億達中國：中期報告2024.pdf

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1、 INTERIM REPORT2 0 2 4中期報告 1目錄公司概覽2公司資料3主席報告5管理層討論與分析8權益披露23企業管治及其他資料26簡明綜合損益表31簡明綜合全面收益表32簡明綜合財務狀況表33簡明綜合權益變動表35簡明綜合現金流量表36簡明綜合財務報表附註38釋義71公司概覽億達中國控股有限公司 2024 中期報告2億達中國控股有限公司（本公司），連同其附屬公司（統稱 本集團）成立於一九八八年，為中國最大的商務園區開發商及領先的商務園區運營商，主要業務涉及商務園開發及運營、銷售商務園配套住宅、寫字樓及獨立住宅、商務園委託運營管理和提供建築、裝修及園林綠化服務。本公司於二零一四年六月

2、二十七日成功在香港聯合交易所有限公司（聯交所）主板上市（上市）。本集團於成立之初，立足大連本地優勢，迎合國際發展趨勢，享受模式紅利。從一九九八年開始，緊抓服務外包和IT外包行業的全球產業轉移機遇，借助於實施 官助民辦、國際化以及 產學研 一體化戰略，創新產城融合的開發模式，高標準地建設和運營了大連軟件園，就此成為中國服務外包商務園開發和運營的先行者，堅定了未來的發展方向。本集團於業務發展期，修煉內功、厚積薄發，形成核心競爭力。利用運營大連軟件園的成功經驗，依託國家經濟發展和產業升級戰略，充分整合內外部資源，進一步開發和運營了大連天地、大連生態科技創新城、武漢軟件新城、億達信息軟件園等多個軟件園

3、區和科技園區，實現了 走向全國、模式探索、多元合作 的初步戰略目標。20年來，服務近80家世界五百強企業，積累了深厚的客戶資源和運營經驗，開拓了高進入門坎、高客戶黏性、全產業閉環、抗經濟周期的業務發展藍海。本集團上市多年以來，明確提出成為 中國領先的商務園區運營商 的發展願景，實施 以輕帶重，輕重並舉 的全國發展策略，採用 產城融合 的開發模式，全面拓展一二線重點城市和經濟活躍區域。在房地產行業 下半場，本集團將順勢而為，憑藉強大內外部資源，兌現商務園區開發與運營的核心競爭力，實現規模發展和業績提升。公司資料億達中國控股有限公司 2024 中期報告3董事會執行董事姜修文先生（主席兼行政總裁）袁

4、文勝先生非執行董事盧劍華先生（副主席）王剛先生蔣倩女士翁小權先生（於二零二四年九月十一日辭任）獨立非執行董事葉偉明先生（於二零二四年七月二十六日辭任）郭少牧先生韓根生先生（於二零二五年一月十三日辭任）唐永智先生（於二零二五年一月十三日獲委任）陳貽川先生（於二零二五年一月十三日獲委任）聯席公司秘書孫銘澤先生鄺燕萍女士授權代表姜修文先生孫銘澤先生董事委員會審核委員會葉偉明先生（主席，於二零二四年七月二十六日辭任）韓根生先生（於二零二五年一月十三日辭任）郭少牧先生唐永智先生（於二零二五年一月十三日獲委任）陳貽川先生（主席，於二零二五年一月十三日獲委任）薪酬委員會姜修文先生郭少牧先生（主席）韓根生先生

5、（於二零二五年一月十三日辭任）唐永智先生（於二零二五年一月十三日獲委任）提名委員會姜修文先生（主席）葉偉明先生（於二零二四年七月二十六日辭任）韓根生先生（於二零二五年一月十三日辭任）郭少牧先生（於二零二四年七月二十六日獲委任）陳貽川先生（於二零二五年一月十三日獲委任）註冊辦事處Cricket SquareHutchins DriveP.O.Box 2681Grand Cayman KY1-1111Cayman Islands中華人民共和國（中國）總部中國遼寧省大連市沙河口區東北路93號億達廣場4座香港主要營業地點香港灣仔皇后大道東248號大新金融中心20樓2008室主要股份過戶登記處Conye

6、rs Trust Company(Cayman)LimitedCricket SquareHutchins DriveP.O.Box 2681Grand Cayman KY1-1111Cayman Islands香港股份過戶登記分處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716室億達中國控股有限公司 2024 中期報告4公司資料（續）核數師栢淳會計師事務所有限公司執業會計師註冊公眾權益核數師法律顧問香港法律盛德律師事務所開曼群島法律Conyers Dill&Pearman(Cayman)Limited主要往來銀行大連銀行上海浦東發展銀行哈爾濱銀行華夏銀行股份

7、代號3639公司網站 主席報告5億達中國控股有限公司 2024 中期報告尊敬的各位股東：本人欣然提呈本集團期內的中期業績。WWW.YIDACHINA.COM商務園運營物業銷售建築裝修園林委託運營長沙億達中建 智慧科技中心大連億達芯園6億達中國控股有限公司 2024 中期報告主席報告（續）本集團期內錄得收入為人民幣6.67億元，其中商務園配套住宅、寫字樓及獨立住宅銷售收入為人民幣1.76億元；商務園租金收入為人民幣2.44億元；商務園委託運營管理收入為人民幣1.00億元；建築、裝修及園林綠化收入為人民幣1.48億元。毛利為人民幣1.89億元，毛利率為28.4%。期內，歸屬於本公司股東的淨虧損為人

8、民幣3.60億元。二零二四年上半年回顧二零二四年上半年，房地產市場整體延續弱復甦走勢。雖然出現一些積極信號，但是房地產市場整體下行壓力不減。儘管政策面持續優化，但市場反饋卻並不積極，疊加企業推盤仍處在低位，房企整體業績壓力仍然較大。期內，面對境內外金融債務和經營債務雙重壓力以及房地產整體低迷的市場環境，本集團管理層帶領團隊共同努力、盡職勤勉、齊心協力，與政府相關部門、債委會、供應商和客戶密切溝通，保證了公司各項經營活動持續穩定。本集團將堅持產城融合 的發展模式，持續優化組織架構，提升員工效能，發揮企業核心競爭力。作為中國領先的商務園區運營商，本集團秉承 以產促城、產城融合、協調發展、共創價值

9、的運營理念，服務了包括近百家世界五百強企業、百餘家行業百強企業在內的2,500餘家企業客戶和合作夥伴，積累了豐富的商務園區開發建設和運營管理經驗，形成了獨特的商業模式和產業優勢。一、聚焦主營業務，管理提質增效面對行業困局，本集團堅持聚焦主營業務，對房地產開發業務，全力保障重點項目交付；對房地產開發業務，保障全年交付任務；對園區運營業務，關注重點客戶經營動態，積極引入新的客戶資源和拓展園區潛在擴租客戶，實現經營性現金流收入的可持續性。期內，累計新簽約園區租賃面積約8,782平方米，實現租金總收入約人民幣2.44億元。同時，本集團秉持精益管理理念，通過優化組織架構、強化預算管控及數字化升級實現降本

10、增效，提升人均效能。聚焦產業園區全週期運營，推行標準化流程與智能化系統，降低人力及能耗成本；建立動態成本監測體系，嚴控非必要開支，提升服務能級與資產運營效率。期內，行政費用約人民幣0.58億元，同比減少23.4%；銷售及市場推廣費用約0.23億元，同比減少25.2%。二、化解債務風險，維持債務總體穩定期內，本集團致力於穩定存量債務，積極對接各金融機構，推進存量債務展期降息、經營性物業貸款置換、項目增量融資等業務。三、處置低效資產，加大資產盤活力度期內，在持續嚴峻的銷售和融資端環境下，本集團積極探索低效資產盤活方案，對持有類資產持續尋找意向客戶，通過談判等途徑，以資產抵債方式盤活資產，同時降低到

11、期債務償還壓力。7億達中國控股有限公司 2024 中期報告主席報告（續）二零二四年下半年展望二零二四年下半年，全國房地產市場或將仍在低位盤桓，復甦尚待時間。本集團將大力籌集有限資源，合理安排資金支出，積極響應政府 保交樓 政策安排，保障全年交付任務。重點推進本集團位於大連的主要住宅項目及瀋陽、鄭州、長沙等區域商務園區項目實現交付。一、保障交付項目順利完工，維持主營業務穩健本集團將大力籌集有限資源，合理安排資金支出，積極響應政府 保交樓 政策安排，保障全年交付任務。重點推進本集團位於大連的主要住宅項目及瀋陽、鄭州、長沙等區域產業項目實現交付。二、提升企業服務質量，構建企業培育體系本集團將持續貫徹

12、園區優質中小企業客戶企業梯度培育政策，不斷完善梯度培育體系、解決企業關鍵技術難題，打造專業企業服務架構。本集團鄭州億達科技新城通過對園區企業梯度型培育，加強精準化服務支撐，以專家指導點對點、政策輔導面對面等推進方式，切實解決 專精特新 企業發展難題，積極引導推動園區中小企業走 專精特新發展道路，加快構建園區 專精特新 高質量發展格局。截至二零二四年六月三十日，鄭州億達科技新城園區共招商企業200餘家，累計孵化培育國家級專精特新 小巨人 企業4家，省市級專精特新企業77家，國家製造業單項冠軍企業1家，國家CNAS認證實驗室1家、國家技術創新示範企業1家、國家級高新技術企業72家，成為高新科技創新

13、資源聚集高地。三、加大處置低效資產與資產盤活力度，化解債務風險本集團將繼續加大銷售及資產處置力度，加快資金回籠，推動化解債務風險。針對滯銷存量，通過銷售與抵房相結合，加快去化；通過租售結合，盤活閒置資產。針對土地類存量資產，通過土地重新收儲、股權轉讓等方式加快資產變現，保障交付項目順利交付。各位股東，本人謹代表董事會向全體股東、投資者、合作夥伴和客戶給予本集團的支持表示衷心的感謝，並對管理層和員工的不懈努力和所作的貢獻致謝。姜修文億達中國控股有限公司主席兼行政總裁二零二五年四月三日管理層討論與分析8億達中國控股有限公司 2024 中期報告業務回顧一、商務園區持有物業運營期內，本集團全資持有的商

14、務園區包括大連軟件園、大連科技城、大連天地、億達信息軟件園四個商務園區，並持有武漢軟件新城50%權益。前述園區已竣工持有物業總建築面積（總建築面積）約199.9萬平方米（平方米），可出租面積約136.1萬平方米。期內，本集團錄得租金收入約人民幣2.44億元，較二零二三年同期基本持平。持有物業概況如下（單位：千平方米）：本集團已竣工總可租面積期末商務園區權益建築面積寫字樓公寓商舖車位出租率大連軟件園100%635367180354184%大連科技城100%1479784061%億達信息軟件園100%12077103196%大連天地100%40722738281286%武漢軟件新城50%69083

15、28293072%總計1,9991,361附註：1.因武漢軟件新城財務資料不併入本集團財務報表，本集團租金收入未包含該園區租金收入。長期以來，本集團通過組織園區租戶企業開展多元活動，為客戶創造多維價值。在強化租戶黏性的同時，促進產業生態圈內資源共享與業務協同，提升園區招商競爭力與品牌知名度，並與客戶企業形成 共生共贏 的良性循環，為可持續運營夯實基礎。期內，本集團組織承辦了2024大連市高新區職工毽球比賽、知識線上競答、五四線上跑 等主題活動，來自園區90餘家企業的千餘名企業員工積極參加，進一步增強客戶企業凝聚力。五月，本集團大連軟件園與東北財經大學國際商學院共建 校企合作人才培養基地 後，雙

16、方開展了一次深度合作活動，助力大學生熟悉職場文化，打通就業的最後一公里。9億達中國控股有限公司 2024 中期報告管理層討論與分析（續）二零二四年上半年，本集團商務園區客戶活躍度有所降低，在園客戶因項目變化有小額的擴租需求，本地市場客戶暫無搬遷計劃。同時，受國際關係影響，部分外資企業人力、生產成本管控導致企業辦公面積縮減，少部分小規?？蛻魳I務經營不善退出園區或有欠費清退的情況。園區租戶總體出租率及收入基本保持穩定。五月，星崎（中國）投資有限公司大連研發中心在大連生態科技創新城春田園區C5棟舉行開業儀式，正式落戶科技城，這是星崎集團在中國成立的首家獨立海外研發中心。大連生態科技創新城在積聚產業要

17、素的同時積聚各類城市要素，打造一座集高端產業、高端人才、高端生活要素為一體的低碳、低密度、低能耗的現代化、國際化生態智慧新城。本集團投資建設運營的15平方公里核心起步區，經過十餘年的不斷建設，園區已形成數字經濟、文化創意、移動互聯網、研發設計和電子商務五大新興產業集群，成為新城建設的標準示範區，獲評為 國家高技術服務產業基地、國家現代服務業產業基地、國家廣告業發展試點園區 及 遼寧省電子商務集聚示範區。二、物業銷售二零二四年上半年，全國房地產行業處於深度調整與轉型階段。從政策面來看，儘管政策端延續了前一年的寬鬆態勢，持續推出穩定樓市的利好政策，旨在促進房地產市場平穩健康發展，完善相關基礎性制度

18、，加快構建房地產發展新模式，但市場信心恢復仍需時日。本集團在這一市場環境下，重點圍繞 資產盤活、消債風控、銷售回款及項目建設 等核心業務全力開展工作。然而，在實際經營過程中，仍面臨諸多挑戰。持有資產與土地的處置及盤活速度較慢，未能及時轉化為有效現金流；銷售存量去化進程遲緩，導致公司經營性現金流面臨較大壓力。後續，本集團將積極應對市場變化，優化經營策略，努力化解當前困境，尋求新的發展機遇。期內，本集團實現合約銷售金額為人民幣4.32億元，合約銷售面積為3.44萬平方米，合約銷售均價為每平方米人民幣12,581元。主力銷售項目多位於大連，佔合約銷售金額的73.4%；鄭州佔16.2%，重慶佔7.5%

