《仲量聯行：2023年二季度大中華區物業摘要-弱復蘇下承壓延續（62頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《仲量聯行：2023年二季度大中華區物業摘要-弱復蘇下承壓延續（62頁）.pdf（62頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、中國|2023年第二季度弱復蘇下承壓延續大中華區物業摘要 52 北京53 上海54 廣州55 成都57 北京58 上海59 廣州60 深圳61 香港16 北京17 上海18 廣州19 深圳20 成都21 天津22 青島23 重慶24 沈陽25 武漢26 西安27 杭州28 南京29 香港30 臺北32 北京33 上海34 廣州35 深圳36 成都37 天津38 青島39 重慶40 沈陽41 武漢42 西安43 杭州44 南京46 北京47 上海48 廣州49 香港50 澳門目錄08 “運動消費”熱情高漲，為零售物業注入新鮮活力11 企業不動產戰略華南企業邁向高質量發展的重要革新14 三大細分領

2、域重振科技企業辦公樓市場需求辦公樓住宅物流地產酒店零售地產10 綠色住宅：環境、健康與財富三贏專題文章三大細分領域重振科技企業辦公樓市場需求2二零二三年第二季度大中華區物業摘要 在二季度，中國國內生產總值按不變價格計算同比增長6.3%，顯示雖然外部環境更趨復雜嚴峻，經濟運行持續好轉、創新動能持續增強、質量效益穩步提升、民生保障繼續改善的態勢并沒有改變。但是，經濟持續恢復發展的基礎仍不穩固、國內需求不足、重點領域風險隱患較多，應充分估計下半年經濟增長可能面臨的挑戰，充分估計經濟內生動力和社會有效需求仍需政策刺激補強的必要性，充分考慮宏觀政策的協同性、組合性、針對性、有效性。七月末召開的中央政治局

3、會議判斷“經濟恢復是一個波浪式發展、曲折式前進的過程”，強調“著力擴大內需、提振信心、防范風險”。預計下半年經濟工作將堅持不下猛藥、不搞大水漫灌、不用過強刺激，強調宏觀調控體系更加有力、有度、有效，調控手段與工具推陳出新、精準有利、提質增效，繼續在穩增長、調結構、控風險、促改革各任務之間實現成功實踐與有效平衡，精準有力實施宏觀調控，加強逆周期調節和政策儲備，扎實推動經濟高質量發展，以消費的基礎作用和投資的關鍵作用為支持積極擴大國內需求，通過消費拉動經濟增長，更好發揮政府投資帶動作用、促進民間投資。編者按姚耀 中國區研究部總監龐溟 大中華區研究部總監兼首席經濟學家3二零二三年第二季度大中華區物業

4、摘要 經濟和政策動態在二季度，中國國內生產總值按不變價格計算同比增長6.3%，顯示雖然外部環境更趨復雜嚴峻，經濟運行持續好轉、創新動能持續增強、質量效益穩步提升、民生保障繼續改善的態勢并沒有改變。但是，經濟持續恢復發展的基礎仍不穩固、國內需求不足、重點領域風險隱患較多，應充分估計下半年經濟增長可能面臨的挑戰，充分估計經濟內生動力和社會有效需求仍需政策刺激補強的必要性，充分考慮宏觀政策的協同性、組合性、針對性、有效性。甲級辦公樓市場：根據國家統計局數據顯示，受2022年同期低基數及前期穩增長政策顯效等影響，二季度國內生產總值達到30萬億元，同比增長6.3%，但環比增速放緩，僅錄得0.8%。表明中

5、國經濟在經歷了一季度的結構性反彈之后，正處在由恢復性增長向擴張性增長轉變的過渡期，內生動能改善尚未完全體現，呈現階段性增長放緩，經濟復蘇的基礎還需進一步夯實。因此，中國主要城市的辦公樓市場在逐漸回歸常態后，部分城市也稍顯疲態。雖然二季度辦公樓市場退租趨勢有所緩解，但整體市場需求復蘇不及預期，部分城市問詢與帶看數量略有下降，實際租賃成交在第二季度尚未實現大規模增長。由于租戶放緩其租賃進程，業主面臨較大空置壓力，二季度整體租金延續下行趨勢。2023年第二季度，在經濟復蘇節奏調整和市場不確定性增加的背景下，各城市租賃需求表現分化明顯，二季度全國主要城市整體凈吸納量錄得69.6萬平方米。2023年二季

6、度，一線城市凈吸納量共錄得約35萬平方米。上海以全市16萬的凈吸納量表現位居一線城市之首，較前一季度明顯回升，其中新項目的預租貢獻了二季度主要的吸納面積。廣州甲級辦公樓市場租賃需求持續回暖，凈吸納量水平高于上個季度70.5%，錄得9.3萬平方米。自積壓需求在一季度集中釋放后，二季度北京和深圳整體需求偏弱，市場問詢與帶看量有所下降。深圳市凈吸納量水平相較于一季度下滑21.9%，錄得8萬平方米，以成本節約型需求為主。在北京，僅有的部分搬遷需4|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二三年第二季度大中華區物業摘要 求也受到了租戶方低預算的限制，二季度凈吸納量與一季度相比減少了三分之一，僅

7、錄得1.2萬平方米。二線城市中，南京甲級辦公樓租賃需求維持平穩，由于租戶談判周期延長，一季度滯后的租賃需求推升二季度實際租賃成交量，凈吸納量錄得3.5萬平方米。成都市逐步復蘇的市場需求也于二季度兌現，凈吸納量水平約為上季度三倍，錄得5.0萬平方米。此外，受益于總部型企業自用需求帶動，重慶市凈吸納量錄得6.1萬平方米。但若扣除總部型企業自用需求影響，重慶市上半年凈吸納量僅錄得0.3萬平方米，租賃市場活躍度仍處低位。來自金融、TMT與專業服務業的需求持續占據全國辦公樓租賃市場主導地位。由于各行業復蘇步調不一，租賃需求表現有所分化。金融行業中，證券公司、私募基金等傳統金融服務類租賃需求保持相對穩定，

8、私人財富管理成增量亮點。而隨著大型通信、互聯網企業業務持續調整，TMT行業整體租賃需求增速放緩，但游戲企業租賃需求增長趨勢顯著。與此同時，以會計師事務所、律師事務所為代表的專業服務業企業在新增需求中占據較顯著的份額，旅游中介、教育留學等企業退租趨勢逐步放緩，新租呈上漲之勢。除此之外，在“雙碳”大背景之下，今年以來能源行業發展勢頭強勁。以南京為例，該城市第二季度優質辦公樓市場錄得多筆能源、環保及公共事業類企業租賃成交，新租占比超九成，能源類企業集聚程度不斷提高。二季度，全國主要一、二線城市的甲級辦公樓市場共入市近178萬平方米的面積，總供應量大幅上升。一線城市共迎來126萬平方米的新增供應，其中

9、上海占到57%左右。上海近期入市的八個新增項目導致其中央商務區空置率環比上漲1.1個百分點至11.9%，非中央商務區空置率環比上升3.6個百分點至27.7%。廣州二季度共有4個辦公樓項目竣工，約43萬平方米新增供應入市。由于目前的租賃需求未能顯著帶動市場去化，廣州辦公樓市場空置率約為21.8%，環比上升約3個百分點。北京本季度無新增項目入市，全市整體空置率略微收縮0.1個百分點至10.3%。1.5線及二線城市新增供應量整體錄得52萬平方米。個別供應體量較大城市未能在季度內快速吸納，空置率表現承壓。蘇州新增面積15.2萬平方米，空置率環比上升3.5個百分點。杭州約13.8萬平方米的新增供應入市，

10、推高甲級辦公樓的空置率至23.4%，環比上升2.8個百分點。受到需求端發力不足和大量新增供應入市的雙重壓力，預計未來兩到三年，杭州辦公樓市場的空置率將進入上行通道。第二季度全國主要城市辦公樓市場租金均錄得0.3%至2.6%不同程度的環比降幅，大部分城市跌幅高于一季度。整體市場復蘇程度低于預期，實際租賃成交數量有限，迫使業主方在當前的市場環境下做出更多讓步。一線城市中，北京租金環比下降1.8%，同比下降4.0%。鑒于當前北京市場情況，即使針對500平方米以下的小面積需求，業主也開始提供可觀的租金折扣。而在上海市場中，由于二季度新增供應激增，空置率較高的項目和板塊租金下行壓力加劇。同時，租戶更偏好

11、議價空間較大的項目，或提供激勵政策的項目以平衡裝修成本支出。二季度上海租金下滑約1.8%。1.5線與二線城市中，甲級辦公樓市場租金跌幅持續擴大，以價換量 租賃現象普遍。截至季度末，南京甲級辦公樓市場平均租金錄得107元/平方米/月，環比下降2.5%。受到存量市場的供需壓力以及下半年潛在的集中供應影響，二季度武漢市場中的大部分業主多放寬租賃條件，在租金方面采取更為激進的租賃策略以鼓勵租戶搬遷。武漢甲級辦公樓凈有效租金為89.2元/平方米/月，環比下降2.6%。優質零售物業市場：2023年第二季度，中國零售地產市場呈現出穩定復蘇的態勢。上半年社會消費品零售總額達到22.8萬億元，同比增長8.2%，

12、消費對GDP增速的貢獻率達到77.2%。消費領域呈現出“強復蘇”和“弱復蘇”的差異，尤其是餐飲、娛樂等領域的消費需求恢復較好。然而，服裝、建材、家電等消費品的復蘇仍需要鞏固。商業地產領域也出現結構性復蘇，新租需求主要集中在餐飲、娛樂等業態，供需關系逐步改善。供應方面，2023年上半年中國21個城市的優質零售物業新增供應量達到340.9萬平方米，同比增長63.2%，創下近五年的峰值。一線城市中，北京、上海、成都等城市的新增供應量較高。龍湖、萬科印力、甲級辦公樓租金，2023第二季度增長值（環比）*無錫、寧波、長沙每半年更新一次*鄭州、廈門每年更新一次數據來源：仲量聯行-5%-3%-1%1%3%5

13、%深圳上海北京廣州武漢南京沈陽成都蘇州青島昆明杭州長沙*西安天津鄭州*重慶廈門*寧波*無錫*5|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二三年第二季度大中華區物業摘要 中海、華潤等頭部開發商繼續主導市場開發，天街、印象城、大悅城和萬象城等項目成為上半年開業最多的零售地產項目線。二季度，消費呈現結構性復蘇的態勢更趨明顯。一方面，客流快速恢復帶動接觸型消費持續增長，餐飲、娛樂、服務等線下體驗型業態活力重現。另一方面，我國剛從疫情的影響走出來，經濟尚處恢復階段，疊加外部環境影響，消費者的收入預期對當期支出存在擠出效應。據中國人民銀行調查統計司數據，一季度收入信心指數大幅提升至49.9%，但

14、二季度出現回落降至48.5%。消費對經濟預期的波動導致消費者收入信心同樣承壓，因此多數商品零售消費的恢復相對遲緩。消費端不同業態呈現結構性的復蘇走勢：由線下客流穩步恢復拉動的體驗型消費快速復蘇，且與收入預期不足引致的高彈性商品消費緩慢復蘇的現象同時并存。消費生活的快速恢復推動了相關商業業態的復蘇。餐飲領域的恢復表現出色，成為商場空置去化的主力。線下娛樂場景的回歸也帶動了影院、演出等業態的復蘇。服務業態方面，美容美發和體育服務等領域快速迭代。相比之下，新能源汽車消費進入常態化消費階段，服裝消費恢復不及預期。據仲量聯行統計，2023年上半年，中國21城優質零售商業市場平均空置率報10.9%，相比上

15、年底回落0.3個百分點，打破之前連續七個季度的空置上漲勢頭。這表明，實體商業的租賃活動開始步入復蘇階段，但復蘇步伐存在地區差異。在A類城市中（四大一線城市），平均空置率為7.9%，低于全國平均值3.0個百分點，并且年累計降幅1.1個百分點，超過全國平均降幅，展現出一線城市消費回暖和零售商業的韌性更高。然而，B和C類城市（非一線城市）的平均空置降幅并不明顯，B類城市平均空置率為11.4%，雖然較一季度下降，但依舊高于去年底。以杭州、武漢、鄭州為代表的城市空置率增加較為顯著。租金方面，零售商業空置率仍處歷史高位，“以價換量”仍是多數商場的招商策略，以此填補空鋪，整體租金故呈現持續下行的趨勢，但近期

16、降幅有所收窄。據仲量聯行統計，二季度中國21城購物中心首層平均租金環比下跌0.1%，跌幅繼續收窄。其中，一線城市的租金與二季度環比轉漲0.1%，率先止跌回穩。租金及空置率走勢說明，一線城市的消費及商業地產的市場韌性明顯更強，疫后復蘇步伐更快。為了激活內需，政府發布了“二十條”恢復和擴大消費措施，鼓勵大宗消費、服務消費、農村消費、新型消費等。下半年預計將有近850萬平方米的優質零售供應入市，其中上海、北京和成都將是主要的新增供應城市?？傮w而言，中國零售地產市場在第二季度呈現出穩定復蘇的趨勢，新的商業模式和觸點不斷出現，消費需求呈現出多元和細分的特點。商業地產市場面臨著創新和挑戰，需要不斷探索和適

17、應市場變化，創造消費熱點并提升資產價值。住宅市場：在前期積壓置業需求于2、3月份“小陽春”集中釋放后，2023年第二季度全國房地產市場復蘇動能減弱，住宅市場觀望情緒加重。二季度全國住宅市場銷售規模、房地產開發投資、及土地供求均延續回落態勢。政策端，2023年上半年累計超百城松綁樓市政策，但房地產整體銷售依然疲軟，穩地產的重要性更加突出。7月中央政治局會議首提“要適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化政策”，重點一、二線城市存在限制性政策優化可能。信貸端，6月20日央行針對5年期LPR再下調10個基點至4.20%，對市場情緒產生一定積極效果，但對新房銷售的實質性帶動較為有限

18、。二季度，全國住宅銷售持續下降，房企投資觀望情緒加重，整體住宅投資承壓下行，投資累計同比降幅擴大。2023年1-6月，全國房地產開發投資58,550億元，同比下降7.9%；其中住宅投資44,439億，同比下降7.3%。16月份，住宅新開工面積36,340萬平方米，同比下降24.9%；住宅施工面積557,083萬平方米，同比下降6.9%。于此同2008至2022年凈吸納量、新增供應和空置率均為全年數據。2023年凈吸納量、新增供應和空置率為年底預測值。數據來源：仲量聯行21城市優質零售物業供求指標千平方米凈吸納量新增供應空置率百分比0%3%6%9%12%15%02,0004,0006,0008,

19、00010,00012,00014,00016,00008 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23F6|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二三年第二季度大中華區物業摘要 時，在各地持續加速推進“保交樓”措施的作用下，竣工數據繼續修復，全國住宅竣工面積24,604萬平方米，同比上升18.5%，較上季度的16.8%進一步改善。上半年，全國商品房銷售面積59,515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。雖然全國住宅銷售恢復緩慢，但重點一、二線城市一手住宅市場成交依然穩健。仲量聯行跟蹤的20個主要一、二線城市住宅成交

20、數據顯示，2023年二季度20城市一手住宅成交面積合計約4,073萬平方米，環比上漲4.6%，同比上漲7.2%。其中，一線城市需求穩健，4個一線城市二季度成交量共計794萬平方米，環比上漲12.0%，同比上漲29.2%。16個二線城市一手住宅成交面積達3,279萬平方米，環比上漲3.0%，同比上漲2.9%。但二季度重點一、二線城市二手房市場成交持續縮量，市場信心減弱，并逐漸傳導至一手房市場。上半年，居民置業信心整體不足，房價表現持續走弱。國家統計局公布的數據顯示，6月份，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比上漲城市個數繼續減少，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有31個和7個，比

21、上月分別減少15個和8個。6月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為持平，其中北京、上海環比分別上漲0.1%和0.4%，廣州、深圳環比分別下降0.1%和0.3%；二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平；三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.1%。同比來看，6月份一、二線城市新建商品住宅銷售價格相對堅挺，分別較去年同期上漲1.3%和0.5%；三線城市需求較弱，新建商品住宅銷售價格同比下跌1.4%。二手市場方面，市場預期轉弱，二手價格仍處于下行通道。6月，一、二、三線城市二手住宅銷售同比下滑0.4%，2.4%和3.4%。2023年上半年，全國住

22、宅用地供求規模同比繼續縮量，土地市場延續低迷態勢。城市之間土拍熱度分化加劇，房企在重點一、二線城市拿地意愿相對穩健，尤其是一線城市土拍繼續保持熱度。上半年，一線城市住宅用地平均溢價率小幅上升至8.9%；二線城市溢價率小幅收窄至6.3%；三、四線城市溢價率小幅下滑至5.3%。二季度，土拍拿地企業仍以國央企為主，部分城市民企拿地金額占比有所提高。短期來看，全國土地供求縮量趨勢或延續，但土拍分化態勢或進一步加劇。展望下半年，在宏觀經濟恢復勢能不足，多項主要指標均轉弱的背景下，房地產做為中國的經濟支柱產業有望迎來更大力度的托底政策。7月在政治局會議中對房地產方面釋放調整信號后，住建部也明確表態將以鞏固

23、房地產企穩回升態勢為核心目的，加快推動各地政府從需求端發力，通過降低購房首付比例及貸款利率、契稅減免、優化個人住房貸款“認房又認貸”等政策措施以降低居民購房門檻和購房成本，全面推動居民置業信心企穩回升。隨著樓市松綁提速,重點一、二線城市的限購和限貸等限制性政策或將成為新的政策發力點。在此背景下，下半年重點一、二線城市有望釋放出更多剛性需求和改善型需求，居民置業信心和市場整體預期有望逐步好轉，房地產投資需求有望緩步改善。二十城市大眾住宅市場季度成交量注：1)4個一線城市包括北京，上海，廣州和深圳。16個二線城市包括長沙，成都，重慶，大連，杭州，南京，寧波，青島，沈陽，蘇州，天津，武漢，無錫，廈門

24、，西安以及鄭州;2)重慶大眾市場成交量包含所有商品房，重慶政府并未分開計算商品住宅部分。數據來源：中國房地產指數系統成交面積（萬 平方米）4個一線城市16個二線城市20個城市季度平均成交量01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0002Q104Q102Q114Q112Q124Q122Q134Q132Q144Q142Q154Q152Q164Q162Q174Q172Q184Q182Q194Q192Q204Q202Q214Q212Q224Q222Q237|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二三年第二季度大中華區物業摘要 運動健康成消費新方式，運動品

25、牌韌性增長，為零售物業帶來新機遇后疫情時代，大眾健康意識顯著提升，對健康和生活品質的關注度與日俱增。越來越多的人開始選擇運動健康消費新方式。騎行、飛盤、滑雪、攀巖、垂釣、板式網球、陸沖及滑板、槳板及沖浪等運動正成為人們假期的重要休閑娛樂選擇，并已內化為一種時尚健康的生活方式。隨著這一生活方式和消費觀念的轉變，一批與運動相關的服飾和裝備品牌韌性增長，而零售物業如何能抓住這一波新機遇，值得市場關注與思考。根據歐睿國際數據顯示，中國運動鞋服市場規模穩定增長，預計在2027年達到5510億元，2022-2027年均復合增速將達到8.7%。終端消費需求的增長推動了運動服飾及裝備品牌的門店擴張需求，不少風

