上海易居房地產研究院：2024百城住宅庫存報告（11頁）.pdf

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1、 1 百城住宅庫存報告百城住宅庫存報告 執筆人執筆人：上海上海易居易居房地產房地產研究院研究院 副院長副院長 嚴躍進嚴躍進 郵郵 箱：箱：fudanfudan- 微微 信信：1 138177822443817782244 2 2024024 年年 8 8 月月 2222 日日 存銷比處于存銷比處于高溫高溫期期，以購代建以購代建將開啟批量去庫存模式將開啟批量去庫存模式 市場政策市場政策 2 編制說明編制說明 百城住宅庫存報告 聚焦新建商品住宅庫存相關指標，重點關注庫存規模、供求關系、去化周期等指標，從總量、環同比、城市分類等角度進行分析。報告統計了 2010 年以來全國 100 個城市的月度數據

2、，并以月度監測和發布的形式進行撰寫。報告重點關注庫存相關指標的現狀和原因，并從中分析其對供求關系、量價關系、房企和各城市的影響。本報告在研究基礎上，也給出了相關政策建議，促進庫存及相關指標的健康發展。報告相關情況說明如下。1、庫存定義。本報告定義：住宅庫存為取得預售許可證但沒有出售的住宅項目，包括期房和現房。2、存銷比定義。本報告定義：庫存去化周期即存銷比=月末新建商品住宅庫存面積/最近六個月新建商品住宅成交面積平均值。3、城市口徑。100 個城市按一、二、三四線城市劃分如下：4 個一線城市：北京、上海、廣州、深圳。32 個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南

3、京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、?？?、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。64 個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。需要說明的是，燕郊是城鎮的行政級別，但考慮到

4、城市規模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。3 目 錄 一、庫存規模.5 1、規模指標：二季度以來有明顯的下行態勢.5 2、城市分類：一線城市庫存拉升和郊區壓力有關.5 3、城市排序：較多城市開發高峰期已離去.6 二、供求關系.6 1、供應能力：現金流較差影響投資能力.6 2、成交指標：近期交易端相對穩定.7 3、供求關系：房企抓住窗口期加快清盤.8 三、去化周期.9 1、存銷比：處于壓力“高溫期”.9 2、城市分類：三四線城市去化狀況相對惡化.9 3、城市排序：壓力較大城市應爭取“以購代建”資金支持.10 四、結論趨勢.10 1、市場特征：“高溫”狀態持續時間較長.10 2、策略建議：要積極

5、向批量去庫存工作靠攏.11 4 報告摘要報告摘要 7月份全國百城去庫存數據顯示，去庫存壓力依然處于高溫高壓和高位水平，進一步說明去庫存工作是下半年各地要持續推進的內容。此類壓力說明，雖然購房需求總體上處于積極釋放的過程，但其規模性偏小，所以其去化的效果和預期是有差距的。下半年要重點關注“以購代建”的政策影響，尤其是其背后的金融政策對于去庫存的影響。一方面，全國各重點城市紛紛落實以購代建的工作，通過收儲相關的庫存新房房源，有助于庫存房源的批量去化。另一方面，通過各類金融支持，包括銀行信貸工作和金融政策創新，也將有助于以購代建工作的效果發揮，對于去庫存工作加速有積極作用。5 一、一、庫存規模庫存規

6、模 1 1、規模指標規模指標：二季度二季度以來有明顯的以來有明顯的下行下行態勢態勢 2024 年 7 月，全國百城新建商品住宅庫存規模為 46464 萬平方米，環比減少 1.0%，同比減少 3.5%。觀察百城庫存曲線，今年二季度開始其下行態勢要更為明顯。這說明“517”新政以來，全國重點城市庫存去化積極有成效，得益于精準及時的購房寬松政策。二季度開始，各地進一步放寬首套房認定標準，同時陸續取消房價限價政策，進一步促進購房門檻和房價成本降低。另外各地陸續推出“以舊換新”、公積金等政策，全力促進新房去庫存工作。圖圖 1 1 全國全國 100100 城新建商品住宅庫存面積城新建商品住宅庫存面積 數據

7、來源：CRIC、易居研究院 2 2、城市分類：、城市分類：一線城市庫存拉升和郊區壓力有關一線城市庫存拉升和郊區壓力有關 7 月份，全國 100 個城市新建商品住宅庫存面積按一、二、三四線城市分類，分別為 3518、23553 和 21393 萬平方米，環比增速分別為-1.5%、-0.9%和-1.1%，同比增速分別為 9.2%、-5.1%和-3.6%。一線城市和二三線城市形成了差異，即其庫存總體呈現拉升的態勢。除了供應能力充足外，和郊區市場的壓力增加有關。據近期的市場調研顯示，由于購房門檻降低，更多購房需求進入到中心城區，導致部分一線城市郊區市場新房去庫存壓力明顯增大，去化周期甚至超過了 40

