物業行業分析：彩生活服務立足社區用戶為基深耕物管服務為翼-190729.pdf

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1、 海外行業海外行業報告報告 | 行業深度研究行業深度研究   1  物業行業分析物業行業分析    證券證券研究報告研究報告  2019 年年 07 月月 29 日日   作者作者    劉章明劉章明 分析師 SAC 執業證書編號：S1110516060001  孫海洋孫海洋 分析師 SAC 執業證書編號：S1110518070004     彩生活服務彩生活服務：立足社區用戶為基，深耕物管服務為翼立足社區用戶為基，深耕物管服務為翼   彩生活：中國領先的社區服務平

2、臺彩生活：中國領先的社區服務平臺  物管服務為主，增值服務及工程服務為輔。物管服務為主，增值服務及工程服務為輔。彩生活主營業務為物業管理服 務，增值服務及工程服務。通過互聯網，搭建線下及線上服務平臺，高效 聯系小區住戶與各類商品和服務供貨商， 為小區住戶提供最佳的服務體驗。 截止 2018 年底彩生活合約管理總建面 5.54 億方； 公司與 95 家企業達成合 作， 合作建面達到 3.19 億方以及聯盟面積達 2.50 億方， 彩生活服務面積合 計達到 11.22 億平米。  其中物管服務包括：酬金制、包干制、為物業發展商提供預售及顧問服務。 截至 2018 年底彩生活聘用

3、超過 5.6 萬名駐場人員以提供物業管理服務，顧 問服務面積 0.11 億平方米。用戶思維形成社區流量，增值服務主要包括網 上推廣、銷售及租賃協助、其他增值服務。工程服務：智能小區邁向 4.0， 主要包括：自動化及其他硬件設備安裝服務、小區公用設施維修及保養服 務等。  2016-18 年彩生活營收分別為 13.4 億、16.3 億、36.1 億，2018 年同比增 長 121.9%；其中 18 年物業管理服務收入 30.6 億（占比 84.8%） ，同比增長 148.9%；增值服務收入 4.1 億元（占比 11.3%） ，同比增長 47.3%；工程服務 收入 1.4 億（占比 3.

4、9%） ，同比增長 16.5%。2016-18 年彩生活毛利率分別 為 43.7%、44.9%、35.5%，主要由于毛利率較低的包干制物業管理收入占比 大幅提升所致。2016-18 年彩生活凈利分別為 1.9 億、3.2 億、4.9 億，2018 同比增長 51.1%，凈利潤上升較快；凈利率分別為 14.0%、19.71%、13.4%。  定增引入京東、360 共同打造智慧社區。彩生活擬向京東、360 公司定向 增發；交易完成后，彩生活股本增加為 14.23 億股；京東占增發后總股本 的 5%，360 占增發后總股本的 1.6%?；ヂ摼W企業賦能，彩生活將與京東、 360 共同探索“社

5、區+商業” 、 “社區+物流” 、 “社區+安全” 、 “社區+金融” 、 “社區+科技”的融合業態創新，深耕社區場景，優化業主體驗，構建有 溫度的“智慧社區” 。  規模及業務布局全面，率先平臺化轉型規模及業務布局全面，率先平臺化轉型  全國最大社區服務商，平臺輸出戰略提升服務面積全國最大社區服務商，平臺輸出戰略提升服務面積。2016 年以后彩生活放 緩并購步伐， 參資物管公司 5%至 10%管理權， 實現服務面積增長。 截止 2018 年底，彩生活與 95 家企業達成合作，通過平臺輸出擴張的合作及聯盟建筑 面積達到 5.69 億平方米，同比增長 22.5%。國內最大社區

6、服務平臺運營商， 增值服務亮點多，以數千萬業主為基石的社區服務是一片巨大藍海，彩生 活尋求輕資產擴張方式，即平臺輸出戰略。  線上線下結合，增加用戶粘性，彩之云 APP 是彩生活打造的小區服務線 上平臺，將傳統線下繳付物業管理費、維修、通知以及投訴等功能遷移至 在線平臺，增加小區居民生活便利性，增進小區業主與本集團線上平臺的 聯系。2018 年彩生活統計口徑改為生態圈，截止 2018 年底生態圈注冊用 戶突破 2640 萬，活躍用戶達 1400 萬，活躍度 53.0%。  彩生活提出北斗七星戰略，即 E 安全、E 維修、 E 能源、E 清潔等，創 新性的使用移動互聯網，利用

