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1、0MVI中國酒店市場價值指數三城榜單連接連接 共創共創 盎然機盎然機2023?2023年隨著市場的全復蘇，需求迅猛反彈，國內酒店業迎來了久違的春，展現出了令矚的復蘇態勢。在這背景下，酒店的供給端與需求端均呈現出哪些新特點？相較于2019年，酒店市場的格局是否因此發變化？酒店業如何在新形勢下把握市場機會和業趨勢？這些問題可通過市場價值指數市場價值指數（MarketMarket ValueValue IndexIndex，MVIMVI）的追蹤及解讀回答。浩華管理顧問公司依托厚海數據平臺提出了市場價值指市場價值指數數（MarketMarket ValueValue IndexIndex，簡稱簡稱MV

2、IMVI）的概念，旨在通過量化的數據指標來評價城市、商圈和物業三個維度的酒店市場價值。在這個指數體系之下，針對城市（city）層的市場價值評價稱之為cMVI，即城市市場價值指數。通過對MVI的追蹤，能夠全評價酒店市場價值，形成理性投資判斷，理解市場周期特征，掌握市場進節奏，并挖掘各地市場的獨特價值點，制定多元產品和運營策略。本次報告基于2023年全年數據，深剖析全國重點線城市和旅游的地的市場供需變化，洞悉城市發展中酒店市場的期價值機會。MVIMVI酒店市場價值指數評價體系酒店市場價值指數評價體系產品供給指數 0.20品牌連鎖指數 0.18市場業績指數 0.21運營健康指數 0.24投資熱度指數

3、 0.17MVI?市場價值指數（Market Value Index，MVI）設置了5個級維度及15個級維度。級和級維度權重的確定結合了主觀和客觀賦權法，各維度指標數據進量綱處理后，與對應權重相乘相加，最終形成指標綜合得分*。此外，為了消除不同數據指標量綱的影響，本報告中的各項指標均進了標準化處理，并將得分映射在0-100之間。指數越，即代表其市場價值越。市場價值指數市場價值指數(MVI)(MVI)說明說明Preface*具體的指標體系及更詳細的數據，請參厚海數據平臺產業地圖https:/ 12 23 KEY TAKEAWAYS320242024?MVI?59.78 60.51 60.68 6

4、0.95 61.52 62.12 62.87 63.41 64.22 64.64 64.87 66.07 66.54 66.99 67.10 67.64 69.46 71.86 72.17 74.55 74.56 74.91 76.76 81.41 83.41 83.67 85.06 86.04 90.78 100.00 貴陽貴陽佛佛哈爾濱哈爾濱南昌南昌福州福州寧波寧波錫錫沈陽沈陽合肥合肥海海天津天津濟南濟南昆明昆明鄭州鄭州廈廈連連島島南京南京武漢武漢蘇州蘇州西安西安沙沙重慶重慶三亞三亞深圳深圳杭州杭州成都成都州州北京北京上海上海20242024年市場價值指數年市場價值指數3030城綜合指數城

5、綜合指數綜合來看，排名前五的城市在酒店市場價值指數中表現穩定，領先優勢顯著。相之下，排名630的城市指數波動較，缺乏穩定性。主要原因在于前五城市的論是供給端、需求端還是投資端的基礎盤穩固，與其他城市差距顯著。其他城市的市場規?；绢愃?，當年的酒店業績成為影響其排名變化的關鍵因素。具體來看：排名排名1 1-5 5的城市中的城市中，上海和北京占據絕對優勢上海和北京占據絕對優勢，成都和杭成都和杭州增勢頭強勁州增勢頭強勁。上海、北京、州、成都和杭州穩居前五，位于市場價值的第梯隊。其中，上海和北京憑借供給規模、品牌連鎖度和投資熱度，持續保持領先地位；州排名較疫前上升第三；成都和杭州緊隨其后，均上升1位。

