【研報】房地產開發行業：深圳土地制度改革重點房企連續五周凈融資額為負-20201022（17頁）.pdf

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1、 請仔細閱讀本報告末頁聲明請仔細閱讀本報告末頁聲明 證券研究報告 | 行業周報 2020 年 10 月 22 日 房地產開發房地產開發 深圳土地深圳土地制度改革制度改革，重點房企連續五周凈融資額為負重點房企連續五周凈融資額為負。 行情回顧：行情回顧： 小幅落后大盤小幅落后大盤。 截至10月18日前， 中信房地產指數累計變動為-0.45%，小幅落后大盤 0.48 個百分點，在 29 個中信行業板塊位于倒數第三。本周上漲個股共 64 只，下跌 69 只，停牌 12 只，上漲個股數量較上周減少 49%。 成交情況：成交情況：52 城新房成交面積同比增加城新房成交面積同比增加 1.9%。本周 52 個

2、城市新房成交面積為817.25 萬平方米，同比上漲 1.9%。其中一、二、三線城市新房成交面積分別為65.32、314.05、437.88 萬平方米，環比值分別增加 88.6%、394.4%、245.9%，單周同比變動分別為-31.4%、-11.4%、-24.3%。從 42 周累計同比數據來看，本周一線城市中， 北京 （4.9%） 和深圳 （3.9%） 為正， 廣州 （-5.1%） 和上海 （-5.0%）為負。二三線城市中有 26 個城市實現同比正增長。 去化情況：去化情況：15 城去化周期環比下降城去化周期環比下降 1%，同比基本持平，同比基本持平。本周樣本一線、二線、三線城市去化周期 50

3、.3、82.1、41.8 周，環比分別上升 15.4%、下降 4.3%、下降 7.4%。具體城市來看，北京（24%）、上海（16%）、深圳（21%）、杭州（76%）、南京（13%）、南寧（28%）等共計 13 城去化月數環比上升。去化周期低于 12 個月的城市為上海（5.1）、廣州（8.5）、南寧（10.9）、溫州（11.3）與寧波（3.8），這些地區供應略顯不足，房價存在上漲動力。另一方面，廈門、莆田庫存去化周期超過 30 個月，福州和杭州數值接近 30 個月，市場供過于求，房價可能面臨回調壓力。 政策追蹤：政策追蹤：深圳土地供應不足有望緩解，無錫調整職工家庭二套房公積金貸款利深圳土地供應不

4、足有望緩解，無錫調整職工家庭二套房公積金貸款利率率。本周中央政策，中共中央辦公廳、國務院辦公廳推進深圳利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制，深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。地方層面，溫州發起公共建筑節能改造示范項目，杭州市政府與螞蟻集團簽訂戰略合作框架協議。長沙發布調控新政，合肥籌集政策性租賃住房，無錫調整公積金貸款利率。 融資情況：融資情況：本周共發行房企信用債本周共發行房企信用債 7 只，凈融資額為負只，凈融資額為負 207.02 億元億元。本周共發行房企信用債 7 只，環比增加 7 只；本發行規模共計 81.8 億元，環比增加 81.8億元；本周

5、總償還量 288.82 億元，環比增加 261.34 億元，凈融資額為-207.02 億元，環比減少 179.54 億元。 投資建議：投資建議：本周各線城市成交增速有所回落，行業融資情況和地產行業政策有所收緊。但貨幣充足，剛需和改善需求依舊堅挺，頭部房企通過高于行業的運營管理能力和融資優勢仍能持續成長，龍頭房企價值顯著低估，建議關注：1.財務穩健、現金流充裕、同時銷售有一定增長潛力的龍頭房企，如金地集團、保利地產、萬科 A；2.彈性較大、經營持續提升的成長型房企，如中南建設、金科股份、陽光城 3.現金流優秀、運營能力逐漸得到市場認同從而估值提升的商業地產：華潤置地、新城控股、龍湖集團、大悅城；

6、4.推薦關注經紀服務賽道龍頭：貝殼、我愛我家、世聯行。 風險提示風險提示：疫情影響超預期，銷售超預期下行。 增持增持（維持維持） 行業行業走勢走勢 作者作者 分析師分析師 黃詩濤黃詩濤 執業證書編號：S0680518030009 郵箱： 研究助理研究助理 楊倩雯楊倩雯 郵箱： 相關研究相關研究 1、房地產開發：9 月房企銷售數據點評: 銷售高增，準入門檻與集中度持續提升2020-10-15 2、 房地產開發： 廣州放寬人才落戶條件，融資環境有所收緊2020-10-13 3、 房地產開發： 計劃提高土地出讓收入用于農業農村的比例，長春調整信貸政策2020-09-29 -16%0%16%32%20

7、19-102020-022020-062020-10房地產開發滬深300 2020 年 10 月 22 日 P.2 請仔細閱讀本報告末頁聲明請仔細閱讀本報告末頁聲明 內容目錄內容目錄 深圳土地制度改革，重點房企連續五周凈融資額為負。 . 4 重要事件及政策梳理 . 4 行情回顧行情回顧 . 6 重點城市成交、去化情況跟蹤重點城市成交、去化情況跟蹤 . 8 重點公司融資情況重點公司融資情況 . 11 風險提示 . 12 附件：各城市商品房銷售情況 . 12 圖表目錄圖表目錄 圖表 1：中央政策（10.12-10.16） . 5 圖表 2：地方政策（10.12-10.16） . 5 圖表 3：各行

