2016-2017年上海商品住宅市場研究趨勢報告（70頁）.pdf

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1、同策咨詢研究部 2016年8月 2016-2017年上海商品住宅市場研究趨勢報告 “滬九條”出臺，加速成交量倒“V”型反轉趨勢 2014年一季度至三季度 2014第四季度至2016年一季度 2016年二季度之后 政策未實質放松 房地產市場需求 受抑制 市場迎來政策窗口期， 需求集中釋放， 但透支較嚴重 “滬九條”出臺，加速成交量倒“V”型反轉趨勢 1 2 3 2016年二季度后上海商品住宅市場判斷 報告分為3部分：第一部分主要對2016年上半年上海商品住宅市場進行回顧；第二部分針對2016年下半年及2017年上海商品住宅市場進行研判；第三部分“滬九條”出臺背景下，提出部分應對策略和建議 本報告

2、結構 “滬九條”出臺，加速成交量倒“V”型反轉趨勢 政策面趨緊 市場需求集中釋放與倒“V” 趨勢出現 改善型需求放量明顯 區域市場分化 2016年上半年上海商品住宅市場的五個特點 1 2 4 5 政策持續寬松促 房地產市場需求恢復 第一部分 商辦與住宅市場冰火兩重天 3 政策轉向期：2015年韓正兩次有關樓市講話及年底上海十三五規劃也透漏出未來樓市調控的走向，2016年伊始上海房管局處長再次強調防范房價快速上漲、違規操作對樓市的金融風險及防止經濟對樓市的過度依賴，目前已著手對土地和商品房市場進行調整 2015年下半年，政策層面開始警示房價已經很高，下半年要抑制投資投機需求，官方對于樓市調控政策

3、層面開始出現轉向，開始出現收緊的信號 政策寬松 政策收緊 2015年10月10日 上海政府再次明確控制房價是重要調控目標 政策轉向期 2015年7月15日 上海政府提出防止市場炒作激發非理性需求 政策寬松期 政策收緊期 2014年9月-2015年6月 2015年7月-2015年12月 2016年1月之后 2015年10月15日 楊浦區新江灣城N091104單元C1-02(D7)地塊出讓被政府緊急叫停 政策收緊：“滬九條”出臺 2015年12月23日 上海十三五規劃建議控制常住人口 減少建設用地增量 2016年1月12日 上海房管局處長蔣慰如表示：2016年上海樓市嚴格執行限購，嚴格執行二套房貸

4、，加強中介管理 2016年2月14日 上海土地新政：增加中小套型比例，中心城區不低于70%，郊區不低于60%。商業物業持有比例不低于80%，辦公物業不低于40%，持有年限不低于10年 2016年3月25日 上海樓市新政：社保要求2年變5年；二套房首付提高至50%以上；首付款必須為自有資金 1、建立聯席會議制度，進一步加強本市房地產市場監管工作； 2、增加中小套型配比與供應； 3、外地人購房必須連續繳納社保/個稅滿5年，企業購買的商品房再次上市交易需滿3年及以上； 4、二套普通住宅首付提高至50%，二套非普通住宅首付提高到70%； 5、購強化市場監管，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消

5、費者交易等違法違規行為；有關首付貸消費金融的業務監管會強化； 6、推進廉租住房和公共租賃房并軌運行； 7、多渠道籌措人才公寓住房； 8、搞好共有產權保障住房建設、供應和供后管理； 9、加快舊區改造和“城中村”改造。 政策面收緊: “滬九條”新政正式出臺 政策全面調控：由于目前一線城市房價維持在高位，疊加住宅庫存小、土地價格偏高及開發商漲價等預期，短期內一線城市房價仍將維持向上走勢。所以嚴格執行樓市限購政策是主基調，2016年3月25日，上?！皽艞l”新政正式出臺 2016年 上海城市政策調控新政 市場需求集中釋放與倒“V” 趨勢出現 商品住宅市場：2016年上半年上海商品住宅面積累計成交754

6、.36萬平米，同比大幅增長24%，2016年上半年商品住宅成交均價為35137元/平米，同比增長16%，滬九條政策落地后，需求釋放窗口關閉，倒“V” 趨勢出現 數據來源：佑威數據、同策咨詢研究部 2014-2016年6月 上海商品住宅供應、成交及均價走勢 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 0 50 100 150 200 250 2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 201

7、5年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 2015年10月 2015年11月 2015年12月 2016年1月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5月 2016年6月 商品住宅供應面積（萬平米） 商品住宅成交面積（萬平米） 商品住宅成交均價（元/平米） 市場需求集中釋放與倒“V” 趨勢出現 2014-2016年6月 上海公寓市場供應、成交及均價走勢 公寓市場： 2016年上半年上海公寓市場同樣迎來集中釋放，累計成交為637.43萬平米，同比增長19%，促使公寓成交均價同比增長

8、18%，達35164元/平米。滬九條后，4、5月份成交縮量，倒“V” 趨勢出現 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 2015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 20

9、15年10月 2015年11月 2015年12月 2016年1月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5月 2016年6月 公寓供應面積（萬平米） 公寓成交面積（萬平米） 公寓成交均價（元/平米） 數據來源：佑威數據、同策咨詢研究部 市場需求集中釋放與倒“V” 趨勢出現 別墅市場：2016年上半年上海別墅市場也呈現需求大幅釋放，累計成交量117萬平米，同比暴增56%，由于別墅均價彈性較差，成交推動均價增長5.6%且小于公寓，達34834元/平米 2014-2016年6月 上海別墅市場供應、成交及均價走勢 數據來源：佑威數據、同策咨詢研究部 0 5000 10000 150

10、00 20000 25000 30000 35000 40000 45000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 2015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 2015年10月 2015年11月 2015年12月 2016年1月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5

11、月 2016年6月 別墅供應面積（萬平米） 別墅成交面積（萬平米） 別墅成交均價（元/平米） 商辦與住宅市場冰火兩重天 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2014年2月 2014年4月 2014年6月 2014年8月 2014年10月 2014年12月 2015年2月 2015年4月 2015年6月 2015年8月 2015年10月 2015年12月 2016年2月 2016年4月 2016年6月 辦公銷售面積（萬平米） 銷售均價（元/平米） 數據來源：佑威數據、同策咨詢研究部 2014-2016年6月

12、 上海辦公樓成交面積及均價走勢 2014-2016年6月 上海商業市場成交面積及均價走勢 商辦市場：2016年上半年上海辦公樓累計成交面積為105萬平米，同比增長42%，銷售均價為31302元/平米，同比下降7%；商業成交面積92萬平米，同比大幅增長57%，而銷售均價上升11% 3月移動存銷比：53個月 3月移動存銷比：53個月 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 2014年2月 2014年4月 2014年6月 2014年8月 2014年10月 2014年12月 2

13、015年2月 2015年4月 2015年6月 2015年8月 2015年10月 2015年12月 2016年2月 2016年4月 2016年6月 商業銷售面積（萬平米） 銷售均價（元/平米） 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年1-6月 總價400萬元以下 總價400萬元（含）以上 市場成交結構：2016年1-6月，上海改善性需求釋放較2015年呈放大趨勢，從單月來看2016年1月和5月與2015年改善集中釋放期6-7月基本持平 數據來源：中指數據、同策咨詢研究部 剛需標準

14、：總價400萬元以下 改善型標準：總價400萬元以上 2011年-2016年1-6月 上海商品住宅（除保障房外）成交面積結構 2015年1月-2016年6月 上海商品住宅（除保障房外）成交面積結構 改善型需求放量明顯 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2015-01 2015-02 2015-03 2015-04 2015-05 2015-06 2015-07 2015-08 2015-09 2015-10 2015-11 2015-12 2016-01 2016-02 2016-03 2016-04 2016-05 2016-06 總價4

15、00萬元以下 總價400萬元（含）以上 區域市場分化 區域商品住宅：2016年上半年靜安區以106225元/平米為上海成交均價最貴的區域，而嘉定、松江及青浦為2016年上半年商品住宅成交面積貢獻最大的區域 數據來源：中指數據、同策咨詢研究部 2016年1-6月上海區域商品住宅（不含保障房）供應、成交及均價走勢 2016年1-6月上海各區域商品住宅成交面積占比 0.00 20000.00 40000.00 60000.00 80000.00 100000.00 120000.00 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 閘北區 寶山區 長寧區 崇明縣

16、 奉賢區 虹口區 黃浦區 嘉定區 金山區 靜安區 盧灣區 閔行區 南匯區 浦東新區 普陀區 青浦區 松江區 徐匯區 楊浦區 商品住宅成交面積（萬平米） 商品住宅供應面積（萬平米） 商品住宅成交價格(元/平米） 閘北區 2% 寶山區 7% 長寧區 1% 崇明縣 2% 奉賢區 8% 虹口區 1% 黃浦區 1% 嘉定區 13% 金山區 7% 靜安區 0% 盧灣區 1% 閔行區 8% 南匯區 11% 浦東新區 9% 普陀區 2% 青浦區 10% 松江區 13% 徐匯區 1% 楊浦區 1% 公寓 3個月移動存銷比 8.09個月 庫存：723.25萬平米 別墅 3個月移動存銷比 16.58個月 庫存：29