7、后臺信息技術平臺，將基礎物業管理中的各 類服務職能進行集約化、標準化、自動化進而降低人工成本。2018 年彩生 活進一步實行訂單化戰略，拆分基礎物業管理的全流程，以包產到戶、多 勞多得的方式，激勵服務提供者的勞動積極性。  開拓增值業務，社區流量打造平臺護城河，彩惠人生：構建社區新零售， 形成物業管理費定價權，將“繳費”轉為“消費” ；截止 2018 年底已有 26 萬個用戶在彩惠人生平臺上進行交易，累計成交 182.5 萬單，累計成交金 額 7087 萬，共減免 3620 萬的物業管理費。     海外行業海外行業報告報告 | | 行業深度研究行業深度研究 &n

8、bsp; 2  此外還有彩富人生：物業費減免與投資理財需求掛鉤；彩生活車位則采用 與物業發展商合作新模式。 彩生活作為一家由傳統物業管理企業向平臺型、 生態圈企業轉型的公司，在物業管理行業所做的 B2C、B2B 以及社區新零 售等模式的探索極具創新意義。  收購萬象美，未來業績成長空間十足。收購萬象美，未來業績成長空間十足。17 年 11 月公司以 20.1 億收購原母 公司持有的萬象美物業，萬象美是一家綜合性的社區服務運營商，旗下擁 有高端物業品牌“萬達物業管理” ，擁有大量高端社區資源分布于中國一二 線城市。在完成對萬象美并表后，彩生活不僅可以實現管理面積擴張，同 時進

9、一步豐富管理項目的業態，進而形成更加明顯規模效應以及協    風險風險提示提示：核心人員流失，與京東、360 合作不及預期，增值業務發展低 于預期          海外行業海外行業報告報告 | | 行業深度研究行業深度研究   3  內容目錄內容目錄  1. 彩生活：中國領先的社區服務平臺彩生活：中國領先的社區服務平臺 . 5  1.1. 物管服務為主，增值服務及工程服務為輔. 5  1.1.1. 中國領先小區服務平臺，總服務面積 11.2 億方 . 5  1.1

10、.2. 覆蓋 2709 個社區，實現高品質物業管理 . 6  1.1.3. 用戶思維形成社區流量，開拓增值業務 . 8  1.1.4. 工程服務：智能小區邁向 4.0. 9  1.2. FY18 凈利 4.85 億，同比 51.09% . 12  1.3. 定增引入京東、360 共同打造智慧社區 . 15  2. 規模及業務布局全面，率先平臺化轉型規模及業務布局全面，率先平臺化轉型 . 16  2.1. 全國最大社區服務商，平臺輸出戰略提升服務面積 . 16  2.2. 國內最大社區服務平臺運營商，增值服務亮點多 . 17

11、 2.2.1. 線上線下結合，增加用戶粘性. 17  2.2.2. 物業管理職能平臺化，提升服務效率，降低人工成本 . 19  2.2.3. 開拓增值業務，社區流量打造平臺護城河 . 20  2.3. 收購萬象美，產業協同增厚業績. 23   圖表目錄圖表目錄  圖 1：彩生活的合約總建筑面積覆蓋范圍已延伸至中國 268 個城市 . 5  圖 2：物業管理服務包括酬金制服務、包干制服務、預售服務以及顧問服務 . 6  圖 3：彩生活業務覆蓋全國多數地區. 7  圖 4：增值服務主要包括網上推廣服務、銷售及

12、租賃協助及其他增值服務。 . 8  圖 5：彩生活公司營運的線上平臺彩之云平臺向業主推廣產品或服務 . 8  圖 6：彩生活工程服務主要包括設備安裝服務、小區公用設施維修及保養服務及節能服務。 . 9  圖 7：e 能源讓住戶足不出戶享受便捷生活方式 . 11  圖 8：e 費通使住戶可以便捷繳費 . 11  圖 9：2016-2018 年營收分別為 13.42 億、16.29 億、36.14 億 . 12  圖 10：2018 年物業管理服務收入為 30.64 億元，同比增長 148.9%. 12  圖 11：2018 年

