，其跌幅略低于租金，同口徑環比下跌0.5%。下半年供給端即將迎來項目集中交付，租金跌幅預期將逐步擴大。下半年市場預期迎來國瑞金融中心等近40萬平方米的新增供應，且現存項目的空置率仍維持高位，市場去化壓力較大，租金持續承壓的趨勢短期內難以扭轉，年末租金跌幅預計升至1.9%。從企業端來看，在經濟回暖與優質樓宇供應的雙重推動下，企業的升遷、擴張等需求有望持續攀升。今年月，陜西省出臺 大力服務民營經濟高質量發展十條措施，運用政策、金融等工具提振民營企業信心。隨著營商環境不斷優化，民營經濟將穩步回暖，持續利好辦公樓市場。每平方

84、米每月有效租金基于建筑面積*88元-0.6%租金周期跌幅加快西安箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指西安中心城區的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的凈吸納量、落成量、空置率是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2360708090100110120130140總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率181920212223F-5%5%15%25%35%45%55%0100200300400500租金同比增長率注：增長率為同質比變化備

85、注：西安辦公樓市場是指西安甲級辦公樓市場。25二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“第一季度杭州甲級辦公樓市場未有新增供應入市，市場筑底蓄勢，不斷探索復蘇之路?！睂O懿文，杭州研究部經理朝陽行業新能源企業凸顯辦公新需求，金融行業表現持續穩健。一季度杭州整體辦公樓市場凈吸納量約為28,863平方米。從行業需求表現來看，科技互聯網需求占比33%，仍為市場第一大需求引擎；金融行業的需求占比為15%，表現持續穩健，成交集中在核心商圈。傳統及新興制造業的需求均有提升，而從市場新成交的動向加以預測，新能源、生物技術、高端制造等朝陽產業的辦公需求有

86、望成為杭州辦公樓市場未來的重要增量發力點。杭州辦公樓市場未有甲級辦公樓新增供應入市，整體空置率略有下降。一季度杭州甲級辦公樓整體市場熱度一般，在調整中緩慢復蘇，甲級辦公樓市場空置率為20.6%，環比下降0.6個百分點。一季度同時也無乙級辦公樓新項目入市，乙級辦公樓空置率為18.6%，環比下降了0.6個百分點，市場租賃成交主要集中在為存量項目的去化。2023年一季度，杭州辦公樓整體空置率略微下降至19.5%。一季度甲級辦公樓租金仍處于下行周期，但市場活躍度有所回升。截至今年3月底，杭州甲級辦公樓平均凈租金為4.6元每平方米每天，環比下降0.3個百分點。同時，乙級辦公樓租金為3.5元每平方米每天，

87、環比下降0.2個百分點。杭州優質辦公樓市場的租金目前仍在緩慢下行，但結合客戶需求來看，市場的活躍度與去年底相比呈現回升趨勢。2023年，杭州預計有9個優質項目入市。疫情大流行后，全球產業鏈均受到多輪不同程度的沖擊。市場秩序亟待恢復和重建，企業的信心面臨重塑，預計今年辦公樓市場仍將受到一定的沖擊。但不同行業將會陸續進入復蘇階段，如旅游業、進出口貿易等行業已經開始呈現明顯的回彈復蘇，中長期的辦公樓租金表現依然看好。2023年杭州甲級辦公樓市場新增體量預計為44.4萬平方米，乙級辦公樓的新增供應體量約為37萬平方米。隨著未來三年大量優質供應陸續進入市場，預計在2025前后，杭州的空置率將會達到較高水

88、平，屆時杭州辦公樓市場供應從“質”到“量”均將提升到一個新臺階。每平方米每月有效租金基于建筑面積134元-0.3%租金周期跌幅放緩杭州箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指杭州中心城區的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2360708090100110120130140總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率-5%5%15%25%35%45%55%181

89、920212223F0100200300400500租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：杭州辦公樓市場是指甲級辦公樓市場。26二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“南京商辦市場租賃活躍度正企穩回升?！备邜?，南京研究部高級分析師租金下行窗口期利好租戶升級搬遷，租賃成交表現優于上年年末。一季度，南京辦公樓市場租賃成交量小幅上漲。整體辦公樓凈吸納量約為2.52萬平方米，其中甲級辦公樓凈吸納量約為1.85萬平方米，高于去年平均凈吸納量水平。從成交面積來看，約八成租賃成交面積在1000平方米以下，其中近五成成交于河西板塊。金融類企業承租

90、能力最強，租賃成交量在所有行業中占比近六成。年初許多企業利用租金持續下行機會升級搬遷辦公室，租賃成交量在搬遷類型中占比約三成，其中科技互聯網公司、專業服務類公司等人力密集型企業貢獻較大租賃成交。一季度錄得一棟甲級辦公樓入市，市場問詢量與租賃活躍度回溫。一季度迎來今年首次供應，位于河西板塊的金鷹世界B塔交付使用，體量約為9.3萬平方米，截至季末獲得良好預租及問詢量。盡管如此，新項目入市推動整體空置率環比上升0.9%至25.1%。甲級辦公樓平均空置率環比上升1.1%至34.2%，同比上升3.8個百分點；乙級辦公樓空置率環比上升0.8%至16.1%，同比下降1.3%。整體市場租金下降態勢持續，甲級辦

91、公樓市場租金降幅收窄。南京甲級辦公樓市場的凈有效租金錄得3.60元每平方米每天，環比下降0.2%，跌幅持續收窄；乙級辦公樓市場的凈有效租金錄得2.94元每平方米每天，環比下降0.9%，同比下降2.3%。雖然疫情影響逐漸消退，租戶方觀望情緒漸弱，但需求回暖未能有效推動租金回升，性價比較高的樓宇受租戶青睞，租金彈性較高的樓宇去化狀況在一季度有明顯提升，成交量優于租金水平較高的樓宇。南京辦公樓市場空置率將有所上升，租金將繼續小幅下跌。未來三季度預計將有三個優質辦公樓項目共計約30.8萬平方米的體量投入使用，均位于河西板塊，分別是國泰君安金融中心、德基世界貿易中心以及金地威新中心，預計未來幾個月市場需

92、求將逐漸恢復。南京辦公樓市場輿待復蘇，租賃活躍度以及成交數量將有一定提升。隨著租賃需求的逐步回升，新老樓宇競爭加劇，利好租戶，預計租金小幅下降。每平方米每月有效租金基于建筑面積110元-3.4%租金周期跌幅放緩南京箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指上海中心城區的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2360708090100110120130140總建筑面積 千平方米

93、凈吸納量落成量未來供應空置率百分比181920212223F-5%5%15%25%35%45%55%0100200300400500租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：南京辦公樓市場是指南京甲級辦公樓市場。27二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“隨著經濟復蘇，市場情緒得到改善?！辩姵?，香港研究部資深董事租戶追求辦公樓品質和升級。2023年第一季度整體甲級寫字樓市場錄得204,000平方尺凈吸納量，主要源于灣仔的數宗大樓面單位的租賃成交。受二月以來防疫措施放寬的驅動，帶看活動顯著增加。租戶普遍追求辦公樓品質和升級，尤其是在有

94、充足的優質新供應的非核心區域。較矚目的成交個案包括，專業服務業公司德勤租用觀塘The Millennity兩層樓面共38,800平方尺（建筑面積）以整合其位于金鐘的部分辦公空間。此外，三菱日聯銀行租用啟德AIRSIDE兩層樓面共86,800平方尺（建筑面積）以整合其位于中環和鲗魚涌的寫字樓。一個項目在2023年第一季度落成。一個位于黃竹坑的項目，S22，于一季度落成并為市場提供116,300平方尺的新增甲級寫字樓樓面。截至2023年3月底，整體市場空置率由上季度的12.1%微跌至12.0%。中環的空置率微升至9.0%，而灣仔/銅鑼灣的空置率由10.2%跌至9.6%。尖沙咀的空置率保持平穩。分區

95、市場租金跌幅放緩。由于多個主要分區市場錄得輕微跌幅，整體市場租金環比下降1.1%。值得注意的是，中環和灣仔/銅鑼灣的租金分別環比下跌1.0%和1.8%。2023年第一季度整體市場資本值環比下跌1.4%，而投資回報率略微上升。投資成交寥寥可數。較矚目的成交為，新世界發展以17億港元（7,083港元每平方尺建筑面積）售出觀塘KOHO。預計2023年下半年市場前景更加明朗。進入2023年，我們預計本地經濟將逐步從過去的低迷中復蘇。隨著企業籌劃擴方案并制定相應的房地產要求，租戶需求將部分恢復。在下半年，將有更多的租賃活動落實。由于2023年新寫字樓供應將達到300萬平方尺，我們預計空置率將小幅上升。盡

96、管整體租金預計將在2023年上升0-5%，新供應的出現可能會給部分分區市場的租金施加壓力。每平方尺每月有效租金基于凈樓面面積*90港元-3.4%租金周期跌幅放緩香港箭頭指示未來12個月展望基數:2018年第4季度=100資料來源:仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的未來供應是年底預計值。硬性指標為香港整體市場資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q235060708090100110千平方尺百分比凈吸納量落成量未來供應空置率181920212223F-3,000-2,000-1,00001,0002,0003,

97、0004,0005,0006,000-9-6-30369121518租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：香港辦公樓市場是指香港甲級辦公樓市場。*由于數據庫調整而修訂的數字28二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“2023 年一季度凈吸納量轉負值，租賃活動有放緩的跡象?！毙旒蚁?，臺北研究部負責人充滿挑戰的經濟環境放緩了租賃活動。充滿挑戰的經濟環境推遲了許多公司關于辦公空間分配的決策過程。此外，受“遠程”、“在家辦公”等工作方式變化的影響，不少企業也重新審視辦公空間配置策略。一些企業在本季度出現了調整辦公面積的跡象。立法院于202

98、3年第一季度通過了 氣候變遷因應法，這將成為未來碳相關法規的標準。根據這項法律，臺灣最快將于2024年開始征收碳排放費。因此，對綠色認證建筑的需求可能會增加，并有可能成為辦公領域的長期趨勢?？罩寐时３址€定，部分項目釋出時程延期。截至2023年第一季度，臺北的整體空置率已增至2.7%，比上一季度高出10個基點。雖然空置率在上升，但仍處于較低水平，低于3%信義、敦化南等子市場的空置率均不超過2%，核心區寫字樓供應依然緊缺。臺北大巨蛋和皇翔站前大樓兩個項目原定于2023年完工，預計將推遲至2024年完成。因此，預計2023年在臺北寫字樓的新供應，從最初的近 15萬平方米坪減少到約莫六萬六千平方米。本

99、季度的凈有效租金達每平方米新臺幣901元。盡管租賃勢頭放緩，但臺北的租金仍在繼續上漲。這可能是由于房東對新租約的議價能力更強。臺北優質寫字樓的平均租金已達到每平方米新臺幣901元。值得注意的是，信義區對租金增長的貢獻最大，同比增長 2.8%。盡管租賃活動放緩，寫字樓市場租金仍保持成長。預計在新供應釋放到市場之前，上升趨勢將持續。目前，由于供應短缺，業主擁有議價優勢。由于2H23將釋放 66,000 平方米的新增供應，因此需要進一步觀察以確定目前的趨勢是否會持續。整體經濟市場的不確定性導向致環境充滿挑戰。2023年寫字樓市場面臨宏觀經濟不確定性的波動。央行在1Q23上調貼現率12.5個基點，現貼