6、作為新線城市的代表，成都和杭州在供給端表現出積極的發展勢頭。排名排名6 6-1515的城市中的城市中，以度假休閑類城市為主以度假休閑類城市為主：深圳、三亞、重慶等10個城市共同構筑了酒店市場綜合指數排名的第梯隊。其中，超過半均為度假休閑類城市，因其在市場業績的良好表現，榜單排名普遍上升。例如，憑借獨特地貌環境和城市營銷爆的重慶，近年來獲得卓越的市場表現，2023年在市場業績榜單中名列全國前茅。排名排名1616-3030的城市中的城市中，需求端仍待復蘇需求端仍待復蘇：以廈、鄭州、昆明等為代表的15個城市屬于第三梯隊，其市場表現在本年度年略顯平淡，業績基本持平或尚未恢復疫前平。其中，佛和昆明的排名

7、下降尤為顯著，相較疫前均下降了8位。需要指出的是，本報告中所列排名是相對于其他城市的名次。某個城市在某個指標上的排名下降并不意味著該城市絕對平的下降，很可能是其他城市在該指標上的提升幅度更，反之亦反。1-1 12-2 2413 3514 4615 5336 67-7 71468 81129 9911010121111115312128513131731414249151516-161613417171081818181191920-2020309212122-222227423232842424232252519726262612727291282821829292553030圖例說明：排名上

8、升排名上升-排名變化2024年排名較2020變化2020年排名注：指數和排名所數據均使前年數據計算所得。本報告中，2024年指數和排名的數據統計時間截于2023年年末；2020年排名的數據統計時間截于2019年年末（疫情前）。如需了解更多細分指標及排名信息請掃描維碼或登錄厚海數據平臺https:/ 10 1?供 給 規 模 指 數 端 供 給 指 數產 品 類 型 指 數0 20 2?品 牌 滲 透 指 數 端 品 牌 指 數國 際 品 牌 指 數0 40 4?收 指 數利 潤 指 數成 指 數 產 指 數0 50 5?新 建 投 資 指 數存 量 投 資 指 數0 30 3?需 求 度 指

9、數 付 指 數成 指 數?5級維度級維度產品供給指數產品供給指數A.供給規模指數供給規模指數B.端供給指數端供給指數C.產品類型指數產品類型指數*產品供給指數旨在通過了解個城市酒店市場的供給量級、供給品質以及產品豐富度情況，判斷該城市酒店市場供給端的發展平。產品供給指數產品供給指數?0.2 00.2 0供給規模：上海和北京供給規模獨檔供給規模：上海和北京供給規模獨檔，遙遙領遙遙領先其他市場先其他市場。截2023年底，這兩座城市的中檔及 以 上 客 房 數 量 均 超 過 28 萬 間，穩 居 全 國 前 兩位。成都是近年來酒店規模擴張最快的城市，五年間 中 檔 及 以 上 客 房 總 量 增

10、加 超 過 8 萬 間，截 2023年底達到23萬間，成為繼上海、北京之后，唯突破20萬間客房規模的城市。其它城市中檔及以上酒店供給規模均在20萬間以下。端供給：新線城市正在成為端酒店開業主端供給：新線城市正在成為端酒店開業主戰場戰場，端供給規模速擴張端供給規模速擴張。隨著線城市端酒店市場逐漸飽和，各品牌開始將光瞄轉向城市商業活不俗的新線城市和線頭部城市的核地段，這些城市的端供給規模增尤為顯著。從端供給增速上看，近五年年均增速的前10名中，新線城市占7席，這些城市年均復合增 率 超 過 9%，超 過 30 城 整 體 的 增 率（約6%）。尤其是鄭州，近五年端供給規模的年均增速接近17%，位居