17、0.97萬平米 庫存量/3個月均銷售面積 市場趨勢含義 15 房價面臨下降壓力 截止到2016年6月末 上海商品住宅、公寓及別墅存量及3個月移動存銷比 3個月移動存銷比：2016年6月末上海商品住宅存量面積905.64萬平米，3個月移動存銷比為8.47個月，其中公寓的3個月移動存銷為8.09個月，未來3-6個月的去庫存壓力相對較小，市場基本面仍有量價齊升的趨勢。而別墅3個月移動存銷比達16.58個月，未來房價面臨下降壓力 商品住宅 3月移動存銷比 8.47個月 庫存：905.64萬平米 數據來源：佑威數據、同策咨詢研究部 區域市場分化 0.00 4.00 8.00 12.00 16.00 20

18、.00 24.00 28.00 0 20 40 60 80 100 120 140 閘北區 寶山區 長寧區 崇明縣 奉賢區 虹口區 黃浦區 嘉定區 金山區 靜安區 盧灣區 閔行區 南匯區 浦東新區 普陀區 青浦區 松江區 徐匯區 楊浦區 商品住宅存量面積(萬) 3個月移動存銷比 3個月移動存銷比：大部分區縣無去庫存壓力。截止2016年6月浦東新區為上海各區域中商品住宅存量最高達116萬平米 數據來源：中指數據、同策咨詢研究部 中心城區：普陀、長寧、徐匯、黃埔、靜安、閘北、虹口、楊浦及盧灣 由于中心城區的月度銷售面積絕對量較小，所以3月移動存銷比不能夠準確反映該些區域在未來3-6個月的房價變化趨

19、勢 庫存量/3個月均銷售面積 市場趨勢含義 15 房價面臨下降壓力 截止到2016年6月末 上海區域商品住宅（不含保障房）存量及3個月移動存銷比 區域市場分化 政策透支需求 “滬九條”出臺，樓市政策收緊 周期趨勢判斷 市場需求平衡定律判斷 經濟下行導致新開工缺口 “地王”頻現后的市場調整 高地價推動市場的不可持續性 1 2 3 4 5 6 7 2016年下半年及2017年上海商品住宅市場預判的八個依據 “滬九條”出臺，加速成交量倒“V”型反轉趨勢 第二部分 警示系統性金融風險 8 15 2015年以來，國內外經濟形勢更加復雜，國內經濟下行壓力依舊不減，實行穩健的貨幣政策來護航宏觀經濟運行形成共

20、識，后續來看，貨幣政策仍會維持適度寬度的操作基調。 受美元強勢，人民幣貶值，資本外逃等疊加影響，為避免金融危機爆發，降準降息增加市場流動性以對沖新增外匯占款的減少成為央行必須做出的選擇，配合10月10日出臺的信貸資產抵押再貸款均是央行為平穩市場資金面所做的努力。 2015年 2月5日 2015年 8月25日 2015年 3月1日 2015年 4月20日 2015年 5月11日 2015年 6月28日 下調存款準備金率 下調基準利率 下調存款準備金率 下調基準利率 下調基準利息、定向降準 2015年 10月10日 擴大商業銀行信貸資產抵押再貸款試點 央行開展千億MLF操作 2015年 10月21

21、日 2015年 10月24日 下調存款準備金率、基準利率 下調存款準備金率、基準利率 下調SLF利率 2015年 11月19日 下調存款準備金率0.5% 2016年 3月1日 政策面寬松 貨幣政策面：受國內外經濟形勢的影響，2016年央行決定再一次下調存款準備金率0.5個百分點，以增強貨幣短期流動性，平穩市場資本面 數據來源：同策咨詢研究部 第一輪救市 第二輪救市 第三輪救市 第四輪救市 退出限購 截止2014年8月底，46個限購城市中約40個退出了限購 930新政 首套房貸利率下限七折、首套房認貸標準調整、加快推出MBS 降息降準 自2014年11月22日以來，央行已經6次降息、5次降準 3

22、30新政 二套房首付降至40%，普通住房營業稅免征時限由“五年”改為“兩年” 第五輪救市 新930新政 非限購城市首套房首付降至25%、住房公積金全面推行異地貸款業務 第六輪救市 減稅降準 三部委發文減免房地產契稅營業稅（北上廣深除外），央行下調存款準備金率0.5% 2014年 2015年 2014-2015年 2016年 政策面寬松 行業政策面：2016年伊始，樓市已開啟第六輪“救市”政策，進一步表明在短期內，房地產行業對經濟增長仍具有不可替代的拉動作用 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 0 50 100 150 200 250 2014年1月 20

23、14年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 2015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 2015年10月 2015年11月 2015年12月 2016年1月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5月 2016年6月 2016年7月 銷售面積（萬平米） 銷售面積同比 政策透支需求 數據來源：中指數據、同策咨詢研究部 央行定向降準 央行定向降準

24、階段I：市場需求受抑制 政策透支需求：2014年前三季度，包括限購的政策面并沒有出現實質性松動，樓市也相對低迷，市場需求被積壓與有待激活 2014年 4月22日 2014年 6月9日 2014年1-8月 商品住宅平均銷售面積69萬平米 2014年前三季度，包括限購的政策面并沒有出現實質性松動，樓市也相對低迷，市場需求被積壓與有待激活 2014-2016年7月 上海商品住宅（不含保障房）銷售面積及同比增長、主要政策一覽 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 0 50 100 150 200 250 2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4

25、月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 2015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 2015年10月 2015年11月 2015年12月 2016年1月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5月 2016年6月 2016年7月 銷售面積（萬平米） 銷售面積同比 政策透支需求 數據來源：中指數據、同策咨詢研究部 930 房貸新政 央行降準、降息 上海公積金貸款利率下調 央行 降息

26、 央行 降準 330 新政 央行 降息 央行 降準 上海公積金貸款利率下調 央行 降息 階段II：市場需求釋放 政策透支需求：2014年四季度至2016年一季度，寬松貨幣政策以及消費者對上海房地產行業政策收緊預期，導致大量購房需求提前集中釋放，樓市基本面開始出現快速好轉 2014年 11月21日 2015年 2月4日 2015年 2月28日 2015年 5月10日 2015年 6月28日 2014年9月-2016年3月 商品住宅平均銷售面積126萬平米 上海調整普通住宅標準 2014年 11月13日 2014年四季度至2016年一季度，政策層面開始定向寬松，需求開始激活，如首套房認定標準調整、

27、普通住宅標準調整、高端預售許可證審批的開放、“330”新政及貨幣寬松政策的落地推動樓市基本面快速好轉，同時對上海房地產政策收緊預期促使大量需求提前集中釋放 2014-2016年7月 上海商品住宅（不含保障房）銷售面積及同比增長、主要政策一覽 上海公積金貸款利率下調 央行降準、降息 2015年 8月25日 央行降準、降息 2015年 10月24日 2015年 11月19日 下調SLF 利率 上海十三五規劃建議控制常住人口 減少建設用地增量 2015年 12月23日 央行降準0.5% 2016年 2月29日 政策透支需求：2016年3月，上海商品住宅累計成交229萬平米，成交均價33198元/平米

28、，主要由于消費者對上海房地產政策收緊政策的預期導致大量購房需求集中在3月釋放 2007-2016年 上海各年度3月份商品住宅市場同比走勢 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 0 50 100 150 200 250 2007年3月 2008年3月 2009年3月 2010年3月 2011年3月 2012年3月 2013年3月 2014年3月 2015年3月 2016年3月 商品住宅供應面積（萬平米） 商品住宅成交面積（萬平米） 商品住宅成交均價（元/平米） 政策透支需求 數據來源：中指數據、同策咨詢研究部 -100% -50% 0% 50% 1

29、00% 150% 200% 250% 0 50 100 150 200 250 2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 2015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 2015年10月 2015年11月 2015年12月 2016年1月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5月 2016年6月 2016年7月 銷售面積（萬

30、平米） 銷售面積同比 政策透支需求 數據來源：中指數據、同策咨詢研究部 階段III：市場需求進一步透支 需求進一步透支：2015年下半年至今上海樓市已無去庫存壓力，已不需要政策刺激，但由于經濟觸底、股市壓力及上海政策收緊預期，導致下半年及2016年3月份市場需求集中透支?！皽艞l” 落地后，由于貨幣政策寬松、“地王”頻出再次扭轉市場預期，使得市場需求在前期基礎上進一步透支，這將使得2016年整體表現好于之前預期，同時，也為后期市場調整埋下更大的伏筆 今年“330”新政以來，上海房地產市場成交量價的回升主要由于：1. 過去積壓需求的集中釋放（主要體現在2015年上半年）；2. 由于需求的集中釋放

