【研報】房地產行業：融資新規細則尚待落地無錫收緊樓市調控-20200831（29頁）.pdf

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1、 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 證券研究報告/行業動態報告 融資新規細則融資新規細則尚待落地，無錫收緊樓市調控尚待落地，無錫收緊樓市調控 報告摘要報告摘要： Table_Summary 市場表現：市場表現：本周申萬房地產板塊收于 4292.16 點，累計下跌 0.92%，同 期上證綜指累計上漲 0.68%，深證成指累計上漲 2.77%，滬深 300 累 計上漲 2.66%；橫向對比，板塊表現位于下游。 公司動態：公司動態：本周多家房企公布中報。保利營收 736.77 億元，同比 +3.59%；歸母凈利潤 101.24 億元，同比+1.7%。萬科營收 1463.5 億

2、 元， 同比+5.1%； 歸母凈利潤 125.1 億元， 同比+5.6%。 金科營收 303.06 億元，同比+16.09%，歸母凈利潤 36.15 億元，同比+40%。金地營收 197.28 億元，同比-11.49%；歸母凈利潤 29.82 億元，同比-17.89%。 行業新聞：行業新聞：無錫收緊樓市政策，對已有一套住房且貸款未結清的家庭， 再申請商業性個人房貸購買商品住房最低首付比例調整為不低于60%。 土地交易：土地交易：8 月 17 日-8 月 23 日，全國 100 大中城市合計供應土地建 面 1479 萬平米，環比-18.0%，同比-50.6%，供銷比為 1.61，相比上 周上升

3、0.58，年初至今累計平均供銷比為 1.15。 成交市場：成交市場： 8 月 21 日-8 月 27 日， 30 大中城市新房成交面積 374 萬方， 環比+3.0%， 同比+8.0%， 年初至今累計成交 10052 萬方， 同比-10.5%。 其中一線城市成交面積 99 萬方，環比+4.3%，同比-9.4%。 推盤去化推盤去化：8 月 21 日-8 月 27 日，15 城商品房推盤面積為 404 萬方， 環比+7.8%，同比+73.6%；去化周期為 17.9 月，相比上周減少 0.4 月， 批售比（移動平均 3 月）為 1.23，相比上周上升 0.05。 重點事件點評：重點事件點評：目前盛傳

4、的 345 房企融資新規尚無明確落地時間表， 相 關執行細則也有待出臺。 此前房企座談會監管層主要目的是通過對幾家 大型房企的座談了解相關情況，但當日并未提出具體要求，也未公布相 關政策執行時間表。盡管細則和時間表尚未明確落地，但我們認為地產 行業融資收緊是確定性趨勢，對房企有息負債管控也是箭在弦上，最終 細則也許與目前盛傳版本有所差異，但方向和監測指標應基本一致。 個股方面推薦業績確定性強、 資源卓越的一線房企： 萬科 A、 金地集團、 保利地產、華夏幸福和招商蛇口；建議關注二線龍頭房企：濱江集團、 中南建設、藍光發展、金科股份、榮盛發展和旭輝控股集團；持續看好 龍頭物管公司：碧桂園服務、保

5、利物業、永升生活服務和招商積余碧桂園服務、保利物業、永升生活服務和招商積余。 風險提示：風險提示：行業資金面超預期收緊；市場表現超預期下行行業資金面超預期收緊；市場表現超預期下行 Table_CompanyFinance 重點公司主要財務數據重點公司主要財務數據 重點公司重點公司 現價現價 EPS PE 評級評級 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 萬科 A 27.57 3.44 3.91 4.56 8.01 7.05 6.05 買入 保利地產 16.47 2.34 2.76 3.25 7.04 5.97 5.07 買入 金科股份 10.59 1.06 1.

6、34 1.65 9.99 7.90 6.42 買入 榮盛發展 8.27 2.10 2.59 3.04 3.94 3.19 2.72 買入 藍光發展 5.40 1.15 1.65 2.00 4.70 3.27 2.70 買入 優于大勢優于大勢 上次評級： 優于大勢 歷史收益率曲線 漲跌幅（%） 1M 3M 12M 絕對收益 -0.94% 15.80% 9.63% 相對收益 -1.53% -4.77% -15.15% 行業數據 成分股數量（只） 134 總市值（億） 24470 流通市值（億） 21260 市盈率（倍） 9.55 市凈率（倍） 2.11 成分股總營收（億） 25385 成分股總凈利