26、頭正勁的運動品牌積極尋找新的拓店機會。根據仲量聯行研究部追蹤的上海近40家優質購物中心的業態占比發現，運動服飾品牌在時尚業態中的面積占比已從2017年的8.3%提升至目前的15.2%，增幅顯著。在運動消費市場逐漸壯大、運動相關品牌的門店持續擴張的過程中，已突顯一些市場新趨勢。趨勢一：從大眾化走向專業化、細分化近年來，運動消費細分化愈發明顯。越來越多的消費者開始愛上小眾運動，從登山到滑雪，從沖浪到飛盤，人們的運動場景更多元、訴求日益細分。面對更加多元的運動場景，品牌紛紛開始注重細分化和專業化發展以抓住新興消費群體的核心需求。與過去大眾化綜合性運動品牌在市場上獨占鰲頭不同的是，近年來已涌現出越來越

27、多聚焦于專業領域的運動品牌，如主打瑜伽健身產品的Lululemon，打造專業跑鞋的HOKA和On，專業滑雪裝備品牌BURTON，和聚焦于登山露營等戶外運動裝備的KOLON SPORT等。這種多樣化品類的發展和新興品牌的不斷涌現，為零售物業市場帶來更多活力與發展機遇。趨勢二：中國運動品牌集團強勢崛起，建立起多品牌、多品類、多檔次的品牌矩陣近年來，中國本土的運動品牌發展越發壯大。以安踏、李寧、特步及361度為代表的頭部中國品牌發展迅猛。2022年，安踏集“運動消費”熱情高漲，為零售物業注入新鮮活力團全年營收536.5億元人民幣，同比增長8.8%，位居中國市場行業首位，首次超過耐克中國的514.22

28、億元人民幣。這反映出中國運動品牌日益增長的市場競爭力，年輕消費群體對中國運動品牌的青睞度持續提升，市場規模不斷擴大。據統計，四大中國運動品牌集團的市占率由2017年的16.1%增長到2022年的近30%，旗下品牌的門店數量也在持續增長，為零售物業帶來持續穩定的租賃需求。與此同時，頭部中國運動品牌集團圍繞各細分賽道打造出不同的對應子品牌，建立起了多品牌、多品類、多檔次的品牌矩陣。以安踏集團為例，集團旗下不僅有以安踏主品牌為代表的大眾專業運動品牌群，以FILA為代表的時尚運動品牌群，還拓展了以Arc teryx、Descente、KOLON SPORT為代表的小眾高端戶外運動品牌群。而這些小眾高端

29、運動品牌正以其專業精致的品牌形象，新銳設計，和高品質受到消費者的青睞。它們正加速捕獲市場份額，拓店勢頭愈加活躍，成為零售物業市場需求的助推器。運動服飾品牌占時尚零售面積比例近期較活躍的細分運動領域代表性品牌注：基于上海35個購物中心租戶業態統計數據來源：仲量聯行研究部20178.3%1Q2315.2%20%100%瑜伽及健身跑步露營戶外滑板滑雪其他騎行8|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二三年第二季度大中華區物業摘要 張曉慧上海研究部資深分析師趨勢三：運動品牌的店鋪形象及消費者體驗“卷”向新高度越來越多的運動品牌意識到門店不僅僅是銷售場所，更是與消費者互動和建立情感連接的重要

30、渠道。近年來，運動品牌積極打造大面積的概念店，以展示豐富的產品種類和品牌文化。據仲量聯行統計，上海近40個優質購物中心內的運動服飾品牌門店平均面積已經從2017年的184平方米，擴大到2023年的210平方米。更豐富的產品陳列和場景呈現、更多樣的消費體驗和更頻繁的社群活動訴求都助推了更大門店面積的需求。例如，自行車生活品牌RE而意借助張園作為“中國自行車歷史起源地”的特點，開出約300余平米的自行車店與零售和餐飲于一體的騎行生活空間。KOLON SPORT在代表性小眾細分運動品牌上海市場布局隨著運動品牌市場的持續變革和細分化，未來，無論是對于品牌還是商業載體都將有更多的提升空間。尤其是高性能、

31、高顏值的高端專業運動品牌，將繼續成為商場品牌升級過程中重點挖掘的對象。此外，零售物業運營方也將更加注重運動業態與其他業態之間的聯動，積極促成不同品牌之間的跨界合作，為運動社群活動提供場地，打造更豐富的運動社交場景，從而塑造商場健康活力的生活氛圍。國產運動品牌在國潮的趨勢下發展迅速注：門店數量包含各集團旗下所有品牌（含童裝線）在全球范圍內的店鋪數量數據來源：集團財報；歐睿國際；仲量聯行研究部02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000安踏361度李寧特步國際2017門店數2022門店數安踏李寧特步國際361度其他2017年市占率2022年市占率16.1%28.8

32、%上生新所開出旗艦型三層大店，1層除產品零售外引入了咖啡業態，樓頂還打造了屋頂露營休閑空間。此外，運動品牌已不只停留于商品售賣，而是著力創造運動品牌店面獨特的消費體驗。品牌門店通過積極組織運動講座、健身挑戰賽等社群活動，建立消費者與品牌的情感連接。例如，On昂跑在新天地舉辦春日運動會，Lululemon定期舉辦線下瑜伽社區課等等。9|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二三年第二季度大中華區物業摘要 可持續發展在房地產市場中的關注度與日俱增，然而，香港的購房者是否愿意為綠色住宅支付更高的價格呢？為了推廣可持續發展住宅，購房者對綠色建筑優點的了解至關重要。我們認為，隨著社會對綠色建

33、筑了解的加深，綠色住宅在健康、環境和財富方面的好處將引發更廣泛的消費者需求。與傳統建筑相比，綠色建筑最直接的好處之一是在整個項目生命周期節省能源。這可以通過各種方式實現，例如采用節能設計和使用可再生能源。綠色建筑可以利用自然通風減少空調需求，和使用被動式太陽能設計原則優化日光利用并最小化熱量增加。此外，綠色建筑的效能可以通過分析綠色住宅：環境、健康與財富三贏和優化能源使用的技術加以提高。仲量聯行物業及資產管理部的數據顯示，在將普通熒光燈管替換為LED燈管后，他們幫助屋苑節省了40-50%的能源消耗。此外，他們通過應用人工智能分析制冷設備和對機電系統進行重新校驗分別降低了屋苑約6-10%和5-8

34、%的能源消耗。綠色建筑還強調居民的健康和生活質素，這在綠建環評新建建筑評估中得到體現。例如，綠色建筑普遍提供優質的室內空氣品質和熱舒適度。使用低排放材料和有效的通風系統能降低室內空氣污染物和健康風險，并保持最佳的溫度和濕度水平。為了創造宜居空間，綠色建筑設計還考慮到影響生活環境的各個方面，如噪音控制和日光要求。綠色建筑不僅有益于居民，同時也有益于業主，因為它們具有取得更高的租金和轉售價值的潛力。眾多研究表明，在一些城市的住宅市場，綠色住宅相較于傳統住宅可以取得約5-10%的二手市場溢價。此外，隨著越來越多人關注環保問題，對擁有高綠色評級的住宅建筑的需求將逐步上升，但供應仍然緊張。截至2023年

35、5月，市場上僅有15個私人住宅項目獲得綠建環評鉑金評級。通過減少碳足跡和降低污染，發展綠色建筑在社會和環境方面產生正面的外部性。顯然，人們對綠色建筑的認識需要加強。目前，香港僅有一半的銀行為擁有綠建環評鉑金或金級評級的住宅物業提供 綠色按揭計劃，而這些計劃中實際激勵措施的吸引力不足，通常是不高于貸款額0.2%的現金回贈。政府可以教育大眾綠色住宅的優點，并實施措施提高綠色建設的吸引力(例如，對獲認證項目提供更多的豁免建筑面積和稅務優惠)。通過推廣綠色住宅，香港可以朝著更可持續的未來發展，并改善整體生活質量。周尚瑾香港研究部分析師10|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二三年第二季

36、度大中華區物業摘要“降本增效”成為不少企業的共同訴求今年以來，廣州和深圳辦公樓市場租賃需求仍處修復階段，部分企業出于成本控制的考量，對企業擴張持謹慎態度。此外，2023上半年，廣深一些企業租戶通過搬遷至租賃成本更低的甲級辦公樓，或對企業現用辦公室進行更高效的整合，控企業不動產戰略華南企業邁向高質量發展的重要革新圖1：CRE全周期服務范疇圖二：受訪企業對CRE戰略的了解情況資料來源：仲量聯行資料來源：仲量聯行研究部制企業在不動產領域的成本，進一步提升企業效率。不過，企業不動產作為企業經營、生產等一系列商業行為的載體，與企業行政、研發、生產、銷售等各個業務線緊密相關。因此，在完整的企業不動產（Co

37、rporate Real Estate，以下簡稱“CRE”）體系中，租賃成本只是CRE領域中的一環，CRE的“降本增效”也可以“多管齊下”，即對CRE租賃或購置、運營、推出等各個流程進行統籌管理，真正實現CRE全流程降本增效。針對企業不動產管理的議題，仲量聯行開展調研，深入考察了華南地區企業的CRE管理現狀與特征。華南地區企業CRE管理水平仍存較大提升空間。仲量聯行調研發現，華南企業CRE管理存在以下潛在問題：1.企業CRE理念覆蓋廣度較低。企業受訪企業中了解CRE概念的企業占51%，相較于全國平均水平低18%。其中，了解CRE概念的企業將“不動產租賃與購置”作為其首要選項列入CRE范疇中，而

38、員工福祉、行政與房地產戰略等選項列入CRE范疇的比例較低。由于這些選項均是企業日常經營事項，若某選項被受訪企業列為CRE的比例低，則反映了企業可能未將此事項交予CRE部門集中管理，而是將事務劃分至其他部門進行分散化管理。11|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二三年第二季度大中華區物業摘要 2.企業CRE戰略的實踐水平存在較大差異。就評判標準而言，仍有相當數量的企業尚未建立統一審核、統籌管理的CRE戰略，僅32%的受訪企業設立了統一標準評判企業不動產管理效率和表現；針對信息收集來講，僅50%受訪企業表示能在一天內收集企業不動產的相關信息；而在有效性方面，44%受訪企業認為當前的

39、不動產管理和決策模式低效。3.企業CRE戰略全流程集中管理程度不高。企業對于CRE戰略各重點領域的集中管理程度相當，各單體領域實現集中管理圖三：受訪企業對CRE戰略的了解情況圖四：不同性質企業對CRE主要方面實現集中管理的占比資料來源：仲量聯行研究部資料來源：仲量聯行研究部12|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二三年第二季度大中華區物業摘要 的比例大部分達到55%以上。其中，國有企業各CRE業務的集中管理水平最高，其次為外資企業，民營企業稍微落后。但是，企業CRE各單體領域集中管理程度的高低并不簡單等同于其CRE全流程集中管理水平，參與調研的各類企業實現CRE全流程集中管理的

40、比例有待進一步提升。4.許多受訪華南企業忽視了CRE在企業“增效”領域的作用?！敖当尽?、“形象”以及“流程”是華南企業各行業執行CRE管理時最主要的三大關注點；但是，“增效”卻在華南受訪企業CRE戰略的主要關注點排序中，位列倒數。辦公樓市場轉為“租戶市場“或成為加快推動企業CRE的契機企業不動產與企業各項業務深度交融，在當前高質量發展的時代趨勢之下，企業CRE管理戰略應與企業“降本增效”的核心訴求相呼應。今年上半年，在華南辦公樓租賃市場中，已有部分企業遵循“降本增效”原則，利用辦公樓市場短期供應增加、價格談判空間加大的機會，整合企業內部資源，通過CRE管理配合業務升級與擴張。另外，由于新竣工甲

41、級辦公樓多采用更智能化、人性化的設計思路和硬件設備，不少選擇搬遷的企業也希望以相對可控的成本提升員工工作體驗。例如，廣州某大型外資快消品的電商部門選擇搬遷至租賃成本更圖五：華南受訪企業CRE戰略的主要關注點資料來源：仲量聯行研究部關注重點排序要素含義1“降本”降低包含不動產在內的總成本2“形象”企業形象、品牌形象3“流程”完善企業租賃行為、租約相關審批流程4“人才”員工滿意度和吸引人才 5“合規”保障企業不動產相關活動高度合規6“數據化”建立企業租約管理系統及全國租賃相關信息數據庫7“增效”提高企業單位產出曾麗華南區研究部總監低的新竣工甲級辦公樓并完成了全市上半年成交面積最大的租賃交易，同時滿

42、足了自身業務發展的空間需求以及成本控制的管理訴求。深圳二季度的辦公樓搬遷成交中，約50%的企業從非甲級辦公樓升級到甲級辦公樓，這也體現了盈利穩定的企業通過升級辦公物業、營造優質辦公環境，加快企業CRE管理戰略中“提升企業印象”與“吸引人才”的實踐。結合上述案例，我們認為華南企業應持續重視企業CRE管理戰略，將其作為落實精細化管理、提升資源配置和使用效率重要路徑，以此打開企業管理效能提升的突破口。13|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二三年第二季度大中華區物業摘要 2023年，我們預計在商業地產領域將繼續看到科技行業有效支撐市場需求。通過深挖科技行業細分領域發展邏輯以及政策風向

43、，我們認為游戲、AIGC以及教培行業將在下一個時期引領科技行業在辦公樓市場的擴張。首先，讓我們達成以下共識。1.游戲行業：版號審批重啟回歸，多管齊下助行業回暖2022年4月游戲版號恢復發放至今仍大致保持著持續且上升的趨勢。2023年前三個月已下發的游戲版號數量已超過2022年全年水平的一半。有機構預計，2023年全年版號發放數量將超過1,000個。近期我們已在全國辦公樓租賃市場中觀察三大細分領域重振科技企業辦公樓市場需求圖表1：游戲版號發放每年總量（個數）數據來源：1.伽瑪數據。2.2023年全年為機構預測值。2,105 1,570 1,405 755 512 1,076 175 131 11

44、7 63 43 90 0%-25%-11%-46%-32%110%-0.6-0.4-0.20.00.20.40.60.81.01.205001,0001,5002,0002,500201820192020202120222023*國內游戲版號每月平均發放個數同比變化圖表2：近十年人工智能相關企業注冊量&增速數據說明：1.僅統計企業名稱、品牌產品、經營范圍含人工智能的企業2.統計時間：2023年2月3.數據來源：企查查0.741.341.642.122.824.236.1418.5235.542.080%50%100%150%200%250%051015202530354045201320142

45、0152016201720182019202020212022（單位：萬家）到游戲行業辦公需求的顯著提升。我們認為，游戲企業在2023年將會著重發力，未來將為辦公樓市場貢獻顯著的需求增量。目前國內游戲行業主要有三大利好：未來游戲版號審批不再是游戲行業核心痛點，將刺激產能實現增長。政策面積極信號頻發，讓游戲行業站在了新的起點。游戲科技領域技術革新，將幫助游戲廠商降本增效、推動行業加速發展。2.AIGC行業：技術、政策、產業共振，行業加速可期AIGC（人工智能生成內容）是具備潛在擴張空間的另一科技行業細分領域。近十年來，我國新增人工智能相關企業注冊量呈逐年攀升趨勢，年增速已實現連續9年正增長。而中

46、國的AIGC領域招聘需求在近幾年井噴式增長，整體行業的人力規模持續在擴大?，F在AIGC行業的人力規模和辦公樓使用面積相對較小，但依托國家政策的大力支持和自身市場規模的迅速擴張，AIGC行業有望在未來成為辦公樓新租需求的核心來源之一。3.教培行業：頭部企業破而后立，行業轉型升級實現信心復蘇經歷“雙減”政策出臺之后，頭部在線教育企業積極調整自身戰略，選擇轉型新業務。近期，深挖職業教育方向的數家企業引領了整個教育行業信心的修復。2023年初兩家職業教育企業成功上市，市值共約260億人民幣。從辦公樓市場角度而言，2022年末至今，我們觀察到多家教培企業重新出現在了辦公樓尋租的隊伍中。我們預計教育行業中

47、的辦公需求將會呈溫和增長態勢。黃嘉佩華北區研究部經理米陽華北區研究部總監14|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|二零二三年第二季度大中華區物業摘要 辦公樓二零二三年第二季度大中華區物業摘要 15|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“隨著租賃需求走弱，全市整體租金進一步下探?！泵钻?，華北區研究部總監第二季度租賃活躍度明顯下滑。今年年初以來的市場復蘇趨勢并未延續，本季度租賃需求顯現疲軟態勢。部分搬遷需求受到了租戶方低預算的限制。當前業主與租戶方的談判周期拉長，1,000平方米以上的較大面積租賃需求尤甚。本季度，租賃成交的行業分布呈現更加多元化的趨勢。源自TM

48、T行業的租戶貢獻了租賃成交總量的四分之一，其中游戲企業增長趨勢更加顯著。就區位而言，即使此前表現相對穩定的CBD區域也經歷了問詢與帶看數量的明顯下降，多個子市場的業主均愿意通過更靈活的策略吸引潛在租戶。全市空置率小幅收縮。全市整體空置率略微收縮至10.3%，凈吸納量較一季度減少了三分之一。雖然本季度辦公樓市場退租趨勢有所緩解，但租賃需求的疲軟顯著抑制全市范圍內的凈吸收量水平，部分業主面臨較大空置壓力。二季度無新增供應，部分在建樓宇將入市時間推遲至下季度。市場進一步承壓，租金跌幅擴大。全市甲級辦公樓平均租金持續處于下行通道，環比下降1.8%，同比下降4.0%。鑒于當前市場需求較為疲弱，即使針對5

49、00平方米以下的小面積需求，業主也開始提供可觀的租金折扣。本季度，專注于骨科手術機器人的上市企業天智航購置位于中關村西三旗（金隅）科技園的T7號樓，建筑面積為8,905平方米。這則成交展現了自用型買家對于北京投資市場的持續關注。下半年新增供應集中入市，空置壓力擴增。近期市場需求復蘇仍然受限，全市租金調整期預計或將持續至2024年。在租金下行的環境中，預計租戶方談判優勢將進一步擴大，有望向業主方爭取到更加優惠的租賃條款。由于部分新增供應入市時間推遲至下季度，今年下半年將有三個新項目集中入市，總建筑面積達36萬平方米。受新項目推遲與需求復蘇受限的雙重影響，市場將面臨較大供應壓力。每平方米每月有效租

50、金基于建筑面積*344元-2.1%租金周期跌幅加快北京備注：北京辦公樓市場是指北京甲級辦公樓市場。*CBD甲級辦公樓租金。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指中央商務區的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、凈吸納量、空置率是二季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數0204060801001204Q184Q194Q204Q214Q224Q23總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率0%6%3%9%12%15%18%020040060080010001819

51、202123F22租金同比增長率注：增長率為同質比變化16二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“本季度業主心態受到大量供應和低迷需求影響?！币σ?，中國區研究部總監市場保持謹慎，租賃進程緩慢。二季度上海辦公樓凈吸納量達到160,400平方米，在經濟復蘇節奏調整和市場不確定性增加的背景下，租戶續租或節流需求更加普遍。中央商務區凈吸納量錄得6,300平方米，多數租戶仍采取謹慎的租賃策略，其中部分甚至選擇縮小租賃面積，新竣工項目的總部性租賃需求起到支撐作用。本季度非中央商務區市場凈吸納量錄得154,200平方米。新項目的預租貢獻了本季度主要