8、業漲跌幅排名 . 6 圖表 4：本周各交易日指數表現 . 6 圖表 5：近 52 周地產板塊表現 . 6 圖表 6：本周（10.12-10.16）漲幅前五個股 . 7 圖表 7：本周（10.12-10.16）跌幅前五個股 . 7 圖表 8：重點房企漲跌幅排名 . 7 圖表 9：本周（10.12-10.16）重點房企漲幅前五個股 . 8 圖表 10：本周（10.12-10.16）重點房企跌幅前五個股 . 8 圖表 11：52 城周度成交面積跟蹤（10.09-10.15） . 9 圖表 12：各城市群周度成交面積跟蹤（10.09-10.15） . 10 圖表 13：樣本城市庫存數據 單位：萬平方米

9、（10.09-10.15） . 10 圖表 14：周房企債券發行量、償還量及凈融資額 . 11 圖表 15：本周房企債券發行以債券類型劃分 . 11 圖表 16：本周房企債券發行以期限劃分 . 11 圖表 17：本周房企債券發行以債券評級劃分 . 11 圖表 18：房企每周融資匯總（10.12-10.18） . 12 圖表 19：北京商品房銷售情況 . 13 圖表 20：上海商品房銷售情況 . 13 圖表 21：廣州商品房銷售情況 . 13 圖表 22：深圳商品房銷售情況 . 13 圖表 23：杭州商品房銷售情況 . 13 圖表 24：南京商品房銷售情況 . 13 圖表 25：武漢商品房銷售情

10、況 . 14 圖表 26：成都商品房銷售情況 . 14 圖表 27：青島商品房銷售情況 . 14 圖表 28：蘇州商品房銷售情況 . 14 圖表 29：東莞商品房銷售情況 . 14 圖表 30：濟南商品房銷售情況 . 14 圖表 31：福州商品房銷售情況 . 15 圖表 32：襄陽商品房銷售情況 . 15 pOsPnMpPnQqRoRoMnQrRoR6M8Q9PoMrRsQoOlOqRqQjMpNpN7NqRsNvPqRsRwMtOtP 2020 年 10 月 22 日 P.3 請仔細閱讀本報告末頁聲明請仔細閱讀本報告末頁聲明 圖表 33：長春商品房銷售情況 . 15 圖表 34：安慶商品房銷

11、售情況 . 15 圖表 35：惠州商品房銷售情況 . 15 圖表 36：揚州商品房銷售情況 . 15 圖表 37：南寧商品房銷售情況 . 16 圖表 38：溫州商品房銷售情況 . 16 圖表 39：韶關商品房銷售情況 . 16 圖表 40：淮安商品房銷售情況 . 16 2020 年 10 月 22 日 P.4 請仔細閱讀本報告末頁聲明請仔細閱讀本報告末頁聲明 深圳土地深圳土地制度改革制度改革，重點房企連續五周凈融資額為負。重點房企連續五周凈融資額為負。 行情回顧：行情回顧：小幅落后大盤小幅落后大盤。截至 10 月 18 日前，中信房地產指數累計變動為-0.45%，小幅落后大盤 0.48 個百分

12、點，在 29 個中信行業板塊位于倒數第三。本周上漲個股共 64 只，下跌69 只，停牌 12 只，上漲個股數量較上周減少 49%。 成交情況：成交情況：52 城新房成交面積同比增加城新房成交面積同比增加 1.9%。本周 52 個城市新房成交面積為 817.25 萬平方米，環比上升 268.9%，同比上漲 1.9%。其中一、二、三線城市新房成交面積分別為65.32、314.05、437.88 萬平方米，環比值分別增加 88.6%、394.4%、245.9%，單周同比變動分別為-31.4%、-11.4%、-24.3%。從 42 周累計同比數據來看，本周一線城市中，北京（4.9%）和深圳（3.9%）

13、為正，廣州（-5.1%）和上海（-5.0%）為負。二三線城市中有 26個城市實現同比正增長。 去化情去化情況：況：15 城去化周期環比下降城去化周期環比下降 1%，同比下降，同比下降 0%基本持平基本持平。本周樣本一線、二線、三線城市去化周期 50.3、82.1、41.8 周，環比分別上升 15.4%、下降 4.3%、下降 7.4%。具體城市來看，北京（24%）、上海（16%）、深圳（21%）、杭州（76%）、南京（13%）、南寧（28%）等共計 13 城去化月數環比為正，總數較上周上升。去化周期低于 12 個月的城市為上海（5.1）、廣州（8.5）、南寧（10.9）、溫州（11.3）與寧波（

14、3.8），這些地區供應略顯不足，房價存在上漲動力。另一方面，廈門、莆田庫存去化周期超過 30 個月，福州和杭州數值接近 30 個月，市場供過于求，房價可能面臨回調壓力。 政策追蹤：政策追蹤：深圳土地供應不足有望緩解深圳土地供應不足有望緩解，無錫調整職工家庭二套房公積金貸款利率無錫調整職工家庭二套房公積金貸款利率。本周中央政策，中共中央辦公廳、國務院辦公廳推進深圳利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制，深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。地方層面， 溫州發起公共建筑節能改造示范項目， 杭州市政府與螞蟻集團簽訂戰略合作框架協議。長沙發布調控新政，合肥籌集政策性租

