【研報】地產行業論道系列之迎新篇（十三）：激蕩二十載遙看2041年-210222（44頁）.pdf

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1、當前城鎮化率61%實際是被低估了，在城鎮中滿足工作生活需求的人口數量遠超常住人口數據。當前統計局口徑城鎮化率的指標為城鎮常住人口/總人口，城鎮的界定則是按行政區劃分的縣級以上城市及建制鎮， 部分已經實際完成城鎮化的村，因為行政區劃調整滯后的原因未調整為街道（如北京朝陽區仍有144 個村、上海浦東新區有 362 個村，多數村與城市基本無區別）；由于存在大量農民工（因頻繁流動且收入主要帶回家中，仍被視為戶籍地常住人口），對城鎮常住人口的統計實際是低估了已經在城市中滿足主要工作生活需求的人口，部分城市披露的實際管理人口更接近與國際口徑上的城市人口，以廣州為例，實際管理服務人口超過2200 萬，而常住

2、人口僅 1531 萬。當前城鎮化率究竟是多少？我們認為應該是已達到 70%左右。美國1950 年代、日本 1970 年代工業化基本完成時，第二產業均出現向下拐點，當時美日的城鎮化率都在 70%，我國當前工業化基本完成，類比看，城鎮化率應該也在70%；另外，根據蔡昉（2016）的測算，我國實際農業從業人口比重僅約 19%，類比美國非農人口占比 81%的時期（也在1956 年左右），對應美國城鎮化率在約70%。農村剩余勞動力大幅減少，也可印證人口城鎮化比例相當高，未來難有大量人口進城。農民工數量同比增速自 2010 年后持續下滑，2020 年首次出現負增長2%。雖然新加入的農民工主要以30 歲以下

3、為主，但農民工年齡結構卻呈現加速老化，50 歲以上農民工從 2011 年的 11%大幅提升到25%，反映了年輕農民工的不足。另外，近些年農村的空心化、老齡化及城市的“招工難”、“招工貴”也都是農村剩余勞動力不足的表象反映。 所以，未來即使城鎮化率提升，也只是當前已在城市的人口被確認為城鎮人口，很難帶來大規模人口流入，這將導致房地產負債帶動基建和固定資產投資的閉環終結。根據一般國際經驗，城鎮化率在 70%后會出現明顯減速，美國日本數據即有明顯體現。雖然當前我國統計口徑的城鎮化率為61%，但是我們認為未來更多的是已經進城的農民工被作為常住人口統計進來，而很難有大規模農村人口轉移；經濟發達地區（特別是一線城市、長三角、珠三角）已經實際上實現城鎮化的農村，行政劃分將調整，實現就地城鎮化。這就導致地方政府通過出讓土地大力發展基建補貼制造業投資，難以再吸引大量人口涌入形成閉環，房地產驅動產業的舊模式終結。