住房和城鄉建設部：2022年國內示范城市TOD發展案例研究深圳TOD發展案例（16頁）.pdf

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1、 住房和城鄉建設部住房和城鄉建設部/世界銀行世界銀行/全球環境基金全球環境基金 國內國內示范示范城市城市 T TODOD 發展案例研究發展案例研究 深圳深圳 T TODOD 發展案例發展案例 可持續城市綜合方式試點項目中國子項目可持續城市綜合方式試點項目中國子項目 住房和城鄉建設部項目管理辦公室住房和城鄉建設部項目管理辦公室 中國城市規劃設計研究院課題組中國城市規劃設計研究院課題組 2 深圳 TOD 發展案例 2 202022 2 年年 9 9 月月 1 深圳 TOD 發展案例 深圳深圳 TODTOD 發展案例發展案例 1.1 軌道與軌道與 TOD 發展發展 深圳是我國的經濟特區和改革開放的窗

2、口，也是交通強國建設試點城市，從小小的漁村 40 年來成長為我國的一線城市和經濟引擎城市。隨著深圳城市的開發建設，資源緊約束始終是深圳發展面臨的重要的問題，一方面受制于地形條件限制，城市可開發利用土地資源相對緊張；另一方面，深圳人口密度、機動車密度高居全國同等城市首位。緊約束的資源條件限制，要求城市土地集約化利用，城市集約化發展，使得城市必須落實以公共交通為導向的交通集約化發展道路。深圳也是我國較早引入和實施以公共交通為導向的 TOD 發展模式的城市，從深圳 TOD 的發展歷程來看，主要分為三個階段：以 TOD 帶動城市快速建設階段 隨著城市的空間拓展與外圍組團的新城，2010年前后深圳市設立

3、龍華新區、光明新區、大鵬新區等城區，為滿足新城區與城市中心區的交通聯系，引導城市空間格局發展，采取了以軌道交通為基礎的 TOD 綜合開發模式。以圍繞軌道站點的綜合開發，促進新城新區組團的形成與發展，并強化外圍新城組團與原特區區域的聯系能力，以 TOD 模式帶動城市的快速建設發展。以 TOD 促進特區一體化發展階段 隨著城市總體規劃的實施建設和空間結構的形成，深圳面臨著城市功能中心轉移、內外通道承載能力不足的問題。為推動特區一體化進程，支撐東中西三條軸帶的發展，2011 年深圳市利用籌辦世界大運會的期間，推動全市地鐵一次成網，5 條線路共計 178 公里，有效帶動了寶安中心區、龍崗中心區、龍華新

4、城等城市次中心發展。2014 年深圳市提出“建軌道就是建城市”的重要發展理念，將軌道 TOD 模式作為城市交通發展戰略。以 TOD 引導重點片區發展階段 2 深圳 TOD 發展案例 城市軌道交通基本成網的基礎上，深圳適時推動軌道三期建設調整和四期建設規劃，開始重點支持重點片區的引導發展。以重點片區為基礎，落實城市軌道與城市空間、城市活動的融合協同，支持前海合作區、深圳灣科技生態園、深圳灣總部基地、留仙洞總部基地以及國際低碳城等重點片區的 TOD 建設。TOD 發展模式從引導城市空間結構形成，逐步轉向城市功能中心的塑造和空間品質的提升。同時，在粵港澳大灣區發展的新要求下，城市軌道與國家高快鐵路、

5、城際鐵路融合，進入了面向粵港澳大灣區的 TOD 發展新階段。1.2 TOD 發展政策發展政策（1）土地政策方面）土地政策方面 深圳經過軌道一、二、三期探索，軌道建設規劃思維從工程主導，逐漸轉變成以“軌道+物業”為主的綜合開發模式。在 TOD 目標策略下，通過軌道建設二期的線路選線與沿線土地利用協調、三期的土地利用專題研究與綜合開發潛力分析，進一步從線路和地塊層面對軌道與周邊土地利用一體化展開了互動規劃。深圳在軌道 TOD 土地利用政策方面積累了實踐經驗，其軌道+物業的開發模式也在摸索中日益成熟。2011 年深圳市出臺了住房和城鄉建設部與深圳市人民政府共建國家低碳生態示范市工作方案，該方案提出加