11、全國位。產品類型：市場不斷細分產品類型：市場不斷細分，酒店主題呈現多元化酒店主題呈現多元化趨勢趨勢。近年來在激烈的競爭市場環境下，酒店產品進“內卷”時代。各具主題特的產品不斷推陳出新，酒店主打的特標簽包括療愈康養、地、古鎮、園林、設計酒店、在地特、沉浸式體驗等。其中，依托豐富然或化資源稟賦的城市更具有孕育特產品的壤，如成都、蘇州和杭州等；以及具有堅實市場需求基礎、市場發展階段更為成熟的城市這趨勢同樣較為明顯，如上海。17%14%12%12%11%10%10%10%9%9%6%鄭州佛濟南島沙重慶成都昆明廈南京30城整體?20192019-20232023年端供給年均復合增率年端供給年均復合增率T

12、OP10TOP10城市城市數據來源：厚海數據平臺（)100.00 94.42 91.99 87.23 80.51 77.74 77.72 76.57 73.57 68.41 上海北京成都杭州州蘇州深圳重慶西安南京12345678910?TOP10?市場供給的質和量如何？市場供給的質和量如何？6級維度級維度品牌連鎖指數品牌連鎖指數A.品牌滲透指數品牌滲透指數B.端品牌指數端品牌指數C.國際品牌指數國際品牌指數*品牌連鎖指數旨在衡量個市場對于酒店品牌的吸引，特別是端品牌和國際品牌對該市場的睞度。品牌連鎖指數品牌連鎖指數?0.1 80.1 8品牌連鎖指數，各城市之間呈現明顯分化趨勢，上海以絕對優勢蟬

13、聯榜上海以絕對優勢蟬聯榜，不論在品牌滲透、端品牌還是在國際品牌酒店數量上，其排名可撼動。品牌數量：品牌數量：“店經濟店經濟”驅動之下各城市品牌數量激驅動之下各城市品牌數量激增增。隨著市場細分和各類業態集聚，各城市進品牌總數持續增加。從總量上來看，上海、北京、成都和杭州的品牌總數位列第梯隊，均超過160個。這些城市的市場成熟度更，消費者需求更為多元，具備流量優勢，成為各品牌爭相布局的選地。此外，近年來店經濟在各地逐漸升溫，各地政府積極吸引國內外酒店品牌落其所在城市，這也進步促進了各城市酒店品牌豐富度的提升。連鎖化率：相度假休閑市場連鎖化率：相度假休閑市場，商務主導型城市品牌連商務主導型城市品牌連

14、鎖化率提升更為顯著鎖化率提升更為顯著。與2019年相，多數城市的品牌連鎖化率均呈現定的上升趨勢，五年間，30城品牌連鎖化率中位數由44%升49%。其中商務型城市品牌連鎖化率提升更為顯著，例如濟南和武漢等。原因在于這些城市在2019年以前尚處于市場成階段，品牌酒店數量有限；另，隨著中端品牌市場的迅速崛起，價格敏感度較的商務主導城市，成為中端品快速布局擴張的區域，從使得這些城市的連鎖化率迅速提升。相較之下，度假市場的品牌連鎖化率相對較低，甚有些市場不升反降如三亞。其原因在于度假市場更強調個性化體驗，以提供標準化產品和服務為主的連鎖品牌愈發難以為度假市場賦能，標產品反在市場中重新獲得睞。?35%35

15、%70%70%上海北京杭州三亞武漢濟南2019年2023年20192019年與年與20232023年品牌連鎖化率變化對年品牌連鎖化率變化對品牌發展平如何品牌發展平如何?數據來源：厚海數據平臺（)12345678910?TOP10?100.00 83.00 75.97 75.56 74.96 73.83 73.05 72.76 71.78 71.64 上海北京杭州南京州蘇州三亞深圳武漢天津7級維度級維度市場業績指數市場業績指數A.需求度指數需求度指數B.付指數付指數C.成指數成指數*市場業績指數通過酒店市場的出租率、平均房價和平均每房收益增速等核數據指標，以衡量酒店市場的業績健康度平。市場業績指

