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1、 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 glzqdatemark1 證券研究證券研究報告 行業研究|行業深度研究|房地產 美國二手房市場：銷量回暖，價格溫和美國二手房市場：銷量回暖，價格溫和上漲上漲 2025年03月13日2025年03月13日|報告要點|分析師及聯系人 證券研究證券研究報告 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 1/24 2024 年美國二手房市場受高利率影響，銷量低位震蕩，全年二手房銷量約 406 萬套，同比下降 0.9%。庫存回升至 115 萬套，但供應仍顯緊張，導致價格保持剛性上漲。30 年期房貸利率維持在 6.1%-7.2%區間，相較 2021 年的 2.7%-3.2%大幅提升，但適

2、齡購房人口保持增長，外來移民人口逐漸恢復，市場需求受到階段性抑制。市場流動性下降，掛牌量雖同比增長 16.7%，但仍低于 2019 年水平，掛牌到簽約周期延長至 45.3 天。我們預計，在美聯儲降息預期及供需結構緊張的格局下，美國二手房市場將呈現銷量回升、房價溫和上漲的趨勢。杜昊旻 姜好幸 方鵬 劉汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524070008 SAC：S0590524100003 wUgWoOqPwOyRqNsM7N9R8OsQqQsQrMeRrRpMkPrQnR8OnNzQwMoPsNuOtPpP 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 2/24 行業研究|行業深度研

3、究 glzqdatemark2 房地產 美國二手房市場：銷量回暖，價格溫和上漲 投資建議：強于大市（維持）上次建議：強于大市 相對大盤走勢 相關報告 1、房地產：市場供需逐步回暖，“小陽春”值得期待2025.03.09 2、房地產：政策指導行業轉型升級，物企投資價值凸顯2025.03.09 掃碼查看更多 美國二手房銷量低位震蕩，價格剛性上漲 2024 年美國二手房市場受高利率影響，銷量持續低迷。據全美地產經紀商協會數據，全年二手房銷量約 406 萬套，同比下降 0.9%，遠低于 2021 年水平（613 萬套），新房銷量約 69 萬套，同比增長 3.1%。10 月房貸利率上升促使短期再融資活動

4、激增，但高利率仍抑制購房需求。二手房市場供應緊張，庫存雖回升至 115 萬套，同比增長 16.2%，但平均可售月數僅為 3.7 個月，供給仍顯不足（歷史均值約5 個月）。二手房價格中位數上漲至 40.5 萬美元，同比增長 4.5%，而新房市場供給相對充足，價格中位數同比下降 1.6%。經濟韌性猶存，高利率抑制需求釋放 2024 年，美國 GDP 同比增長約 5.0%，仍保持較高增速（2015-2019 年平均增速為4.1%）。就業市場較穩，全年失業率維持在 4%左右（2015-2019 年平均失業率為4.4%），消費者信心指數自年中開始回升。高利率仍是市場主要制約因素，30 年期房貸利率維持在

5、 6.1%-7.2%區間，2021 年低位時在 2.7%-3.2%之間，顯著增加購房成本。從需求端來看，美國適齡購房人口持續增長，外來移民人口逐步回升，但受利率鎖定效應及購房能力影響，潛在購房需求或有所積累。住房供需結構緊張，市場流動性不足 2024 年，美國二手房市場供給回升，但仍低于歷史平均水平。2024 年月均掛牌量為 106.1 萬套，同比增長 16.7%，但仍處于低位水平（2019 年為 156.5 萬套）。受利率鎖定效應影響，房主不愿出售低息貸款房產，新增掛牌量增速低于掛牌總量增速，供給仍顯緊張。購房需求未充分釋放，新增待成交量同比基本持平。掛牌價下調比例上升至 22.7%，買方議

6、價能力有所增強。市場流動性不足，掛牌到簽約平均時長延長至 45.3 天。2024 年住房自有率維持在 65.7%，空置率小幅上升。行業前瞻：預計 2025 年美國二手房價格溫和上漲 我們預計，2025 年美國房地產市場預計將呈現銷量回升、房價溫和上漲的趨勢。主要推動因素包括：1）利率下行預期。美聯儲可能在 2025 年逐步降息，降低購房融資成本，有助于改善購房需求，促進房價上漲；2）供給仍處于低位。目前市場對美國降息仍有分歧，即使美國不降息，考慮到 2024 年二手房掛牌量有所回升，但絕對值仍處于低位水平，房價或延續上漲；3）需求或得到一定釋放。高利率環境下住房需求積累充分，2025 年或逐步

7、釋放，但考慮到美國經濟增速放緩、通脹回落、居民購房能力稍顯不足等因素，房價漲幅或小于 2024 年。風險提示：風險提示：利率風險；經濟下行風險；地緣政治及金融市場波動；人口遷徙與城市分化風險。-20%0%20%40%2024/32024/72024/112025/3房地產滬深3002025年03月13日2025年03月13日 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 3/24 行業研究|行業深度研究 正文目錄 1.2024 年美國房地產量價：銷量低位震蕩，價格剛性上漲.5 1.1 成交量：高利率抑制需求，二手房銷量持續低迷.5 1.2 價格：供給約束持續強化，二手房價格上漲.7 2.二手房市場：利率鎖定或

8、是價升量緊的主要原因.9 2.1 經濟韌性仍存，就業市場較穩.9 2.2 利率鎖定效應顯著，成交量持續承壓.11 2.3 購房需求仍有支撐，人口遷徙影響局部市場.13 2.4 居民購房能力有所改善，累計需求有待釋放.16 2.5 供需結構緊張，利率鎖定影響下市場流動性不足.17 3.行業前瞻：預計 2025 年美國二手房價格溫和上漲.21 4.風險提示.23 圖表目錄 圖表 1：2024 年美國購房貸款需求持續低迷.5 圖表 2：美國二手房銷量仍處低位.6 圖表 3：美國二手房簽約銷售指數震蕩筑底.6 圖表 4：2024 年美國新房銷量同比增長 3.1%.6 圖表 5：美國新房新增供給量同比減

9、少.6 圖表 6：美國二手房庫存量同比回升，絕對量仍處低位.7 圖表 7：美國新房庫存較為充足.7 圖表 8：美國二手房銷量占總銷量比例有所下滑.7 圖表 9：2024 年美國二手房庫存占比均值約 72%.7 圖表 10：2024 年美國二手房價格漲幅走闊，新房降幅走闊.8 圖表 11：2024 年美國二手房價格同比上漲 4.5%，新房價格同比下降 1.6%.8 圖表 12：2024 年全美 CS 指數月均同比上漲 5.1%.8 圖表 13：2024 年三大核心都市房價漲幅較全美更高.8 圖表 14：2024 年全美平均租金同比上漲 3.4%.9 圖表 15：全美平均租售比略有下降.9 圖表

