上海易居房地產研究院：2024年22城二手房成交報告（13頁）.pdf

《上海易居房地產研究院：2024年22城二手房成交報告（13頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《上海易居房地產研究院：2024年22城二手房成交報告（13頁）.pdf（13頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、 1 2222 城城二手房二手房成交成交報告報告 執筆人執筆人：上海上海易居易居房地產房地產研究院研究院 副院長副院長 嚴躍進嚴躍進 郵郵 箱：箱：fudanfudan- 微微 信信：1 138177822443817782244 2 2024024 年年 8 8 月月 1 19 9 日日 二手房開啟“撿漏”周期，二手房開啟“撿漏”周期，相比相比歷史峰值歷史峰值可節約可節約 5 50 0 萬元萬元/套套 市場政策市場政策 2 目目 錄錄 一、成交套數.3 1、成交套數：總體處于相對高位水平.3 2、同比增速：6-7 月份提振說明政策積極有效.4 3、年初累計值：正努力走出負增長區間.5 二、成

2、交均價.5 1、成交均價：購房成本可節約 50 萬元/套.6 2、房價泡沫：擠泡沫持續了超 3 年時間.7 三、房源掛牌.7 1、掛牌量：相比去年高峰期有所緩解.8 2、去化周期：交易速度相比合理值偏遲鈍.8 四、“老破小”分析.9 1、成交行情：市場份額有減少趨勢.9 2、同比增速：有所拉升但持續性偏弱.10 3、成交均價：降價程度超過其他類型二手房.11 五、市場趨勢.11 1、市場特征：有回暖但持續性偏弱.11 2、趨勢分析：在傳統政策基礎上亟需創新.12 附錄.13 3 二手房開啟“撿漏”周期，二手房開啟“撿漏”周期，相比相比歷史峰值歷史峰值可節約可節約 5050 萬元萬元/套套 本報

3、告基于全國 22 個重點城市的二手住宅交易數據，對成交量、成交價、掛牌情況、“老破小”物業等進行分析，并據此得出市場特征和相關建議。本報告認為，在“消化存量房產和優化增量住房”的政策框架下，對二手房的工作需要有新思路和新視角。各地要在促進二手房市場回暖方面持續優化政策，進而助力房地產市場的平穩健康發展。一、一、成交成交套數套數 1 1、成交、成交套數套數：總體處于總體處于相對相對高位水平高位水平 2024 年 7 月，全國 22 個重點城市二手住宅成交套數為 165349 套，環比減少 4%，同比增長 31%。觀察歷史月度數據，當前全國 22 個重點城市二手住宅成交套數屬于相對高位水平。原因有

4、兩點：第一、各地系列政策積極釋放效應，尤其是一些重點城市放開市中心二手房的限購，進而帶動交易數據和網簽數據的拉升。第二、二手房降價持續時間較長，部分房東誠意出售，議價空間明顯增大，也帶動一部分購房者以撿漏的心態積極入市。圖圖 1 1 全國全國 2222 城城二手住宅成交套數二手住宅成交套數 數據來源：CRIC、易居研究院 05000010000015000020000025000021.0121.0321.0521.0721.0921.1122.0122.0322.0522.0722.0922.1123.0123.0323.0523.0723.0923.1124.0124.0324.0524.

5、07套 4 若將交易的時間軸拉長，可以更加清晰看出當前市場交易在歷史階段的冷熱情況。由于數據可得性原因，這里選取北京、上海、廣州、深圳、成都、合肥、寧波、青島、廈門、天津、鄭州和重慶等 12 個城市的成交量進行分析。數據顯示，今年 3 月份以來重點城市二手房交易比 2020 年要弱，但明顯好于 2021-2023年，同時也接近 2019 年及之前年份的高峰數據。這說明本輪周期中重點城市二手房交易總體活躍。圖圖 2 2 全國全國 1 12 2 城城二手住宅成交套數二手住宅成交套數 數據來源：CRIC、易居研究院 2 2、同比增速：、同比增速：6 6-7 7 月份提振月份提振說明政策積極有效說明政