100、現率達到1.875%。此外，它還將GDP增長率預測下調至2.21%，表明經濟活動放緩。因此，寫字樓市場在2023年可能會遇到一些挑戰。2023年一季度的負吸納量預示著寫字樓市場也可能面臨一些挑戰。不過，由于目前寫字樓供不應求，市場并沒有出現需求下降的跡象。需要進一步觀察在 2H23 新供應釋放到市場后，需求與凈去化量的趨勢發展。每平方米每月基于建筑面積新臺幣901元2.2%租金周期漲幅放緩臺北箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指臺北(信義區)的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、凈吸納量、空置率是一

101、季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2360708090100110120130140總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率181920212223F-5%5%15%25%35%45%55%0100200租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：臺北辦公市場為A級商業辦公室市場。29二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|零售地產二零二三年第一季度大中華區物業摘要 30|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“防疫政策放寬推動了零售市場

102、復蘇，租金跌幅收窄?！泵钻?，華北區研究部總監租賃需求溫和復蘇，得益于零售消費增長。在今年春節假期期間，北京市重點零售企業銷售額已復蘇至疫情前水平，較2019年同期增長13.2%?？土髁颗c消費熱度延續到三月，推動部分餐飲、高化和時尚品牌轉變此前在2022年的謹慎態度，開始在全市購物中心積極尋求可租賃面積，以從持續恢復的消費市場中獲益。第一季度，去年大規模退店的餐飲業態擴張態勢顯著，新租店鋪面積達到全市需求增量的38%。隨著工程進度的恢復，延期項目逐步入市。第一季度，三個新項目在郊區市場入市，總體量高達21.6萬平方米，開業率較為可觀。其中最受市場關注的項目是DT51。該項目是由北京市重奢百貨SK

103、P的運營方北京華聯集團所開發，開業時已引入200多個中高端零售商。租賃活動的顯著回暖推動全市凈吸納量回升至六萬平方米以上，空置率呈現回落。市區市場空置率環比下跌0.8個百分點至7.1%，郊區市場空置率錄得9.6%，環比下降0.5個百分點。租金微降，業主競爭優質品牌入駐。盡管社會消費需求溫和復蘇，市場租賃活躍度提升，但租金表現具有滯后性，未在第一季度立即止跌反彈。在租戶更具議價權的買方市場中，部分業主仍有意愿做出租金讓步，以吸引優質品牌簽約，提升項目租戶結構穩定性。市區市場租金錄得小幅下跌，環比下降0.4%（同比下跌5.1%），郊區市場租金環比下降0.6%（同比下跌6.4%）。2023年下半年市

104、場迎來供應波峰，租金復蘇幅度受限。2023年一批新項目計劃陸續入市，將為北京市區及郊區零售市場帶來超過90萬平方米的新增供應。目前，高品質項目的預租進展顯著。盡管本輪供應對全市空置水平的影響有限，但預計將壓縮租金在2023年下半年的回漲幅度。北京市政府加力鼓勵“首店經濟”，近期提出為“首店首發”的零售商提供裝修補貼等優惠政策。由于首店入駐可為零售項目帶來政策紅利，同時也能吸引客流，優質項目業主之間將持續競爭首店招商。每平方米每月有效租金基于可租賃面積742元-5.1%租金周期跌幅放緩北京備注：北京零售市場是指北京市城區零售市場。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購

105、物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q23707580859095100105110落成量未來供應千平方米18212223F20190150300租金同比增長率注：增長率為同質比變化31二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“消費品零售穩步復蘇，帶動2023下半年零售租賃需求的回升?！币σ?，中國區研究部總監盡管商場客流量回升，品牌擴張仍保持謹慎。2023年一季度上海購

106、物中心的客流量大幅回升，其中餐飲業態表現突出。消費品零售恢復較為緩慢，因此品牌在擴張方面仍持謹慎觀望態度。一季度，上海全市凈吸納量錄得-28,300平方米，仍為負值。新增租賃主要來自國際護膚品牌、運動戶外服飾及裝備、新能源汽車展廳、家居用品和家具品牌。餐飲業的復蘇帶給一些高級餐廳和烘焙連鎖店擴張的信心，但與此同時，品牌對于門店選址也更加看重。核心商圈兩個項目入市。一季度，核心商圈有兩個項目在經過大約一年的改造后重新開業，共交付35,000平方米。新天地時尚II升級后引入了大量原創設計師品牌，展現出年輕活力的品牌文化與社交文化。百聯ZX改造后主要面向ACGN（動畫/漫畫/游戲/小說）受眾群體，成

107、為國內首座聚焦次元文化的商業體。零售物業表現進一步分化。部分項目仍面臨較多挑戰，導致整體市場空置率略有上升。核心商圈空置率上升0.2個百分點至14.5%，而非核心商圈空置率上升0.1個百分點至13.4%。一季度租金跌幅放緩。消費品零售的緩慢復蘇繼續給品牌和業主帶來壓力，一季度租金保持下降趨勢，但較前一季度降幅收窄。核心商圈首層租金環比下降0.4%。非核心商圈業主更愿意提供一些租金優惠以保留現有租戶，首層租金環比下降0.9%。2023年一季度沒有錄得大型零售項目成交。投資者在消費市場出現強勁回升的跡象之前，對收購零售資產持謹慎態度。投資者仍對零售物業投資要求更高的風險補償，全市市場收益率進一步上

108、升。展望：零售市場預計于2023下半年穩步復蘇。隨著更多刺激消費的支持性政策出臺，我們預計2023下半年消費品零售將進一步復蘇，品牌租賃勢頭將回暖。由于非核心商圈2023年預計入市大量新增供應，空置率和租金將繼續承壓。在新興新能源汽車品牌、戶外和運動品牌、餐飲租戶和護膚品牌等業態的活躍下，預計核心商圈將引領整體市場的租賃需求復蘇。每平方米每月有效租金基于可租賃面積1,413元-7.3%租金周期跌幅放緩上海備注：上海零售市場包括上海核心和非核心市場。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2

109、023年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2380859095100105110115120落成量未來供應千平方米181920212223F0150300450600750租金同比增長率注：增長率為同質比變化32二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“社會經濟活動恢復，廣州零售市場有所復蘇?！痹?，華南區研究部總監一季度零售租賃需求小幅回升。疫情管控政策取消后，社會經濟活動的逐步恢復刺激了消費上漲。特定業態零售商例如餐飲業等，在租金

110、依然處于較低水平時趁低吸納核心區域優質商場內的店鋪，所以整體市區零售租賃需求有所增加。本季度許多業主取消了疫情時期的租金減免政策，然而零售商整體營收尚未完全恢復，部分零售商選擇關閉郊區經營不善的門店，資源更多轉向市區核心區域。因此，市郊零售租賃需求本季度未見明顯反彈。本季度全市整體空置率保持穩定。一季度沒有新項目落成。由于市區核心區域內的優質項目店鋪迅速去化，空置率下降，而市區非核心區域項目空置率大體保持穩定，整體市區空置率因此從6.9%微降至6.6%。郊區項目空置率表現分化?？拷糜尉皡^商圈的項目得益于客流量的恢復，零售收入有所上漲，空置率從而保持穩定。其他郊區項目由于部分零售商關閉虧損門店

111、，空置率上升，所以整體郊區空置率從7.7%上升至8.0%。核心區域帶動整體市區租金重回上升軌道。許多零售商同時競爭核心區域內的優質店鋪，刺激了核心區域例如天河北以及珠江新城的租金增長，從而帶動整體市區租金環比上升1.0%。郊區租金水平較上季度跌幅收窄，環比下降0.7%。雖然本季度整體租金水平有所回升，但三年疫情對于租金收入造成的壓力在短期內無法完全消除。目前零售資產的投資回報率還處于較低水平，投資者對于零售資產依然保持謹慎態度。廣州零售市場短期內將進一步恢復。隨著境內外人員流動大幅提升以及社會經濟活動恢復至日常，消費有望在未來12個月恢復至疫情前水平。消費的回暖將進一步提振零售商信心，特別是餐

112、飲以及運動潮牌業態，租賃需求預計會逐漸恢復。2023年預期將有四個新項目入市，新增供應近30萬平方米。零售商將繼續在核心區域擴張線下門店，市區空置率會繼續降低，核心區域租金水平預計也會持續穩步回升。每平方米每月有效租金基于可租賃面積*1,200元0.4%租金周期租金平穩廣州箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數809095851001051101151204Q184Q194Q204Q214Q224Q23落

113、成量未來供應千平方米18212223F20190150300450600750900租金同比增長率*注：增長率為同質比變化備注：廣州零售是指廣州整體優質零售市場。*指市區首層租金。33二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“零售市場租賃信心逐漸企穩，核心項目租金領漲?！痹?，華南區研究部總監客流回升帶動租賃需求溫和復蘇。年初以來，深圳購物中心經營恢復常態、客流明顯回升。加之節日經濟激發市場活力，零售商信心有所提振。部分受疫情負面影響較小的中小型連鎖零售商率先恢復線下業務擴張，積極吸納核心商圈購物中心黃金鋪位。盡管整體消費意愿修復尚待時

114、日，但購物中心客流恢復帶來餐飲消費需求大幅釋放。因此，本季度相較其他業態，餐飲業拓店勢頭良好。其中，正餐類品牌扭轉去年大規模閉店頹勢，占餐飲類整體錄得租賃成交數量的四成以上。一季度空置率保持穩定。本季度無新項目落地。隨著零售商盈利信心逐步恢復，本季度退租現象有所減緩。但由于服飾等業態需求仍顯疲弱，加之春節假期延緩商戶租賃拓展進程，因此季度末全市層面空置率仍保持約3.2%，與上季度持平。全市平均首層租金止跌反彈。隨著線下消費場景逐漸修復，部分業主開始收回延長免租期等優惠性租賃條件。在核心項目強勢引領下，深圳市區租金水平環比微升約0.6%。市郊市場租金亦保持相對平穩。資本值方面，投資者持續關注核心

115、物業。但由于市場租賃氛圍回暖進程較緩，商場租金收入增長面臨諸多不確定因素，因此回報率要求保持上升趨勢。租賃需求增速受制于消費市場不確定性。大部分零售商仍需消化疫情對經營的負面影響，普遍采取審慎的經營策略。市場租賃氛圍全面回暖還需等待消費信心進一步企穩、零售商盈利能力明顯改善等更多積極因素的積累。本年度新增供應量約為56萬平方米，低于此前的預期。但由于超半數新商場位于非核心商圈，預租賃進展較為緩慢，因而全市范圍空置率仍受顯著上行壓力，年末空置率或將攀升至4%。租金方面，預計核心物業業主信心進一步回升，有望帶動整體租金持續上行。每平方米每月有效租金基于可租賃面積*1,067元-3.4%租金周期漲幅

116、加快深圳箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為一季度值，未來供應為是指2023年第二至第四季度計劃落成量。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數80901101001204Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未來供應千平方米18212223F201902004006008001000租金同比增長率*注：增長率為同質比變化備注：深圳零售物業市場指深圳優質購物中心市場。*指市區首層租金34二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地

117、產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“消費市場有序恢復，品牌租賃問詢量有所回升?！北R曉曦，成都研究部高級經理消費市場穩步復蘇，餐飲、汽車、智能電子租賃表現相對活躍。接觸型消費快速回暖，餐飲反彈一馬當先，1-2月成都餐飲消費同比增加6.5%，高出零售消費4.2個百分點。餐飲擴張勢頭明顯，外來連鎖品牌首店亮相后迅速拓店，如：達美樂在凱德金牛首店亮相后，迅速于市內多店布局。汽車和智能電子等升級類消費需求持續釋放，有效激發消費活力。內資新能源汽車開店仍積極，搶占下沉市場，問界進駐SM廣場，智己進駐萬象城等。電子和智能裝備的品牌以定位年輕生活方式的游戲、智能家居為主，如：PICO、追覓、Razer