13、增值服務收入 4.08 億元，同比增長 47.29% . 13  圖 12：工程服務 2018 年收入 1.41 億，同比增長 16.53%. 13  圖 13：2016-2018 營業成本分別為 7.56 億、8.98 億、23.31 億. 13  圖 14：2016-2018 管理費用分別為 2.98 億、2.77 億、3.76 億 . 14  圖 15：2018 年銷售費率 1.66%，管理費率 10.4%，財務費率 8.27%. 14  圖 16：2016-2018 彩生活毛利率分別為 43.67%、44.87%、35.47% . 14

14、  圖 17：2018 年增值服務毛利率高達 95.7%. 14  圖 18：2016-2018 凈利分別為 1.88 億、3.21 億、4.85 億元. 15  圖 19：2016-2018 凈利率分別為 14.01%、19.71%、13.42%. 15  圖 20：交易完成后，彩生活股本由原來 13.29 億股，增加為 14.23 億股；京東占增發后總 股本的 5%，360 占增發后總股本的 1.6% . 15     海外行業海外行業報告報告 | | 行業深度研究行業深度研究   4  圖 21：16-18

15、年彩生活合作平臺數量為 13 個、50 個、95 個. 17  圖 22：18 年彩生活平臺合作面積同比增長 22.5%至 5.69 億平米 . 17  圖 23：彩之云 APP 上繳費、停車、投訴服務十分方便；亦可綁定專屬客戶經理溝通服務 需求. 17  圖 24：2015-17 年彩生活 APP 注冊用戶數為 200.3 萬個、306.2 萬個、1034 萬個。 18 年口徑改為生態圈，注冊人數為 2640 萬。 . 18  圖 25： 2015-17 年彩生活 APP 活躍用戶數為 85.8 萬個、173.7 萬個、349.4 萬個。 18 年口徑

16、改為生態圈，活躍人數為 1400 萬。 . 18  圖 26：16-18 年彩之云 APP 用戶活躍度為 57.4%、33.8%和 53%. 18  圖 27：基礎物業管理智能在線上平臺. 19  圖 28：彩惠人生服務平臺. 20  圖 29：彩惠人生平臺運營模式. 20  圖 30：彩惠人生平臺運營模式. 21  圖 31：彩惠人生平臺自上線以來九個月實現 182.5 萬單成交， 累計成交金額為 7087.7 萬 元，為 26 萬用戶共減免物業費 3620 萬元 . 22  圖 32：購買彩車位可獲得物業費返還. 22

17、 圖 33：彩車位幫助開發商銷售存量車位，開發商讓渡部分購置款，以 “ 飯票 ” 形式返還業 主，業主可以用 “ 飯票 ” 在彩惠人生平臺消費，形成良性循環。 . 23   表 1：彩生活歷史可追溯至 2002 年 . 5  表 2：彩生活在不同地區的物業管理費（元每平米每月） . 7  表 3：彩生活管理項目遍布中國 268 個城市，地域分布廣泛. 16                             &n

18、bsp; 海外行業海外行業報告報告 | | 行業深度研究行業深度研究   5   1. 彩生活：彩生活：中國領先的中國領先的社社區服務平臺區服務平臺  1.1. 物管服務為主，增值服務及工程服務為輔物管服務為主，增值服務及工程服務為輔  1.1.1. 中國領先小區服務平臺中國領先小區服務平臺，總服務面積總服務面積 11.2 億億方方  彩生活主營業務彩生活主營業務為為物業管理服務，增值服務及工程服務。物業管理服務，增值服務及工程服務。通過互聯網通過互聯網，搭建線下及線，搭建線下及線 上服務平臺，高效聯系小區住戶與各類商品和服務供貨商，為小區住戶