31、而帶來的市場需求的透支（主要表現在2015年下半年至2016年3月份）； 上海樓市實質上并不需要央行的頻繁貨幣寬松政策，但政策確實出臺了，這對于上海市場樓市需求而言起到了提前透支的作用，由于貨幣及土地市場影響市場預期，導致透支窗口期進一步延長； 2014-2016年7月 上海商品住宅（不含保障房）銷售面積及同比增長、主要政策一覽 2016年 3月25日 上海樓市新政：社保要求2年變5年；二套房首付提高至50%以上；首付款必須為自有資金 21 “滬九條”新政的影響：房貸新政 1.改善型需求后置。 二套房首付比例在現有4成的基礎上提高后，抬高了購房者或投資客進入市場的門檻，降低了投資客利用房貸投資

32、房產的杠桿作用。二套房貸首付比例提高政策對于首次改善這類人群影響最大，導致這部分需求后置。 限購政策出臺后，二套房政策對改善型需求產生打壓作用，一部分改善型自住客戶受到首付壓力，延緩入市；限購帶來改善型公寓項目和別墅項目的來人量出現3成左右的下滑，案場來電量持續低位徘徊。 投資型需求轉移向酒店式公寓。二套房首付比例上升，抬高了購房者或投資客進入市場的門檻，降低了投資客利用房貸投資房產的杠桿作用。投資型需求轉向酒店式公寓，新政后兩周，酒店式公寓來客量出現小高峰，同時部分限購的剛需客戶也轉而尋求酒店式公寓產品。 2.誤傷非滬籍剛需購房。 按照2015年全年每套成交總價來算，上海普通住宅內環內只占7

33、%，內外環占比12%，外環外占比55%，二套房非普通住宅首付比例提高至70%影響范圍較大，當政策執行幾個月后，勢必會誤傷不少購房群體，普通住宅標準調整的可能性較大。 限購政策則對非滬籍“新上海人”產生巨大影響，外來家庭的購房資者要求五年而且連續，使得大部分“非滬籍”剛需購房人群買房受挫。從案場反饋顯示，作為剛需主戰場的外環外樓市，新政后來人來電下跌5-8成，剛需市場反應慘淡。 “滬九條”政策出臺后對上海樓市影響： 首付比例 利率倍數 首付款 20年貸款 30年貸款 月供 利息 總額 本息 總額 房款總額 月供 利息 總額 本息 總額 房款總額 4成 基準利率1.1 168萬 17178.6元

34、252萬 412.3萬 580.3萬 14134.9元 256.9萬 508.9萬 676.9萬 5成 基準利率1.1 210萬 14315.5元 133.6萬 343.6萬 553.1萬 11779元 214萬 424萬 634萬 7成 基準利率1.1 294萬 8589.3元 80.1萬 206.1萬 500.1萬 7067.4元 128.4萬 254.4萬 548.4萬 假設條件：二套房屬于改善型需求住房，住房平均面積為120平米，貸款為商業性貸款，還款方式為等額本息還款法。按照2016年住宅銷售均價35000元/平米計算，該套房源總價為420萬元。 首付比例從四成提高到五成/七成后，則

35、首付款需要多支出42萬元/126萬元，二套房的門檻有所提高。相比之下，20年房貸本息總額和30年房貸的本息總額反而下降了，總體上降低了購房成本。 二套房首付比例在現有4成的基礎上提高后，抬高了購房者或投資客進入市場的門檻，降低了投資客利用房貸投資房產的杠桿作用。 二套房貸首付比例上調政策對于首次改善這類人群影響最大，導致這部分需求后置。 但是，二套房當中相當一部分購買者具有一定經濟實力，仍然是全款支付，二套房貸首付比例上調政策很難影響這一部分人群入市的步伐。 政策對上海樓市量價影響：二套房首付比例在現有4成的基礎上提高后，抬高了購房者或投資客進入市場的門檻，降低了投資客利用房貸投資房產的杠桿作

36、用。二套房貸首付比例上調政策對于首次改善這類人群影響最大，導致這部分需求后置 “滬九條”新政的影響 政策影響的范圍：按照2015年全年每套成交總價來算，上海普通住宅內環內只占7%，內外環占比12%，外環外占比55%，二套房非普通住宅首付比例提高至70%影響范圍較大，當政策執行幾個月后，勢必會誤傷不少購房群體，普通住宅標準調整的可能性較大 數據來源：佑威數據、同策咨詢研究部 2015年 面積（平方米） 套數（套） 總價（億元） 均價（元/平米） 外環外230w 6049956 41793 1766.70 29202 外環外成交總量 10714562 92020 2545.06 23753 非普通

37、占比 56% 45% 69% 內外環310w 2728197 17436 1369.89 50212 內外環成交總量 3166419 22297 1489.30 47034 非普通占比 86% 78% 92% 內環內450w 1031055 6481 779.56 75608 內環內成交總量 1069993 6954 797.10 74496 非普通占比 96% 93% 98% 2015年上海商品住宅成交按最新普通/非普通住宅標準占比 “滬九條”新政的影響 2015年3月-2016年3月 上海市商品住宅市場成交面積結構 0-100 100-120 120-150 150-180 180-200

38、 200-250 250-300 300-350 350-400 400-500 500-600 600-700 700-800 800-1000 1000-1200 1200-1500 1500以上 0-70 0.68% 0.17% 0.21% 0.14% 0.03% 0.10% 0.06% 0.03% 0.01% 0.03% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 1.47% 70-90 1.56% 1.49% 2.93% 2.80% 2.08% 3.39% 1.14% 0.53% 0.36% 0.75% 0.18% 0.04% 0.04% 0.

39、00% 0.00% 0.00% 0.00% 17.32% 90-100 0.76% 0.87% 1.24% 1.58% 1.59% 3.29% 1.93% 1.24% 0.46% 0.60% 0.29% 0.22% 0.13% 0.03% 0.00% 0.00% 0.00% 14.24% 100-110 0.11% 0.19% 0.36% 0.29% 0.52% 1.45% 1.33% 0.67% 0.52% 0.65% 0.17% 0.18% 0.19% 0.02% 0.01% 0.00% 0.00% 6.66% 110-120 0.02% 0.14% 0.39% 0.35% 0.39% 1

40、.19% 1.04% 0.89% 0.94% 0.58% 0.27% 0.26% 0.13% 0.07% 0.05% 0.00% 0.00% 6.72% 120-135 0.03% 0.18% 0.81% 0.54% 0.42% 1.15% 1.69% 1.90% 1.28% 1.51% 1.23% 0.49% 0.46% 0.11% 0.04% 0.01% 0.00% 11.84% 135-145 0.00% 0.06% 0.15% 0.27% 0.14% 0.63% 0.85% 0.90% 0.76% 0.78% 0.37% 0.39% 0.28% 0.56% 0.11% 0.07% 0.

41、01% 6.32% 145-165 0.00% 0.00% 0.07% 0.20% 0.09% 0.28% 0.65% 0.56% 0.59% 1.00% 0.77% 0.74% 0.38% 0.53% 0.59% 0.24% 0.01% 6.69% 165-180 0.00% 0.00% 0.00% 0.01% 0.01% 0.11% 0.12% 0.29% 0.22% 0.67% 0.58% 0.39% 0.43% 0.35% 0.29% 0.28% 0.09% 3.84% 180-220 0.00% 0.00% 0.00% 0.01% 0.01% 0.15% 0.35% 0.65% 0.

42、67% 1.45% 1.15% 0.42% 0.47% 1.35% 0.68% 0.59% 0.54% 8.47% 220-250 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.02% 0.18% 0.07% 0.28% 0.62% 0.67% 0.44% 0.45% 0.89% 0.87% 0.69% 0.96% 6.12% 250-300 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.03% 0.01% 0.04% 0.35% 0.38% 0.43% 0.48% 0.52% 0.70% 0.83% 1.49% 5.27% 300以上 0.00

43、% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.01% 0.04% 0.15% 0.09% 0.16% 0.32% 0.34% 0.60% 3.32% 5.03% 總計 3.17% 3.10% 6.17% 6.19% 5.30% 11.75% 9.36% 7.74% 6.14% 9.01% 6.22% 4.09% 3.59% 4.76% 3.67% 3.32% 6.42% 100.00% 剛需 改善 顏色標記： 總價 面積 短期內抑制改善型需求釋放：過去一年內，上海商品住宅剛需房源成交占比25%，改善型也達到20%，占據不小的份額，二套房貸的收緊政策

44、預期將抑制改善型房源的交易需求 “滬九條”新政的影響 公寓案場來人、來電調研 建發玖瓏灣（泗涇） 新城花嶼灣（奉城） 尼德蘭花園（外高橋） 尚海酈景（洋涇） 中駿天譽（萬里） 滴水湖馨苑（臨港） 湖山香頌灣（金山） 首創禧悅（青浦新城） 新政第一周 24% 44% -67% 1% -25% -63% 0% 0% 新政第二周 -64% -46% -20% 2% 0% 0% 0% 0% -100% -50% 0% 50% 100% 150% 新政出臺后公寓案場來電量環比情況 新政第一周，部分項目出現來電量猛增，多數為詢問新政相關購買資格問題及案場是否降價；新政出臺第二周，多數案場出現來電量迅速下滑