6、強城市土地利用和公共交通的協調發展，提高軌道站點周邊和公交便利的中心城區土地開發強度，提升城市發展集約度；積極推動前后海地區和龍華、大運、光明、坪山四大新城及軌道站點周邊地區開展 TOD 模式建設。深圳市 2011 年度土地整備計劃的出臺則加強了軌道站點和公共交通便捷地區的商業服務業設施用地和住宅用地的土地整備。深圳市打造國際水準公交都市五年實施方案強化公交場站用地的儲備和落實機制，提出要開展軌道交通站點和公交場站 TOD 復合開發規劃和研究，推進建立以軌道交通為引領和以車站為中心的城市開發建設新模式。2012 年發布 深圳土地管理制度改革總體方案，對土地整理儲備、土地權、土地出讓方式等 8

7、項重點工作進行土地管理改革。其中提出通過土地二次開發創 3 深圳 TOD 發展案例 新利用機制、有償使用機制進一步激發土地市場活力。進行重大土地資源改革并搭建了軌道交通投融資平臺，使得深圳地鐵“軌道物業”發展模式獲國家有關部委認可。2013 年，深圳發布了深圳市國有土地使用權作價出資暫行辦法，提出國有土地使用權作價出資在市地鐵集團有限公司、市機場（集團）有限公司、市特區建設發展集團有限公司先行先試，旨在避免以地方財政資金補貼支持軌道交通發展的主導模式所帶來的地方財政債務風險和減輕財政負擔，加強地鐵相關物業綜合開發，構建“政府投入項目資本金，企業通過銀行貨款第措其余資金，通過地下、上蓋、沿線物業

8、綜合開發收益實現還本付息和彌補運營虧損的軌道交通發展投融資模式。2015 年，為促進地鐵站點與周邊地區地下空間綜合開發利用、節約集約利用土地，深增市地鐵空間綜合開發與登記暫行辦法 出臺，其對出讓宗地單元、地鐵空間的用地取得、附屬設施的用地取得、地下通道的用地取得、綜合開發等內容作了明確規定，有助于促進 TOD 綜合開發的落地實施。（2）軌道）軌道 TOD 規劃及建設規劃及建設 在軌道 TOD 規劃開發建設方面，主要是通過“規劃-設計-建設-開發”統籌機制，保障軌道工程建設、站點樞紐綜合體建設的一體規劃、一體設計、一體開發，形成軌道建設與城市空間開發的協同機制。主要包括幾個方面：一是系統化，在宏

9、觀層面加強軌道 TOD 與城市總規的融合，在中觀層面加強軌道 TOD 與片區規劃的協調，在微觀層面深度挖掘樞紐、車站的 TOD 價值。二是綜合化，TOD 發展需要多專業融合，一體化協作，包括規劃設計、市場策劃、投資管”、政策研究。三是可持續，以 TOD 綜合開發模式，促使軌道建設外部效益內部化，實現TOD 的可持續發展，包括軌道建設項目與土地開發項目統籌考慮、有機結合，合理分配 TOD 的外部收益，有效緩解軌道建設資金需求等。4 深圳 TOD 發展案例 2010 年深圳市發布深圳市軌道交通條例（征求意見稿），進一步推行地鐵上蓋物業開發建設。市政府設立統一的軌道交通議事協調機構，負責統籌和協調深

10、圳市軌道交通規劃、投資、建設綜合開發及運營管理涉及的重大事項。2020 年發布深圳市軌道交通項目建設管理規定適用于深圳市行政區域內由市政府投資建設的軌道交通項目的建設管理，包括地鐵、輕軌、市域快速軌道、單軌系統、磁浮系統、自動導向軌道系統以及相應的配套工程等。作為全國第一個關于軌道交通建設項目審批的規章，在規范審批部門和建設單位的工作職責和時限的同時，有效形成了對政府部門和建設單位的雙向監管約束機制，力求在以人為本的前提下，做到安全可靠、功能合理、經濟適用、節能環保、集約利用，其改革創新和示范意義重大。在規劃設計機制保障方面，如前海深港現代服務業合作區綜合規劃、前海開發單元規劃等。分層設立建設