19、提供最佳的服務體上服務平臺，高效聯系小區住戶與各類商品和服務供貨商，為小區住戶提供最佳的服務體 驗。驗。  隨著智慧社區建設的深入推進，公司正在轉變為一個由科技服務主導的現代化服務企隨著智慧社區建設的深入推進，公司正在轉變為一個由科技服務主導的現代化服務企 業業，這主要體現在，一方面彩生活積極擁抱互聯網帶來新興技術、注重智能設備投入，并 以此推動管理效率的提升來為小區提供更優質服務體驗。  彩生活以總部為中心，建立強大數據化“云”系統，強化“端”服務承接能力，弱化 “管”的職能與范圍，來組織有效社區服務。與此同時，彩生活積極打造小區服務線上平 臺彩之云，將傳統線下繳付物業管

20、理費、維修、通知以及投訴等功能遷移至在線平臺，一 方面增加小區居民生活便利性，另一方面也增進小區業主與彩生活線上平臺聯系。  此外，彩生活根據小區居民數量配置一定比例客戶經理，客戶經理通過彩之云平臺預 約拜訪，對客戶滿意度進行及時的跟蹤和反饋，進一步確保線下基礎小區服務質量，也將 高效了解小區業主實時所需服務，推動相應增值業務的進展，將小區在線和線下業務進行 有機結合，從而進一步擴大彩生活的競爭優勢。   表表 1：彩生活歷史可追溯至彩生活歷史可追溯至2002年年  年份年份 里程碑里程碑  2002 年 深圳市彩生活物業管理于 2002 年 5 月 1

21、0 日在中國深圳開業。  2003 年 深圳市彩生活物業管理的物業管理服務質素獲 ISO 9001 及 ISO 14001 認證。  2004 年 開始擴展業務至深圳以外的其他中國城市。  2006 年 深圳市彩生活物業管理的物業管理服務質素獲 ISO9001 認證。  深圳市彩生活于 2006 年 12 月 5 日收購深圳市開元同濟。  2007 年 深圳市彩生活網絡服務于 2007 年 6 月 12 日成立， 作為向所管理的住宅小區住戶及業主提供小區租賃、 銷售及 其他服務的主要附屬公司。  深圳市彩生活網絡服務開業，其業務主要包

22、括提供公共空間租賃協助及購物協助服務。  深圳市彩生活網絡服務開始推出網站 。  2011 年 彩生活于 2011 年 3 月 16 日成立。  2013 年 深圳市彩生活網絡服務推出手機應用程序， 為公司所管理或提供顧問服務的住宅小區住戶及業主登入我們的在 線平臺的另一途徑。  2014 年 彩生活于香港上市  資料來源：招股書，天風證券研究所  截止截止 2018 年年底底，彩生活的合約管理總建筑面積達到，彩生活的合約管理總建筑面積達到 5.54 億平方米，為億平方米，為 2,709 個小區個小區 提供服務；在平臺輸出戰略指引下，

23、彩生活與提供服務；在平臺輸出戰略指引下，彩生活與 95 家企業達成合作，合作的建筑面積達到家企業達成合作，合作的建筑面積達到 3.19 億平米以及聯盟面積達到億平米以及聯盟面積達到 2.5 億平方米，總服務面積達到億平方米，總服務面積達到 11.22 億平米。億平米。   圖圖 1：彩生活的合約總建筑面積覆蓋范圍已延伸至中國彩生活的合約總建筑面積覆蓋范圍已延伸至中國 268個城市個城市     海外行業海外行業報告報告 | | 行業深度研究行業深度研究   6  資料來源：公司年報，天風證券研究所   1.1.2. 覆蓋覆蓋 2709

24、 個社區，實現高品質物業管理個社區，實現高品質物業管理  物業管理服務主要包括：物業管理服務主要包括：(1)以酬金制為小區提供服務；以酬金制為小區提供服務；(2)以包干制為小區提供服務；以包干制為小區提供服務； (3)為物業發展商提供預售服務；為物業發展商提供預售服務；(4)向地區物業管理公司提供顧問服務。向地區物業管理公司提供顧問服務。   圖圖 2：物業管理服務包括酬金制服務、包干制服務、預售服務以及顧問服務物業管理服務包括酬金制服務、包干制服務、預售服務以及顧問服務   資料來源：公司年報，天風證券研究所    按酬金制物業管理服務按酬金