6、策積極有效 7 月份，全國 22 城二手住宅成交套數同比增速為 31%。觀察該指標，今年6-7 月表現較好，即從 5 月份的-3%拉升到 23%和 31%。今年“517 新政”后，各地購房政策持續放寬，一些性價比較好的二手房房源較好去化，其陸續反映在6-7 月份的網簽數據上。此類數據也一改過去 4 個月同比下降的態勢，具有非常好的市場效應。圖圖 3 3 全國全國 2222 城城二手住宅月度成交套數同比增速二手住宅月度成交套數同比增速 02000040000600008000010000012000014000016000018000017.0117.0417.0717.1018.0118.04

7、18.0718.1019.0119.0419.0719.1020.0120.0420.0720.1021.0121.0421.0721.1022.0122.0422.0722.1023.0123.0423.0723.1024.0124.0424.07套 5 數據來源：CRIC、易居研究院 3 3、年初累計值：、年初累計值：正努力走出負增長區間正努力走出負增長區間 我們從年初累計成交套數同比增速指標來分析市場行情。今年 1-7 月份全國22 個城市二手住宅成交套數為 366339 套，同比增速為-5%。今年 4 月份開始，該指標總體趨于改善，即降幅持續收窄。當前已基本上接近零增長區間，充分體現了

8、最近兩個月交易行情的提振，對該指標帶來了積極的作用。另外，從此類指標來看，其比新房市場的表現要好很多。圖圖 4 4 全國全國 2222 城城二手住宅年初累計成交套數同比增速二手住宅年初累計成交套數同比增速 數據來源：CRIC、易居研究院 二二、成交均價成交均價 -51%-36%-40%-43%-40%-15%-7%13%25%34%7%-12%-6%111%81%71%64%1%-14%-7%8%24%31%33%52%-57%-26%-8%-3%23%31%22.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.1223.0123.

9、0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.0923.1023.1123.1224.0124.0224.0324.0424.0524.0624.07-60%-40%-20%0%20%40%60%80%22.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.1223.0123.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.0923.1023.1123.1224.0124.0224.0324.0424.0524.0624.07 6 1 1、成交成交均價均價：購房成本購房成本可可節約節約 5

10、050 萬元萬元/套套 2024 年 7 月，全國 10 個重點城市（即北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥、南京、天津、武漢和重慶）二手住宅成交均價為 26073 元/平方米，環比下降 1%，同比下降 7%，是本輪二手房價格調整周期中價格次低水平（其中 5 月份均價為 26013 元/平方米，為最低水平）。這充分說明持續性的價格調整后，價格總體上具有觸底的跡象，其對于我們理解二手房價格周期和后續價格走勢有積極的作用。房價下跌且跌到較低水平，對于認購二手房的購房者而言具有積極的作用。將當前價格對比本輪周期中最高價格，即 2021 年 1 月的 31260 元/平方米，可以看出二手房價格大跌下跌了

11、 17%。若按最高點的價格計算，當前每套二手房大概已下跌了5186元/平方米。我們對全國21個重點城市二手房單套面積進行統計，其大約為 95.9 平方米/套（具體城市名單及計算標準詳見附錄）。據此計算，對比歷史峰值，當前二手房購置總價節約了“5186 元/平方米*95.9 平方米”即 49.7萬元。換句話說，目前購房者認購二手房，相比過去的歷史峰值或最高點，每套房可節約近 50 萬元的購房成本。很顯然房價調整對于降低購房者置業成本具有積極的作用。圖圖 5 5 全國全國 1010 城城二手住宅月度成交均價二手住宅月度成交均價 數據來源：CRIC、易居研究院 2400025000260002700