118、雷蛇、華為等。季內優質零售物業市場無新增供應，市場空置率進一步上升。供應方面，季內全市優質零售物業市場總存量保持1,124萬平方米。由于疫情后續影響延續至年初，部分影院、美術和早教等主力店出現退租，市場空置率環比上升0.6個百分點。新年伊始多家購物中心陸續進入運營調整期。面對城南高端商業的快速崛起，市中心核心地標項目加快調改步伐，加大對設計師品牌和國潮品牌的引入力度，同時部分購物中心通過建筑空間重構、增加冷區商業展示面等方式解決引流問題，實現空間優化。全市租金保持平穩，消費基礎設施REITs構筑零售地產發展新動能。進入新的財年，運營商提高了對項目收入的預期，但目前市場空置率仍然高企，市場尚處恢

119、復期。一季度，全市優質購物中心首層平均租金報378.9元/平方米/月，環比持平，整體租金保持平穩。3月24日 國家發展改革委關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知 提出，優先支持城鄉商業網點項目和保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。此將有效緩解企業資金壓力、盤活存量市場。消費市場恢復基礎仍需鞏固，演藝和賽事將成為拉動消費的新觸點。盡管餐飲、影院、旅游等領域快速回暖，但全面復蘇仍需時間，消費市場恢復基礎仍需鞏固。隨著演藝和賽事活動恢復常態化，人們壓抑已久的文體娛樂消費需求得以釋放，演藝賽事將成為除首店經濟、夜間經濟外，激活市場消費活力的新

120、觸點。特別是，今年成都將舉辦第31屆世界大學生夏季運動會。成都正致力于加快創建國家消費中心城市，創造消費新觸點，持續關注消費端的演變與升級，才能帶來消費增長新動能，加速城市商業發展再升級。每平方米每月有效租金基于可租賃面積379元-2.8%租金周期跌幅放緩成都箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數808590951201151101051004Q184Q194Q204Q214Q224Q

121、23落成量未來供應千平方米18212223F2019012001000800600400200租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：成都零售物業市場指成都優質零售物業市場。35二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“客流量顯著回升，餐飲及生活業態引領需求恢復?！泵钻?，華北區研究部總監商業項目客流量顯著回升，餐飲及生活業態呈現擴張態勢。2023年一季度，市場活躍度受春節假期的帶動大幅攀升，天津市重點商業項目銷售額同比上漲19.5%，客流量同比增長近四成，1-2月全市社會消費品零售總額同比上升3.5%。一季度餐飲品牌依舊保持穩定的擴張

122、態勢，主要集中在新式茶飲品牌。優質項目積極提檔升級，融入戶外體驗類業態，以形式多樣的商文旅活動帶動客流量；各大商圈也引入了露營、咖啡集市或飛盤線下活動，吸引年輕顧客和家庭客群的關注，推動消費回暖。一季度無新項目開業，市場空置率穩定下降。全市優質零售物業總存量保持427萬平方米。在客流量及市場活躍度穩步上升的影響下，租賃需求溫和復蘇，市場穩定去化空置面積。各商業項目積極聚客引流，提高其項目競爭力。截至三月底，錄得市場空置率13.0%，環比下降0.4個百分點，同比下降1.8個百分點。租金下行壓力有所緩解。一季度市場租金保持平穩，環比微降0.3%至309元/平方米/月。消費市場的穩步回升態勢讓業主方

123、重拾市場信心，小部分項目租金跌幅收窄。為了穩定項目表現，仍有部分業主微幅讓步市場租金，以吸引目標品牌，積極填補項目內空鋪或提檔升級。本季度投資市場無大宗成交，資本化率暫保持不變。未來供應繼續下沉至新興區域。預計2023年，市場將迎來一輪供應高峰，由于疫情工期延誤的項目加快建造進程及布局招商計劃，共有約84萬平方米的新增供應進入市場，其中超過半數的項目坐落于近郊新興子市場，零售市場商業版圖將進一步拓展，為消費者帶來更多選擇。天津市將2023年確定為“天津消費年”，以各類消費促進活動拉動市內新需求，并強調京津冀協調聯動，擴大域外消費。預計2023年天津零售市場活躍度及需求將穩步回升，由于供應高峰的

124、到來，空置壓力短期內仍將作用于市場，或阻礙市場的租金回漲。每平方米每月有效租金基于可租賃面積309元0.5租金周期租金平穩天津箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2380859095100105110115120落成量未來供應千平方米18212223F20190150300450600750900租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：天

125、津零售物業市場指天津優質零售物業市場。36二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“消費市場正理性復蘇，全年供應增量回落有利于供需關系改善?！标惓?，青島研究部高級經理客流脈沖式反彈伴隨消費市場理性復蘇。自接觸性消費限制解除以來，商場客流量率先恢復躍升曲線。春節假期期間，青島主要的優質零售地產項目客流量較年前增長超一倍。相較于客流量的顯著反彈，銷售額的回暖趨勢略顯理性。從新開店鋪的業態分布來看，餐飲業態復蘇趨勢最為明顯，占一季度新開店鋪總量近一半，帶動市場整體凈吸納量近6千平方米。高端消費需求熱度持續，FENDI、Van Cleef&Ar

126、pels、Ralph Lauren相繼在海信廣場開出山東首店。一季度無新項目交付，全年供應增量回落。截至2023年一季度末，全市優質零售地產市場存量為562萬平方米。新增供應在經歷了去年的波峰之后迅速滑落，2023年全年預計僅有不到20萬的新項目入市，有利于市場恢復期的供需關系改善。一季度，整體市場空置率環比下降0.1個百分點至9.1%。市場信心仍未有效恢復，租金下行壓力延續。一季度青島優質零售物業首層平均租金為205元/平方米/月，排除新項目的影響后，環比下降0.4%，同比下降4.5%。雖然環比降幅有所收窄，由消費客流復蘇傳導至零售地產市場信心的全面修復尚需時日。本季度投資市場無大宗成交，資

127、本化率暫保持不變。存量物業“煥新”加速，優質物業更受矚目。2023年以來，位于核心商圈的數個存量物業相繼公布了閑置盤活或調改升級計劃，在未來供應趨緊的情況下，存量物業的煥新升級有望引領零售地產市場價值重塑。在租金表現方面，預計消費市場的持續復蘇將率先打通優質零售物業項目的上升通道。每平方米每月有效租金基于可租賃面積205元-4.5%租金周期跌幅放緩青島箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數

128、指數808590951001051101151204Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未來供應千平方米18212223F201901503004506007509001,050租金同比增長率注：增長率為同質比變化37二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“人流復蘇，品牌租賃問詢量提升，但疫情影響猶在，品牌成交依舊謹慎，全面復蘇仍需時間?！眳菚源?，重慶研究部高級分析師疫情防控轉移重心，人流出現反彈，餐飲、影院、娛樂等相關的消費回暖。疫情后家庭客群逐步回歸，兒童娛樂體驗和家居業態有所復蘇。例如，重慶第二家奈爾寶家庭中心入

129、駐重慶時代天街C館，首進重慶的日本家居品牌宜得利在高新天街和新光天地開店。重慶社會零售消費總額中，1-2月餐飲收入298.8億元，同比增長14.9%，餐飲消費恢復強勢。從代表性品牌來看，茶飲品牌茶顏悅色繼續加大在渝布局，西南首店蔡瀾港式點心在重慶萬象城和星光68廣場開業。社零數據回暖，但市場指標恢復仍需時間。從社零數據來看，1-2月重慶社會消費品零售總額為2459.1億元，同比增長3.4%，實現由負轉正。但受高基數和疫情連帶影響，消費增幅相較于去年同期并不顯著，也略低于全國平均水平，全面復蘇還需時日。一季度重慶未錄得新增項目，市場總存量保持不變為872.2萬平方米。從重點市場指標來看，疫情影響

130、猶在，部分退租在一季度延續，疊加一季度商場借機調改，重慶優質零售物業市場平均空置率小幅上升，報16.3%，環比上升0.4個百分點。租金延續下跌，但是環比降幅收窄。市場信心正從底部修復，品牌租賃問詢量有提升，但實際租賃成交仍顯謹慎。重慶優質購物中心首層平均有效租金報353元/平方米/月，環比下降0.3%，降幅收窄。優質項目逐步入市，拉動消費市場回暖。從二季度開始，地標和優質項目將逐步入市，其中萬象城二期已官宣將在二季度開業，重慶高端零售規模將再次擴容。城市更新項目方圓live和區域商業北碚吾悅廣場也將在二季度入市。優質商業載體將帶動重慶零售市場的提質升級，將有效刺激消費需求的釋放，帶動消費回暖。

131、疫情消退，重慶消費人流復蘇明顯，餐飲門店重現排隊現象、商圈人潮涌動、節假日重點商貿企業銷量大幅增長。市場將重回“消費升級”的主線，重慶依托國際消費中心城市的定位，繼續發揮在優質消費資源集聚、品牌號召力等方面的優勢，有效提振本地消費，促進消費恢復。每平方米每月有效租金基于可租賃面積353元-2.8%租金周期跌幅放緩重慶箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數4Q184Q194Q204Q21

132、4Q224Q2380859095100105110115120落成量未來供應千平方米18212223F201901503004506007509001,0501,200租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：重慶零售物業市場指重慶優質零售物業市場。38二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“市場整體客流量顯著回升，品牌拓店仍謹慎?！饼R旋婷，沈陽研究部分析師大眾消費回溫，餐飲復蘇顯著。得益于疫情防控措施的優化以及春節假期的到來，一季度沈陽消費市場呈現復蘇態勢，重點商業項目客流量明顯回升。第一季度沈陽社會消費品零售總額為867.9億元，

133、同比增長6.2%，實現由負轉正。品牌租賃問詢量有所回升，但實際成交謹慎。市場吸納主要由新項目拉動。分行業來看，餐飲業收入增長28.6%，增幅遠超其他行業。得益于餐飲客流的迅速反彈，餐飲品牌保持穩定的擴張態勢，主要集中在茶飲及連鎖餐飲品牌，如茉酸奶、太食獸沈陽首店進駐鐵西萬象匯，奈雪的茶、酷迪咖啡積極選址布店。一季度迎來一個新項目入市，位于非核心商圈。位于長白商圈的中海和平環宇城于本季度開業，新增供應面積16萬平方米，得益于附近同質商場稀缺加上周邊密集的居住客群，項目取得了85%的開業率。項目引進多家東北及沈陽首店，有效提升了長白商圈的商業氛圍。位于CBD商圈的原沈陽FTC金融中心購物廣場于本季

134、度閉店。該項目由大悅城控股以輕資產模式接管，計劃于年末重新開業。截至一季度末，全市優質零售物業總體量為648萬平方米，同比增加5.3%。供應端調整使得全市空置率環比下降1.0個百分點至18.3%。市場信心修復，租金降幅收窄。盡管市場呈現回暖趨勢，但品牌拓展仍持謹慎觀望態度，運營方維持議價彈性空間。本季度，沈陽優質零售物業首層租金錄得237元/平方米/月，同比下降1.2%，降幅較上季度收窄。核心商圈租金表現更為穩健，而非核心商圈受去化壓力影響，租金保持下跌趨勢。本季度投資市場未錄得大宗成交，資本化率暫時保持不變。增量擴張與存量升級并行，或將持續煥發市場活力。2023年沈陽優質零售市場將保持高供應