15、賃住房，無錫調整公積金貸款利率。 融資情況：融資情況：本周共發行房企信用債本周共發行房企信用債 7 只只，凈融資額，凈融資額為負為負 207.02 億元億元。本周共發行房企信用債 7 只，環比增加 7 只；本發行規模共計 81.8 億元，環比增加 81.8 億元；本周總償還量288.82 億元，環比增加 261.34 億元，凈融資額為-207.02 億元，環比減少 179.54 億元。將提高土地出讓收入用于農業農村的比例。 重要事件及政策梳理重要事件及政策梳理 中央政策方面，(1) 11 日中共中央辦公廳、國務院辦公廳發文深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案 （2020202

16、5 年） ： 1.推進二三產業混合用地；2.支持盤活利用存量工業用地；3.探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制； 4.深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革等。（2）14 日央行金融市場司彭副司長表示， 重點房地產企業資金監測和融資管理規則起步平穩，有助于促進房企形成穩定的金融政策預期，矯正一些企業盲目擴張的經營行為。下一步將會同住建部等相關部門跟蹤評估執行效果，不斷完善規則，穩步擴大適用范圍穩步擴大適用范圍。 地方層面，(1) 12 日溫州市住建局發布關于組織開展近兩年溫州市公共建筑節能改造示范項目申報工作的通知

17、： 樹立公共建筑節能改造引領標桿， 助力公共建筑能效提升。經研究，決定組織開展近兩年（開展近兩年（2019-2020 年）溫州市公共建筑節能改造示范項目年）溫州市公共建筑節能改造示范項目申報工作。申報截止日期為 2020 年 10 月 22 日。對示范項目給予一定資金獎勵。 (2) 14日杭州市政府與螞蟻集團簽訂戰略合作框架協議杭州市政府與螞蟻集團簽訂戰略合作框架協議，螞蟻集團總部落戶杭州，將加快科技創新， 推動區塊鏈、 人工智能等數字技術發展， 打造金融科技產業集聚區和生態示范區。地方調控方面，12 日長沙發布長沙市商住經營性用地出讓限地價/溢價競自持租賃住房實施細則（試行）：對于需配建租賃

18、住房的商住經營性用地，于 26 日將采取“限地 2020 年 10 月 22 日 P.5 請仔細閱讀本報告末頁聲明請仔細閱讀本報告末頁聲明 價/溢價+競自持面積+搖號”方式掛牌出讓（此前為“限地價+搖號”）。即限價地塊達限價地塊達到最高限價、不限價地塊溢價率達到到最高限價、不限價地塊溢價率達到 30%時停止競價，轉為競自持租賃住房時停止競價，轉為競自持租賃住房的方式，每次競報面積最小幅度為300-600 ， 當競自持比例達 100%后采取現場搖號方式競拍。地方長效機制方面，12 日合肥市住房保障和房產管理局、建設銀行安徽省分行共同舉辦發展政策性租賃住房銀企合作簽約對接會，未來 3 年，合肥市將

19、籌集政策性租賃住房籌集政策性租賃住房 8萬套萬套（間），著力解決合肥新市民群體階段性住房問題新市民群體階段性住房問題。地方公積金政策方面，15 日無錫發布關于調整第二套住房公積金個人住房貸款利率的通知：職工家庭第二套住房職工家庭第二套住房公積金貸款利率按同期首套住房公積金貸款利率公積金貸款利率按同期首套住房公積金貸款利率 1.1 倍執行倍執行。（當前首套公積金貸款利率 5 年期內 2.75%，6-30 年期利率 3.25%） 圖表 1：中央政策（10.12-10.16） 日期日期 來源來源 概括概括 文件文件 政策要點政策要點 2020/10/11 中 共 中 央辦公廳、國務 院 辦 公廳 土

20、 地 管 理 制度探索 深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（ 2020 2025年） 11 日發文：（1）推進二三產業混合用地；（2）支持盤活利用存量工業用地 （3）探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制；（4）深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革等。 2020/10/14 央 行 金 融市場司 持 續 實 施 房企融資新規 政策表態 14 日彭副司長表示， 重點房地產企業資金監測和融資管理規則起步平穩，有助于促進房企形成穩定的金融政策預期，矯正一些企業盲目擴張的經營行為。下一步將會同住建部等相關部門跟蹤評估執行效果， 不斷完善規則，穩

21、步擴大適用范圍。 資料來源：各政府各部門網站，國盛證券研究所 圖表 2：地方政策（10.12-10.16） 日期日期 城市城市 類型類型 文件名文件名 政策要點政策要點 2020/10/12 長沙 商住經營性用地配件租賃房新政 長沙市商住經營性用地出讓限地價/溢價競自持租賃住房實施細則 （試行） 對于需配建租賃住房的商住經營性用地，于 26 日將采取“限地價/溢價+競自持面積+搖號” 方式掛牌出讓 （此前為“限地價+搖號”）。即限價地塊達到最高限價、不限價地塊溢價率達到 30%時停止競價，轉為競自持租賃住房的方式，每次競報面積最小幅度為 300-600 ，當競自持比例達 100%后采取現場搖號