45、，部分外環外案場出現整周無來電情況； 客戶在“325”新政出臺后，剛需客戶出現大量購買資格受限，出現強烈觀望心態。 湖山香頌灣（金山） 新城花嶼灣（奉城） 寶業萬華城（惠南） 尼德蘭花園（外高橋） 乾耀東港（臨港） 建發玖瓏灣（泗涇） 首創禧悅（青浦新城） 尚海酈景（洋涇） 滴水湖馨苑（臨港） 中駿天譽（萬里） 新政第一周 -48% -33% -56% -55% -16% -28% -32% -47% -51% -5% 新政第二周 -82% -59% 0% -40% -38% -30% -18% -13% -8% -6% -90% -80% -70% -60% -50% -40% -30% -

46、20% -10% 0% 新政出臺后公寓案場來人量環比情況 外環外剛需項目受新政沖擊顯著，新政實施兩周，位于惠南、金山、奉賢等區域的剛需案場出現連續2周的來人暴跌，來人環比跌幅到達5-8成； 同時以外高橋為代表的封閉性市場項目，客戶來人量的兩周環比跌幅到達5成左右； 外環熱點板塊及外環內項目的來人量在新政當周出現大幅下跌后，新政第二周跌幅有所緩解。 誤傷非滬籍剛需購房。新政對外環外剛需項目影響劇烈，環比跌幅5-8成。由于公寓客戶購買受限，觀望心態加劇 別墅案場來人、來電調研 君悅灣（徐涇） 遠洋鴻郡（美蘭湖） 漓江山水(華涇) 遠香湖九號（嘉定新城） 中駿天譽（萬里） 尼德蘭官?。ㄍ飧邩颍?新政

47、第一周 -26% 28% 0 -29% -33% -71% 新政第二周 -29% -24% 0 0% 0% 50% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 新政出臺后別墅案場來人量環比情況 新政后，700-1000萬價段的別墅項目來人下滑量控制在3成左右；外高橋官邸別墅在第二周受項目加推影響，出現來人量反增； 大面積高總價別墅（以漓江山水為例）1500-2000萬總價，來人出現停滯。 君悅灣 尼德蘭官邸 遠香湖九號 遠洋鴻郡 漓江山水 中駿天譽 新政第一周 -75% -75% -38% 50% 0% 0% 新政第二周 400% 0% -100% -67% 0% 0

48、% -200% -100% 0% 100% 200% 300% 400% 500% 新政出臺后別墅案場來電量環比情況 新政之后，別墅來電咨詢量下滑明顯，部分高總價別墅項目持續兩周出現無來電狀態。 熱點別墅板塊的千萬級別墅來電咨詢量上升，新政限購，二套利率是否打折，二套首付不足可否操作成為電話咨詢的主要問題 改善型需求后置。700-1000萬總價別墅來人量環比下降3成，高總價別墅遇冷，改善型別墅客戶受限購及二套首付不足的影響嚴重 酒店式公寓案場來人調研 寶業萬華城 日月光伯爵居 伯爵公館 新政第一周 100% 133% -16% 新政第二周 -77% -57% 238% -100% -50% 0

49、% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 新政出臺后酒店式公寓案場來人量環比情況 酒店式公寓案場來人量伴隨新政出現明顯上漲，特別在新政公布當周，酒店式公寓來人暴漲1-1.3倍； 在新政嚴厲打壓住宅市場的同時，酒店式公寓作為不限購不限貸的產品特質重新受到投資者關注，帶來一波客戶量的小高峰 投資型需求轉移向酒店式公寓。酒店式公寓迎來上客量小高峰，吸引投資型客戶 28 歷年調控政策對上海商品住宅成交面積及均價影響： 樓市政策對上海的影響尤為明顯，理論上政策出臺后的平均7個月后成交量出現成交低谷期，這意味著“滬九條”出臺后，10月份上海成交量將跌入低谷期。從目前市場表現來看，由于貨

50、幣及土地市場影響預期，市場透支窗口期有可能進一步延長。 區域房價受到區域內人口、經濟、市場供需等多方面因素的影響。僅從政策角度來看，“滬九條”出臺后， 7.8個月后上海均價會出現松動，個案價格甚至可能會出現降價。 從上海市場均價上來看，無論是收緊性質還是放松性質的大多造成了上海均價的一步步上抬，政策期間的復合增長率均超過了2007年1月至今1.2%的月均復合增長率，其中2007和2010年的限購限貸政策對房價帶來的影響尤為明顯。 “滬九條”新政的影響 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 0 50 100 150 200 250 30

51、0 2007年1月 2007年4月 2007年7月 2007年10月 2008年1月 2008年4月 2008年7月 2008年10月 2009年1月 2009年4月 2009年7月 2009年10月 2010年1月 2010年4月 2010年7月 2010年10月 2011年1月 2011年4月 2011年7月 2011年10月 2012年1月 2012年4月 2012年7月 2012年10月 2013年1月 2013年4月 2013年7月 2013年10月 2014年1月 2014年4月 2014年7月 2014年10月 2015年1月 2015年4月 2015年7月 2015年10月 2

52、016年1月 2016年4月 2016年7月 上海商品住宅成交量價走勢 上海成交量 成交量五年移動平均參考值 上海成交均價 上海和全國性的樓市政策對于市場成交量影響顯著，在不同松緊政策調控下，上海樓市成交量周期性地呈現出多個高峰和低谷； 上海自2007年至今成交均價呈現一路走高的態勢，沒有出現大幅度的回調，受政策方面的影響并不明顯。 數據來源：中指數據庫，同策咨詢研究部。 “滬12條”限購限貸 2010年 10月 新國十條、限購開始實施 2010年 4月17日 330政策，降低二套房首付，營業稅5改二 2015年 3月30日 提高二套房首付，強化限購 2013年 11月 930政策，首套房認貸

53、標準調整 2014年 9月30日 上海政府“新八條”降首付 2008年 10月 二套房首付不得低于50% 2007年 9月 新國八條，滬九條，提高二套房首付 2011年 1月26日 政策對上海樓市量價影響：上海樓市政策對于市場成交量影響顯著，對價格的影響并不明顯 “滬九條”新政的影響：時滯性 “滬九條”，提高二套房首付，社保2年變5年 2016年 3月25日 城市 政策 政策性質 政策上揚至峰值/下跌至低谷 時間 期間累計漲/跌幅 上海 2007年9月央行新政：二套房首付不得低于50% 收緊 5個月 -122% 上海 2008年上海政府“新八條”降首付 放寬 8個月 +189% 上海 2010

54、年“滬12條”限購限貸 收緊 4個月 -107% 上海 2011年新“國八條”，“滬九條”，提高二套房首付 收緊 9個月 -109% 上海 2013年“滬七條”提高二套房首付，強化限購 收緊 6個月 -57% 上海 2015年330降二套房首付營業稅“五改二” 放寬 10個月 +78% 均值 7個月 -110% 考慮到樓市成交的季節性因素，我們用移動平均值（前后共5年當月成交量平均）作為對照，考察當月成交情況相對于歷史正常水平的漲跌情況，并用政策當月和后期峰值/低谷對比參照值的兩個差額之和作為期間累計漲/跌幅。 政策對上海樓市量價影響：上海市場對樓市政策反應相當敏感，政策出臺后成交量波動巨大

55、“滬九條”新政的影響：時滯性 城市 政策 政策性質 政策上揚至峰值/下跌至低谷 時間 期間單月復合漲/跌幅 上海 2007年9月央行新政：二套房首付不得低于50% 收緊 9個月 +4.0% 上海 2008年上海政府“新八條”降首付 放寬 10個月 +3.6% 上海 2010年“滬12條”限購限貸 收緊 2個月 +5.2% 上海 2011年新“國八條”，“滬九條”，提高二套房首付 收緊 10個月 -1.1% 上海 2013年“滬七條”提高二套房首付，強化限購 收緊 6個月 +1.6% 上海 2015年330降二套房首付營業稅“五改二” 放寬 10個月 +2.5% 均值 7.8個月 +3% 政策對

56、上海樓市量價影響：從均價上來看，無論是收緊性質還是放松性質的大多造成了上海均價的一步步上抬，期間的復合增長率均超過了2007年1月至今1.2%的月均復合增長率，其中2007和2010年的限購限貸政策對房價帶來的影響尤為明顯 “滬九條”新政的影響：時滯性 周期趨勢判斷 城市整體周期趨勢判斷：上海全市商品住宅成交量增速周期為38-39個月左右，從2016年2月開始上海全市商品住宅銷售面積增速進入向下周期，預計將在2017年9月迎來向上周期拐點 數據來源：中指數據、同策咨詢研究部 數據處理：SPSS 數據說明：商品住宅成交面積數據為剔除保障房數據 2007年-2016年月5月 全市商品住宅成交面積增

57、速周期 2007年-2016年月5月 全市商品住宅成交面積增速譜分析 -0.06 -0.04 -0.02 0 0.02 0.04 0.06 2007年01月 2007年06月 2007年11月 2008年04月 2008年09月 2009年02月 2009年07月 2009年12月 2010年05月 2010年10月 2011年03月 2011年08月 2012年01月 2012年06月 2012年11月 2013年04月 2013年09月 2014年02月 2014年07月 2014年12月 2015年05月 2015年10月 2016年03月 銷售面積同比增速周期 周期趨勢判斷 數據來源：

