榮邦瑞明：中國城市建設投融資市場洞察2022-市場總體格局和行業發展研究報告（88頁）.pdf

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1、市場總體格局和行業發展研究報告北京榮邦瑞明投資管理有限責任公司中國城市建設投融資市場洞察2022面向“十四五”乃至未來更長時期，我國城市建設投融資需求仍然巨大，2021年我國城市建設投融資體制結構與特征已逐漸清晰。未來投融資體制的發展將立足國內經濟基本面，圍繞投資熱點行業，堅持主體多元、分類施策和結構優化，形成期限匹配、成本適當、結構穩定、可持續發展的城市建設投融資體制。本報告主要針對2021年我國城市建設投融資市場格局、體制發展現狀及趨勢進行解讀，旨在站在第三方機構視角，反思昨天，把握今天，展望明天，以前瞻性思維，為我國城市建設投融資體制發展略盡綿力。開篇新環境新熱點智慧城市、數字經濟新型基

2、礎設施片區開發、城市更新生態環境導向開發（EOD）城市群、都市圈1交通引導開發（TOD）職業院校、高等院校建設碳中和、碳達峰、新能源大數據、人工智能AI未來社區、鄉村振興rXpVwWeYlWwVbR8QaQtRrRtRsQiNqQnOlOrRsObRpPyRwMpOmMxNnNqQ“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺2021年城市建設投融資市場核心特征201 我國城鎮化發展迎來拐點02城市建設投融資體制趨于穩定03 PPP模式進一步狹義化我國城鎮化發展迎來拐點，市場規模增速放緩，局部地區出現縮量減量發展，城市發展開始由增量擴張為主轉入增量存量并重的新階段。城市建設投融資

3、體制趨于穩定，投資體制格局已然成型，未來的創新發力點將更多集中在項目實踐層面。自2014年起，PPP逐步成為基礎設施建設和公共服務供給的熱點模式，短時間內集中推廣后，已然回歸理性和邏輯化。PPP模式進一步狹義化，特許經營項目出現回潮，其他創新模式逐漸被市場認可?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺2022年城市建設投融資市場核心展望3政府平臺公司向城市綜合運營商轉型，通過充分整合資源，與社會資本廣泛合作，專注提升自身綜合能力。企業將從追求市場規模與項目數量，逐步轉向追求項目質量與精細化管理。圍繞國家鼓勵的新概念、新方向、新技術，進行項目策劃包裝，以契合政府引資需求和企業

4、投資訴求。城鎮化發展的區域化差別進一步顯現，人口和產業的集聚將是未來城市間進行競爭的主要目標。政府端企業端項目端城市端Contents目錄市場形勢與投資格局解析0102熱點行業與發展趨勢研判市場形勢與投資格局解析01 新形勢為市場蓄勢 新格局為投資領航 新概念為項目賦能新形勢為市場蓄勢6“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺我國城鎮化建設在增速放緩中邁入新階段7隨著我國城鎮化進程全面推進，城市建設將不再僅僅追求規模擴張，更加注重精細化發展與質量提升，強調環境保護、經濟發展和社會治理的協調發展。 繼2019年我國常住人口城鎮化率首次突破60%后，我國城鎮化建設進入向高質量邁

5、進的新階段。 2021年，新型城鎮化和城鄉融合發展工作取得新成效，年末常住人口城鎮化率達到64.72%。 根據經濟社會發展實際和當前政策導向，我國的城鎮化建設將呈現環境保護、經濟發展和社會治理協調發展的高質量發展模式。城鎮化率R時間T追求規模與擴張追求精細化發展與質量提升城鎮化加速城鎮化放緩“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺IVIIIIII隨著我國生育率的下降，人口轉移已進入存量博弈的時代，一二線熱門城市相繼出臺人才引進獎勵政策，未來人口將進一步向核心城市群都市圈轉移，人口的聚集效應將更加明顯?！笆奈濉币巹澝鞔_提出實施城市更新行動，通過城市更新完善城市結構、補齊配套

6、短板、提升城市品質、提高管理服務水平，以推動城市高質量發展，提升人民群眾的生活幸福感。注重城鄉經濟均衡發展，通過鄉村振興推動農業全面升級、農村全面進步，農民全面發展，縮小城鄉差距，推進公共服務均等化與社會保障全覆蓋。城市群都市圈的發展帶來了城市空間格局的重構，是未來城鎮化的主體形態，是支撐全國經濟增長、促進區域協調發展、參與國際競爭合作的重要平臺。格局重構城鄉均衡空間提質人口轉移城鎮化建設開啟新的內需空間8我國城鎮化建設正在實現由量向質的轉變、逐漸形成以城市群都市圈為核心，大中小城市協調發展的格局?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺2021年我國城鎮化建設投融資格局進

7、一步明朗化，以財政投資、地方政府債券和城投債為主體，PPP、特許經營等市場化模式為有益補充的多元化格局基本成型。城鎮化建設投融資格局基本成型9成熟成熟創新創新財政：財政：PPPPPP發改：特許經營發改：特許經營城城鎮鎮化化建建設設投投融融資資格格局局市市場場化化方方式式財政投資財政投資政府發債政府發債城投公司城投公司片區綜合開發片區綜合開發城市更新城市更新“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺地方政府債券作為地方政府的重要融資手段，發行規模處于高位102021年,全國共計發行地方政府債券1620只，合計6.49萬億元。其中,一般債券2.47萬億，專項債券4.02萬億。20

8、21年，全國范圍內市場化投資項目共計1779個，投資規模合計約3.36萬億。其中PPP項目投資額約1.35萬億，其他市場化項目投資額約2.02萬億。地方政府債券作為地方政府的主要融資渠道，已超過市場化渠道，成為政府融資方式的主力軍。地方政府債券的發行在經歷了2020年高速增長之后，2021年仍處在高位運行，與市場化項目的發展相得益彰。2017年-2021年地方政府債券規模與市場化項目規模統計（數據來源：財政部網站）2017年2018年2019年2020年2021年地方政府債券4165241652436246443864916市場化項目555763258931441406233363801000

9、0200003000040000500006000070000地方政府債券市場化項目單位：億元“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺PPP項目走向狹義化發展，成交量逐年下降11隨著財辦金201792號、財金201910號文相繼出臺，PPP項目政策收緊，走向規范化、狹義化發展，全行業PPP項目在2017年至2021年呈現逐年下降趨勢。2017年2018年2019年2020年2021年項目數量329423111344116076105001000150020002500300035002017年-2021年PPP項目成交數量單位：個2017年2018年2019年2020年20

10、21年項目規模500052897824087225091346001000020000300004000050000600002017年-2021年PPP項目成交規模單位：億元“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺特許經營項目逐年回暖，與PPP項目形成互補12特許經營項目以其規范和成熟的模式特點，獲得了市場的 普 遍 認 可 ， 2017 年 至2021年特許經營項目成交數量及投資規模均有穩步增長。因PPP模式狹義化發展，2019年特許經營項目體量激增，近三年呈穩步增長，其中2021年達到了8809億元，為近年來新高。2017年2018年2019年2020年2021年項目

