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1、mary 迎來 IPO 高峰:2020 年是物管公司集中上市的窗口期,目前百強房 企中遞表的物管企業達 11 家,2020 年內港股物管板塊的上市企業有望超 過 30 家,總在管規模有望超過 33 億平米,行業迎來 IPO 高峰。其中包含 5 家龍頭物管公司,將給板塊帶來沖擊,同時商管公司開始登陸資本市場, 板塊多樣性增強。 整合加速:2020 年行業收并購頻繁,物業管理板塊上市公司公告的收并 購活動一共有 26 起,涉及金額達到 19.36 億元。并購標的大部分以小型 物管公司為主,補充了大量的在管面積。對于一些在管面積規模較小的公 司,通過并購做大規模的途徑更容易實現。收并購及整合在未來幾
2、年仍是 行業重大趨勢,上市公司有充足的現金儲備,也有做大規模和提升區域內 規模效應的動力。 政策完善:1)各地住宅物業管理費調整機制更加靈活;2)城市公共服務 領域資源逐步市場化,吸引龍頭物管公司參與進來,不斷拓展物管公司的 業務邊界;3)老舊小區改造為有專業電梯服務能力的物管公司帶來增量 市場空間;4)物管公司將成為擴內需的抓手之一,在政策支持下對接更 多商業資源,推動社區增值服務加速發展。 空間大,成長高:物管行業是“存量+增量”的發展模式,現階段業績增 長的核心動力仍是規模增長,第三方市場仍有較大空間。從存量來看,物 管公司平均合約在管比為 1.9,現有合約面積可支撐短期的規模增長;同
3、時社區增值服務還在發展初期,存量項目仍有滲透空間,存量項目價值可 進一步提升。從增量來看,物管公司主要依靠“內生+外延”的發展模式, 多渠道增加在管面積,提高市場份額;隨著物管公司規模增長,增量結構 向第三方傾斜,來自第三方的新增在管面積占比將不斷提升,未來在市場 外拓上有較強競爭力的物管公司有望保持長期增長動力。此外,物管公司 積極發展多元業態,拓展業務邊界,擴大市場規模,有望在中長期保持高 速增長。 行業估值:我們從 3 個維度考察行業的估值:1)當前二級市場的估值, 隨著越來越多不同類型物管公司上市,稀缺性降低,公司之間的估值出現 分化,截止目前港股物管板塊對應 2019 年的靜態平均估值為 37.3 倍 PE, 對應 2020-2021 年的預期估值分別為 27.1/19.2XPE;2)IPO 的定價估值, 由于物管公司受到追捧,以及港股市場新股賺錢效應,更多的基石投資者 參與物管公司的 IPO,物管公司的 IPO 定價估值逐漸抬高,相對二級市場 的折價越來越低;3)行業收并購的估值定價,物管公司的收并購基本以 中小物管公司為主,收并購估值以 10-15PE 估值區間為主,也隨著收并購 的需求加大而估值有抬升的趨勢。