12、0280002900030000310003200019.0119.0319.0519.0719.0919.1120.0120.0320.0520.0720.0920.1121.0121.0321.0521.0721.0921.1122.0122.0322.0522.0722.0922.1123.0123.0323.0523.0723.0923.1124.0124.0324.0524.07元/平方米 7 2 2、房價房價泡沫泡沫：擠泡沫擠泡沫持續了超持續了超 3 3 年時間年時間 根據歷史上二手住宅的價格走勢和表現，我們認為，二手住宅價格泡沫的產生，基本上是從 2017 年開始的。對于泡沫問題

13、的界定，自然需要考察 2017 年的房價情況。尤其是需要重點研究一線城市，其價格走勢和波動形式更具有代表性。觀察 2017 年一線城市的房價數據，其價格低點出現在 2017 年 6 月，為 32843 元/平方米。我們將這個價格界定為“無泡沫價格”，并據此計算各月份的價格泡沫。其公式是：某月份二手房價格泡沫=某月份二手房價格/二手房平穩期的價格-1。其中，“二手房平穩期的價格”錨定為 2017 年 6 月份的價格。據此我們計算出各個月份的二手房價格泡沫。需要說明的是，目前在價格泡沫界定方面尚沒有統一標準，且其也受各地經濟增長、物價水平、收入狀況、房產情況等影響。所以對于房價泡沫的計算結果，建議

14、各地基于本地實際情況靈活運用。從計算數據可以看出，2017 年以來二手房價格泡沫總體不斷擴大，到了 2021年 1 月達到峰值，當時房價泡沫為 38%，而后房價泡沫總體處于“擠泡沫”的持續性階段。從時長來看，大致經歷了 42 個月，即超過 3 年時間，泡沫從 38%降至 19%。這說明本輪擠泡沫過程是充分的、價格調整也是積極到位的。圖圖 6 6 一線城市一線城市二手住宅二手住宅的的房價泡沫房價泡沫 數據來源：CRIC、易居研究院 三三、房源房源掛牌掛牌 0%5%10%15%20%25%30%35%40%17.0117.0417.0717.1018.0118.0418.0718.1019.011

15、9.0419.0719.1020.0120.0420.0720.1021.0121.0421.0721.1022.0122.0422.0722.1023.0123.0423.0723.1024.0124.0424.07 8 1 1、掛牌量：掛牌量：相比相比去年去年高峰期有所緩解高峰期有所緩解 7 月份，全國 12 個城市（包括北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、合肥、南京、天津、武漢、西安和重慶）二手住宅掛牌量為 2128658 套，環比增長1%，同比增長 8%?？此朴兴鲩L，但若對比本輪掛牌高峰期即今年 1 月份，那么當前二手房掛牌量已減少了 6%。其和二手房積極交易、部分房東撤掉掛牌等有關

16、。二手房掛牌的壓力有所緩解，但還未解除風險警報。至少從各地二手房市場的反饋情況看，急于拋售的現象還是比較多，短期內也加劇了二手房的供求矛盾。圖圖 7 7 全國全國 1212 城城二手住宅掛牌二手住宅掛牌量量 數據來源：相關公開報道、CRIC、易居研究院 2 2、去化周期去化周期：交易速度相比合理值交易速度相比合理值偏偏遲鈍遲鈍 本報告定義：二手房去化周期=當月二手房掛牌量/二手房成交量移動平均值。其中，二手房成交量移動平均值=（本月成交量+前一個月成交量）/2。同時根據各地二手房中介門店的經驗，一般二手房去化周期合理值可界定為 6 個月。統計數據顯示，今年7月份，全國12個重點城市二手房去化周

17、期為16個月。觀察歷史數據，今年 3 月份去化周期偏高，為 23 個月。而 4 月份開始去化速度有所加快，且 4-7 月份均為 16 個月。該指標相比今年 2 月份的 27 個月已經有明顯的改善。當然需要提示的是，目前去化周期相比合理值明顯擴大了一倍多，其意味著當前二手房去化速度其實是比較遲鈍的。0500000100000015000002000000250000023.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.0923.1023.1123.1224.0124.0224.0324.0424.0524.0624.07套 9 圖圖 8 8 全國全國 1212 城城二手住