52、的吸納表現，特別是前灘、蘇河灣等熱門板塊內的新竣工項目以及提供租金激勵政策及議價空間較大的項目。共八個項目竣工入市，新增737,000平方米面積。中央商務區內，長寧區兩個新項目共計104,000平方米竣工入市，中央商務區空置率環比上升1.1個百分點至11.9%。其中多個主力租戶的早期決策，使一個項目取得較高的預租表現。非中央商務區六個項目竣工入市，新增供應量逾633,000平方米，空置率因此環比上升3.6個百分點至27.7%。其中，前灘四方城租賃較為活躍，而真如板塊的新項目業主積極調整出租策略，吸引了較多成本節約型租戶。大面積供應和謹慎的市場情緒致使租金承壓。由于租戶持續放緩其租賃進程，業主心

53、態有所調整，整體租金延續下降趨勢。成本節約型外遷和續租率上升，疊加未來供應放量的影響，中央商務區租金環比下跌1.7%，眾多業主調整租賃策略以保持現有入駐率水平。非中央商務區租金環比下跌2.0%，本季度新增供應激增，空置率較高的項目和板塊租金下行壓力加劇。同時，租戶更偏好議價空間較大的項目，或提供激勵政策的項目以平衡裝修成本支出。展望：低迷市場情緒影響復蘇步伐。由于市場不確定性，租戶維持審慎態度，進而拉低業主心態，預計市場復蘇將慢于預期；同時疊加未來大供應影響，空置水平或將繼續位于上行通道。租戶續租趨勢持續，業主心態保持低位，租金增長仍舊承壓。短期內的大量新增供應使租戶市場持續，租戶議價能力提高

54、，迫使業主提供更多激勵政策。我們預計租金趨穩或將延遲到2024年。每平方米每月有效租金基于建筑面積*273元-3.3%租金周期跌幅放緩上海備注：上海辦公樓市場是指上海甲級辦公樓市場，數據根據浦東中央商務區板塊邊界調整有所調整。*中央商務區甲級辦公樓租金。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指上海中心城區的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是上半年值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q236070809010011

55、0120130140-5%5%15%25%35%45%55%凈吸納量落成量未來供應空置率181920212223F總建筑面積 千平方米百分比0100200300400500600租金同比增長率注：增長率為同質比變化17二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“租賃需求修復較緩，二季度全市租金繼續下行?！痹?，華南區研究部總監二季度廣州甲級辦公樓租賃需求仍處修復階段。二季度，廣州經濟穩定恢復，含全市社會消費品零售總額在內的部分指標加速復蘇。然而，各經濟部門之間復蘇不均衡的現象帶來了一定不確定性。在此背景下，多數企業當前依然傾向于采取相對謹

56、慎的房地產策略，且對租賃成本較為敏感，一定程度上延緩了租賃需求的恢復和釋放。值得注意的是，二季度琶洲子市場所錄得租賃面積4,000平方米以上的成交，均屬于節約成本型搬遷或升級擴租類型。由此可見，個別具備一定承租能力且對辦公空間需求較大的企業正利用當前“租戶市場”的契機，以相對可控的成本，完成企業辦公空間的擴充、升級和整合。大體量新增供應下，空置繼續走高。本季度全市共四個甲級辦公樓項目入市，合計新增辦公面積約43萬平方米。截至二季度末，廣州甲級辦公樓總存量達839萬平方米。由于二季度租賃需求仍處修復階段，這在一定程度上影響了市場空置的去化，加之大體量供應集中入市，全市空置率再度爬升，環比上升約3

57、個百分點至21.8%。業主議價能力減弱，全市租金下行壓力有所增加。二季度，廣州辦公樓市場去化仍整體趨緩，面對持續走高的市場空置率及成本控制意識日益增強的企業租戶，業主議價能力繼續走弱。截至二季度末，全市租金環比下跌1.5%。投資市場方面，本季度錄得一自用型買家在魚珠完成了一筆大宗整售成交。然而，由于廣州甲級辦公樓租賃表現有待進一步改善，該成交對于投資市場的促進作用相對有限，投資者對該類資產的投資仍持謹慎態度，全市資本值延續下行趨勢。短期內，企業可能將延續相對謹慎的辦公樓租賃策略。下半年，“常態化”經濟增長和“穩增長”的主旋律預計將延續，但短期內社會有效需求和經濟增長內生動力的恢復仍面臨挑戰，含

58、廣州在內的各地經濟增長將繼續面臨一定程度的不確定性。這會對企業的預期和信心造成擾動。在此情況下，企業未必能快速扭轉當前相對謹慎、以成本為導向的不動產策略，這不利于年內全市租賃需求與租金水平的修復。今年下半年，預計將有超40萬平方米新增供應入市，全市空置率大概率將延續當前上行趨勢，而業主為推動去化預計將繼續保持較為進取的心態和定價策略。每平方米每月有效租金基于建筑面積*164元-3.6%租金周期跌幅加快廣州備注：廣州辦公樓市場是指廣州甲級辦公樓市場。*珠江新城核心商務區甲級辦公樓租金。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指廣州珠江新城的價格指數資料來源：仲量聯行201

59、8至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、凈吸納量、空置率是二季度的值，未來供應是指2023年下半年計劃落成量。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q238090100110120總建筑面積 千平方米凈吸納量落成量未來供應空置率百分比181920212223F0%10%20%30%40%02004006008001,0001,200租金同比增長率注：增長率為同質比變化18二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“深圳辦公樓市場復蘇進入新常態?！痹?，華南區研究部總

60、監企業多措并舉降低辦公樓租賃成本?，F階段，眾多行業采取成本控制戰略，削減辦公租賃成本是其重要部分。因此，續租成為多數企業租約到期時的首選方式。此外，部分企業抓住租金下行時機進行搬遷，甚至得以實現辦公品質升級。二季度，新增供應有限，全市凈吸納量僅為8.3萬平方米，其中，自建總部或購置辦公樓的自用需求超過50%。此外，政府經營的辦公樓也因租金補貼而得租戶青睞。供應沖擊將至，空置率暫時企穩。二季度，僅深灣匯云中心項目入市，這也是深圳灣總部基地首個竣工的甲級辦公樓項目。截至目前，全市甲級辦公樓存量達到1,230萬平方米。十個原計劃于本季度竣工的項目，延期至下半年入市。二季度，深圳辦公樓市場整體空置率暫

61、時穩定在22.6%，但隨著供應的集中釋放，下半年空置率可能會迅速躍升至25%以上。預期空置上升，租金跌幅拓寬?，F階段，為有效控制空置率，部分地標性項目大幅降低租金，引發其周邊項目加入降價行列。因此，二季度深圳辦公樓租金環比下降2.5%。投資人對辦公樓資產的垂詢量增加，但實際購買意向較弱。買方市場下，投資者具有更強的議價能力，同時，租金下跌影響投資收益。因此，自用投資者仍然是購買辦公樓的主力。存量市場競爭加劇，租金持續下跌。未來12個月內，預計有32棟甲級辦公樓竣工交付，屆時將有280萬平方米的新增供應入市。由于本季度不少項目延遲，2023年下半年預計將有19棟樓落成入市。雖然，下半年共計將有超

62、過50萬平方米的自用去化，但是，年底整體空置率仍將高于25%。未來，預計租金將維持下跌趨勢。從需求端看，企業加強成本控制，短期內難有大量新增需求。從供給端看，新增供給入市加劇租賃市場競爭，業主可能繼續“以價換量”。每平方米每月有效租金基于建筑面積*187元-8.7%租金周期跌幅加快深圳備注：深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓。*福田區甲級辦公樓租金。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數指深圳全市的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、凈吸納量、空置率是上半年值，未來供應是指2023年下半年計劃落成量。資料來源

63、：仲量聯行租值指數資本值指數指數607080901001101204Q184Q194Q204Q214Q224Q23總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率04008001,2001,6002,0002,4005%15%25%35%45%55%1920212223F租金同比增長率注：增長率為同質比變化19二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“新租走弱，退租高企，市場吸納情況難達預期，租金呈大幅降低趨勢?！倍沛?，成都研究部董事需求端復蘇弱于年初預期。2023年春節后市場帶看量同比回升，逐步復蘇的市場需求于二季度兌現，二季度

64、凈吸納量實現5.0萬平方米。同比有所上升，但較市場預期仍有距離。尤其在6月后，企業決策明顯收緊，市場帶看數據加速回落，預計下半年整體需求仍將低于預期。從結構上看，上半年新租行業聚焦金融、科技互聯網以及專業服務。其中，保險行業持續“降本增效”，市場錄得多宗辦公需求整合案例。因此，從全市來看，保險業的凈吸納面積增量不明顯?？萍夹袠I增速明顯放緩，連續兩個季度增量結構排名第二。內部驅動上看，消費類互聯網巨頭持續收緊，To C轉To B趨勢明顯。天府新區再迎新增供應，二季度新增面積5.2萬平方米。天府新區持續供應，新增甲級項目保利天寰廣場。截至目前，天府新區甲級辦公樓市場存量達50.3萬平方米。市場表現

65、上看，由于區域內配套建設仍屬早期，產業導入相對較弱，天府新區甲級空置率于二季度末已攀升至58.1%水平。由于天府新區項目與成熟辦公商務區如市中心、金融城和大源間仍有較大距離，其集中供應帶給全市層面的沖擊相對有限。第二季度，成都甲級辦公樓平均空置率收至29.5%，環比小幅下降0.3個百分點。租金跌幅擴大，精裝辦公產品高速增長。需求端復蘇低于預期，導致業主承壓下調租金。二季度，成都甲級辦公樓市場凈有效租金收至89.5元/平方米/月，環比跌幅1.3%；其中，受大面積退租影響，部分超甲級、地標樓宇因高基數，其上半年降租幅度更是接近3%。從辦公產品上看，持續走低的承租能力導致企業對精裝辦公產品需求持續提

66、升。截至目前，全市甲級樓宇中精裝辦公產品的采用率已接近九成?？罩脡毫ε噬?，租金仍將面臨下行壓力。下半年成都市場仍將迎來約28.3萬平方米新增供應，區域仍主要集中天府新區。需求端，大面積企業陸續退出，存量項目空置壓力仍將進一步攀升。預計年底，全市甲級空置率或將攀升至30%以上。短期內，較大的租金降幅可有效激活升級需求，緩解市場階段性空置難題。然而，資產的長期價值須回歸樓宇運營招商管理，特別是在當下宏觀結構性調整的供需錯配周期內，業主須積極調整辦公產品策略，提高市場內外部監測，錨定高質量產業，效率為先。每平方米每月有效租金基于建筑面積90元-2.7%租金周期跌幅加快成都備注：成都辦公樓市場是指成都

67、甲級辦公樓市場。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指上海中心城區的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2393949596979899100101總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率-5%5%15%25%35%45%55%181920212223F0100200300400500600700租金同比增長率注：增長率為同質比變化20二零二三年第二季度大

68、中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“市場去化速度放緩，業主多采取“一事一議”的保守租賃策略?！泵钻?，華北區研究部總監辦公市場需求以搬遷為主，去化速度慢于預期。市場經歷一季度短暫的活躍后，逐漸回歸理性，二季度甲級市場吸納量約占全市總量的23.5%，較去年同期有所下降：一方面是現階段甲級租賃市場新設需求較少，另一方面是年前累積的需求多數于一季度落地，而二季度成功轉化為租賃成交的需求量較少。從需求面積段來看，500平方米以下的中小面積依舊是市場需求的主要來源，約占二季度市場錄得成交的70%。分行業來看，二季度需求主要來自于傳統物流行業及留學教育公司，其在疫

69、情中受影響較大，于二季度進行結構式反彈，分別占市場成交的21%和19%。供應持續放緩，市場空置率小幅下降。甲級市場連續四個季度無新增供應，但市場需求疲弱對去化速度的壓力仍然存在，空置率同比微降0.3個百分點至38.3%。全市甲級辦公樓市場存量維持在152萬平方米。市場租金持續探底，業主策略趨向保守。雖然年后市場活躍度的回升增加了市場信心，但整體經濟形勢仍處于復蘇初期，市場需求的全面釋放仍然需要時間孵化。經歷了數個季度的租金下探之后，業主通過降租拉動需求增量的有效性大不如前，多數業主在二季度采用保守的租賃策略，一事一議，市場租金降幅收窄。截至2023年6月底，甲級市場凈有效租金錄得82元/平方米

70、/月，租金環比下降0.5%，同比下降1.9%。年內租金持續筑底。二季度市場回填速度慢于預期，年內供需壓力仍將存續。然而，未來一年內的供應規模持續放緩，為業主方提供了調整及去化的緩沖空間。年內租金仍有小幅下探空間，對于有搬遷或整合計劃的企業應抓住窗口期積極布局。每平方米每月有效租金基于建筑面積82元-1.9%租金周期跌幅放緩天津備注：天津辦公樓市場是指天津甲級辦公樓市場。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指上海中心城區的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是上半年值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計

71、值。資料來源：仲量聯行4Q184Q194Q204Q214Q224Q23租值指數資本值指數指數60708090100110120130140總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率-5%5%15%25%35%45%55%181920212223F0100200300400租金同比增長率注：增長率為同質比變化21二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“頭部企業展現出較強的需求韌性，中小企業的需求復蘇仍有阻力?！标惓?，青島研究部高級經理復蘇動力不及預期，頭部企業穩定續航。一季度市場活躍度短暫升溫后，辦公樓市場需求在二季度逐漸回

72、歸基本面。上半年，青島辦公樓市場整體凈吸納量僅為6.9萬平方米，較去年同期下降約30.8%，同時略低于過去五年上半年數據的平均值，需求復蘇不及預期。整體辦公樓市場以搬遷為主，新設和升級需求在甲級辦公樓市場較為活躍。頭部企業展現出較強的需求韌性，在上半年貢獻了多個1,500平方米以上的大面積租賃成交。其中，來自頭部金融企業，建筑工程和能源類的國企央企，以及語言培訓類頭部企業的需求表現較為突出。上半年無甲級辦公樓入市，乙級市場迎來5.6萬平方米的新增供應。位于金家嶺金融區的青鐵大廈，以及位于李滄區的信聯天地1號樓于上半年投入使用，推高全市整體辦公樓市場存量至578萬平方米，并小幅推高市場整體空置率

73、至29.9%。甲級辦公樓市場連續四個季度無新增供應，供需關系得以改善，市場空置率環比及同比分別下降1.2和10.4個百分點，至37.4%。中小型企業租戶預算持續收縮，擾動市場情緒。整體經濟形式仍處于復蘇初期，內需依然不強，大企業景氣度的恢復略好于中小企業。因此，大型企業的租賃預算較為穩定謹慎，但中小企業的租賃預算持續收縮，給整體市場租金帶來下行壓力。截至第二季度，整體市場平均有效租金為77元/平方米/月，環比下降1.4%，同比下降4.7%。甲級市場平均有效租金為112元/平方米/月，環比下降1.0%，同比下降4.5%。本季度投資市場無大宗成交，資本化率暫保持不變。關注頭部企業的不動產需求，提升

74、運營策略的競爭維度。從項目層面，運營管理及租賃策略的專業化提升將帶來更多先發優勢。隨著經濟活力持續恢復，以優質的頭部企業租戶構筑核心驅動，以多元化的租賃體系和平臺服務吸引中小企業聚集，將有助于打造良好的項目生態內循環。每平方米每月有效租金基于建筑面積77元-4.7%租金周期跌幅放緩青島備注：青島辦公樓市場是指青島甲級和乙級辦公樓市場。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指青島中心城區的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是上半年值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值

75、指數指數80901001201101301404Q184Q194Q204Q214Q224Q23總建筑面積 千平方米凈吸納量落成量未來供應空置率百分比-5%5%15%25%35%45%55%181920212223F0100200300400500600700租金同比增長率注：增長率為同質比變化22二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“二季度凈吸納量超出市場預期。其中，銀行總部自用及國企需求貢獻突出是主因，租賃市場活躍度仍然較低?！比f嘉棟，重慶研究部經理大型國企辦公升級需求涌現，保險、房地產等行業仍然處于整合期。二季度，銀行等企業自用

76、需求對甲級辦公樓凈吸納量的貢獻比例達91.7%。若扣除總部型企業自用需求影響，二季度凈吸納量僅錄得0.5萬平方米。在“新重慶”建設背景下，近期重慶地方大型國企及政府部門辦公需求較活躍。市場錄得國數宗國企類整層或多層成交案例。相較來看，民營企業目前尚處調整修復期，整體辦公樓問詢及帶看量處于低位。甲級辦公樓中保險行業、房地產相關企業面積的整合仍在延續，疊加頭部互聯網企業戰略性收縮，對部分辦公樓仍然造成較大運營壓力。二季度市場暫無新增供應，城市新區未來供應或將進一步延遲。受地產業現金流緊張影響，多個在建商業綜合體、辦公樓項目進度遲緩，其中市場成熟度較低的中央公園新區散售型辦公樓受影響更重，未來或進一

77、步推遲入市。供應停滯、凈吸納量回升的背景下，二季度空置率環比下降1.6個百分點至27.5%，在二線市場中保持低位。租金下跌趨勢仍在延續，同比跌幅擴大。鑒于目前狀態下，房地產、互聯網等多行業頭部企業收縮狀況仍在持續，因此穩租戶、提升項目續租率仍然是近期多方業主關注的重點。對于新增租戶，業主方愿意提供更加靈活的租賃模式，包括提升免租期和提供靈活租期。二季度甲級辦公樓租金環比跌幅0.4%，同比跌幅擴大至2.0%，全市平均有效租金跌至75元/平方米/月。新增供應將推動空置率進一步上升，“拎包入住”租賃模式或將更受歡迎。預計12個月內，將有超過30萬平方米辦公樓建成入市，市場空置率的短期升高獲將不可避免

78、，新項目的空置預計仍將保持較高水平。企業端來看，由于宏觀經濟的復蘇對企業績效及就業市場的影響存在時滯，多數辦公樓租戶相比于短期內投入較高的裝修成本，更愿接受以租期內租金溢價分攤現金流的方式租賃辦公空間，未來重慶辦公樓市場拎包入住產品或更受市場青睞。每平方米每月有效租金基于建筑面積75元-2.0%租金周期跌幅放緩重慶備注：重慶辦公樓市場是指重慶甲級辦公樓市場。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是上半年值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q

79、184Q204Q214Q224Q234Q1960708090100110120130140總建筑面積 千平方米凈吸納量落成量未來供應空置率181920212223F-5%5%15%25%35%45%55%百分比0100200300400500600租金同比增長率注：增長率為同質比變化23二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“沈陽辦公樓市場繼續以價換量，整體需求仍顯乏力?！饼R旋婷，沈陽研究部分析師持續的租金讓步帶動升級搬遷需求。第二季度，沈陽辦公樓市場租賃成交量在新項目及帶看成交的推動下相對穩定，整體市場凈吸納量約為一萬平方米。專業服

80、務類公司、TMT企業是當季市場需求主要引擎。金融類企業承租能力保持穩定，企業整合趨勢仍在繼續。企業搬遷仍是租賃成交的主要驅動因素，部分企業利用租金持續下行機會升級辦公空間。但多數租戶在租賃選址及成本控制上仍持較為謹慎的態度，市場需求能力的完全恢復仍然需要時間。二季度錄得一棟甲級辦公樓入市，推高市場空置率。第二季度沈陽甲級辦公樓市場迎來今年首次供應，位于長白商圈的中海廣場入市，帶來6萬平方米新增供應，推動全市甲級辦公樓存量突破150萬平方米。盡管項目獲得較好的問詢量及預租水平，新項目入市推動整體空置率錄得33%，環比上升0.8個百分點。全市甲級辦公樓空置率環比上升1.5個百分點至38.2%，在全