8、個010000200003000040000500006000010.0110.0510.0911.0111.0511.0912.0112.0512.0913.0113.0513.0914.0114.0514.0915.0115.0515.0916.0116.0516.0917.0117.0517.0918.0118.0518.0919.0119.0519.0920.0120.0520.0921.0121.0521.0922.0122.0522.0923.0123.0523.0924.0124.05萬平方米 6 月。圖圖 2 2 一、二、三四線城市一、二、三四線城市新新建商品住宅建商品住宅庫存

9、面積庫存面積 數據來源：CRIC、易居研究院 3 3、城市排序：、城市排序：較多城市開發高峰期已離去較多城市開發高峰期已離去 7 月份，全國百城中共有 31 個城市庫存規模出現同比正增長，同時有 69 個城市庫存規模出現同比負增長。最近兩年的觀察顯示，較多城市的庫存規模呈現同比負增長態勢。這并不是說此類城市去化能力大增，而在于此類城市開發高峰期已經過去。尤其是一些過去市場亢奮的城市，如環滬部分城市、東北部分省會城市等，這兩年開發投資量明顯萎縮，進而使得庫存規模呈現持續性的同比下降態勢。二二、供求關系供求關系 1 1、供應能力：供應能力：現金流較差影響投資能力現金流較差影響投資能力 7月份，全國

10、百城新建商品住宅供應面積為1182萬平方米，環比減少33.9%，同比減少 37.8%。2021 年 5 月份以來，全國百城住宅供應面積總體上呈現持續性的同比萎縮狀態（除個別月受季節性影響外），其側面說明房企投資和供給能力受到較大沖擊和削弱。觀察近期各地的投資動態，發現一些現金流較差、債務糾050001000015000200002500030000010002000300040005000600010.0110.0510.0911.0111.0511.0912.0112.0512.0913.0113.0513.0914.0114.0514.0915.0115.0515.0916.0116.05

11、16.0917.0117.0517.0918.0118.0518.0919.0119.0519.0920.0120.0520.0921.0121.0521.0922.0122.0522.0923.0123.0523.0924.0124.05萬平方米萬平方米一線城市（左軸）二線城市（右軸）三四線城市（右軸）7 紛大的項目，其想加入融資協調機制或白名單的機會依然受影響，說明資金進入開發投資環節依然有阻力。從后續增強供給能力的角度看，系統盤查各地新房項目問題和加強資金支持非常重要。圖圖 3 3 全國全國 100100 城新建商品住宅城新建商品住宅供應面積供應面積 數據來源：CRIC、易居研究院 2

12、2、成交指標成交指標：近期交易端相對穩定近期交易端相對穩定 7月份，全國百城新建商品住宅成交面積為1680萬平方米，環比減少28.2%，同比減少18.5%。交易數據處于歷史較低水平，其時刻會困擾對庫存的去化能力。當然客觀說，今年一系列利好政策出臺下，購房需求的釋放總體是比較平穩的，至少沒有出現斷崖式的下跌。從各地反饋來看，價格到位、戶型不錯的新房項目，相對是有較好去化狀態的。部分城市豪宅項目甚至出現“日光盤”的優秀去化狀態。圖圖 4 4 全國全國 100100 城新建商品住宅城新建商品住宅成交面積成交面積 01000200030004000500060007000800010.0110.051

13、0.0911.0111.0511.0912.0112.0512.0913.0113.0513.0914.0114.0514.0915.0115.0515.0916.0116.0516.0917.0117.0517.0918.0118.0518.0919.0119.0519.0920.0120.0520.0921.0121.0521.0922.0122.0522.0923.0123.0523.0924.0124.05萬平方米 8 數據來源：CRIC、易居研究院 3 3、供求關系：、供求關系：房企抓住窗口期加快清盤房企抓住窗口期加快清盤 7 月份，全國百城新建商品住宅供應面積為 1182 萬平方米

14、，成交面積為 1680萬平方米，呈現出供小于求的態勢。一方面，7 月份屬于樓市交易淡季，不會出現比較明顯的推盤高峰期。尤其是今年 7 月份開始出現異常高溫的天氣。另一方面，目前很多房企的心態完全有別于 2020 年下半年。很多房企銷售部門的心態是，擔心潛在的客戶不足，所以會加快已推項目的出清。即便是一些熱銷的且不缺客戶的豪宅項目，也總體上以加快出清和回籠資金為營銷導向，捂盤惜售的現象幾乎沒有。圖圖 5 5 全國全國 100100 城新建商品住宅城新建商品住宅供求關系供求關系 數據來源：CRIC、易居研究院 010002000300040005000600010.0110.0510.0911.0