11、數量24924742447656601002003004005006002017年-2021年特許經營項目成交數量單位：個2017年2018年2019年2020年2021年項目規模21539603472768688090100020003000400050006000700080009000100002017年-2021年特許經營項目成交規模單位：億元“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺基于PPP項目規模收縮，“類PPP”項目迎來階段性發展132021年“類PPP”項目成交數量452個，成交金額1.14萬億元。2017年至2021 年，“類PPP”項目迎來發展窗口期。全

12、行業“類PPP”項目成交數量雖然逐年緩慢下降，但投資總規模在反彈增長，說明單個項目規模顯著增加。2017年2018年2019年2020年2021年項目數量67359553551945201002003004005006007008002017年-2021年“類PPP”項目成交數量單位：個2017年2018年2019年2020年2021年項目規模34172651388110428113690200040006000800010000120002017年-2021年“類PPP”項目成交規模單位：億元新格局為投資領航14“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺城市建設領域已打破投

13、資主體高度集中的投融資模式，初步形成了投資主體多元化、投資方式多樣化、資金來源多渠道的投融資市場新格局。市場主導，融資手段多維創新，如REITs、ABS等。市場化投資平臺公司投資政府投資融資創新市場主導，運作模式更加多元化，PPP模式、特許經營模式和“類PPP”模式等。政府主導，授權平臺公司進行市場化運作。政府主導，包括政府直接投資、地方政府債券等。城市建設投融資市場現狀15“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺16政府投資政府直接投資 政府投資條例自2019年7月1日起施行。 政府投資條例規范了政府投資行為，是指導政府投資的重要依據。概念定義資金來源投資方式項目實施監督

14、管理是指在中國境內使用預算安排的資金進行固定資產投資建設活動，包括新建、擴建、改建、技術改造等。財政預算資金投資應編制政府投資年度計劃，投資年度計劃應當和本級預算相銜接。不得違法違規舉借債務籌措政府投資資金。直接投資；資本金注入；投資補助；貸款貼息。按照法律法規開工建設，依據批復的文件投資建設。政府投資項目不得由施工單位墊資建設。政府投資項目建設投資原則上不得超過經核定的投資概算。項目單位在線平臺報送項目相關信息，并共享信息。加強管理及信息公開?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺172009201120152017-20182019-2021至今20142009年之前

15、，國債轉貸模式關于做好發行2009年地方政府債券有關的通知（財辦庫200936號）2011年地方政府自行發債試點辦法（財庫2011141號）2014年地方政府債券自發自還試點辦法（財庫201457號）國務院關于加強地方政府性債務管理的意見（國發201443號）新預算法正式實施置換債券和專項債券推出關于進一步規范地方政府舉債融資行為的通知（財預201750號）關于堅決制止地方以政府購買服務名義違法違規融資的通知（財預201787號）地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）（財預201762號）財政部關于做好2018年地方政府債務管理工作的通知（財預201834號）關于防范化解地方政府隱性債務風險

16、的意見（中發201827號）關于防范化解融資平臺公司到期隱性債務風險的指導意見（國辦函20194號）財政部關于做好地方政府債券發行工作的意見（財庫201923號）關于梳理PPP項目增加地方政府隱性債務情況的通知（財辦金201940號）地方政府債券發行管理辦法（財庫202043號）關于加強地方國有企業債務風險管控工作的指導意見（國資發財評規202118號）關于進一步深化預算管理制度改革的意見（國發20215號）政府投資地方政府債券“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺18平臺公司投資國辦發2018101號財金201823號國資發財評規202118號國務院辦公廳關于保持基礎設

17、施領域補短板力度的指導意見按照市場化原則保障融資平臺公司合理融資需求，防范存量隱性債務資金鏈斷裂風險。支持轉型中的融資平臺公司和轉型后市場化運作的國有企業，依法合規承接政府公益性項目。關于規范金融企業對地方政府和國有企業投融資行為有關問題的通知“除購買地方政府債券外，不得直接或通過地方國有企事業單位等間接渠道為地方政府及其部門提供任何形式的融資，不得違規新增地方政府融資平臺公司貸款?！标P于加強地方國有企業債務風險管控工作的指導意見各地方國資委要加強地方國有企業債務融資資金用途管控，督促企業將籌集的資金及時高效投放到戰略安全、產業引領、國計民生、公共服務等關鍵領域和重要行業。平臺公司通過市場化經

18、營參與基礎設施建設運營已被證明是政府投資體系架構中不可或缺的部分?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺19市場化投資PPP模式國務院關于加強地方政府性債務管理的意見（國發201443號）關于規范政府和社會資本合作綜合信息平臺項目庫管理的通知（財金201792號）關于進一步加強政府和社會資本合作（PPP）示范項目規范管理的通知（財金201854號）財政部關于推進政府和社會資本合作規范發展的實施意見（財金201910號）政府和社會資本合作（PPP）項目績效管理操作指引的通知（財金202013號）國務院關于進一步深化預算管理制度改革的意見（國發20215號）201420152

19、01720192021快速發展期2018規范整頓期國家發展改革委關于開展政府和社會資本合作的指導意見（發改投資20142724號）關于推廣運用政府和社會資本合作模式有關問題的通知（財金201476號）狹義化發展期國務院辦公廳印發關于鼓勵和支持社會資本參與生態保護修復的意見（國辦發202140號)PPP模式自2014年發展至今，經歷了快速發展期、規范整頓期、已進入狹義化發展期，成為一種規范成熟的市場化投資手段?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺20市場化投資特許經營模式回歸政企合作的本質，更追求市場化，在基礎設施和公用事業領域正在被廣泛應用。 政策依據： 特許經營： 適

20、用對象：基礎設施和公用事業特許經營管理辦法（六部委令第25號）指政府采用競爭方式依法授權中華人民共和國境內外的法人或者其他組織，通過協議明確權利義務和風險分擔，約定其在一定期限和范圍內投資建設運營基礎設施和公用事業并獲得收益，提供公共產品或者公共服務。能源、交通運輸、水利、環境保護、市政工程等基礎設施和公用事業領域。應收賬款質押登記辦法 (中國人民銀行令2019第4號) 第二條，特許經營開發回報應收賬款以及其他以合同為基礎的具有金錢給付內容的債權可以進行質押融資。最高人民法院關于審理行政協議案件若干問題的規定(法釋201917號)將特許經營與PPP按照并列關系安排?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺

21、“有例”城市開發投資決策支持平臺21市場化投資“類PPP”創新模式“類PPP”模式的實踐創新正成為階段性熱點，目前以“投資人+EPC+N”為主流模式。地方政府中標社會資本金融機構項目公司國有企業開發項目財政部門“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺22以基礎設施REITs為代表的融資創新基礎設施REITs是金融創新改革的新熱點，有利于促進各類要素資源優化配置。2020.04關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知（證監發202040號）中國證監會、國家發改委關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知 （ 發改投資

22、2021958號）關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知 （ 發改辦投資2020586號）2020.082020.072020.09關于抓緊報送基礎設施不動產信托投資基金（REITs）試點項目申報材料的通知（發改辦投資2020586號）2021.01關于建立全國基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目庫的通知（發改辦投資202135號）公開募集基礎設施證券投資基金網下投資者管理細則 （ 中 證 協 發202115號）2021.07國家發改委中國證監會、國家發改委2021.01國家發改委中國證券業協會國家發改委關于做好第一批基礎設施REITs試點項