58、中指數據、同策咨詢研究部 數據處理：SPSS 數據說明：商品住宅成交面積數據為剔除保障房數據 2007年-2016年月5月 南匯商品住宅成交面積增速周期 重點區域周期趨勢判斷：南匯商品住宅增速周期為22-23個月左右，從2016年4月開始南匯商品住宅銷售面積增速進入上行周期，預計將在2017年3月迎來向下周期拐點 2007年-2016年月5月 南匯商品住宅成交面積增速譜分析 -0.3 -0.2 -0.1 0 0.1 0.2 0.3 2007年01月 2007年06月 2007年11月 2008年04月 2008年09月 2009年02月 2009年07月 2009年12月 2010年05月 2

59、010年10月 2011年03月 2011年08月 2012年01月 2012年06月 2012年11月 2013年04月 2013年09月 2014年02月 2014年07月 2014年12月 2015年05月 2015年10月 2016年03月 銷售面積同比增速周期 周期趨勢判斷 重點區域周期趨勢判斷：浦東（不含南匯）商品住宅增速周期為38-39個月左右，從2015年10月開始浦東（不含南匯）商品住宅銷售面積增速進入向下周期，預計將在2017年5月迎來向上周期拐點 2007年-2016年月5月 浦東商品住宅成交面積增速周期 2007年-2016年月5月 浦東商品住宅成交面積增速譜分析 數據

60、來源：中指數據、同策咨詢研究部 數據處理：SPSS 數據說明：商品住宅成交面積數據為剔除保障房數據 -0.08 -0.06 -0.04 -0.02 0 0.02 0.04 0.06 0.08 2007年01月 2007年06月 2007年11月 2008年04月 2008年09月 2009年02月 2009年07月 2009年12月 2010年05月 2010年10月 2011年03月 2011年08月 2012年01月 2012年06月 2012年11月 2013年04月 2013年09月 2014年02月 2014年07月 2014年12月 2015年05月 2015年10月 2016年0

61、3月 銷售面積同比增速周期 周期趨勢判斷 重點區域周期趨勢判斷：松江商品住宅增速周期為38-39個月左右，從2016年2月開始松江商品住宅銷售面積增速進入下行周期，預計將在2017年7月迎來向上周期拐點 2007年-2016年月5月 松江商品住宅成交面積增速周期 2007年-2016年月5月 松江商品住宅成交面積增速譜分析 數據來源：中指數據、同策咨詢研究部 數據處理：SPSS 數據說明：商品住宅成交面積數據為剔除保障房數據 -0.05 -0.04 -0.03 -0.02 -0.01 0 0.01 0.02 0.03 0.04 0.05 2007年01月 2007年06月 2007年11月 2

62、008年04月 2008年09月 2009年02月 2009年07月 2009年12月 2010年05月 2010年10月 2011年03月 2011年08月 2012年01月 2012年06月 2012年11月 2013年04月 2013年09月 2014年02月 2014年07月 2014年12月 2015年05月 2015年10月 2016年03月 銷售面積同比增速周期 周期趨勢判斷 重點區域周期趨勢判斷：嘉定商品住宅增速周期為22-23個月左右，從2016年2月開始嘉定商品住宅銷售面積增速進入上行周期，預計將在2017年7月迎來向下周期拐點 2007年-2016年月5月 嘉定商品住宅成

63、交面積增速周期 2007年-2016年月5月 嘉定商品住宅成交面積增速譜分析 數據來源：中指數據、同策咨詢研究部 數據處理：SPSS 數據說明：商品住宅成交面積數據為剔除保障房數據 -0.15 -0.1 -0.05 0 0.05 0.1 0.15 2007年01月 2007年06月 2007年11月 2008年04月 2008年09月 2009年02月 2009年07月 2009年12月 2010年05月 2010年10月 2011年03月 2011年08月 2012年01月 2012年06月 2012年11月 2013年04月 2013年09月 2014年02月 2014年07月 2014年

64、12月 2015年05月 2015年10月 2016年03月 銷售面積同比增速周期 周期趨勢判斷 重點區域周期趨勢判斷：中心城區商品住宅增速周期為38-39個月左右，從2016年2月開始中心城區商品住宅銷售面積增速進入向下周期，預計將在2017年10月迎來向上周期拐點 2007年-2016年月5月 中心城區商品住宅成交面積增速周期 2007年-2016年月5月 中心城區商品住宅成交面積增速譜分析 數據來源：中指數據、同策咨詢研究部 數據處理：SPSS 數據說明：商品住宅成交面積數據為剔除保障房數據，中心城區包括黃埔、靜安、虹口、長寧、普陀、楊浦、徐匯、盧灣 -0.08 -0.06 -0.04

65、-0.02 0 0.02 0.04 0.06 0.08 2007年01月 2007年06月 2007年11月 2008年04月 2008年09月 2009年02月 2009年07月 2009年12月 2010年05月 2010年10月 2011年03月 2011年08月 2012年01月 2012年06月 2012年11月 2013年04月 2013年09月 2014年02月 2014年07月 2014年12月 2015年05月 2015年10月 2016年03月 銷售面積同比增速周期 周期趨勢判斷 區域 近一輪向上（向下）周期調整節點 周期長度 波動幅度 下一輪趨勢性拐點 全市 2016年2

66、月向下周期 38-39個月 5% 2017年9月向上周期 南匯 2016年4月向上周期 22-23個月 25% 2017年3月向下周期 浦東 2015年10月向下周期 38-39個月 6% 2017年5月向上周期 松江 2016年2月向下周期 38-39個月 4% 2017年7月向上周期 嘉定 2016年2月向上周期 22-23個月 10% 2017年7月向下周期 中心城區 2016年2月向下周期 38-39個月 6 2017年10月向上周期 數據來源：中指數據、同策咨詢研究部 中心城區：普陀、長寧、徐匯、黃埔、靜安、閘北、虹口、楊浦及盧灣 上海重點區域商品住宅成交量同比周期的趨勢性調整特點

67、從大周期來判斷，中心城區、浦東及松江商品住宅銷售面積增速周期與全市都未38-39個月，且周期振幅都較小，而南匯、嘉定商品住宅銷售面積周期較短為22-23個月左右，且周期振幅較大 商品住宅成交價格將調整 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 0 500 1000 1500 2000 2500 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年理論預測值 2017年理論預測值 商品住宅成交面積（萬平米） 商品住宅成交均價（元/平米） 2008年2月 萬科上海9.5折促銷10樓盤 數據

68、來源：中指數據、同策咨詢研究部 商品住宅成交面積及均價數據為剔除保障房數據 2007-2016 上海商品住宅（不含保障房）成交及均價走勢 2008年市場需求被透支 2008年金融危機 郊區板塊供應量大 開發商資金面緊張 2011年四季度 中海、綠地及龍湖等品牌開發商的郊區項目集體降價 2011年市場需求被透支 “限購”、“限貸”及“限外”抑制市場需求 郊區板塊供應量大 2014年市場整體成交低迷及銀行信貸政策調整的背景下（銀行在錢荒之后，停辦住房按揭）部分樓盤開始降價調整，個別樓盤甚至使出七折優惠的殺招攬客 2016-2017年一旦透支窗口期關閉，成交量下滑時，個案價格有可能出現下調 郊區板塊

69、價格調整：與2008年、2011年及2014年類似，2016-2017年一旦透支窗口期關閉，成交量下滑時，個案價格有可能出現下調，尤其是在本輪上漲幅度較大的中高端樓盤、外環沿線的“地王”出現的板塊發生的可能性較高 2016-2017年市場需求窗口期關閉后，市場調整就會來臨 在市場調整階段，上海樓市調控政策才有放松的可能 經濟下行導致新開工缺口 數據來源：wind、同策咨詢研究部 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 2011年1季度 2011年2季度 2011年3季度 2011年4季度 2012年1季

70、度 2012年2季度 2012年3季度 2012年4季度 2013年1季度 2013年2季度 2013年3季度 2013年4季度 2014年1季度 2014年2季度 2014年3季度 2014年4季度 2015年1季度 2015年2季度 2015年3季度 2015年4季度 2016年1季度 2016年2季度 上海GDP累計值（億元） 上海GDP累計同比 全國GDP累計同比 2011年1季度-2016年1季度上海GDP累計值及同比變化 -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 500 1000 1500 2000 2011年1-02月 2011年1-05月 2011

71、年1-08月 2011年1-11月 2012年1-03月 2012年1-06月 2012年1-09月 2012年1-12月 2013年1-04月 2013年1-07月 2013年1-10月 2014年1-02月 2014年1-05月 2014年1-08月 2014年1-11月 2015年1-03月 2015年1-06月 2015年1-09月 2015年1-12月 2016年1-04月 上海房地產（住宅）開發投資額（億元） 累計同比 數據來源：國家統計局、同策研究部，城市房地產開發經營數據目前更新至2016年6月 2011年1月-2016年6月上海房地產（住宅）開發投資額累計值及同比變化 經濟下