19、。業態以住宅物業銷售為主，佔合約銷售金額的73.4%。期內，本業務錄得銷售收入為人民幣1.76億元，同比下降80.2%，主要因期內交付項目減少所致；銷售收入均價為每平方米人民幣14,622元，同比上升139.2%，主要因期內主要結轉產品與二零二三年同期不同。期內結轉項目主要為普通住宅產品，較二零二三年同期結轉的辦公樓物業的價格高。收入項目主要位於大連（佔收入的91.8%）等城市。10億達中國控股有限公司 2024 中期報告管理層討論與分析（續）大連二零二四年上半年，大連市房地產市場呈現 政策托底、區域分化、溫和修復 態勢，在多項利好地產政策扶持下多方面持續發力，下調房貸利率及首付比例，維持市場

20、活力。為適應房地產市場供求關係新形勢，滿足居民剛性和改善性住房需求，大連不斷優化區域政策措施，在穩定房地產市場、吸引人才安居等方面起到了一定作用，為後續市場的平穩發展奠定基礎。預計未來大連房地產市場將止跌回穩，核心區域中高端改善型住宅成交回暖；非核心區位價格回升將相對緩慢，仍處在 以價換量 階段?？傮w市場剛需及改善需求釋放，購房者更關注產品力與配套兌現能力。本集團 大連青雲天下 項目坐落於城市核心發展板塊，以 生態宜居+智慧生活 為核心理念，打造高端低密品質住區。憑藉本集團深耕產城融合的運營經驗及地區品牌號召力，項目以高兌現力重塑人居標桿項目。年內，實現合約銷售約人民幣1.73億元，銷售面積約

21、1.0萬平方米，銷售均價約為每平方米人民幣1.7萬元。鄭州二零二四年上半年，鄭州積極調整房地產政策，力促市場平穩健康發展。四月，鄭州市六部門聯合印發 鄭州市促進房產市場 賣舊買新、以舊換新 工作方案（試行），旨在激活二手住房市場，支持改善性住房需求，確保人才政策優勢地位。同時，鄭州以建設國家先進製造業基地為目標，加碼中原科技城、航空港區等重點片區產業扶持，通過土地、稅收等政策紅利吸引智能製造、生物醫藥等新興產業聚集。鄭州通過打造 智能製造高地 戰略，吸引人工智能、數字科技等創新型企業加速集聚。預計下半年，鄭州產業地產將延續 精準招商+科技賦能 主線，加速新舊動能轉換。本集團鄭州億達科技新城將繼

22、續圍繞企業的創新創業需求，不斷加大智慧園區研發投入加快創新發展，以5G、BIM+GIS為基礎架構，孕育融通產業鏈上下游，構建全生命週期服務的創新生態，實現企業服務專業化、常態化、精準化。以專業化創新服務為企業高質量創新發展賦能增效，為河南軟件產業高質量發展做出新的貢獻。重慶二零二四年上半年，重慶緊抓成渝雙城經濟圈建設機遇，聚焦智能製造、數字經濟等戰略產業，政策端通過 鏈長制 精準招商、工業用地彈性出讓等機制激活市場。一月，重慶出臺 智能裝備及智能製造產業集群行動計劃，明確對兩江新區、西部科學城等核心片區給予用地指標傾斜與稅收優惠，重點吸引新能源汽車、集成電路等 專精特新企業。11億達中國控股有

23、限公司 2024 中期報告管理層討論與分析（續）重慶億達創智廣場竣工後，佔地面積約8.4萬平方米，以軟件及信息服務、電子商務、人工智能等數字產業為主，重點打造北碚區數字電商產業基地、重慶市軟件和信息服務業 滿天星 示範樓宇，目前已匯聚軟件信息服務、電子商務、人工智能、智能製造等行業企業近百家。助力區域產業轉型，煥新城市形象，成為推動地方經濟發展的新引擎，打造北碚區域產業標桿項目。未來本集團也將進一步加強與政府的合作交流，積極引入更多優質的數字高新企業，不斷完善產業生態鏈，提升基地的服務水平和承載能力。下表載列本集團於二零二四年六月三十日的合約銷售明細表：銷售建築面積銷售金額平均售價銷售金額佔比

24、（平方米）（人民幣萬元）（人民幣元平方米）大連19,90031,74115,94973.4%鄭州8,9276,9927,83216.2%重慶2,7763,24211,6797.5%瀋陽2,5301,0434,1232.4%長沙2322189,3960.5%合計34,36543,23612,581100.0%大連軟件園3,7604,54812,09610.5%大連科技城4622605,6180.6%信息軟件園1,0931,34012,2633.1%大連天地3,3426,38519,10514.8%鄭州億達科技新城8,9276,9927,83216.2%重慶億達創智廣場2,7763,24211,6

25、797.5%長沙億達中建智慧科技中心2322189,3960.5%瀋陽中德億達智慧 科技城信創產業園2,5301,0434,1232.4%多功能綜合住宅11,24419,20817,08344.4%合計34,36543,23612,581100.0%12億達中國控股有限公司 2024 中期報告管理層討論與分析（續）三、商務園區運營管理本集團致力於發展智慧園區招商、智慧園區運營，打造全國產業招商網絡矩陣。期內，本集團商務園運營管理項目3個，委託運營管理面積合計約42.09萬平方米。期內，實現收入為人民幣1.0億元，同比下降15.4%，主要由於部分存量項目達到完成條件逐漸退出所致。作為全國領先的商

26、務園區運營商，本集團在產城融合發展之路上深耕二十餘年，隨著全國產業戰略佈局不斷擴大，億達中國產業金融研究院應運而生。自二零二三年三月成立以來，億達中國產業金融研究院立足上海，已在大連、武漢、長沙、鄭州等地舉辦近20場公開課、私享會及企業定制培訓等活動，先後200餘家企業參加線下課程培訓，企業董事長、CEO等企業高層管理者達百餘人。未來，金融研究院將繼續導入一線城市智庫、金融和產業資源，為客戶企業提供 培訓、諮詢、資本 三位一體的產品和服務，為入駐企業提供更為便捷有效的資源和服務，助力園區企業高質量發展。四、建築、裝修及園林綠化近年來，受地產行業整體下行趨勢的深度影響，市場需求持續萎縮，競爭愈發

27、激烈，新承攬業務量逐年呈現出明顯的收縮態勢。期內，建築、裝修及園林綠化業務共錄得收入人民幣1.48億元，較二零二三年同期減少53.1%，主要歸因於期內施工產值減少所致。面對這一嚴峻的行業形勢，本集團積極求變、主動出擊，在新形勢下，迅速組織專業團隊奔赴多地，對被動式建築展開全面且深入的考察學習。本業務團隊深入剖析被動式建築的設計理念、施工工藝以及運營管理模式，不僅拓寬了視野，還在實踐中積累經驗，儲備專業能力，力求精準對齊行業發展的新方向，在困境中尋找突破與發展的機遇。同時，本集團積極使用數字化物資管理系統，實現了物資價格平臺、風險預警、移動應用等多種應用方式，同時實現了標準化、精細化、集約化管理

28、，促進物資成本量價雙控，規範業務全流程，提高了部門間溝通效率，使物資業務流程得到全面優化。13億達中國控股有限公司 2024 中期報告管理層討論與分析（續）五、土地儲備截至二零二四年六月三十日，本集團土地儲備總建築面積約為627.6萬平方米，其中大連佔比為75.7%。本集團應佔權益土地儲備建築面積約為574.3萬平方米。下表載列本集團於二零二四年六月三十日的土地儲備明細表：按城市劃分總土地儲備佔比權益總土地儲備佔比（平方米）（平方米）大連4,751,96475.7%4,752,03182.7%瀋陽37,9510.6%19,3550.3%武漢622,9479.9%311,4735.4%鄭州297

29、,5354.7%297,5355.2%長沙265,1134.2%135,2082.4%成都65,8481.1%45,0630.8%重慶86,5741.4%86,5741.5%合肥147,9112.4%96,1421.7%總計6,275,843100.0%5,743,381100.0%按位置劃分總土地儲備佔比權益總土地儲備佔比（平方米）（平方米）商務園區5,399,92886.0%4,867,46684.7%多功能綜合住宅875,91514.0%875,91515.3%總計6,275,843100.0%5,743,381100.0%14億達中國控股有限公司 2024 中期報告管理層討論與分析（續

30、）鄭州億達科技新城商務園區多功能綜合住宅社區項目本集團應佔權益已竣工可售可租建築面積發展中建築面積持有未來發展規劃建築面積（平方米）（平方米）（平方米）商務園區大連軟件園辦公室區100%622,288住宅區100%54,480小計676,768大連科技城辦公室區100%144,955129,361515,172住宅區100%99,6237,08822,152小計244,578136,449537,32415億達中國控股有限公司 2024 中期報告管理層討論與分析（續）商務園區多功能綜合住宅社區項目本集團應佔權益已竣工可售可租建築面積發展中建築面積持有未來發展規劃建築面積（平方米）（平方米）（平

31、方米）武漢軟件新城辦公室區50%220,76993,124291,635住宅區50%17,419小計238,18893,124291,635億達信息軟件園辦公室區100%102,813118,798住宅區100%53,92185,279小計156,73485,279118,798大連天地辦公室區100%270,027220,9121,349,889住宅區100%93,178小計363,205220,9121,349,889成都天府智慧科技城辦公室區60%51,961小計51,961長沙億達中建智慧科技中心辦公室區51%17,477136,698110,938小計17,477136,698110

32、,938鄭州億達科技新城辦公室區100%100,535110,60086,400小計100,535110,60086,400重慶億達創智廣場辦公室區100%86,574小計86,57416億達中國控股有限公司 2024 中期報告管理層討論與分析（續）商務園區多功能綜合住宅社區項目本集團應佔權益已竣工可售可租建築面積發展中建築面積持有未來發展規劃建築面積（平方米）（平方米）（平方米）中德億達智慧科技城信創產業園辦公室區51%37,951小計37,951合肥產業項目辦公室區65%147,911小計147,911商務園小計1,884,059872,9742,642,895多功能綜合住宅 社區項目大連

33、100%385,291232,099244,638成都100%13,887多功能綜合住宅 小計399,178232,099244,638總計2,283,2371,105,0732,887,53317億達中國控股有限公司 2024 中期報告管理層討論與分析（續）財務回顧收入本集團的收入來源包括(1)物業銷售收入；(2)租金收入；(3)商務園運營管理服務收入；及(4)建築、裝修及園林綠化收入。期內，本集團的收入為人民幣6億6,707萬元，較二零二三年同期下降57.6%。下表載列期內收入明細：截至六月三十日止六個月二零二四年二零二三年金額人民幣千元佔總額百分比金額人民幣千元佔總額百分比物業銷售收入1

34、75,62326.3%888,17856.5%租金收入243,79836.5%251,18616.0%商務園運營管理服務收入100,08015%118,3107.5%建築、裝修及園林綠化收入147,56422.2%314,79720.0%總計667,065100%1,572,471100.0%(1)物業銷售收入本集團期內銷售商務園配套住宅、寫字樓及獨立住宅產生的收入為人民幣1億7,562萬元，較二零二三年同期減少80.2%，主要是由於期內交付項目減少所致。(2)租金收入本集團期內商務園持有物業運營取得的租金收入為人民幣2億4,380萬元，較二零二三年同期相對穩定。(3)商務園運營管理服務收入本

35、集團期內提供商務園運營管理服務產生的收入為人民幣1億8萬元，與二零二三年同期相比減少15.4%，主要是期內部分存量項目達到完成條件逐漸退出所致。(4)建築、裝修及園林綠化收入本集團期內提供建築、裝修及園林綠化服務產生的收入為人民幣1億4,756萬元，與二零二三年同期相比減少53.1%，主要是由於期內完成施工產值減少所致。18億達中國控股有限公司 2024 中期報告管理層討論與分析（續）銷售成本本集團期內的銷售成本為人民幣4億7,772萬元，較二零二三年同期減少62.2%，主要是由於期內交付項目減少所致。毛利及毛利率本集團期內的毛利為人民幣1億8,935萬元，較二零二三年同期減少38.7%；毛利

36、率由二零二三年同期19.7%上升至期內的28.4%，主要是由於期內結轉產品不同，且結轉產品對應毛利較二零二三年同期有所增加所致。銷售及市場推廣開支本集團期內銷售及市場推廣開支由二零二三年同期的人民幣3,125萬元下降25.2%至人民幣2,336萬元，主要是由於期內物業銷售廣告投入及銷售傭金減少所致。行政開支本集團期內行政開支為人民幣5,826萬元，較二零二三年同期減少23.4%，主要是由於期內採取積極措施控制辦公成本所致。其他虧損淨額本集團期內其他虧損淨額人民幣5,846萬元，較二零二三年同期減少57.0%主要是由於期內因美元滙率變動產生滙兌損失減少所致。投資物業公允值收益本集團期內投資物業公

37、允值收益人民幣23萬元。於二零二四年六月三十日，投資物業公允值較二零二三年十二月三十一日基本持平。融資成本淨額本集團融資成本淨額由二零二三年同期的人民幣2億4,782萬元增加61.3%至期內的人民幣3億9,979萬元，主要是由於期內利息開支增加，資本化利息減少所致。分佔合營公司及聯營公司的利潤（虧損）本集團期內分佔合營公司及聯營公司虧損為約人民幣6萬元，較二零二三年同期利潤人民幣746萬元減少752萬元，主要是由於對武漢軟件新城發展有限公司股權投資收益減少所致。19億達中國控股有限公司 2024 中期報告管理層討論與分析（續）所得稅開支本集團所得稅開支包括企業所得稅、土地增值稅以及遞延所得稅，