135、節奏，預計將迎來超50萬平方米的新增供應，城市商業版圖將繼續呈現多中心化的發展趨勢。新項目的不斷入局以及存量項目的更新升級將持續激發沈陽優質零售市場的發展潛力。新項目的持續入市將有效帶動消費市場回暖，刺激消費需求的釋放。市場信心穩步恢復，品牌方亦有望逐步恢復擴張需求。零售項目積極進行品牌輪換和升級將帶動整體市場租金止跌企穩。每平方米每月有效租金基于可租賃面積237元-1.2%租金周期跌幅放緩沈陽箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比

136、租值指數同質比資本值指數指數100110115105120908085954Q184Q194Q204Q214Q224Q23千平方米落成量未來供應18212223F20190150300450600750租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：沈陽零售物業市場指沈陽優質零售市場。39二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“第一季度消費回暖，客流恢復，有利于提振市場信心。預計下半年將逐步進入武漢零售業市場的反彈窗口期?！瘪T莉，武漢研究部經理消費需求快速回暖，有望帶動武漢優質零售業市場需求穩步復蘇。第一季度，市場需求整體呈謹慎和收縮的態勢

137、，但在各地政府紛紛出臺激勵消費的相應措施下，消費市場快速回暖。截止到2月末，武漢的社會消費品零售總額達到1351.3億元，同比上漲5.1%。其中，餐飲消費需求恢復最快，部分一線城市的餐飲品牌如達美樂披薩、一緒壽喜燒等，看準了消費回暖而本土品牌仍處于恢復期的下沉市場窗口期，加速布局武漢市場；此外，兒童娛樂業態第一季度需求表現穩健，萌寵樂園等互動式親子業態入駐購物中心，帶動親子家庭消費。第一季度武漢優質零售業市場無新項目入市，今年下半年將迎來集中供應。在去年第四季度的供應小高峰后，武漢優質零售業市場第一季度未錄得新項目，市場供應壓力暫時得以緩和。此外受項目轉型影響，全市優質零售業市場總體量環比下降

138、18萬平方米，達866萬平方米。2023年全年的新增供應預計仍處于高位，下半年將迎來多個項目集中入市?？罩寐史矫?，本季度全市優質零售業的凈吸納量為負5.3萬平方米，空置率環比上升0.8個百分點達到13.1%。市場信心緩慢復蘇，整體租金小幅微降。第一季度，武漢優質零售業市場同時處于消費市場回暖和品牌市場恢復期，在供需壓力下，租金有所下行，全市優質零售物業首層凈有效租金環比下降0.9%至382元每平方米每月。2023年武漢優質零售業市場新增供應仍處于高位，市場持續承壓。2023年武漢優質零售業市場新增供應預計將達到131萬平方米，市場持續承壓。新項目主要位于武昌片區，隨著武漢SKP、武漢長江中心以

139、及龍湖濱江天街等優質項目的入市，武昌和漢口的優質零售業市場的存量將持平，武漢優質零售業市場的商圈格局有望孕育出新的變化。上半年，武漢的優質零售業市場將處于市場反彈初期，面對市場和經濟轉型中的諸多不確定性，恢復行業和品牌的市場信心需要一定的時間，市場供需矛盾短時間內會進一步凸顯。預計下半年將逐步進入市場的反彈窗口期，諸多優質項目的入市勢必會進一步激發出市場活力。每平方米每月有效租金基于可租賃面積382元-1.2%租金周期跌幅加快武漢箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2017至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為一

140、季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數808590951001201101051154Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未來供應千平方米02505007501,0001,2501,500181920212223F租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：租金為購物中心首層零售業態平均租金。武漢零售物業市場指武漢優質零售物業市場。40二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“客流回升賦能餐飲恢復，但整體市場恢復尚需時日；空置雖小幅上揚，但良好未來預期支撐租金止跌持平?！备侍?，華

141、西區研究部高級分析師餐飲迎來快速回升，商品零售恢復速度顯差距。雖各商業體客流已有不同程度的恢復，但銷售額較難實現同比例回升。疫情期間養成的購物習慣延續至今，導致客單價難以在短期內恢復至疫前水平，尤其是商品零售，受網購的疊加影響，恢復速度明顯慢于餐飲行業。1-3月餐飲收入同比上升56.2%，增幅遠超商品零售的10.8%。得益于餐飲業的迅速反彈，餐飲租賃需求于一季度表現亮眼。除錄得湊湊、八合里等大面積餐飲品牌圍擋外，小餐飲問詢量也大幅增加。一季度出現的首店品牌亦聚焦餐飲業，例如T9和Teastone。一季度僅一個入市項目，空置率小幅升高，零售市場恢復尚需時日。防疫優化后消費呈恢復態勢，社會零售額止

142、降轉增，1-3月全市限額以上消費品零售額同比上漲12.6%，報617.1億元。但該較高增幅是由于去年同期處于靜態管理期間的基數較低，實則此數據仍未達到2021年同期水平，零售市場恢復尚需時日。疫情“余溫”疊加商場調改，西安零售物業市場平均空置率小幅上升，報12.6%，環比上升0.7個百分點。同樣本下凈吸納量本為負值，但總體量為10.8萬平方米的世紀金花New Block于一季度入市，帶來大量新租面積，拉動凈吸納量呈現正值?？土骰厣秊槭袌鲎⑷胄判?，租金止跌持平。城際人口流動帶動旅游業回暖。春節期間西安市旅游市場火熱，地鐵客流強度連續6天居全國第一，重點監測的旅游景區和重點商業客流量均大幅增長，恢

143、復至2019年同期水平。地鐵客流數據亦顯示城內人口流動復蘇，春節假期后至一季度末，西安地鐵日均客流已恢復至350.3萬人次，個別天數突破400萬人次。故空置雖略有上漲，但對未來的良好預期支撐租金止跌持平，西安優質購物中心首層平均租金環比基本持平，報363.8元/平方米/月。西安零售物業市場進入恢復軌道，未來預期向好。人流復蘇帶動旅游需求釋放，客流回流助力消費基本面回暖，資本流動提速，品牌和商業體有望迎來新一輪擴張。延期開業的項目將于今年陸續呈現，已有兩個零售物業官宣于二季度開業。新開項目協同已有優質項目，勢將持續激活西安零售商業發展潛力和生命力?？土鞯膹妱艔吞K有效提振旅游和消費市場信心，各大景

144、點摩肩接踵，重點商場內熱鬧非凡。國家將今年定為 消費提振年，把恢復和擴大消費擺在優先位置，西安作為拉動西北發展的引擎，將充分發揮其輻射帶動作用，通過促消費系列活動，持續釋放消費潛力。每平方米每月有效租金基于可租賃面積340元-2.2%租金周期租金平穩西安箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含SKP和賽格以外的百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數808590951001201101051154Q184Q194Q204Q21

145、4Q224Q23落成量未來供應千平方米18212223F201902505007501,0001,2501,500租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：西安零售物業市場指西安優質零售物業市場。41二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“創意餐飲引領個性化體驗，時尚設計師品牌加快在杭布局?！睂O懿文，杭州研究部經理從業態來看，時尚行業和餐飲行業穩居杭州零售市場需求的前列。時尚和餐飲業態分別占一季度新開業商鋪的32%和43%。在時尚行業的新開業店鋪中，更為小眾或客群定位精細化的設計師品牌正在加速布局杭州市場。國際時裝及鞋類設計師品牌陸續

146、進駐杭州，同時，言而簡之等國內新銳設計師品牌也在搶占杭州市場。新能源車體驗店加速擴張，逐步成為目前杭州各大商場的“?？汀?。隨著健康和戶外元素不斷受到中青年群體的追捧，戶外運動品牌的開店類別不斷推陳出新，已經從服飾拓展到各類生活方式產品，英國折疊單車品牌Brompton也于近期開出杭州首店。一季度有一個新增零售物業項目入市，總體空置率呈上升趨勢。2023年初，杭州城東商圈迎來了港龍悠樂城的入市，為市場帶來230,000平方米的供應量。受大體量新增供應入市影響，全市優質零售物業的空置率環比上升1.5%至9.0%。其中，全市購物中心的平均空置率為10.0%，環比上升了1.7%。從細分市場來看，城東新

147、城受到新入市項目的影響，空置率上升較為明顯，而錢江世紀城及濱江商圈在一季度的空置率有所下降，商圈內項目的開業率表現較好。核心商圈租金略有回升，非核心商圈維持下跌趨勢。一季度全市零售物業租金有所下降，首層凈有效租金環比下降0.1%至17.2元每平方米每天。核心商圈零售市場平均凈有效租金達31.6元每平方米每天，環比略有回升。非核心商圈的租金則保持下跌趨勢，凈有效租金環比下降2.4%。杭州社零消費的基本面形勢已企穩，零售市場在復蘇中有望形成新的格局。2023年，杭州零售物業市場預計將迎來6個項目的開業，總體量達到66萬平方米。未來一年的新增供應主要集中在非核心商圈，多數將在亞運會之后正式開業。20

148、24年以后，核心區域將迎來多個優質零售物業供應，并以高端購物中心為主。展望未來，優質零售物業項目內的品牌和業態仍將面臨多輪“洗牌”，新的零售市場格局在市場復蘇中有望形成。同時，亞運會之后杭州零售新增供應項目的表現也讓人期待，中長期來看市場的租金有一定的回升預期。每平方米每月有效租金基于可租賃面積523元-1.9%租金周期跌幅放緩杭州箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數4Q184Q19

149、4Q204Q214Q224Q23607590105120落成量未來供應千平方米18212223F20190150300450600750租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：租金為購物中心首層零售業態平均租金。杭州零售物業市場指杭州優質零售物業市場。42二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“南京零售物業市場商場客流量有所回升?！备邜?，南京研究部高級分析師旅游經濟利好南京經濟復蘇，零售物業市場租賃需求滯后。一季度，餐飲類、時尚以及生活類業態新開店比例在所有業態中最高。餐飲新開店數量占比超四成，其中不乏正餐類在本季度開出首店，如泰妃

150、殿南京首店選址虹悅城。新式茶飲品類表現相對亮眼，馬伍旺飲料廠、霸王茶姬、百分茶等品牌持續布局南京零售市場。時尚類品牌新開店數量占比近兩成，高端消費韌勁依舊，奢侈品牌增勢明顯，例如MAISON KITSUNE南京首店選址新街口商圈德基廣場。生活類業態中，電子類新店以及新能源汽車展廳保持理性擴張。一季度無新增項目開業。南京優質零售商業總存量維持約617萬平方米，整體空置率環比小幅上升0.2%至 4.3%，較去年同期下降0.3%。購物中心平均空置率為4.1%，環比上升0.2%，同比下降0.5%。1-2月，全市社會消費品零售總額同比增長3%。南京作為國際消費中心潛力城市，3月舉辦了“2023南京國際消