25、制物業管理服務  根據酬金制，彩生活本質上是擔當業主的代理。根據酬金制，彩生活本質上是擔當業主的代理。彩生活有權保留業主按相關地方機關 規定需支付物業管理費的約定百分比（一般為 10%）為公司的收益。剩余的物業管理費則 用作運營資金，以補足與物業管理有關的開支。   按包干制物業管理服務按包干制物業管理服務  根據包干制，彩生活有權將向業主收取的全部物業管理費確認為收益根據包干制，彩生活有權將向業主收取的全部物業管理費確認為收益，并從物業管理 費中支付與物業管理相關的開支。因此，相關成本確認為彩生活的銷售成本。   預售服務預售服務  彩生活可

26、能于物業發展初期獲物業發展商委任為物業管理公司。彩生活可能于物業發展初期獲物業發展商委任為物業管理公司。公司就物業發展商籌 322124  357521  435984  553652  124,445  214,230  318,599  250000  250000  0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 2015201620172018 在管面積（千平米） 合作項目面積 聯盟面積  酬金 服務  包干 服務  預售

27、服務  顧問 服務     海外行業海外行業報告報告 | | 行業深度研究行業深度研究   7  的員工數目及職位計算，所產生的相關員工成本為就提供服務產生的銷售成本。   顧問服務顧問服務  彩生活已選擇性與地區物業彩生活已選擇性與地區物業管理公司訂立顧問服務合約，管理公司訂立顧問服務合約，從而延伸公司的覆蓋范圍、 向更多受眾展示公司的服務及能力、使品牌更廣為人知及擴闊小區租賃、銷售及其他增值 服務的客戶基礎。根據該等安排，物業管理公司訂約為相關小區提供物業管理服務，而彩 生活向該等地區物業管理公司提供咨詢及意見，使彼等得

28、以憑借彩生活的經驗及平臺，改 善其自身多個方面（如物業管理、質量控制、人力資源管理） 。此外，彩生活按照合約為 相關小區提供小區租賃、銷售及其他增值服務，日后可能為公司產生額外收益。   圖圖 3：彩生活業務覆蓋全國多數地區彩生活業務覆蓋全國多數地區   資料來源：公司官網，天風證券研究所  截至 2018 年底彩生活聘用超過 56,466 名駐場人員以提供物業管理服務向 48 個小區提 供顧問服務，顧問服務面積 0.11 億平方米。   表表 2：彩生活在不同地區的物業管理費（元每平米每月）彩生活在不同地區的物業管理費（元每平米每月）  20

29、18 2017  酬金制 包干制 酬金制 包干制  深圳 0.3510.9 1.08.0 0.3510.0 1.08.0  華南（不包括深圳） 0.455.91 0.688.0 0.455.57 0.688.0  華東 0.369.36 0.758.83 0.369.36 0.756.5  西南 0.416.14 0.36.8 0.396.14 0.36.29  東北 0.403.27 2.06.0 0.403.27 2.05.0  西北 0.453.9 1.17 0.453.9 1.15  華北 0.64.5 1

30、.08.0 0.64.49 1.07.87  華中 0.553.0 0.855.0 0.552.73 0.854.8  資料來源：公司年報，天風證券研究所     海外行業海外行業報告報告 | | 行業深度研究行業深度研究   8   1.1.3. 用戶思維形成用戶思維形成社社區流量，開拓增值業務區流量，開拓增值業務  彩生活增值服務主要包括彩生活增值服務主要包括(1)網上推廣服務；網上推廣服務；(2)銷售及租賃協助；銷售及租賃協助；(3)其他增值服務。其他增值服務。   圖圖 4：增值服務主要包括網上推廣服務增值

31、服務主要包括網上推廣服務、銷售及租賃協助及其他增值服務。銷售及租賃協助及其他增值服務。   資料來源：公司年報，天風證券研究所    網上推廣服務網上推廣服務  彩生活與不同產品及服務供貨商合作，并透過公司營運的線上平臺彩之云平臺向業主彩生活與不同產品及服務供貨商合作，并透過公司營運的線上平臺彩之云平臺向業主 推廣產品或服務。推廣產品或服務。產品及服務供貨商根據其透過彩之云平臺下訂單的銷售向公司支付一定 金額的酬金。此外，彩生活向其提供管理、咨詢服務、平臺合作的項目提供系統或軟件， 并收取一定的信息系統軟件使用費以提高服務質量及效率。   &n