38、本集團所得稅開支由二零二三年同期的人民幣3,607萬元減少55.1%至期內的人民幣1,619萬元，主要由於本期收入結轉下降導致企業所得稅及土地增值稅下降所致。期內虧損基於上述因素，本集團期內錄得除稅前虧損人民幣3億4,524萬元，而二零二三年同期則錄得除稅前虧損人民幣616萬元。本集團期內錄得淨虧損人民幣3億6,143萬元，而二零二三年同期則錄得淨虧損人民幣4,224萬元。期內股東權益應佔淨虧損為人民幣3億6,012萬元，而二零二三年同期股東權益應佔淨虧損為人民幣3,572萬元。流動資金、財務及資本資源現金狀況本集團於二零二四年六月三十日擁有現金及銀行結餘約為人民幣3億4,923萬元（包括受限

39、制現金約為人民幣1億6,977萬元）（二零二三年十二月三十一日：現金及銀行結餘約為人民幣4億1,174萬元，其中受限制現金約為人民幣2億3,669萬元）。債務本集團於二零二四年六月三十日擁有銀行及其他借款約為人民幣119億1,344萬元（二零二三年十二月三十一日：約為人民幣119億5,705萬元）。其中：(1)按貸款類型劃分二零二四年二零二三年六月三十日十二月三十一日人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核）有抵押銀行貸款5,448,8815,591,014有抵押其他借款4,346,4044,327,645無抵押其他借款2,118,1502,038,38911,913,43511,957,04

40、820億達中國控股有限公司 2024 中期報告管理層討論與分析（續）(2)按到期日劃分二零二四年二零二三年六月三十日十二月三十一日人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核）一年內或按要求11,913,43511,957,048第二年11,913,43511,957,048截至二零二四年六月三十日，本集團的銀行及其他借款為人民幣116億1,543萬元，乃按固定年利率1.2%至12.00%計息，剩餘結餘人民幣2億9,800萬元則按變動利率計息。負債比率本集團的淨負債比率（債務淨額，包括計息銀行及其他借款減現金及現金等價物及受限制現金，除以股本權益總額）於二零二四年六月三十日約為123.9%，與二零

41、二三年十二月三十一日的119.1%增加4.8個百分點。資產抵押本集團之銀行及其他借款而抵押的資產詳情載於財務報表附註24。外匯匯率風險本集團的功能貨幣為人民幣，大多數交易均以人民幣計值。於二零二四年六月三十日，本集團擁有分別以港元及美元計值的現金及銀行結餘（包括受限制現金）約人民幣19.2萬元和約人民幣5.2萬元。於二零二四年六月三十日，本集團擁有分別以美元及港元計值的借款約人民幣16億9,308萬元和約人民幣3億7,782萬元，其餘借款均以人民幣計值。該等款項均須承受外幣風險。本集團目前並無外幣對沖政策，但管理層監控外匯風險，並將於需要時考慮對沖重大外匯風險?；蛉回搨炯瘓F與中國商業銀行訂立

42、安排，向購買本集團物業的客戶提供按揭融資。根據行業慣例，本集團須向有關客戶提供按揭的銀行作出擔保。有關按揭的擔保一般於以下情況（以較早發生者為準）解除：(i)向銀行登記按揭權益，或(ii)按揭銀行與買方之間結算按揭貸款。於二零二四年六月三十日，本集團就中國商業銀行向本集團客戶提供按揭貸款提供擔保約為人民幣1億9,115萬元（二零二三年十二月三十一日：約為人民幣2億6,370萬元）。於二零二四年六月三十日，本集團就授予合營企業銀行貸款提供擔保金額為人民幣9,091萬元（二零二三年十二月三十一日：人民幣1億123萬元）的擔保。21億達中國控股有限公司 2024 中期報告管理層討論與分析（續）僱員及

43、薪酬政策於二零二四年六月三十日，本集團擁有368名全職僱員（二零二三年十二月三十一日：493名）。本集團根據僱員表現、工作經驗及現行市場工資水平給予僱員薪酬。本集團定期檢討薪酬政策及方案，並會作出必要調整以使其與行業薪酬水平相符。中期股息董事會決議不派發期內的任何中期股息。購買、出售或贖回本公司的上市證券於期間內，本公司或其任何附屬公司概無購買、出售或贖回本公司任何上市證券（包括出售庫存股份）。於二零二四年六月三十日，本公司未持有任何庫存股份。所持主要投資、重大收購及出售附屬公司、聯營公司及合營企業二零二四年四月二十二日，本公司全資附屬公司大連科技城發展有限公司（作為賣方）與大連鈞大教育企業管

44、理有限公司（作為買方）及大連科技城欣銳開發有限公司及大連科技城泰銳開發有限公司（均作為目標公司，統稱 目標公司）就出售事項訂立股權轉讓協議（股權轉讓協議），賣方以人民幣112.6百萬元的代價向買方出售各目標公司的100%股權。由於部分先決條件未成就，於二零二四年八月二十二日，各方訂立終結確認書，據此，雙方同意股權轉讓協議自二零二四年八月二十三日起終止。詳情請參見本公司日期為二零二四年四月二十二日、二零二四年五月十四日、二零二四年七月五日、二零二四年八月二十二日之公告，及二零二四年七月十二日之通函。除上文披露外，本公司於期內並無其他重大投資或重大收購及出售附屬公司、聯營公司及合營公司。重大投資或

45、資本資產的未來計劃於二零二四年六月三十日，本集團並無就重大投資或添置資本資產授權任何計劃。22億達中國控股有限公司 2024 中期報告管理層討論與分析（續）報告期後事項1.更換核數師本公司與前任核數師羅兵咸永道會計師事務所（普華）就截至二零二三年十二月三十一日止財政年度之審計費用未達成一致意見，本公司董事會於二零二三年八月三十一日決議不再續聘普華為本公司核數師。本公司於二零二四年三月二十五日舉行的股東特別大會批準及確認委任羅申美會計師事務所（羅申美）為本公司核數師。其後，本公司與羅申美緊密合作，進行本集團截至二零二三年十二月三十一日止年度之年度業績審計（二零二三年審計）。於二零二四年十一月二十

46、六日，羅申美提出無法按照商定時間表完成二零二三年審計工作。本公司認為盡快推進並完成二零二三年審計符合公司及其股東的最佳利益，因此本公司與羅申美溝通並達成共識，羅申美將辭任本公司核數師一職，自二零二四年十二月二十四日起生效。經考慮審核委員會的推薦建議下，董事會已議決委任栢淳會計師事務所有限公司為本公司新任核數師，自二零二四年十二月二十四日起，以填補羅申美辭任後之臨時空缺，任期直至本公司下屆股東週年大會結束為止。有關詳情載於本公司日期為二零二四年十二月二十四日之公告。詳情請參閱本公司日期為二零二四年二月二十三日、二零二四年三月二十五日、二零二四年五月三十一日、二零二四年七月一日、二零二四年八月二日

47、、二零二四年八月三十日、二零二四年九月三十日、二零二四年十月三十一日、二零二四年十一月六日及二零二四年十二月二十四日之公告、本公司日期為二零二四年三月七日之通函，以及本公司截至二零二三年六月三十日止六個月之中期報告。2.刑事命令大連服務外包基地發展有限公司（外包公司）（本公司的全資附屬公司）接獲遼寧省大連市中級人民法院（大連法院）對（其中包括）外包公司兩名涉及賄賂的前僱員發出的刑事命令（命令，自二零二五年一月十七日起生效）。由於賄賂是為及代表外包公司所提供，故外包公司亦被判行賄罪。本公司及董事會自命令中獲悉，前任董事問宏宇先生（已於二零一六年十二月三十一日辭任）及外包公司一名前僱員（其並非本公

48、司董事或高級管理人員）自二零零八年起分別或共同代表外包公司向多名第三方及國家工作人員提供賄賂，以協助外包公司在某些商業項目中獲取商業利益。與此同時，該前僱員亦以非國家工作人員的身份收受賄賂。有關詳情，請參閱本公司日期為二零二五年一月二十七日之公告。權益披露23億達中國控股有限公司 2024 中期報告董事及主要行政人員於本公司或其任何相聯法團股份及相關股份或債券中的權益及淡倉於二零二四年六月三十日，各董事及本公司主要行政人員於本公司及其相聯法團（定義見證券及期貨條例第XV部）之股份及相關股份及債券中擁有根據證券及期貨條例第352條規定本公司須存置的登記冊所記錄或根據標準守則須知會本公司及聯交所的

49、權益及淡倉如下：(I)於本公司股份及相關股份中的權益董事姓名身份權益性質所持股份數目(1)於二零二四年六月三十日佔本公司已發行股本概約百分比姜修文先生受控法團權益68,600,000(L)(2)2.65%王剛先生受控法團權益69,200,000(L)(3)2.68%附註：(1)字母 L 指該人士於有關證券中的好倉。(2)姜修文先生實益擁有Grace Excellence Limited、Wonderful High Limited及Everest Everlasting Limited全部已發行股本，而該等公司合共擁有Keen High Keen Source Limited 74.21%的已

50、發行股本。Keen High Keen Source Limited擁有本公司2.65%的已發行股本。根據證券及期貨條例，姜修文先生被視為於Keen High Keen Source Limited所持本公司股份中擁有權益。(3)王剛先生實益擁有Mighty Equity Limited全部已發行股本，而Mighty Equity Limited擁有Grace Sky Harmony Limited全部已發行股本。Grace Sky Harmony Limited擁有本公司2.68%的已發行股本。根據證券及期貨條例，王剛先生被視為於Grace Sky Harmony Limited所持本公司股

51、份中擁有權益。24億達中國控股有限公司 2024 中期報告權益披露（續）(II)於本公司相聯法團中的權益董事姓名相關法團名稱身份股份數目(1)於二零二四年六月三十日所持該相關法團已發行股本百分比姜修文先生Keen High Keen Source Limited受控法團權益5,180(L)(2)74.21%附註：(1)字母 L 指該人士於有關證券中的好倉。(2)該等股份由Grace Excellence Limited持有的3,000股股份、Everest Everlasting Limited持有的180股股份及Wonderful High Limited持有的2,000股股份，而Grace

52、 Excellence Limited、Everest Everlasting Limited及Wonderful High Limited由姜修文先生全資擁有。除上文披露外，於二零二四年六月三十日，各董事或本公司主要行政人員概無於本公司或其任何相聯法團（定義見證券及期貨條例第XV部）的股份、相關股份或債券中擁有或被視作擁有，根據證券及期貨條例第352條規定本公司須存置的登記冊所記錄，或根據標準守則的規定須知會本公司及聯交所之任何權益或淡倉。25億達中國控股有限公司 2024 中期報告權益披露（續）主要股東於本公司股份及相關股份中的權益及淡倉於二零二四年六月三十日，就董事所知，根據證券及期貨條

53、例第336條規定本公司須存置的登記冊所記錄，以下人士（董事及本公司主要行政人員除外）或機構於本公司股份及相關股份中擁有權益或淡倉：股東名稱身份權益性質所持股份數目(1)於二零二四年六月三十日佔本公司已發行股本概約百分比嘉佑（國際）投資有限公司(2)(3)實益擁有人1,581,485,750(L)61.20%嘉皇（控股）投資有限公司(2)大股東所控制的法團的權益1,581,485,750(L)61.20%上海品最企業管理有限公司(2)大股東所控制的法團的權益1,581,485,750(L)61.20%中民嘉業投資有限公司(2)大股東所控制的法團的權益1,581,485,750(L)61.20%中

54、國民生投資股份有限公司(2)大股東所控制的法團的權益1,581,485,750(L)61.20%楊美莉共同及個別接管人516,764,00019.99%陳明瀟共同及個別接管人516,764,00019.99%孫蔭環(4)全權信託創辦人241,400,000(L)9.34%TMF(Cayman)Ltd.(4)受託人241,400,000(L)9.34%Right Ying Holdings Limited(4)受控制公司權益241,400,000(L)9.34%正宏管理有限公司(4)實益擁有人241,400,000(L)9.34%附註：(1)字母 L 代表股份中的好倉權益。(2)中國民生擁有中民

55、嘉業67.26%的股權。品最由中民嘉業全資擁有。嘉皇由品最全資擁有。嘉佑由嘉皇全資擁有。根據證券及期貨條例，中國民生、中民嘉業、品最及嘉皇被視為於嘉佑持有的1,581,485,750股股份中擁有權益。(3)516,764,000股押記股份由嘉佑以安都方為受益人押記。二零二二年五月十一日，陳明瀟先生及楊美莉女士被委任為押記股份的共同及個別接管人。(4)正宏管理有限公司的全部已發行股本由TMF(Cayman)Ltd.（作為The Right Ying Trust的受託人）透過Right Ying Holdings Limited持有。Right Ying Holdings Limited的全部已發

56、行股本由TMF Cayman Ltd.持有。The Right Ying Trust為孫蔭環先生於二零一八年十一月十四日建立的全權信託。The Right Ying Trust的受益人包括孫蔭環先生及孫蔭環先生的若干家族成員。(5)執行董事姜修文先生亦為中民嘉業的董事；非執行董事盧劍華先生亦為中民嘉業的董事、董事長兼總經理。除所披露者外，於二零二四年六月三十日，概無董事為於股份及相關股份中擁有根據證券及期貨條例第XV部第2及3分部條文須向本公司披露之權益或淡倉的公司董事或僱員。除上文所披露者外，於二零二四年六月三十日，概無董事或本公司主要行政人員以外之其他人士於本公司股份或相關股份中擁有根據證