10、16：美國 GDP 增速放緩，但仍保持在 5%附近.10 圖表 17：美國經濟增長放緩，房價增速隨之下降.10 圖表 18：美國通脹得到一定緩解.11 圖表 19：美國失業率有所上升，但仍處于歷史低位水平.11 圖表 20：2024 年月均新增非農就業人數同比減少 23.1%.11 圖表 21：2024 年下半年美國消費者信心指數有所回升.11 圖表 22：美國抵押貸款固定利率仍然較高，利率鎖定效應顯著.12 圖表 23：高利率下房價上漲較為溫和.12 圖表 24：美聯儲開啟新一輪降息周期，房貸利率或隨之下調.13 圖表 25：美國適齡購房人口持續增長.14 圖表 26：適齡購房人口支撐主要的

11、房屋成交量.14 圖表 27：美國三大核心城市人口均有所流失.14 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 4/24 行業研究|行業深度研究 圖表 28：美國部分城市房價及房屋成交量同比變動.14 圖表 29：美國凈移民人口回升至 2019 年的 75%.15 圖表 30：外國人購買美國住房的價格較高.15 圖表 31：外國人購買美國住房的套數持續下降.15 圖表 32：美國住房購買力指數有所提升，仍處于歷史低位.16 圖表 33：美國按揭貸款拖欠率略有上升，但仍處于健康區間.16 圖表 34：美國首付儲蓄平均年限有所下降.17 圖表 35：美國購房負擔能力仍超過 30%的可負擔線.17 圖表 36：掛

12、牌量逐步回升，但但仍低于歷史平均水平.17 圖表 37：掛牌價持續上漲，漲幅有所收窄.17 圖表 38：2024 年全美新增掛牌量仍低于 2021、2022 年.18 圖表 39：2024 年全美新增掛牌量同比增幅逐步收窄.18 圖表 40：2024 年全美新增待成交量較 2023 年基本持平.18 圖表 41：2024 年全美新增待成交量同比增速較低.18 圖表 42：掛牌價下調房源比例上升，買方議價能力增強.19 圖表 43：掛牌價漲幅放緩，但下調房源的降價幅度仍較大.19 圖表 44：售價與掛牌價比值較為穩定.19 圖表 45：成交價高于掛牌價房屋占比有所下降.19 圖表 46：2024

13、 年月均掛牌到簽約平均時長延長 5.2 天.20 圖表 47：全美以及各大都市簽約到成交平均時長較穩定.20 圖表 48：美國房屋空置率保持歷史低位水平.21 圖表 49：房價持續上漲，業主或選擇出售導致空置.21 圖表 50：居民整體購房意愿較為穩定.21 圖表 51：美國住房自有率基本持平.21 圖表 52：Zillow 美國典型房屋價值預測.22 圖表 53：Zillow 美國房租預測.22 圖表 54：Realtor 美國二手房主要指標預測.22 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 5/24 行業研究|行業深度研究 1.2024 年美國房地產量價：銷量低位震蕩，價格剛性上漲 1.1 成交量：

14、高利率抑制需求，二手房銷量持續低迷 MBAMBA 綜合指數綜合指數低位震蕩低位震蕩，抵押貸款需求低迷。，抵押貸款需求低迷。根據美國抵押貸款銀行家協會（MBA）數據，2024 年 MBA 市場綜合指數平均值為 211，較 2023 年增長 5.1%，但仍處于較低水平，購房貸款需求持續低迷。2024 年 MBA 綜合指數在 9 月下旬達到高峰，主要原因是房貸利率自 7 月以來持續上升，房主擔心利率進一步上漲，導致了短期內再融資活動的激增。隨著貸款成本的增加，10 月后 MBA 綜合指數開始迅速下降。圖表圖表1：2 2024024 年年美國美國購房貸款需求持續低迷購房貸款需求持續低迷 資料來源：美國

15、抵押貸款銀行家協會，國聯民生證券研究所 注：1990 年 3 月 16 日=100 二手房銷量二手房銷量仍處仍處歷史低位水平歷史低位水平，市場交易持續承壓。，市場交易持續承壓。全美地產經紀商協會（NAR）數據顯示，2024 年美國二手房銷量約為 406 萬套，同比減少 0.9%，較 2021 年銷量仍有較大幅度下滑。2024 年 12 月，美國成屋簽約銷售指數為 74.2，同比下降 5.0%，2025 年初成交量或維持低迷狀態。02004006008001,0001,2002021/1/1 2021/7/20 2022/2/5 2022/8/242023/3/122023/9/282024/4

16、/152024/11/1美國MBA市場綜合指數 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 6/24 行業研究|行業深度研究 圖表圖表2：美國二手房銷量美國二手房銷量仍處低位仍處低位 圖表圖表3：美國二手房簽約銷售指數美國二手房簽約銷售指數震蕩筑底震蕩筑底 資料來源：全美地產經紀商協會，國聯民生證券研究所 資料來源：全美地產經紀商協會，國聯民生證券研究所 注：成屋簽約銷售指數通過已簽訂的房產交易合同來衡量市場活動，指數100 等于 2001 年的平均簽約活動水平。新房市場新房市場成交量有所回升成交量有所回升，新開工、在建同比下行新開工、在建同比下行。美國人口普查局數據顯示，2024年美國新房市場表現相對穩健

17、，全年新房銷量為 68.6 萬套，同比增長 3.1%。2024 年12 月，新房已獲批住宅量、新開工量、在建住宅套數同比分別-3.1%、-3.4%、-14.9%，主要是受利率上升和經濟不確定性的影響，開發商對市場持謹慎態度。圖表圖表4：2 2024024 年年美國新房銷量美國新房銷量同比增長同比增長 3 3.1 1%圖表圖表5：美國美國新房新房新增供給量新增供給量同比減少同比減少 資料來源：美國人口普查局，國聯民生證券研究所 資料來源：美國人口普查局，國聯民生證券研究所 新房新房庫存較為庫存較為充足，二手房供應仍顯緊張。充足，二手房供應仍顯緊張。根據全美地產經紀商協會數據，2024 年美國二手

18、房庫存整體有所回升。截至 2024 年 12 月，美國二手房庫存量為 115 萬套，同比增長 16.2%，二手房可供銷售月數為 3.3 個月，同比增長 0.2 個月，供給仍顯不足（歷史均值約 5 個月）。根據美國人口普查局數據，2024 年美國新房庫存穩中向上，截至 2024 年 12 月，新房庫存量為 48.8 萬套，同比增長 8.7%，可供銷售月數為 8.0個月，同比微降 0.2 個月。-40-30-20-10010203040506001002003004005006007002021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-10

19、2023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-10美國二手房銷量（萬套，季調）同比（%，右軸）-60-40-200204060800204060801001201402021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-10美國成屋簽約銷售指數（季調）同比（%，右軸）-40-20020406002004006008001,0002021-012021-052021-09

20、2022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-09美國新房銷量（千套，季調）折年數同比（%，右軸）1,0001,2001,4001,6001,8002,0002021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-10新開工住宅（千套，季調）在建住宅（千套，季調）已獲批住宅（千套，季調）請務必閱讀報告末頁的重要聲明 7/24 行業研究|行業深度研究 圖表圖表