16、數市場業績指數?0.2 10.2 1業績表現如何業績表現如何?稀缺資源和優質產品助三亞酒店業績平維持領稀缺資源和優質產品助三亞酒店業績平維持領先先。三亞保持2020年以來市場業績的領先地位，憑借稀缺性的濱海度假資源和優質產品，以卓越的房價平引領全國酒店市場，成為市場業績標桿。但伴隨著市場需求得到集中釋放后以及出境游市場的恢復，2024年三亞的市場業績平預計將經歷震蕩和回落。部分城市憑借城市營銷帶來的流量優勢部分城市憑借城市營銷帶來的流量優勢，市場業績提市場業績提升顯著升顯著。從排名上看，重慶、沙等城市在市場業績的排名相較2019年排名提升均達到10名。作為“紅”城市，這2個城市在2019年以來

17、的流量熱度始終處于位。在巨流量的帶動下，出租率和端消費需求增迅速。以重慶為例，2023年五星級住率達到76%，位列全國領先。同時，在業績的成性，也展現出良好的增態勢。因此，重慶市場業績指數排名上升11位，位列全國第4。受疫情后市場需求集中釋放的影響受疫情后市場需求集中釋放的影響，全國各城市的業全國各城市的業績平迅速回升績平迅速回升。與2019年相，2023年全國30城的平均每間房收益（RevPAR）中位數增了17%，其中北京、上海平均每間房收益（RevPAR）基本恢復2019年九成。與此同時，三亞、重慶、沙等城市則得益于旺盛的旅游度假需求，業績較2019年幅提升，漲幅超過40%。數據來源厚海數

18、據平臺（)20232023年三城住宿率年三城住宿率與平均房價平與平均房價平平均房價中位數住宿率中位數12345678910?TOP10?100.00 84.77 84.74 84.10 82.93 81.36 77.69 77.68 75.64 74.03 三亞州深圳重慶上海北京沙成都杭州鄭州北京成都連佛福州州貴陽哈爾濱海杭州合肥濟南昆明南昌南京寧波島三亞廈上海深圳沈陽蘇州天津錫武漢西安沙鄭州重慶01,60050%80%平均房價(元)住宿率業績提升top3業績下降top3泡表每間可供出租房總經營收平營利情況如何營利情況如何?8級維度級維度運營健康指數運營健康指數A.收指數收指數B.利潤指數利潤

19、指數C.成指數成指數D.產指數產指數*運營健康指數旨在考量市場中酒店在收增和成本管控上是否健康，未來發展是否具備可持續性。運營健康指數運營健康指數?0.2 40.2 4?從運營健康的指數來看，頭部城市之間差異縮，排名前五的城市，指數均超過95分。其中，三亞在優異市場業績的推動下，繼續保持榜地位，2020年以來，其在收、利潤和成等維度上均名列前茅。隨著市場恢復，上海和北京逆轉了2022年的低迷狀態，重回第、第三名，維持了疫前的領先格局。在收端在收端，城市間呈現較為明顯的分化趨勢城市間呈現較為明顯的分化趨勢。根據酒店總經營收平，市場可分為三梯隊。如下圖所。第梯隊包括三亞和四個線城市，每間可供出租房

20、總經營收均超過40萬元。這五座城市得益于更多元的客源結構和龐的客源基礎，收規模明顯領先于其他城市。第梯隊涵蓋沙、成都、南京等城市，收規模介于25萬40萬元之間，這些在城市商務需求的基礎之上，同時能夠通過旅游休閑需求實現更好的溢價。合肥、佛等7個城市構成第三梯隊，收低于25萬元，這些城市的酒店需求豐富度和付上與第梯隊城市均有定差距。在成本端在成本端，部分城市由于及運營成本相對可控部分城市由于及運營成本相對可控，酒酒店也依然能取得不俗的利潤平店也依然能取得不俗的利潤平。其中昆明、連和貴陽的表現尤為突出，這些城市歷年來在運營健康指數上的表現通常優于市場業績指數排名，主要得益于較低的成本和更為可控的運