81、國主要城市中處于較高水平，市場仍面臨較大去化壓力。市場租金仍處于下行周期。第二季度，整體市場租金錄得59元/平方米/月，環比下降1.2%，延續下行趨勢。甲級辦公樓市場租金錄得73元/平方米/月，環比下降1.3%。年后的需求回暖未能有效推動租金止跌，新老項目競爭加劇，議價空間大的項目去化情況占優。本季度投資市場無大宗成交，資本化率暫保持不變。市場供應端將持續迎來新增，需求回升基礎還需鞏固。下半年市場預計迎來25萬平方米的新增供應，市場持續擴容加之存量項目去化壓力大，市場空置率高置無法避免，租金下行趨勢短期內或難以扭轉。沈陽辦公樓市場依舊在艱難恢復中，業主方需積極調整租賃策略及營銷渠道，優化產品供

82、應及服務，穩住現有租戶，提高續租率。今年以來，遼寧省及沈陽市出臺多項穩經濟的政策措施，聚焦工業企業，加快投資擴產，提振企業信心。在利好政策的推動下，金融及專業服務類企業需求將保持韌性，制造業產業升級或將為市場帶來新動能。每平方米每月有效租金基于建筑面積73元-4.5%租金周期跌幅加快沈陽備注：沈陽辦公樓市場是指沈陽甲級辦公樓市場。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指上海中心城區的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是上半年值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數

83、指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2360708090100110120130140總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率181920212223F-5%5%15%25%35%45%55%0100200300400租金同比增長率注：增長率為同質比變化24二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“2023年第二季度，武漢優質辦公樓市場整體表現平穩，金融業和第三方辦公服務運營業態支撐市場需求?！瘪T莉，武漢研究部經理金融業和第三方辦公運營需求持續彰顯韌性。第二季度，經濟運行延續平穩恢復態勢，但企業的觀望情緒暫未完

84、全消退，市場需求仍有較大提升空間。本季度全市優質辦公樓市場凈吸納量達10.4萬平方米，其中甲級辦公樓市場凈吸納量約為2.0萬平方米。從成交來看，金融行業占甲級市場成交總面積的23%，以銀行、證券類的傳統金融機構的升級需求為主；此外，第三方辦公運營業態的成交占比達17%。部分業主方所面臨的去化壓力以及初創型中小企業的成本控制戰略共同助推了第三方辦公服務運營商的加速布局。二季度錄得兩個乙級項目入市，市場持續去化存量。第二季度，武漢甲級辦公樓市場無新增供應，乙級辦公樓市場新入市項目均位于武昌片區非核心商務板塊，新增供應合計約為7.7萬平方米。截至6月底，武漢優質辦公樓總體量為806.5萬平方米，其中

85、甲級辦公樓總體量為284.9萬平方米。受益于有限的新增供應及第三方辦公運營的大面積成交，本季度全市空置率環比下降0.7%至37.4%，回落至近三年來的低位。其中甲級辦公樓和乙級辦公樓的空置率均下滑0.7個百分點至33.7%和37.4%。市場以價換量，整體租金有所下調。受到存量市場的供需壓力以及下半年潛在的集中供應影響，部分業主放低租金預期，因此全市租金持續下探。本季度甲級辦公樓凈有效租金為89元每平方米每月，環比下降2.6%；乙級辦公樓凈有效租金為68元每平方米每月，環比下降0.4%。從投資市場來看，由于業主的現金流壓力，在優惠的價格優勢下帶動了武漢的大宗投資市場，內資自用型買家問詢有所提升，

86、交易活躍度預計將在未來一年有所體現。短期內武漢辦公樓市場持續承壓，產業發展有望帶動租賃需求溫和復蘇。從供應端看，今年武漢新增供應量約為133.9萬平方米，其中甲級辦公樓約56.3萬平方米。新項目將集中在下半年入市，短期內市場競爭將進一步加劇，租戶市場趨勢或將延續。從需求端看，隨著經濟穩定向好，企業信心逐步修復，下半年租賃需求有望進一步溫和復蘇。近期武漢市代表團成功舉辦多場招商推介活動，簽約項目聚焦武漢“965”產業體系及數字經濟新賽道。我們預計武漢光電子信息技術、先進制造業、大健康、人工智能等領域的產業有望實現快速升級發展，并成為武漢辦公樓市場中新的需求增長極。每平方米每月有效租金基于建筑面積

87、*89元-5.3%租金周期跌幅加快武漢箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指武漢中心城區的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是上半年值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2370608090100110120130140總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率181920212223F-5%5%15%25%35%45%55%0100200300400500600700租金同比增長率注：增長率為同質比

88、變化備注：武漢辦公樓市場是指武漢甲級辦公樓市場。25二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“新增供應的入市與過往帶看的成交推動去化短期增長，空置率持續下降，但整體需求端仍較乏力?！本创T桐，西安研究部分析師季內市場凈吸納量呈增長趨勢，增量需求結構發生迭代。新增項目的業主自用部分疊加過往帶看的轉化落地推動市場去化加快，本季度甲級辦公樓市場凈吸納量實現4.2萬平方米，環比增加約107%。需求端方面，科技互聯網和地產建筑仍是辦公需求的頭部力量，占總增量需求的38.6%。從細分賽道來看，以電商為首的互聯網服務平臺企業代替IT軟件業成為科技互聯網

89、新租需求的主要來源，占比高達30.1%。季內新增供應實現5.0萬平方米，市場去化提速帶動空置壓力放緩。本季度，西安甲級辦公樓市場迎來南飛鴻樂薈中心IGC（A座）入市，推動甲級總存量升至216.5萬平方米。另一方面，雖然新增供應有所增加，但市場去化的增長與南飛鴻業主自用部分帶動甲級空置率環比下降0.3個百分點至30.6%?？罩寐嗜蕴幐呶?，企業降本增效情緒的持續推動租金維持下行。業主和租戶的負面預期導致本季度租金持續承壓，甲級辦公樓平均賬面租金仍處下行通道，報93.9元/月/平方米，同口徑環比下跌0.6%。另一方面，資本市場流動性的不足以及買家觀望情緒的延續進一步拉低資產價值，致使平均資本值同口徑

90、環比下跌0.5%。供給端預計將迎來多個優質項目，租金預計仍將持續承壓。下半年預期迎來南飛鴻樂薈中心IGC（B座）等多個優質甲級項目入市，短期內市場空置壓力仍高企，預計年末甲級辦公樓空置率將上漲5.9個百分點至36.8%。同時，考慮到市場去化壓力仍維持高位，且企業信心處于恢復期，甲級辦公樓市場租金預計短期承壓，年末賬面租金跌幅預計將擴大至1.7%。每平方米每月有效租金基于建筑面積*87.2元-1.9%租金周期跌幅放緩西安箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指上海中心城區的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的凈吸

91、納量、落成量、空置率是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2360708090100110120130140總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率181920212223F-5%5%15%25%35%45%55%0100200300400500租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：西安辦公樓市場是指西安甲級辦公樓市場。26二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“緊抓亞運契機，杭州辦公樓市場緩步邁向復蘇?！睂O懿文，杭州研究部經理傳統強勢行業支撐辦公租賃需求緩

92、慢復蘇。二季度杭州整體辦公樓市場凈吸納量約為40,370平方米。從上半年的行業需求表現來看，科技互聯網需求占比29%，較去年同期有所下降；金融行業的需求占比為21%，銀行等傳統金融支撐市場大面積租賃成交，非傳統金融機構的需求有所回升。政策面對擴大內需和開放型經濟的扶持力度持續，教育留學、出入境咨詢等消費服務類別的專業服務企業活躍度有所回暖。受限于外需波動疊加人民幣匯率走弱等因素影響，在杭的對外貿易類企業迎來階段性調整。二季度杭州辦公樓市場有兩個甲級辦公樓新增供應入市，整體空置率上升。二季度杭州約13.78萬平方米的新增供應入市，推高甲級辦公樓的空置率至23.4%，環比上升了2.8個百分點。二季

93、度另有一個乙級辦公樓新增供應入市，為錢江世紀城板塊帶來約8萬平方米的新增供應。乙級辦公樓空置率為20.5%，環比上升1.9個百分點。亞運前多個新增供應集中入市，一定程度推高了辦公樓市場的空置率水平。二季度杭州甲乙級辦公樓租金持續承壓。截至今年6月底，杭州甲級辦公樓平均凈租金為138.9元每平方米每月，環比下降了0.7%。乙級辦公樓租金為105.2元每平方米每月，環比下降0.8%。杭州的辦公樓租賃市場租金仍處于慣性下行周期內，需求面的復蘇速度尚不及預期，城市增量和存量辦公樓項目合并競爭壓力，業主普遍采取“以價換量”的策略應對市場波動。2023年全年，杭州預計有12個優質項目交付入市。下半年預計杭

94、州仍將迎來多個優質辦公樓新增供應入市。其中甲級辦公樓市場新增體量約58.2萬平方米，乙級辦公樓的新增供應體量約為37.0萬平方米。盡管外部結構性壓力仍在，杭州城市的整體經濟修復力度好于預期?？v觀全國的主要城市，2023上半年杭州的租金下調幅度明顯低于平均水平。預計杭州辦公樓平均租金仍將面臨一到兩年的理性回調階段，但相信未來優質項目的入市將為市場帶來更為“進取”的心態。每平方米每月有效租金基于建筑面積132元-1.8%租金周期跌幅加快杭州箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指杭州中心城區的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值

95、。2023年的落成量、凈吸納量、空置率是二季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2360708090100110120130140總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率-5%5%15%25%35%45%55%181920212223F0100200300400500租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：杭州辦公樓市場是指甲級辦公樓市場。27二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“第三方辦公運營商、能源環保及公共事業類企業租賃成交成為新租增長

96、點，市場空置率維穩，租金降幅增大?！备邜?，南京研究部高級分析師南京甲級辦公樓租賃需求維持平穩，能源類企業租賃表現活躍。第二季度整體辦公樓凈吸納量約為3.74萬平方米，其中甲級辦公樓凈吸納量約為3.55萬平方米，較一季度有所回升。由于租戶談判周期延長，一季度滯后的租賃需求推升二季度租賃成交量。本季度錄得多筆能源、環保及公共事業類企業租賃成交，新租占比超九成。第三方辦公運營抓住租金下行黃金期強勢擴租，錄得二季度最高租賃成交面積，在所有行業中占比超兩成，其中國內運營商貢獻主要租賃需求。來自金融類與專業服務類等傳統行業維持較為穩健的租賃需求，細分租戶類型呈現多元化趨勢。2023年第二季度錄得一棟辦公樓

97、交付使用，整體市場空置率微升。位于河西板塊的國泰君安金融中心A棟于二季度竣工，為市場帶來約5.7萬平方米的新增供應，該項目截至季末記錄到良好預租及帶看量。二季度整體市場空置率維持平穩，約為25.2%。甲級辦公樓平均空置率環比下降1.4%至32.8%，同比上升2.8%；乙級辦公樓空置率環比上升1.7%至17.9%，同比下降0.6%。甲級辦公樓市場租金跌幅擴大，以價換量 租賃現象普遍。南京甲級辦公樓市場凈有效租金錄得3.51元每平方米每天，環比下降2.5%；乙級辦公樓市場凈有效租金錄得2.91元每平方米每天，環比下降1.1%，同比下降2.5%。受大環境影響，企業對于降本增效更加敏感，裝修成本和免租

98、期等成為租戶與業主談判的核心議題。由于一季度較為疲軟的租賃需求，二季度業主多放寬租賃條件，在租金方面采取更為激進的租賃策略以鼓勵租戶搬遷。除此之外，租金窗口期不僅吸引了眾多租戶升級搬遷，越來越多國內運營商入駐南京甲級辦公樓，仲量聯行記錄到二季度部分運營商進行大面積擴租。下半年，未來項目供應理性交付。位于河西板塊的德基世界貿易中心以及金地威新中心預計投入使用，將為市場注入約23.8萬平方米的新增供應，河西板塊小幅承壓，預計整體空置率將有所上升。當前，南京辦公樓市場仍維持供大于求的現狀，預計這將進一步推動整體市場租金下調，以增加對租戶的吸引力。南京全市經濟正在平穩恢復中，外商投資環境正逐步改善，市

99、場參與者在這樣的環境中將有更多機會發展業務，南京商辦市場有望迎來更好的發展前景。每平方米每月有效租金基于建筑面積107元-4.3%租金周期跌幅加快南京箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指南京中心城區的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是上半年值，凈吸納量、空置率和未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2360708090100110120130140總建筑面積 千平方米凈吸納量落成量未來供應空置率百分比181920212223F-5

100、%5%15%25%35%45%55%0100200300400500租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：南京辦公樓市場是指南京甲級辦公樓市場。28二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“市場緩慢向復蘇之路前進?！辩姵?，香港研究部資深董事市場情緒逐漸改善。受益于整體經濟復蘇和通關，市場情緒得到改善，甲級寫字樓市場租賃詢問有所增加。然而，大規模成交的數量依然有限。由于本季度數個樓面面積較大的單位重回市場，整體市場在2023年第二季度的凈吸納量為-503,700平方尺。租戶積極尋覓優質寫字樓以升級寫字樓空間，尤其是在有大量全新優質供

101、應的非核心分區市場。例如，優質烈酒公司愛丁頓承租金鐘太古廣場二座一層樓面，以升級并擴展其工作空間。該租戶正使用位于九龍灣國際交易中心的辦公室。2023年第二季度沒有新供應落成。六月底整體市場空置率從三月底的12.0%上升到12.6%。中環的空置率上升至9.4%，而灣仔/銅鑼灣和港島東的空置率分別按季上升了0.4個百分點和1.3個百分點。尖沙咀的空置率按季下降了0.3個百分點。租金微幅下降，趨于穩定。在2023年第二季度，整體市場租金下降了1.1%，大多數分區市場都有輕微跌幅。值得注意的是，中環的租金下降了1.6%，而灣仔/銅鑼灣和港島東的租金分別下降了0.5%和1.4%。另一方面，由于優質辦公

102、空間存量稀缺，尖沙咀租金增長了0.3%。2023年第二季度整體市場資本值環比下跌1.4%，而投資回報率略微上升。投資交易寥寥無幾。Pasture Land Co Ltd據報以約7,600萬港元向Natural Diamond Experience Gallery售出灣仔富通大廈的高層全層。2023年租金將穩定。進入2023年下半年，整合和升級活動或將繼續支持租賃需求。大幅的租金下降（相比2019年市場峰值降低約30%）使房地產成本得到了很好的緩解，并吸引租戶升級或擴展他們的辦公空間。我們預計2023年下半年的租金將下跌0-5%，盡管市場活動水平可能會活躍起來，全年租金跌幅預計維持在0-5%。新

103、供應的出現應使一些分區市場在吸收新供應時面臨租金壓力。在短期內，隨著本地和全球經濟前景的改善，租金預計將觸底回升。每平方尺每月有效租金基于凈樓面面積*89港元-5.1%租金周期跌幅放緩香港箭頭指示未來12個月展望基數:2018年第4季度=100資料來源:仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是上半年量，未來供應、空置率和凈吸納量是年底預計值。硬性指標為香港整體市場資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q235060708090100110千平方尺百分比凈吸納量落成量未來供應空置率181920212223F-

104、3,000-2,000-1,00001,0002,0003,0004,0005,0006,000-9-6-30369121518租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：香港辦公樓市場是指香港甲級辦公樓市場。*由于數據庫調整而修訂的數字29二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“臺北市租金持續成長，但成長動能趨緩；目前甲級寫字樓需求仍相對穩健，此外，綠色租賃的趨勢正在興起?！饼嬩?，大中華區研究部總監當前供應量無法滿足潛在租戶的空間需求，而綠色租賃的趨勢正在興起?？罩寐蔬B續17個季度保持在3%以內，表明需求仍然穩固。目前，剩余的零散空置

105、面積無法滿足潛在的中大型租戶的期望。1Q23的一些空置空間已被新租戶接管，表明一旦釋放出高質量和完整的空間，有需求的潛在租戶可快速吸收新釋放的空間，表明當前市場的需求尚未滿足。綠色租賃的趨勢正在興起，除綠建筑認證外，提供綠色電力已成為完整綠色租賃合同的一部分。趨勢可在信義區看到，超過65%的寫字樓空間擁有綠認證，超過55%采用了綠色電力。其中，45%的辦公空間目前同時提供綠建筑認證和綠色電力，我們預計這一比例將繼續增長。隨著新供應的釋出，2023開始，臺北市的整體空置率將逐漸上升。2023年下半年，將有四個項目加入臺北市的新供應，因此，我們預計到2023年底，隨著新供應的釋出，臺北市整體空置率

106、將達到約4%。在即將到來的2024年，預計另外四個項目將完成。由于即將到來的新供應，到2024年底，臺北市整體空置率預計上升到超過5%。陽信銀行總部，已于2Q23加入臺北市其他子市場的供應，但整棟建筑由房東作為自用總部，不會釋出到市場。2023下半年，將有四個項目加入臺北市的供應。然而，大多數新辦公樓將由業主自用。富邦A25將是唯一可供出租的新建筑，提供約6萬6千平方米的可租賃空間。2Q23甲級寫字樓租金仍在增長，但增長勢頭出現減弱跡象。2Q23臺北市甲級寫字樓的有效租金較去年同期增長1.3%，來到每平方米每月新臺幣903元。租金仍持續上漲，但由于整體經濟環境的不確定性，企業放緩了對寫字樓空間

107、配置的步伐，并在決策上變得更加謹慎，導致租賃動能減弱，租金增長因而放緩。于臺北市中心空間稀缺，一些租戶已將辦公室遷移到新開發的地區。新興市場現在以相對實惠的租金和新穎的建筑吸引租戶。因此，可以看出，在可預見的未來，快速增長的新興地區，將會稀釋部分臺北的潛在租戶。租金成長動能趨緩，綠色租賃及追逐高質量寫字樓趨勢將持續發酵。租金增長能否持續，取決于即將到來的新供應的去化情況。它能否滿足租戶對硬件和軟件設施以及ESG標準的需求和期望，在去化情況方面至關重要。預計房東將持續會有對舊建筑進行翻新或改造的需求，以滿足租戶的期望。在全球脫碳的趨勢下，綠色租賃的趨勢將持續發酵，提供綠建筑認證和綠色電力已成為未

108、來多數房東需努力的目標。每平方米每月基于建筑面積新臺幣903元1.3%租金周期漲幅放緩臺北箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指臺北(信義區)的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2360708090100110120130140總建筑面積 千平方米百分比凈吸納量落成量未來供應空置率181920212223F-5%5%15%25%35%45%55%0100200租金同比

109、增長率注：增長率為同質比變化備注：臺北辦公市場為A級商業辦公室市場。30二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|零售地產二零二三年第二季度大中華區物業摘要 31|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“餐飲租賃需求的提漲推動零售地產市場溫和復蘇，租金止跌企穩?！泵钻?，北京及華北區研究部總監租賃需求復蘇，得益于大面積餐飲租賃成交。五月，社會消費品零售總額同比增長29%，零售商對線下擴張預期有所改善。其中，餐飲消費恢復態勢強勁，促進餐飲業態租賃表現積極，快速推進新店落地，第二季度新租面積達到全市增量的49%。得益于小眾設計師品牌的租

110、賃需求增長，時尚業態的新租面積達到全市增量的27%，比過去十個季度的均值高出9個百分點。另外，兒童娛樂與教育業態開始復蘇，有助于商場去化較大面積空置。郊區市場迎來2018年至今最大體量新增供應。2023年第二季度郊區市場錄得三個新項目，總體量高達30.2萬平方米，達到2018年以來單季度供應量峰值。由于新項目開業率相對較高，且市場需求持續復蘇，市區和郊區市場空置率均有所回落，達到6.2%和8.0%。上述新項目由大悅城、遠洋和華潤三家知名企業開發運營，開業后市場表現突出。例如，西三旗萬象匯開業首日客流突破8萬，零售額高達1,000萬。全市租金進入止跌企穩轉折點?？土髁颗c消費的共同復蘇顯著增強了業