21、6：美國美國二手房庫存二手房庫存量同比回升，絕對量仍處低位量同比回升，絕對量仍處低位 圖表圖表7：美國新房庫存美國新房庫存較為充足較為充足 資料來源：全美地產經紀商協會，國聯民生證券研究所 資料來源：美國人口普查局，國聯民生證券研究所 二手房市場二手房市場為美國住宅的主要交易市場。為美國住宅的主要交易市場。2024 年二手房銷量占住宅市場總成交量的比例保持在 85%左右，與 2023 年基本持平，較 2021 年、2022 年有所下降，主要是二手房銷量下滑，而新房銷量較為穩定。庫存方面，二手房庫存占住宅市場總庫存的比例隨季節周期性波動，截至 2024 年 12 月，二手房庫存占比為 70.0%

22、，較 2023 年 12月略有提升。圖表圖表8：美國美國二手房銷量占總銷量比例有所下滑二手房銷量占總銷量比例有所下滑 圖表圖表9：2 2024024 年年美國二手房庫存美國二手房庫存占比均值約占比均值約 7 72%2%資料來源：美國人口普查局、全美地產經紀商協會，國聯民生證券研究所 資料來源：美國人口普查局、全美地產經紀商協會，國聯民生證券研究所 1.2 價格：供給約束持續強化，二手房價格上漲 二手房市場庫存短缺，二手房市場庫存短缺，價格漲幅走價格漲幅走闊闊，新房市場新房市場供給量回升供給量回升，價格，價格延續下行延續下行。根據全美地產經紀商協會數據，2024 年，美國二手房銷售價格中位數均值

23、為 40.5 萬美元，0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.00204060801001201401602021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-10美國二手房庫存量（萬套）可供銷售月數（月，右軸）02468101201002003004005006002021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042

24、023-072023-102024-012024-042024-072024-10美國新房庫存量（千套）新房可供銷售月數（月，右軸）80%82%84%86%88%90%92%2021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-10美國二手房銷售套數占總銷售套數比例（季調）62%64%66%68%70%72%74%76%78%80%2021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072

25、022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-10美國二手房庫存套數占總庫存套數比例（季調）請務必閱讀報告末頁的重要聲明 8/24 行業研究|行業深度研究 同比上漲 4.5%，較 2023 年房價漲幅走闊 3.4pct。根據美國人口普查局數據，2024年新房銷售價格中位數均值為 41.9 萬美元，同比下跌 1.6%，較 2023 年降幅走闊0.5pct。圖表圖表10：2 2024024 年年美國美國二手房價格二手房價格漲幅走漲幅走闊闊，新房降幅走，新房降幅走闊闊 圖表圖表11：2 2024024 年美國二手房價格同比上漲

26、年美國二手房價格同比上漲 4 4.5%.5%，新房價格同，新房價格同比下降比下降 1 1.6 6%資料來源：美國人口普查局、全美地產經紀商協會，國聯民生證券研究所 資料來源：美國人口普查局、全美地產經紀商協會，國聯民生證券研究所 CSCS 房價指數房價指數延續上漲，漲幅逐步收窄。延續上漲，漲幅逐步收窄。根據標準普爾 CS 房價指數，2024 年全美 CS房價指數月均同比上漲 5.1%，2023 年全美 CS 房價指數月均同比上漲 2.5%。2024 年不同地區市場表現有所分化，2024 年洛杉磯、芝加哥、紐約 CS 房價指數月均同比分別上漲 6.7%、7.5%、8.6%。圖表圖表12：2 20

27、24024 年年全美全美 C CS S 指數指數月均月均同比上漲同比上漲 5 5.1 1%圖表圖表13：2 2024024 年年三大核心都市房價漲幅較全美更高三大核心都市房價漲幅較全美更高 資料來源：標準普爾，國聯民生證券研究所 注：2000 年 1 月=100 資料來源：標準普爾，國聯民生證券研究所 租金市場趨穩，租售比小幅改善租金市場趨穩，租售比小幅改善。根據 Zillow 數據，2024 年全美平均租金為 19360100,000200,000300,000400,000500,0002021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-07202

28、2-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-10美國新房售價中位數（美元）美國二手房售價中位數（美元）-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%2021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-10美國新房成交價格同比美國二手房成交價格同比0501001502002503003504004505002021-012021-042021-0

29、72021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-10全美CS房價指數洛杉磯CS房價指數芝加哥CS房價指數紐約CS房價指數(5)05101520252021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-10全美CS房價指數同比（%）洛杉磯CS房價指數同比（%）芝加哥CS房價指數同比（%）紐約CS房價指數

30、同比（%）請務必閱讀報告末頁的重要聲明 9/24 行業研究|行業深度研究 美元/月，同比上漲 3.4%；分城市來看，紐約、洛杉磯、芝加哥平均租金分別為 3121美元/月、2871 美元/月、1933 美元/月，同比分別上漲 3.8%、2.6%、5.3%。從租售比來看，截至 2024 年 12 月，全美租售比為 15.0 x，同比下降 0.1x；分城市來看，紐約、洛杉磯、芝加哥租售比分別為 17.7x、27.2x、13.5x，同比分別+0.5x、+0.3x、基本持平。圖表圖表14：2 2024024 年全美平均租金同比上漲年全美平均租金同比上漲 3 3.4%.4%圖表圖表15：全美平均全美平均租

31、售比租售比略有下降略有下降 資料來源：Zillow，國聯民生證券研究所 資料來源：Zillow，國聯民生證券研究所 2.二手房市場：利率鎖定或是價升量緊的主要原因 2.1 經濟韌性仍存，就業市場較穩 GDPGDP 增速放緩，增速放緩，房價溫和上漲。房價溫和上漲。根據美國經濟分析局數據，2024Q4 美國 GDP（季調，折年數）為 29.7 萬億美元，同比增長約 5.0%，增速較 2023Q4 進一步放緩，但仍保持在 5%附近。GDP 增速與房價增速的相關性較高，受經濟增長放緩影響，2025 年房價增長可能趨于溫和，但對需求端的改善可能有限。100015002000250030003500202

32、1/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/102024/12024/42024/72024/10全美平均房租（美元/月）紐約（美元/月）洛杉磯（美元/月）芝加哥（美元/月）10121416182022242628302021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/102024/12024/42024/72024/10全美平均租售比紐約租售比洛杉磯租售比芝加哥租售比 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 10/

33、24 行業研究|行業深度研究 圖表圖表16：美國美國 G GDPDP 增速放緩增速放緩，但仍保持在，但仍保持在 5 5%附近附近 圖表圖表17：美國經濟增長放緩，房價增速隨之下降美國經濟增長放緩，房價增速隨之下降 資料來源：美國經濟分析局，國聯民生證券研究所 資料來源：美國經濟分析局、標準普爾，國聯民生證券研究所 美國通脹得到一定緩解，房價漲幅隨之回落。美國通脹得到一定緩解，房價漲幅隨之回落?；仡?2019 年以來 CPI 同比增速與房價同比增速的數據，二者走勢基本保持一致，CPI：住房同比增速則落后房價同比增速3-6 個月。根據美國勞工部數據，截至 2024 年 12 月，美國 CPI 同比

