深圳華僑城股份有限公司2015年年度報告（178頁）.pdf

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1、深圳華僑城股份有限公司 2015 年年度報告全文 1 深圳華僑城股份有限公司深圳華僑城股份有限公司 2015 年年度報告年年度報告 2016 年年 04 月月 深圳華僑城股份有限公司 2015 年年度報告全文 2 第一節第一節 重要提示、目錄和釋義重要提示、目錄和釋義 本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并承擔個別和真實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并承擔個別和連帶的法律責任。連帶的法律責任。 公司負責人段先念、主管會計工作負

2、責人王曉雯及會計機構負責人公司負責人段先念、主管會計工作負責人王曉雯及會計機構負責人(會計主會計主管人員管人員)丁友萍聲明：保證年度報告中財務報告的真實、準確、完整。丁友萍聲明：保證年度報告中財務報告的真實、準確、完整。 所有董事均已出席了審議本報告的董事會會議。所有董事均已出席了審議本報告的董事會會議。 公司經本次董事會審議通過的利潤分配預案為：以公司經本次董事會審議通過的利潤分配預案為：以 2016 年年 4 月月 20 日的公日的公司總股本為基數，向全體股東司總股本為基數，向全體股東每每 10 股派發現金紅利股派發現金紅利 0.7 元（含稅） ，送紅股元（含稅） ，送紅股 0股（含稅）

3、，不以公積金轉增股本。股（含稅） ，不以公積金轉增股本。 深圳華僑城股份有限公司 2015 年年度報告全文 3 董事長致辭董事長致辭 尊敬的各位股東： 2015年是“我們的華僑城創想三十周年”，是華僑城繼往開來的一年。在華僑城成立30周年之際，華僑城股份公司董事會、經營班子也進行了調整，華僑城進入新的發展階段。 2015年，是公司步穩蹄急、奮發有為的一年。在復雜的經營形勢下，公司上下團結一心，扎實苦干，主營業務穩中有增，收入、利潤均完成了年初預算的挑戰目標，年收入和利潤總額分別連續保持在300億元和70億元以上；公司年末總資產首次突破千億大關，資產負債率為整體上市以來的最低值。 2015年，是

4、公司銳意進取、碩果累累的一年。公司堅守中國旅游領軍品牌的使命，高舉旅游大旗，全年全口徑游客接待量突破3300萬人次，進一步鞏固了“亞洲第一、世界前四”的行業地位；公司深化既有商業模式創新，打開“旅游+地產”的邊界，以一線城市為核心，先后在深圳、北京、南京和上海等地投入近300億元獲取優質資源，贏得市場先機，并為旅游業務全國布點打下堅實的經濟基礎。 2015年，是公司突破發展，改革創新的一年。公司堅持創新發展路徑和商業模式，管理輸出常德水公園，標志著公司以輕資產方式拓展旅游業務取得重要突破，也為在全國布點自然文化景區，展開“旅游+互聯網+金融”模式奏響了序曲；公司積極開展前期研究，“文化+旅游+

5、城鎮化”的發展模式日趨清晰，即將在成都、太原和深圳展開畫卷。 2015年，是公司擁抱時代，自我超越的一年。公司加快混合所有制改革步伐，加快與互聯網和資本市場融合。華僑城旅游統一在線營銷平臺不斷完善，先后與大型互聯網平臺公司建立伙伴關系；公司與民營企業合作，混合發展快速切入深圳城市更新領域；公司先后入股成都文旅集團旗下文旅股份和體產公司，介入當地優質資源開發；公司作為戰略投資者參與招商局自貿區板塊整體上市配套增發， 成為新上市公司的前十大股東之一； 華僑城亞洲探索通過收購城市核心成熟物業獲得穩定收益，香港華僑城參與發起金融租賃公司，推進產融結合；公司順利完成上市以來最大規模的股本融資，引入前海人

6、壽與鉅盛華作為公司戰略投資者，并在年底啟動公司債發行工作；公司下屬華僑城文旅科技公司成功在新三板掛牌后，積極謀求主板借殼上市，如獲通過，公司將在A股新增一個上市平臺，進一步改善公司估值體系。 2015年是難忘的，2016年是充滿期待的。新常態下，互聯網和金融正在全面滲透，改變既有的商業規則；文化產業進入“文化+”的時代，煥發出新的生命力；旅游業千軍進發，日趨興旺，競爭也日趨激烈；房地產深度分化，繁榮和調整同在。新常態下，企業發展的機遇前所未有，困難前所未有，挑戰也前所未有。 2016年是“十三五”的開局之年。面對新常態，華僑城人有新精神：有危才有機，困難時刻顯身手，具有“少年情懷”的華僑城人，

7、將點燃干事的激情，激勵起再次創業的壯志。 面對新常態，華僑城人有新思維：“創新、協調、綠色、開放、共享”的五大發展理念是“指揮棒”，華僑城人將在新的指揮棒下突出改革重點、調整發展戰略、轉變經營理念和模式。 面對新常態，華僑城人有新思路：“先人一步，高人一籌，贏在眼光，勝在思路”，在“文化+”的時代旋律下，華僑城人將繼續深化“旅游+地產”的創業模式，創新“旅游+互聯網+金融”的補償模式，深耕“文化+旅游+城鎮化”的發展模式；“有加有減，既加又減，該加就加，該減就減”，加快企業內外部的整合重組，投身國企改革，進一步加強產融結合。 面對新常態，華僑城人將有新舉措：一是內抓協同整合，實施架構重組，推進