21、營開。盡管收平低于其他城市，但這些城市依然能夠保持較的利潤平。以連為例，在酒店收端連在全國排名為12，但由于其在運營成本和效率優于其他城市，其總體利潤表現和均創收創利上均位于全國前列，這也使得連的整體運營健康度表現位居全國第四。12345678910?TOP10?100.00 99.34 98.46 96.14 95.28 92.64 88.37 85.37 84.68 81.55 三亞上海北京連深圳州杭州成都重慶沙30城中位數30.6930.69萬元萬元第梯隊城市第梯隊城市 4040萬元萬元第梯隊代表性城市第梯隊代表性城市2525-4040萬元萬元第三梯隊代表性城市第三梯隊代表性城市2525

22、萬元萬元20232023年代表性城市五星級酒店每間可供出租房總經營收年代表性城市五星級酒店每間可供出租房總經營收數據來源：厚海數據平臺（)52.59 52.59 48.75 48.75 46.89 46.89 42.01 42.01 40.97 40.97 三亞州深圳上海北京38.67 38.67 35.41 35.41 35.09 35.09 34.60 34.60 沙成都南京重慶24.60 24.60 22.83 22.83 22.26 22.26 20.72 20.72 合肥佛寧波南昌線城市,23.4%34.7%新線城市,17.8%22.3%線城市,8.9%18.9%+11.3%+11.

23、3%+4.6%+4.6%+10%+10%2019年2023年9級維度級維度投資熱度指數投資熱度指數A.新建投資指數新建投資指數B.存量投資指數存量投資指數*投資熱度指數于評判未來市場酒店的增量和存量的新建投資情況，判斷市場投資是否活躍。投資熱度指數投資熱度指數?0.1 70.1 7投資活躍程度如何？投資活躍程度如何？?12345678910?TOP10?100.00 90.76 87.89 82.21 81.58 76.26 75.85 73.92 73.36 72.96 上海成都州北京杭州武漢深圳沙西安重慶上海重回投資熱度榜上海重回投資熱度榜，成都仍穩居投資熱度指數前三成都仍穩居投資熱度指數

24、前三甲甲。上海、成都、州、北京和杭州位列30城投資熱度指數的前五名。隨著疫情影響逐漸消退，上海的酒店簽約量迅速回升，不僅扭轉了2022年的頹勢，還躍升投資熱度指數榜；成都則繼續保持其在酒店簽約量上的強勁表現。濱海城市投資熱度繼續漲濱海城市投資熱度繼續漲，排位提升顯著排位提升顯著。海、天津和島的投資熱度提升最為明顯，相較2019年，這些城市的排名均上升了9位以上，憑借稀缺的濱海度假資源，這些城市獲得極的關注度。例如，受海南貿港政策等利好因素的影響，海的投資熱度指數在五年內由三城末位逆勢上升中游，2023年錄得4,300間中檔及以上品牌簽約客房數，顯出強勁的吸引。線城市陸續進存量市場階段線城市陸續

25、進存量市場階段，存量投資占明顯提存量投資占明顯提。在存量投資，上海、州、深圳和北京位列全國前四名。線城市陸續進存量市場階段，顯出市場的成熟與競爭的加劇。根據浩華發布的2023中國陸地區中檔及以上品牌酒店簽約報告，線城市的翻新改造和適應性再利項占達35%，顯著于新線城市（占約為22%）和其他城市層級。這趨勢表明，隨著新建項投資趨于飽和，存量資產的提升與更新逐漸成為投資者的主要策略之。數據來源：厚海數據平臺（)20192019 vs.2023vs.2023，各城市層級中存量投資占變化，各城市層級中存量投資占變化2023年標志著酒店業的重啟與振興，整個業展現出了顯著且強勁的復蘇跡象。在此背景下，不同

