物業管理行業系列報告之一：物管本質的討論準公服、消費、資管三大價值再認識-210712（32頁）.pdf

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1、從升級消費角度來看，我國物業費占比人均可支配收入相比海外仍處于較低水平，物業費支出在整個居民消費中占比很低，這意味未來消費升級空間很大，并且隨著我國城鎮化率進一步提升、人口年齡結構上移、受高等教育人口占比提升和人均可支配收入提升，居民住房改善型需求將逐步釋放，對于品質物管的訴求也將逐步增加，預計我國物業管理行業也將迎來升級消費的快速發展。城鎮化率進一步提升，有力支撐住房消費需求。從消費升級的角度來看，2020 年我國城鎮化率進一步提升至 63.9%，參考全球主要經濟體的 2018 年末的城市化利率均超過80%(美國 82%、英國 83%、法國 80%、日本 91%、韓國 81%)，我國后續城鎮

2、化率仍有較大提升空間，有力支撐后續住房消費需求的釋放.人口年齡結構的上移表示著房地產需求的轉型升級。一方面，房地產的需求升級化，從基礎型消費需求到升級型消費需求；另一方面，房地產的消費需求多樣化：物業管理、商業地產、物流地產、養老地產、文旅地產等等。高等教育人口數量不斷提高，更注重產品質量及服務。2020 年，我國具有大學文化程度的人口為 21,836 萬人。與 2010 年相比，每 10 萬人中具有大學文化程度的由 8,930 人上升為 15,467 人，15 歲及以上人口的平均受教育年限由 9.08 年提高至 9.91 年，文盲率由 4.08%下降為 2.67%。而這也意者著社會總體將更注

3、重產品質量及服務。人均可支配收入持續提升，推動消費進一步升級。2020 年中國城鎮人均可支配收入4.4 萬元（約 6,744 美元），處于美國 1978 年左右的水平；并且 2016-20 年中國城鎮人均收入增速均值 7.1%，預計未來我國仍將快于發達國家增速，而我國人均可支配收入的快增將推動零售額的進一步增長，同時也會帶來進一步的消費升級。人均 GDP 達 1 萬美元，服務業迎來加速發展期。根據世界銀行的報告，當人均 GDP達到 1 萬美元時，居民消費結構將發生變化，生活走向富裕發達水平；對應房地產和物業管理行業也有不同的發展周期，當人均 GDP超過1 萬美元時，服務業將迎來快速發展時期，而我國在 2018 年人均 GDP 達到了 1 萬美元，也意味著服務業的快速發展的到來，其中也包括物業管理的供需兩方面的發展。