57、券及期貨條例第336條規定本公司須存置的登記冊所記錄之權益或淡倉。企業管治及其他資料26億達中國控股有限公司 2024 中期報告遵守企業管治守則董事深知良好企業管治對本集團管理的重要性。本公司已採納上市規則附錄C1所載的企業管治守則條文。期內，除出於以下理由而偏離外，本公司已應用良好企業管治原則並遵守企業管治守則第2部分所載的守則條文。企業管治守則第2部分守則條文第C.2.1條規定主席及行政總裁職務應予以區分，不應由同一人士擔任。本公司行政總裁姜修文先生於二零一八年六月二十二日獲委任為本公司主席，負責監督本集團的運營。董事會已考慮區分主席及行政總裁職務的優點，但認為由姜修文先生同時擔任兩項職務

58、符合本公司的最佳利益，因此舉可確保本公司得到更統一的領導，同時便於本集團目前及於可見未來的業務策略實施及執行。然而，董事會將鑒於當時情況不時檢討有關架構。董事進行證券交易的標準守則本公司已採納上市規則附錄C3所載的標準守則作為董事進行證券交易的守則。本公司已向每一位董事作出特定查詢，全體董事已確認期內均已遵守標準守則。購股權計劃本公司於二零一四年六月一日採納一項購股權計劃（購股權計劃），購股權計劃已於二零二四年五月三十一日屆滿，概無購股權根據購股權計劃授出。審核委員會本公司已於二零一四年六月一日成立審核委員會。審核委員會的主要職責為檢討及監督本集團的財務報告流程及內部監控制度，監察審核流程，以

59、及履行董事會指派的其他職責及責任。於二零二四年六月三十日，由三名獨立非執行董事組成，包括葉偉明先生、郭少牧先生及韓根生先生，其中葉偉明先生擔任審核委員會主席。遵照上市規則第3.21條規定，審核委員會主席具備適當的專業資格。於二零二四年七月二十六日，葉偉明先生辭任公司獨立非執行董事，不再擔任審核委員會主席。葉先生辭任後，本公司未能滿足上市規則第3.10(1)條、第3.10(2)條、第3.10A條及第3.21條的規定。於二零二五年一月十三日，韓根生先生辭任公司獨立非執行董事、不再擔任審核委員會成員。於同日公司委任獨立非執行董事陳貽川先生、唐永智先生。於本報告日，審核委員會由陳貽川先生、郭少牧先生及

60、唐永智先生組成，具備適當專業資格的陳貽川先生擔任審核委員會主席。自二零二五年一月十三日起，公司已重新符合 上市規則 第3.10條、第3.10A條及第3.21條的規定。27億達中國控股有限公司 2024 中期報告企業管治及其他資料（續）審閱中期業績本集團截至二零二四年六月三十日止六個月未經審核中期業績已由審核委員會審議通過。訴訟與仲裁安都仲裁二零一七年十月二十三日，本公司若干附屬公司（統稱 答辯人）接獲本集團合營夥伴（申索人）向香港國際仲裁中心呈交的仲裁通知，內容有關該等人士訂立之若干協議之認沽期權的認沽價格。二零二零年十月二十日，香港國際仲裁中心做出最終裁決（最終裁決），內容包括全數認沽期權價

61、格1億800萬美元、應計利息8,400萬美元、法律費用及支出以及仲裁費用。於二零二一年三月四日，安都方、債務人及億達方（全部定義見本公司日期為二零二一年三月五日的公告）訂立有關和解協議，內容涉及根據最終裁決應支付的未償還款項的和解安排（和解協議）。根據和解協議，債務人已確認彼等欠付安都方約2億900萬美元（總付款義務），並同意該金額將減少至1億7,500萬美元。詳情請參見本公司日期為二零二一年二月二十五日及二零二一年三月五日的公告。截至本報告日，答辯人尚未按照和解協議履行全部付款義務。答辯人及安都方保持溝通，在實際可行情況下盡快就和解協議的履行和安排達成一致意見。安業財經印刷有限公司對本公司的

62、清盤呈請於二零二四年三月九日，本公司收到安業財經印刷有限公司向香港特別行政區高等法院（高等法院）提出的對本公司的清盤呈請（呈請），內容有關本公司未償還總額為889,261港元的逾期款項。於二零二四年六月二十五日，高等法院頒令（其中包括）同意呈請人撤回呈請。詳情請參見本公司日期為二零二四年三月十一日、二零二四年四月二十四日及二零二四年六月二十七日之公告。28億達中國控股有限公司 2024 中期報告企業管治及其他資料（續）優先票據二零一七年四月十七日，本公司發行二零二零年票據，即本金總額300,000,000美元於二零二零年四月十九日到期年息6.95%的優先票據。二零二零年三月二十七日，根據二零二

63、零年優先票據持有人交換要約及徵求同意，本公司發行二零二二年票據，即本金總額224,899,000美元於二零二二年三月二十七日到期的優先票據(ISIN：XS2130508000；通用代碼：213050800)（二零二二年票據）。二零二二年票據於新加坡證券交易所有限公司上市。二零二二年二月七日，本公司就二零二二年票據的契約（經補充或修訂，契約）項下若干違約的建議豁免、二零二二年票據及對契約的建議修訂訂立徵求同意（徵求同意）。徵求同意於二零二二年二月十六日完成，主要包括(i)豁免未能支付契約的未償還本金額及利息（包括違約利息）以及其他債務下其他付款違約的相關違約事件，及豁免因上述違約事件產生的其他相

64、應違規及違約；(ii)二零二二年票據到期日延長至二零二五年四月三十日，並修訂二零二二年票據未償還本金額還款時間表；及(iii)二零二二年票據年利率變更為6.0%，違約利率變更為新年利率加每年2.0%，利息支付日期變更為每年四月三十日及十月三十日。由於宏觀經濟、房地產市場及金融環境的不利因素，公司未根據契約規定於二零二二年六月三十日、二零二二年九月三十日、二零二二年十月三十日、二零二二年十二月三十一日、二零二三年四月三十日、二零二三年十月三十日及二零二四年四月三十日向二零二二年票據持有人支付3,450,000美元同意費、3,450,000美元同意費、5,734,470美元利息、3,450,000

65、美元同意費、5,734,470美元利息、5,734,470美元利息及5,734,470美元利息。本公司於二零二四年五月二十一日公告收到二零二二年票據持有人因本公司未付款及相關利息未獲支付而發出的加速通知。於二零二四年六月十三日，本公司獲悉一份向高等法院提出的對本公司的清盤呈請（第二次呈請），內容有關於二零二五年到期，未償還本金額為191,149,000美元（另加應計及未付利息）的二零二二年票據。高等法院將第二次呈請的首次聆訊日期定為二零二四年八月十四日。於二零二五年一月二十日的聆訊上，高等法院已批準於二零二五年一月十五日提交的第二次呈請撤回申請。有關詳情，請參閱本公司日期分別為二零二二年二月七

66、日、二零二二年二月十七日、二零二二年三月二十一日、二零二二年六月三十日、二零二二年十月三日、二零二二年十一月十四日、二零二三年一月三日、二零二三年五月十四日、二零二四年五月二十一日、二零二四年六月十四日、二零二四年六月二十七日、二零二四年八月十四日、二零二四年九月二十三日、二零二四年十一月十四日及二零二五年一月二十日的公告。29億達中國控股有限公司 2024 中期報告企業管治及其他資料（續）根據上市規則第13.21條作出的披露違反重大貸款協議茲提述本公司日期為二零一九年四月十日、二零一九年四月二十二日、二零一九年六月十日、二零二零年二月二十三日、二零二零年四月二十三日、二零二一年三月五日、二零

67、二一年五月四日、二零二二年六月三十日、二零二三年一月三日及二零二三年五月十四日的公告，本公司分別截至二零一九年六月三十日、二零二零年六月三十日、二零二一年六月三十日、二零二二年六月三十日及二零二三年六月三十日止六個月之中期報告，本公司分別截至二零一九年十二月三十一日、二零二零年十二月三十一日、二零二一年十二月三十一日及二零二二年十二月三十一日止年度之年度報告。1.於二零一九年四月，本公司控股股東中國民生面臨流動困難，在技術上導致本集團所訂立之若干貸款協議項下之若干觸發事件。2.於二零二零年二月，前執行董事陳東輝先生被中國有關當局拘留，其進一步導致若干貸款協議項下的若干觸發事件。3.於二零一七年

68、四月十七日，本公司發行二零二零年票據。剩餘未償還本金額52,854,000美元於二零二零年四月二十日到期，本公司已於二零二零年四月二十四日全數償還，延遲支付已構成違約事件。本公司須於二零二一年四月十六日償還二零二二年票據本金額22,500,000美元（連同應計利息），本公司已於二零二一年五月四日全數償還，延遲支付構成違約事件。本公司須分別於二零二一年八月二十七日、二零二一年九月二十七日及二零二一年十二月二十七日分別支付二零二二年票據本金額22,500,000美元（連同應計利息）、半年利息及本金額45,000,000美元（連同應計利息），本公司未能按期支付構成違約事件。根據二零二二年二月十六日完

69、成的徵求同意（其中包括），上述違約事件已獲豁免。未付款及相關利息未獲支付構成違約事件。4.根據香港國際仲裁中心於二零二零年十月二十日最終裁決，答辯人須向申索人安都方支付認沽期權價格及利息。答辯人於90日內未履行裁決致二零二二年票據發生技術性違約。二零二一年三月，答辯人與申索人簽署和解協議，二零二二年票據投資人已經同意豁免該違約。根據和解協議規定的付款時間表及十天特許期，須於二零二一年五月十日之前支付50,000,000美元（連同應計利息），答辯人於二零二一年五月二十四日全數償還。於二零二一年五月二十六日，申索人書面確認本次延遲支付不構成違約事件。根據和解協議規定的付款時間表及十天特許期，須於二

70、零二一年六月十日之前支付50,000,000美元及於二零二一年十月十日之前支付40,000,000美元（連同應計利息）。於二零二四年六月三十日，應付安都方結餘及其應計利息為人民幣1,346,216,000元。5.自二零二零年起，本集團未能按預定還款日期償還若干借款（借款逾期）。儘管本集團已於年內在到期日後結清部分此等借款，於二零二四年六月三十日，本金總額人民幣5,046,124,000元尚未結清，其中人民幣80,500,000元於截至該等綜合財務報表批準日已延期，該等延期借款協議均載有若貸款人提出要求需立即還款條款。30億達中國控股有限公司 2024 中期報告企業管治及其他資料（續）上述違約事

71、件導致本集團於二零二四年六月三十日若干其他借款（借款逾期除外）合共人民幣6,578,464,000元，如果貸款人要求，需即時償還。於本報告日期，概無相關貸款人要求即時償還貸款。此外，本集團的營運包括物業預售及回款等一切正常。本公司與相關銀行及金融機構就未來與本公司之融資安排持續磋商，同時亦尋找可替代的融資來源。與控股股東的特定履約情況茲提述本公司日期為二零二一年三月五日的公告，本公司截至二零二一年六月三十日、二零二二年六月三十日及二零二三年六月三十日止六個月之中期報告，截至二零二一年十二月三十一日及二零二二年十二月三十一日止年度之年度報告。根據本報告 訴訟及仲裁 一節所披露之和解協議，中國民生

72、投資股份有限公司或其附屬公司須為流通在外本公司股份總數35%或以上的實益擁有人（控制權變更），如未能達致，總付款義務的未償還結餘連同應計利息及所有其他應計或未償還的款項，於控制權變更後第三十日到期支付。有關詳情，請參閱本公司日期為二零二一年三月五日的公告?？毓晒蓶|抵押股份於二零二一年三月十一日，嘉佑以安都方為受益人簽署公司股份押記，據此，嘉佑同意以安都方為受益人押記其持有的516,764,000股股份作為答辯人於和解協議項下的義務的抵押品。有關詳情，請參閱本公司日期為二零二一年三月五日及二零二一年三月十一日的公告。於二零二二年五月十二日，本公司接獲有關於二零二一年三月十一日根據公司股份押記的條

73、款為516,764,000股押記股份（相當於本公司已發行股份總數約19.99%）委任共同及個別接管人的函件，當中載述，除非獲接管人事先同意或授權，嘉佑不再擁有任何權力或授權處理押記股份，亦無行使押記股份所附或與押記股份有關的任何權利。有關詳情，請參閱本公司日期為二零二二年五月十三日的公告。簡明綜合損益表截至二零二四年六月三十日止六個月31億達中國控股有限公司 2024 中期報告截至六月三十日止六個月二零二四年二零二三年附註人民幣千元人民幣千元（未經審核）（未經審核）收入7667,0651,572,471銷售成本9(477,718)(1,263,392)毛利189,347309,079其他收入8

74、5,165175,531投資物業公允價值收益162333,424金融及合約資產的減值虧損撥備(55)(10,622)其他（虧損）收益淨額10(58,461)(135,930)銷售及市場推廣開支9(23,363)(31,246)行政開支9(58,255)(76,041)融資成本11(399,786)(247,820)應佔合營公司及聯營公司的利潤及虧損(63)7,461除所得稅前虧損(345,238)(6,164)所得稅開支12(16,191)(36,074)期內虧損(361,429)(42,238)以下各方應佔：本公司擁有人(360,118)(35,720)非控股權益(1,311)(6,518)

75、(361,429)(42,238)本公司普通權益持有人應佔每股虧損基本及攤?。抗扇嗣駧旁?4(13.94分)(1.4分)簡明綜合全面收益表截至二零二四年六月三十日止六個月32億達中國控股有限公司 2024 中期報告截至六月三十日止六個月二零二四年二零二三年人民幣千元人民幣千元（未經審核）（未經審核）期內虧損(361,429)(42,238)於往後期間可重新分類至損益的其他全面虧損期內全面虧損總額(361,429)(42,238)以下各方應佔：本公司擁有人(360,118)(35,720)非控股權益(1,311)(6,518)(361,429)(42,238)簡明綜合財務狀況表於二零二四年六