32、bsp;銷售及租賃協助銷售及租賃協助  彩生活向第三方物業代理轉介個案，協助業主完成出售。彩生活向第三方物業代理轉介個案，協助業主完成出售。公司就每宗來自物業代理的 成功轉介收取費用，亦自授予物業代理使用彩生活的在線租賃數據平臺產生收益；根據彩 生活車位模式協助物業發展商代銷其車位，并根據代銷協議收取傭金；協助小區出租實體 宣傳空間（如升降機內墻或公共空間）和額外存儲空間，并收取傭金作為回報。    其他增值服務其他增值服務  其他增值服務包括：(1)購物協助；(2)能源管理服務；(3)其他增值服務。  圖圖 5：彩生活公司營運的線上平臺彩之云

33、平臺向業主推廣產品或服務彩生活公司營運的線上平臺彩之云平臺向業主推廣產品或服務  網上推廣服務  銷售及租賃協助  其他增值服務     海外行業海外行業報告報告 | | 行業深度研究行業深度研究   9   資料來源：公司官網，天風證券研究所   截至截至 2018 年年底底彩生活生態圈注冊用戶數增加至約彩生活生態圈注冊用戶數增加至約 0.26 億人，億人，其中生態圈活躍用戶數 增加至 0.14 億人； 彩之云平臺累計成交金額約為 94.48 億， 同比增長 24.1%?！安噬钴囄弧?產品累計完成銷售 4,15

34、0 套，帶動銷售及租賃協助收入同比增長 175.2%至 1.47 億；彩惠人 生累計成交 182.46 萬單，累計成交金額 0.71 億元，累計沖抵物業管理費 0.36 億元，為 26 萬個家庭減免物業管理費。  整個生態圈平臺在不同維度已經有超過整個生態圈平臺在不同維度已經有超過 40 家生態圈企業參與小區服務。家生態圈企業參與小區服務。其中，e 電梯 構建覆蓋電梯全生命周期的 SaaS（Software-as-a-Service 軟件即服務）平臺，進入全國 215 個城市，e 電梯平臺上線電梯數量已經突破 16 萬臺，包括超過 14 萬臺非彩生活管理 小區內的電梯。同時，基于其平

35、臺化、數據化改造，e 電梯與 9 家主流保險企業共同推出 電梯安全服務保險產品，建立電梯行業“保險+運營+服務”的新模式。   1.1.4. 工程工程服務：智能小區邁向服務：智能小區邁向 4.0  彩生活的工程服務主要包括：彩生活的工程服務主要包括：(1)自動化及其他硬件設備安裝服務；自動化及其他硬件設備安裝服務；(2)小區公用設施維小區公用設施維 修及保養服務；修及保養服務；(3)小區自動化設備租賃服務；小區自動化設備租賃服務；(4)節能服務。節能服務。   圖圖 6：彩生活工程服務主要包括設備安裝服務彩生活工程服務主要包括設備安裝服務、小區公用設施維修及保養服

36、務及節能服務。小區公用設施維修及保養服務及節能服務。     海外行業海外行業報告報告 | | 行業深度研究行業深度研究   10   資料來源：招股書，天風證券研究所    工程設備安裝工程設備安裝  為提高相關小區的管理效率以減低物業管理服務成本，彩生活致力為小區提供自動化為提高相關小區的管理效率以減低物業管理服務成本，彩生活致力為小區提供自動化 設備安裝服務。設備安裝服務。彩生活根據物業發展商的要求向彼等提供自動化及其他硬件設備安裝服務， 旨在使公司的收益來源更多元化，及與已委聘彩生活或可能于其后交付物業發展項目時委

37、聘公司提供物業管理服務的物業發展商建立業務關系。該等服務一般涉及保安監察系統、 對講器材、警報器、匙卡保安系統及電力供應系統等裝置的采購、設計及安裝。    維修及保養服務維修及保養服務  彩生活就小區的升降機、防火設備及排水系統等各種樓宇硬件提供維修及保養服務。彩生活就小區的升降機、防火設備及排水系統等各種樓宇硬件提供維修及保養服務。 隨著彩生活智能小區模式的進一步深化，公司于所管理小區推廣設備管理模式，透過定期 保養降低上述硬件設備出現重大妨障而需進行大型維修的可能性。    設備租賃服務設備租賃服務  彩生活為所管理或提供顧問服