72、行風險：上海與全國GDP走勢呈現較大一致性，全國GDP累計同比增速“破七”將對上海帶來較大的下行壓力；上海商品住宅開發投資增速有所回升，主要得益于一線城市房價上升，改善房企短期預期以及2015年一季度開發投資絕對量較小兩大因素 新開工面積缺口： 2014年至2015年的新開工面積缺口，直接導致2015年-2016年上半年市場新增供應量整體處于偏低水平，同時由于高端預售證限制及地王影響下捂盤行為，需求方在市場表現相對強勢，一度出現月需求大于供給的情況，庫存不斷現新低。隨著2015年下半年以來新開工面積的回升，將會導致2016年下半年-2017年上半年市場供應量上升，屆時，如果透支窗口關閉，市場供

73、需局面有可能逆轉 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 2010年1-02月 2010年1-04月 2010年1-06月 2010年1-08月 2010年1-10月 2010年1-12月 2011年1-03月 2011年1-05月 2011年1-07月 2011年1-09月 2011年1-11月 2012年1-02月 2012年1-04月 2012年1-06月 2012年1-08月 2012年1-10月 2012年1-12月 2013年1-03月 2013年1-05月 2013年1-07月 2013年1-09月 2013年1-11月 2014年1-02月 2014年1-0

74、4月 2014年1-06月 2014年1-08月 2014年1-10月 2014年1-12月 2015年1-03月 2015年1-05月 2015年1-07月 2015年1-09月 2015年1-11月 2016年1-02月 2016年1-04月 2016年1-06月 商品住宅新開工面積同比 商品住宅銷售面積同比 新開工缺口 數據來源：國家統計局、同策咨詢研究部 新開工增加部分 住宅銷售增加部分 2010年-2016年6月上海商品住宅新開工面積及銷售同比漲幅 2015年上海商品住宅的銷售增長得益于貨幣政策與行業政策的效果疊加，并非市場供應的增加； 而2014年至2015年的新開工面積缺口，直接

75、導致2015年-2016年上半年市場新增供應量整體處于偏低水平 經濟下行導致新開工缺口 -258 258 -5 299 -43 -251 -489 421 -601 534 136 -800 -600 -400 -200 0 200 400 600 2016年預測值 2015年 2014年 2013年 2012年 2011年 2010年 2009年 2008年 2007年 2006年 2016年預測值 2015年 2014年 2013年 2012年 2011年 2010年 2009年 2008年 2007年 2006年 限購令后平均市場容量為980萬平米/年 2006-2016年上海商品住宅成

76、交面積與對應成交面積差 “限購令”前后4-5年，上海年均住宅市場容量從1480萬平米下降至900萬平米，作為對其回應，2015年擴容至1488萬平米有跡可循； 考慮到限購沒有放開，當下市場容量應在980-1480萬平米之間，假設其為9年平均（1230萬平米），依前所述，2015年大致多釋放需求258萬平米； 在經濟環境不發生劇烈變化的情況下，2016年將承受2015年過度釋放的住宅需求，理論成交量約為972萬平米。 市場需求平衡定律：從理論上來講，商品住宅市場基本符合平衡定律，在經濟環境不發生劇烈變化的情況下，2016年將承受2015年過度釋放的住宅需求，理論成交量約為972萬平米（2016年

77、1-7月份已經成交886萬平米，已經達到理論預測量的91%，由于貨幣及土地導致的市場預期改變，透支窗口期延長，實際成交量基本會超過理論預測值，過度透支量將會在未來市場中體現） 2014年市場基本處于出清狀態 數據來源：中指數據、同策咨詢研究部 市場需求平衡定律判斷 限購令前平均市場容量為1480萬平米/年 土地市場：2014年以來上海住宅用地市場實際成交量已為“負增長”，在存量土地難以盤活的情況下，供不應求仍為主要基調，而住宅用地成交樓板價上行壓力較大，揭示一定的投資風險 2011年-2016年上海住房用地供應計劃及年度成交情況 上海2015年住宅用地供應計劃400-600公頃，同比降幅達到1

78、4.29%，創下近5年新低。而實際成交面積也出現逐年下滑，上海住宅用地“地荒”現象將越發嚴重 -50% 0% 50% 100% 150% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年1-7月 住宅用地成交樓板價（元/平米） 商品住宅成交均價（元/平米）、 住宅用地成交樓板價同比 商品住宅成交均價同比 2010年-2016年1-7月上海住宅用地及商品住宅成交均價、同比 數據來源：國家統計局、中指數據、同策咨詢研究部 土地市場投資風險 1200 1000 1000

79、 700 600 800 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2011 2012 2013 2014 2015 2016 住宅用地供應計劃（公頃） 住宅用地實際供應（公頃） 比值 “地王”頻出后的調整：“地王”頻出是樓市瘋狂的體現，樓市瘋狂之后必然出現調整期，2016年下半年之后的樓市將伴隨著調整周期的到來 -200% -100% 0% 100% 200% 300% 400% 500% 0 50 100 150 200 250 2010年1月 2010年3月 2010年5月 2010年7月 2010年9月

80、2010年11月 2011年1月 2011年3月 2011年5月 2011年7月 2011年9月 2011年11月 2012年1月 2012年3月 2012年5月 2012年7月 2012年9月 2012年11月 2013年1月 2013年3月 2013年5月 2013年7月 2013年9月 2013年11月 2014年1月 2014年3月 2014年5月 2014年7月 2014年9月 2014年11月 2015年1月 2015年3月 2015年5月 2015年7月 2015年9月 2015年11月 2016年1月 2016年3月 2016年5月 2016年7月 商品住宅銷售面積（萬平米）

81、同比增長 數據來源：中指數據、同策咨詢研究部 月平均成交面積： 82萬平米 月平均成交面積： 61萬平米 月平均成交面積： 78萬平米 月平均成交面積： 107萬平米 月平均成交面積： 81萬平米 月平均成交面積： 124萬平米 2010年上海證大競得外灘8-1地總價92.2億稱王 2010年華僑城70.2億拿下蘇灣1號加冕單價地王 新鴻基217.7億獲得徐家匯中心項目 華潤華發70.52億奪閘北住辦地樓板價34870元/平 華潤華發聯合體87.95億再奪閘北區地塊 2010-2016年7月上海商品住宅（除保障房）成交面積及同比走勢、地王出讓情況 “地王”頻現后的市場調整 信達地產以73億元獲

82、新江灣城地塊樓板價49152元/平米 融創以30.05億拿下泗涇地王，樓板價約38290元/平米 保利以54.5億拿下周浦地王，樓板價約55707元/平米 信達以58.05億拿下顧村地王，樓板價約369627元/平米 月平均成交面積： 126萬平米 高地價推動市場的不可持續性 高地價推動市場：以閘北為典型的，高地價推動房價上漲的模式實際是透支市場購買力和區域成長空間的做法，并不具備需求可持續性，如果后市進行調整，該類區域將面臨較大沖擊 數據來源：中指數據、同策咨詢研究部 住宅用地土地成交均價為近5年來均有土地出讓區域 2010年-2015年閘北、楊浦住宅用地成交均價走勢及同比 2015年同比2

83、013年、2006年上海商品住宅均價漲幅對比 靜安 盧灣 黃浦 徐匯 長寧 虹口 閘北 楊浦 浦東 普陀 閔行 寶山 青浦 松江 南匯 嘉定 奉賢 崇明 金山 2015年同比2006年同期漲幅 2015年同比2013年同期漲幅 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 0 10000 20000 30000 40000 50000 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 閘北 楊浦 閘北宅地出讓均價同比增長 楊浦宅地出讓均價同比增長 排名 宗地名稱 規劃用途 成交總價(萬元) 建設用地面積() 樓面價(元/) 溢價率(%) 競得

84、方 1 虹口區涼城新村街道073-06號地塊 居住用地 370000 19959.5 67409 77.39 上海新城萬嘉房地產有限公司、上海禹隆房地產開發有限公司 2 楊浦區新江灣城N091101單元A4-01（B3）地塊 普通商品房 315500 39805.8 52840 50.97 上海胤博投資有限公司 3 浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊 居住用地 545000 69433.1 43607 295.78 上海暄熹房地產開發有限公司 4 上海市松江區方松街道新城主城B單元B06-06號地塊 居住用地 473500 86559.9 39073 56.27 合景

85、泰富 5 松江區泗涇鎮SJSB0003單元12-01號地塊 居住用地 300500 43598.5 38291 111.62 上海家瑞投資有限公司 6 閘北區天目社區C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下空間開發地塊 商住用地 693200 65692.4 38020 0.06 深圳華僑城房地產有限公司，華潤置地（上海）有限公司 7 松江區泗涇鎮SJSB0003單元10-05號地塊 居住用地 196500 32598.1 37675 109.04 珠海格力房產有限公司、格力地產（香港）有限公司 8 寶山區寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊

86、 商住用地 580500 106369.2 36962 303.41 上海坤安投資有限公司 9 浦東新區新場旅游綜合服務區A10-1地塊 普通商品房 244000 56886.6 35744 235.62 上海梁悅實業有限公司 10 奉賢區南橋新城10單元01D-03區域地塊 居住用地 172200 22017.4 34005 240.04 上海高屋置業有限公司 11 浦東新區祝橋鎮中心鎮區核心區G-10地塊 普通商品房 880000 140252.5 33023 285.78 金地集團上海房地產發展有限公司、蘇州金悅凱投資咨詢有限公司 12 青浦區盈浦街道淀惠路北側37-02地塊 普通商品房