76、月三十日33億達中國控股有限公司 2024 中期報告二零二四年六月三十日二零二三年十二月三十一日附註人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核）資產非流動資產 物業、廠房及設備1544,81152,667 投資物業1617,585,77217,628,849 合營公司投資646,272647,056 聯營公司投資1,0001,000 收購土地的預付款項2,985,9752,985,975 預付款項及其他應收款項18516,405515,007 無形資產10,88913,567 遞延稅項資產548,733559,604非流動資產總額22,339,85722,403,725流動資產 存貨33,383

77、60,336 持作開發以供銷售的土地17784,724784,538 開發中物業6,052,1285,861,351 持作銷售用途的竣工物業5,213,1005,364,357 合約資產121,644143,202 應收賬款19240,883325,644 預付款項、按金及其他應收款項181,099,1121,074,982 預付企業所得稅110,046109,851 預付土地增值稅232,234238,015 受限制現金20169,770236,689 現金及現金等價物20179,464175,047流動資產總額14,236,48814,374,012資產總額36,576,34536,777

78、,73734億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務狀況表（續）於二零二四年六月三十日二零二四年六月三十日二零二三年十二月三十一日附註人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核）負債非流動負債 遞延稅項負債2,604,5772,606,181 租賃負債8,5959,361非流動負債總額2,613,1722,615,542流動負債 合約負債212,595,1032,377,969 應付賬款223,148,9373,388,927 其他應付款項及應計費用233,913,4123,602,962 計息銀行貸款及其他借款2511,913,43511,957,048 應付企業所得稅1,097,

79、4601,141,600 土地增值稅撥備1,963,0381,999,382 租賃負債1,3592,449流動負債總額24,632,74424,470,337負債總額27,245,91627,085,879權益本公司擁有人應佔權益 已發行股本159,418159,418 儲備9,081,0719,441,1899,240,4899,600,607非控股權益89,94091,251權益總額9,330,4299,691,858流動負債淨額(10,396,256)(10,096,325)資產總額減流動負債11,943,60112,307,400簡明綜合權益變動表截至二零二四年六月三十日止六個月35億

80、達中國控股有限公司 2024 中期報告本公司擁有人應佔 已發行股本股份溢價其他儲備保留溢利總額非控股權益總權益人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元（附註33）（附註33）（附註33）（未經審核）於二零二四年一月一日的結餘159,4181,288,7341,224,2736,928,1829,600,60791,2519,691,858期內虧損(360,118)(360,118)(1,311)(361,429)期內全面虧損總額(360,118)(360,118)(1,311)(361,429)於二零二四年六月三十日的結餘159,4181,288,7341,224

81、,2736,568,0649,240,48989,9409,330,429本公司擁有人應佔 已發行股本股份溢價其他儲備保留溢利總額非控股權益總權益人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元（未經審核）於二零二三年一月一日的結餘159,4181,288,7341,211,0098,636,57411,295,735109,94211,405,677期內虧損(35,720)(35,720)(6,518)(42,238)期內全面虧損總額(35,720)(35,720)(6,518)(42,238)與所有者以所有者身份進行的交易：分配至盈餘儲備13,729(13,729)於

82、二零二三年六月三十日的結餘159,4181,288,7341,224,7388,587,12511,260,015103,42411,363,439簡明綜合現金流量表截至二零二四年六月三十日止六個月36億達中國控股有限公司 2024 中期報告截至六月三十日止六個月二零二四年二零二三年人民幣千元人民幣千元（未經審核）（未經審核）經營活動產生的現金流量除所得稅前虧損(345,238)(6,164)就以下項目作出調整：折舊6,60210,987 無形資產攤銷2,5852,435 出售物業、廠房及設備項目的虧損（收益）淨額346(7)出售無形資產損失880 投資物業公允價值收益(233)(3,424)

83、應佔合營公司及聯營公司的虧損（利潤）63(7,461)開發中物業及持作銷售用途的竣工物業減值轉回(14,972)金融及合約資產減值虧損淨額5510,622 融資成本399,786247,820 利息收入(444)(815)其他13,191(170,596)76,71369,305存貨減少26,95394,146開發中物業增加(126,511)(511,426)持作銷售的竣工物業減少223,307923,542持作開發以供銷售的土地增加(186)合約資產減少（增加）21,558(20,247)應收賬款減少（增加）91,998(38,022)預付款項、按金及其他應收款項增加(27,803)(59,

84、447)應付賬款減少(239,990)(291,282)其他應付款項及應計費用（減少）增加(67,456)225,128合約負債增加227,13439,150經營產生的現金205,717430,847已收利息444815已付中國內地企業所得稅(51,753)(33,542)已付中國內地土地增值稅(30,069)(21,105)經營活動產生的現金流量淨額124,339377,01537億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合現金流量表（續）截至二零二四年六月三十日止六個月截至六月三十日止六個月二零二四年二零二三年人民幣千元人民幣千元（未經審核）（未經審核）投資活動產生的現金流量應收合營公

85、司及聯營公司款項減少3,947購買物業、廠房及設備(31)(974)購買無形資產(17)投資合營公司(1,319)支付收購附屬公司的款項淨額(11,968)添置至投資物業(875)出售附屬公司所得款項14,3464,226出售物業、廠房及設備項目所得款項1,032595出售無形資產所得款項1出售投資物業所得款項19,500受限制現金減少（增加）66,919(66,335)已收股息2,040投資活動所產生（所用）的現金流量淨額105,559(74,472)融資活動產生的現金流量已付利息(70,795)(239,797)租賃付款本金部分(2,393)(4,495)銀行貸款及其他借款所得款項9506

86、08,460償還銀行貸款及其他借款(153,243)(681,547)融資活動所用的現金淨額(225,481)(317,379)現金及現金等價物的增加（減少）淨值4,417(14,836)期初現金及現金等價物175,047127,519期末現金及現金等價物179,464112,683現金及現金等價物結餘分析現金及銀行結餘179,464112,683於中期簡明綜合現金流量表所述之現金及現金等價物179,464112,683簡明綜合財務報表附註（未經審核）截至二零二四年六月三十日止六個月38億達中國控股有限公司 2024 中期報告1.公司及集團資料億達中國控股有限公司（本公司）於二零零七年十一月二

87、十六日在開曼群島根據開曼群島公司法第22章註冊成立為獲豁免有限責任公司。本公司的註冊地址為Cricket Square,Hutchins Drive,P.O.Box 2681,Grand Cayman,KY1-1111,Cayman Islands。本公司為一間投資控股公司。於截至二零二四年六月三十日止六個月，本公司及其附屬公司（統稱 本集團）主要於中華人民共和國（中國 或 中國內地）大連、武漢、瀋陽、上海、重慶、鄭州、合肥、長沙及成都從事物業開發、物業投資、商務園運營管理、物業施工、裝潢及園林綠化。本公司董事（董事）認為，本公司的控股公司為於英屬維爾京群島（英屬維爾京群島）註冊成立之嘉佑（國

88、際）投資有限公司（嘉佑），而本公司的最終控股公司為中國民生投資股份有限公司（中國民生）。除另有說明外，未經審核簡明綜合財務報表以人民幣千元（人民幣千元）呈列，並已經董事會於二零二五年四月三日批準及授權刊發。2.編製基準本公司截至二零二四年六月三十日止六個月的未經審核簡明綜合財務報表乃根據歷史成本慣例編製，並根據香港會計師公會（香港會計師公會）頒佈的香港會計準則（香港會計準則）第34號 中期財務報告，經重估按公允值計量之若干金融工具及投資物業而予以修訂。該等未經審核簡明綜合財務報表應連同本公司截至二零二三年十二月三十一日止年度的年度綜合財務報表（乃根據香港會計師公會頒佈的香港財務報告準則（香港財

89、務報告準則）編製）一併閱讀。持續經營準則本集團於二零二四年六月三十日的流動負債超出其流動資產人民幣10,396,256,000元。於同日，其即期借款為人民幣11,913,435,000元，而其現金及現金等價物則僅為人民幣179,464,000元。自二零二零年起，本集團未能按預定還款日期償還若干借款（借款逾期）。儘管本集團已於年內在到期日後結清若干此等借款，於二零二四年六月三十日，本金總額為人民幣5,046,124,000元的借款尚未結清，其中人民幣80,500,000元截至該等簡明綜合財務報表批準日已延期，該等延期借款協議均載有若貸款人提出要求需立即還款條款。於二零二一年三月四日，本集團與若干

90、方（安都方）訂立和解協議，約定本集團應於二零二一年九月三十日前分期清償應付安都方之款項。然而，本集團未能履行該和解協議，故安都方已多次正式要求本集團清償未付餘額，以及採取其他行動並達到安都方滿意，否則可能向法院提交清盤呈請（安都方事件）。於二零二四年六月三十日，本集團應付安都方之餘額（含應計利息）共計人民幣1,346,216,000元。39億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月2.編製基準（續）持續經營準則（續）借款逾期及安都方事件構成違約事件，並導致本集團於二零二四年六月三十日總額為人民幣6,578,464,000元的若

91、干其他借款（除借款逾期外）若貸款人提出要求需立即還款，其中人民幣655,427,000元為預定還款日期於一年內的借款，而人民幣5,923,037,000元為原合約還款日期於二零二五年六月三十日後重新分類為流動負債的非流動借款。上述情況表明存在多項重大不確定因素而可能對本集團持續經營能力構成重大疑問。鑒於該等情況，董事在評核本集團有否充足的財務資源持續經營時，已審慎考慮本集團未來流動資金及表現以及其可用融資來源。本集團已制訂下列計劃及措施以減輕流動資金壓力，改善其財務狀況，及向貸款人對逾期還款進行補救：i)截至該等簡明綜合財務報表批準日期，安都方並未向法院提出清盤呈請。本集團將適時與安都方進行協

92、商以推動達成最終和解協議，使其不會行使其權利向法院提出清盤呈請。ii)就借款逾期而言，本集團一直積極與所有貸款人就逾期借款重續及延期償還進行磋商。若干貸款人對重續或延長所有逾期借款已有初步意向，但尚未達成正式協議。本公司將繼續努力推動相關重續或延期，促使貸款人不會行使其權利要求本集團立即償還借款並將適時與該等貸款人達成最終協議。40億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月2.編製基準（續）持續經營準則（續）iii)本集團就借款逾期、安都方事件及其他觸發借款協議違約或交叉違約條款的事項與其他相關貸款人保持積極溝通，說服相關貸款

93、人不行使其權利，要求本集團在預定合約還款日期之前立即償還借款。iv)本集團亦與相關銀行及金融機構就重續及延長預定還款日期於一年內的現有借款進行協商。鑒於本集團與銀行及金融機構的長期關係及本集團物業可用作借款的抵押品，本集團將努力促成有需要時重續或延長預定還款日期於一年內的現有借款。本集團亦會積極與銀行及金融機構協商，以獲取新的融資來源。v)本集團將繼續採取措施加快開發中物業及竣工物業的預售及銷售，並加快收回銷售款項。vi)本集團將致力與主要建築商及供應商維持持續及正常的業務關係，以與彼等協定付款安排及如期完成建築工程進度。本集團亦將繼續採取積極措施控制行政成本及資本開支。vii)本集團將尋求機

94、會按合理價格出售若干資產及投資，以產生現金流入及減輕流動資金壓力。董事已審閱管理層所編製、涵蓋期間為自二零二四年六月三十日起不少於十二個月的本集團現金流量預測。彼等認為，經考慮上述計劃及措施後，本集團在二零二四年六月三十日起計十二個月內，將有充足營運資金撥付其營運及應付其到期財務責任。因此，董事信納以持續經營業務基準編製簡明綜合財務報表乃屬恰當。41億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月2.編製基準（續）持續經營準則（續）儘管如此，本集團能否達成其上述計劃及措施仍有重大的不確定因素。本集團能否持續經營業務將取決於以下各項：

95、i)與安都方成功及時協商以達成最終和解協議，以致彼等不會向法院提出清盤呈請，而本集團成功遵守最終和解協議項下的條款及義務；ii)與本集團現有貸款人就逾期或違約的借款成功協商，以致相關貸款人不會行使其合約權利要求立即償還相關逾期或違約借款；iii)在需要時成功另行獲取新的融資來源；iv)成功及時的執行計劃，加快在建及已竣工物業的預售及銷售，加快回收銷售所得款項，與主要建築商及供應商維持持續及正常的業務關係，與彼等協定付款安排及如期完成建築工程進度，並控制成本及資本開支，以產生充足的現金流入淨額；及v)以合理價格成功處置相關資產及投資，並及時收取收益。倘本集團未能實現上述計劃及措施並按持續經營基準

96、經營，則需要作出調整以將本集團資產的賬面值撇減至其可收回金額，就可能產生的任何進一步負債作出撥備，並將非流動資產及非流動負債分別重新分類為流動資產及流動負債。該等調整的影響尚未在該等簡明綜合財務報表內反映。3.會計政策除採用預期總年度盈利適用的稅率估計中期所得稅以及採納截至二零二四年十二月三十一日止財政年度生效的新訂及經修訂香港財務報告準則外，編製該等未經審核簡明綜合財務報表所採用之會計政策與本公司截至二零二三年十二月三十一日止年度的該等年度綜合財務報表所採用的會計政策（如該等年度財務報表所述）一致，對本集團的財務報表並無任何重大影響及毋須追溯調整。並無尚未生效且預期會對本集團的財務狀況及經營