26、城市的酒店市場呈現出獨特的供需特征與發展趨勢，這些差異不僅凸顯了市場的多元性，更為業的持續發展注了新的活與機遇。從供給端來看，線城市仍憑借穩定的供給規模、品牌連鎖及投資熱度，穩居全國領先地位，其市場價值的基本依舊牢固。新線城市則成為端酒店品牌爭奪的重要市場，供給規模顯著增。此外，店經濟的興起使得各城市的品牌數量激增，進步推動了市場的多元化發展。在需求端，2023年疫后需求的集中釋放使得全國各城市的酒店總經營收與疫前相增速顯著，尤其是熱旅游的地和在旅游度假休閑質濃郁的城市。三亞依托其稀缺的濱海度假資源在近年保持領先地位。城市營銷推動了重慶、沙和西安等地的流量崛起，這些城市酒店的出租率和房價增顯著

27、，表現亮眼。此外，從投資趨勢來看，上海重回投資熱度榜，仍然是投資者爭相進軍的的投資地。同時，濱海資源豐富的城市如海、天津和島，憑借其獨特地理優勢，吸引了量酒店簽約和投資。此外，線城市率先邁存量市場階段，翻新改造和適應性再利項的重顯著提升，反映出市場的成熟度和品牌競爭的加劇。展望2024年，市場供給端和投資端將繼續臨結構性調整和優化，市場需求端也將經歷段疫后爆發期之后的周期性低迷。毫疑問，中國酒店業正在臨新輪的變和挑戰，這些也將成為推動業轉型升級的動。我們希望通過MVI（市場價值指數），為業從業者找到判斷市場期價值和短期波動的標尺，助業穿越周期。我們也相信，通過業從業者對期主義的堅守，中國酒店業

28、將克服市場發展的短期挑戰，邁向質量發展的新征程。?SUMMARY11中國機場住宿業市場趨勢研究報告中國酒店業投資及資產管理市場展望報告深圳市飯店業年度發展報告酒店資源書精品宿調研報告海南省旅游飯店業發展報告?為 政 府、協 會 及 各 研 究 機 構 提 供：往期研究報告往期研究報告(部分展部分展)?&MORE?本報告由厚海數據平臺制作，報告中所有的字、圖、表格均受有關商標和著作權的法律保護。未經厚海數據平臺書許可，任何不得以任何形式對該報告的部分或全部內容進出版、轉摘及復制。引本報告之任何數據，需注明信息來源于厚海數據平臺。?本報告的數據來源為厚海數據平臺。相關數據信息是厚海數據平臺通過合法

29、式或公開渠道獲取的信息，并經過脫敏、加、整合、計算形成的統計類、傾向性參考信息。厚海數據平臺法保證所有數據絕對毫瑕疵。因此，上述瑕疵如是基于數據審核平或數據統計徑差異法避免的，厚海數據平臺對其造成的任何直接或間接損失不承擔任何責任。任何機構或個援引或基于厚海數據平臺的數據信息所采取的任何動所造成的法律后果均與厚海數據平臺關，由此引發的相關爭議或法律責任由為承擔，厚海數據平臺不承擔任何責任。本報告內數據分析僅作為參考使，任何參考數據報告造成的投資及經營性損失，厚海數據平臺均不承擔任何責任。厚海數據平臺是浩華推出的產業信息整合查詢及專業數據分析平臺，基于數字化時代的產業發展趨勢和客需求，整合海量產業信息和市場數據，期推出聚焦于住宿場景的產業地圖 I 企業具 I 數據報告三業務模塊，為美好活式消費產業投資者、運營商及產業上下游利益伙伴提供全位數據解決案，致于市場信息的標準搭建，信息交互、信息和商業洞察數據分享，助產業全數字化轉型。?【產品問詢】【平臺合作】北京市東安街1號東場E3 903-904電話：86(10)8518 厚海數據平臺厚海數據平臺CHAT資訊浩華官微信公眾號www.horwathhtl-浩華中國領先的酒店及旅游業顧問浩華CHAT視頻號更多業內容分享