7、潤（億） 2227 成分股資產負債率（%） 79.17 相關報告 東北證券房地產周報： 契稅法審議通過，7 月投資銷售數據持續火熱 2020-08-17 2020年 1-7月房地產數據點評：7月銷售 增速創近兩年新高， 到位資金累計增速轉正 2020-08-17 東北證券房地產周報：多部委出臺公募 REITs 實施細則，央行發布二季度貨幣報告 2020-08-10 東北證券房地產周報：百強房企 7月銷售 持續火爆， 政治局會議措辭與 4月保持一致 2020-08-03 證券分析師：王小勇證券分析師：王小勇 執業證書編號：S0550519100002 18117166023 房地產房地產 發布時

8、間：發布時間：2020-08-31 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 2/29 行業動態報告行業動態報告 目錄目錄 1.市場表現市場表現 . 5 1.1.板塊表現 . 5 1.2.個股表現 . 6 1.3.重要公告 . 6 2.行業新聞行業新聞 . 8 3.土地市場土地市場 . 10 4.成交市場成交市場 . 12 5.推盤去化推盤去化 . 18 6.房企融資房企融資 . 23 7.事件點評：兩部委召開房企座談會，房企融資管控箭在弦上事件點評：兩部委召開房企座談會，房企融資管控箭在弦上 . 26 qRnOnQnQoMpOnRnQvNzQoN9PbP7NmOpPsQnNf

9、QpPwPjMoOpO7NqQwPMYmOmOuOsQuN 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 3/29 行業動態報告行業動態報告 圖表目錄圖表目錄 圖圖 1：滬深：滬深 300 與申萬房地產板塊與申萬房地產板塊 . 5 圖圖 2：申萬板塊周漲跌幅比較：申萬板塊周漲跌幅比較 . 5 圖圖 3：百城單周土地供應成交面積及供銷比：百城單周土地供應成交面積及供銷比.11 圖圖 4：分線城市土地供應面積及同環比增速：分線城市土地供應面積及同環比增速.11 圖圖 5：分線城市土地溢價率數據：分線城市土地溢價率數據 .11 圖圖 6：百城單周土地成交樓面價：百城單周土地成交樓面價 .

10、11 圖圖 7：分線城市土地供銷比數據：分線城市土地供銷比數據 . 12 圖圖 8：分線城市土地成交樓面價及同環比增速：分線城市土地成交樓面價及同環比增速 . 12 圖圖 9：百城單周土地成交溢價率：百城單周土地成交溢價率 . 12 圖圖 10：分線城市單周供銷比（移動平均：分線城市單周供銷比（移動平均 3 月）月） . 12 圖圖 11：34 城成交同環比增速情況城成交同環比增速情況 . 14 圖圖 12：重點城市新房本周成交：重點城市新房本周成交. 14 圖圖 13：34 城單周成交面積及同比城單周成交面積及同比 . 14 圖圖 14：一線城市單周成交面積及同比：一線城市單周成交面積及同比

11、 . 14 圖圖 15：二線城市單周成交面積及同比：二線城市單周成交面積及同比 . 15 圖圖 16：三四線線城市單周成交面積及同比：三四線線城市單周成交面積及同比 . 15 圖圖 17：34 城周成交面積城周成交面積 . 15 圖圖 18：34 城月度成交及同環比城月度成交及同環比 . 15 圖圖 19：本周樣本城市城市二手房成交：本周樣本城市城市二手房成交 . 16 圖圖 20：15 城二手房成交同環比增速城二手房成交同環比增速 . 16 圖圖 21：本周：本周 15 城二手房成交城二手房成交 . 16 圖圖 22：本周一線城市二手房成交：本周一線城市二手房成交 . 16 圖圖 23：本周

12、二線城市二手房成交：本周二線城市二手房成交 . 17 圖圖 24：本周三四線城市二手房成交：本周三四線城市二手房成交. 17 圖圖 25：15 城月度成交及同環比城月度成交及同環比 . 17 圖圖 26：2020 年年 7 月住宅價格及同環比增速（月住宅價格及同環比增速（元元/平）平） . 17 圖圖 27：2020 年年 7 月住宅價格指數同環比增速月住宅價格指數同環比增速. 17 圖圖 28：2020 年年 7 月一手住宅價格價值同環比增速月一手住宅價格價值同環比增速. 18 圖圖 29：2020 年年 7 月二手住宅價格指數同環比增速月二手住宅價格指數同環比增速. 18 圖圖 30：本周