151、費節寧享好時光”活動，結合春季消費與特色場景帶動產業發展，推動消費市場回暖，商場客流量有明顯提升。品牌更迭加速，南京全市零售物業市場租金小幅下調。疫情后時代對于零售市場是利好消息，但本季度一定程度上仍受去年年末疫情高峰的影響，導致品牌端租金成本承壓。一季度雖然商場客流量有所回升，但租賃需求有所滯后，品牌談判周期拉長。一南京優質零售物業市場首層凈有效租金錄得15.8元每平方米每天，環比小幅下降0.4%，同比下降1.6%。短期內預計南京零售物業市場空置率將有所上升，租金則平穩下降。未來三季度，南京預計將迎來三個核心商圈項目和六個次級商圈項目開業，合計約108.4萬平方米的體量入市，整體空置率預計將

152、上升至5.0%。多家高端品牌南京首店陸續圍擋，預計首店經濟將在2023年持續發力，推動南京消費業態提檔升級。南京優質零售物業市場將在旅游經濟的進一步刺激下，有效推動南京商業市場環境復蘇。每平方米每月有效租金基于可租賃面積482元-1.6%租金周期租金平穩南京箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q238085909510010511011512

153、0落成量未來供應千平方米18212223F201901503004506007509001,050租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：南京零售物業市場指南京優質購物中心市場。43二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|住宅二零二三年第一季度大中華區物業摘要 44|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“北京住宅市場回暖，豪華公寓成交量保持高位?！泵钻?，華北區研究部總監積壓需求持續釋放，北京高端住宅市場成交量攀升。第一季度，北京高端住宅市場共成交1,383套，環比增長20.3%。盡管適逢春節假期市場傳統淡季，但在市場情緒改善

154、和供應端持續放量的疊加作用下，前期累積的需求集中釋放，推動住宅需求表現活躍。市場預期持續向好，購房者積極入市推動全市二手市場火熱。一季度北京二手高端住宅成交量回升明顯。本季度市場供應放緩。在經歷一波供應高峰后，本季度市場供應有所放緩。疊加春節假期影響，開發商推盤意愿下降。一季度市場共錄得2,048套新增供應，環比減少6.0%，同比減少23.2%。2月，北京首場土地集中拍賣共成交6宗地塊，較上一輪持平。盡管平均溢價率較上一輪回落2.21個百分點至7.81%，仍創去年土地集中拍賣以來的次高位。各地塊熱度分化明顯，核心區位優質地塊仍是爭奪熱點。本季度高端住宅售價和租金止跌回穩。市場氛圍回暖，部分開發

155、商縮小促銷力度。隨著核心地段的高品質項目入市，本季度高端住宅新房價格止跌回穩，環比微漲0.2%。春節過后，北京高端住宅租賃市場活躍度提升，平均租金環比上漲0.3%。需求回暖增強業主信心，部分業主降價意愿降低，議價空間縮小。預計北京高端住宅市場熱度不減。伴隨近期市場持續推盤，熱門地段的優質項目有望吸引購房者，預計北京高端住宅市場銷量在短期內仍將保持高位。2023年政府工作報告中明確提出支持剛性和改善型住房需求，加之既有利好政策加快落地，進一步增強了市場樂觀預期，將支撐住房需求持續釋放。盡管活躍的市場情緒或將帶動價格的短期上漲，但考慮到維穩的基調不會改變，北京高端住宅市場價格將保持平穩走勢。每平方

156、米每月基于建筑面積149元 0.0%租金周期租金平穩北京備注：北京住宅市場是指是指北京高端住宅市場。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100資料來源:仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數801401601201004Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未來供應套數18212223F201901,0002,0003,0004,0005,0006,000租金同比增長率注：增長率為同質比變化45二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數

157、“市場購買情緒逐漸企穩之際，高端市場熱度有望進一步上升?！币σ?，中國區研究部總監受新增供應減少影響，市場成交量收縮。受本季度新增一手商品住宅供應減少的影響，一季度商品住宅成交量錄得255萬平方米，環比下降4.2%，同比下降4.7%。盡管如此，本季度整體一手商品住宅銷售勢頭有所回暖，在本季度開盤的新項目中，約47%的樓盤項目獲得高認籌率并觸發積分制，高于上季度的36%。本季度，不同品質的住宅項目之間的成交表現維持分化態勢，地處優質地段的高端住宅項目需求維持高位。受到高端樓盤供應量減少的制約，一季度錄得703套高端商品住宅成交，環比下降33.0%。新增商品住宅供應速度放緩。在一月份春節假期疊加兩月

158、初新項目入市放緩的影響下，本季度整體市場新增供應錄得181萬平方米，環比下跌56.3%，同比下跌33.7%。在高端住宅市場，一季度共錄得兩個新項目合計209套住宅入市。受新增一手供應減少影響，高端二手價格趨于穩定。一手住宅限價維持松動之下，一季度高端一手價格環比上漲0.7%至人民幣132,500元每平方米。此外，高端一手項目推盤數量的減少推動了許多購房者重返高端二手市場。受此影響，本季度高端二手市場價小幅上升0.2%至人民幣107,200元每平方米，較上季度的-1.6%有所回暖。租賃市場方面，在外地返滬租客新增需求和本地租客穩定需求的共同支撐下，高端租賃活動呈現小幅復蘇。一季度平均租金走勢從上

159、季度的環比下降1.1%轉至環比上漲0.2%。至此，本季度錄得平均租金人民幣173.5元每平米每月。2023年高端商品住宅供應量將維持高位。預計2023年高端住宅供應量將保持充足，由于改善型需求依然強勁，全年高端住宅銷售將有望持續良好勢頭。預計短期內一手房限價政策將維持邊際寬松，高端一手價格有望進一步小幅上漲。高端二手市場方面，在二手商品住宅成交勢頭繼續企穩回暖的前提下，2023年下半年二手住宅價格有望進一步回升。每平方米每月基于建筑面積173元-0.1%租金周期跌幅放緩上海箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100資料來源:仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成

160、量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q238090100110120落成量未來供應套數18212223F201901,0002,0003,0004,0005,000租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：上海的住宅市場是指上海高端住宅市場。46二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“一季度廣州住宅市場有所回暖?！痹?，華南區研究部總監疫情管控政策放松后，積壓的置業需求集中釋放。部分持觀望態度的買家認為后市已明朗，本季度紛紛進入高端住宅市場。剛需改善型

161、購房者因目前較為寬松的購房政策以及較低的貸款利率而入場，投資型購房者則預期未來高端住宅房價會上升而選擇現在購買。珠江新城片區高端二手住宅銷量復蘇帶動整體高端住宅市場回暖。除珠江新城外，其他片區銷量則保持穩定。相比二手市場，一手高端住宅市場恢復較為緩慢，存量項目銷量較上季度略有上升。四個新項目在本季度入市。一季度多個存量項目加推以及四個新項目入市，合計新增供應2,161套。其中，1,388套新增供應來自于四個新項目：珠江天酈、白鵝潭悅府、濱江上都以及中海麓府。本季度沒有項目竣工。核心區域二手高端住宅需求上升帶動資本值增長。本季度由于部分開發商收回年前的購房折扣，一手高端住宅資本值略有上漲，環比上

162、升0.6%。珠江新城片區高端二手住宅需求復蘇，推動整體二手高端住宅市場資本值環比上漲1.5%。隨著廣州商業活動逐漸恢復，核心商業區高端住宅租賃氛圍明顯回暖。除核心商業區以外，其他片區租賃需求恢復較慢，租金上漲幅度也相對較低。整體高端住宅租金因此環比上漲1.3%。廣州高端住宅市場在未來12個月將持續恢復。積壓的置業需求將持續釋放并擴散至非核心區域。二手住宅市場氛圍的進一步升溫會吸引更多觀望中的買家入場，高端二手住宅需求量將保持增長趨勢，資本值預計也會穩步上漲。為推動房地產行業穩定發展，政府將持續優化調整房地產政策。部分房地產開發商的流動性壓力有望在未來得到緩解，一手高端住宅供應量預計會逐漸增加。

163、隨著市場信心逐漸恢復以及寬松的購房政策，一手高端住宅需求量將會回穩上升。每平方米每月基于建筑面積93元-0.3%租金周期跌幅放緩廣州箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100資料來源:仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數801001201401604Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未來供應套數18212223F201901,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：廣州住宅市場指高端住宅市場。47二零二三年第一季度大中

164、華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“市場情緒普遍保持謹慎，港客帶動口岸片區熱度?！痹?華南區研究部總監高端市場顯現積極因素。新年以來，政府工作強調提振經濟與消費，部分消費者預期轉向積極，市場氛圍有所回溫。但由于當下深圳樓市整體價格走勢仍不明朗，買房者入市積極性不足，因此成交量上漲幅度有限。本季度房市整體平淡，但仍有些許亮點。重點學校學區房仍受剛需改善型買家追捧。此外，香港與內地恢復通關后，一批港人選擇北上置業?？拷诎兜母邫n社區成為其首選，推動蔡屋圍、福田CBD與紅樹灣等片區二手房銷量明顯增長。銷售端承壓，開發商推遲高端項目入市。本季度共有三個高端住

165、宅樓盤推售。其中，位于龍華的金光華溪山君樾為該區暌違三年的首個高端住宅項目。三個項目共計963套單位，較上季度新盤房源數量下降超20%。2022年四季度與2023年一季度共有6個高端住宅項目迎來交付，高端住宅市場總存量新增約2,500套單位。熱點片區成交拉動二手市場價格低位回升。一季度一手高端住宅資本值保持穩定，部分去化困難的樓盤持續打折促銷，其余項目按政府規定最高限價出售。二手高端市場2022年四季度經歷寒潮，價格下挫明顯。但本季度熱點片區成交量價齊升拉動全市二手高端住宅平均價格上浮。進入本季度以來，租賃市場呈現與2022年四季度不同的欣欣向榮新氣象。全面通關后，香港與外籍高管人士往來深圳頻

166、繁，差旅與就業的活躍轉化為租賃需求，刺激各大CBD片區租金上漲。政策利好有望促進高端市場需求釋放。隨著各大城市陸續釋放積極政策信號，有跡象表明深圳房價調控政策亦會在近期有所寬松。政策利好下，剛需改善型買家或將率先結束觀望。盡管市場內積極情緒傳導仍需時間，但仍預計年內可能有更多購房群體調整預期，購買力將進一步被釋放。隨著住宅市場流動性提升不斷提振業主信心，預計深圳高端二手住宅價格將隨成交量上升而持續上漲。一手市場方面，限售價政策并無松動跡象，因此售價將保持穩定。每平方米每月基于建筑面積126元-0.5%租金周期漲幅加快深圳箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100資料來源:仲量聯行20

167、18至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為一季度值，未來供應為是指2023年第二至第四季度計劃落成量。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數801001201401604Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未來供應套數18212223F201904,0008,00012,00016,000租金同比增長率注：增長率為同質比變化48二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“市場情緒回穩，積壓的需求推動市場活動?！辩姵?，香港研究部資深董事住宅市場量價齊升。一手市場成交量在一月和二月分別回升至363宗和655宗，但

168、仍舊低于2022年每月平均860宗。一季度多數新盤開價趨向保守并取得高去化率。何文田“瑜一(第1B期)”在推盤首日售出全部179套。屯門“飛揚（第2期）”在推盤首日售出400套中的86%。經濟前景的改善使積壓的需求得到釋放。此外，同業拆息按揭利率上限下調25個基點和從價印花稅的調整刺激了部分潛在買家入市。同時，隨著高才通計劃的推出，來自內地買家的需求顯著增長。私人住宅土地供應目標達五年新高。2024財年私人住宅土地供應總量約為20,550個單位，為2019財年以來最高。政府賣地計劃中，2024財年的12幅住宅用地預計將提供9,120個單位。2024財年第一季度的私人房屋土地供應預計可支持興建2