111、主信心，部分領先項目的業主已對新簽餐飲租戶提漲租金。部分業主計劃在短期內將租金恢復至2021年水平，積極上探漲幅空間。第二季度，市區市場租金環比增長0.7%，郊區市場租金環比增長0.6%。在經歷長達三年的下行震蕩周期后，北京零售市場租金或迎來轉折點。租金預計將實現溫和回漲。據預測，核心及市區市場租金將在2023年底達到1.5%和2.0%的同比漲幅。全市租金預計將在2024年底回漲至2021年水平。2023年下半年，全市將迎來130萬平方米供應高峰。由于籌備期項目的預租進展較為可觀，預計不會給整體市場帶來顯著空置壓力。計劃在下季度入市的項目幾乎全部實現滿租，目前已進入裝修期或試運營階段。每平方米

112、每月有效租金基于可租賃面積747元-3.7%租金周期租金平穩北京備注：北京零售市場是指北京城區零售市場。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2380859095100105110落成量未來供應千平方米18212223F20190150300450600租金同比增長率注：增長率為同質比變化32二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流

113、地產|酒店|硬件指標價格指數“二季度上海零售物業租賃逐步恢復活力?！币σ?，中國區研究部總監上海零售物業租賃勢頭穩步復蘇。2023年二季度上海零售客流量和消費穩步復蘇，其中餐飲業態表現突出，消費品零售也有所恢復。零售物業市場有所改善，上海全市凈吸納量重回正值，達到169,000 平方米。除了餐飲業態保持活躍，二季度我們也看到時尚和生活方式等零售業態重拾拓店信心。其中，運動服飾及裝備品牌、高端護膚及香水品牌、小眾設計師品牌、新能源汽車展廳和智能家居等零售業態都展露出相對積極的擴張趨勢。上海市區整體入駐率回升。二季度上海市區內無新增零售物業項目入市。核心商圈租賃勢頭回暖，空置率環比下降1個百分點至1

114、3.4%。品牌方在門店選址方面依然謹慎，更加青睞核心商圈的優質項目。非核心商圈空置率環比下降1.2個百分點至12.1%。疫情中受到較大沖擊的項目在二季度開始有明顯恢復，業主更愿意提供一些租金優惠以回填空置面積。核心商圈租金跌幅進一步放緩。二季度核心商圈租金環比下跌0.3%，較前一季度收窄0.1個百分點。盡管品牌青睞核心地段但仍保持較為謹慎的租金預算。非核心商圈競爭仍然激烈，業主在租金方面持續讓步以保留和吸引租戶。非核心商圈二季度首層租金環比下降1.3%。2023年二季度沒有錄得大型零售項目成交。投資者仍對零售物業投資要求更高的風險補償，全市市場收益率進一步上升。展望：核心商圈將在2023下半年

115、引領租賃需求恢復。我們預計2023下半年消費品零售將進一步復蘇。在時尚零售品牌，新興新能源汽車品牌、戶外和運動品牌、和護膚品牌等業態的活躍下，品牌租賃勢頭將回暖。由于非核心商圈2023年預計入市大量新增供應，空置率和租金將繼續承壓。面對上海零售市場愈發激烈的競爭，品牌和業主方積極以限時活動和展覽互動等方式合作，來迎合消費者日新月異的消費需求。每平方米每月有效租金基于可租賃面積1,409元-5.6%租金周期跌幅放緩上海備注：上海零售市場包括上海核心和非核心市場。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量

116、是年底值。2023年落成量為上半年值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2380859095100105110115120落成量未來供應千平方米181920212223F0150300450600750租金同比增長率注：增長率為同質比變化33二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“廣州零售市場步入常態化復蘇階段?！痹?，華南區研究部總監餐飲業持續復蘇，帶動零售租賃市場回暖。二季度，在廣交會以及“五一”假期的積極影響下，廣州客流量明顯反彈，住宿及線下餐飲

117、業消費復蘇顯著，帶動了整體消費市場回暖。餐飲業態零售租賃需求依然保持強勁，新增餐飲租賃成交中，以年輕化的地方菜系餐飲品牌為主。除餐飲業以外，其他零售業態租賃需求的復蘇態勢則較為緩慢。大部分零售商在營業收入未完全恢復的情形下，更傾向于降本以及重視單店租售比的管理策略，謹慎擴展線下門店。部分本土經濟服飾類品牌趁低吸納優質購物中心的店鋪，以此提高品牌知名度以及增加線下銷售渠道。全市空置率有所改善。上半年廣州零售物業市場迎來1個項目入市，新增供應面積約6萬平方米。項目是位于廣州科學城的黃埔大悅匯，是由大悅城控股商業攜手黃埔文化集團合作打造的輕資產輸出項目。本季度核心商圈優質鋪位持續受到零售商追捧，非核

118、心區域空置許久的店鋪成功去化，市區及市郊空置率均有改善。因此，全市整體空置率相較上季度下降0.9個百分點至6.3%。消費復蘇不均衡，租金上漲受阻。租金層面，天河北商圈優質項目得益于核心地理位置的零售租賃資源稀缺性，租金保持增長態勢。其他市區商圈以及市郊項目受制于零售租賃需求恢復的不均衡以及大部分零售商零售收入恢復緩慢所導致的承租能力有限，租金依然呈現下行趨勢。國家發改委在3月份提出公募不動產投資信托基金將納入商業地產包括零售項目，部分國內機構投資者重新關注廣州優質零售項目。然而，他們對投資回報率的要求普遍較高，大部分市面上待售的零售項目并未達到要求。零售租賃市場復蘇不均衡的現象將持續。未來12

119、個月預計將有6個新項目入市，新增供應面積達45萬平方米。其中，部分將于2023年下半年入市的項目由于前期招商效果不理想，空置率可能會較高，全市整體空置率有上行壓力。項目層面的租金表現預計持續分化。我們預計核心商圈的租金保持增長，而部分非核心區的成熟項目由于客群固定而零售收入難以超越疫情前高位，其租賃需求放緩導致租金難以維持增長態勢。每平方米每月有效租金基于可租賃面積*1,210元0.8%租金周期租金平穩廣州箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未來供應是年底預計值。資料來源：仲

120、量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數809095851001051101151204Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未來供應千平方米18212223F20190150300450600750900租金同比增長率*注：增長率為同質比變化備注：廣州零售是指廣州整體優質零售市場。*指市區首層租金。34二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“深圳零售市場進入常態化復蘇階段，餐飲業態貢獻率較高?！痹?，華南區研究部總監零售租賃市場逐步回暖，餐飲表現持續亮眼。由于消費保持積極的修復態勢，本季度深圳零售市場氛圍持續向好。然而

121、，市場復蘇中仍存在一些不平衡和結構性分化，餐飲、健身等服務業顯示出優于其他零售業態的復蘇勢頭。餐飲消費需求持續釋放，推動餐飲業態占二季度錄得租賃成交數量的近四成。不僅許多受本地消費者喜愛的大眾連鎖餐飲品牌積極拓店，亦有數家中高端餐廳首進鵬城。得益于疫情后更多體育館、健身中心重新拓展市場，本季度服務業錄得的吸納面積環比增長近60%，實現各業態中最高增長率。全市迎來三座新項目落成，空置率小幅上揚。二季度共3個優質零售項目入市，新增供應近19萬平方米。在零售商選址租賃決策中，商場擁有充足的客流保障的重要性愈發凸顯，因此入市時間較短的項目去化速度較為不理想，略微抬升全市整體空置率0.2個百分點至3.4

122、%。隨著租賃市場的穩步復蘇，許多優質存量項目業主對市場前景信心趨于增強，面對意向尋租的零售商，逐步抬升對其品牌檔次與調性的要求。因此，存量項目的空置率與一季度相比，未出現明顯下降。全市租金延續增長趨勢，近半數項目租金止跌。整體而言，隨著線下消費場景逐漸修復，餐飲業態租賃需求保持強勁，更多業主對市場回暖持積極心態，租金議價空間有所縮小。因此，2023年二季度深圳購物中心首層租金水平環比平穩增長約0.4%。與此同時，項目層面租金表現分化持續。受制于租賃需求恢復不充分的影響，除地理位置優越且客流穩定的成熟項目受到追捧，其余商場招租進程依舊較為緩慢，需采取靈活的定價策略以去化空置面積。預計年內零售業態

123、復蘇趨于均衡。隨著穩定消費者預期和信心、激發經營主體活力的政策效力進一步增強，預計下半年消費市場將持續提升內生動力，更多零售業態將煥發復蘇活力，租賃市場亦有望逐步擺脫波動區間。未來六個月，深圳零售地產市場預計將有3個新項目入市，共計新增供應超28萬平方米。全市整體空置率仍將面臨一定的上行壓力，年末空置率或將攀升至4%以上。租金方面，預計隨著核心物業業主信心的進一步回升，年內全市整體租金將保持穩步增長。每平方米每月有效租金基于可租賃面積*1,053元-3.2%租金周期漲幅放緩深圳箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至

124、2022年的落成量是年底值。2023年落成量為上半年值，未來供應為是指2023年下半年計劃落成量。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數80901101001204Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未來供應千平方米18212223F201902004006008001000租金同比增長率*注：增長率為同質比變化備注：深圳零售物業市場指深圳優質購物中心市場。*指市區首層租金35二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“消費市場在調整中復蘇，餐飲、體驗、兒童業態開店相對活躍，空置率由升轉降?！北R曉曦，成都研究

125、部高級經理時尚業態開店謹慎，餐飲、娛樂、服務體驗業態開始企穩。據仲量聯行統計的50家優質零售項目顯示，二季度成都時尚業態租賃面積較一季度下滑13%。其原因可部分歸結于當前居民對時尚等非生活必需品消費更趨謹慎，服飾鞋包開店速度放緩。單價較低、非連鎖的少女、輕淑女裝品牌開店相對積極。盡管時尚業態開店少，但餐飲、娛樂、服務體驗相對活躍，其相對較大的承租面積幫助市場快速回填空鋪。隨著暑期檔到來，餐飲消費迎來旺季。購物中心升級調改美食廣場。娛樂和服務方面，劇場、電競、綜合一站式娛樂場去化大面積空置，小型化、便利化洗臉洗頭店擴張迅速。季內優質零售物業市場新增天府和悅廣場，市場空置率有所下降。供應方面，優質

126、零售物業市場迎來一個新開項目是位于天府新區的天府和悅廣場，共計約25萬平方米，推動成都商業總存量升至1,149萬平方米，區域商業成熟度進一步提升。受益于需求回暖和新開項目入駐率理想，市場空置率較一季度降低0.7個百分點至12.3%。頭部項目發力小眾及優質設計師品牌招引。上半年，IFS特別對中國設計師品牌引入有所發力，如Anest Collective、CALVINLUO等；太古里則進一步提升中里的品牌檔次和調性，引入小眾品牌和高能級門店，如：Holzweiler中國首店等。全市租金保持平穩，零售物業市場呈現恢復態勢。二季度，空置率仍處歷史較高水平，以價換量仍是多數商場的策略，部分優質項目能實現

127、租金收益小幅上漲，全市優質購物中心首層平均租金總體持平報376.0元/平方米/月，環比持平，整體租金保持平穩。二季度市場凈吸納量為29.7萬平方米，同比上升32.7萬平方米。一方面由于新開項目入駐率比較理想，且體量較大；另一方面，餐飲、娛樂、服務體驗相對活躍，其相對較大的承租面積幫助市場快速回填空鋪。大運會開幕，賽事經濟成為拉動成都健康消費新引擎。7月底成都舉辦第31屆世界大學生夏季運動會，全民運動熱情高漲，飛盤、陸沖、騎行等小眾新穎的運動類型進入大眾視野，融入居民生活中。全民運動、健康意識的培育正重塑消費市場新趨勢，持續驅動運動全品類商品與非商品業務的增長，成為消費市場結構性復蘇的亮點。成都

128、正積極創建國際消費中心城市，依托大型國際賽事而起的賽事經濟是創建之路中的重要抓手。創造消費新觸點，持續關注消費端的演變與升級，才能帶來消費增長新動能，加速城市商業發展再升級。每平方米每月有效租金基于可租賃面積376元-1.9%租金周期跌幅放緩成都箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為上半年值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數808590951201151101051004Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未來供

129、應千平方米18212223F201901503004506007509001,050租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：成都零售物業市場指成都優質零售物業市場。36二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“繼2022年供應低谷后，天津本季度迎來25萬平方米的新增供應?！泵钻?，華北區研究部總監餐飲業態加速擴張步伐。天津市持續開展“天津消費年”活動，五一、端午等假期節點推升消費氛圍，消費市場活力明顯增強。統計局數據顯示，1至4月，天津市社會消費品零售總額同比增長7.5%，增速較一季度加快1.0個百分點。二季度超半數市場租賃需求均來自于

130、餐飲業態，其中中式快餐和新式茶飲品牌積極在各大商圈布點，例如：和府撈面和米村拌飯等中式快餐品牌迎合新一代消費者精致、快節奏的消費特點，在二季度均有新店開業；另外，萬象城在上半年引入國際一線奢侈品品牌愛馬仕的天津首店。兩個新項目入市，小幅抬高市場空置率。二季度位于梅江區域的中海環宇城和位于和平路的和平印象城相繼開業，總體量共25萬平方米，推高市場存量至440.7萬平方米。其中，中海環宇城是新興區域梅江的首個大型商業體，填補該區域的商業空白。除此之外，市場上的其他項目表現分化加劇，市中心的優質項目提檔升級，積極填補空鋪；而郊區項目仍面臨較大空置壓力。整體市場空置率環比上升0.3個百分點至13.3%

131、。市場信心提振帶來租金降幅收窄。在市場信心逐漸修復的過程中，租金呈現分化的態勢，其中部分優質項目租金領漲，開拓了零售市場復蘇新格局。然而，供應高峰導致空置壓力仍存，部分項目租金回彈乏力。二季度市場平均凈租金降幅繼續收窄，小幅下降0.1%，錄得303元/平方米/天。預計在2024年，供應量回落，需求上升的情況下，租金或將企穩回升。未來供應繼續下沉至新興區域。2023年下半年，市場供應將保持高位，預計將有33.7萬平方米的新增供應入市，主要集中在新興子市場，將小幅推高年內空置率。2023“天津消費年”及天津市“首店經濟”初見成效，各項消費指標穩步提升，可以預見未來更多刺激消費手段的政策落地，將進一

132、步深化消費需求回升，推升零售市場活躍度。每平方米每月有效租金基于可租賃面積303元-0.8%租金周期跌幅放緩天津箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為上半年值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2380859095100105110115120落成量未來供應千平方米18212223F20190150300450租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：天津零售物業市場指天津優質零售物業市

133、場。37二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“餐飲業態強勢復蘇，租金降幅在分化的市場表現中有所收斂?！标惓?，青島研究部高級經理餐飲業態引領復蘇趨勢，茶飲、黃金等細分品類表現活躍。上半年青島消費市場有序恢復，社會消費品零售總額在一季度實現同比增長4.2%，客流已基本恢復至疫情前水平，尤其以旅游帶動的假期消費表現突出。但整體消費意愿及消費頻次較疫情前仍有差距，因此零售地產市場的分化表現有所加劇。餐飲業態的復蘇趨勢最為強勢，占上半年新開店鋪面積的50%。以連鎖品牌為代表的正餐、休閑簡餐及咖啡茶飲等細分品類較為活躍，茉酸奶自2022年底以來

134、已迅速布局12家門店。時尚業態整體復蘇依然疲弱，但黃金珠寶品類較為突出，金飾品牌在上半年開出近20家門店。上半年無新項目交付，全年供應增量回落。截至二季度末，全市優質零售地產市場存量為562萬平方米。在無新增供應帶動下，全市凈吸納量顯著收縮。截至第二季度，整體市場空置率為9.1%，環比持平，同比仍高出1.4個百分點。市場分化表現加劇，整體租金降幅收窄。截至第二季度，青島優質零售物業首層平均租金為204元/平方米/月，環比下降0.3%，同比下降3.5%，整體降幅有所收窄。隨著客流反彈帶來的積極信號，表現穩定的核心項目正逐漸止跌企穩，但項目間不同的租金策略正在加劇市場的分化表現。本季度投資市場無大

135、宗成交，資本化率暫保持不變。市場調整迎來緩沖期，優質物業更受矚目。2023年以來，整體經濟恢復的增速不及預期，也給消費市場帶來些許不確定性。未來供應的回落給青島零售地產市場帶來一定的調整和緩沖空間，預計市場租金將在優質項目的帶動下于明年進入上升通道。每平方米每月有效租金基于可租賃面積204元-3.5%租金周期跌幅放緩青島箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為上半年值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數808590951001051

136、101151204Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未來供應千平方米18212223F201901503004506007509001,050租金同比增長率注：增長率為同質比變化38二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“新銳潮流品牌首店入渝，餐飲和娛樂體驗業態回暖，拉動空置率有所下滑，但仍處于高位?！眳菚源?，重慶研究部高級分析師潮流服飾正當時，餐飲加速復蘇。新開項目萬象城北區年輕潮流、時尚運動屬性進一步加強，與南區和中區品牌矩陣形成互補。時代天街E館也開始積極調整，引入眾多潮牌首店，例如Bipolar、Old Ol

137、der快閃、Future Pattern Archive、GRKC等，北城天街也引入P.U.K這類本土新銳品牌。潮流文化正在重慶生根發芽。餐飲市場的快速復蘇掀起餐飲開店熱潮，眾多餐飲首店，包括趙財記廣式煲仔飯、啫火啫啫煲、京鹿料理、Shake Shack等入駐核心購物中心，同時咖啡茶飲品牌，如茉酸奶、M Stand也錄得多個新租。新增高品質商業載體，空置率拐點來臨。供應方面，重慶二季度迎來三個優質零售商業項目開業，涵蓋存量更新項目方圓live，區域型商業北碚吾悅廣場，以及高端商業綜合體萬象城北區（二期），新增供應共計25.0萬平方米，推動市場總存量達到886.6萬平方米。新開項目均實現高開業率

138、入市，拉高整體市場凈吸納量。餐飲和服務業態租賃需求活躍，加快了上半年商場空置去化。二季度空置率較一季度降低0.5個百分點至16.0%，較去年底降低0.1個百分點，結束了長達6個季度的空置率上升趨勢。消費基本盤逐步恢復，租金跌幅繼續收窄。疫情放開后，在春節和五一節假日經濟的刺激下，以接觸型為主的消費反彈明顯，1-5月重慶社零總額實現6,001.4億元，同比增長5.3%，其中餐飲收入同比增長13.2%，是拉動消費的主力。餐飲和服務業態租賃需求活躍，加快了上半年商場空置去化。但整體市場空置率依舊保持在較高水平，未來去化壓力仍然較大。重慶優質購物中心首層平均有效租金報354元/平方米/月，環比下降0.