87、 191300 30729.7 31126 107.51 上海首涇投資有限公司 13 嘉定區嘉定新城E27-1地塊 普通商品房 419800 86623.2 30289 68.27 建發房地產集團上海有限公司、廈門建承房地產開發有限公司 14 青浦區朱家角鎮淀惠路北側35-04地塊 普通商品房 141200 23449.9 30107 100.71 無錫華碧房地產開發有限公司、上海贏致實業有限公司 15 閔行區馬橋鎮MHC10803單元25A-07A地塊 居住用地 263000 41262.1 28972 189.2 卓毅有限公司、廈門泓瑞達貿易有限公司 16 青浦區徐涇鎮A5沈海高速公路西側

88、A-2-4(1)地塊 居住用地 53500 17047.6 28530 60.94 上海首創正恒置業有限公司 17 奉賢區南橋新城15單元23A-01A區域地塊 居住用地 212000 36594.8 26333 192.58 上海云間房地產開發有限公司、上海聚暢投資有限公司 18 嘉定區徐行鎮06-04地塊 普通商品房 220500 76231.6 24104 201.3 上海市北祥騰投資有限公司、中垠（上海）房地產投資有限公司、上海晗枚房地產開發有限公司 19 奉賢區南橋新城16單元36-03區域地塊 普通商品房 215000 52792.8 22625 126.25 上海象嶼投資有限公司

89、、上海新譜管理咨詢有限公司 20 青浦區朱家角鎮盈浦路北側38-06地塊 居住用地 85700 19396.9 22091 57.76 江蘇中南建設集團股份有限公司 2015年以前，盡管也有地王不斷出現，但是僅僅是個別項目。目前情況卻具有普遍性，2016年上海拍出的住宅項目基本都屬于地王項目，這樣就會使得整個市場系統性風險上升 2016年1-8月上海公開拍賣住宅地塊情況 高地價推動市場的不可持續性 8 9 10 11 12 13 14 15 16 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 2014年1月 2014

90、年3月 2014年5月 2014年7月 2014年9月 2014年11月 2015年1月 2015年3月 2015年5月 2015年7月 2015年9月 2015年11月 2016年1月 2016年3月 2016年5月 2016年7月 貨幣和準貨幣(M2)供應量_期末值(億元) 貨幣和準貨幣(M2)供應量_同比增長(%) 金融風險增加 圖：2014年1月-2016年7月貨幣和準貨幣(M2)供應量及同比增速走勢 數據來源：同策咨詢研究部、wind資訊。 2016年7月廣義貨幣（M2）同比增長10.2%，較6月末11.8%的增速有較大回落，創一年來增速新低；7月份新增人民幣貸款僅4636億元，遠低

91、于市場8000億元左右的平均預期，同比少增1.01萬億元，創近年來新低，當前信貸需求結構性問題突出，而市場整體流動性相對充裕，預計未來一段時間貨幣政策將保持穩健，進一步向松調整空間和幅度有限。大幅向松可能增加人民幣貶值壓力和催生部分資產價格泡沫 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 0.00 5,000.00 10,000.00 15,000.00 20,000.00 25,000.00 30,000.00 2014年1月 2014年3月 2014年5月 2014年7月 2014年9月 2014年11月 2015年1月 2015年3月 2015年5月 2015年7月

92、2015年9月 2015年11月 2016年1月 2016年3月 2016年5月 2016年7月 新增貸款（億元） 新增貸款同比增長（%） 圖：2014年1月-2016年7月新增貸款額及同比增速走勢 2010年1月“國十一條”“新國十條” -20.00 -15.00 -10.00 -5.00 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 2006-12 2007-03 2007-06 2007-09 2007-12 2008-03 2008-06 2008-09 2008-12 2009-03 2009-06 2009-09 2009-12 2010-03 2010-06 2010-

93、09 2010-12 2011-03 2011-06 2011-09 2011-12 2012-03 2012-06 2012-09 2012-12 2013-03 2013-06 2013-09 2013-12 2014-03 2014-06 2014-09 2014-12 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2008年12月“國十三條” 2014年9月“930房貸新政” 2011年1月“新國八條” 2007年9月“927房貸新政” 圖：M1與M2同比增速剪刀差 2013年2月“新國五條” 14個月 12個月 24個月 12個月 1

94、2個月 12個月 12個月 金融風險增加 關鍵時間點 央行發布金融數據顯示，2016年7月M2同比增速下降1.6個百分點至10.2%，M1同比增速進一步加快至25.4%、為7年半以來最高，M1-M2增速剪刀差創歷史新高。結合房地產市場調控政策來看，房地產調控政策收緊點臨近，有可能面臨未來14個月或者更長時間的收緊期。 2014年以來，上海商品住宅銷售額同比持續增加，2016年3月份達249.88%； 2014年以來，上海新增個人住房貸款同比增速持續增加，截止2016年6月上海新增個人住房貸款同比增速達622.78%。 數據來源：WIND資訊，同策咨詢研究部，其中上海不含保障房數據。 金融風險增

95、加 -500.00% 0.00% 500.00% 1000.00% 1500.00% 2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 2015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 2015年10月 2015年11月 2015年12月 2016年1月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5月 2016年6月 2014-2016年6

96、月商業銀行當月新增本外幣個人住房貸款、上海市商品住宅銷售額同比走勢 當月新增本外幣個人住房貸款同比 商品住宅銷售額同比 房價快速上漲的同時提升了金融性風險。2014年以來上海新增個人住房貸款和商品住宅銷售額同比持續增加，截止2016年6月份新增個人住房貸款增速雖然收窄，但同比仍然高達622.78%。如果市場調整，銀行資產價格縮水，金融風險增加，此時央行上?？偛恐贫松虾Ｊ蟹康禺a金融宏觀審慎管理框架，在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理，也是為了防止由于銀行資產縮水帶來的銀行系統風險 2010年以來商業銀行的不良貸款余額和不良貸款比例出現雙升的局面。其中，2014年三季度以來上升最為明顯，在銀行

97、金融風險上升的背景下，銀行對房地產開發企業貸款有所管控，2016年6月份據企業調研，部分銀行已經調整中長期開發貸為短期開發貸（一年以內甚至6個月），7月份證監會也出臺政策，企業再融資募集資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款、需詳細披露募集資金的實際投向等政策；8月初興業銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開發貸周期由2年期的中期貸款改為一年內，甚至半年期的短期貸款 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 1.60 1.80 2.00 0.00 2,000.00 4,000.00 6,000.00 8,000.00 10,000.00 12,000.00 14,000.00 16,0

98、00.00 2010-03 2010-06 2010-09 2010-12 2011-03 2011-06 2011-09 2011-12 2012-03 2012-06 2012-09 2012-12 2013-03 2013-06 2013-09 2013-12 2014-03 2014-06 2014-09 2014-12 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 不良貸款余額 不良貸款比例 2010-2016年6月商業銀行不良貸款季度情況 數據來源：WIND資訊，同策咨詢研究部， 金融風險增加 商業銀行的不良貸款余額2010年一季度

99、為4701億元，到2016年2季度增長到14373億元，增長了206%； 從商業銀行的不良貸款比例來看，2010年以后不良貸款比例出現了下降趨勢，在2011年三季度達到最低值0.9%，在樓市政策刺激下，2014年四季度后不良貸款比例快速上升，到2016年2季度達到1.75% 。 現金為王，增加下半年銷售占比 “舍卒保車”策略，規模與利潤平衡策略 繼續打造核心競爭力 “滬九條”出臺市場背景下的幾點建議 1 2 4 政策持續寬松促 房地產市場需求恢復 第三部分 把握“營改增”對商辦市場的機會 3 給房企的幾點建議 現金為王策略，政策已落地，盡全力增加下半年銷售比例 給房企的幾點建議 “舍卒保車”策

100、略：上海與其他市場，上海不同區域市場項目之間可以舍卒保車，尋求利潤與規模間的平衡 抓住主力客戶需求：90平米剛需始終是市場最堅定的力量，政策從嚴期可以主打這類產品； 由于受二套”非普通“住宅首付上升至70%的影響，高端改善型產品將受一定影響，可以適度拉長蓄客時間，而如果開發商資金面偏緊，可以適當調整價格，”以價換量“ 給房企的幾點建議 “營改增”政策將利好商辦市場 購買不動產抵扣增值稅將增加部分企業購買商品房動機（由租改持有，加大持有） 上海新政（商品住房再次上市交易，需滿3年及以上）將促使企業將部分用于員工住房需求的商品住宅配置流向商辦物業 給房企的幾點建議 房企應該更注重可持續發展，重點打