34、增速為 2.9%，通脹水平較 2022、2023 年顯著下降，但仍高于 2020 年水平。2 2024024 年年美國就業市場整體美國就業市場整體較穩，下半年消費者信心逐步回升。較穩，下半年消費者信心逐步回升。根據美國勞工部數據，美國失業率從 2023 年末的 3.8%上升至 2024 年末的 4.1%，2024 年全年保持在 4%左右，失業率保持較低水平（2015-2019 年平均失業率為 4.4%）。從新增非農就業人數來看，2024 年延續下行趨勢，月均新增非農就業人數為 16.6 萬人，較 2023 年減少23.1%，回落至 2019 年水平。從消費者信心指數來看，消費者信心指數走勢與房

35、屋銷售套數走勢基本吻合，2024 年下半年消費者信心指數逐步回升，房屋銷量隨之增長。-10%-5%0%5%10%15%20%050001000015000200002500030000350002019-032019-072019-112020-032020-072020-112021-032021-072021-112022-032022-072022-112023-032023-072023-112024-032024-072024-11美國GDP（十億美元，現價）同比（%，右軸）(10)(5)05101520252019-012019-052019-092020-012020-05202

36、0-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-09美國GDP同比（%，現價）CS房價指數同比增速（%）請務必閱讀報告末頁的重要聲明 11/24 行業研究|行業深度研究 圖表圖表18：美國通脹得到一定緩解美國通脹得到一定緩解 圖表圖表19：美國失業率美國失業率有所上升，但仍處于歷史低位水平有所上升，但仍處于歷史低位水平 資料來源：美國勞工部、標準普爾，國聯民生證券研究所 資料來源：美國勞工部、標準普爾，國聯民生證券研究所 圖表圖表20：2 2024024 年月均新增非農就

37、業人數同比減少年月均新增非農就業人數同比減少 2 23.1%3.1%圖表圖表21：2 2024024 年下半年年下半年美國消費者信心指數美國消費者信心指數有所回升有所回升 資料來源：美國勞工部、美國人口普查局等，國聯民生證券研究所 資料來源：OECD，國聯民生證券研究所 注：消費者信心指數取長期平均為 100。2.2 利率鎖定效應顯著，成交量持續承壓 高利率持續抑制二手房市場需求。高利率持續抑制二手房市場需求。根據房地美數據，2024 年美國 30 年期固定抵押貸款利率維持在 6.1%-7.2%之間，2021 年低位時在 2.7%-3.2%之間；15 年期固定抵押貸款利率維持在 5.2%-6.

38、5%之間，2021 年低位時在 2.1%-2.5%之間。利率上漲與二手房成交量、房價增速呈明顯負相關，高利率水平顯著增加了購房者的融資成本，導致-505101520250123456789102019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122022-052022-102023-032023-082024-012024-062024-11CPI同比（%，季調）CPI：住房同比（%，季調）CS房價指數同比（%，右軸）05010015020025030035002468101214162019-012019-062019-112020-

39、042020-092021-022021-072021-122022-052022-102023-032023-082024-012024-062024-11失業率（%，季調）CS房價指數（右軸）0100200300400500600700800900(200)(150)(100)(50)0501001502019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122022-052022-102023-032023-082024-012024-062024-11新增非農就業人數（MA12，萬人）房屋銷售套數（萬套，折年數，右軸）0100200

40、300400500600700800900939495969798991001011021032019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122022-052022-102023-032023-082024-012024-062024-11消費者信心指數房屋銷售套數（萬套，折年數，右軸）請務必閱讀報告末頁的重要聲明 12/24 行業研究|行業深度研究 二手房市場需求受抑。此外，在利率鎖定效應的影響下，許多持有低息貸款的房主不愿出售房產，導致市場流動性下降。2024 年 9 月，美聯儲開啟新一輪降息周期，若2025 年持續降息，市場

41、需求可能會逐步恢復，但短期內仍將面臨較大挑戰。圖表圖表22：美國抵押貸款固定利率美國抵押貸款固定利率仍然較高，利率鎖定效應顯著仍然較高，利率鎖定效應顯著 資料來源：房地美、Zillow，國聯民生證券研究所 圖表圖表23：高利率下房價上漲較為溫和高利率下房價上漲較為溫和 資料來源：房地美、標準普爾，國聯民生證券研究所 01234567890102030405060全美房屋成交套數（萬套）30年期抵押貸款固定利率（%，右軸）15年期抵押貸款固定利率（%，右軸）-505101520251.02.03.04.05.06.07.08.030年期抵押貸款固定利率（%）15年期抵押貸款固定利率（%）CS房價

42、指數同比（%，右軸）請務必閱讀報告末頁的重要聲明 13/24 行業研究|行業深度研究 圖表圖表24：美聯儲開啟新一輪降息周期，房貸利率或隨之下調美聯儲開啟新一輪降息周期，房貸利率或隨之下調 資料來源：房地美、美聯儲，國聯民生證券研究所 2.3 購房需求仍有支撐，人口遷徙影響局部市場 適齡購房人口適齡購房人口占比平穩占比平穩，潛在潛在需求需求仍在仍在。根據美國人口普查局數據，2023 年，美國25-44 歲的適齡購房人口為 8993 萬人，同比增長 0.6%，占總人口的比例為 26.7%，同比微降 0.1pct。適齡購房人口自 2010 年以來持續增長，部分 Z 世代（1995 至 2009年出

43、生的人）進入購房市場，但他們的購買力相對較低，同時千禧一代（19841995年出生的人）的購房意愿受房價高企和貸款成本上升影響進一步削弱，房屋銷量自2021 年起連續三年下滑，潛在購房需求或有所積累。01234567892015-01-012015-06-012015-11-012016-04-012016-09-012017-02-012017-07-012017-12-012018-05-012018-10-012019-03-012019-08-012020-01-012020-06-012020-11-012021-04-012021-09-012022-02-012022-07-01

44、2022-12-012023-05-012023-10-012024-03-012024-08-012025-01-01美聯儲目標基金利率（%）30年期抵押貸款固定利率（%）15年期抵押貸款固定利率（%）請務必閱讀報告末頁的重要聲明 14/24 行業研究|行業深度研究 圖表圖表25：美國美國適齡購房人口適齡購房人口持續增長持續增長 圖表圖表26：適齡購房人口適齡購房人口支撐主要的房屋成交量支撐主要的房屋成交量 資料來源：美國經濟分析局、美國人口普查局，國聯民生證券研究所 資料來源：美國人口普查局、全美地產經紀商協會，國聯民生證券研究所 人口遷移仍然是影響區域房地產市場的重要因素。人口遷移仍然是

