【研報】物業管理行業2021年度策略：行業空間大公司成長高-20201105（33頁）.pdf

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1、mary 迎來 IPO 高峰：2020 年是物管公司集中上市的窗口期，目前百強房 企中遞表的物管企業達 11 家，2020 年內港股物管板塊的上市企業有望超 過 30 家，總在管規模有望超過 33 億平米，行業迎來 IPO 高峰。其中包含 5 家龍頭物管公司，將給板塊帶來沖擊，同時商管公司開始登陸資本市場， 板塊多樣性增強。 整合加速：2020 年行業收并購頻繁，物業管理板塊上市公司公告的收并 購活動一共有 26 起，涉及金額達到 19.36 億元。并購標的大部分以小型 物管公司為主，補充了大量的在管面積。對于一些在管面積規模較小的公 司，通過并購做大規模的途徑更容易實現。收并購及整合在未來幾

2、年仍是 行業重大趨勢，上市公司有充足的現金儲備，也有做大規模和提升區域內 規模效應的動力。 政策完善：1）各地住宅物業管理費調整機制更加靈活；2）城市公共服務 領域資源逐步市場化，吸引龍頭物管公司參與進來，不斷拓展物管公司的 業務邊界；3）老舊小區改造為有專業電梯服務能力的物管公司帶來增量 市場空間；4）物管公司將成為擴內需的抓手之一，在政策支持下對接更 多商業資源，推動社區增值服務加速發展。 空間大，成長高：物管行業是“存量+增量”的發展模式，現階段業績增 長的核心動力仍是規模增長，第三方市場仍有較大空間。從存量來看，物 管公司平均合約在管比為 1.9，現有合約面積可支撐短期的規模增長；同

3、時社區增值服務還在發展初期，存量項目仍有滲透空間，存量項目價值可 進一步提升。從增量來看，物管公司主要依靠“內生+外延”的發展模式， 多渠道增加在管面積，提高市場份額；隨著物管公司規模增長，增量結構 向第三方傾斜，來自第三方的新增在管面積占比將不斷提升，未來在市場 外拓上有較強競爭力的物管公司有望保持長期增長動力。此外，物管公司 積極發展多元業態，拓展業務邊界，擴大市場規模，有望在中長期保持高 速增長。 行業估值：我們從 3 個維度考察行業的估值：1）當前二級市場的估值， 隨著越來越多不同類型物管公司上市，稀缺性降低，公司之間的估值出現 分化，截止目前港股物管板塊對應 2019 年的靜態平均估值為 37.3 倍 PE， 對應 2020-2021 年的預期估值分別為 27.1/19.2XPE；2）IPO 的定價估值， 由于物管公司受到追捧，以及港股市場新股賺錢效應，更多的基石投資者 參與物管公司的 IPO，物管公司的 IPO 定價估值逐漸抬高，相對二級市場 的折價越來越低；3）行業收并購的估值定價，物管公司的收并購基本以 中小物管公司為主，收并購估值以 10-15PE 估值區間為主，也隨著收并購 的需求加大而估值有抬升的趨勢。