139、1%，降幅繼續收窄，拐點將至。存量即將破900萬平方米，優質供應盤活消費市場。下半年，重慶在供應端依舊保持活躍，預計化龍橋板塊的印象城及觀音橋商圈的遠東城等優質項目將陸續入市，屆時重慶優質零售地產總存量將突破900萬平方米。不斷提檔升級的商業載體，也將有效盤活消費市場，租金有望止跌回漲。重慶將繼續打造國際消費中心城市，依托國際消費資源吸引不少國際大牌首進重慶，彰顯出重慶地方市場的消費能級和品牌吸引力，重慶零售商業的未來仍有發展空間。每平方米每月有效租金基于可租賃面積354元-2.2%租金周期跌幅放緩重慶箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資

140、料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為上半年值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2380859095100105110115120落成量未來供應千平方米18212223F20190150300450600750租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：重慶零售物業市場指重慶優質零售物業市場。39二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“需求呈弱復蘇態勢，市場情緒仍待提振?！饼R旋婷，沈陽研究部分析師餐飲業態保持強勁復蘇態

141、勢。假期經濟帶動下，沈陽消費市場持續回暖。相關數據顯示，“五一”期間，全市累計接待游客及旅游總收入均同比增長170%左右。餐飲業加速復蘇，全市重點餐飲企業累積銷售額同比增長164%。購物中心客流量繼續回升，但客群消費能力尚未完全恢復，市場進入冷靜發展期。本季度，餐飲類、珠寶黃金以及生活類業態新開店占比較高?？Х?、茶飲類品牌積極擴張，如鮑師傅東北首店進駐鐵西萬象匯，Tims沈陽首店于大悅城圍擋，茉酸奶、喜茶等品牌持續布局沈陽零售市場。珠寶黃金類品牌增勢明顯，美容美發、醫療等體驗業態積極進駐購物中心。二季度市場無新項目開業。本季度，沈陽零售市場未錄得新項目入市，全市優質零售物業總存量穩定在648萬

142、平方米，同比增長1.2%。截至季度末，全市整體空置率環比小幅下降0.2個百分點至18.0%。購物中心平均空置率錄得16.0%，環比下降0.2個百分點，但空置水平仍居高位，市場仍面臨較大去化壓力。市場仍處敏感期，整體租金小幅微降。盡管客流量持續回升，但品牌市場處于緩慢恢復期，談判周期依舊較長。本季度，沈陽優質零售物業首層租金錄得237元/平方米/月，同比下降1.2%，降幅較上季度持平，去化壓力下零售商對于租金策略的調整持謹慎態度。本季度投資市場未錄得大宗成交，資本化率暫時保持不變。新增供應仍處于高位，市場持續承壓。下半年，市場預計將迎來五個項目開業，共計約64.3萬平方米的新增供應，市場存量將突

143、破700萬平方米。新項目的逐步入市以及核心商圈存量物業的換新升級或將激發市場活力，也將帶動整體空置率再次上升。在短期內被抑制的消費和旅游需求得到釋放后，下半年市場將進入消費常態期，零售市場信心的全面修復尚需時日，去化壓力或將延遲租金回漲預期。每平方米每月有效租金基于可租賃面積237元-1.2%租金周期租金平穩沈陽箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為上半年值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數1001101151051209080

144、85954Q184Q194Q204Q214Q224Q23千平方米落成量未來供應18212223F20190150300450600750租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：沈陽零售物業市場指沈陽優質零售市場。40二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“第二季度武漢市場新增供應回落，在節日和促銷活動的帶動下，消費市場加速釋放活力，餐飲業態需求旺盛?！瘪T莉，武漢研究部經理第二季度消費市場持續復蘇，餐飲業態擴張態勢顯著。隨著節日和暑期等消費旺季的到來，休閑購物、聚會以及旅游等消費需求進一步釋放；四月和五月，武漢社會消費品零售總額增速均

145、保持在10%以上。借助618促銷活動，武漢多個購物中心及品牌通過發放消費券、打折等促銷方式，有效拉動消費，凈吸納量為4.8萬平方米。從業態來看，餐飲擴張勢頭良好，尤其是小面積的快餐茶飲和輕食簡餐反彈速度最快，同時，在零售業態需求承壓的情況下，購物中心的首層餐飲比例在逐步擴大。兒童娛樂業態持續回暖，首進武漢的奈爾寶家庭中心在越秀國金天地開業，進一步豐富了武漢的兒童娛樂體驗業態。第二季度武漢優質零售物業市場迎來越秀國金天地購物中心的入市。2023年上半年武漢優質零售業市場新增供應回落，第二季度錄得位于解放大道商圈的武漢2023年首開項目越秀IFC國金天地購物中心開業，新增供應約7.1萬方。項目圍繞

146、區域消費客群，聚焦時尚和品質，和區域其他重量級項目形成差異化競爭。截止6月底，由于武漢優質零售業市場整體表現平穩，整體空置率小幅上升0.2個百分點達13.3%，全市優質零售業市場總體量達到872.9萬平方米。市場信心有所修復，租金降幅收窄。二季度，武漢優質零售業市場處于消費復蘇和供應低位，市場壓力得以緩和，但是面對承租能力最強且占比最大的時尚零售業態的線下收縮及數字化轉型，購物中心低區的租金壓力尤在。截止6月底，全市優質零售物業首層凈有效租金環比下降0.1%至381元每平方米每月。在投資市場，近一年武漢的大宗投資市場稍顯活躍，在2022年底華潤置地完成收購華夏幸福4個項目公司股權，華潤置地正式

147、接手武漢長江中心項目，并更名為武昌萬象城，本季度錄得萬達地產又轉讓武漢子公司逾8成股權給中國華融。2023年新增供應處于低位，下半年各購物中心可以抓住機會進行調整。2023年下半年，武漢零售物業市場預計新增供應總體量預計為58萬平方米，且新項目較分散，市場壓力暫時緩和。而2024年武漢將會迎來多個優質項目的集中開業，競爭也會進一步加劇，因此下半年各購物中心可以抓住消費復蘇和供應低位的市場機會及時進行項目的調整。展望未來，消費需求正在回歸正軌，在電商的快速滲透下，零售業態數字化轉型已經成為大勢所趨，短期內預計市場將持續承壓。各購物中心需要對自身的功能定位和業態組合進行重塑調整，以更開放的姿態抓住

148、市場新機。每平方米每月有效租金基于可租賃面積381元-1.2%租金周期跌幅放緩武漢箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2016至2021年的落成量是年底值。2022年落成量為一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數808590951001201101051154Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未來供應01503004506007509001,0501,2001,350171819202122F23F千平方米租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：租金為購物中

149、心首層零售業態平均租金。武漢零售物業市場指武漢優質零售物業市場。41二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“新項目如期入市增強市場活力，餐飲和體驗持續回暖，故空置率由漲轉跌，各商場進入維穩區間?！备侍?，華西區研究部高級分析師餐飲和體驗持續升溫，服飾和新能源車需求下降，商品零售恢復仍需時日。上半年全市餐飲收入同比增長37.1%，其高速增長引發開店熱潮，使餐飲成為新租的最大貢獻者。此外，流動限制消失使體驗業態回暖，KTV、按摩、美容美發、彩票刮刮樂等需到店消費的娛樂服務業態亦有不俗表現。服飾業態需求疲軟，退租大于新租，其中快時尚品牌發生多

150、起退租。二季度錄得Zara、H&M、C&A閉店。與此同時，創造商場營業額的生力軍新能源汽車，拓店速度有所放緩。二季度造車新勢力中僅理想和特斯拉錄得新租，其余租賃來自傳統燃油車品牌，如吉利、別克等。二季度迎來三個新項目，高開業率助力空置率轉跌，大量新租拉高凈吸納量。于二季度入市的三個項目顯著提升零售商業活力。繼高新大茂城在5月開業后，南飛鴻樂薈中心和浐灞印象城于6月端午假期齊開業。三個新入市項目帶來共26.4萬平方米的新增供應，使市場總存量突破700萬平方米。餐飲和體驗業態幫助在營項目回填空鋪；新項目入市表現良好，其高開業率有效降低整體空置率，故二季度西安優質零售物業市場平均空置率由漲轉跌，報1

151、2.3%，環比下降0.3個百分點。新項目帶來大量新租，將凈吸納量顯著拉高至約23萬平方米。文旅市場快速反彈，未來預期向好支撐租金企穩持平。西安旅游熱度不減，“五一”接待游客數量和旅游收入均超2019年，各文旅景點和IP廣受青睞，成為全國最具旅游熱度的城市之一；線下演出市場同樣持續升溫，演唱會、音樂節、小型Live演出等也供不應求，地鐵客流亦隨周末、節假日和演出等屢創新高。文旅市場的繁榮助推節假日經濟，有效提振消費信心，拉動零售商業市場增長。穩定的客流恢復和良好的未來預期支撐租金企穩，西安優質購物中心首層平均租金環比基本持平，報363.8元/平方米/月。下半年項目交付仍較活躍，零售市場恢復態勢將

152、得以延續。隨客流的恢復，西安零售商業市場彰顯活力，下半年有航天城星璇廣場、元谷Mall等項目預計入市。未來預期支撐新項目較高的開業率，同時已有空置面積將逐步去化，空置率將日趨緩降。各商場進入維穩區間，租金預期持平或有小幅上調。超預期的旅游復蘇對城市的商業拉動具有正向作用。配合國家 提振消費年 的政策導向，西安積極舉辦促消費活動，推進商圈和商業街建設以提振消費。雖商品零售的恢復仍不及預期，但客流的強勁復蘇和政策利好將助力消費回暖，我們對西安零售市場的發展仍抱謹慎樂觀的態度。每平方米每月有效租金基于可租賃面積337元-1.2%租金周期租金平穩西安箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100

153、*圖中指數為購物中心指數，不含SKP和賽格以外的百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為上半年值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數808590951001201101051154Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未來供應千平方米18212223F201902505007501,0001,2501,500租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：西安零售物業市場指西安優質零售物業市場。42二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“線下消費

154、場景復蘇，帶動杭州各類餐飲需求回暖?！睂O懿文，杭州研究部經理線下消費場景逐步修復，杭州各類餐飲需求強勢回暖。從二季度新開店業態需求占比來看，餐飲行業拔得杭州零售市場需求的頭籌，占新開業商鋪的42%。餐飲的復蘇勢頭較為強勁，諸如綠茶、湊湊火鍋茶憩等連鎖型大眾化品牌的新開店需求活躍，多數餐飲商家的客流回升也較為顯著。時尚業占二季度新開業店鋪的37%，本土高端香氛品牌進入杭州市場，聞獻在杭州開出首店。紳士奢侈品牌需求增長，Berluti強勢回歸進駐杭州萬象城。二季度有一個新增零售物業項目入市，總體空置率微降。杭州城東商圈在二季度迎來了龍湖國芳天街的入市，為市場帶來65,000平方米的供應，項目覆蓋全

155、方位業態，將打造杭城首個露營體驗中心。二季度存量項目的新店鋪開業活躍度有所回暖，全市優質零售物業的空置率為8.87%，較上季度微降了0.1個百分點。其中，全市購物中心的平均空置率為9.81%，環比下降0.2個百分點。核心商圈保持穩健，非核心商圈租金維持下行趨勢。盡管整個城市的客流在持續回升，二季度全市零售物業租金仍然繼續下降，首層凈有效租金環比下降0.2%至519.3元每平方米每月。核心商圈零售市場仍具韌性，平均凈有效租金達961.7元每平方米每月，環比微升；而非核心商圈的租金則保持下跌趨勢，凈有效租金環比下降0.6%。多個零售項目將會在亞運會前后正式開業。2023年下半年，杭州零售物業市場預

156、計將迎來4個項目的開業，總體量達到36萬平方米。多個項目將會在亞運會前后開業，諸如杭州中心、城北萬象城等優質項目也將在近期入市。隨著多個未來供應持續推入市場，預計未來優質零售物業整體空置率會進入新一輪波動上升周期。杭州多個市級商業中心的分化將會加劇，武林商圈有望迎來迭代升級。杭州服務性消費的復蘇走在前面，而城市消費的全面回暖仍需時日，預計整體市場租金將在中短期內持續承壓。每平方米每月有效租金基于可租賃面積517元-1.9%租金周期跌幅加快杭州箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023

157、年落成量為第二季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q236065707580859095100105110落成量未來供應千平方米18212223F20190150300450600租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：租金為購物中心首層零售業態平均租金。杭州零售物業市場指杭州優質零售物業市場。43二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬件指標價格指數“伴隨消費市場回暖，南京零售物業市場凈吸納量回正，整體空置率小幅下降?！备邜?，南京研究部高級分析師夏日經濟推動南

158、京零售物業市場租賃需求回暖，首店效應熱度依舊。從業態分類來看，餐飲行業成為新開店鋪數量最多的業態，占比超四成。細分業態中，正餐類占比最高，占餐飲類新開店鋪總量近六成。根據南京市統計局顯示，1-5月，全市餐飲收入同比增長28.6%。多家餐飲首店陸續布局南京市場，選擇核心商圈作為首店開設地。1-5月，全市社會消費品零售總額同比增長10%，南京消費品市場穩中恢復。南京充分利用夏日經濟和節日經濟的推動作用，積極舉辦了一系列消費節活動，如南京體育消費節、2023南京國際消費節夜之金陵等，進一步激發消費市場需求，為促進消費復蘇提供了契機。二季度南京零售市場暫無新項目開業。南京優質零售商業總存量維持約617

159、萬平方米，整體空置率約為4.1%，環比小幅下降0.2%，同比下降0.5%，購物中心平均空置率為3.9%，環比下降0.2%，同比下降0.7%。二季度核心商圈空置率有所下降，凈吸納量由負轉正，河西板塊、城北板塊入駐率提高，部分商業項目去化明顯。南京全市零售物業市場租金下調幅度放緩。截至季末，南京優質零售物業市場首層凈有效租金錄得15.8元每平方米每天，環比小幅下降0.2%，同比下降0.6%。隨著整體零售市場去化情況有所改善，品牌開始維持較為穩健的擴張速度，核心商圈和次級商圈項目平均租金跌幅均有所收窄，新街口板塊部分商業項目租金水平微漲。預計明年南京零售物業市場租金水平將企穩止跌。未來六個月，南京預

160、計將迎來三個核心商圈項目和三個次級商圈項目開業，合計約64.8萬平方米的體量入市，整體空置率預計將上升至4.6%。新增供應的入市預計將加劇南京零售物業市場承租壓力，下半年平均租金將維持下行通道，但隨著經濟環境的逐漸恢復，預計明年南京零售物業市場租金水平將企穩止跌。每平方米每月有效租金基于可租賃面積479元1.6%租金周期跌幅放緩南京箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100*圖中指數為購物中心指數，不含百貨商場資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為上半年值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行同質比租值指數同質比資本值指數指數4Q184Q194

161、Q204Q214Q224Q2380859095100105110115120落成量未來供應千平方米18212223F20190150300450600750900租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：南京零售物業市場指南京優質購物中心市場。44二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|住宅二零二三年第二季度大中華區物業摘要 45|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“持續寬松的政策環境調整市場預期，刺激購房者入市?！泵钻?，華北區研究部總監寬松政策環境下，北京高端住宅成交量穩步增長。上半年北京住宅市場表現出較強韌性，主要得益于

162、高端住宅市場的穩定表現。第二季度，北京高端住宅市場共成交2,048套，環比增長48.1%，但同比下跌17.3%。信貸政策釋放積極信號疊加年中項目促銷，購房需求于季度末回升，推動成交量上升。受限于一手高端市場供應量減少，部分需求轉移至二手市場，帶動北京二手高端住宅成交量提升。新增高端住宅供應保持低位。受核心區土地供應減少限制，開發商推盤節奏放緩。本季度市場未錄得新增供應，創五年來新低。在需求穩定、供給大幅減少的情況下，市場庫存持續下降。2023年首批23宗地塊已于6月敲定。北京土地市場持續火熱，參與拍賣的房企數量創歷史新高，頭部國企積極拿地，優質民營企業和外地企業的參與度有所提升。市場價格小幅調

163、整。部分開發商為沖刺年中業績增加促銷活動，本季度高端住宅新房價格環比下降0.7%。二手住宅市場需求升溫，推動整體二手高端住宅價格環比上漲0.9%。隨著國內及外籍租戶需求回流，北京高端住宅租賃市場熱度持續恢復，二季度平均租金環比增長0.9%。未來新增供應有望放量，助力成交量保持良好勢頭。在“一城一策”的原則下，考慮到當下市場運行態勢，地方政策放松預期有望加強，部分買家或將結束觀望。預計下半年高端住宅供應將逐漸增加，購買力將進一步被釋放，從而推高市場成交量。穩健的成交量為開發商帶來堅定信心。在活躍的市場情緒帶動下，部分項目或將收緊優惠力度，帶動北京高端住宅市場價格企穩回升。每平方米每月基于建筑面積

164、150元0.8%租金周期租金平穩北京備注：北京住宅市場是指北京高端住宅市場。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100資料來源:仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為上半年值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q238090100110120落成量未來供應套數18212223F201901,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000租金同比增長率注：增長率為同質比變化46二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指

165、數“購房者觀望情緒加重，住宅成交勢頭放緩?！币σ?，中國區研究部總監商品住宅成交勢頭放緩。在大量新增供應集中入市的推動下，二季度整體一手商品住宅成交量環比上升6.1%至270萬平方米。盡管如此，在前期積壓的置業需求已于上季度得到集中釋放的影響下，本季度市場購買情緒小幅降溫，不同新項目之間的成交表現延續分化走勢。在本季度入市的高端住宅項目中，大戶型高品質住宅產品持續受到改善性購房者的追捧。本季度高端住宅銷售勢頭彰顯韌性，錄得1,164套高端住宅成交，較上一季度增長65.6%。六個高端住宅項目取證入市。本季度新項目入市節奏回升，錄得新增供應面積約278萬平方米，環比增長53.8%，同比增長159.1

166、%。在高端住宅市場，本季度錄得六個高端住宅項目合計1,389套入市，較一季度增長564.6%。高端一手價格延續小幅增長趨勢。一手住宅限價松動下，一手價格環比小幅上漲0.6%至人民幣132,252元每平方米。高端二手市場方面，更多購房者趨于保守觀望，導致本季度問詢量和成交量減少，小業主的出售價格有所松動。在此影響下，本季度高端二手價格環比下跌0.9%。受經濟依然存在不確定性因素的影響，本季度租戶預期減弱，高端租賃活動放緩。因此，高端住宅平均租金環比下降1.0%至人民幣182.2元每平方米。2023年下半年市場成交勢頭將保持平緩。在經濟依然存在不確定性因素和上海住房政策依然緊縮的疊加作用下，下半年

167、住宅市場銷售可能有所放緩。盡管如此，高品質的高端住宅項目將繼續受到改善性購房者的青睞。在一手房限價政策小幅松動的背景下，一手住宅價格短期內將繼續小幅攀升。但二手住宅成交的持續縮量，將使二手住宅價格繼續承壓。每平方米每月基于建筑面積182元-1.2%租金周期跌幅加快上海箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100資料來源:仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為第一季度值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q238090100110120130140150落成量未來供應套數18212223F20

168、1901,0002,0003,0004,000租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：上海的住宅市場是指上海高端住宅市場。47二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“本季度廣州住宅市場氛圍有所降溫?！痹?，華南區研究部總監經濟復蘇面臨挑戰，高端住宅市場恢復動能放緩。由于經濟前景和房價走勢的不明朗，本季度高端住宅買家的信心有所下滑。除此之外，大部分性價比較高的二手高端住宅已于上季度去化，剩余房源對買家的吸引力略顯不足，導致買家入市意愿有所下降，二手高端住宅需求量減少。目前，一手高端住宅市場以置換改善型需求為主，由于二手高端住宅需求量的