169、,760個單位，包括兩幅分別位于荃灣和堅尼地城的住宅用地。2022年第四季度，豪宅落成量由第三季度的55個減少至11個，包括沙田“瓏珀山（第二期）”的四個單位和長沙灣“維港匯 I”的兩個單位。隨著成交量回升，豪宅價格小幅上漲。香港全面復常后，企業和外籍家庭重新開始考慮搬遷計劃。豪宅市場的問詢和看房量有所增加，但復常初期整體吸納量的反彈尚不明顯。豪宅租金本季度環比下跌0.4%。投資信心增強，豪宅成交量按季大幅上升86%，資本值按季上漲0.7%。在較矚目的豪宅交易中，山頂“Mount Nicholson”的一個單位以3.9億港元易手（84,856港元每平方尺，實用面積）。盡管市場溫和復蘇，大量不確

170、定因素或將導致市場進入盤整期。雖然樓市在通關后有所復蘇，但復常過程將會因外部不確定因素而反覆。大量未售單位和高企利率仍然是樓市面臨的主要問題。此外，懲罰性印花稅和利率前景的任何不利變化都可能抑制市場情緒。隨著更多外籍人士重返香港，豪宅租金預計將在2023年呈現恢復勢頭。然而，需求可能需要更長的時間以完全在市場中實現。在復常初期，需求將主要集中在短租和服務式公寓。同時，住房預算的限制也可能限制租金反彈的潛力。預計2023年豪宅租金將基本持平。每平方尺每月基于實用面積38港元-1.4%租金周期跌幅放緩香港箭頭指示未來12個月展望基數:2018年第4季度=100資料來源:仲量聯行2018至2022年

171、的落成量是年底值。2023年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源:仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q236065707580859095100105110落成量未來供應套數18212223F20190100200300400500600租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：香港住宅指香港整體高端住宅市場。49二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“放寬通關有助人員、貨物及資金流動提振市場信心?！秉S嘉良，物業估價部董事通關后經濟有序回復，住宅成交回暖。根據澳門財政局數字顯示，20

172、22年共錄得2,950宗住宅買賣成交，按年大跌50.6%。因經濟下行及市場憂慮受加息影響，投資者及潛在買家仍然保持審慎。期內缺乏新盤開售，樓花銷售只錄得237宗，只占全澳住宅成交量8.0%。其中主要為路環擎天匯的住宅單位，共有176宗成交。未來私人房屋供應仍然缺乏，部份發展商于今年三月恢復銷售活動。澳門短中期缺乏新的私人住宅供應，未來供應以公共房屋為主，新一輪的經濟房屋及橫琴新街坊有望在今年開售，夾心階層房屋亦取得進展。私人市場亦有兩個新盤于去年底獲發樓花預售許可，主要集中于凼仔及路環區，合共提供可以約850個住宅單位。住宅租賃市場在租金和成交量均錄得明顯升幅。澳門物業市場在去年已受到嚴重創傷

173、，通關后人力資源需求殷切，外地勞工回流澳門，租房需要大量增加，住宅租賃市場得到承接。但短期內利率仍處于高位橫行，失業率及就業不足率亦需要時間去消化，加上 還息不還本 等措施將會在今年年底到期，相信住宅價格需要在明年以后才有機會重拾增長動力。澳門基本面良好，外圍經濟不確定性仍左右樓市。疫情三年對人員流動的限制令本澳經濟增長陷入困境，隨著疫情受控以及澳門與內地及香港通關，澳門經濟重現曙光，市場氣氛得以舒解，經濟恢復情況比市場預期快。受惠于通關后旅客重臨澳門、市場情緒改變以及利率見頂等因素，住宅租賃市場率先回升。然而在復雜多變的外圍環境及供應鏈滯后影響下，物業市場的投資意欲仍受高息環境牽制，并依賴本

174、澳經濟回復的步伐。每平方米每月基于建筑面積81元-3.8%租金周期漲幅加快澳門箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100資料來源:仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為年底預計值。資料來源:仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q23507090110130150落成量未來供應套數0100020003000400018212223F2019租金同比增長率注：增長率為同質比變化50二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|物流地產二零二三年第一季度大中華區物業摘要 51|專題|辦公樓|零

175、售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“活躍的市場需求持續推動租金增長?！泵钻?，華北區研究部總監物流市場需求持續增長，新興的平谷子市場表現優異。隨著2022年末疫情防控政策優化調整，經濟活動的恢復顯著利好物流板塊，2023年一季度市場租賃需求更為活躍。多個超過1萬平方米以上的大面積新租成交在一季度錄得。新增需求以物流、電商和生物醫藥為主。其中，平谷子市場需求增量明顯優于其他區域，呈顯著上漲態勢。其新租面積中，有1萬平方米來自供應鏈管理企業，5,000平方米來自生鮮電商企業。新項目去化表現分化，全市空置率水平小幅上揚。一季度共有兩個新增項目入市，總建筑面積為10.4萬平方米。但兩個新項目

176、去化速度不一，其中一個項目因自身交通可達性較差在預租階段招商困難，導致該項目入市時空置率高達85%；而另一項目則被市場快速吸納，預租率高達90%。大部分項目通過吸引電商、第三方物流等需求，持續去化空置面積。本季度全市共錄得8.5萬平方米的凈吸納量。本季度新增供應將市場空置率小幅推高0.5個百分點。在活躍的需求支撐下，北京工業物流市場租金持續攀升。2023年一季度市場租金環比增長1.3%，同比增長5.0%?；钴S的需求大幅緩解了新增供應壓力，保障租金穩步上漲。個別空置率較高的項目為快速填補空置面積，傾向于為潛在租戶提供租金優惠；其他大部分項目租金呈穩步上漲趨勢，低空置項目推動市場整體租金上升。市場

177、擴容將給北京帶來增量機會。2023年預計共有464,093平方米的新增供應即將入市。盡管新增供應將在2023年達到近十年來的歷史峰值，但在強勁的市場需求支撐下，空置率預計僅小幅上漲1.7個百分點至8.0%。2023年將會成為北京物流市場的重要轉折點，市場擴容將充分釋放長期被供應不足所抑制的強勁需求，在短期內改變現有市場格局。眾多新項目的入市在提高全市倉儲服務水平的同時，也將為投資市場帶來更多新機會。每平方米每天基于建筑面積1.81元 5.0%租金周期漲幅加快北京備注：北京工業地產是指北京優質非保稅物流市場。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指北京非保稅高標準物流市

178、場的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q238090100110120130140150160170落成量未來供應千平方米0200400600181920212223F租金同比增長率注：增長率為同質比變化52二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“本季度，上海物流地產市場開始逐步復蘇?！币σ?，中國區研究部總監一季度整體租賃需求保持穩定。2023年一季度上海物流地產的租賃活動保持平穩，凈吸納量共

179、錄得8.7萬平方米，高于去年同期水平。盡管本季度有新項目完工入市，新項目和現有項目的需求穩定，使非保稅物流地產整體空置率小幅下降至9.4%。一季度租賃活動主要由電商和零售租戶主導。例如，一家知名電商平臺在松江子市場租賃了約3.6萬平方米，另一家零售企業在奉賢子市場承租超過4，000平方米。一季度共錄得一個新項目完工入市。一季度唯一的新增供應為領盛上海松江物流園。該項目交付了7.6萬平方米高標物流倉儲空間，并已在入市時達到較好的預租水平。2023年整體的新增供應仍將保持高位。在2023年剩余時間內，預計將有5個新項目完工入市，總建筑面積達58.2萬平方米，青浦和松江等新增供應較集中的子市場短期內

180、將面臨空置率上升和租金漲幅收窄的壓力。租金增長漲幅進一步收窄。穩健的租賃需求使得上海物流地產租金在2023年一季度保持增長。一季度，上海物流地產租金環比上漲0.41%，增速微幅放緩，達到人民幣1.58元每平方米每天。本季度上海物流地產市場未錄得大宗成交。但是，受益于較好的經濟基本面，位于上海等一線物流市場的優質資產仍是國內外投資者的首選。預計下半年整體物流地產市場將進一步復蘇。一季度較為平穩的租賃需求顯示了上海物流市場良好的基本面。我們預計隨著消費者信心的恢復和國內消費市場的復蘇，整體經濟活動將在今年下半年進一步提升。盡管本季度的新完工項目取得較好的預租水平，但在2023年剩余時間內，新增供應

181、的壓力仍將保持高位。如果所有新增供應都如期完工入市，2023年的新增供應將是2022年的兩倍，預計將對空置率和租金增長構成壓力。每平方米每天基于建筑面積1.58元 2.6%租金周期漲幅放緩上海備注：上海物流市場是指上海高標準倉儲設施市場。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指上海非保稅高標準物流市場的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數80150140130120110100904Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未來供應千平方米

182、181920212223F02004006008001,000租金同比增長率注：增長率為同質比變化53二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“非保稅供應量大增，空置率和租金增幅承壓?！痹?華南區研究部總監承租方信心仍需修復，成本控制型需求增多。隨著疫情管控的放開，廣州交通“流量”的恢復帶動消費市場回暖，一季度全市社會消費品零售總額同比增長5.5%。然而，消費市場的“暖意”暫未能傳導至廣州非保稅租賃市場。部分生產、零售企業對消費市場的后續恢復仍持觀望態度。另外，本季度成本控制型需求有所增多。具體來看，有部分租戶考慮通過搬遷至價格更低的

183、項目或整合自有的租賃倉儲面積來控制成本；而對于有增量倉儲需求的租戶來說，他們更青睞實惠且靈活的解決方案例如與第三方物流公司合作，而非自行擴租。新竣工項目體量可觀，非保稅空置繼續上升。本季度有兩個位于花都的非保稅項目竣工，帶來約30萬平方米新增倉儲空間。截至一季度末，僅有意向客戶還在洽談中，新項目未錄得成交。另外，南沙及黃埔片區因部分租戶到期退出而出現新增空置，全市非保稅空置率升至19.9%。保稅市場一季度雖無新增供應，但部分存量項目在季度內出現租戶到期退出。截至一季度末，全市保稅市場空置率約為31.2%，環比上升約5.9個百分點?？罩蒙蠐P引發憂慮，非保稅租金增長有所放緩。非保稅市場空置上升引發

184、了部分業主的焦慮情緒?；ǘ计瑓^內，較大體量的新增供應疊加一季度市場去化不力，業主壓力見漲。而在租金水平較高的黃埔片區，新增空置的出現也在一定程度上影響了業主的議價能力。一季度全市租金環比增長也放緩至0.3%。一季度，保稅需求相對穩定，多數項目繼續保持滿租并延續溫和的租金增長。子市場方面，白云受增量需求有限、區域空置上升等不利因素的影響，片區租金增長有所放緩。集中供應去化需要時間，短期內非保稅租金增長或持續趨緩。展望2023年，在本地政府“穩中求進”的經濟工作方針下，廣州消費市場或將繼續成為本地經濟穩定復蘇的強動力之一，廣州非保稅物流倉儲租賃需求也有望逐步釋放。但在2023年的剩余時間內，約46

185、萬平方米的新增供應依舊會給部分業主帶來壓力，全年非保稅租金增長預計趨緩。保稅市場方面，在短期內需求將維持穩定、新增供應有限的預期下，廣州保稅市場空置預計將逐步下降，全市保稅租金的平穩增長也有望延續。每平方米每天基于建筑面積1.34元 2.1%租金周期漲幅放緩廣州箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指廣州非保稅高標準物流市場的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為第一季度值，未來供應是指2023年第二至第四季度計劃落成量。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數80901001101201301401504Q184Q194Q