101、造企業自身的核心競爭力 數據化營銷解決方案 執行 驗證 線索 構建 客戶 挖掘 A、深入全面了解當前客戶 B、精準匹配潛在客戶 C、大數據挖掘增量客戶 D、目標客戶線上、線下點對點觸達/數據化實現效果驗證 產品 邏輯 3潛在 客戶 匹配 6效果 驗證 4增量 客戶 挖掘 5目標 客戶 觸達 1客戶 畫像 2客戶 地圖 精準地理定位 匹配時間段 無線監測設備 輔助體驗工具 三 二 一 同策慧贏銷：借助大數據進行精準營銷 數據化營銷解決方案 客戶基本信息采集 客戶消費習慣，出沒地，生活特征信息完善 項目客戶研究 目標客戶標簽確定 客戶數據庫精準匹配，目標客戶檢索完成 實現客戶觸達 完成客戶鎖定 同

102、策慧贏銷工作路徑 金融化營銷解決方案 模式一：全包銷 簽訂整買合同，分期付款，物權不轉移，實際資金需求一般為收購總價的10%-50%(視需求而定），收購折扣一般在8-9折，包銷房源的銷售期1年以內。項目收益為銷售溢價。 模式二：保證金包銷 簽訂整買合同，分期付款至一定比例（10%-30%），在確定銷售期（6-12個月）內銷售。項目收益為高額代理費或溢價分成。期限內達到一定去化比例，開發商回購余量，達不到則扣除一定比例貨款后終止。 模式三：增信類包銷 承諾在有效銷售期內完成某個銷售回款指標的形式，為債權投資方的本息按期順利退出提供增信的包銷模式?；鹋c開發商、債權投資方三方合作，基金以債權投資方

103、的本息退出額度為基礎，承諾在一定有效銷售期限內達到最低銷售回款要求，若未達到補足差額或固定最高差額?；鹳嵢≡鲂刨M用，并在實際銷售過程中賺取高比例傭金（實際銷售金額的固定比例）或銷售溢價全收/分成。 模式四：約定回購型包銷 按包銷標的市場總價的某個折扣（30%-70%），以簽訂整買合同的形式，一次性支付收購款收購包銷標的，或按包銷標的市場總價分期付款至一定比例（30%-70%），并在約定期限（2-3年）內銷售，約定包銷期限到期時，開發商承諾回購全部未售房源，并償還所有收購款?；鹳嵢′N售溢價全價/分成，以及收購款的年化固定收益?；蛘?，采用保證金銷售的合同形式，無銷售指標，或無懲罰條款，其他相同

104、。 包銷模式：對于有資金訴求、業績訴求及規避風險訴求的開發商可以采用代理商包銷模式進行銷售。包銷模式主要有四種：全包銷、保證金包銷、征信類包銷及約定回購型包銷 金融化營銷解決方案 1、幫開發商解決銷售問題 2、幫開發商解決融資需求 若開發商的需求是完成銷售任務，降低銷售指標壓力。則適用于包銷模式一或帶陰陽合同的模式三，即真包銷或帶陰陽合同的回購型包銷； 若開發商的需求是提高銷售的把握度，即規避市場風險。則適用于兩種模式：真包銷和保證金包銷： 若為真包銷模式，則包銷貨量100%去化，完全無市場風險； 若為半包銷模式，則按半包銷方式，最多為20%的保證金，極端情況下，即我方一套也未售出，也可保證2

105、0%的貨量無市場風險 大面積產品、總價段高、商辦類產品，開發商債務纏身等問題造成短期難以快速去化或穩定性不高的項目，我們會通過財務顧問的方式盡可能的幫開發商解決融資需求； 若產品、地段及開發主體優良等，判斷適合做保證金銷售的項目，根據保證金額度，一般可以解決總貨量20%-50%的資金； 若產品、地段及開發主體優良等，判斷適合真包銷的項目，一般可以解決總貨量30%左右的資金（首付比例）。 對開發商而言，包銷模式能幫助開發商解決銷售問題及融資需求 房地產+養老 輕配套，重服務 1.大量持有型配套和護理公寓 ;2.居住單元與護理單元聯系單一 輕引進，重自治 引入外部資源或單獨成立運營團隊，提供快樂服

106、務。 輕醫療，重管理 設立醫院，涵蓋健康、醫療多種功能 養老地產2.0 “輕”裝上陣 養老地產1.0 養老地產2.0 1. 縮小持有型物業，減輕運營壓力；2.小微機構的多元化服務輻射整個社區 發揮社區居民優勢，動員積極分子實現社區自治。 搭建社區大健康平臺，利用社區醫院和外部醫療，保證健康、醫療保障的同時減少運營風險。 一個營銷趨勢就是構建“房地產+”模式，比如“房地產+服務”或“房地產+配套養老”等。本報告通過介紹同策養老地產2.0來表明這一趨勢 房地產+養老 養老地產2.0核心能力愛照護：2015年通過投資愛照護，同策獲取了社區嵌入式微型養老機構的運營模型及養老地產2.0的后臺支撐。關鍵字

107、：科技、智能化、大數據而衍生的算法 房地產+養老 長者照護之家 10分鐘服務半徑圈 ICT技術 長期托養 1 4 介護預防 居家安養 短期寄養 為高齡自理老人提供避免過早失能失智的預防培訓、營養設計和健康管理（糖尿病和高血壓） 以居家生活自理能力維持和恢復為目的，面向中、輕度失能（如中風、帕金森和骨折等專?。┨峁┚蛹铱祻秃妥o理，每周服務5天。 為大病出院無法立即回家或因長期照護需短期喘息的家屬提供1-3個月的短期寄養（喘息服務），兼顧居家服務對象每周1次日間照護（包括日間照護中心） 為中、重度失能（輕度失智）老人提供機構內中長期長期康復和護理服務，依托長者照護之家對老人不同階段服務需求做出響應

108、，按需投送，專護對象可根據情況轉介至老年護理院。 依托ICT技術實現服務延伸和服務狀態信息對稱，有效降低服務邊際成本。同時鏈接居家、社區、機構，打造10分鐘服務半徑圈。 養老地產2.0運營模式：“1+4”服務模型 房地產+養老 養老地產2.0 功能模塊 社區動員 嵌入式微型養老機構 健康管理 養老地產2.0功能模塊 房地產+養老 健康俱樂部 娛樂俱樂部 兒童俱樂部 學習俱樂部 社區倡導俱樂部 社區大使 通過引導，形成社區自治組織 社區自治實現方式 與其他社區的相關組織的交流互動 以活動中心為載體，通過培育“社區大使”，以各類娛樂活動俱樂部形式，倡導建立社區健康生活方式，實現社區良性自治，打造老

109、年人樂享生活、快樂人生的生活方式 養老地產2.0社區動員，營造活力健康社區生活方式 房地產+養老 小微機構養老服務功能模塊 居家上門服務 養老機構服務 日間照料服務 解決不愿離家/行動不便老人的基礎照護問題 康復護理服務 家庭醫生服務 生活管家服務 心靈關愛服務 助行助浴服務 解決高齡老人/失能失智老人的全護理照護問題 生活照料服務 助行助浴服務 健康照料服務 精神慰藉服務 醫療護理服務 解決子女/家庭照護壓力大 老人的居家照護問題 日間生活照料服務 保健康復服務 精神慰藉服務 緊急救助服務 膳食供應服務 以智能化技術為橋梁，整合三大養老服務功能，構建特色養老服務功能模塊，讓老年人在家門口就能

110、享受到專業養老服務，真正實現原居養老 養老地產2.0嵌入式微型養老機構，小面積，多功能 房地產+養老 小微 機構 居家 養老 “零”咫距離，萬般貼心 ICT技術 依托小微機構為駐點，為老人提供集中養老服務，并借助ICT（Information Communications Technology ）技術，為社區老人提供居家上門養老服務，降低養老配套面積，減輕后期運營壓力；同時終端與子女綁定，讓子女無后顧之憂 讓老年人熟悉的環境中，享受到專業養老院的服務，實現原居安老 房地產+養老 醫療 醫教 醫健 醫養 服務人群：全齡段家庭成員 服務人群：全齡段家庭成員 服務人群：全齡段家庭成員 服務人群：55

111、歲以上家庭成員 疾病咨詢 診療咨詢 分診咨詢 專家推薦 綠色就醫 導醫陪診 代診取藥 自我行為能力開發 不良習慣改善 飲食營養指導 體適能監測 健康狀況評估 健康促進計劃 亞健康調理 慢病改善 運動功能恢復指導 慢病干預 家庭醫生 上門隨訪 名醫巡診 養老地產2.0健康管理，多手段多途徑，醫養結合。搭建社區大健康平臺，實現健康有專人管理、急病能及時救治、小病有醫生干預、大病有專家治療 同策咨詢研究部介紹 同策咨詢研究部 部門微信公眾號：同策咨詢研究部 & 老張宏論。集團研究部完成的固定周期的周月報告、各個研究方向的專題報告會定期在同策咨詢研究部公眾號上發布；針對樓市政策、市場、房企等的相關話題的看法，張宏偉會在老張宏論上與各位交流，請大家關注微信公眾號：同策咨詢研究部 & 老張宏論。 老張宏論 同策咨詢研究部 同策咨詢研究部微信公眾號 如需報告及相關服務請聯系： 同策咨詢研究部 張宏偉 電話：021-51560606-8108 郵箱： 謝謝觀看