22、方式競拍。 2020/10/12 合肥 籌集政策性租賃住房 政策表態 12 日合肥市住房保障和房產管理局、 建設銀行安徽省分行共同舉辦發展政策性租賃住房銀企合作簽約對接會，未來3 年，合肥市將籌集政策性租賃住房 8 萬套（間），著力解決合肥新市民群體階段性住房問題。 2020/10/12 溫州 政策表態 關于組織開展近兩年溫州市公共建筑節能改造示范項目申報工作的通知 12 日溫州市住建局公告：樹立公共建筑節能改造引領標桿，助力公共建筑能效提升。經研究，決定組織開展近兩年（2019-2020 年）溫州市公共建筑節能改造示范項目申報工作。申報截止日期為 2020 年 10 月 22 日。對示范項目

23、給予一定資金獎勵。 2020/10/14 杭州 招商引資 政策表態 市政府與螞蟻集團簽訂戰略合作框架協議，螞蟻集團總部落戶杭州，將加快科技創新，推動區塊鏈、人工智能等數字技術發展，打造金融科技產業集聚區和生態示范區。 2020/10/15 無錫 公積金新政 關于調整第二套住房公積金個人住房貸款利率的通知 10 月 15 日新政：職工家庭第二套住房公積金貸款利率按同期首套住房公積金貸款利率 1.1 倍執行。（當前首套公積金貸款利率 5 年期內 2.75%，6-30 年期利率 3.25%） 資料來源：各地方政府網站，國盛證券研究所 2020 年 10 月 22 日 P.6 請仔細閱讀本報告末頁聲明

24、請仔細閱讀本報告末頁聲明 行情回顧行情回顧 本周中信房地產指數累計變動為下跌 0.45%，小幅落后大盤 0.48 個百分點，在 29 個中信行業板塊位于倒數第三。本周上漲個股共 64 只，下跌 69 只，停牌 12 只，上漲個股數量較上周減少 62 只。本周市場上房地產股漲幅居前五的為陽光股份、天潤數娛、新黃浦、粵泰股份、*ST 紫學，漲幅分別為 11.69%、9.56%、8.02%、7.66%、6.60%。跌幅最大的為深物業 A、 海航創新、 深振業 A、 榮豐控股、 海航基礎， 跌幅分別為 10.74%、10.19%9.38%、9.05%、7.70%。 圖表 3：各行業漲跌幅排名 資料來源

25、：wind，國盛證券研究所 圖表 4：本周各交易日指數表現 圖表 5：近 52 周地產板塊表現 資料來源：wind，國盛證券研究所 資料來源：wind，國盛證券研究所 -0.45%-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%7%紡織服裝銀行煤炭石油石化醫藥家電非銀行金融機械基礎化工食品飲料汽車輕工制造農林牧漁鋼鐵電力及公用事業電力設備國防軍工計算機交通運輸有色金屬建材建筑餐飲旅游商貿零售通信綜合房地產傳媒電子元器件-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%10/1110/1210/1310/1410/1510/16房地產開發滬深3000.80.85

26、0.90.9511.051.11.151.21.251.3滬深300指數申萬房地產行業指數 2020 年 10 月 22 日 P.7 請仔細閱讀本報告末頁聲明請仔細閱讀本報告末頁聲明 圖表 6：本周（10.12-10.16）漲幅前五個股 代碼 簡稱 周累計漲幅 周相對漲幅 上周五收盤價 本周五收盤價 000608.SZ 陽光股份 11.69% 11.94% 4.19 4.68 002113.SZ 天潤數娛 9.56% 9.80% 1.36 1.49 600638.SH 新黃浦 8.02% 8.27% 6.48 7 600393.SH 粵泰股份 7.66% 7.91% 2.74 2.95 000

27、526.SZ *ST 紫學 6.60% 6.84% 57.6 61.4 資料來源：wind，國盛證券研究所 圖表 7：本周（10.12-10.16）跌幅前五個股 代碼 簡稱 周累計漲幅 周相對漲幅 上周五收盤價 本周五收盤價 000011.SZ 深物業 A -10.99% -10.74% 18.84 16.77 600555.SH 海航創新 -10.44% -10.19% 1.82 1.63 000006.SZ 深振業 A -9.62% -9.38% 6.86 6.2 000668.SZ 榮豐控股 -9.29% -9.05% 18.72 16.98 600515.SH 海航基礎 -7.94%

28、-7.70% 8.56 7.88 資料來源：wind，國盛證券研究所 本周 46 家重點房企中共計上漲 14 只，漲幅位居前五的是我愛我家、金科股份、佳源集團、建業地產、榮盛發展，漲幅分別為 6.67%、4.00%、1.83%、1.66%、1.55%。跌幅最大的是中國恒大、綠城中國、泰禾集團、禹洲集團、世聯行，跌幅分別為 19.29%、8.49%、5.88%、5.54%、5.28%。 圖表 8：重點房企漲跌幅排名 資料來源：wind，國盛證券研究所 -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%我愛我家金科股份佳源集團建業地產榮盛發展華發股份招商蛇口藍光發展中國金茂保利地產綠地控股大悅城

29、濱江集團融信中國佳兆業中梁控股中國鐵建陽光城中南建設華僑城A萬科A遠洋集團龍光地產綠景中國地產華潤置地新城控股時代中國控股金地商置中國海外發展美的置業華夏幸福金地集團雅居樂集團碧桂園龍湖集團中國奧園正榮地產旭輝控股集團融創中國世茂房地產富力地產世聯行禹洲集團泰禾集團綠城中國中國恒大 2020 年 10 月 22 日 P.8 請仔細閱讀本報告末頁聲明請仔細閱讀本報告末頁聲明 圖表 9：本周（10.12-10.16）重點房企漲幅前五個股 代碼 簡稱 周累計漲幅 周相對漲幅 上周五收盤價 本周五收盤價 000560.SZ 我愛我家 6.67% 6.91% 3.75 4 000656.SZ 金科股份