13、重點城市商品房推盤、去化情況：本周重點城市商品房推盤、去化情況. 19 圖圖 31：15 城商品房周度庫存、去化情況城商品房周度庫存、去化情況 . 19 圖圖 32：15 城商品房周度推盤情況城商品房周度推盤情況 . 19 圖圖 33：分線城市商品房周度批售比：分線城市商品房周度批售比. 19 圖圖 34：分線城市商品房本周庫存面積及同環：分線城市商品房本周庫存面積及同環比比 . 20 圖圖 35：分線城市商品房本周推盤面積及同環比：分線城市商品房本周推盤面積及同環比 . 20 圖圖 36：分線城市商品房本周去化周期：分線城市商品房本周去化周期 . 20 圖圖 37：15 城商品房批售比城商品

14、房批售比 . 20 圖圖 38：分線城市商品房本月庫存面積及同環比：分線城市商品房本月庫存面積及同環比 . 20 圖圖 39：分線城市商品房本月推盤面積及同環比：分線城市商品房本月推盤面積及同環比 . 20 圖圖 40：分線城市商品房本月去化周期：分線城市商品房本月去化周期 . 21 圖圖 41：分線城市商品房本月批售比：分線城市商品房本月批售比. 21 圖圖 42：本周重點城市住宅推盤、去化情況：本周重點城市住宅推盤、去化情況 . 22 圖圖 43：12 城住宅周度庫存、去化情況城住宅周度庫存、去化情況 . 22 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 4/29 行業動態報

15、告行業動態報告 圖圖 44：12 城住宅周度推盤情況城住宅周度推盤情況 . 22 圖圖 45：分線城市住宅周度批售比：分線城市住宅周度批售比 . 22 圖圖 46：分線城市住宅本周庫存面積及同環比：分線城市住宅本周庫存面積及同環比. 22 圖圖 47：分線城市住宅本周推盤面積及同環比：分線城市住宅本周推盤面積及同環比. 22 圖圖 48：分線城市住宅本周去化周期：分線城市住宅本周去化周期. 23 圖圖 49：分線城市住宅本周批售比（移動平均：分線城市住宅本周批售比（移動平均 3 月）月） . 23 圖圖 50：分線城市住宅本月庫存：分線城市住宅本月庫存面積及同環比面積及同環比. 23 圖圖 5

16、1：分線城市住宅本月推盤面積及同環比：分線城市住宅本月推盤面積及同環比. 23 圖圖 52：分線城市住宅本月去化周期：分線城市住宅本月去化周期. 23 圖圖 53：分線城市住宅本月批售比（移動平均：分線城市住宅本月批售比（移動平均 3 月）月） . 23 表表 1：本周漲跌幅榜：本周漲跌幅榜 . 6 表表 2：地產板塊個股重要公告：地產板塊個股重要公告 . 7 表表 3：行業相關新聞：行業相關新聞. 9 表表 4：政策相關新聞：政策相關新聞 . 9 表表 5：本周土地市場供應、：本周土地市場供應、成交、地價概況成交、地價概況. 10 表表 6：本周：本周 30 大中城市成交情況（萬方）大中城市

17、成交情況（萬方） . 12 表表 7：本周重點城市及分線新房成交匯總：本周重點城市及分線新房成交匯總（萬方）（萬方） . 13 表表 8：本周重點城市及分線二手房成交匯總（萬方）：本周重點城市及分線二手房成交匯總（萬方）. 15 表表 9：本周重點城市商品房推盤去化情況：本周重點城市商品房推盤去化情況 . 18 表表 10：本周重點城市住宅推盤去化情況：本周重點城市住宅推盤去化情況 . 21 表表 11：本周房企發債情況：本周房企發債情況 . 23 表表 12：本周交易所地產債成交情況：本周交易所地產債成交情況 . 25 表表 13：“三道紅線三道紅線”及計算公式及計算公式 . 26 表表 1

18、4：分檔依據及有息負債增速限值：分檔依據及有息負債增速限值. 26 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 5/29 行業動態報告行業動態報告 1. 市場表現市場表現 1.1. 板塊表現板塊表現 本周申萬房地產板塊收于 4292.16 點，累計下跌 0.92%，同期上證綜指累計上漲 0.68%，深證成指累計上漲 2.77%，滬深 300 累計上漲 2.66%；橫向對比，板塊表 現位于下游。 圖圖 1：滬深：滬深 300 與申萬房地產板塊與申萬房地產板塊 圖圖 2：申萬板塊周漲跌幅比較：申萬板塊周漲跌幅比較 數據來源：東北證券，Wind -25% -20% -15% -10%