97、業績造成任何重大影響的準則、對現有準則的修訂及詮釋。42億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月4.會計判斷及估計編製本集團未經審核簡明綜合財務報表時需要管理層作出會影響應用會計政策及收入、開支、資產和負債的報告金額以及各自的相關披露事項及或然負債披露的判斷、估計和假設。實際結果可能與該等估計不同。於編製該等未經審核簡明綜合財務報表時，管理層於應用本集團會計政策時所作出的重大判斷及估計以及估計不確定性的主要來源與截至二零二三年十二月三十一日止年度綜合財務報表所應用者一致。5.財務風險管理目標及政策本集團之主要金融工具包括計息

98、銀行貸款及其他借款、現金及現金等價物。該等金融工具的主要目的乃為本集團之營運籌集資金。本集團擁有多種其他金融資產及負債，如直接因其營運產生之應收賬款及應付賬款。本集團金融資產及負債所產生之主要風險為市場風險、利率風險、外幣風險、信貸風險及流動資金風險。董事會審閱及同意管理各類該等風險之政策，茲概述如下。市場風險本集團的資產主要為持作開發以供銷售的土地、投資物業、開發中物業及持作銷售用途的竣工物業。倘物業市場大幅下滑，該等資產未必可即時變現。投資物業公允值計量的敏感度分析於未經審核簡明綜合財務報表附註16中披露。利率風險本集團的收入及經營現金流量大致上不受市場利率變動影響。除銀行存款外，本集團概

99、無重大計息資產。於整個年度存放於中國內地銀行的受限制存款的儲蓄利率與非受限制存款的利率相同。本集團承受的市場利率變動風險主要與本集團的長期債務責任有關。以浮動利率借貸使本集團面臨現金流量利率風險。以固定利息借貸使本集團面臨公允值利率風險。本集團並未運用任何利率掉期以對沖其利率風險。43億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月5.財務風險管理目標及政策（續）利率風險（續）下表顯示於所有其他變量保持不變情況下，於報告期末，本集團除所得稅前虧損及資本化利息對利率合理可能變動的敏感度。本集團權益的其他部份概不會受到重大影響?；c增加

100、（減少）對除所得稅前虧損的影響人民幣千元二零二四年六月三十日（未經審核）人民幣50(1,490)人民幣(50)1,490二零二三年十二月三十一日（經審核）人民幣50(1,495)人民幣(50)1,495外幣風險本集團所有的收入及大部分經營開支均以人民幣計值，而人民幣目前並非可自由兌換的貨幣。中國政府對將人民幣兌換為外幣及（於若干情況下）將貨幣匯出中國內地施加控制?？捎猛鈳哦倘笨赡芟拗票炯瘓F的中國附屬公司匯出足夠外幣以向本集團支付股息或其他款項的能力。根據現有的中國外匯法規，經常賬項目的付款（包括股息、貿易及服務相關的外匯交易）在遵守若干程式要求後可以外幣進行，而無須國家外匯管理局的事先批準。然

101、而，將人民幣兌換為外幣及匯出中國內地以支付資本賬項目（如償還以外幣計值的銀行貸款及其他借款）時，須獲得適當的中國政府機關的批準。目前，本集團的中國附屬公司可購買外幣以結清經常賬戶交易（包括向本公司支付股息），而無須國家外匯管理局的事先批準。本集團的中國附屬公司亦可在其經常賬戶中留存外幣以償還外幣負債或支付股息。由於資本賬戶的外幣交易仍然受限制且須獲得國家外匯管理局的批準，本集團附屬公司透過債務或股權融資（包括以從本公司取得貸款或出資的形式）獲取外匯的能力可能受到影響。44億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月5.財務風險管

102、理目標及政策（續）外幣風險（續）本集團的金融資產及負債（包括若干以美元（美元）及港元（港元）計值的若干短期存款及借款）須承受外幣風險。因此，人民幣兌換外幣的匯率波動可能影響本集團的經營業績。迄今，本集團並無訂立任何對沖交易以降低本集團的外匯風險。然而，本集團日後可能決定訂立對沖交易，該等對沖的可用性及有效性可能有限，且本集團未必能夠或根本不能成功對沖本集團的風險。於二零二四年六月三十日，管理層合理認為，倘人民幣兌美元貶值升值9%（二零二三年十二月三十一日：9%），本集團期內除所得稅前虧損將分別增加減少人民幣321,534,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣320,418,000元）。信

103、貸風險根據本集團的政策，所有客戶都必須在購買物業時預付按金。此外，應收賬款餘額持續受到監測，本集團面臨的壞賬風險並不重大。本集團內沒有重大集中的信貸風險。應收賬款主要來自物業銷售、投資物業租賃及其他服務業務。其他應收款項主要包括應收關連方款項及就一級土地開發墊款予當地政府。本集團緊密監察該等應收賬款及其他應收款項，以確保於出現任何違約風險時採取行動收回該等結餘。除本集團提供的金融擔保（詳情見未經審核簡明綜合財務報表附註26）所產生的信貸風險之外，本集團其他金融資產（主要包括現金及現金等價物、受限制現金及其他應收款項）的信貸風險由對方違約產生，且最大風險即為該等資產的賬面值。本集團在資產的初始確

104、認時考慮壞賬的可能性，也評估在每個資產存續的報告期間是否會有信貸風險的顯著增加。在評估信貸風險是否顯著增加時，本集團將報告日時點資產發生壞賬的可能性與初始確認時點發生壞賬的可能性進行比較，同時也考慮可獲得的合理及支持前瞻性資料。以下指標需要重點考慮：內部信用評級 外部信用評級 實際發生的或者預期的營業狀況、財務狀況或經濟環境中的重大不利變化預期導致借款人按期償還到期債務的能力產生重大變化 個人物業擁有人或借款人的經營成果實際發生或者預期發生重大變化 個人物業擁有人或同一借款人的其他金融工具信貸風險顯著增加 借款人預期表現或者行為發生重大變化，包括集團內借款人付款情況的變化及經營業績的變化。45

105、億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月5.財務風險管理目標及政策（續）信貸風險（續）(i)應收賬款及合約資產本集團應用簡化方法以計量預期信貸虧損，其使用整個期間應收賬款及合約資產的預期虧損撥備。於二零二四年六月三十日，應收賬款總額為人民幣23,004,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣23,784,000元），須單獨進行準備評估。該等應收賬款的虧損撥備為人民幣23,004,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣23,784,000元）。於二零二四年六月三十日，應收賬款虧損撥備釐定如下。以下預期信貸虧損亦包括前瞻

106、性資料。二零二四年六月三十日（未經審核）預期虧損率總賬面值預期信貸虧損撥備人民幣千元人民幣千元一年內15.17%194,87829,563一至兩年35.72%101,93336,410超過兩年94.72%190,332180,287487,143246,260於二零二三年十二月三十一日，應收賬款虧損撥備釐定如下。以下預期信貸虧損亦包括前瞻性資料。二零二三年十二月三十一日（經審核）預期虧損率總賬面值預期信貸虧損撥備人民幣千元人民幣千元一年內15.17%223,89533,966一至兩年35.72%150,53853,770超過兩年80.20%196,691157,744571,124245,48

107、0就合約資產而言，於二零二四年六月三十日為人民幣149,000元及於二零二三年十二月三十一日為人民幣149,000元之預期信貸虧損分別按預期虧損率0.12%及0.10%基於賬面值人民幣121,793,000元及人民幣143,351,000元釐定。46億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月5.財務風險管理目標及政策（續）信貸風險（續）(ii)其他應收款項（不包括預付款項）本集團採用該等應收款項的三個類別，反映其信貸風險及釐定各類別的虧損撥備的方式。本集團預期信貸虧損模型基於的假設總結如下：類別集團針對各類的定義確認預期信貸虧

108、損撥備的基準計算利息收益的基準第一階段客戶違約風險很低且有能力產生合同要求的現金流未來12個月的預計虧損。對於預期存續期在12個月之內的資產，預計虧損基於整個存續期計量?？傎~面值第二階段自首次確認起信貸風險顯著增加的應收款項存續期內的預期虧損總賬面值第三階段自首次確認起產生信貸虧損的應收款項存續期內的預期虧損攤銷成本賬面值（扣除信貸撥備）本集團通過及時地就預期信貸虧損適當計提撥備來說明其信貸風險。在計算預期信貸虧損率時，本集團會考慮各類應收款項的歷史虧損率並就前瞻性的宏觀經濟數據作出調整。47億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日

109、止六個月5.財務風險管理目標及政策（續）信貸風險（續）(ii)其他應收款項（不包括預付款項）（續）於二零二四年六月三十日，本集團的其他應收款項的虧損撥備如下：（未經審核）類別預期信貸虧損率違約的估計總賬面值虧損撥備賬面值（扣除減值撥備）人民幣千元人民幣千元人民幣千元應收關聯方款項第一階段0.10%47,523(48)47,475一級土地開發應收款項第三階段27.73%1,032,875(286,376)746,499其他第一階段1.38%332,960(4,609)328,351其他第三階段73.93%139,548(103,169)36,3791,552,906(394,202)1,158,

110、704於二零二三年十二月三十一日，本集團的其他應收款項的損撥備如下：（經審核）類別預期信貸虧損率違約的估計總賬面值虧損撥備賬面值（扣除減值撥備）人民幣千元人民幣千元人民幣千元應收關聯方款項第一階段0.10%51,474(51)51,423一級土地開發應收款項第三階段27.76%1,031,477(286,375)745,102其他第一階段0.94%342,362(3,209)339,153其他第三階段73.55%142,096(104,512)37,5841,567,409(394,147)1,173,26248億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至

111、二零二四年六月三十日止六個月5.財務風險管理目標及政策（續）流動資金風險本集團運用經常流動性規劃工具來監控其資金短缺風險。該工具會計及本集團的金融工具及金融資產的到期日以及預計經營所產生的現金流量。本集團的目標是透過運用銀行貸款及其他借款令資金在持續性及靈活性之間取得平衡。此外，本集團亦可取得銀行融資以應對或有事項。於報告期末本集團基於已訂約的未貼現付款的金融負債的到期日如下：於二零二四年六月三十日（未經審核）按要求或一年內第二年三至五年五年以上總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元計息銀行貸款及其他借款（附註24）12,582,33312,582,333應付賬款（附註22）3

112、,148,9373,148,937其他應付款項及應計費用（附註23）3,327,2083,327,208租賃負債3,7612,4164,3842,26712,82819,062,2392,4164,3842,26719,071,306已發出金融擔保：擔保最高金額（附註26）282,063282,063於二零二三年十二月三十一日（經審核）按要求或一年內第二年三至五年五年以上總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元計息銀行貸款及其他借款（附註24）12,602,26212,602,262應付賬款（附註22）3,388,9273,388,927其他應付款項及應計費用（附註23）2,99

113、6,3212,996,321租賃負債4,0413,0695,2132,89815,22118,991,5513,0695,2132,89819,002,731已發出金融擔保：擔保最高金額（附註26）364,926364,926附註：計息銀行貸款及其他借款金額包括按報告期末適用的合約利率計算的未來利息付款。49億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月5.財務風險管理目標及政策（續）資本管理本集團資本管理的主要目標乃確保本集團持續經營的能力，維持穩健的資本比率以支援其業務，以及為股東帶來回報並為其他利益相關者提供利益。本集團管理

114、其資本架構並因經濟狀況變動對其作出調整。為維持或調整資本架構，本集團可能調整支付予股東的股息、返還資本予股東或發行新股。本集團須受界定資本架構要求的計息銀行貸款及其他借款附帶的金融契諾所規限。金融機構有權要求就違反相關金融契諾立即償還銀行貸款及其他借款。年內管理資本的目標、政策或程式並無任何變動。本集團運用淨負債比率監控資本，該比率乃按債務淨額除以資本計算。債務淨額包括計息銀行貸款及其他借款減去現金及現金等價物以及受限制現金。資本指權益總額。於報告期末的淨負債比率如下：二零二四年六月三十日二零二三年十二月三十一日人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核）計息銀行貸款及其他借款（附註24）11,

115、913,43511,957,048減：現金及現金等價物（附註20）(179,464)(175,047)減：受限制現金（附註20）(169,770)(236,689)債務淨額11,564,20111,545,312權益總額9,330,4299,691,858淨負債比率123.9%119.1%50億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月6.經營分部資料為進行管理，本集團根據其產品及服務劃分業務單位，並有以下五個可呈報經營分部：(a)物業開發分部，從事物業開發及銷售；(b)物業投資分部，投資物業以獲得潛在租金收入及或資本增值；(c

116、)商務園運營管理分部，從事向當地政府或其他獨立第三方擁有的商務園項目提供運營管理服務；(d)施工、裝潢及園林綠化分部，從事物業施工、向物業買家提供內部裝修服務及向物業項目提供園林綠化服務；及(e)其他分部，包括企業收入及支出項目。管理層單獨監控本集團營運分部之業績，以作出資源分配決策及評估表現。分部表現基於可呈報分部之利潤虧損評估，乃一種經調整除稅前利潤虧損的計算方法。經調整除稅前利潤虧損與本集團除所得稅前虧損計量一致，惟該計量並不包括利息收入、股息收入及若干企業收益及支出以及融資成本。分部間銷售及轉撥乃參考向第三方作出銷售的售價（按當時市價釐定）進行交易。51億達中國控股有限公司 2024

117、中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月6.經營分部資料（續）截至二零二四年六月三十日止六個月（未經審核）物業開發物業投資商務園運營管理施工、裝潢及園林綠化其他總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元分部收入：向外部客戶的銷售175,623243,798100,080147,564667,065分部業績(100,855)160,099(3,828)7,358(8,670)54,104對賬：利息收入444融資成本(399,786)除所得稅前虧損(345,238)所得稅開支(16,191)期內虧損(361,429)截至二零二三年六月三十