30、4.00% 4.25% 9 9.36 2768.HK 佳源集團 1.83% 2.08% 3.27 3.33 0832.HK 建業地產 1.66% 1.91% 4.21 4.28 002146.SZ 榮盛發展 1.55% 1.80% 7.73 7.85 資料來源：wind，國盛證券研究所 圖表 10：本周（10.12-10.16）重點房企跌幅前五個股 代碼 簡稱 周累計漲幅 周相對漲幅 上周五收盤價 本周五收盤價 3333.HK 中國恒大 -19.29% -19.04% 19.6 15.82 3900.HK 綠城中國 -8.49% -8.24% 15.08 13.8 000732.SZ 泰禾集團

31、 -5.88% -5.64% 4.42 4.16 1628.HK 禹洲集團 -5.54% -5.29% 3.25 3.07 002285.SZ 世聯行 -5.28% -5.03% 6.82 6.46 資料來源：wind，國盛證券研究所 重點城市成交、去化情況重點城市成交、去化情況跟蹤跟蹤 本周 52 個城市新房成交面積為 817.25 萬平方米，同比上漲 1.9%。其中一、二、三線城市新房成交面積分別為 65.32、 314.05、 437.88 萬平方米， 單周同比變動分別為-31.4%、-11.4%、-24.3%。 從 42 周累計同比數據來看，本周一線城市中，北京（4.9%）和深圳（3.

32、9%）為正，廣州（-5.1%）和上海（-5.0%）為負。二三線城市中武漢（-28.3%）、泉州（-21.8%）、莆田 （-22.2%） 、 珠海 （-32.8%） 、 常州 （-39.5%） 、 鎮江 （-21.2%） 、 淮南 （-33.7%） 、池州（-36.8%）、新余（-36.6%）、荊門（-31.0%）、無錫（-20.4%）等城市降幅較大，幾個降幅較大的城市顯示出繼上周的趨勢持續下跌的表現；溫州（-4.2%）、江陰（-3.5%）、連云港（-4.4%）、江門（-1.5%）、泰安（-1.2%）和鹽城（-3.8%）等城市下降幅度較??；南京（14.8%）、惠州（12.2%）、嘉興（11.9%

33、）、金華（20.1%）、臺州（57.8%）、紹興（12.7%）、舟山（15.3%）、蕪湖（15.5%）、東莞（12.7%）、揚州（11.6%）等總計 26 城同比為正，總數較上周持平；。 2020 年 10 月 22 日 P.9 請仔細閱讀本報告末頁聲明請仔細閱讀本報告末頁聲明 圖表 11：52 城周度成交面積跟蹤（10.09-10.15） 城市城市能級能級 城市城市 本周成交本周成交（萬方）（萬方） 環比環比 42 周累周累計同比計同比 4 周累計周累計 同比同比 城市城市能級能級 城市城市 本周成交本周成交（萬方）（萬方） 環比環比 42 周累周累計同比計同比 4 周累計周累計同比同比 1

34、 北京 0.7 - 6.5% -14.4% 3 柳州 25.3 - 4.1% 31.9% 1 上海 34.4 - -5.0% -5.6% 3 紹興 6.6 - 12.7% -34.2% 1 廣州 3.5 - -5.1% 3.5% 3 臺州 22.5 - 57.8% -31.4% 1 深圳 13.5 - 3.9% -23.7% 3 鎮江 18.7 - -21.2% -29.9% 2 杭州 36.5 - 7.2% -33.2% 3 淮南 6.3 - -33.7% 66.1% 2 南京 33.8 - 14.8% 4.6% 3 江門 6.2 - -1.5% 38.0% 2 蘇州 24.2 - 0.9%

35、 -4.7% 3 肇慶 10.3 - -6.4% -9.7% 2 福州 7.2 - -7.8% -15.4% 3 泰安 11.4 - -1.2% -11.8% 2 南寧 19.5 - -9.3% -46.4% 3 蕪湖 13.9 - 15.5% 5.0% 2 寧波 23.4 - 6.2% -15.5% 3 鹽城 10.1 - -3.8% -24.4% 2 濟南 33.5 - 4.3% -15.2% 3 寶雞 11.1 - 6.9% -33.0% 2 武漢 70.8 - -28.3% -0.3% 3 舟山 6.9 - 15.3% 20.1% 2 成都 24.8 - 5.9% -32.3% 3 東

36、營 7.6 - 35.0% -38.6% 2 青島 40.4 - 1.3% -8.9% 3 池州 1.7 - -36.8% -29.0% 3 惠州 13.4 - 12.2% 48.7% 3 撫州 2.5 - 73.7% -51.0% 3 溫州 39.2 - -4.2% 31.8% 3 海門 6.5 - 122.7% 31.4% 3 江陰 3.6 - -3.5% -14.3% 3 清遠 17.8 - 43.2% 2.5% 3 泉州 10.6 - -21.8% -1.2% 3 婁底 3.8 - 26.8% 80.9% 3 莆田 10.5 - -22.2% 13.6% 3 新余 6.0 - -36.