45、影響區域房地產市場的重要因素。根據美國人口普查局和 Zillow 的數據，2023 年相比 2020 年，全美人口增長 1.6%，房屋成交量下滑 26.6%，房價上漲了 35.4%。分具體城市來看，2023 年芝加哥、洛杉磯、紐約人口分別為 266.4、382.1、825.8 萬人，較 2020 年分別-3.0%、-2.0%、-6.2%；成交量相比 2020 年分別-32.0%、-31.5%、-21.2%，房價相比 2020 年分別+23.8%、+29.1%、+21.2%。加州（以洛杉磯為代表）吸引了大量外來移民，或是推動房價漲幅較高的因素之一。圖表圖表27：美國美國三大核心城市人口均有所流失

46、三大核心城市人口均有所流失 圖表圖表28：美國部分城市房價及房屋成交量同比變動美國部分城市房價及房屋成交量同比變動 資料來源：美國人口普查局，國聯民生證券研究所 資料來源：Zillow，國聯民生證券研究所 外來移民是美國人口增長的主要來源，或帶來潛在的購房需求。外來移民是美國人口增長的主要來源，或帶來潛在的購房需求。根據世界銀行數據，2023 年美國凈移民人數約為 132 萬人，已恢復至 2019 年的 75%。移民是美國人口增長的主要來源，2016 年以來，除 2020 年外，其他年份凈移民人口數占美國人口增長量的比例均在 80%以上。2025 年 2 月，美國總統特朗普宣布，將推出 500

47、 萬美元的 24%25%26%27%28%29%30%31%0500010000150002000025000300003500040000其他年齡人口（萬人）適齡購房人口（萬人）適齡人口占比（右軸）-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%01002003004005006007008009002000200220032005200620082009201120122014201520172018202020212023美國房屋成交總量（萬套）適齡購房人口同比（右軸）-7%-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%02004006008001,000

48、芝加哥洛杉磯紐約2020年（萬人）2023年（萬人）較2020年變動（右軸）-35.0%-30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%芝加哥洛杉磯紐約全美房價較2020年變動房屋成交量較2020年變動（逆序，右軸）請務必閱讀報告末頁的重要聲明 15/24 行業研究|行業深度研究“金卡”項目，提供合法公民身份，這一政策或為美國高端市場帶來新的增量需求。圖表圖表29：美國凈移民人口美國凈移民人口回升至回升至 2 2019019 年的年的 7 75%5%資料來源：世界銀行，國聯民生證券研究所 外國購房需求下降，外國購房

49、需求下降，但但對對整體整體市場影響有限市場影響有限。根據全美房地產經紀人協會數據，2024年全美外國人購房總額為 420 億美元，同比減少 21.2%，購房總量為 5.4 萬套，同比減少 35.8%，購房金額和購房量連續 7 年下滑。從外國人購房價格來看，2024 年外國人購買住房的中位數為 47.5 萬美元，而全美住房銷售中位數為 39.3 萬美元。外國購房者主要來自中國、加拿大等國家，但對整體市場影響有限，對小范圍區域或有一定影響，2023 年 4 月至 2024 年 3 月的成交量中，外國購房者僅占 2.0%。圖表圖表30：外國人購買美國住房外國人購買美國住房的價格較高的價格較高 圖表圖

50、表31：外國人購買美國住房的套數外國人購買美國住房的套數持續下降持續下降 資料來源：全美房地產經紀人協會，國聯民生證券研究所 資料來源：全美房地產經紀人協會，國聯民生證券研究所 0%20%40%60%80%100%120%140%020406080100120140160180200200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023美國凈移民數量（萬人）移民占人口增量的比重（%，右軸）01002003004005000204060801001201401

51、60180201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024美國向外國買家出售住房的銷售額（10億美元）美國住房購買價中位數（千美元，右軸）外國買家住房購買價中位數（千美元，右軸）05101520253020142015201620172018201920202021202220232024美國居住的外國人（萬套）非美國居住的外國人（萬套）請務必閱讀報告末頁的重要聲明 16/24 行業研究|行業深度研究 2.4 居民購房能力有所改善，累計需求有待釋放 住房購買力指數仍處于歷史低位水平住房購買力指數仍處于歷史低位水平，貸款，貸

52、款拖欠率上升拖欠率上升，但仍處于健康區間，但仍處于健康區間。根據全美房地產經紀人協會數據，2024 年美國住房購買力指數均值為 98.8，較 2023 年均值提升 0.4，但仍然處于近 20 年來低位水平。根據紐約聯儲數據，截至 2024 年 12月，美國家庭按揭貸款余額為 12.6 萬億美元，同比增長 2.9%，30 天、90 天以上按揭貸款拖欠率分別為 3.6%、0.7%，同比分別+0.6pct、+0.1pct。圖表圖表32：美國住房購買力指數美國住房購買力指數有所提升，有所提升，仍處于歷史低位仍處于歷史低位 圖表圖表33：美國按揭貸款拖欠率美國按揭貸款拖欠率略有略有上升，但仍處于健康區間

53、上升，但仍處于健康區間 資料來源：全美房地產經紀人協會，國聯民生證券研究所 注：住房購買力指數越高，居民購買住房的能力越強 資料來源：紐約聯儲，國聯民生證券研究所 首付儲蓄年限首付儲蓄年限較高較高，購房支出比重購房支出比重超過超過 3 30%0%。根據 Zillow 數據，截至 2024 年末，美國首付儲蓄平均年限（假設中等收入家庭以 20%首付購買典型房屋時，每年儲蓄收入的 10%，平均需要多少年積累夠首付款）為 8.7 年，同比微降 0.9%，但相比 2020 年之前仍然較長。截至 2024 年末，美國家庭購房負擔能力為 35.2%，仍高于 30%的可負擔線。抵押貸款利率是導致購房負擔較高

54、的主要原因，2022 年美國進入加息周期后，居民購房成本顯著增加，購房負擔隨之加重。0204060801001201401601802002019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-09美國住房購買力指數0.00.51.01.52.02.53.03.54.0024681012142019-032019-072019-112020-032020-072020-112021-032021-0720

55、21-112022-032022-072022-112023-032023-072023-112024-032024-072024-11美國家庭按揭貸款余額（萬億美元）按揭貸款90天以上拖欠率（%，右軸）按揭貸款30天以上拖欠率（%，右軸）請務必閱讀報告末頁的重要聲明 17/24 行業研究|行業深度研究 圖表圖表34：美國美國首付儲蓄平均年限首付儲蓄平均年限有所下降有所下降 圖表圖表35：美國美國購房負擔能力購房負擔能力仍超過仍超過 3 30%0%的可負擔線的可負擔線 資料來源：Zillow，國聯民生證券研究所 注：首付儲蓄平均年限假設中等收入家庭以 20%首付購買典型房屋時，每年儲蓄收入的