23、目申報工作的通知（發改辦投資2020586號）公募REITs盡職調查工作指引（試行）（征求意見稿）公募REITs運營操作指引（試行）（征求意見稿）公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）（202054號）中國證監會新概念為項目賦能23“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺新概念推動城市建設投融資市場出現新拐點242021全國兩會城市更新首次寫入政府工作報告“十四五”規劃實施城市更新行動分級分類推進新型智慧城市建設加強新型基礎設施統籌建設2020中央政治局會議中央政治局常務委員會會議5G網絡、工業互聯網加快 5G 網絡、數據中心等新型基礎設施建設進度。中央經濟工作會議201

24、8加快5G商用步伐，加強人工智能、工業互聯網、 物聯網等新型基礎設施建設。發改高技20201409號開展環境綜合治理托管、生態環境導向EOD的開發模式環辦科財函2020489號向各地區征集EOD模式備選項目創新銀保監發202115號地方政府隱性債務風險防范化解財庫202043號財預202094 號財辦預2021209號地方政府債券發行專項債券發行2022年依然鼓勵使用專項債券作資本金、鼓勵市場化融資發改規劃2021493號新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務:實施城市更新行動;建設新型智慧城市2019國務院政府工作報告大力提升老舊小區改造；加強城市更新和存量住房改造提升。智慧城市時空大數據平臺建設

25、技術大綱自然資辦函2019125號環辦科財函2021201號關于同意開展生態環境導向的開發（EOD）模式試點的通知2021年城鎮化建設呈現出由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重的特征，城市建設投融資市場出現更多新概念。關于開展第一批城市更新試點工作的通知公布首批21個城市更新試點城市名單“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺城市建設投融資更加關注模式創新和項目包裝的融合發展25縱觀2021年全年，隨著投融資模式路徑的進一步清晰和成熟，項目的包裝策劃呈現出“政策引領、市場響應”的新趨勢。新概念層出不窮，豐富了城市建設的內涵，為城市建設的投融資創新提供了空間。在

26、當前投資格局基本穩定成型后，未來的創新將更多體現在具體項目層面，新基建、雙碳戰略、城市更新、EOD等新概念、新機會、新方向將加速布局。債券PPP特許經營雙碳戰略城市更新生態環境導向開發模式EOD新基建“類PPP”模式層面項目層面融合創新“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺新基建為城市建設賦能，豐富了公共服務的內涵26科技含量高、技術更迭速度快、創新需求強，具有更大的復雜性、特殊性和不確定性?？萍紕撔买寗有畔⒒A設施通訊網絡基礎設施新技術基礎設施算力基礎設施打造數字經濟基礎設施硬支撐；為催生新技術、新產品、新產業、新業態和新模式提供軟支持。軟硬支持兼顧創新基礎設施重大科技

27、基礎設施產業技術創新科教基礎設施新一代準公共品范疇，產業鏈延申長、應用領域廣、投資規模大，更適合多元主體參與投資建設。準公共品屬性融合基礎設施智能交通基礎設施智慧能源基礎設施新基建是支撐經濟社會數字化轉型的核心底座，圍繞科技新硬核拓展了傳統基礎設施領域的邊界，豐富了公共產品服務內涵，為城市建設注入“數字動力”。新基建作為新興產業高質量發展的基礎，將進一步提高我國在全球數字經濟中的地位。新基建將推動城市建設領域的智能化變革，提升傳統基礎設施的智能化水平，亟需專業化運營商與科技型企業的參與?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺深化雙碳戰略，多部門聯合印發“無廢城市”建設工作

28、方案27生態環境部等18個部門和單位聯合印發了“十四五”時期“無廢城市”建設工作方案（環固體2021114號）文件。明確提出，“十四五”時期，將推動100個左右地級及以上城市開展“無廢城市”建設。雙碳戰略將為城市的綠色低碳持續健康發展奠定基礎，對城市發展帶來更多的環境效益、社會效益和經濟效益。以現有“無廢城市”試點為基礎開展示范，進一步凝練和深化試點的經驗模式，推動相關經驗在其他城市應用。將“無廢城市”建設與實現碳達峰、碳中和目標相結合，將“減廢”和資源循環納入減碳體系，通過政策和經濟手段促進“減廢”?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺城市更新已上升為國家戰略，迎來第

29、一批試點城市試點工作致力于轉變城市開發建設方式，因地制宜探索城市更新的工作機制、實施模式、支持政策、技術方法和管理制度。28住建部關于開展第一批城市更新試點工作的通知決定在北京等21個城市（區）開展第一批城市更新試點工作。第一批試點城市集中在我國東部地區，其中省會/直轄市試點城市共11個，其他試點城市10個?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺EOD模式以生態文明為引領，可持續發展為目標，生態保護和環境治理為基礎，特色產業運營為支撐，片區綜合開發為載體，推動城市建設、產業升級與生態保護協同發展。全國36個EOD試點項目中，片區綜合開發成為主要載體29首批生態環境導向的開

30、發首批生態環境導向的開發（EODEOD）模式試點項目分布情況模式試點項目分布情況所屬地區省市項目數量其中綜合開發項目數量華東地區上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、山東138華中地區河南、湖北、湖南86華北地區天津、河北、內蒙古51西南地區四川、重慶55東北地區遼寧、吉林21西北地區陜西、新疆22華南地區廣西11合計3624關于同意開展生態環境導向的開發（EOD）模式試點的通知（環辦科財函2021201號）中正式提出全國36個EOD項目試點名單。其中綜合開發建設項目共計24個，從中不難看出，片區綜合開發已經成為EOD項目的主要載體，EOD與片區開發的結合有利于促進政企雙方的共贏。2021年10

31、月，關于推薦第二批生態環境導向的開發模式試點項目的通知（環辦科財函2021468號）文件的發布標志著首批EOD試點項目已取得初步成效，第二批試點項目也已結束申報，未來或將大力推廣?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺新周期新格局下的城市建設投融資市場總結30新模式新路徑迭代創新新概念新理念層出不窮城市建設投資格局基本成型存量更新提質改造成為主流以政府直接投資、地方政府債券、平臺公司融資為主，PPP、特許經營、“類PPP”等市場化模式為有益補充的多元化格局已經成型。中國城鎮化已處于中后期，城鎮化已現拐點，存量更新將成為主流，進一步推動城鎮化質量的提升。在趨于穩定的投資格局

32、下，新基建、新能源、城市更新、EOD等概念層出不窮，為創新帶來不竭動力。新概念新熱點下，迭代創新將集中在具體項目層面，有望出現新模式、新路徑、新范式。熱點行業與發展趨勢研判02熱點行業與發展趨勢研判02 公用事業 交通運輸 城市更新 片區綜合開發 生態環境導向開發（EOD） 發展趨勢展望公 用 事 業33“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺公用事業領域發展較為成熟，以PPP和特許經營模式為主34從項目數量上看，2021年公用事業領域項目共計成交626個。其中特許經營項目達359個，約占總量的57%，PPP項目緊隨其后，成交188個，約占總量的30%，其他模式項目成交79