38、務的小區提供自動化及其他設備升級服務。彩生活為所管理或提供顧問服務的小區提供自動化及其他設備升級服務。該等設備包 括停車場保安系統、樓宇進入系統及遠程監控攝錄機等。該等設備由深圳市開元同濟投資 并透過彩生活的設備租賃計劃提供予各小區使用。   提供節能服務提供節能服務  彩生活向其管理、提供咨詢服務或合作的小區提供節能服務，包括安裝節能設施。彩生活向其管理、提供咨詢服務或合作的小區提供節能服務，包括安裝節能設施。透 過安裝及使用尖端節能設備，公司協助小區減少能源消耗。   截至截至 2018 年年底底彩生活對所管理項目持續進行基于互聯網技術的智慧小區改造。彩生活對

39、所管理項目持續進行基于互聯網技術的智慧小區改造。繼續 推動智能小區模式由 3.3 版本向 4.0 版本的完善升級。4.0 版本從業主便利小區生活的多維 度場景需求出發，主要通過兩個方向對小區加強改造。  一是硬件改造，包含電梯遠程監控、二維碼/人臉識別門禁、停車場車牌識別系統等， 實現集中管控、設備代替人工、節能節崗、提升效率和服務質量。二是通過連接小區與彩 生活總部云端系統，搭建小區服務平臺；比如：通過遠程監控技術，將所管理小區的作業 狀態畫面實時傳送至集團總部，對存在隱患部分由集團總部實時下達整改任務并跟進處理 結果。  節 能 服 務  設 備 租 賃 服

40、務  維 修 及 保 養 服 務  設 備 安 裝 服 務     海外行業海外行業報告報告 | | 行業深度研究行業深度研究   11   推進建設智慧小區， 轉變為科技服務主導現代化推進建設智慧小區， 轉變為科技服務主導現代化企業。企業。 隨著智慧小區建設的深入推進，隨著智慧小區建設的深入推進， 彩生活正在轉變為一個由科技服務主導的現代化服務企業彩生活正在轉變為一個由科技服務主導的現代化服務企業。這主要體現在彩生活積極擁抱 互聯網帶來的新興技術、注重智能設備的投入，并以此推動管理效率的提升來為小區提供 更優質服務體驗。彩生活以總部

41、為中心，建立了強大的數據化“云”系統，強化“端”的 服務承接能力，弱化“管”的職能與范圍，來組織有效的小區服務。同時彩生活也將其管 理的小區根據不同的收費標準，劃分為若干個服務層級，制定設備改造和服務方案標準， 確保了不同項目客戶體驗的一致性，也為公司在全國范圍內的快速擴張提供保障。正是因 為自動化、集中化、標準化管理體系的建立，彩生活在管理面積不斷增加，保證客戶滿意 度的前提下，實現了優秀的成本控制能力。   圖圖 7：e能源讓住戶足不出戶享受便捷生活方式能源讓住戶足不出戶享受便捷生活方式   資料來源：公司官網，天風證券研究所   為進一步將企業管理顆粒度變小

42、，提高服務效率，彩生活提出“北斗七星戰略”為進一步將企業管理顆粒度變小，提高服務效率，彩生活提出“北斗七星戰略” ，創新 性的使用移動互聯網，優化小區公共服務。通過 E 維修、E 清潔、E 安全、E 綠化等七大方 面的功能落地，彩生活初步實現了部分小區基礎物業服務的訂單化，進一步提升了服務效 率。例如，E 維修在保持單位面積維修開支不變的情況下，實現了設備完好率 10 個百分點 的提升； E 清潔在單位面積清潔開支減少 10%的情況下， 將客戶滿意度提升了 5 個百分點。  圖圖 8：e費通使住戶可以便捷繳費費通使住戶可以便捷繳費     海外行業海外行業報告報告 | | 行業深度研究行業深