118、日止六個月（未經審核）物業開發物業投資商務園運營管理施工、裝潢及園林綠化其他總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元分部收入：向外部客戶的銷售888,178251,186118,310314,7971,572,471分部業績94,394152,5159,2823,172(18,523)240,840對賬：利息收入816融資成本(247,820)除所得稅前虧損(6,164)所得稅開支(36,074)期內虧損(42,238)52億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月6.經營分部資料（續）地區資料由於本集

119、團所有的外部客戶收入來自中國內地及本集團大部分的分部資產位於中國內地，故並無呈列地區資料。因此，董事認為，呈列地區資料不會提供更多對財務報表的使用者有用的資料。下表載列來自各主要客戶的收入（佔本集團各報告期收入10%或以上）：截至六月三十日止六個月二零二四年二零二三年人民幣千元人民幣千元（未經審核）（未經審核）客戶A90,340不適用*客戶B不適用*694,302*相應收入佔不超過本集團總收入的10%。7.收入收入指於本期間來自銷售物業的所得款項總額；投資物業的已收及應收租金收入總額；施工、裝潢及園林綠化合約收入的適當佔比；向商務園項目提供運營管理服務的已收及應收商務園運營管理服務收入（均扣除

120、增值稅及附加稅項）。本集團收入分析如下：截至六月三十日止六個月二零二四年二零二三年人民幣千元人民幣千元（未經審核）（未經審核）於某一時間點確認的客戶合約收入銷售物業175,623888,178隨時間確認的客戶合約收入商務園運營管理服務收入100,080118,310施工、裝潢及園林綠化收入147,564314,797247,644433,107客戶合約收入423,2671,321,285來自其他來源的收入租金收入243,798251,186667,0651,572,47153億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月8.其他收

121、入截至六月三十日止六個月二零二四年二零二三年人民幣千元人民幣千元（未經審核）（未經審核）利息收入444816政府補助4,7214,119債務安排收益170,5965,165175,5319.按性質劃分的開支銷售成本、銷售及市場推廣開支以及行政開支中包含的開支分析如下：截至六月三十日止六個月二零二四年二零二三年人民幣千元人民幣千元（未經審核）（未經審核）已售物業成本171,599778,454提供其他服務成本239,260406,123賺取租金之投資物業所產生的直接營運開支（包括維修及保養）66,85978,815僱員福利開支34,50548,067短期辦公室租賃開支1,4321,115折舊6,

122、60210,987無形資產攤銷2,5852,435廣告2,1065,592其他費用及開支34,38839,091總銷售成本、銷售及市場推廣開支及行政開支559,3361,370,67954億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月10.其他（虧損）收益淨額截至六月三十日止六個月二零二四年二零二三年人民幣千元人民幣千元（未經審核）（未經審核）外匯虧損淨額(19,590)(112,500)其他(38,871)(23,430)(58,461)(135,930)11.融資成本截至六月三十日止六個月二零二四年二零二三年人民幣千元人民幣千

123、元（未經審核）（未經審核）銀行貸款及其他貸款利息529,166470,105租賃負債利息5371,492減：資本化利息(129,917)(206,783)399,786264,814利息收入(16,994)399,786247,82055億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月12.所得稅開支由於截至二零二四年及二零二三年六月三十日止六個月本集團於香港概無產生任何應課稅利潤，故本集團並無就香港利得稅計提撥備。於中國內地經營的附屬公司之所得稅根據本期間的應課稅利潤按適用稅率計算。期內所得稅支出的分析如下：截至六月三十日止六個月

124、二零二四年二零二三年人民幣千元人民幣千元（未經審核）（未經審核）即期：中國企業所得稅7,41835,329 中國土地增值稅(494)19,7726,92455,101遞延：本期間9,267(19,027)期內稅務開支總額16,19136,07413.中期股息本公司已決議並不派發截至二零二四年六月三十日止六個月的任何中期股息（截至二零二三年六月三十日止六個月：無）。14.本公司普通權益持有人應佔每股虧損每股基本虧損的計算乃按本公司普通權益持有人應佔期內虧損人民幣360,118,000元（截至二零二三年六月三十日止六個月：人民幣35,720,000元），以及於該等期間已發行普通股2,583,970

125、,000股（截至二零二三年六月三十日止六個月：2,583,970,000股）的加權平均數計算。由於本集團於截至二零二四年及二零二三年六月三十日止六個月並無已發行潛在攤薄普通股，故於該等期間每股攤薄虧損與每股基本虧損相同。15.物業、廠房及設備於二零二四年六月三十日，人民幣16,745,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣19,489,000元）的樓宇已抵押予金融機構，作為本集團獲授貸款的擔保（附註24）。56億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月16.投資物業使用權資產已竣工在建總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民

126、幣千元於二零二四年一月一日（經審核）12,535,1005,093,74917,628,849添置83243875出售(44,185)(44,185)公允價值調整的收益（虧損）淨額253(20)233於二零二四年六月三十日（未經審核）12,492,0005,093,77217,585,772使用權資產已竣工在建總計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元於二零二三年一月一日（經審核）42,00012,864,4005,095,60518,002,005添置4141出售(68,145)(68,145)公允價值調整的收益（虧損）淨額3,465(41)3,424於二零二三年六月三十日（未經審核）42

127、,00012,799,7205,095,60517,937,325於二零二四年六月三十日，本集團價值為人民幣15,785,540,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣15,879,723,000元）之若干投資物業已抵押予銀行，作為本集團獲授貸款之抵押（附註24）。本集團的已竣工投資物業根據經營租賃出租予第三方，進一步概要詳情載於該等簡明綜合財務報表附註28。於二零二四年六月三十日，本集團對已竣工投資物業及在建投資物業進行內部估值，該等投資物業按公允值列賬及計入公允值層級的第三級。董事認為，就所有按公允值計量的投資物業而言，該等物業的現時用途為其最高及最佳用途。自二零二三年十二月三十一日以

128、來估值技術並無重大變動。本集團於二零二四年六月三十日按公允值計量的已竣工投資物業及在建投資物業金額為人民幣1,459,000,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣1,459,000,000元），該等投資物業受出售及轉讓限制，惟可出租物業予從事軟件研究及外包服務的租戶。於二零二四年六月三十日，金額為人民幣138,000,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣138,000,000元）的投資物業受出售及轉讓限制，並須持有至少15年（二零二三年十二月三十一日：15年）。每平方米或每個車位估計每年租金大幅增加（減少）將導致投資物業的公允值大幅增加（減少）。每項資本化比率大幅增加（減少）將導致

129、投資物業的公允值大幅減少（增加）。一般情況下，對每平方米或每個車位估計每年租金作出的假設的變動會連帶開發利潤出現類似方向變動，但資本化比率會出現反方向變動。57億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月17.持作開發以供銷售的土地二零二四年六月三十日二零二三年十二月三十一日人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核）期年初賬面值784,538761,226添置18623,312期年末賬面值784,724784,538於二零二四年六月三十日，本集團價值為人民幣722,374,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣722,188

130、,000元）的若干持作開發以供銷售的土地已抵押予銀行，作為本集團獲授銀行及其他貸款的抵押（附註24）。18.預付款項、按金及其他應收款項二零二四年六月三十日二零二三年十二月三十一日人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核）預付款項456,813416,727按金及其他應收款項總額1,552,9061,567,409減：按金及其他應收款項減值撥備(394,202)(394,147)期年末賬面值1,615,5171,589,989即期部分(1,099,112)(1,074,982)非即期部分516,405515,007本集團採用一般方法就香港財務報告準則第9號規定的預期信貸虧損計提撥備。於二零二四

131、年六月三十日，本集團的預付款項、按金及其他應收款項包括應收聯營公司的款項人民幣32,006,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣31,860,000元），該等款項為無抵押、免息且須按要求償還。於二零二四年六月三十日，本集團的預付款項、按金及其他應收款項包括應收合營公司的款項人民幣18,984,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣23,077,000元），該等款項為無抵押、免息且須按要求償還。於二零二四年六月三十日，本集團的其他應收款項包括有關就中國大連若干地塊一級土地開發而墊付予中國大連若干地方政府機關的款項，金額為人民幣746,499,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣7

132、45,102,000元）。58億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月19.應收賬款二零二四年六月三十日二零二三年十二月三十一日人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核）應收賬款總額510,147594,908減：應收賬款減值撥備(269,264)(269,264)240,883325,644應收賬款主要來自物業銷售、租賃投資物業及其他服務業務。合約工程應收賬款的支付條款於有關合約中訂明。應收賬款不計息。於報告期末，應收賬款總額按發票日期且未扣除撥備的賬齡分析如下：二零二四年六月三十日二零二三年十二月三十一日人民幣千元人民幣

133、千元（未經審核）（經審核）一年內197,658223,895一至兩年101,934150,538超過兩年210,555220,475510,147594,908本集團應用香港財務報告準則第9號所訂明的簡化方法就預期信貸虧損作出撥備。於二零二四年六月三十日，就應收賬款總額作出撥備人民幣269,264,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣269,264,000元）。59億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月20.現金及現金等價物及受限制現金二零二四年六月三十日二零二三年十二月三十一日人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審

134、核）現金及銀行結餘（附註）349,234411,736減：受限制現金(169,770)(236,689)現金及現金等價物179,464175,047銀行存款按每日銀行存款利率釐定的浮動利率計息。於報告期末，本集團以人民幣計值的現金及銀行結餘為人民幣348,990,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣411,039,000元）。人民幣不得自由兌換為其他貨幣，然而，根據中國內地的 外匯管理條例 及 結匯、售匯及付匯管理規定，本集團獲準透過獲授權經營外匯業務的銀行將人民幣兌換為其他貨幣。附註：(a)根據本集團若干附屬公司與銀行簽署的有關貸款融資協議，該等附屬公司須將彼等物業的預售款項存入指定銀

135、行賬戶。該等按金僅可用於支付附屬公司產生的物業開發成本及償還有關貸款。於二零二四年六月三十日，該等擔保按金為人民幣14,365,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣17,381,000元）。(b)於二零二四年六月三十日，本集團按金為人民幣155,405,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣219,308,000元），乃為本集團若干附屬公司根據合約及地方政府實施的相關法規存入指定銀行賬戶的按金，用作支付本票、施工期間可能發生的工傷意外賠償及專項人才培養。21.合約負債本集團合約負債主要指於報告期末已收預售物業買家款項及應付合約客戶款項總額。60億達中國控股有限公司 2024 中期報告

136、簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月22.應付賬款於報告期末，應付賬款按發票日期的賬齡分析如下：二零二四年六月三十日二零二三年十二月三十一日人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核）一年內1,871,1792,299,643一年以上1,277,7581,089,2843,148,9373,388,927應付賬款為免息且無抵押。23.其他應付款項及應計費用二零二四年六月三十日二零二三年十二月三十一日人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核）應付僱員福利111,951121,691應計費用1,434,3961,164,591其他應付款項2,367,0652,316

137、,680期年末賬面值3,913,4123,602,962即期部分(3,913,412)(3,602,962)非即期部分於二零二四年六月三十日，本集團的其他應付款項分別包括應付明域集團有限公司及創域集團有限公司款項人民幣8,160,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣8,160,000元）及人民幣50,840,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣50,840,000元），作為收購富岸集團28.2%及61.54%股權之部分代價。應付明域集團有限公司及創域集團有限公司款項不附帶任何逾期付款利息。61億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四

138、年六月三十日止六個月23.其他應付款項及應計費用（續）於二零二四年六月三十日，本集團的其他應付款項包括應付安都方的款項為人民幣1,346,216,000元，年利率為21.9%（二零二三年十二月三十一日：人民幣1,253,769,000元），該其他應付款與收購大連億鴻和大連億澤剩餘股權有關。根據與安都方於二零二一年三月四日訂立的和解協議，本集團應在二零二一年九月三十日前按照約定還款時間表分期支付應付安都方款項。但截至二零二四年六月三十日，本集團未能履行和解協議。因此，安都方正式要求本集團清償未付餘額，採取其他行動使其滿意，否則其可向法院提出清盤呈請。24.計息銀行貸款及其他借款二零二四年六月三十

139、日（未經審核）二零二三年十二月三十一日（經審核）實際利率實際利率(%)人民幣千元(%)人民幣千元流動銀行貸款有抵押4.00-6.505,448,8814.00-6.505,591,014其他貸款有抵押2.00-12.004,346,4042.00-12.004,327,645其他貸款無抵押1.20-6.002,118,1501.20-6.002,038,38911,913,43511,957,048二零二四年六月三十日二零二三年十二月三十一日人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核）分析：須於下列期間償還的銀行貸款：一年內或按要求5,448,8815,591,014 須於下列期間償還的其他貸款

140、：一年內或按要求6,464,5546,366,03411,913,43511,957,04862億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月24.計息銀行貸款及其他借款（續）於二零二四年六月三十日，本集團銀行貸款包括人民幣1,576,453,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣1,581,483,000元）的款項，附有按要求償還條款，其分類為流動負債。就上表而言，該貸款計入即期計息銀行貸款及其他借款，歸為一年內或按要求償還銀行貸款。即期銀行及其他借款包括原於二零二五年六月三十日後到期的本金額人民幣5,923,037,000

141、元（二零二三年十二月三十一日：人民幣3,702,521,000元）但因未經審核簡明綜合財務報表附註2所述事項而於二零二四年六月三十日重新分類為流動負債的借款。(a)於二零二四年六月三十日，本集團之其他貸款包括第一批本金額為人民幣800,000,000元及第二批本金額為人民幣471,223,000元（二零二三年十二月三十一日：分別為人民幣800,000,000元及人民幣479,223,000元）的公司債券。本公司間接全資附屬公司億達發展有限公司（億達發展）分別於二零一五年九月二十四日及二零一六年三月八日發行第一批及第二批。於二零二四年六月三十日，其餘本金為人民幣800,000,000元的第一批公