33、個，約占總量的13%。從投資規模上看，2021年公用事業領域投資規?？傆嫾s1981億元，其中PPP項目投資額約1166億，約占總量的59%，特許經營項目投資額約782億，約占總量的39%，其他模式投資額約33億元，約占總量的2%。PPP“類PPP”特許經營項目數量188793590501001502002503003504002021年公用事業領域項目成交數量單位：個PPP“類PPP”特許經營項目規模11663378202004006008001000120014002021年公用事業領域項目成交規模單位：億元“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺參與主體以地方國企與民營

34、企業為主35公用事業領域較其他行業，具有行業成熟、運營專業、市場化程度高、已形成穩定市場格局等特征，是為數不多民營企業可占據主導地位的行業領域。地方國企, 242, 39%集體國企, 2, 0%民企, 237, 38%其他, 12, 2%事業單位, 17, 3%外資企業, 65, 10%央企, 51, 8%地方國企集體國企民企其他事業單位外資企業央企“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺公用事業領域投資人年度榜單362021年，全國公用事業領域投資項目按中標項目規模排序，排名前三的投資人分別是：第一：中國葛洲壩集團股份有限公司第二：瑞安市公共事業投資集團有限公司第三：河北

35、人和環境科技有限公司從主體類型來看，前十名以央企和地方國企為主，僅有1家民營企業（河北人和環境科技有限公司）和1家外資企業（蕪湖海螺投資有限公司）。2224253035374664175020406080100120140160180200中國電建集團成都勘測設計研究院有限公司蕪湖海螺投資有限公司青島西海岸公用事業集團市政管理有限公司中鐵十四局集團有限公司中州水務控股有限公司長江生態環保集團有限公司河北人和環境科技有限公司瑞安市公用事業投資集團有限公司中國葛洲壩集團股份有限公司公用事業領域中標項目規模排行單位：億元注：若投資人為聯合體的，以牽頭方作為統計對象“有略”片區開發策略管理平臺“有例”

36、城市開發投資決策支持平臺37 公用事業領域的合作模式由最初的PPP模式為主，逐步向特許經營的模式轉變，“類PPP”項目市場份額較少。 從項目成交數量及規模來看，PPP模式及特許經營模式為市場主流模式。PPP和特許經營模式并駕齊驅 在打破行政性壟斷，形成多元化競爭性市場結構的改革前提下，央企已逐步淡出公用事業領域。 地方國企已成長為合格的市場競爭主體，民營企業的引進加速推進公用事業領域的市場化改革進程。地方國企和民營企業彰顯主體地位公用事業領域合作模式趨穩，市場化進程逐步加快交 通 運 輸38“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺落實交通強國戰略，交通運輸行業將迎來更大的發

37、展空間392019年9月19日，中共中央國務院印發了交通強國建設綱要。綱要提出建設現代高質量綜合立體交通網絡，構建便捷順暢的城市（群）交通網，形成廣覆蓋的農村交通基礎設施網，構筑多層級、一體化的綜合交通樞紐體系，爭取到2035年，基本建成交通強國。2021年2月24日，中共中央國務院印發了國家綜合立體交通網規劃綱要。綱要提出構建完善的國家綜合立體交通網，加開建設高效率國家綜合立體交通網主骨架，建設多層級一體化國家綜合交通樞紐系統，完善面向全球的運輸網絡。2021年10月29日，中共十九屆五中全會，再次提及要“加快建設交通強國”。國家對交通強國戰略的重視程度持續加深，創新發展的步伐正在加快?！坝?/p>

38、略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺交通運輸領域的合作模式以PPP和特許經營模式為主40從項目成交數量上看，2021年交通運輸領域項目共計158個。其中PPP項目達71個，約占總量的45%；特許經營項目緊隨其后，項目成交67個，約占總量的42%；其他模式項目成交20個，約占總量的13%。從投資規模上看，2021年交通運輸領域投資規?？傆嫾s1.4萬億元，其中特許經營項目投資額約6770億元，約占總量的48%；PPP項目投資額約5772億元，約占總量的42%；其他模式項目投資額約1451億元，約占總量的10%。PPP項目特許經營“類PPP”項目項目數量7167200102030

39、40506070802021年交通運輸行業項目成交數量單位：個特許經營PPP項目“類PPP”項目項目規模6770577214610100020003000400050006000700080002021年交通運輸行業項目成交規模單位：億元“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺參與主體以央企和地方國企為主412021年交通運輸領域地方國企、央企的行業占有率遙遙領先，在市場上具有絕對的主導地位。央企、地方國企通過前期在該領域的深耕，已占據了大部分市場，積累了豐富的經驗，形成了市場和技術上的優勢，其他類型企業參與度較低。地方國企, 90, 57%民企, 6, 4%其他, 3,

40、2%事業單位, 1, 0%外資企業, 1, 1%央企, 57, 36%2021年交通運輸領域企業類型統計地方國企民企其他事業單位外資企業央企“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺交通運輸領域投資人年度榜單422021年，全國交通運輸領域投資項目按照中標項目規模排序，排名前三的投資人分別是：第一：中國葛洲壩集團股份有限公司第二：云南建設基礎設施投資股份有限公司第三：四川省鐵路產業投資集團有限責任公司從主體類型來看，前十名均為建筑施工類央企。2312373053073234124125536006280100200300400500600700四川成樂高速公路有限責任公司新疆

41、交通投資（集團）有限責任公司四川高速公路建設開發集團有限公司惠州市交通投資集團有限公司貴州省公路開發有限責任公司云南省交通投資建設集團有限公司湖南省高速公路集團有限公司四川省鐵路產業投資集團有限責任公司云南建設基礎設施投資股份有限公司中國葛洲壩集團股份有限公司交通運輸領域中標項目規模排行單位：億元注：若投資人為聯合體的，以牽頭方作為統計對象“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺交通運輸領域在政策和模式相對成熟的背景下，發展空間廣闊43合作模式成熟參與主體穩定國家戰略支持交通運輸領域合作模式以PPP和特許經營模式為主， “類PPP”項目市場份額較少，PPP模式及特許經營模式

42、為市場主流模式。央企、地方國企通過前期在該領域的深耕，已占據了大部分市場，積累了豐富的經驗，形成了市場和技術上的優勢，其他企業參與度較低。交通強國戰略。加快建設交通強國，完善綜合運輸大通道、綜合交通樞紐和物流網絡，加快城市群和都市圈軌道交通網絡化，提高農村和邊境地區交通通達深度。以此為契機，交通運輸行業將迎來更大的發展空間。城 市 更 新44“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺城市更新是新型城鎮化高質量發展的必然階段70%30%加速階段后期階段起步階段城鎮化率60.6%2019年我國城鎮化率達到60.6%，35個大中型城市城鎮化率超過70%，我國城鎮化進程進入后期階段。

43、城市更新行動是城鎮化后期城市發展的主要形式。不同于以往城市開發模式，城市更新模式更注重提升存量建設質量，更注重優化城市結構，更注重增強人民獲得感。粗放外延式發展以“土地城鎮化”為主以房地產業為龍頭公共服務水平落后于城鎮化率集約內涵式發展注重“人的城鎮化”以城市治理為核心補齊基礎設施公共服務短板2019年新城建設為主舊城改造&棚戶區改造為主城市更新為主45“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺城市更新經歷了四個階段的發展歷程城市發展模式01 第一階段城市更新萌芽階段（1990-2007年）02 第二階段城市更新探索階段（2008-2014年）04 第四階段城市更新全面開展階

