房地產（物業服務）行業2022年投資策略報告：2022青山依舊在慣看秋月春風-20211021（30頁）.pdf

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1、我們在復盤五年發展歷程，展望五大發展趨勢物業服務行業 2020 年下半年投資策略中明確提出，“2020 年物管行業集中度加速提升，并購整合加劇。原因之一是母公司房地產開發企業的集中度提升;另一個是原因疫情成為試金石，部分企業在疫情中表現不佳，受到政府和業主批評，短板加速暴露，從而開啟一輪收并購”。另外，隨著各家物管企業開始逐步進軍城市服務板塊，相關資質的專業類服務公司也成為物管企業并購的標的選擇，便于公司增強產業鏈上下游的協同效應，更好的參與政府公服項目的招投標。除了收并購之外，龍頭物管公司開始嘗試“輸出管理，輸出標準，輸出人才”來探索新的合作雙贏模式。合作大于競爭，是當下逐步充分市場化的行業

2、背景下必然的選擇。物業服務行業正向現代化服務業逐步轉型，物業企業也在不斷探索各自的發展之路，用生態圈的概念找合作伙伴，優勢互補、實質合作、協同發力才能走在行業前列。隨著物業服務行業的高速發展，龍頭物管公司已經不再限制于單純的收購項目/股權/合約，不僅僅限制于“買進來”，而是開始探索依托于較為完善的管理機制，豐富的行業經驗以及對行業趨勢的把控，開始對外輸出管理和資源，分享行業經驗，培訓行業精英，來提升整個行業的專業水平，全面發掘服務需求?？v觀歐美物業服務行業近百年發展史，隨著城市化進程加速、民眾消費升級、服務消費意識覺醒等因素，行業內崛起了如愛瑪客(Aramark)、索迪斯(Sodexo)、康帕

3、斯(Compass)等國際物業服務巨頭，這些行業巨頭歷史悠久、客戶粘性強、龍頭地位穩固，有著很強的代表性及借鑒意義。當前，伴隨著中國城鎮化進程、技術迭代的潮流以及政策的催化，中國房地產行業價值鏈重心由前端開發逐漸向后端運營管理轉移，脫胎于房地產集團的物管公司正邁向星辰大海。我們希望通過對歐美物業服務龍頭的發展歷程進行系列專題研究，進而探索中國物管公司未來的特色發展之路。我們對愛瑪客九十年的發展歷程及當下經營狀況進行系統性梳理，分析物業服務企業的成長空間以及各階段估值水平變化。愛瑪客(Aramark, ARMK.N)是全球領先的標桿性配餐、設施和制服服務供應商。公司服務業態廣泛且多元，龍頭地位穩

4、固，在北美配餐和設施服務領域排名前三，制服服務領域排名第二。公司 1932 年成立，1963 年初次上市，歷經資本市場“三次登陸”，市場價值得到充分體現。2019 財年(正常經營年份;公司的每一財年為上一財年的結束日期至距當年 9 月 30 日最近的星期五)，公司營收為 162 億美元，歸母凈利潤為 4.5 億美元。截至 2019 年 12 月 31 日收盤，公司總市值達 108 億美元，PE 估值約為 24 倍。公司基于多元業態布局，穿越經濟周期，內生增長穩健，自由現金流充沛;行業龍頭地位穩固，賦予公司較強的供應鏈議價能力，近年來充分利用科技手段提升員工效率;公司近年來整體呈現出輕資產、低杠桿、高效率的運營模式，自由現金流充沛(Capex 營收占比長期維持 2.3%;2021 目標杠桿率 3.0x，2019 財年產生 4.8 億美元自由現金流)，有力支撐了公司在產業鏈上下游進行活躍的并購及再投資，不斷擴大經營規模，增厚利潤水平，形成了良性循環。