56、10%，平均需要多少年積累夠首付款。資料來源：Zillow，國聯民生證券研究所 注：購房負擔能力Zillow 統計中等收入家庭在房貸、房屋保險、房產稅等方面的支出占家庭總收入的比例，一般認為 30%以上為負擔較重。2.5 供需結構緊張，利率鎖定影響下市場流動性不足 掛牌量逐步回升，但仍低于掛牌量逐步回升，但仍低于歷史平均水平歷史平均水平。根據 Zillow 數據，2024 年月均掛牌量為106.1 萬套，同比增長 16.7%，2019 年、2020 年月均掛牌量分別為 156.5 萬套、126.8萬套，市場供應緊張的問題依然未得到根本解決。掛牌價方面，2024 年月均掛牌價為 39.5 萬美元

57、/套，同比上漲 2.0%，漲幅較 2023 年收窄 2.3pct。圖表圖表36：掛牌量掛牌量逐步回升，但逐步回升，但但但仍低于仍低于歷史平均水平歷史平均水平 圖表圖表37：掛牌價持續上漲，漲幅有所收窄掛牌價持續上漲，漲幅有所收窄 資料來源：Zillow，國聯民生證券研究所 資料來源：Zillow，國聯民生證券研究所 新增掛牌量增長有限，市場新增掛牌量增長有限，市場流動性不足流動性不足。根據 Zillow 數據，2024 年美國月均新增掛牌量為 32.1 萬套，同比增長 5.8%，但較 2021、2022 年仍然較少。利率鎖定仍然是579111315171921232015/12015/8201

58、6/32016/102017/52017/122018/72019/22019/92020/42020/112021/62022/12022/82023/32023/102024/52024/12全美（年）紐約（年）洛杉磯（年）芝加哥（年）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2015/12015/82016/32016/102017/52017/122018/72019/22019/92020/42020/112021/62022/12022/82023/32023/102024/52024/12全美紐約洛杉磯芝加哥0123456780204060801001201402

59、021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/102024/12024/42024/72024/10全美總掛牌量（萬套）紐約（萬套，右軸）洛杉磯（萬套，右軸）芝加哥（萬套，右軸）0204060801001202021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/102024/12024/42024/72024/10全美掛牌價中位數（萬美元/套）紐約（萬美元/套）洛杉磯（萬美元/套）芝加哥（萬美元/套）請務必

60、閱讀報告末頁的重要聲明 18/24 行業研究|行業深度研究 掛牌量較少的主要原因，許多房主由于持有低息貸款，不愿意在高利率環境下出售房產。2024 年下半年抵押貸款利率回升，新增掛牌量同比增幅隨之下降，部分城市如紐約新增掛牌量同比轉負。二手房供應端的恢復仍然受到結構性因素的制約，市場供需關系的改善仍取決于利率走勢和房主的出售意愿。圖表圖表38：2 2024024 年年全美全美新增掛牌量新增掛牌量仍低于仍低于 2 2021021、2 2022022 年年 圖表圖表39：2 2024024 年年全美全美新增掛牌量新增掛牌量同比增幅逐步收窄同比增幅逐步收窄 資料來源：Zillow，國聯民生證券研究所

61、 資料來源：Zillow，國聯民生證券研究所 新增待成交量增長受限，購房需求新增待成交量增長受限，購房需求仍被階段性抑制仍被階段性抑制。根據 Zillow 數據，2024 年月均新增待成交量（即新簽約房源）為 23.7 萬套，同比增長 0.3%。新增待成交量增速遠低于掛牌量和新增掛牌量的增速，購房需求仍未得到充分釋放，市場情緒仍然謹慎。圖表圖表40：2 2024024 年全美年全美新增新增待成交量待成交量較較 2 20 02 23 3 年年基本持平基本持平 圖表圖表41：2 2024024 年全美年全美新增新增待成交量同比待成交量同比增速較低增速較低 資料來源：Zillow，國聯民生證券研究所

62、 資料來源：Zillow，國聯民生證券研究所 05000100001500020000250003000001000002000003000004000005000006000002021/12021/52021/92022/12022/52022/92023/12023/52023/92024/12024/52024/9全美新增掛牌量（套）紐約（套，右軸）洛杉磯（套，右軸）芝加哥（套，右軸）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/102

63、024/12024/42024/72024/10全美新增掛牌量同比紐約新增掛牌量同比洛杉磯新增掛牌量同比芝加哥新增掛牌量同比00.20.40.60.811.21.41.6010203040502021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/102024/12024/42024/72024/10全美新增待成交量（萬套）紐約（萬套，右軸）洛杉磯（萬套，右軸）芝加哥（萬套，右軸）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2021/12021/42021/72021/102022/120

64、22/42022/72022/102023/12023/42023/72023/102024/12024/42024/72024/10全美新增待成交量同比紐約新增待成交量同比洛杉磯新增待成交量同比芝加哥新增待成交量同比 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 19/24 行業研究|行業深度研究 掛牌價下調比例上升，買方議價能力增強掛牌價下調比例上升，買方議價能力增強。根據 Zillow 數據，2024 年月均掛牌價下調的房源比例為 22.7%，較 2023 年均值上升 1.9pct。2024 年月均掛牌價下調幅度為3.4%，2023 年為 3.6%，盡管掛牌價漲幅收窄（掛牌價 2024 年同比上漲 2.

65、0%，2023年同比上漲 4.3%），但業主下調幅度仍較大。2024 年房屋月均售價與掛牌價比值為0.987，較 2023 年略有下降，月均成交價高于掛牌價房屋的占比為 29.9%，較 2023年下降 2.0pct。盡管整體房價仍在上漲，但市場議價空間逐步擴大，買方在交易中具有更多優勢。圖表圖表42：掛牌價下調房源比例掛牌價下調房源比例上升，上升，買方議價能力增強買方議價能力增強 圖表圖表43：掛牌價漲幅放緩，但下調房源的降價幅度仍較大掛牌價漲幅放緩，但下調房源的降價幅度仍較大 資料來源：Zillow，國聯民生證券研究所 資料來源：Zillow，國聯民生證券研究所 圖表圖表44：售價與掛牌價比

66、值售價與掛牌價比值較為穩定較為穩定 圖表圖表45：成交價高于掛牌價房屋占比成交價高于掛牌價房屋占比有所下降有所下降 資料來源：Zillow，國聯民生證券研究所 資料來源：Zillow，國聯民生證券研究所 0%5%10%15%20%25%30%35%2021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/102024/12024/42024/72024/10全美掛牌價下調房源比例紐約洛杉磯芝加哥2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%2021/12021/42021/72021/102022

67、/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/102024/12024/42024/72024/10全美掛牌價平均下調幅度紐約洛杉磯芝加哥0.950.970.991.011.031.052021/1/12021/4/12021/7/12021/10/12022/1/12022/4/12022/7/12022/10/12023/1/12023/4/12023/7/12023/10/12024/1/12024/4/12024/7/12024/10/1全美售價/掛牌價均值紐約洛杉磯芝加哥0%20%40%60%80%2021/1/12021/4/12021/7