44、段（2020以來）03 第三階段城市更新經驗總結階段（2015-2019）1998年福利分房正式結束房地產業與金融業同城市更新改造結合，推動舊城居住區的更新改造2004年國土資源部明確經營性用地出讓全部實行招拍掛制度2007年物權法規范了城市更新中的拆遷工作2008年棚改納入保障性安居工程廣東開展“三舊”改造2014年政府工作報告提出將城中村和棚戶區及舊建筑改造納入“三個億”任務2015年各地形成了成熟的經驗，深圳、廣州等城市紛紛成立城市更新管理機構2015年貨幣化安置大規模實行海南三亞被確定“城市雙修”試點2016年國土資源部開展低效用地再開發各地形成了系統性的政策體系，開展了一系列試點項目

45、2020年全面開展老舊小區改造實施城市更新行動被納入“十四五”規劃2021年政府工作報告提出進一步完善住房市場體系和住房保障2021年住房和城鄉建設部發布關于開展第一批城市更新試點工作的通知，公布首批21個城市更新試點城市名單46“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺城市更新行動聚焦八項目標任務新時期實施城市更新行動主要集中在以下八個方面：完善城市空間結構實施城市生態修復和功能完善工程強化歷史文化保護，塑造城市風貌推進新型城市基礎設施建設加強城鎮老舊小區改造增強城市防洪排澇能力推進以縣城為重要載體的城鎮化建設加強居住社區建設47“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發

46、投資決策支持平臺城市更新實施對象明確、改造方式清晰、籌資手段多樣對象和目標改造對象：城鎮老舊小區是指城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。工作目標：各地要結合實際，合理界定本地區改造對象范圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區?！本用裰苯踊蜷g接出資發行地方政府專項債券債券和商業信貸中央和地方財政支持資金籌措吸引專業化社會力量投資基礎類市政配套基礎設施改造提升和建筑物公共部位維修，包括供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱等基礎設施提升類提升服務設施配套建設和智慧化改造，包括社區綜合服務、公共衛生、

47、教育設施、社區專項服務設施的建設和改造完善類環境及配套設施改造、建筑節能改造，包括適老設施、無障礙設施、停車場、充電設施、文體休閑設施等改造方式2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務中再次強調要實施城市更新行動，加快推進老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村等改造。住建部公布城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單（第三批）（建辦城函2021203號），總結了各地在動員居民參與、改造項目生成、金融支持、市場力量參與等7個方面的可復制政策機制。住房和城鄉建設部關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（建科202163號），意在積極穩妥實施城市更新，堅持低影響更新建設模式。48“有略”片區開發策

48、略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺城市更新有別于傳統的片區綜合開發片區綜合開發概念貫穿于我國城鎮化進程中，且出現相對較早，城市更新主要出現于城鎮化中后期，在表現形式上兩者有諸多不同。傳統片區綜合開發城市更新開發形式以拆改式開發為主，以形成凈地為目標整治類和改建類城市更新很少涉及拆改，以現狀改造為主土地使用權屬全部收歸政府儲備后供應整治和改建類不改變使用權屬，或在使用權人之間轉移；拆建類可能改變使用權屬投資主體地方政府/平臺公司、城市運營商地方政府/平臺公司、城市運營商、產業運營商、房地產開發商、物業所有權人開發內容以基礎設施和公共服務設施建設為主補足公共服務短板，也包括功能建筑的改建和

49、拆建運營內容基礎設施和公共服務設施運營維護提供公共服務、物業管理服務、產業發展服務等投資構成土地整理成本+基礎設施和公共服務設施建設投資 土地獲得成本+基礎設施和公共服務設施建設成本+物業改造成本二級開發一般不含包括物業的整修和改造能力需求投融資管理和施工能力投融資管理、城市管理和物業經營能力49片 區 綜 合 開 發50“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺51數據來源于“有例”城市開發投資決策支持平臺片區綜合開發在2021年的四大特征片區綜合開發項目在 2021年 市 場 需 求 和 成 交 活 躍 度仍 然 較 高 ， 整 體 成 交 規 模超過了2020年。片區項

50、目以“類PPP”項目為 主 ， 成 交 規 模 多 分 布 在50億元-150億元區間。市 場 熱 度 不 減 ， 數量 規 模 雙 增 長大型建筑類央企目前仍然是片區項目的市場主導，中標項目規模及數量占比最高。參與片區項目的央企數量增加，除建筑類央企外，部分專業化領域央企越來越多的參與片區項目。政策支持投資人參與城市更新、EOD等領域。2021年，此類片區項目成交規模和數量有所增加。片區開發與政策熱點的結合，有助于平臺公司的市場化轉型與項目融資問題的解決。核心城市群為投資熱點區域，成交項目多分布在京津冀、成渝、長三角、中原等城市群的核心城市。投資人在項目選擇時越來越注 重 地 區 GDP 、

51、 人 口 、 產業等關鍵要素。央 企 為 投 資 主 力 ，參 與 央 企 數 量 增 多熱 點 領 域 成 為 片 區開 發 的 投 資 風 口資 源 要 素 聚 集 的 核 心城 市 成 為 投 資 熱 點“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺片區綜合開發熱度不減，成交項目體量日趨增加52片區綜合開發繼2020年掀起熱潮來，2021年熱度不減，項目投資規模和數量再創新高，從規模和數量上均超過了2020年，體現了旺盛的市場需求。片區綜合開發熱度不減的本質原因是其迎合了市場的真實需求，契合地方政府的發展訴求和企業的經營需要。2017年2018年2019年2020年2021

52、年項目數量247166791161420501001502002503002017年-2021年片區綜合開發項目成交數量單位：個2017年2018年2019年2020年2021年項目規模984760084005103391456202000400060008000100001200014000160002017年-2021年片區綜合開發項目成交規模單位：億元“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺53數據來源于“有例”城市開發投資決策支持平臺片區綜合開發項目規模有向小型化轉變的趨勢從項目規模區間分析，2020年投資規模在20-100億元以下的項目占比為57%，2021年占比

53、為62%。隨著城市增量發展的空間越來越有限，我們初步判斷，未來片區綜合開發項目有向小型化轉變的趨勢。未來片區綜合開發項目的收入將越來越多元化，并逐漸減少對土地出讓收入的依賴，小型化項目更容易控制項目的投資風險。410405137562525230102030405060300億以上（含300億）200300億（含200億）100200億（含100億）50100億（含50億）2050億（含20億）2020年及2021年片區項目不同投資規模區間數量2020年2021年“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺項目分布區域廣泛，但數量規模差異明顯54四川省 山東省 江蘇省 河北省

54、河南省 浙江省 湖南省 湖北省 廣東省 山西省項目數量211915131111976405101520252021年片區綜合開發項目成交數量前十省份單位：個四川省 河北省 山東省浙江省 江蘇省 湖南省 河南省 廣東省 湖北省 山西省項目規模2584221518311420104210078786515503150500100015002000250030002021年片區綜合開發項目規模前十省份單位：億元2021年，片區綜合開發項目在核心城市群的集中趨勢依舊十分明顯，主要集中在東部和中部的核心城市群，京津冀城市群、成渝城市群、長三角城市群、中原城市群等區域成交數量較多。從省份上看，2021年片