11、用地使用權，利用三維立體模型理清地下空間邊界關系。同時，整體供應前海綜合交通樞紐和上蓋物業用地。1.3 典型典型 TOD 項目實踐項目實踐 1.3.1 前海綜合交通樞紐 前海綜合交通樞紐位于前海深港現代服務業合作區唯一的中央商務區桂灣片區的核心，區域交通可達性較高，15 分鐘內可抵達深圳和香港 2 個國際級機場。項目定位為集交通樞紐、立體商業、商務辦公、國際星級酒店及服務式公寓、商務公寓于一體的樞紐城市綜合體?？傆玫孛娣e約 20 公頃，包含地下樞組和上蓋物業兩部分，總建筑面積約 216 萬平方米，其中上蓋物業計容面積約 128 萬平方米，樞組及上蓋物業地下面積預估約 88 萬平方米。樞紐地下空

12、間部分由已開通運營地鐵 1、5、11 號線、在建穗莞深城際及規劃港深西部快軌五條軌道線路、深港過境口岸及地面公交、出租、旅游巴士等交通接驗場站共同構成。5 深圳 TOD 發展案例 圖1-1 前海綜合交通樞紐設計效果圖 圖1-2 前海綜合交通樞紐規劃總平面圖 1）交通價值與場所價值并重，塑造城市綜合功能中心）交通價值與場所價值并重，塑造城市綜合功能中心 在微觀層面，深度挖掘樞紐站點的價值，從地上地下綜合一體開發探索，到創新“軌道+物業”的模式，堅持建軌道就是建城市的發展理念，以 TOD 引導重點片區建設。以前海片區為例，規劃建設前海綜合樞紐，作為融合區域交通中心 6 深圳 TOD 發展案例 和城

13、市綜合功能中心的核心 TOD 樞紐站，塑造前海片區重要綜合功能中心、支撐城市西部發展核心。2）發揮城市超級樞紐功能，統籌近中遠期建設）發揮城市超級樞紐功能，統籌近中遠期建設 在交通功能集成方面，由 3 條軌道線路（1、5、11 號地鐵線）和 2 條城際線路（穗莞深城際線、深港西部快線）、深港過境口岸及公交、出租、社會車輛交通接駁場站等共同構成。在空間開發方面，采用上蓋物業、地面公共空間、地下綜合交通綜合一體化開發形式。在近遠期結合方面，分首期、近期、遠期功能進行空間一體設計，對交通設施銜接與建設開發進行充分預留。圖1-3 前海綜合交通樞紐規區位及規劃設計示例 7 深圳 TOD 發展案例 1.3

14、.2 福田站 福田站位于深圳市福田中心區，該區域是深圳市最核心的區域。福田中心區是城市行政、文化、國際展覽、商務和金融中心。福田站位于深圳市福田中心區，深南大道與益田路交叉口，是世界第二、亞洲最大、全世界列車通過速度最快、國內首座位于城市中心區，以高鐵車站為核心，集高鐵、地鐵、公交和出租車等多種交通方式于一體的全地下現代化綜合交通樞紐。福田站樞紐作為粵港澳大灣區核心樞紐之一，正式開通運營滿 5 年，由廣深港高鐵福田站、地鐵 2、3、11 號線福田站、地下人行“城市客廳”、公交場站、出租車場站及配套商業設施組成，是深圳市重要的軌道交通換乘中心，是深圳香港一體化的最重要的交通基礎設施。1）無縫交通

15、銜接）無縫交通銜接 深圳福田站的客運轉運層與地鐵 2 號線、3 號線和 11 號線的站廳層相連，支持公共汽車、出租車站、商業服務和其他設施，整個地下步行空間在南北和東西方向上長約 1km，覆蓋了中心區最核心的 1km區域。福田站交通換乘樓有兩條主要交通通道，北側較寬的通道僅用作交通用途，南側稍窄的斜向通道兩側布置成片的商業區域。福田站地下步行通道四通八達，將周邊樓宇、商業、地鐵站聯系起來。商業區吸引了大量客流，轉移了通道的交通壓力。8 深圳 TOD 發展案例 圖1-4 福田站地下空間步行網絡 福田樞紐還首創在城市中心建成區，以地下高鐵車站為核心，以城市軌道交通、城市公交和出租車換乘為翼面，面向