68、/12021/10/12022/1/12022/4/12022/7/12022/10/12023/1/12023/4/12023/7/12023/10/12024/1/12024/4/12024/7/12024/10/1全美房屋成交價高于掛牌價比例紐約洛杉磯芝加哥 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 20/24 行業研究|行業深度研究 成交周期延長，市場流動性下降成交周期延長，市場流動性下降。從成交周期來看，根據 Zillow 數據，2024 年月均掛牌到簽約時長（業主與購房人簽訂買賣合同）為 45.3 天，較 2023 年增長 5.2 天，月均簽約到成交時長（簽約后完成貸款、產權轉移等程序）為 3

69、3.7 天，較 2023 年減少 0.2 天。高利率環境下，買家和賣家之間的博弈加劇，導致成交速度放緩，市場流動性下降。圖表圖表46：2 2024024 年月均年月均掛牌到簽約平均時長掛牌到簽約平均時長延長延長 5 5.2.2 天天 圖表圖表47：全美以及各大都市全美以及各大都市簽約到成交平均時長簽約到成交平均時長較穩定較穩定 資料來源：Zillow，國聯民生證券研究所 資料來源：Zillow，國聯民生證券研究所 空置率空置率保持歷史低位水平保持歷史低位水平，住房自有率維持穩定，住房自有率維持穩定。根據美國人口普查局數據，截至2024 年 12 月，美國租賃房屋空置率為 6.9%，同比增長 0

70、.3pct；自住房屋空置率為1.1%，同比增長 0.2pct，但整體空置率仍處于歷史低位水平?？罩寐实纳仙蛞蚋鄻I主選擇出售房產，從而提升了市場供應。截至2024年12月，住房自有率為65.7%，同比持平，居民整體購房意愿未顯著提升，市場活躍度維持平穩。01020304050607080902021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/102024/12024/42024/72024/10全美掛牌到簽約平均時長（天）紐約（天）洛杉磯（天）芝加哥（天）2030405060702021/12021

71、/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/102024/12024/42024/72024/10全美簽約到成交平均時長（天）紐約（天）洛杉磯（天）芝加哥（天）請務必閱讀報告末頁的重要聲明 21/24 行業研究|行業深度研究 圖表圖表48：美國房屋空置率美國房屋空置率保持歷史低位水平保持歷史低位水平 圖表圖表49：房價持續上漲，業主或選擇出售導致空置房價持續上漲，業主或選擇出售導致空置 資料來源：美國人口普查局、Zillow，國聯民生證券研究所 資料來源：美國人口普查局、Zillow，國聯民生證券研究所 圖表圖表

72、50：居民居民整體購房意愿整體購房意愿較為穩定較為穩定 圖表圖表51：美國住房自有率基本持平美國住房自有率基本持平 資料來源：美國人口普查局、Zillow，國聯民生證券研究所 資料來源：美國人口普查局、Zillow，國聯民生證券研究所 3.行業前瞻：預計 2025 年美國二手房價格溫和上漲 參考參考 ZillowZillow 數據，預計數據，預計 2 202025 5 年美國房價同比增長年美國房價同比增長 1 1.1%.1%。根據 Zillow 數據，2025 年1 月美國典型房屋價值為 35.5 萬美元/套，較 2024 年 1 月增長 2.7%。至 2026 年 1月，美國典型房屋價值預計

73、同比增長 1.1%，達到 35.9 萬美元/套，漲幅有所收窄。租金方面，2025 年 1 月美國獨立住宅、多戶住宅租金分別為 2179、1820 美元/月，0204060801001201401601800123456782019-032019-072019-112020-032020-072020-112021-032021-072021-112022-032022-072022-112023-032023-072023-112024-032024-072024-11房屋成交套數（萬套，右軸）租賃住房空置率（%）自住房屋空置率（%）05101520253035400123456782019-

74、032019-072019-112020-032020-072020-112021-032021-072021-112022-032022-072022-112023-032023-072023-112024-032024-072024-11典型房屋價格（萬美元，右軸）租賃住房空置率（%）自住房屋空置率（%）02040608010012014016018062636465666768692019-032019-072019-112020-032020-072020-112021-032021-072021-112022-032022-072022-112023-032023-072023-11

75、2024-032024-072024-11房屋成交套數（萬套，右軸）住房自有率（%）051015202530354062636465666768692019-032019-072019-112020-032020-072020-112021-032021-072021-112022-032022-072022-112023-032023-072023-112024-032024-072024-11典型房屋價格（萬美元，右軸）住房自有率（%）請務必閱讀報告末頁的重要聲明 22/24 行業研究|行業深度研究 同比分別增長 4.4%、2.7%，預計到 2026 年 1 月，美國獨立住宅、多戶住宅租金

76、分別增長 3.5%、2.8%。圖表圖表52：ZillowZillow 美國典型房屋價值預測美國典型房屋價值預測 圖表圖表53：ZillowZillow 美國房租預測美國房租預測 資料來源：Zillow，國聯民生證券研究所 資料來源：Zillow，國聯民生證券研究所 參考參考 RealtorRealtor 數據，預計數據，預計 2 2025025 年年美國二手房價格同比增長美國二手房價格同比增長 3 3.7%.7%，成交量微增。，成交量微增。根據Realtor 數據，2024 年美國二手房價格中位數預計同比增長 4.0%，二手房成交量同比微降至 402 萬套，但庫存量同比增長 15.2%。Rea

77、ltor 預測，2025 年在抵押貸款利率下行、二手房供給量回升的帶動下，預計二手房價格同比增長 3.7%，成交量增長至 407 萬套。圖表圖表54：RealtorRealtor 美國二手房主要指標預測美國二手房主要指標預測 20132013-20192019 均值均值 20232023 20242024 年預測年預測 20252025 年預測年預測 平均抵押貸款利率 4.00%6.80%6.70%6.30%6.30%二手房價格中位數同比 6.50%1.10%4.00%3.70%3.70%二手房成交量 528 萬套 409 萬套 402 萬套 407407 萬套萬套 二手房待售庫存量同比-3.