55、區綜合開發項目主要集中在四川、河北、山東、浙江、江蘇、湖南等省，這些區域都具備人口基數多，經濟基礎好，產業機遇多的特征?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺2021年，全國片區綜合開發項目按照項目投資規模，中國鐵建投資集團遙遙領先，排名前三的投資人分別是：第一：中國鐵建投資集團有限公司第二：中交投資有限公司第三：中交城市投資控股有限公司從主體類型來看，前十名全部為建筑施工類央企。各央企先后成立專門的投資平臺，深耕片區綜合開發項目，目前收效明顯，有力推動投資業務升級。注：若投資人為聯合體的，以牽頭方作為統計對象55數據來源于“有例”城市開發投資決策支持平臺央企群體在片區綜

56、合開發項目上的優勢繼續擴大19644332222024681012141618202021年片區綜合開發項目成交數量前十名企業單位：個2014915902615488474455415370330050010001500200025002021年片區綜合開發項目規模前十名企業單位：億元“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺從項目的實施范圍來看，2021年片區項目中含工程建設的項目有142個，含土地征拆的有100個，含規劃策劃的有88個，含運營維護的有64個，含產業導入與發展的有28個，以上五類內容均包括的項目有22個?？梢钥闯?，片區項目正在從單純的基礎設施打包建設轉向更加

57、綜合性的實施內容。在運作模式上，包括基于授權與社會資本合作、政府直接與社會資本聯合開發和特許經營；從合規性上講，這三種方式在政策規范性上都有其解釋空間。業務邏輯內核高度趨同，普遍是以項目封閉運作、自求平衡、滾動開發、市場化經營作為原則。56數據來源于“有例”城市開發投資決策支持平臺運作方式更加多元化，實施范圍趨向綜合性2021年片區綜合開發“類PPP”模式分類2021年片區綜合開發項目合作內容分類142生態環境導向開發（EOD）57“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺EOD 是發展理念，也是實施方式58康養產業旅游產業基礎產業特色產業礦山修復流域治理沙漠治理生態修復產業

58、運營生態環境治理產業運營收入反哺生態治理生態環境提升促進產業發展公益項目與經營項目的捆綁更加注重生態效益更加符合未來發展趨勢EOD生態文明思想片區綜合開發特色產業運營生態保護和環境治理可持續發展引領載體支撐基礎目標政策支持：關于同意開展生態環境導向的開發（EOD）模式試點的通知（環辦科財函2021201號）中正式提出全國36個EOD項目試點名單。發展理念：以生態文明思想為引領；以可持續發展為目標；以生態保護和環境治理為基礎；以特色產業運營為支撐；以片區綜合開發為載體。實施方式：采取產業鏈延伸、聯合經營、組合開發等方式，推動公益性較強、收益性差的生態環境治理項目與收益較好的關聯產業有效融合，統籌

59、推進，一體化實施，將生態環境治理帶來的經濟價值內部化，是一種創新性的項目組織實施方式?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺EOD 項目需要統籌一體化實施，以實現整體資金平衡59生態保護環境治理關聯特色產業運營匹配資源開發利用公益性強、收益性差收益性較好統籌一體化實施整體資金平衡財政資金企業自籌資金金融機構融資資金資金來源回報資金來源特色產業收入生態產品收入使用者付費收入生態旅游收入資源開發收入非財政資金“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺EOD 項目的復雜性和差異性決定了投資模式的多樣性60“大生態+小產業”生態投資產業投資“大產業+小生態”產業

60、投資生態投資“生態環保+”生態投資+外延重視項目后期產業導入與運營能力，須投資人具備一定的產業優勢和資源整合實力需要投資人有一定的片區綜合開發能力適用模式：授權開發、特許經營、PPP模式項目往往是大口徑的流域治理、荒漠化治理類項目，需要投資人有較好的融資能力，有自有資金或債務資金長期投入投資人同政府的開發理念相匹配，能夠爭取到政府的相關資金支持或財政獎補適用模式：特許經營、PPP模式項目需要有一定的生態環保領域的技術門檻，投資人擁有專利技術適用模式：PPP模式投資內容不同EOD城市運營商EOD生態運營商EOD產業運營商EOD生態運營商EOD產業運營商EOD生態運營商投資人能力的要求投資人匹配角

61、色定位“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺EOD 模式能夠在現有的投資格局下占有一席之地61采用綠色發展的理念，利用低能耗建材建設產業園區，節省長期的運營成本。通過對廢棄礦山、河湖水系等生態資源進行適度旅游開發，結合既有旅游資源獲取收益。同低效用地再利用、水田復墾、土地整理項目相結合，在符合規劃的前提下合理騰挪建設用地指標，釋放存量資源。在城市濱水地區開展EOD開發，塑造多樣化生態岸線景觀，修復水網綠網，改善城市面貌，提升城市空間品質。結合鄉村振興領域重點關注農村人居環境改善、生態農業發展等，通過EOD開發帶動關聯產業，為鄉村振興提供資金、人才、技術。將EOD開發與片區

62、綜合開發相結合，在適宜尺度的區域內，利用EOD開發提升土地資源價值，優化區域產業結構，實現投資收益。城市更新鄉村振興片區開發生態旅游產業園區土地整理發展理念投資機會+EOD模式發 展 趨 勢 展 望62“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺63展望與建議政府端目前地方政府存量負債規模大，本質原因是在較短的時間內完成城市建設，需要短期高強度融資。在城鎮化步入成熟期后，需要一個長時間的消化債務周期，債務隨著城市建設規模整體下降，將得到逐步疏解。從短期來看，新增建設項目要以市場化方式去設計包裝，必須要有確定性的支付來源和收入渠道。從長期來看，宏觀目標仍是以消化存量債務為主，同時

63、精細化、高效化運作新增建設項目。城鎮化進入中后期，將著力于逐步消化存量債務，新增建設項目也將更加注重項目質量，強調微觀層面的精細化操作。城市建設進程城市建設融資政府償債資金資金“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺64展望與建議政府端政府融資平臺的市場化轉型需要合適的項目契機和前瞻性業務方向，致力于成為真正市場化的城市經營主體將是大多數融資平臺發展的必然選擇。地方政府融資平臺未來通過轉型將劃分清楚政府投資和私人投資的界限，對于政府，融資平臺仍然可以承接地方政府的經濟建設職能，繼續承接地方基層設施建設等工程。在內部管理上，采取公司體制建構，從管理上與政府脫鉤。伴隨政府融資平

64、臺轉型升級，運行機制與組織管理也將不斷創新，建立 “產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學”健全現代企業制度，打破多部門管理的舊體制。政 府 融 資 平 臺 將 以“注入經營性資產、賦予經營城市職能、完善市場運作機制”為手段，進一步建立健全投資、融資、建設經營、償債良性循環的長效機制。從以融資為第一要務的貸款機器向產業經營的實體公司轉型，成為真正市場化的城市經營主體?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺65展望與建議企業端隨著建設投融資市場模式趨于穩定，企業市場競爭將愈發激烈，未來企業建設投資也將逐步從追求數量轉變為追求質量。投融資模式穩定成熟，企業也應充分挖掘自身核心