19、-5% 0% 5% 10% 15% 20% 11325374961738597109121133145157 房地產（申萬）滬深300 -0.92% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 食 品 飲 料 建 筑 材 料 傳 媒 輕 工 制 造 公 用 事 業 鋼 鐵 交 通 運 輸 非 銀 金 融 綜 合 化 工 采 掘 有 色 金 屬 建 筑 裝 飾 紡 織 服 裝 機 械 設 備 汽 車 農 林 牧 漁 醫 藥 生 物 銀 行 商 業 貿 易 房 地 產 通 信 計 算 機 電 子 休 閑 服 務 電 氣 設 備 家 用 電 器 國 防 軍 工 請務必閱讀正文請務必閱讀正文

20、后的后的聲明及說明聲明及說明 6/29 行業動態報告行業動態報告 1.2. 個股表現個股表現 本周板塊內漲幅第一為世茂股份(600823.SH)，本周累計漲幅達 26.73%，其次為榮 安地產、財信發展、*ST 中珠、濱江集團；跌幅前五則分別為深物業 A、濟南高新、 深振業 A、三湘印象、沙河股份。 表表 1：本周漲跌幅榜：本周漲跌幅榜 漲幅漲幅 跌幅跌幅 1 世茂股份世茂股份(600823.SH)(600823.SH) 26.73% 深物業深物業 A(000011.SZ)A(000011.SZ) -19.85% 2 榮安地產(000517.SZ) 21.56% 濟南高新(600807.SH)

21、 -14.11% 3 財信發展(000838.SZ) 10.24% 深振業 A(000006.SZ) -12.06% 4 *ST 中珠(600568.SH) 8.24% 三湘印象(000863.SZ) -8.53% 5 濱江集團(002244.SZ) 8.02% 沙河股份(000014.SZ) -8.46% 數據來源：東北證券，Wind 1.3. 重要公告重要公告 本周，保利地產、綠地控股、中南建設、招商蛇口、招商積余、萬科 A、濱江集團、 藍光發展、信達地產、金地集團、華夏幸福、金融街、大悅城等多家公司發布 2020 年中報。保利地產報告期內實現營業收入 736.77 億元，同比增長 3.5

22、9%；歸屬于 母公司所有者凈利潤 101.24 億元，同比增長 1.7%。綠地控股報告期內實現營業收 入 2098.43 億元，同比增長 4.17%；歸屬于母公司所有者凈利潤 80.20 億元，同比 減少 10.77%。中南建設報告期內實現營業收入 296.93 億元，同比增加 27.32%； 歸屬于母公司所有者凈利潤 20.50 億元，同比增加 56.20%。招商蛇口報告期內實 現營業收入 243.20 億元，同比增長 45.74%；歸屬于母公司所有者凈利潤 9.13 億 元，同比減少 81.35%。招商積余報告期內實現營業收入 38.68 億元，同比增長 49.88%；歸屬于母公司所有者凈

23、利潤 1.79 億元，同比增加 110.66%。萬科報告 期內實現營業收入 1463.5 億元，同比增長 5.1%；歸屬于母公司所有者的凈利潤 125.1 億元，同比增長 5.6%。濱江集團報告期內實現營業收入 103.07 億元，同比 增長 95.74%；歸屬于母公司所有者的凈利潤 8.65 億元，同比增長 40.38%。藍光 發展報告期內實現營業收入 158.04 億元，同比增長 8.72%；歸屬于母公司所有者 的凈利潤 13.62 億元，同比增長 7.45%。信達地產報告期內實現營業收入 102.25 億元， 同比增長 88.32%； 歸屬母公司所有者凈利潤 9.05 億元， 同比增長

24、99.34%。 金地集團報告期內實現營業收入 197.28 億元，同比減少 11.49%；歸屬于母公司所 有者的凈利潤 29.82 億元，同比減少 17.89%。華夏幸福報告期內實現營業收入 373.72 億元，同比減少 3.51%；歸屬于母公司所有者的凈利潤 60.62 億元，同比減 少 28.52%。金融街報告期內實現營業收入 58.67 億元，同比減少 38.36%；歸屬于 母公司所有者的凈利潤 2.51 億元，同比減少 76.13%。大悅城報告期內實現營業收 入 121.87 億元，同比下降 33.31%；歸屬于母公司所有者凈利潤 5.66 億元，同比 下降 69.74%。 此外，金融街、榮盛發展、魯商發展等多家公司發布融資公告：金融街面向專業投 資者公開發行公司債券（第三期）的實際發行規模為 10 億元人民幣，票面利率為 3.60%。本期債券為 5 年期固定利率債券，附第 3 年末投資者回售選擇權和發行 人調整票面利率選擇權。 榮盛發展定向債務融資工具注冊金額為 6.8 億元， 注冊額 度自上述通知書落款之日起 2 年內有效，由天津銀行股份有限公司主承銷，每期 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說