18、宅二手住宅去化周期去化周期 數據來源：相關公開報道、CRIC、易居研究院 四四、“老破小”分析“老破小”分析 1 1、成交行情成交行情：市場份額有減少趨勢市場份額有減少趨勢 本部分選取 6 個重點城市的“老破小”二手房進行分析，這 6 個城市包括：北京、上海、廣州、深圳、杭州和南京。其中，此類住房的標準是中心城區或老城區的、戶型小于 60 平方米的二手住房。相關標準可參考附錄。我們計算出了6 個重點城市老破小二手住宅的交易規模，以及其市場份額，即老破小二手住宅/全市二手住宅的比重。統計顯示，7 月份 6 個重點城市“老破小”二手住宅成交套數為 9535 套，環比減少 9%，同比增長 54%。對

19、比歷史數據，其對比 2020 年下半年行情要差很多，但對比最近兩年行情則有所升溫。當然一個值得提示的風險點是，其市場份額總體呈現萎縮態勢，即從 2022 年 4 月的 17%下降至 2024 年 7 月的 14%。其含義是，大城市“老破小”的市場吸引力是有所下降的。圖圖 9 9 全國全國 6 6 城城“老破小”二手住宅成交套數及“老破小”二手住宅成交套數及市場份額市場份額 03691215182124273023.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.0923.1023.1123.1224.0124.0224.0324.0424.0524.0624.07月 10

20、 數據來源：CRIC、易居研究院 2 2、同比增速同比增速：有所拉升但持續性偏弱：有所拉升但持續性偏弱 本部分對這 6 個城市“老破小”及全市二手住宅的成交套數同比增速進行對比。對比顯示，最近 4 個月即 4-7 月份，“老破小”及全市二手住宅成交套數同比增速分別為 0%和-4%、9%和 5%、62%和 49%、54%和 50%。這說明“老破小”二手住宅的交易態勢要好于全市水平。當然也需要看到，7 月份的這種差距其實在縮小，也提示我們不可夸大復蘇的動力。因此最近網絡上宣傳的“某地購房者一口氣認購 10 套老破小房源”的消息，多半是虛假的，且對準確判斷市場產生了干擾。圖圖 1010 全國全國 6

21、 6 城城“老破小”和全市二手住宅成交套數同比增速“老破小”和全市二手住宅成交套數同比增速 數據來源：CRIC、易居研究院 0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%02000400060008000100001200014000160001800019.0119.0319.0519.0719.0919.1120.0120.0320.0520.0720.0920.1121.0121.0321.0521.0721.0921.1122.0122.0322.0522.0722.0922.1123.0123.0323.0523.0723.0923.1124.0124.0324.0524.

22、07套成交套數（左軸）市場份額（右軸）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%21.0421.0521.0621.0721.0821.0921.1021.1121.1222.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.1223.0123.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.0923.1023.1123.1224.0124.0224.0324.0424.0524.0624.07老破小全市 11 3 3、成交均價：成交均價：降價程度超過其他類型二手房降價程度超過其

23、他類型二手房 本部分對全國 6 城“老破小”二手房的成交均價進行分析，并將其和全市二手房進行對比，即計算“老破小二手房成交均價/全市二手房成交均價”。如下圖。數據顯示，7 月份全國 6 個重點城市“老破小”二手房成交均價為 39150 元/平方米，為 2019 年以來的月度最低水平。其說明當前此類房源降價力度很大，或者說房東急于拋售、議價空間增大。另外此類房源價格占全市二手房價格的比重為 112%，相比 2021 年 6 月份的高點即 132%，已呈現明顯的下行態勢。這說明在同樣的降價過程中，“老破小”二手房的降價程度要超過其他類型二手房。側面也說明二手房市場中，“老破小”二手房屬于價格泡沫較