15、111.0511.0912.0112.0512.0913.0113.0513.0914.0114.0514.0915.0115.0515.0916.0116.0516.0917.0117.0517.0918.0118.0518.0919.0119.0519.0920.0120.0520.0921.0121.0521.0922.0122.0522.0923.0123.0523.0924.0124.05萬平方米01000200030004000500022.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.1223.0123.0223.0

16、323.0423.0523.0623.0723.0823.0923.1023.1123.1224.0124.0224.0324.0424.0524.0624.07萬平方米供應量成交量 9 三三、去化周期、去化周期 1 1、存銷比：、存銷比：處于壓力“高溫期”處于壓力“高溫期”7 月份，全國百城新建商品住宅庫存去化周期即存銷比為 26.6 個月，其含義是：按照目前既有的銷售速度，目前市面上的新房庫存規模需要 26.6 個月時間才能消化完。根據歷史數據和房地產“開發-預售”的工程建設關系，存銷比合理值界定為 12-14 個月。這說明當前去化周期明顯偏高，按 13 個月合理值計算，去化壓力已經增加了

17、一倍。去化壓力處于“高溫期”。圖圖 6 6 全國全國 100100 城新建商品住宅存銷比城新建商品住宅存銷比 數據來源：CRIC、易居研究院 2 2、城市分類：、城市分類：三四線三四線城市去化狀況城市去化狀況相對相對惡化惡化 7 月份，100 個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為 19.8、23.1 和 34.2 個月?？傮w上三類城市去庫存周期都異常高。另外，對比一二線城市的走勢，三四線城市的去化周期和一二線城市逐漸拉開了距離，即形成了“喇叭口”，側面說明三四線城市的去化狀況有所惡化。各地應深入落實近期發布的深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃，在挖掘就業機會、優化進城購房

18、政策等方面持續發力。圖圖 7 7 一、二、三四線城市新建商品住宅存銷比一、二、三四線城市新建商品住宅存銷比 05101520253010.0110.0510.0911.0111.0511.0912.0112.0512.0913.0113.0513.0914.0114.0514.0915.0115.0515.0916.0116.0516.0917.0117.0517.0918.0118.0518.0919.0119.0519.0920.0120.0520.0921.0121.0521.0922.0122.0522.0923.0123.0523.0924.0124.05月 10 數據來源：CRIC

19、、易居研究院 3 3、城市排序：、城市排序：壓力較大城市應爭取“以購代建”資金支持壓力較大城市應爭取“以購代建”資金支持 對 7 月份全國 100 個城市新建商品住宅存銷比進行排序。其中，有 44 個城市去化周期超過 36 個月，有 33 個城市位于 18-36 個月區間，剩下的 23 個城市去化周期低于 18 個月。若是每個城市對比過往表現，其去化周期普遍都有明顯擴大。建議壓力超大的城市應圍繞近期“以購代建”等政策，持續爭取各類信貸資金等支持，進而以更高效率更佳效果去庫存。四四、結論趨勢、結論趨勢 1 1、市場特征市場特征：“高溫”狀態持續時間“高溫”狀態持續時間較較長長 必須肯定二季度以來

20、去庫存工作取得的積極進展。從各地反饋的情況看，由于購房政策的積極出臺，一些房源去化總體是不錯的。當然此類房源主要是一些性價比較高的好房源。而其他房源的去化則面臨潛在購房需求不足的問題。該問題的存在，又會使得去庫存呈現結構性的差異，即部分市場、部分區域和部分物業有較好的去庫存表現，但其他領域的去庫存工作進展遲緩、效果不佳、壓力較大。這就導致全國百城庫存去化周期持續位于高溫和高壓狀態，也很容易影響市場預期和信心，嚴重者將產生新的金融風險問題。051015202530354010.0110.0510.0911.0111.0511.0912.0112.0512.0913.0113.0513.0914.

21、0114.0514.0915.0115.0515.0916.0116.0516.0917.0117.0517.0918.0118.0518.0919.0119.0519.0920.0120.0520.0921.0121.0521.0922.0122.0522.0923.0123.0523.0924.0124.05月一線城市二線城市三四線城市 11 2 2、策略建議策略建議：要積極要積極向批量去庫存工作向批量去庫存工作靠攏靠攏 新一輪去庫存的金融支持政策正持續加碼。從各地近期開展的收儲庫存房源充當保障房的工作來看，說明各地政府或國有企業已在積極響應中央號召，持續推進有關工作。相比個人購房資金，政府資金或“國家隊”資金將更為雄厚，其對房企具體樓棟進行統一收儲和改造，開啟了批量去庫存的新模式。同時，我們也看到，市場傳言“專項債支持收儲庫存房源”的消息。類似傳言至少說明，去庫存工作將有新一輪的金融支持和創新，對于各地高效去庫存將帶來積極的作用。