78、60%-4.40%15.20%11.70%11.70%租金中位數同比 5.20%1.20%-0.20%-0.10%0.10%資料來源：Realtor，國聯民生證券研究所 注：預測日期為 2024 年 12 月 3 日。我們預計，我們預計，20252025 年美國房地產市場預計將呈現銷量回升、房價溫和上漲的趨勢。年美國房地產市場預計將呈現銷量回升、房價溫和上漲的趨勢。主要推動因素包括：1）利率下行預期，美聯儲可能在 2025 年逐步降息，降低購房融資成本，有助于改善購房需求，促進房價上漲；2）供給仍處于低位，目前市場對美國降息仍有分歧，即使美國不降息，考慮到 2024 年二手房掛牌量有所回升，但

79、絕對值仍處于低位水平，房價或延續上漲；3）需求或得到一定釋放，高利率環境下住房需求積累充分，2025 年或逐步釋放，但考慮到美國經濟增速放緩、通脹回落、居民購房能力稍顯不足等因素，房價漲幅或小于 2024 年。34.034.234.434.634.835.035.235.435.635.836.0美國典型房屋價值（萬美元/套）2025.1 35.52026.1 35.91.1%1,6001,7001,8001,9002,0002,1002,2002,300獨立住宅（美元/月）多戶住宅（美元/月）請務必閱讀報告末頁的重要聲明 23/24 行業研究|行業深度研究 4.風險提示 1）利率風險：若美聯

80、儲降息節奏不及預期，抵押貸款利率維持高位，可能繼續抑制購房需求，拖累市場成交量。2）經濟下行風險：若美國經濟增速低于市場預期，企業盈利下滑，失業率上升，將削弱居民購房能力，導致市場活躍度下降。3）地緣政治及金融市場波動：全球經濟環境的不穩定性，如通脹反彈、美元流動性收緊等，可能影響投資者信心，進而對房地產市場帶來波動。4）人口遷徙與城市分化風險：人口流出城市房價可能面臨下行壓力，而高增長地區的市場競爭加劇，可能導致局部市場供需失衡。請務必閱讀報告末頁的重要聲明 24/24 行業研究|行業深度研究 評級說明評級說明 投資建議的評級標準 評級 說明 報告中投資建議所涉及的評級分為股票評級和行業評級

81、（另有說明的除外）。評級標準為報告發布日后 6到 12 個月內的相對市場表現，也即：以報告發布日后的 6 到 12 個月內的公司股價（或行業指數）相對同期相關證券市場代表性指數的漲跌幅作為基準。其中：A 股市場以滬深 300 指數為基準，北交所市場以北證 50 指數為基準；香港市場以摩根士丹利中國指數為基準；美國市場以納斯達克綜合指數或標普 500指數為基準；韓國市場以柯斯達克指數或韓國綜合股價指數為基準。股票評級 買入 相對同期相關證券市場代表性指數漲幅大于 10%增持 相對同期相關證券市場代表性指數漲幅在 5%10%之間 持有 相對同期相關證券市場代表性指數漲幅在-5%5%之間 賣出 相對

82、同期相關證券市場代表性指數漲幅小于-5%行業評級 強于大市 相對表現優于同期相關證券市場代表性指數 中性 相對表現與同期相關證券市場代表性指數持平 弱于大市 相對表現弱于同期相關證券市場代表性指數 分析師聲明分析師聲明 本報告署名分析師在此聲明：我們具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格或相當的專業勝任能力，本報告所表述的所有觀點均準確地反映了我們對標的證券和發行人的個人看法。我們所得報酬的任何部分不曾與，不與，也將不會與本報告中的具體投資建議或觀點有直接或間接聯系。法律主體聲明法律主體聲明 本報告由國聯民生證券股份有限公司或其關聯機構制作，國聯民生證券股份有限公司及其關聯機構以下統稱為

83、“國聯民生證券”。本報告的分銷依據不同國家、地區的法律、法規和監管要求由國聯民生證券于該國家或地區的具有相關合法合規經營資質的子公司/經營機構完成。國聯民生證券股份有限公司具備中國證監會批復的證券投資咨詢業務資格，接受中國證監會監管，負責本報告于中國（港澳臺地區除外）的分銷。國聯證券國際金融有限公司具備香港證監會批復的就證券提供意見（4 號牌照）的牌照，接受香港證監會監管，負責本報告于中國香港地區的分銷。本報告署名研究人員所持中國證券業協會注冊分析師資質信息和香港證監會批復的牌照信息已于署名研究人員姓名處披露。權益披露權益披露 國聯證券國際金融有限公司跟本研究報告所述公司在過去 12 個月內并

84、沒有任何投資銀行業務關系，且雇員或其關聯人士沒有擔任本報告中提及的公司或發行人的高級人員。一般聲明一般聲明 除非另有規定，本報告中的所有材料版權均屬國聯民生證券股份有限公司（已獲中國證監會許可的證券投資咨詢業務資格）及其附屬機構（以下統稱“國聯民生證券”）。未經國聯民生證券事先書面授權，不得以任何方式修改、發送或者復制本報告及其所包含的材料、內容。所有本報告中使用的商標、服務標識及標記均為國聯民生證券的商標、服務標識及標記。本報告是機密的，僅供我們的客戶使用，國聯民生證券不因收件人收到本報告而視其為國聯民生證券的客戶。本報告中的信息均來源于我們認為可靠的已公開資料，但國聯民生證券對這些信息的準

85、確性及完整性不作任何保證。本報告中的信息、意見等均僅供客戶參考，不構成所述證券買賣的出價或征價邀請或要約。該等信息、意見并未考慮到獲取本報告人員的具體投資目的、財務狀況以及特定需求，在任何時候均不構成對任何人的個人推薦?？蛻魬攲Ρ緢蟾嬷械男畔⒑鸵庖娺M行獨立評估，并應同時考量各自的投資目的、財務狀況和特定需求，必要時就法律、商業、財務、稅收等方面咨詢專家的意見。對依據或者使用本報告所造成的一切后果，國聯民生證券及/或其關聯人員均不承擔任何法律責任。本報告所載的意見、評估及預測僅為本報告出具日的觀點和判斷。該等意見、評估及預測無需通知即可隨時更改。過往的表現亦不應作為日后表現的預示和擔保。在不同

86、時期，國聯民生證券可能會發出與本報告所載意見、評估及預測不一致的研究報告。國聯民生證券的銷售人員、交易人員以及其他專業人士可能會依據不同假設和標準、采用不同的分析方法而口頭或書面發表與本報告意見及建議不一致的市場評論和/或交易觀點。國聯民生證券沒有將此意見及建議向報告所有接收者進行更新的義務。國聯民生證券的資產管理部門、自營部門以及其他投資業務部門可能獨立做出與本報告中的意見或建議不一致的投資決策。特別聲明特別聲明 在法律許可的情況下，國聯民生證券可能會持有本報告中提及公司所發行的證券并進行交易，也可能為這些公司提供或爭取提供投資銀行、財務顧問和金融產品等各種金融服務。因此，投資者應當考慮到國聯民生證券及/或其相關人員可能存在影響本報告觀點客觀性的潛在利益沖突，投資者請勿將本報告視為投資或其他決定的唯一參考依據。版權聲明版權聲明 未經國聯民生證券事先書面許可，任何機構或個人不得以任何形式翻版、復制、轉載、刊登和引用。否則由此造成的一切不良后果及法律責任由私自翻版、復制、轉載、刊登和引用者承擔。聯系我們聯系我們 北京：北京市東城區安外大街 208 號玖安廣場 A 座 4 層 上海：上海市虹口區楊樹浦路 188 號星立方大廈 8 層 無錫：江蘇省無錫市金融一街 8 號國聯金融大廈 16 樓 深圳：廣東省深圳市福田區益田路 4068 號卓越時代廣場 1 期 13 樓