186、204Q214Q224Q23落成量未來供應千平方米181920212223F02004006008001,000租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：廣州工業地產是指廣州優質物流倉儲市場。54二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“市場供需拐點已至，租金有望于下半年進入上升通道?！睆垶t嘉，研究部華西區董事開年需求市場出現短期波動。第一季度，部分瞄準年末購物旺季的零售商貿客戶短租到期退租。同時雙流、新都兩個核心子市場倉儲項目因土地規劃調整出現短期租賃波動。季內，成都高標庫市場租賃活動以搬遷為主，對凈吸納量貢獻有限，全市凈吸納量錄得-

187、0.8萬平方米?？罩寐虱h比小幅上升1.5個百分點至12.1%。天府機場首個市場化高標倉儲項目投入市場。新年伊始，9.4萬平方米的普洛斯天府空港物流園正式交付使用，成為天府機場周邊首個投入使用的市場化高標倉儲項目。今年以來大量客運航班轉場至天府機場，新機場交通通達性也顯著提升。向西與成都主城區，向東與重慶以及成渝城市群主要城市的便捷的交通往來，賦予天府機場較強的川渝區域物流分撥集散優勢。簡陽也借此成為成都又一新興物流子市場。受城市土地利用規劃調整影響，雙流、新都兩大核心子市場租賃活動波動。新都作為距離主城區最近的行政區，擁有成都最傳統的公路物流集散中心傳化公路港。如今公路物流集散業務已無法滿足日

188、益增長的經濟效益訴求。隨著公路港遷移至青白江，原本聚集于新都的專線快運企業也陸續搬離，倉儲需求萎縮。而另一方面，區域內另一產值較高的主導產業醫藥健康產業，企業集群已發展成熟，未來新都區醫藥商貿業聚集度有望進一步提升。季內醫藥供應鏈企業的倉儲整合升級步伐加快，并有望于年內逐步收割傳統快運企業搬遷帶來的空置面積，成為新都市場的核心需求租戶。與此同時，成都另一距離主城區極近的物流子市場雙流，也正在面臨新建干線交通網絡帶來的挑戰。部分高標庫項目與基礎設施建設用地規劃重疊，不得不拆遷，租戶搬遷至其他子市場，新租賃活動暫停。第一季度，雙流和新都子市場凈吸納量分別為-6.6萬和-1.5萬平方米。市場供需拐點

189、已至，租金有望于下半年回升。2023年全年預計新增供應19萬平方米，較往年顯著收窄，雙流、新都、龍泉驛、青白江、新津五大傳統物流子市場均無增供應，租戶競爭壓力大幅緩解，成為高標庫去化以及租金修正的最佳時間。因此雖然倉儲需求在年初出現波動，但全市平均租金仍保持穩定，凈有效租金報21.2元每平方米每月。預計下半年租金將進入上升通道。每平方米每天基于建筑面積0.64元-1.7%租金周期租金平穩成都2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行落成量未來供應千平方米181920212223F02004006008001,000租金同比增長率

190、注：增長率為同質比變化備注：高標庫租金為平均凈有效租金不含物業費，不含稅。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指上海非保稅高標準物流市場的價格指數資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q23758085909510010555二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|酒店二零二三年第一季度大中華區物業摘要 56|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|高端酒店經營表現主要酒店供給北京“北京酒店市場在第一季度迅速反彈，每間可出租客房收入恢復到2019年同期水平的80%左右?！绷簼?/p>

191、，大中華區高級副總裁，酒店及旅游地產事業部一季度北京酒店市場各類需求回暖。2023年第一季度，酒店和旅游市場經歷了快速復蘇。根據北京市文化和旅游局數據，春節假期共有710萬游客到訪北京，恢復到2019年同期88%的水平。春節期間旅游總收入同比增長57.6%，達到75億元人民幣，恢復到2019年的91%的水平。人均旅游支出達1,047元人民幣，同比增長48.4%，與2019年相比增長了4%。隨著疫情限制的放寬，會展需求也逐漸回暖。第一季度北京市舉辦了15場大型會議會展活動，然而，與 疫情前同期相比仍有較大的差距。數據顯示，2023年上半年預計將舉辦約50場大型會議會展活動，而2019年同期為10

192、4場。2023年第1季度無高端及以上酒店新增供給。2023年第一季度期間，北京無高端及以上酒店開業。預計2023年沒有新增的高端及以上酒店供給，原計劃于2023年開業的北京大興凱悅酒店，現推遲至2025年。高端及以上酒店市場在一季度實現了迅速復蘇。一月份，北京的高端及以上酒店市場入住率和平均房價分別達到了43.6%和999元人民幣，每間可出租客房收入為436元人民幣。二月份，入住率和平均房價進一步提高至69.1%和1,020元人民幣，每間可出租客房收入為706元人民幣，超過2019年同期水平14.4%。三月份，入住率略有下降，每間可出租客房收入較上月下降了4.8%。北京高端市場一季度入住率和平

193、均房價分別為58.7%和1,022元人民幣。每間可出租客房收入為600元人民幣，同比增長了49.2%，相當于2019年第一季度水平的82%。國內外航線增加、文化設施再利用以及新增城市旅游體驗將促進北京酒店業的復蘇和發展。受益于交通可達性的提升，旅游業有望加快復蘇。從3月26日開始，北京兩個機場將新增20條國際航線和75條國內航線。長遠來看，北京政府計劃到2025年實現每年1.4億人次的航空旅客量。大興國際機場會展中心的建設也正在規劃中，展覽面積有望超過40萬平方米。新的旅游景點有望促進酒店休閑需求的恢復。首鋼公園作為冬奧會場館有效利用的典范，2023年第一季度便吸引了240萬游客。預計冬奧會場

194、館、北京環球影城和其他新景點如亮馬河游船將對北京旅游競爭力有一定提升。每間可出租客房收入600元49.2%每間可出租房收入恢復至2019年同期的82.1%備注：北京市場主要聚焦高端及以上酒店。備注：箭頭圖標僅代表預測未來一個季度變化趨勢，不與左右兩側平均房價/每間可出租客房收益及入住率數值對應。來源：STRGlobal,仲量聯行酒店及旅游地產事業部備注：僅指市內高端及以上酒店。由于項目信息持續更新，可能導致各季度報告中數據不連貫的情況。來源:STRGlobal仲量聯行酒店及旅游地產事業部，行業信息入住率平均房價入住率每間可出租客房收入平均房價/每間可出租客房收入(人民幣)0%10%20%30%

195、40%50%60%70%80%90%100%20004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23新增供給未來供應房間數2025及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,500201920202021202220232024每間可出租房收入同比增長率57二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物

196、流地產|酒店|高端酒店經營表現主要酒店供給上?！皣T重新開放促進了酒店業的復蘇?！敝軡?，大中華區董事總經理，酒店及旅游地產事業部疫情防控的放寬與國門的重新開放積極推動住宿需求的恢復。隨著邊境管控政策的調整，上海接待的國際入境旅客數量有明顯上漲。今年第一季度，上海共接待363,600名國際游客，同比增長72.6%。其中三月份國際需求恢復迅速，三月國際到訪人次較二月份環比增長約60%。春節期間復蘇的休閑旅行需求和情人節的浪漫經濟推動了高端及奢華酒店的業績提升。預計2023年將有大批新酒店入市。上海西岸美高梅酒店（219間客房）于2023年2月23日開業。該酒店填補了徐匯濱江板塊長期存在的奢華檔次酒

197、店空缺。接下來的三個季度預計將有3,696間客房進入市場，其中包括多家改造換牌酒店，包括188間客房的阿麗拉酒店（原身為四季酒店），以及384間客房的北外灘索菲特酒店（原身為九龍賓館）。市場開始復蘇，但滯后效應仍然存在。上海高端及以上酒店市場逐漸復蘇。截至2023年3月，相比去年同期，每間可出租客房收入增長了60.2%，達到542元人民幣。這主要歸因于入住率的恢復。入住率增加了19.0個百分點，達到57.3%；而平均房價增長了7.1%，達到946元人民幣。然而，與2019年同期相比每間可出租客房收入僅達到2019年水平的80%，入住率和ADR分別恢復到88%和91%。這反映出COVID-19疫

198、情帶來的滯后效應。國內和國際旅游需求反彈；投資者持謹慎策略。中國恢復對各類簽證的簽發對旅游和酒店業產生積極的影響。目前，上海與其他外國市場之間已經開始國際交流，預計商務活動首先恢復，緊隨其后的是休閑旅游的復蘇。在宏觀經濟因素的影響下，國內酒店投資市場的投資者采取謹慎的投資策略，買方和賣方之間的價格預期差距正在縮小。每間可出租客房收入542元 60.2%每間可出租客房收入恢復至2019年同期的80%備注：數據速覽酒店市場數據為上海高端酒店市場。來源：STRGlobal,仲量聯行酒店及旅游地產事業部備注：僅指市內中高端及以上酒店。由于項目取消、新簽約項目、項目信息公開等行業信息的變化，各季度數據或

199、有不同。來源:仲量聯行酒店及旅游地產事業部，行業信息入住率0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000平均房價入住率每間可出租客房收入平均房價/每間可出租客房收入(人民幣)Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23Q1/24新增供給未來供應房間數05001,0001,5002,0002,5003,0003,500

200、4,0004,5002019202020212022202320242025及以后每間可出租客房收入同比增長率58二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|高端酒店經營表現主要酒店供給廣州“一季度高端酒店市場已基本恢復至2019年同期水平；會展和旅游市場的恢復與發展將利好酒店業市場需求的增長?！绷簼?，大中華區高級副總裁，酒店及旅游地產事業部春節后廣州住宿和旅游市場快速回暖。2023年春節后，廣州住宿和旅游業迎來全面復蘇但春節期間市場仍小幅受到新冠感染高峰期影響。春節假期，廣州全市共接待市民游客983萬人次，同比增長27.6%；旅游業總收入超過68億元，同

201、比增長25%；游客人次和旅游收入分別恢復至2019年同期水平的57.9%和55.7%。疫情管控放寬后，大型展會逐步復展，促進廣州會議會展需求恢復。2023年第一季度，廣州舉辦大型會議會展活動49場，同比增長110%。2023年上半年廣州會展數量預計為78場，其中第133屆廣交會將全面恢復線下展，預計上半年廣州會展數量將恢復至2019年同期水平的64%。第一季度無新增高端及以上酒店，2023年第二和第三季度預計有2間高端酒店入市。2023年度第一季度無新增高端及以上酒店供給。2023年第二和第三季度預計將有2間高端酒店入市廣州白云國際會議中心越秀萬豪酒店和廣州海心沙英迪格酒店將分別于今年4月和9

202、月開業，兩家酒店正式開業后將為市場新增989間客房。第一季度廣州高端酒店市場已基本恢復至2019年同期水平。政策放開后，市場回暖明顯。1月廣州高端酒店市場入住率與平均房價分別為61.3%和962元，同比增長12.5個百分點和29.7%。2月份市場入住率與平均房價分別為77.1%和936元，同比增長28個百分點和28.2%，入住率超過2019年同期水平7個百分點，平均房價恢復至2019同期水平94.2%。3月份市場入住率（76.5%）略低于2月份，但平均房價上漲至980元，與2019年同期數據持平。第一季度數據顯示廣州高端酒店市場業績已基本恢復至2019年同期水平。第一季度高端酒店入住率為71%