142、司債券延長至二零二六年十二月三十一日，年利率為4%。於二零二四年六月三十日，若干本金為人民幣200,000,000元的第二批公司債券延長至二零二四年十二月三十一日，年利率為4%，若干本金為人民幣49,523,000元的第二批公司債券延長至二零二四年九月三十一日，年利率為2%，及其餘本金為人民幣221,700,000元的第二批公司債券延長至二零二四年五月十五日，年利率為6%。於二零二四年五月，本集團與債券持有人訂立協議，據此本集團須轉讓若干投資物業以結算若干本金為人民幣221,700,000元的第二批公司債券。截至二零二四年六月三十日，雙方繼續履行債務抵銷協議條款，相關債券於報告期後已註銷。(b

143、)於二零二四年六月三十日，本集團其他貸款包括賬面值為人民幣1,645,114,000元的優先票據（優先票據），其構成違約事件且為無抵押，由本集團若干附屬公司擔保。於二零二二年二月十七日，本公司完成優先票據徵求同意。先前的優先票據違約事件及其他交叉違約條款均獲豁免。優先票據的到期日延長至二零二五年四月三十日，而優先票據的利率則改為每年6%，本公司應支付同意費及替代應計利息合共11,500,000美元。根據優先票據徵求同意，未支付應付替代應計利息及應付應計利息可導致優先票據持有人（持有人）要求加快就優先票據還款。於二零二二年四月三十日，本公司已按照徵求同意支付首筆同意費及到期應付利息。於二零二二年

144、四月三十日之後，本公司未支付後續同意費及到期應付利息，構成違約事件。本公司因未支付若干到期的同意費、所有到期的替代應計利息及到期的應計利息而收到受託人向本公司發出的加快還款通知（票據加快還款通知），據受託人表示，該通知由持有人（至少持有優先票據本金總額的25%）指示發出。倘票據加快還款通知確實由有關持有人指示，則優先票據的本金、溢價（如有）及應計未付利息將即時到期且須按要求支付。63億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月24.計息銀行貸款及其他借款（續）(c)本集團的若干銀行及其他貸款由以下各項抵押或擔保：(i)於二零二四

145、年六月三十日本集團賬面總值約人民幣4,893,633,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣4,645,485,000元）的開發中物業的抵押；(ii)於二零二四年六月三十日本集團賬面總值約人民幣15,785,540,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣15,879,723,000元）的投資物業的抵押；(iii)於二零二四年六月三十日本集團賬面總值約人民幣722,374,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣722,188,000元）的持作開發以供銷售的土地的抵押；(iv)於二零二四年六月三十日本集團賬面總值約人民幣3,124,599,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣3,

146、259,869,000元）的持作銷售用途的竣工物業的抵押；(v)於二零二四年六月三十日本集團賬面值約人民幣16,745,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣19,489,000元）的樓宇的抵押；(vi)本集團的若干附屬公司於二零二四年六月三十日簽立金額最高為人民幣7,584,387,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣7,709,520,000元）的公司擔保；及(vii)本公司附屬公司於報告期末的若干權益抵押。(d)除於二零二四年六月三十日以美元計值且賬面值為人民幣1,693,080,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣1,614,770,000元）以及於二零二四年六月三十日

147、以港元計值且賬面值為人民幣377,820,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣375,146,000元）的若干其他借貸外，本集團其餘銀行借款及其他借款於二零二四年六月三十日及二零二三年十二月三十一日均以人民幣計值。(e)於二零二四年六月三十日，本集團其他貸款包括來自與本公司同一最終控股公司控制的關聯方（上海嘉愈醫療投資管理有限公司及嘉皇（控股）投資有限公司）貸款，本金額為人民幣663,063,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣662,751,000元），其中人民幣411,504,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣411,192,000元）為無抵押、按年利率6%計息（二零二

148、三年十二月三十一日：6%）及須於一年內償還；其餘人民幣251,559,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣251,559,000元）已簽署抵押協議、按年利率6%計息（二零二三年十二月三十一日：6%）。64億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月25.股本二零二四年六月三十日二零二三年十二月三十一日人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核）法定：50,000,000,000股每股面值0.01美元的股份3,124,3003,124,300已發行及繳足：2,583,970,000股每股面值0.01美元的普通股159,4181

149、59,41826.財務擔保本集團於報告期末的財務擔保如下：(a)於二零二四年六月三十日，本集團就本集團物業的若干買家獲提供的按揭融資的最高責任為人民幣191,154,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣263,699,000元）。於報告期末，本集團就若干銀行向本集團物業的若干買家授出的按揭貸款提供擔保。根據擔保條款，倘該等買家未能償還按揭款項，則本集團負責償還違約買家欠付銀行的未償還按揭本金連同應計利息及罰款。根據以上安排，有關物業已作為按揭貸款的擔保抵押予銀行。倘該等買家未能償還按揭款項，則銀行有權接收法定業權，並可透過公開拍賣變現抵押物業。倘物業拍賣所得款項無法補足未償還的按揭本金連

150、同應計利息及罰款，則本集團負責向銀行償還不足金額。本集團的擔保期自授出有關按揭貸款日期開始，至以下各項中的較早時間為止：(i)向買家發出房地產所有權證（房地產所有權證一般於買家獲得有關物業後一至兩年內發出）；及(ii)結清按揭銀行與買家之間的按揭貸款。(b)於二零二四年六月三十日，本集團就授予其合營企業的銀行貸款提供擔保金額最高為人民幣90,909,000元（二零二三年十二月三十一日：人民幣101,227,000元）。於釐定是否就本集團的金融擔保合約確認金融負債時，董事會作出判斷，以評核流出資源的可能性及評估能否就承擔金額作出可靠估計。董事認為，本集團的金融擔保合約的公允值於初次確認時並不重大

151、，且董事認為有關各方違約的可能性甚低，因此，並無於未經審核簡明綜合財務報表確認任何價值。65億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月27.資產抵押以本集團資產作抵押的本集團銀行及其他貸款詳情載於未經審核簡明綜合財務報表附註24。28.經營租賃安排本集團根據經營租賃安排出租其投資物業（附註16），租賃期議定為介乎一至二十年不等。該等租賃的條款一般亦要求租戶支付保證金並根據當時的市況定期調整租金。若干或然應收租金乃根據承租人的營業額釐定。於報告期末，本集團根據與租戶訂立的不可撤銷經營租賃到期應收的未來最低租金總額如下：二零二四年

152、六月三十日二零二三年十二月三十一日人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核）一年內195,803316,128第二至五年內（包括首尾兩年）350,304566,135五年後163,845249,149709,9521,131,41266億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月29.承擔除上文未經審核簡明綜合財務報表附註28所詳述經營租賃承擔外，本集團於報告期末的資本承擔如下：二零二四年六月三十日二零二三年十二月三十一日人民幣千元人民幣千元（未經審核）（經審核）已訂約但尚未撥備：於中國內地的在建投資物業及開發中物業的資本開支3

153、,371,3263,863,650 於一間合營公司注資109,040110,3593,480,3663,974,00930.關聯方交易除於該等未經審核簡明綜合財務報表其他章節所詳述的交易外，於期內，本集團與關聯方的重大交易如下：截至六月三十日止六個月二零二四年二零二三年附註人民幣千元人民幣千元（未經審核）（未經審核）來自合營公司的服務費(i)44附註：(i)服務費與本集團向合營公司提供的運營管理服務有關，其收費率根據與關聯方訂立的合約所載的條款及條件釐定。董事認為，上述交易乃於本集團的日常業務過程中訂立。67億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零

154、二四年六月三十日止六個月31.按類別劃分的金融工具於報告期末，本集團各金融工具類別賬面值如下：於二零二四年六月三十日（未經審核）金融資產按攤銷成本計量的金融資產人民幣千元應收賬款（附註19）240,883按金及其他應收款項（附註18）1,158,704受限制現金（附註20）169,770現金及現金等價物（附註20）179,4641,748,821金融負債按攤銷成本計量的金融負債人民幣千元應付賬款（附註22）3,148,937其他應付款項及應計費用（附註23）3,327,208計息銀行貸款及其他借款（附註24）11,913,435租賃負債9,95418,399,53468億達中國控股有限公司 2

155、024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月31.按類別劃分的金融工具（續）於二零二三年十二月三十一日（經審核）金融資產按攤銷成本計量的金融資產人民幣千元應收賬款（附註19）325,644按金及其他應收款項（附註18）1,173,262受限制現金（附註20）236,689現金及現金等價物（附註20）175,0471,910,642金融負債按攤銷成本計量的金融負債人民幣千元應付賬款（附註22）3,388,927其他應付款項及應計費用（附註23）2,996,321計息銀行貸款及其他借款（附註24）11,957,048租賃負債11,81018,354,106

156、69億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月32.金融工具之公允值及公允值層級下表分別呈列本集團於二零二四年六月三十日及二零二三年十二月三十一日按公允值計量的資產。於二零二四年六月三十日的公允值層級（未經審核）第一級第二級第三級合計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元按公允值計量的資產：投資物業（附註16）17,074,00017,074,00017,074,00017,074,000於二零二三年十二月三十一日的公允值層級（經審核）第一級第二級第三級合計人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元按公允值計量的資產：投資物業

157、（附註16）17,117,10017,117,10017,117,10017,117,100其他應收款項及計息銀行貸款及其他借款的非即期部分的公允值與其於二零二四年六月三十日及二零二三年十二月三十一日的賬面值相若。計量投資物業公允值所用估值技巧及輸入數據詳情已於未經審核簡明綜合財務報表附註16披露。於截至二零二四年及二零二三年六月三十日止六個月並無於第一級與第二級間轉換公允值計量，且並無金融資產及金融負債轉入第三級或自第三級轉出。70億達中國控股有限公司 2024 中期報告簡明綜合財務報表附註（未經審核）（續）截至二零二四年六月三十日止六個月32.金融工具之公允值及公允值層級（續）本集團財務部

158、門釐定投資物業及衍生金融資產等經常性公允值計量的政策及程序。財務部門主要包括投資物業分部主管、本集團投資團隊主管、財務總監及各物業經理。外部估值師參與投資物業等重大資產的估值。外部估值師的參與事宜每年由財務部門決定。挑選標準包括營銷知識、聲譽、獨立性及是否保持專業水準。財務部門與本集團外部估值師商討決定於各情況下使用的估值技術及輸入數據。於各報告日期，財務部門根據本集團的會計政策對需要重新計量或重新評估的資產及負債價值的變動進行分析。就該分析而言，財務部門通過比較估值計算中的資料是否與合約及其他相關文件一致而核實最新估值中應用的主要輸入數據。財務部門連同本集團外部估值師亦將各資產及負債公允值的

159、變動與相關外部資料作比較，以確定變動是否合理。就公允值披露而言，本集團已根據資產或負債的性質、特徵及風險以及上文所述公允值層級水平釐定資產及負債的類別。釋義71億達中國控股有限公司 2024 中期報告二零二零年票據指本公司於二零一七年四月十七日發行的本金總額300,000,000美元於二零二零年四月十九日到期年息6.95%的優先票據二零二二年票據指本公司於二零二零年三月二十七日發行的224,899,000美元於二零二二年三月二十七日到期的優先票據（ISIN:XS2130508000；通用代碼：213050800）安都方指洛林投資有限公司、諾曼底投資有限公司、志圖控股有限公司及鴻禧投資有限公司審

160、核委員會指本公司審核委員會借款逾期指具有本中期報告 違反重大貸款協議 一節賦予該詞的涵義企業管治守則指上市規則附錄C1所載的 企業管治守則控制權變更指具有本中期報告 與控股股東的特定履約情況 一節賦予該詞的涵義押記股份指具有本中期報告 控股股東抵押股份 一節賦予該詞的涵義中國民生指中國民生投資股份有限公司本公司指億達中國控股有限公司，一間於開曼群島註冊成立的有限公司，其股份於聯交所主板上市（股份代號：3639）公司股份押記指嘉佑以安都方為受益人訂立的股份押記，據此，嘉佑同意以安都方為受益人押記其持有的516,764,000股股份作為億達方於和解協議項下的義務的抵押品中民嘉業指中民嘉業投資有限公

161、司最終裁決指香港國際仲裁中心於二零二零年十月二十日做出的最終裁決，內容包括全數認沽期權價格1.08億美元、應計利息0.84億美元、法律費用及支出以及仲裁費用建築面積指建築面積本集團指本公司及其附屬公司嘉皇指嘉皇（控股）投資有限公司嘉佑指嘉佑（國際）投資有限公司上市指股份於二零一四年六月二十七日在聯交所上市上市規則指香港聯合交易所有限公司證券上市規則標準守則指上市規則附錄C3所載 上市發行人董事進行證券交易的標準守則債務人指大連億達房地產股份有限公司、港鑫有限公司及均安控股有限公司，均為本公司的全資附屬公司72億達中國控股有限公司 2024 中期報告釋義（續）期內指截至二零二四年六月三十日止六個月品最指上海品最企業管理有限公司中國指中華人民共和國和解協議指安都方、債務人及億達方簽訂的和解協議，內容涉及根據最終裁決應支付未償還款項的和解安排證券及期貨條例指證券及期貨條例（香港法例第571章）股份指本公司股本中每股面值0.01美元之普通股聯交所指香港聯合交易所有限公司總付款義務指具有本中期報告 訴訟與仲裁 一節賦予該詞的涵義億達方指本公司、其五間全資附屬公司及其兩間合營公司平方米指平方米