37、6% 3.4% 3 嘉興 9.6 - 11.9% -10.2% 3 荊門 2.7 - -31.0% -45.8% 3 金華 5.9 - 20.1% -26.7% 3 吉安 8.9 - 21.3% 16.5% 3 贛州 35.4 - -12.3% 1.8% 3 無錫 5.4 - -20.4% -24.6% 3 珠海 5.2 - -32.8% -13.2% 3 東莞 20.5 - 12.7% -7.9% 3 常州 3.3 - -39.5% -51.0% 3 揚州 9.8 - 11.6% -4.6% 3 淮安 15.5 - -11.7% 11.0% 3 岳陽 9.4 - 11.3% 32.9% 3

38、連云港 25.4 - -4.4% -12.7% 3 韶關 8.5 - 10.2% 7.1% 資料來源：wind，國盛證券研究所 分城市群來看，由于上周假期原因，各城市群本周環比在回歸常態后顯得過于亮眼。本周東部沿海同比較高，南部沿海、北部地區和西部地區同比較低。成渝城市群（1 城）同比最低， 成交量為 24.82 萬方， 環比由于上周成交量為零不做表示， 而同比下降 62.1%。北部灣城市群（1 城）、京津冀城市群（1 城）、粵港澳大灣區（7 城）同比降幅較大，成交量分別為 19.46、13.91、72.65 萬平，同比分別下降 47.9%、44.0%和 12.7%。 2020 年 10 月

39、22 日 P.10 請仔細閱讀本報告末頁聲明請仔細閱讀本報告末頁聲明 圖表 12：各城市群周度成交面積跟蹤（10.09-10.15） 城市群城市群 城市數量（個）城市數量（個） 本周成交（本周成交（萬萬方）方） 環比（環比（%） 同比（同比（%） 京津冀城市群 1 13.91 - -44.0% 北部灣城市群 1 19.46 - -47.9% 成渝城市群 1 24.82 - -62.1% 關中平原城市群 1 11.15 - 2.8% 海峽西岸城市群 6 105.51 - 25.2% 山東半島城市群 3 81.50 - 17.7% 粵港澳大灣區 7 72.65 - -12.7% 長江三角洲城市群

40、19 276.71 - 14.9% 長江中游城市群 6 101.47 - -5.1% 非城市群 7 110.08 - 39.4% 資料來源：wind，國盛證券研究所 本周我們跟蹤的 15 個城市去化周期同為 57.1 周，同比下降 0%，環比下降 1%。一線城市去化周期 50.3 周， 環比上升 15.4%； 樣本二線城市去化周期 82.1 周， 環比下降 4.3%。樣本三線城市去化周期 41.8 周，環比下降 7.4%。分城市去化數據見附件。 具體城市來看，大部分城市庫存去化月數相比 2019 年已有較大上升，標志行業基本面進入加庫存、去化速度減緩的下行周期?？傮w來看，本周 15 城中北京（

41、24%）、上海（16%）、深圳（21%）、杭州（76%）、南京（13%）、南寧（28%）等共計 13 城去化月數環比上升，區域市場活躍度降低。去化周期低于 12 個月的城市為上海（5.1）、廣州（8.5）、南寧（10.9）、溫州（11.3）與寧波（3.8），這些地區供應略顯不足，房價存在上漲動力。另一方面，廈門、莆田庫存去化周期超過 30 個月，福州和杭州數值接近 30 個月，市場供過于求，房價可能面臨回調壓力。 圖表 13：樣本城市庫存數據（10.09-10.15） 城市城市 上周成交面積上周成交面積 （萬方）（萬方） 環比環比 累計同比累計同比 庫存庫存 （萬方）（萬方） 近近 4 4 周

42、成交周成交 （萬方）（萬方） 去化周期去化周期 （月）（月） 去化周期前去化周期前值值（月）（月） 去化周期去化周期環比環比 北京 13.9 1921.8% 0.9% 2316.3 103.3 22.4 18.1 24% 上海 34.4 146.0% -5.0% 747.0 146.3 5.1 4.4 16% 廣州 3.5 -77.3% -5.1% 1535.5 179.8 8.5 7.9 8% 深圳 13.5 197.5% 3.9% 635.7 48.6 13.1 10.8 21% 杭州 36.5 585.9% 7.8% 1070.9 38.3 28.0 15.9 76% 南京 33.8 2

43、95.8% 14.8% 2225.5 58.0 38.4 33.8 13% 廈門 9.9 0.0% 42.1% 365.0 21.6 16.9 18.2 -8% 蘇州 24.2 367.9% 0.9% 1403.4 84.6 16.6 14.1 18% 福州 7.2 163.1% -7.8% 1303.5 48.9 26.7 22.0 21% 南寧 19.5 123.3% -9.3% 883.2 80.9 10.9 8.5 28% 溫州 39.2 191.9% -4.2% 1139.4 100.7 11.3 10.5 7% 江陰 3.6 180.0% -3.5% 473.9 30.2 15.7

44、 13.1 20% 泉州 10.6 172.9% -21.8% 711.0 31.9 22.3 21.3 5% 寧波 23.4 169.8% 6.2% 256.7 68.4 3.8 3.6 4% 莆田 10.5 399.9% -22.2% 559.5 12.7 44.1 45.6 -3% 資料來源：wind，國盛證券研究所 2020 年 10 月 22 日 P.11 請仔細閱讀本報告末頁聲明請仔細閱讀本報告末頁聲明 重點公司重點公司融資情況融資情況 根據申萬行業-房地產指標統計，本周共發行房企信用債 7 只，環比增加 7 只；本發行規模共計 81.8 億元，環比增加 81.8 億元；周總償還量