169、減少以及積壓的大部分需求已于上季度釋放，改善型買家的賣房周期變長減緩了他們置換的步伐。因此，本季度一手高端住宅需求也有所下降。二季度僅迎來一個高端住宅項目入市。新入市的高端住宅項目是位于天河區的保利天瑞，加上存量項目加推，共計新增供應1,200套。本季度共有三個高端住宅項目竣工，總存量增加2,015套。二手高端住宅資本值增速放緩。本季度部分一手高端項目銷量不如預期，其開發商為增加銷量而開展打折促銷活動，而其他項目價格保持穩定。因此，一手高端住宅資本值環比微跌0.1%。二手高端住宅市場的看房人數以及成交量出現下滑一定程度上影響了業主的信心，資本值增速較上季度放緩，環比上漲0.7%。面對經濟復蘇的

170、不確定性與挑戰，部分企業縮減招聘規模以實現降本增效，疊加二季度傳統租房淡季因素，整體租賃需求有所下滑。核心商務區租金增長放緩，其他區域租金增長停滯，全市租金環比微升0.5%。廣州高端住宅市場緩慢恢復。貸款市場報價利率迎來今年首降，1年期以及5年期以上LPR均下降10個基點。政府將出臺更多宏觀經濟政策，以助力經濟持續恢復，推動房地產市場平穩健康發展。短期內隨著市場信心與需求的緩慢恢復，一手高端住宅資本值將逐步穩定。二手高端住宅資本值預期會呈現兩級分化現象，核心區域地段如珠江新城資本值將保持增長，非核心區域資本值由于需求恢復較為緩慢而缺乏增長動力。每平方米每月基于建筑面積94元0.5%租金周期租金

171、平穩廣州箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100資料來源:仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數801001201401604Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未來供應套數18212223F201901,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：廣州住宅市場指高端住宅市場。48二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“房價和成交量的升勢有所放緩?！辩姵?，香港研究

172、部資深董事外部阻力中斷房價回升。一手市場成交量在四月升至15個月最高點達1,787個單位后，在五月和六月分別下滑至1,000和1,019個單位。許多開發商定價具競爭力和提供大幅度的折扣以刺激新盤銷售，從而整體上實現了較高銷售率。大埔“University Hill”在五輪推盤中共售出882個單位，并在其中四輪推盤中售出了全部單位。各大銀行在五月將最優惠利率由5.625%上調至5.75%，使住宅市場情緒受挫。由于香港銀行同業拆息自六月中旬開始高企在約5%，新一輪美國加息后最優惠利率面臨顯著的上升壓力。受人民幣貶值影響，涉及買家印花稅的成交量在第二季度有所下降。政府在2023/24年度上半年招標1

173、2幅住宅用地中的4幅。2023年第一季度豪宅落成量下降至六個單位，包括沙田“星凱 堤岸”的兩個單位和九龍塘“牡丹路10號”的一個單位。2023年下半年豪宅單位的落成量預計將大幅增加。在2023/24年度第二季度，政府將在啟德和東涌招標出售兩幅住宅用地，預計將分別提供約1,325個單位和414個單位。加上私人發展和重建項目，2023/24年度第二季度的私人住房土地供應預計將提供約4,050個單位。豪宅銷售市場活動開始放緩。高端住宅市場的成交量在2023年上半年度達到2022年下半年度的兩倍，但6月份成交量明顯放緩，預示著投資情緒的潛在下滑。豪宅資本值在第二季度環比上漲0.6%。在較矚目的豪宅交易

174、中，山頂“Mount Nicholson”的一個單位以約5.8億港元易手（82,000港元每平方尺，實用面積）。豪宅市場的租賃活動按季增長約30%。豪宅租金在第二季度環比上升1.0%。然而，目前的高空置率或將減緩租金的恢復。豪宅空置率由2021年底的7.8%上升至2022年底的9.8%。盡管政府出臺一系列放寬措施，短期內供應壓力仍將施壓價格。住宅按揭成數在七月得到放寬，預計將改善購房者的支付能力和釋放升級需求。但在高利率環境下，需求釋放的速度預計將較為緩慢并有限。即將推售的新盤和一手市場的庫存將繼續對房價施加下行壓力。預計2023年的豪宅資本值將下降0-5%。人才流入和外籍雇員的回流應支持豪宅

175、租賃市場的需求。截至五月份，入境事務處已批準84,000份簽證申請中的49,000份。在獲批高端人才通行證計劃的21,000名申請者中，有3,400人的年收入超過250萬港元。預計2023年豪宅單位的租金將上升0-5%。每平方尺每月基于實用面積38港元-1.4%租金周期租金平穩香港箭頭指示未來12個月展望基數:2018年第4季度=100資料來源:仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為上半年值，未來供應是年底預計值。資料來源:仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q236065707580859095100105110落成量未來供應套數

176、18212223F20190100200300400500600租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：香港住宅指香港整體高端住宅市場。49二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“加息周期窒礙樓市復蘇步伐、后疫情時代經濟結構驟變?！秉S嘉良，澳門評估及咨詢部董事貸款利率加大，投資者持繼觀望態度。澳門財政局數字顯示，截至2023年6月共錄得1,793宗住宅買賣成交，按年上升9.9%。期內缺乏大型新盤開售，樓花銷售只錄36宗零星成交，只占全澳住宅成交量2.0%。在年初通關后，住宅租賃市場受惠于外雇回流工作獲得支持，但也無助于提振本澳樓市復

177、蘇，成交量依然徘徊于歷史低位。樓價在上半年錄得輕微升幅，惟目前左右市況的因素均不利于樓市復蘇，普遍樓價較疫情前已下跌超過一成。本地供應稀缺，橫琴新街坊開售將吸納部份住屋需求。2023年上半年共有9個工程項目獲發在建樓宇(樓花)預先許可，合共只有302個住宅單位可銷售供應，可供應住宅市場的建筑面積約22,405.6平方米，均集中在澳門半島。位于橫琴的澳門新街坊項目預計于今年9月開售，約提供4,000個住宅單位，屆時將會吸納部份澳門住宅需求。租金受惠于外地雇員回流領漲。受惠于外地雇員增加，住宅物業的租金表現良好。2023年上半年的高級住宅租值較去年底上升13.7%，中小型住宅租值則較去年底上升8.

178、2%。資產表現方面，2023年上半年的高級住宅資產價格較去年底谷底微升1.3%，中小型住宅資產價格則較去年底回升4.0%，投資回報率分別約1.7%及1.5%。受高息環境影響，下半年物業投資市場仍然保持膠著狀態。澳門的經濟復蘇已漸趨穩定，但本地房地產投資市場仍受加息、外圍經濟疲弱及緩慢的內地經濟復蘇所影響，投資者仍然保持觀望態度?？v觀現時的市況，今年下半年在加息、股市波動、外圍經濟疲弱及內地經濟復蘇步伐較預期緩慢等因素影響下，樓價將會仍然受壓。每平方米每月基于建筑面積88元+5.3%租金周期租金平穩澳門箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100資料來源:仲量聯行2018至2022年的落

179、成量是年底值。2023年落成量為年底預計值。資料來源:仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q23507090110130150落成量未來供應套數0100020003000400018212223F2019租金同比增長率注：增長率為同質比變化50二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|物流地產二零二三年第二季度大中華區物業摘要 51|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“北京物流市場需求保持穩健，全市空置水平在供應壓力影響下小幅上升?！泵钻?，華北區研究部總監二季度整體市場需求仍保持穩健，僅少數

180、地區需求略顯疲軟。多個超過五千平方米以上的大面積新租成交在二季度錄得，市場租賃需求保持穩健。新租需求以第三方物流、電子科技和生物醫藥為主。其中，順義空港子市場和通州馬駒橋子市場需求呈現穩步增長態勢。一家頭部醫藥企業在順義空港子市場新租約5,000平方米，另一家大型生鮮超市于通州馬駒橋子市場擴租。不過，由于大興國際機場廊坊片區的物流項目與北京大興子市場間競爭加劇，本季度大興子市場租賃成交相對緩慢。全市空置率小幅上升。二季度北京物流市場在遠郊區迎來一個新增項目，總建筑面積約為78,000平方米。新項目因自身交通可達性較差且地處偏遠，租賃表現不佳，入市時空置率較高。為降低租賃成本，二季度租戶從大興子

181、市場搬遷至津冀區域的現象有所增加，導致大興子市場空置水平持續上升。由于新項目和大興子市場去化表現相對疲軟，全市空置率在二季度小幅上升0.8個百分點至7.1%。不同子市場間租金表現存在較大差異。全市租金水平在二季度相對保持穩定，環比微跌0.5%，同比增長3.2%。市場中的大部分優質項目租金呈穩步上漲趨勢。其中，順義空港子市場和通州馬駒橋子市場中空置率較低的項目租金增長尤為顯著。然而，近期來自廊坊市新落成項目的低價競爭，給地理位置相近的北京大興子市場租金帶來較大下行壓力。部分業主選擇小幅降租以避免租戶流失至廊坊。2023年供應端將持續承壓，預計租金增速將小幅放緩。由于原計劃于第二季度交付的兩個大體

182、量項目將延期入市，預計2023年下半年的供應側壓力將顯著加大。隨著近30萬平方米的新增供應于今年三、四季度集中入市，2023年末空置率將被推高至10.2%，相較去年上升4.4個百分點。雖然穩健需求仍將在2023年推動租金平穩增長，但在供應波峰的影響下，租金增速預計將小幅放緩。每平方米每天基于建筑面積1.79元3.2%租金周期漲幅放緩北京備注：北京工業地產是指北京優質非保稅物流市場。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指北京非保稅高標準物流市場的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行租值指數資

183、本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q2380100120140160180200落成量未來供應千平方米0200400600181920212223F租金同比增長率注：增長率為同質比變化52二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“上海物流地產市場仍需更多時間復蘇?！币σ?，中國區研究部總監二季度整體租賃需求復蘇暫緩。2023年二季度，上海物流地產的租賃活動在經歷上季度的短暫復蘇后出現放緩，凈吸納量錄得1.5萬平方米。大部分租戶采取維持現狀的租賃策略，對于新的擴張尤其謹慎，但同時也在積極地評估自己現有的租賃狀態并密切關注

184、市場的走向。在二季度較大新增供應的影響下，非保稅物流地產整體空置率上升至13.8%。雖然二季度上海物流地產的租賃需求整體放緩，但仍觀察到一些第三方物流企業的擴租。例如，一家本地第三方物流公司在青浦子市場租賃了9千平方米的面積。二季度供應浪潮持續。2023年第二季度共有兩個項目竣工入市，總建筑面積超過42萬平方米，這也使得本季度的新增供應超過了2022年全年水平。其中，易商青浦雨潤項目是二季度體量較大的新入市項目，為青浦子市場新增了34.6萬平方米高標物流倉儲空間。此外，一家本地開發商在臨港細分市場交付了7.5萬平方米的新項目。2023年下半年的新增供應仍將處于高位，預計還有5個新項目完工入市，

185、總建筑面積達43.6萬平方米。受年內剩余新增和近期竣工項目的影響，青浦、金山和松江等子市場的空置率和租金預計將持續承壓。租金增長漲幅進一步放緩。不同子市場的租金表現持續分化。其中，較為穩定和成熟的子市場的租金保持增長，但在新增供應集中的子市場，租金表現則相對疲軟。二季度整體租金保持上漲，但漲幅進一步放緩。二季度上海物流地產整體租金環比小幅上漲0.2%，達到人民幣1.58元每平方米每天。二季度，上海物流地產市場未錄得大宗成交。盡管投資者對物流資產的選擇愈發謹慎，但境內外投資者仍偏好位于上海等一線物流市場的優質資產。展望：整體物流市場在短期內仍面臨壓力。2023年上半年相對疲軟的需求和持續的供應壓

186、力使得上海物流市場的空置率持續上升，因此造成租金增長放緩。盡管如此，我們預計隨著消費者信心的恢復，今年下半年的租賃需求將有所改善。我們預計不同子市場的市場表現將持續分化。其中，在新供應有限且靠近消費市場的子市場將保持平穩。然而，在供應量明顯的子市場，預計不同業主間將為了填滿空置率而產生競爭。每平方米每天基于建筑面積1.58元2.1%租金周期漲幅放緩上海備注：上海物流市場是指上海高標準倉儲設施市場。箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指上海非保稅高標準物流市場的價格指數資料來源：仲量聯行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為上半年值，未來供應是年底預

187、計值。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數80150140130120110100904Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未來供應千平方米181920212223F02004006008001,000租金同比增長率注：增長率為同質比變化53二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“跨境電商繼續逆勢擴張，為廣州非保稅市場提供有力支撐?！痹?華南區研究部總監二季度跨境電商繼續逆勢擴張，成全市去化主力。隨著廣州經濟社會活動全面恢復正?；?，消費的穩步復蘇驅動經濟整體向好。但是，經濟復蘇仍存在不均衡的現象，不同領域工業生產

188、復蘇強度分化，區域經濟穩增長仍面臨挑戰。在經濟不確定性尚存的當下，一些傳統租戶（如第三方物流及國內電商）的租賃需求依然偏弱。不過，在此背景下，跨境商貿行業卻表現亮眼，今年上半年全市一般貿易進出口同比增長25.8%。隨著該行業的快速發展和擴張，相關企業對于倉儲空間的需求也持續上升。二季度，某跨境電商頭部企業完成了約16萬平方米的租賃成交，成為全市去化主力?？缇畴娚檀篌w量的需求釋放，促進新增供應去化。本季度錄得一個位于從化的約7.3萬方非保稅項目竣工入市，該項目已被某跨境電商頭部企業整租。然而，二季度仍有存量項目出現租戶到期退租，且有個別體量可觀的在談租賃成交仍未完成，全市空置仍維持在約20.8%

189、的高位。保稅市場方面，二季度全市未錄得新增供應。由于南沙子市場內，存量項目空置面積有所去化，全市保稅空置也因此環比下降約2.3個百分點至28.9%。非保稅租金增長持續承壓。二季度全市非保稅租金僅錄得約0.1%的環比增長。由于全市空置仍處高位，且跨境電商作為當前推動全市空置去化的“主力”之一，在議價階段相對強勢，導致業主議價權有所下降，這壓縮了非保稅項目租金增幅的空間。保稅租金方面，二季度全市租金總體企穩。值得注意的是，由于白云子市場的保稅空置率仍“居高不下”，片區內保稅項目業主對于項目定價相對保守，該子市場的保稅租金增長亦較為乏力。廣州非保稅租賃需求在年內有望維持相對穩定。短期內，廣州預計延續

190、當前以消費的恢復性增長為主要驅動力的復蘇模式。在此背景下，企業信心和預期有望逐步修復，并對于下半年非保稅需求起到一定的支撐作用。另外，電商及跨境電商企業在廣州仍積極尋找項目，將繼續對非保稅市場去化提供有力支撐。對于持續關注廣州非保稅物流倉儲投資市場的投資人來說，相對穩定的租賃需求及租金增長無疑仍是利好。然而，由于部分外資投資者面臨較高的的資金成本，他們將更注重把控物流資產的投資回報率，因此賣方議價權可能會有所削弱。每平方米每天基于建筑面積1.33元1.4%租金周期漲幅放緩廣州箭頭表示12個月展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指廣州非保稅高標準物流市場的價格指數資料來源：仲量聯行2

191、018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為上半年值，未來供應指2023年下半年計劃落成量。資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數80901001101201301401504Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未來供應千平方米181920212223F02004006008001,000租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：廣州工業地產是指廣州優質物流倉儲市場。54二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|硬性指標價格指數“高標庫進入存量調整期，龍泉驛與青白江已躋身最優物流區位?！睆垶t嘉，研究部華西區董事高標庫進入存量調

192、整期，雙流子市場規劃調整導致全市總存量下降。2023年第二季度，為完善高速公路基礎設施，雙流子市場部分國有土地將用于成樂高速擴容項目建設，對于該建設用地所設及的物流園區采取協議搬遷。三個高標倉庫項目將于年內拆遷，雙流子市場高標倉總存量減少13.2萬平方米。受此影響，一大批倉儲租戶逐步搬遷至臨近項目，或其他物流子市場。無獨有偶，新都子市場上半年也受到專線物流運輸集散中心傳化公路港搬遷影響，區域內第三方物流和專線租戶陸續搬離。都市功能調整沖擊兩大核心物流子市場，龍泉驛與青白江躋身最優物流區位。2023年第二季度，未錄得新項目入市。市場需求搬遷擴租活動為主，上半年全市凈吸納量錄得5.9萬平方米，市場

193、整體空置率較2022年末保持穩定，報10.4%。由于青白江、龍泉驛兩大子市場空置率快速回落，租金止跌回穩，帶動全市租金穩定于0.63元每平方米每天。雙流、新都兩大近郊核心物流子市場相繼遭遇基礎設施以及都市功能調整，面臨總存量下滑和租戶流失。經過此輪調整，截至2023年第二季度，雙流和新都子市場的高標庫總存量分別為66.9萬和60.2萬平方米，相較于200萬平方米的龍泉驛子市場和142.3萬平方米的青白江子市場，物流產業集聚效應大幅減弱。雙流和新都由于存量減小、可選項目有限，加之城市規劃、功能區調整帶來的租賃風險，對租戶的吸引力有所下降。與此相對，龍泉驛與青白江子市場則憑借清晰的物流功能規劃，超

194、大的存量規模，以及可城配可專線物流運輸的靈活交通屬性取而代之，躋身最核心物流子市場。REITs擴募有望帶動西部物流地產二級市場交易增長。6月，中金普洛斯REITs成功擴募，首次將西部項目納入REITs基金。受多國央行持續加息影響，外資基金資金成本不斷攀升，過去受到更多外資基金追捧的物流地產資產包投資交易也隨之下滑。而本次倉儲類公募REITs的成功擴募，使得其底層資產不再局限于三大城市群的優質項目，資產范圍進一步擴大至西部地區。在C-REITs將逐漸走下高臺，進一步發揮其金融工具作用的背景下，更多的高標倉業主有望通過REITs上市實現資產出表，降低負債，并由此拉動新一輪投資。鑒于現階段一二線城市

195、倉儲用地供地大幅收緊，我們預計未來中西部地區基于建成項目的二級市場交易將有所增長。未來倉儲需求有望向新津、簡陽梯度轉移。在未來三年供應量大幅收窄預期下，青白江、龍泉驛進一步飽和后，成都倉儲需求有望外溢至租金更低，新項目集中的新津和簡陽子市場。每平方米每天基于建筑面積0.63元-1.6%租金周期租金平穩成都2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量為上半年值，未來供應是年底預計值。資料來源：仲量聯行落成量未來供應千平方米181920212223F02004006008001,000租金同比增長率注：增長率為同質比變化備注：高標庫租金為平均凈有效租金不含物業費，不含稅。箭頭表示12個月

196、展望基數:2018年第4季度=100該價格指數僅指上海非保稅高標準物流市場的價格指數資料來源：仲量聯行租值指數資本值指數指數4Q184Q194Q204Q214Q224Q23758085909510010555二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|酒店二零二三年第二季度大中華區物業摘要 56|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|高端酒店經營表現主要酒店供給北京“2023年上半年旅游市場實現了迅速復蘇，但仍未突破2019年同期水平。隨著暑期傳統旺季的到來，北京高端酒店業績有望進一步攀升?！绷簼?，大中華區高級副總裁，酒店及旅游地產事業部第二季度，

197、北京酒店市場需求回暖趨勢延續。2023年酒店和旅游市場在經歷了第一季度的快速復蘇后，第二季度回暖延續。根據北京市文化和旅游局的數據，五一期間，北京旅游人次及收入數據均超過2019年同期水平，北京市接待游客總量供913萬人次，超過2019年同期水平6.6%；旅游總收入達134.6億元，較2019年同期水平增長13.9%。會展市場持續回暖，但對比休閑需求的迅速復蘇，會展需求增速較慢。數據顯示，2023年上半年舉辦了66場會議，而2019年同期舉辦了104場會議，會展數量僅恢復至2019年同期水平的63.5%。2023年上半年無高端及以上酒店新增供給，有一家高端酒店翻新后重新開業。預期2023年全年