16、大客流快速疏散的規劃理念，建立多維度多層次立體交通格局，構建了人行、機動車、非機動車全面分流的互聯互通全地下城市交通系統。構建以城市軌道交通為絕對主體的交通接駁體系，實現換乘“零距離”。城市軌道交通接駁比例約為 65%，常規交通接駁比例為 12%，私家車接駁比例約為 5%。地鐵 2、3、11 號線與鐵路換乘流線清晰、便捷，福田站周邊道路交通運行情況良好，深南大道及周邊次、支路等基本暢通。9 深圳 TOD 發展案例 圖1-5 福田交通樞紐多方式交通換乘流線 2）高品質的建筑與景觀設計）高品質的建筑與景觀設計 福田站是一座深圳市中心的全地下站，從節約地面土地空間的角度，將高鐵樞紐全面建設于地下空間

17、，整個車站為三層式結構，地下一層為換乘大廳，共設旅客出入口 16 個；地下二層為站廳層和候車大廳，可供 3000 名旅客同時候車；地下三層為站臺層，共設 8 條股道 4 個站臺。地面空間建設為市民廣場，為城市居民提供了開敞式的公共活動空間，在地面綠化帶中主動利用自然采光天窗，將大量自然光線引入地下；在樞紐的南側和東側設置地下采光庭院，將自然景觀引入地下，構建綠色、自然的地下空間環境。10 深圳 TOD 發展案例 圖1-6 深圳福田綜合樞紐景觀實景圖 3）樞紐）樞紐、CBD 建筑群和消費建筑群和消費圈業態混合圈業態混合 福田站聯通香港、輻射珠三角核心城市，帶來高端、高頻商務客流及城際旅游客流。位

18、于深圳 CBD 中軸線上的福田站，出入口多達 36 個，與 CBD 建筑及消費圈深度融合。深圳最大的廣場市民廣場、深圳八景之一蓮花山公園、深圳最高的樓平安大廈等近在遲尺，140 萬方大型綜合體“深圳中心”、28.6 萬方卓悅中心“mall+商業街區”復合型商業旗艦云集于此，高鐵商務人群、中心區大型高檔住宅區的居民，高檔寫字樓不乏公司總部、跨國公司總部、金融機構總部高收入、高消費金領白領人群，進一步提升了該區域商業項目的輻射吸引力，促進了站點周邊商業、住宅、辦公、酒店高效融合。11 深圳 TOD 發展案例 圖1-7 福田交通樞紐區位及周邊功能配置 1.3.3 港鐵天頌 港鐵天頌作為港鐵在內地的首

19、個項目，無疑將軌道交通配套的接駁及社區整體的規劃設計和建設“鐵路加社區綜合發展經營”“鐵路加社區綜合發展經營”模式帶到了深圳，成為內地首個港鐵標準化的社區。1）交通與功能業態融合交通與功能業態融合 作為深圳龍勝地鐵站上蓋的社區型 TOD 項目港鐵天頌，搭乘地鐵約 6 分鐘可直抵深圳北站，約 23 分鐘通達香港，約 25 分鐘抵達廣州。項目屬于整體開發，平臺上的低密度部分與商場部分先投入使用，高層及超高層部分后竣工落成。項目功能方面配置了五類服務業態，商業配套部分占地 10000 平方米，涵蓋餐飲、生活配套、服裝零售、美容護理等，占總建筑面積的 3.2%；文化中心建筑面積約 1500 平方米，并

20、與香港藝術中心合作，把國際化的文化藝術元素引入社區；幼兒園已引進國際知名幼教機構，占地約 2700 平方米；集中會所內設置功 12 深圳 TOD 發展案例 能各異的活動區，滿足項目業主的日常文娛需求；小區內各棟高層下分布不同主題的架空層泛會所，住戶能根據不同需求進行聚會和活動。2）集約的土地利用與環境設計）集約的土地利用與環境設計 項目充分利用車輛段上方空間，建設配套居住型社區，根據下方車輛段的空間基礎條件，分區分別配置低層住宅和高層住宅設計。同時，在開發建設上融入較多的人性化設計，采用疊退級生態車庫設計，運用綠色生態車道系統最大程度降低汽車尾氣對于家居生活的影響。社區設置多個風格各異的園林，致使小區景觀與周邊山水景觀保持一致。圖1-8 港鐵天頌布局圖 13 深圳 TOD 發展案例 圖1-9 港鐵天頌示意圖 圖1-10 車輛段上方的小區開發 14 深圳 TOD 發展案例 圖1-11 港鐵天頌（龍勝站）高架式軌道