45、 288.82 億元，環比增加 261.34 億元，凈融資額為-207.02 億元，環比減少 179.54 億元。債券類型方面，本周房企債券發行以一般公司債（73%）為主。債券期限方面，本周房企債券發行以 5 年以上（48%）與 1-3 年（40%）債券為主。主體評級方面，本周房企債券發行的主體評級集中在 AAA（72%）。 圖表 14：周房企債券發行量、償還量及凈融資額 圖表 15：本周房企債券發行以債券類型劃分 資料來源：wind，國盛證券研究所 資料來源：wind，國盛證券研究所 圖表 16：本周房企債券發行以期限劃分 圖表 17：本周房企債券發行以債券評級劃分 資料來源：wind，國盛

46、證券研究所 資料來源：wind，國盛證券研究所 (300)(200)(100)010020030040020/4/1220/5/10 20/6/7 20/7/5 20/8/2 20/8/3020/9/27發行量（億元）償還量（億元）凈融資額(億元)0%10%72%AAAA+AAA12%0%73%11%0%0% 4% 0%超短期融資債券私募債一般公司債一般中期票據證監會主管ABS一般短期融資券定向工具項目收益票據12%40%0%48%0-1年1-3年3-5年5年以上 2020 年 10 月 22 日 P.12 請仔細閱讀本報告末頁聲明請仔細閱讀本報告末頁聲明 融資成本來看，本周建發股份和陽光城利

47、率均較同公司之前發行的同類型同期限的可比債券有所下降，而中國恒大的有所上升。建發股份發行的公司債（下行 100bp）與陽光城發行的公司債（下行 63bp）利率有下降幅度；中國恒大發行的資產支持證券（上升580bp）利率有較大上升幅度。 圖表 18：房企每周融資匯總（10.12-10.18） 公告日期公告日期 公司簡稱公司簡稱 類型類型 規模規模 (億元億元) 期限期限(年年) 利率利率(%) 可比債券可比債券 發行時間發行時間 可比債券可比債券 利率利率(%) 利 率 差利 率 差(%) 2020/10/15 魯能集團 公司債 20.40 5 3.85 - - - 2020/10/15 上海臨

48、港 資產支持證券 10.00 0.3973 2.40 - - - 2020/10/14 濱江集團 資產支持證券 9.40 3 4.40 - - - 2020/10/13 中國恒大 資產支持證券 21.00 5 5.80 2018/12/29 0.00 5.80 2020/10/13 建發股份 公司債 3.00 5 4.70 2017/6/22 5.70 -1.00 2020/10/12 珠江投資 短期融資券 10.00 5 6.50 - - - 2020/10/12 陽光城 公司債 8.00 5 6.67 2020/4/22 7.30 -0.63 2020/10/15 上海臨港 資產支持證券

49、10.00 0.3973 2.40 - - - 2020/10/14 濱江集團 資產支持證券 9.40 3 4.40 - - - 資料來源：Wind，國盛證券研究所 風險提示風險提示 疫情影響超預期，銷售超預期下行。 附件附件：各城市商品房銷售情況各城市商品房銷售情況 2020 年 10 月 22 日 P.13 請仔細閱讀本報告末頁聲明請仔細閱讀本報告末頁聲明 圖表 19：北京商品房銷售情況 圖表 20：上海商品房銷售情況 資料來源：wind，國盛證券研究所 資料來源：wind，國盛證券研究所 圖表 21：廣州商品房銷售情況 圖表 22：深圳商品房銷售情況 資料來源：wind，國盛證券研究所

50、資料來源：wind，國盛證券研究所 圖表 23：杭州商品房銷售情況 圖表 24：南京商品房銷售情況 資料來源：wind，國盛證券研究所 資料來源：wind，國盛證券研究所 05000010000015000020000025000030000035000040000045000050000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米010000020000030000040000050000060000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/062

51、0/0720/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米010000020000030000040000050000060000070000080000090000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米05000010000015000020000025000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米0500001000001500002000002500

52、0030000035000040000045000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米05000010000015000020000025000030000035000040000045000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米 2020 年 10 月 22 日 P.14 請仔細閱讀本報告末頁聲明請仔細閱讀本報告末頁聲明 圖表 25：武漢商品房銷售情況 圖表 2

53、6：成都商品房銷售情況 資料來源：wind，國盛證券研究所 資料來源：wind，國盛證券研究所 圖表 27：青島商品房銷售情況 圖表 28：蘇州商品房銷售情況 資料來源：wind，國盛證券研究所 資料來源：wind，國盛證券研究所 圖表 29：東莞商品房銷售情況 圖表 30：濟南商品房銷售情況 資料來源：wind，國盛證券研究所 資料來源：wind，國盛證券研究所 02000004000006000008000001000000120000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米0

54、2000004000006000008000001000000120000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米010000020000030000040000050000060000070000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米05000010000015000020000025000030000035000040000045000019/1019/1120/

55、0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米05000010000015000020000025000030000035000040000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米05000010000015000020000025000030000035000040000045000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房銷