24、大的物業類型。圖圖 1111 全國全國 6 6 城城“老破小”二手住宅成交均價及對比全市“老破小”二手住宅成交均價及對比全市水平水平 數據來源：CRIC、易居研究院 五五、市場趨勢市場趨勢 1 1、市場特征：市場特征：有回暖但持續性偏弱有回暖但持續性偏弱 單純從數據分析的角度看，全國重點城市二手房交易數據表現是不錯的，無論是單月還是年初累計值，抑或是去化周期等。這也體現了在政策調整、供求關系調整、價格調整等過程中，二手房市場出現了積極有效的調整，釋放了積極的信號。但與此同時，我們也需要看到，一些數據持續復蘇的動力沒那么強，即持續性偏弱。同時將一手房市場結合起來看，二手房市場的回暖并沒有對新房市

25、場產生積極的帶動作用?；蛘哒f“賣二手房-換新房”的置換鏈條是不順暢的。此100%105%110%115%120%125%130%135%010000200003000040000500006000019.0119.0319.0519.0719.0919.1120.0120.0320.0520.0720.0920.1121.0121.0321.0521.0721.0921.1122.0122.0322.0522.0722.0922.1123.0123.0323.0523.0723.0923.1124.0124.0324.0524.07元/平方米老破?。ㄗ筝S）老破小/全市（右軸）12 類問題是下半

26、年亟需解決的。2 2、趨勢分析趨勢分析：在傳統政策基礎上亟需創新：在傳統政策基礎上亟需創新 我們認為，積極做好二手房的銷售等工作，是對“消化存量房產和優化增量住房”工作的最大支持，也是最基礎最根本的支持。唯有二手房交易提振了，后續其他工作才有更好的啟動機會。目前在二手房的提振方面，除了一些和新房同步推進的傳統政策以外，后續還需要持續做政策優化。比如說：“以舊換新”工作還需要持續發力，且不斷豐富新收購二手房的用途等；要持續優化二手房的學區資源，促進二手房市場吸引力的進一步增大。近期江西南昌縣明確，存量房價連續 3 個月環比下降且累計超過 10%，稅務部門應及時調整計稅價格。此類政策基于二手房量價

27、關系做出積極調整，將促進二手房交易的順暢，并對二手房市場的平穩健康發展產生積極的作用。13 附錄附錄 1、本報告所指的 22 個重點城市，包括北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、合肥、南京、寧波、青島、廈門、蘇州、天津、武漢、西安、鄭州、重慶、東莞、池州、溫州、寶雞和佛山。本報告所指的二手房，原則上均指二手住宅，即不含二手車庫、商鋪和寫字樓。2、21 個重點城市二手住宅套均面積分別為：佛山 122、蘇州 112、池州 107、東莞 106、廈門 105、寧波 102、武漢 102、鄭州 102、重慶 101、西安 100、青島 99、合肥 97、成都 96、寶雞 96、杭州 96、廣州 94、南京 91、北京 90、深圳90、天津 89、上海 83，其中數值單位為“平方米/套”。相關數據基于 2023 年 7月-2024 年 7 月之間相關城市二手住宅成交情況得出。3、此次篩選的 6 個重點城市的“老破小”，主要選取中心城區或老城區的、小于 60 平方米的住宅物業。各城市的老城區范圍界定如下：1）北京：西城、東城、海淀、朝陽、石景山、豐臺；2）上海：黃浦、靜安、長寧、徐匯、虹口、楊浦、普陀；3）廣州：越秀、白云、天河、荔灣、海珠、黃埔；4）深圳：福田、羅湖、南山、寶安；5）杭州：上城、西湖、拱墅；6）南京：秦淮、玄武、鼓樓、建鄴。