65、優勢，在優勢領域深耕細作，形成品牌競爭力。未來地方政府在選擇企業投資人時將會更加注重投資人在相關專業領域的經驗與積累，這需要投資人塑造自身的專業能力和品牌優勢。政府會優先想到誰？誰在這個領域更有優勢？企業競爭進入內卷時代，需縱向提升自身核心優勢，提高市場競爭能力?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺補齊能力短板，構建更加全面的城市綜合開發運營能力。66隨著城鎮化進程步入后期階段，城市發展思路也在發生轉變，單純的基建已經不能滿足城市發展需求，產城融合的發展思路逐漸占據主導，因此產業導入、系統打造市場認可度高的成熟功能區逐漸變成了地方政府對城市開發類投資企業的重要訴求。當前

66、城市開發項目的參與的主體多為建筑類央企和地方國企，這類企業的項目操盤團隊在建設管理方面的經驗和能力較強，而在項目策劃、投融資管理、產業資源的整合、城市營銷、城市運營等方面能力存在一定短板。投資人應借鑒成功企業經驗，通過與外部機構合作或自身孵化等方式加強城市綜合開發運營能力的建設，補齊能力短板，以城市綜合運營商的角色實現土地一級開發、二級開發和產業運營的深度融合，構建產城融合的成熟功能區，與現有板塊互為支撐，提升片區開發項目與基礎設施建設的附加價值。項目策劃能力建設管理能力投融資能力城市運營能力城市營銷能力產業資源整合能力投資企業補齊能力短板構建全面的城市綜合開發運營能力投資企業通過完善自身城市

67、綜合開發運營能力，扎實做好產業資源整合，通過建設基礎設施和公共服務設施提供完善的城市功能配套，并積極做好城市營銷和運營等工作，全面提升片區價值，實現區域高質量發展的目標。展望與建議企業端“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺67展望與建議企業端未來投資企業既要懂項目，更要懂政府和城市，優質的項目內外部環境是企業穩健投資的基礎。面對項目復雜的內外部環境，企業投資決策將更趨于理性，從看重數量逐步過渡到追求質量，更加關注如何提高項目執行效益，更理性地看待市場。好項目永遠是稀缺的，企業獲取項目需要面對更為激烈的競爭。適合的項目篩選維度和標準對企業競得優質項目至關重要，EP矩陣大數

68、據投資決策支持方法，從項目內部投資價值和項目外部投資環境兩個維度，協助投資企業做出更優決策。EP矩陣項目所在的城市發展環境比較優良，但城市競爭比較激烈，政府給出的條件相對比較苛刻，收益空間相對較低。項目所處的城市投資環境穩定，發展能力很強，而項目本身跟政府約定的合同條件也比較良好。項目利潤少，條件苛刻，整體運作風險較高。在這類項目中很難獲得項目內在利潤。項目位于城市發展排名較后的地區，為了招商引資，地方政府給出的項目基本條件相對較好。項目投資環境項目內在條件做好精細化管理成本控制深挖項目和價值最大化為目標價值，以標桿型運營警惕潛在的理想條款陷阱尋求外部合作伙伴，分散風險優化項目合作條件，增強項

69、目內在優勢分析戰略價值，必要時考慮退出做好投資控制，防止項目因投資環境的惡化運行受阻注重投資環境的變化，改善項目的小環境是服務企業從投前決策到投后管理的二維四象限系統化工具“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺68隨著投融資模式的成熟與穩定，未來的模式創新將更多體現在項目層面。光伏發電設施勞動基地未來社區紅色文化基地創新型科研基地綠色低碳園區新能源充電樁智慧城市5G基站隨著鄉村振興、雙碳戰略、智慧城市、未來社區、5G、新能源等概念的推廣落地，在項目層面將迎來創新發展的窗口期。伴隨著產業創新升級，在產業構建上也將同步迎來新一輪的發展機遇。注重產業項目布局，依托當地產業基礎，

70、強化政府引導，突出市場運作，提高資源配置效率。展望與建議項目端“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺提升項目質量是下一步城市建設運營發展的根本。69在過去幾年，由于我國城鎮化進程在短時間內的快速發展，大量的基建項目批量實施，一些項目為了追求規模與時間效率，一定程度上忽略了項目自身的投資效益，削弱了投資價值，此類項目在實施過程中往往會遇到問題而被迫中止。隨著我國城鎮化進程放緩，投資需求和規模將會逐步降低，投資項目也將從重數量轉變為重質量。投資人在選項目時，宏觀上應注重投資區域的資源稟賦，微觀上應重視項目自身的質量，強化項目自求平衡的原則，減少對政府財政的依賴，減少隱性支付或

71、虛無的收入來源。展望與建議項目端“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺70展望與建議項目端以項目包裝的規范化、精細化、高效化為前提，實現項目收益的市場化、多元化，以項目的可行性及落地性為目標的發展理念已經成為政企雙方的發展共識。根據新形勢下的融資需求，項目包裝應把握城市發展趨勢，提煉項目的特色與個性，提出具有前瞻性和創新性的運作方式，形成具有實操性和落地性的發展路徑。在項目收益方面，設計之初應合理預期項目潛在收益，深入挖掘潛在增值要素，實施過程中應專業運營，努力實現收益，減少對財政資金的依賴，使項目以更加市場化方式運作。政企共贏包裝策劃收益實現“有略”片區開發策略管理平臺

72、“有例”城市開發投資決策支持平臺71國土空間規劃依據我國人口分布、經濟布局、國土利用、生態環境保護等因素，科學布局生產空間、生活空間、生態空間，是城市建設發展的基礎。隨著各地國土空間規劃的逐步穩定，新增的城市建設用地范圍會給城市建設帶來新的拓展機遇。隨著城市邊界的確定，擴張型的城市開發也將迎來最后一輪的拓展機會。城市建設項目在未來將會呈現存量改造和增量開發并重的局面。新一輪國土空間規劃將為城市建設帶來新的機遇。投資人應重點關注核心城市圈重點城市的國土空間規劃帶來的投資機遇。 總體規劃城市職能城市定位空間發展方向城市開發邊界城市增長規模 專項規劃 重大基礎設施 詳細規劃 片區開發強度全國國土空間

73、規劃省域國土空間規劃縣域國土空間規劃鄉村國土空間規劃市域國土空間規劃展望與建議城市端“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺72展望與建議城市端城市綜合實力受經濟、社會、科技和環境等因素影響，城鎮化已進入城市間競爭的時代。城市競爭力的形成有賴于需求的增長，與需求有關的因素包括居民數量、生活水平、文化水平等；企業的數量、經營效益、產業性質等；以及人口、資本的流動趨勢等。城市發展潛能城市競爭力核心要素城市定位及發展戰略建立清晰的城市定位和發展戰略目標，充分發揮核心優勢和潛力，利用自身資源，通過差異化競爭，形成獨特的城市競爭力與城市名片。通過滿足人民需求，完善城市配套，優化產業結

74、構，實現人城產的和諧統一與可持續發展，進而激發城市發展潛能，形成城市發展動力。73“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺榮邦瑞明針對城市綜合運營，提供涵蓋從投前到投后的投資開發全流程服務，以基于大數據的投資決策方法，構建專業的企業投資評估體系，打造片區開發項目標桿。榮邦瑞明我們是城市開發綜合運營專家74讓合作更簡單榮邦瑞明公 司 介 紹“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺北京榮邦瑞明投資管理有限責任公司成立于 2011 年，專注于片區綜合開發、大型市政基礎設施等領域，致力于為地方政府、投融資平臺、大型投資企業及金融機構提供專業化、定制化的決策支持服