56、售面積：平方米52周平均值：平方米 2020 年 10 月 22 日 P.15 請仔細閱讀本報告末頁聲明請仔細閱讀本報告末頁聲明 圖表 31：福州商品房銷售情況 圖表 32：襄陽商品房銷售情況 資料來源：wind，國盛證券研究所 資料來源：wind，國盛證券研究所 圖表 33：長春商品房銷售情況 圖表 34：安慶商品房銷售情況 資料來源：wind，國盛證券研究所 資料來源：wind，國盛證券研究所 圖表 35：惠州商品房銷售情況 圖表 36：揚州商品房銷售情況 資料來源：wind，國盛證券研究所 資料來源：wind，國盛證券研究所 0200004000060000800001000001200

57、0014000016000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米0100002000030000400005000060000700008000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米05000010000015000020000025000030000035000040000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/07

58、20/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米02000040000600008000010000012000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米05000010000015000020000025000030000035000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米02000040000600008000010000012000019/1019/1

59、120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米 2020 年 10 月 22 日 P.16 請仔細閱讀本報告末頁聲明請仔細閱讀本報告末頁聲明 圖表 37：南寧商品房銷售情況 圖表 38：溫州商品房銷售情況 資料來源：wind，國盛證券研究所 資料來源：wind，國盛證券研究所 圖表 39：韶關商品房銷售情況 圖表 40：淮安商品房銷售情況 資料來源：wind，國盛證券研究所 資料來源：wind，國盛證券研究所 010000200003000040000500006000019/1019/1120/0120/

60、0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米02000040000600008000010000012000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米0100002000030000400005000060000700008000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米0500001000001500

61、0020000025000030000035000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房銷售面積：平方米52周平均值：平方米 2020 年 10 月 22 日 P.17 請仔細閱讀本報告末頁聲明請仔細閱讀本報告末頁聲明 免責聲明免責聲明 國盛證券有限責任公司（以下簡稱“本公司”）具有中國證監會許可的證券投資咨詢業務資格。本報告僅供本公司的客戶使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。 本報告的信息均來源于本公司認為可信的公開資料

62、，但本公司及其研究人員對該等信息的準確性及完整性不作任何保證。本報告中的資料、意見及預測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷，可能會隨時調整。在不同時期，本公司可發出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告。本公司不保證本報告所含信息及資料保持在最新狀態，對本報告所含信息可在不發出通知的情形下做出修改，投資者應當自行關注相應的更新或修改。 本公司力求報告內容客觀、公正，但本報告所載的資料、工具、意見、信息及推測只提供給客戶作參考之用，不構成任何投資、法律、會計或稅務的最終操作建議,本公司不就報告中的內容對最終操作建議做出任何擔保。本報告中所指的投資及服務可能不適合個別客戶， 不構成客戶私人咨詢建

63、議。 投資者應當充分考慮自身特定狀況， 并完整理解和使用本報告內容，不應視本報告為做出投資決策的唯一因素。 投資者應注意，在法律許可的情況下，本公司及其本公司的關聯機構可能會持有本報告中涉及的公司所發行的證券并進行交易，也可能為這些公司正在提供或爭取提供投資銀行、財務顧問和金融產品等各種金融服務。 本報告版權歸“國盛證券有限責任公司”所有。未經事先本公司書面授權，任何機構或個人不得對本報告進行任何形式的發布、復制。任何機構或個人如引用、刊發本報告，需注明出處為“國盛證券研究所”，且不得對本報告進行有悖原意的刪節或修改。 分析師聲明分析師聲明 本報告署名分析師在此聲明：我們具有中國證券業協會授予

64、的證券投資咨詢執業資格或相當的專業勝任能力，本報告所表述的任何觀點均精準地反映了我們對標的證券和發行人的個人看法，結論不受任何第三方的授意或影響。我們所得報酬的任何部分無論是在過去、現在及將來均不會與本報告中的具體投資建議或觀點有直接或間接聯系。 投資評級說明投資評級說明 投資建議的評級標準投資建議的評級標準 評級評級 說明說明 評級標準為報告發布日后的 6 個月內公司股價 （或行業指數）相對同期基準指數的相對市場表現。其中 A 股市場以滬深 300 指數為基準；新三板市場以三板成指（針對協議轉讓標的） 或三板做市指數 （針對做市轉讓標的）為基準；香港市場以摩根士丹利中國指數為基準，美股市場以

65、標普 500 指數或納斯達克綜合指數為基準。 股票評級 買入 相對同期基準指數漲幅在 15%以上 增持 相對同期基準指數漲幅在 5%15%之間 持有 相對同期基準指數漲幅在-5%+5%之間 減持 相對同期基準指數跌幅在 5%以上 行業評級 增持 相對同期基準指數漲幅在 10%以上 中性 相對同期基準指數漲幅在-10%+10%之間 減持 相對同期基準指數跌幅在 10%以上 國盛證券研究所國盛證券研究所 北京北京 上海上海 地址：北京市西城區平安里西大街 26 號樓 3 層 郵編：100032 傳真：010-57671718 郵箱： 地址：上海市浦明路 868 號保利 One56 1 號樓 10 層 郵編：200120 電話：021-38934111 郵箱： 南昌南昌 深圳深圳 地址： 南昌市紅谷灘新區鳳凰中大道 1115 號北京銀行大廈 郵編：330038 傳真：0791-86281485 郵箱： 地址：深圳市福田區福華三路 100 號鼎和大廈 24 樓 郵編：518033 郵箱：