203、（恢復至2019年同水平的96.1%）；平均房價為956元（超過2019年同期水平2%）；每間可出租客房收入為680元（恢復至2019年同水平的97.7%）。廣州會展和旅游市場的恢復和發展潛力，強勁區域交通進一步聯動，將推進酒店業復蘇和發展。政府對會展業的政策支持以及會展場館的持續擴容，將拉動酒店市場的需求上漲。根據 廣州市商務發展“十四五”規劃，廣州市將在完善琶洲會展核心區建設的同時，推動空港國際會展中心的建設，計劃到2024年完成建筑面積33.2萬平方米、展廳建筑面積25萬平方米的現代化會展場館，預期廣州會展能級將有進一步提升。大灣區一體化軌道體系的構建，將進一步激發廣州旅游消費市場潛力。

204、根據廣東交通運輸局發布信息，廣州都市圈3大城際項目將于年內竣工，其中值得注意的是廣深兩大機場將實現城際鐵路直通，進一步提升大灣區內交通可達性，形成灣區“空鐵聯運”。每間可出租客房收入680元94.9%每間可出租房收入恢復至2019年同期的97.7%備注：廣州市場主要聚焦高端及以上酒店。備注：箭頭圖標僅代表預測未來一個季度變化趨勢，不與左右兩側平均房價/每間可出租客房收益及入住率數值對應。來源：STRGlobal,仲量聯行酒店及旅游地產事業部備注：僅指市內高端及以上酒店。由于項目信息持續更新，可能導致各季度報告中數據不連貫的情況。來源:STRGlobal仲量聯行酒店及旅游地產投資咨詢部，行業信息

205、入住率平均房價入住率每間可出租客房收入平均房價/每間可出租客房收入(人民幣)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23新增供給未來供應房間數2019202020212022202320242025及以后05001,0001,5002,0002,500每間可出租

206、客房收入同比增長率59二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|高端酒店經營表現主要酒店供給深圳“深圳住宿和旅游市場回暖迅速；深圳第一季度高端酒店業績已恢復至2019年同期的八成左右；深港的全面通關和政府的有效政策支持有望進一步推動深圳旅游市場發展?！绷簼?，大中華區高級副總裁，酒店及旅游地產事業部得益于出行不受限及城市會議空間有效擴容，一季度深圳住宿和旅游市場迎來強勢復蘇。得益于疫情防控政策的調整，深圳住宿和旅游市場迅速恢復，但距疫情前水平仍有一定差距。根據深圳市文化廣電旅游體育局數據，兔年春節，深圳共接待游客469萬人次，旅游收入31.2億元，同比分別

207、增長55.1%和56.2%，恢復至2019同期水平的63.7%和30.6%。各大景區客流量創2019年以來新高，重點監測景區七天共接待游客約165萬人次，營業收入1.3億元，同比分別增長147%和185%。疫情管控放寬后，深圳會議會展（MICE）市場回暖迅速，2023年第一季度，深圳大型會議會展活動數量為33場，創2019年以來新高。得益于深圳國際會展中心落成，深圳城市會議空間有效擴容與疫情政策的開放，2023上半年深圳會議會展排期預期為80場，數量比2019年同時期多接近一倍。2023年第1季度新開業一家高端及以上酒店。2023年第一季度期間，香格里拉集團旗下Jen酒店于2月27日在深圳前海

208、盛大開業，項目坐落于深圳前海嘉里中心，為市場帶來369間客房的新增供給。原計劃于2023年1月開業的深圳康萊德酒店，開業時間推遲至5月。由招商蛇口和華僑城集團共同投資興建的深圳國際會展中心洲際酒店預計于2023年第三季度開業。兩家酒店共計將為市場帶來669間新增客房供給。第一季度，深圳高端酒店每間可出租客房收入為2019年同期的八成左右。政策放開后，市場回暖明顯。1月深圳高端酒店市場入住率與平均房價分別為55.3%和1,023元，每間可出租客房收入為565元，恢復至2019年的62.3%。2月份市場入住率為76.9%，平均房價為1,037元，每間可出租客房收入為797元，超過2019年同期0.

209、5%。3月份入住率為75%，平均房價為1,088元，每間可出租客房收入為816，恢復至2019年同期水平的87.7%。截至2023年3月，深圳高端酒店市場入住率與平均房價分別為68.8%和1,052元，同比上漲42.8個百分點與21%；每間可出租客房收入為724元，同比增長超200%，恢復至2019年同期水平的82.3%。得益于深港的全面通關，深圳旅游市場恢復和發展潛力強勁；長期來看，深圳規劃加大旅游項目投資建設力度，利好酒店行業長期發展。2月6日深圳-香港全面通關，深港跨境旅游和商務交流的迅速復蘇加速了深圳旅游及住宿市場的恢復。通關后首個周六，香港口岸出入境人數接近45萬人次，通關滿月后的首

210、個周六口岸出入境人數已達62萬人次。深圳作為內地通往香港的必經城市，具有強勁的旅游消費市場潛力。為加快實現旅游業發展“十四五”規劃中將深圳建成世界級旅游目的地的目標，深圳加大旅游項目投資建設力度，樂高樂園度假區、金沙灣國際樂園、融創冰雪綜合體等重大旅游項目的建設以及中國郵輪旅游發展實驗區的打造，將強化深圳旅游業的競爭性，同時帶動深圳本地酒店業的發展。每間可出租客房收入724元219.9%每間可出租房收入恢復至2019年同期的82.5%備注：深圳市場主要聚焦高端及以上酒店。備注：箭頭圖標僅代表預測變化趨勢，不與左右兩側平均房價/每間可出租客房收益及入住率數值對應來源：STRGlobal,仲量聯行

211、酒店及旅游地產事業部備注：僅指市內高端及以上酒店。由于項目信息持續更新，可能導致各季度報告中數據不連貫的情況。來源:STRGlobal仲量聯行酒店及旅游地產事業部，行業信息入住率平均房價入住率每間可出租客房收入平均房價/每間可出租客房收入(人民幣)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q1/18Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22

212、Q1/23Q2/23Q3/23新增供給未來供應房間數2019202020212022202320242025及以后05001,0001,5002,0002,500每間可出租客房收入同比增長率60二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|主要酒店供給奢華酒店經營表現香港“內地旅客的回歸對香港酒店市場產生了積極的影響?！敝軡?，大中華區董事總經理，酒店及旅游地產事業部內地客源推動著香港整體酒店市場需求的強勁增長。截至2023年3月，香港奢華酒店的每間可出租客房收入（RevPAR）與去年同期相比增長了310.6%，達到2,214港元。隨著旅游限制的放寬，RevP

213、AR的改善主要得益于入住率的驅動，入住率比去年同期增長了161.7%。截至2023年2月，香港過夜旅客總數超過110萬人次，相比于去年同期的9,100人次大幅增長。截至2023年2月，一日游旅客人次也從去年的約500人次提升至超84.2萬人次。新增酒店供應量持續保持低位?？傮w而言，由于目前市場多種的不利因素，包括建筑成本及利率的上升，預計未來香港酒店供給將持續低迷。2023年一季度還有一家酒店（504間客房）進入試營業，為尖沙咀的麗晶酒店（原名香港洲際酒店）。香港市場的投資情緒保持謹慎。預計到2023年底，香港的酒店資本市場將出現回暖趨勢，全年預計達到10億美元，預判主要由較小體量酒店和陷入危

214、機的企業所持有的資產交易構成。同樣，隨著邊境的重新開放，加上目前的宏觀經濟環境，我們預計共享形式的長租公寓和用途轉換的酒店資產的相關交易會暫緩。預計2023年第二季度后初步實現顯著復蘇。雖然香港正在緩慢復蘇，但預計在2023年第二季度五一黃金周之后，旅游將開始顯著反彈?？偟膩碚f，雖然短期內可能存在一些挑戰和不確定性，但香港的酒店市場有望持續增長，預計到2024年底將全面復蘇。每間可出租客房收入2,214港元310.6%每間可出租房收入恢復至2019年同期的73.4%備注：數據速覽酒店市場數據為香港奢華酒店市場。來源：STRGlobal,仲量聯行酒店及旅游地產事業部備注：市內全領域酒店。由于項目

215、取消、新簽約項目、項目信息公開等行業信息的變化，各季度數據或有不同。來源:香港旅游局，仲量聯行酒店及旅游地產事業部，行業信息入住率日平均房價(港幣)入租率每間可出租客房收入(港幣)平均房價/每間可出租客房收入(港幣)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0100015005002,0003,0002,5003,5004,0004,5005,000Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23Q1

216、/24新增供給未來供應房間數2019202020212022202320242025及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000每間可出租客房收入同比增長率61二零二三年第一季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|仲量聯行仲量聯行2022年版權所有。保留所有權利。此處所載 所有信息來源于我們認為可靠的渠道。但我們不對其準確性做出任何保證或擔保。仲量聯行大中華區分公司北京北京市 朝陽區針織路23號 國壽金融中心8層 郵政編碼 100004電話+86 10 5922 1300成都四川省成都市 紅星路3段1號 成都國際金融中心1座2

217、9層 郵編 610021電話+86 28 6680 5000 傳真+86 28 6680 5096重慶重慶市 渝中區民族路188號 環球金融中心45樓 郵政編碼 400010電話+86 23 6370 8588 傳真+86 23 6370 8598廣州廣東省廣州市 天河區珠江新城珠江東路6號 廣州周大福金融中心 2801-03單元 郵政編碼 510623電話+86 20 2338 8088 傳真+86 20 2338 8118杭州浙江省杭州市 江干區新業路228號 杭州來福士中心 T2辦公樓802室 郵政編碼 310000電話+86 571 8196 5988 傳真+86 571 8196 5

218、966南京江蘇省南京市 中山路18號德基廣場 辦公樓2201室 郵政編碼 210018電話+86 25 8966 0660 傳真+86 25 8966 0663 青島山東省青島市 市南區香港中路61號 遠洋大廈A座2308室 郵政編碼 266071電話+86 532 8579 5800 傳真+86 532 8579 5801上海上海市 靜安區石門一路288號 興業太古匯香港興業中心一座22樓 郵政編碼 200041電話+86 21 6393 3333 傳真+86 21 6393 3080沈陽遼寧省沈陽市 沈河區北站路61號 財富中心A座21層 郵政編碼 110013電話+86 24 3195

219、8555深圳廣東省深圳市 福田區中心四路1號 嘉里建設廣場第三座19樓 郵政編碼 518048電話+86 755 8826 6608 傳真+86 755 2263 8966天津天津市 和平區南京路189號 津匯廣場2座3408室 郵政編碼 300051電話+86 22 5901 1999武漢湖北省武漢市 硚口區京漢大道688號 武漢恒隆廣場辦公樓3908-09室 郵政編碼 430030電話+86 27 59592100 傳真+86 27 59592155西安陜西省西安市 雁塔區南二環西段64號 凱德廣場2202-03室 郵政編碼 710065電話+86 29 8932 9800 傳真+86 29 8932 9801香港香港鲗魚涌英皇道979號 太古坊一座7樓電話+852 2846 5000 傳真+852 2845 9117 .hk澳門澳門南灣湖5A段 澳門財富中心16樓H室電話+853 2871 8822 傳真+853 2871 8800 .mo臺北臺灣臺北市信義路5段7號 臺北101大樓20樓之1 郵政編碼 11049電話+886 2 8758 9898 傳真+886 2 8758 9899 .tw仲量聯行微信號仲量聯行小程序