75、務。榮邦瑞明秉承“讓合作更簡單”的企業使命，整合智慧、科技和資本，歷經多年穩健發展，已成為城市開發與基建投資領域領先的專業服務機構。榮邦瑞明團隊率先將系統工程方法應用在城市開發和基建投資領域，提出“投融資規劃”“EP矩陣”等創新性投融資管理方法和工具，自主研發“有例”城市開發投資決策支持平臺、“有?！蓖顿Y項目在線測算平臺、“有略”片區開發策略管理平臺等創新性智慧化工具，用科技助力科學決策。迄今為止，榮邦瑞明已為全國兩百多個縣市的上千個城市建設項目提供了專項服務，涉及項目總投資額超萬億元。我們是一流的城市綜合開發運營顧問服務機構75榮邦瑞明公 司 介 紹“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開

76、發投資決策支持平臺公司成立以來，陸續在全國 27 個省、自治區、直轄市的 200 多個市、縣、 區、鎮實施了上千個咨詢服務項目，服務項目的總投資額超萬億元。我們的服務項目遍布全國76榮邦瑞明公 司 介 紹“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺77投融資規劃是城市建設領域內的創新性解決方案。其以城市規劃為基礎，以科學落實城市發展戰略為目標，以系統工程統籌兼顧的方法為手段，以城市開發所涉及的土地儲備和供應、各類基礎設施、公共服務設施、公益設施項目的投資、融資、建設工作為統籌對象，以規劃、政策、法規、資源、資金等為輸入，以管理體質設計、參與主體分工機制建立、參與主體利益平衡、各

77、類建設時序安排等為輸出，以城鄉統籌發展為基本原則的城市開發建設管理技術。投融資規劃創造性地將規劃和建設、項目和資本、政府和市場連接起來，有效提高政府信用，提升投資人信心，是系統工程理論在社會經濟領域的應用典范。投融資規劃重點解決問題公 司 介 紹核心方法論-投融資規劃投融資規劃適用范圍投融資規劃對于綜合的城市開發項目具有一定的普適性，適用于新城開發、舊城改造&城市功能提升、產業園區開發、大型綜合開發項目、城投公司的投融資戰略等領域?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺片區綜合開發是一項多專業統籌工作。榮邦瑞明運用投融資規劃方法和自主研發的“有略”片區開發策略管理平臺，為

78、產業園區、產業新城、大型城市更新等片區綜合開發項目，提供從選址、規劃可投資性評估、投資模式設計、開發策略制定、投融資規劃、 政企合作方案設計、產業策劃和導入、項目開發過程管理等全過程咨詢服務。78公 司 介 紹業務板塊-片區開發“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺79針對市政公用、生態環保、交通運輸、公共服務等各類大型基礎設施項目，面向政企合作，提供全生命周期的政企合作（PPP）咨詢服務。針對地方平臺公司發展面臨的挑戰和市場化轉型訴求，提供系統化解決方案與實施路徑指導。針對各類投資企業的業務發展需要，結合公司EP矩陣大數據投資決策支持方法，從項目內部投資價值和項目外部投

79、資環境兩個維度，協助投資企業做出投資決策。公 司 介 紹業務板塊-基礎設施服務“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺80專注于城市建設領域的投行服務，針對央企及其子公司、地方國企、大型民企、投資基金公司等，開展投資戰略制定、投資項目遴選、投前決策支持、項目推進顧問等工作，幫助企業快速實現投資決策和推進交易達成。目前，投資顧問板塊已形成了完善的項目推進服務流程，建立了高效專業的項目分析體系，有數十家大型企業超500個項目的服務經驗，2020年幫助企業完成投資額超千億元。公 司 介 紹業務板塊-投資顧問“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺81專注于城市

80、運營管理服務，依托自主研發的“有略”片區開發策略管理平臺，為政府和投資企業提供“管家 + 專家”式的片區綜合開發管理服務，內容涵蓋規劃實施評估、整體開發策略及開發計劃制定、土地包裝策劃、開發過程評估、產業發展服務和城市營銷等領域。目前，城市運營事業部已建立成熟的投后管理方法論和標準化的服務體系，專業人員齊備，經驗豐富，累計服務項目數十個，投資規模超兩千億元。公 司 介 紹業務板塊-城市運營“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺82依托片區綜合開發、城市運營等基礎服務，為合作政府、城市運營商等開展產業定位策劃、產業落地實施體系搭建、產業資源導入等服務。有效利用地方政府、新城

81、片區、小城鎮、產業園區、集體物業等信息，助力企業選址落地、產業政策優化、落地投后管理，推動區域高質量發展和企業拓展。以科技創新為基礎，以價值投資為導向，一是發揮資產配置能力和產業服務經驗，開展以新科技、新基建、新能源、新業態版塊為主的企業股權投資業務；二是根據合作政府及城市運營商需求，搭建產業投資基金模式協助重大招商產業落地，參與項目前期的論證、基金組建、管理、運營、退出全流程工作。公 司 介 紹業務板塊-產業服務與股權投資“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺83北京信余科技有限公司成立于2016年，專注于城市開發與基建投資領域的大數據及軟件服務，以科技助力科學決策為發

82、展使命，借助母公司榮邦瑞明團隊10余年的專業服務，利用大數據和軟件的方法，自主研發了多款核心產品，“有例”城市開發投資決策支持平臺、“有?！蓖顿Y項目在線測算平臺、“有略”片區開發策略管理平臺、大型項目圖紙管理和分發平臺。為行業大型投資決策、招商引資、片區運營等提供專業技術支持。公 司 介 紹業務板塊-科技服務“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺https:/以“全國 PPP 和類 PPP投資項目的完整交易信息，及全國省市縣的經濟指標大數據平臺”為基礎，基于 EP 矩陣方法論升級的“數據服務 + 投資決策支持平臺”，為政府和企業的投資決策管

83、理提供全面的數據支持服務。指符合政府與社會資本的合作這一要素，但其他要素卻又不完全符合我國政策及制度上對 PPP 模式的框架要求及約束條件的一類項目運作模式。84公 司 介 紹數據及科技服務“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺實現了財務測算模型在線配置的定制化服務，使企業在安全的投資環境中，提高團隊整體的財務評估能力，同時也全面提升投資市場評估和決策工作效率?！坝心！蓖顿Y項目在線測算平臺85公 司 介 紹數據及科技服務“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺“有略”片區開發策略管理平臺基于“GIS+”一個平臺，多個模塊，在大型片區綜合開發和園區等項目中，為政府和投資企業提供項目投融資管理、項目管理、過程管理和經濟管理一張圖等服務。https:/86公 司 介 紹數據及科技服務“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺大型項目圖紙管理和分發平臺針對大型綜合開發項目的工作特征，以更加“智能化”的方式，提高項目圖文管理工作效率，用更加“輕量化”的平臺體系，協助企業打造數字化轉型的全新辦公系統。87公 司 介 紹數據及科技服務