198、無高端及以上酒店新增供給，原計劃2023年3月開業的北京大興凱悅酒店，現推遲至2025年開業。北京港澳中心瑞士酒店（1991年開業）經過歷時四年的改造裝修后，于2023年4月煥新開業，改造后的港澳中心瑞士酒店擁有467間客房和套房。中國酒店市場已逐漸進入存量時代，尤其是在新增供給增速緩慢的北京，品牌煥新、升級改造及用途更新已成為酒店業主需要面臨的新難題。2023年上半年，高端及以上酒店市場業績恢復至2019年同期水平約85%。2023年4月，北京高端酒店市場業績進一步攀升，入住率70.1%，平均房價達1,145元，每間可出租客房收入上升至803元。5月每間可出租客房收入有小幅下滑，為720元。

199、6月每間可出租客房收入再次回升，達793元，恢復至2019年同期水平約95%。截至2023年6月，入住率和平均房價分別為63.4%和1,083元人民幣。RevPAR為686元人民幣，同比增長了136.0%，相當于2019年同期水平的85.4%。北京酒店和旅游市場有望在暑期釋放出更大的活力。根據中國旅游研究院節假日文化休閑和旅游消費專項調查顯示：端午假日期間，游客平均出游半徑165公里，同比增長52.8%；目的地平均游憩半徑13公里，同比增長71.0%。對比疫情期間，周邊游的熱度或有所降低，但依舊為本地休閑短期游的基礎。游客的出行半徑擴大的趨勢將在暑假期間更加凸顯，國內長線游和出境游預計將占暑期

200、旅游消費主導。除了學生游和親子游等暑期傳統需求的釋放，演唱會、音樂節、戲劇和特色文化等熱門文化場景將進一步推進游客出行意愿的上漲，進而帶動酒店住宿業市場需求提升。每間可出租客房收入686元136.0%每間可出租房收入恢復至2019年同期的85.4%備注：北京市場主要聚焦高端及以上酒店。備注：箭頭圖標僅代表預測未來一個季度變化趨勢，不與左右兩側平均房價/每間可出租客房收益及入住率數值對應。來源：STRGlobal,仲量聯行酒店及旅游地產事業部備注：僅指市內高端及以上酒店。由于項目信息持續更新，可能導致各季度報告中數據不連貫的情況。來源:STRGlobal仲量聯行酒店及旅游地產事業部，行業信息入住

201、率平均房價入住率每間可出租客房收入平均房價/每間可出租客房收入(人民幣)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23新增供給未來供應房間數2025及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,500201920202021202220232024每間

202、可出租房收入同比增長率57二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|高端酒店經營表現主要酒店供給上?！昂Ｍ庥慰秃蜁箻I務的回歸推動了酒店業的復蘇?！盢ihat Ercan，CEO，亞太地區，酒店及旅游地產投資咨詢部上海國際游客穩步回流。2023年第二季度，月度國際旅游入境人數快速增長。上海在6月份接待了323,900名國際游客，但僅為 2019年同期的 43%。今年五一黃金周旅游火爆。全國旅游人數超過了2019年同期水平，也幫助了上海高端酒店的業績在此期間內迅速攀升。此外，五一期間的人均消費也恢復到了疫情前的89.5%。第二季度共兩家新酒店開業。新開業的

203、酒店分別是擁有212間客房的上海桃浦雅辰悅居酒店和擁有 281 間客房的上海滴水湖洲際酒店。后者是一個升級改造項目，前身為運營十年的皇冠假日酒店。由于疫情的影響，一些項目被延遲到2024年。下半年預計約859間客房進入市場，其中包括擁有143間客房的上海前灘金普頓酒店和擁有384間客房的北外灘金輝索菲特酒店（由前身是獨立品牌的九龍飯店改建而成）。市場較 2022 年開始復蘇，但仍處于滯后狀態。高端及以上的酒店市場行業逐漸復蘇。截至2023年6月，相比去年同期，每間可出租客房收入（RevPAR）快速增長了115.9%，達到651元人民幣。這主要歸因于入住率的回升。入住率增加了24.7個百分點，達

204、到63.9%；而平均房價增長了32.3%，達到1,019元人民幣。然而，與2019年同期相比，RevPAR僅達到2019年水平的80%，入住率和ADR分別恢復到93%和94%。這反映出疫情帶來的滯后效應。會議會展需求上升。今年1月上海僅錄入大型展會58場，但是今年上半年上海已實現132場大型展會，并且下半年預計還有164場，大概率場次將進一步增加。在宏觀經濟因素的影響下，國內酒店投資市場投資人持謹慎的投資策略，買賣雙方的價格預期回歸理性。每間可出租客房收入651元 115.9%每間可出租客房收入恢復至2019年同期的86%備注：數據速覽酒店市場數據為上海高端酒店市場。來源：STRGlobal,

205、仲量聯行酒店及旅游地產事業部備注：僅指市內中高端及以上酒店。由于項目取消、新簽約項目、項目信息公開等行業信息的變化，各季度數據或有不同。來源:仲量聯行酒店及旅游地產事業部，行業信息入住率平均房價入住率每間可出租客房收入平均房價/每間可出租客房收入(人民幣)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q

206、3/23Q4/23Q1/24新增供給未來供應房間數2025及以后20192020202120222023202405001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000每間可出租客房收入同比增長率58二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|高端酒店經營表現主要酒店供給廣州“廣州高端酒店第二季度旅游和住宿市場熱度未減；會議會展市場領先超越疫情前水平；隨著大灣區一體化的發展和廣州商圈與消費場景的創新，預期廣州旅游消費市場將進一步攀升?！绷簼?，大中華區高級副總裁，酒店及旅游地產事業部第二季度廣州住宿和旅游市場熱度延續

207、；會議會展市場超越疫情前水平。第一季度住宿和旅游市場的快速復蘇后，第二季度市場熱度未減；廣州市文化廣電旅游體育局數據顯示，五一期間，廣州全市共接待游客1,058萬人次，實現旅游總收入達104億元，與2019年同期相比分別增長9%和13%；端午假期，旅游接待人次共623萬，較2019年同期增長4.5%，文旅消費總額達34.7億元。廣州會議會展市場實現全面復蘇。第二季度迎來首次全面恢復的廣交會線下展，此屆廣交會為歷年來最大規模；得益于新落成的D區展館的啟用，展覽面積和參展企業數量均創歷史新高，展覽總面積由118萬擴展至150萬，展位數量由6萬個上漲至近7萬。除了廣交會的恢復，其他會議會展數量亦呈現

208、上升趨勢，截至2023年上半年，廣州已舉辦會議會展134場，為2019年同期的1.1倍。2023年第二季度廣州白云區迎來超規模酒店群入市；第三季度預計有1間高端酒店開業。第二季度，5月26日，廣州白云國際會議中心越秀萬豪酒店、廣州白云國際會議中心越秀福朋喜來登酒店和廣州白云國際會議中心越秀源宿酒店于廣州白云區盛大開幕，三間酒店形成集會展、獎勵旅游與度假目的地于一體的超規模酒店群，為市場帶來共1,601間客房供給。2023年第三季度預計將有1間高端酒店入市廣州海心沙英迪格酒店，坐落于廣州城市客廳南畔、海心沙亞運公園東區，酒店設計融入嶺南文化的同時，實現傳統與摩登的碰撞，預計將于9月正式開業，為市

209、場新增139間客房。第二季度廣州高端酒店市場已基本恢復至2019年同期水平。4月份，廣州高端酒店市場平均房價（1,217元）已基本恢復至2019年同期水平，入住率（74.4%）和每間可出租客房收入（905元）均恢復至2019年同期水平約93%以上。5月份業績些許回落，但仍超過2019年同期水平的九成，入住率、平均房價和每間可出租客房收入分別為72.7%、980元和712元。截至第二季度末，廣州市場入住率與平均房價分別為71.3%和993元，同比上漲約24個百分點與36.6%；每間可出租客房收入為708元，同比增長105.6%，恢復至2019年同期水平的95.2%。得益于大灣區交通體系的完善與消

210、費場景的創新，預期廣州旅游消費市場將進一步提升。大灣區一體化軌道體系的構建和交通可達性的持續提升，將激發廣州旅游消費市場潛力。根據廣東交通運輸局發布信息，廣州都市圈3大城際項目將于年內竣工，其中值得注意的是廣深兩大機場將實現城際鐵路直通，進一步提升大灣區內交通可達性，形成灣區“空鐵聯運；于5月4日正式啟用的琶洲港澳客運碼頭，則彌補了廣州中心城區到大灣區水上高速客運航線的空白，進一步加速粵港兩地的經濟互促；將于年內竣工的廣州白云站，建成后將為亞洲最大的TOD綜合交通樞紐之一，預期2030年旅客的年發送量達到1.3億人次；長期來看，整體客流量的提升將利好酒店市場需求增長。廣州重點商圈格局的提升和各

211、類消費場景的創新，將提升廣州消費市場活力和旅游競爭性，同時帶動本地酒店業的發展。根據7月8日印發的 廣州市重點商業功能區發展規劃（2020-2035年），為加快建成國際消費中心城市，廣州將在重點提升原有商圈格局的基礎上，打造各類創新消費場景，如藝術水岸場景、粵韻街巷場景、新時代煙火生活場景和繁華商埠場景等，將客流量更多轉化為消費量。每間可出租客房收入708元105.6%每間可出租房收入恢復至2019年同期的95.2%備注：廣州市場主要聚焦高端及以上酒店。備注：箭頭圖標僅代表預測未來一個季度變化趨勢，不與左右兩側平均房價/每間可出租客房收益及入住率數值對應。來源：STRGlobal,仲量聯行酒店

212、及旅游地產事業部備注：僅指市內高端及以上酒店。由于項目信息持續更新，可能導致各季度報告中數據不連貫的情況。來源:STRGlobal仲量聯行酒店及旅游地產投資咨詢部，行業信息入住率平均房價入住率每間可出租客房收入平均房價/每間可出租客房收入(人民幣)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23

213、Q2/23Q3/23Q4/23新增供給未來供應房間數2019202020212022202320242025及以后05001,0001,5002,0002,5003,000每間可出租客房收入同比增長率59二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|高端酒店經營表現主要酒店供給深圳“深圳住宿和旅游市場回暖延續；截至第二季度，高端酒店業績已恢復至2019年同期的八成五左右；深港的全面通關和各大型旅游度假區的落成，將推動深圳旅游市場發展?！绷簼?，大中華區高級副總裁，酒店及旅游地產事業部深圳住宿和旅游市場熱度持續，會議會展數量上升明顯。繼第一季度住宿和旅游市場的迅

214、速反彈，第二季度市場熱度持續；深圳市文化廣電旅游體育局數據顯示，深圳五一和端午假期的旅游數據均創五年新高。五一期間，深圳全市共接待游客518.22萬人次，旅游收入達38.85億元，與2019年同期相比分別增長16.36%和10.85%；端午假期，旅游接待人次（338.02萬）和旅游收入（17.9億元）則分別超過2019年同期水平的2.59%和0.56%。得益于深圳國際會展中心落成，深圳城市會議空間得到有效擴容，2023上半年深圳會議會展已舉辦共84場，數量超過2019年同期水平的一倍。2023年第2季度新開業2家高端及以上酒店。2023年第二季度期間，希爾頓集團旗下奢華品牌-康萊德酒店于6月2

215、5日在深圳南山前海正式啟幕，酒店由鴻榮源集團投資興建，坐落于南山區前海鴻榮源中心，為市場帶來300間客房的新增奢華供給。招商蛇口和華僑城集團共同投資興建的深圳國際會展中心洲際酒店于7月1日盛大開業，酒店位于深圳寶安區前海深港合作區，是深圳第三家洲際品牌酒店，為第三季度市場貢獻369間客房新增供給。截至第二季度，深圳高端酒店每間可出租客房收入為2019年同期的八成五左右。4月份深圳高端酒店市場入住率（75.1%）、平均房價（1,169元）和每間可出租客房收入（878元）均恢復至2019年同期水平月95%以上。5月份業績有所回落，入住率、平均房價和每間可出租客房收入分別為69.8%、1,115元和

216、778元。截至2023年6月，深圳高端酒店市場入住率與平均房價分別為71.3%和993元，同比上漲33個百分點與18.3%；每間可出租客房收入為761元，同比增長123.1%，恢復至2019年同期水平的85.4%。得益于深港的全面通關和各大型旅游度假區的落成，深圳住宿和旅游市場發展潛力強勁。深圳作為內地通往香港的必經城市，具有強勁的旅游消費市場潛力。根據香港旅游發展局資料公布，今年前5個月訪港旅客突已破1,000萬人次；展望下半年，全年訪港旅客數有望達到2,600萬人次。隨著“港車北上”的實施（7月1日正式通行），深圳住宿和旅游消費市場有望得到進一步拓展 得益于未來各類大型旅游度假區業態多元化

217、的發展，深圳旅游吸引力和競爭力提升勢頭強勁。歷經5年的封區改造，整體項目投資超過200億元的小梅沙片區將于2024年五一假期開業，屆時總建筑面積達13萬平方米的小梅沙海洋世界也將隨之面市；而全球最大的樂高樂園度假區也將與2024年在深圳建成開業，彌補深圳國際IP親子樂園度假區板塊的空缺；2025年，深圳更將迎來全球最大室內滑雪場（建筑面積約10萬）。據悉，項目建成后每年將承接舉辦數百場國際賽事，吸引超千萬人次游客，JW萬豪酒店已簽約該區域。每間可出租客房收入761元123.1%每間可出租房收入恢復至2019年同期的85.4%備注：深圳市場主要聚焦高端及以上酒店。備注：箭頭圖標僅代表預測變化趨勢

218、，不與左右兩側平均房價/每間可出租客房收益及入住率數值對應。來源：STRGlobal,仲量聯行酒店及旅游地產事業部備注：僅指市內高端及以上酒店。由于項目信息持續更新，可能導致各季度報告中數據不連貫的情況。來源:STRGlobal仲量聯行酒店及旅游地產事業部，行業信息入住率平均房價入住率每間可出租客房收入平均房價/每間可出租客房收入(人民幣)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/

219、21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23Q1/24新增供給未來供應房間數2019202020212022202320242025及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500每間可出租客房收入同比增長率60二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|主要酒店供給奢華酒店經營表現香港“香港酒店市場的復蘇仍有賴于中國內地的需求?！盢ihat Ercan，CEO，亞太地區，酒店及旅游地產投資咨詢部大陸游客持續推動香港酒店市場需求。今年第二季度

220、，隨著全球和區域內航空連接的不斷增加，共有 850 萬人入境香港，較上一季度增長了 92%。截至 2023 年 6 月，過夜游客總數達到 1,290 萬人次，其中 78%來自內地。其他客源市場包括臺灣、菲律賓、美國和泰國。不利因素繼續抑制未來的供應。2023年第二季度，位于港島南區黃竹坑的南站莎瑪匯酒店（Shama Hub Metro South）開業，共 150 間新客房進入市場。與其他市場類似，酒店業普遍面臨著高昂的融資和建筑成本的挑戰，阻礙著香港新酒店的開發。因此，近期內新酒店的增長可能會持續低迷。香港酒店交易市場管制嚴格，收購機會有限。截至2023年6月，奢華酒店的每間可售客房收入（R

221、evPAR）達到2,259港元，同比增長189%。由于房價和入住率水平趨于正常，RevPAR較上一季度相比僅增長2%。臨近年底，主要受小型酒店銷售和不良資產處置的推動，展望香港酒店資本市場的發展勢頭，全年交易總額預計將達到4億美元。旅客信心延遲，但市場仍有望增長。盡管香港經濟復蘇，但香港旅游發展局預計2023年全年的游客總數約2,600萬人次，仍大大低于2018年的創紀錄水平。雖然香港恢復旅客信心所需的時間比預期長，但預計香港的酒店市場仍將持續回暖，到2024年底有望全面復蘇。每間可出租客房收入2,259港元189%每間可出租房收入恢復至2019年同期的78.4%備注：數據速覽酒店市場數據為香

222、港奢華酒店市場。來源：STR Global,仲量聯行酒店及旅游地產事業部備注：市內全領域酒店。由于項目取消、新簽約項目、項目信息公開等行業信息的變化，各季度數據或有不同。來源:香港旅游局，仲量聯行酒店及旅游地產事業部，行業信息 入住率日平均房價(港幣)入租率每間可出租客房收入(港幣)平均房價/每間可出租客房收入(港幣)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0100015005002,0003,0002,5003,5004,0004,5005,000Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21

223、Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23Q1/24Q2/24新增供給未來供應房間數2019202020212022202320242025及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,500每間可出租客房收入同比增長率61二零二三年第二季度大中華區物業摘要|專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|仲量聯行仲量聯行2023年版權所有。保留所有權利。此處所載 所有信息來源于我們認為可靠的渠道。但我們不對其準確性做出任何保證或擔保。仲量聯行大中華區分公司北京北京市 朝陽區針織路23號 國壽金融中心8層 郵政編碼 100004電話+8

224、6 10 5922 1300成都四川省成都市 紅星路3段1號 成都國際金融中心1座29層 郵編 610021電話+86 28 6680 5000 傳真+86 28 6680 5096重慶重慶市 渝中區民族路188號 環球金融中心45樓 郵政編碼 400010電話+86 23 6370 8588 傳真+86 23 6370 8598廣州廣東省廣州市 天河區珠江新城珠江東路6號 廣州周大福金融中心 2801-03單元 郵政編碼 510623電話+86 20 2338 8088 傳真+86 20 2338 8118杭州浙江省杭州市 江干區新業路228號 杭州來福士中心 T2辦公樓802室 郵政編碼

225、310000電話+86 571 8196 5988 傳真+86 571 8196 5966南京江蘇省南京市 中山路18號德基廣場 辦公樓2201室 郵政編碼 210018電話+86 25 8966 0660 傳真+86 25 8966 0663 青島山東省青島市 市南區香港中路61號 遠洋大廈A座2308室 郵政編碼 266071電話+86 532 8579 5800 傳真+86 532 8579 5801上海上海市 靜安區石門一路288號 興業太古匯香港興業中心一座22樓 郵政編碼 200041電話+86 21 6393 3333 傳真+86 21 6393 3080沈陽遼寧省沈陽市 沈河區

226、北站路61號 財富中心A座21層 郵政編碼 110013電話+86 24 3195 8555深圳廣東省深圳市 福田區中心四路1號 嘉里建設廣場第三座19樓 郵政編碼 518048電話+86 755 8826 6608 傳真+86 755 2263 8966天津天津市 和平區南京路189號 津匯廣場2座3408室 郵政編碼 300051電話+86 22 5901 1999武漢湖北省武漢市 硚口區京漢大道688號 武漢恒隆廣場辦公樓3908-09室 郵政編碼 430030電話+86 27 59592100 傳真+86 27 59592155西安陜西省西安市 雁塔區南二環西段64號 凱德廣場2202-03室 郵政編碼 710065電話+86 29 8932 9800 傳真+86 29 8932 9801香港香港鲗魚涌英皇道979號 太古坊一座7樓電話+852 2846 5000 傳真+852 2845 9117 .hk澳門澳門南灣湖5A段 澳門財富中心16樓H室電話+853 2871 8822 傳真+853 2871 8800 .mo臺北臺灣臺北市信義路5段7號 臺北101大樓20樓之1 郵政編碼 11049電話+886 2 8758 9898 傳真+886 2 8758 9899 .tw仲量聯行微信號仲量聯行小程序