8、扁平化，實現資源共享，釋放協同效率，“讓聽得到炮聲的人決定何時開炮”；二是實施資本市場重組，讓華僑城的業務能力與資本市場更加直接對接，充分兌現資源價值，讓“旅游+地產”在資本市場上實現“1+12”；三是華僑城旅游通過“多條腿”走路，占領中國旅游的“領跑”地位，老景區、歡樂谷、生態旅游景區、自然文化景區、以及其它參控股旅游公司齊頭并進，實現華僑城旅游輕資產拓展，向戰略聯盟要效益，實現“旅游+互聯網+金融”的模式布局；四是“文化+旅游+城鎮化”項目落地，因地制宜，為公司未來長遠發展儲備戰略資源；五是以“文化+互聯網+金融”，助力華僑城進一步進入文化產業核心層，布局內容，取得關鍵技術；六是繼續在一線

9、城市，通過多種方式獲取“白菜心”優質資源，確保公司重要業績來源的穩定增長；七是推動扶植自身業務上市，收購兼并，參與資本運作等多種手段，實施公司參控股上市公司數量“倍增計劃”，系統規劃本公司與各所屬上市公司的發展功能定位，連通國內、國際兩個資本市場；八是實體經濟與金融資本相結合，實業經營與資本經營并舉，產業資本與金融資本并重，發展華僑城主導的金融保障體系，構建華僑城的大金融生態體系；在華僑城有業務優勢領域，推動與各類資本共同設立具有行業影響力的股權投資基金；九是積極開展“一帶一路”沿線國家機會拓展，與產業鏈相關企業“編隊出深圳華僑城股份有限公司 2015 年年度報告全文 4 海、聯合艦隊”的方式

10、實現優勢互補；十是加大市場化選人用人力度，加強向外部、向市場開放競聘力度；創新考核激勵機制，對不同行業企業分類管理，分類考核。 “適應新常態，邁上新臺階”，2016年，是華僑城再出發的一年。公司上下的努力，就是持續為關心和支持華僑城的投資者創造價值，為社會做出貢獻。感謝投資者一直以來信任和支持華僑城的最好方式，就是華僑城團隊用實際行動、用更好的業績、更好的資本市場表現來回報廣大投資者和社會，讓每個股東有更多的“獲得感”，共同建設“我們的華僑城”！ 深圳華僑城股份有限公司 2015 年年度報告全文 5 目錄目錄 第一節第一節 重要提示、目錄和釋義重要提示、目錄和釋義 . 10 第二節第二節 公司

11、簡介和主要財務指標公司簡介和主要財務指標 . 14 第三節第三節 公司業務概要公司業務概要 . 16 第四節第四節 管理層討論與分析管理層討論與分析 . 31 第五節第五節 重要事項重要事項 . 41 第六節第六節 股份變動及股東情況股份變動及股東情況 . 47 第七節第七節 優先股相關情況優先股相關情況 . 47 第八節第八節 董事、監事、高級管理人員和員工情況董事、監事、高級管理人員和員工情況 . 48 第九節第九節 公司治理公司治理 . 55 第第十節十節 財務報告財務報告 . 60 第十一節第十一節 備查文件目錄備查文件目錄 . 178 深圳華僑城股份有限公司 2015 年年度報告全文

12、 6 釋義釋義 釋義項 指 釋義內容 華僑城集團 指 華僑城集團公司 康佳集團 指 康佳集團股份有限公司 南磨房 指 北京南磨房旅游發展有限公司 華夏演出 指 深圳華夏演出有限公司 華夏藝術中心 指 深圳華夏藝術中心有限公司 東部華僑城 指 深圳東部華僑城有限公司 茶藝度假 指 深圳東部華僑城茶藝度假有限公司 泰州華僑城 指 泰州華僑城有限公司 東部物業 指 深圳東部華僑城物業管理有限公司 東部置業 指 深圳東部華僑城置業有限公司 大鵬旅游 指 深圳大鵬華僑城旅游開發有限公司 華僑城房地產 指 深圳華僑城房地產有限公司 都市娛樂 指 深圳華僑城都市娛樂投資公司 上海天祥華僑城 指 上海天祥華僑

13、城投資有限公司 上海萬錦置業 指 上海萬錦置業發展有限公司 北京四方 指 北京四方投資管理有限公司 僑建監理 指 深圳市僑建工程監理有限公司 華僑城物業 指 深圳市華僑城物業服務有限公司 北京物業 指 北京華僑城物業服務有限公司 僑城加油 指 深圳市僑城加油站有限公司 僑香加油 指 深圳市僑香加油站有限公司 消防安裝 指 深圳市華僑城消防安裝工程有限公司 建筑安裝 指 深圳特區華僑城建筑安裝工程公司 華僑城高爾夫 指 深圳市華僑城高爾夫俱樂部有限公司 華僑城會所 指 深圳華僑城會所管理有限公司 上海浦深 指 上海浦深投資管理有限公司 天津華僑城 指 天津華僑城實業有限公司 天津麗湖 指 天津華

14、僑城麗湖旅游開發有限公司 天津東麗湖 指 天津東麗湖華僑城旅游投資有限公司 深圳華僑城股份有限公司 2015 年年度報告全文 7 西安華僑城 指 西安華僑城投資有限公司 曲江華僑城 指 西安曲江華僑城投資發展有限公司 創意園 指 深圳華僑城創意園有限公司 僑城裝飾 指 深圳特區華僑城裝飾工程公司 深圳歡樂谷 指 深圳華僑城歡樂谷旅游公司 威尼斯酒店 指 深圳威尼斯酒店 華僑城旅行社 指 深圳華僑城國際旅行社有限公司 國際傳媒 指 深圳華僑城國際傳媒演藝有限公司 傳媒廣告 指 深圳華僑城傳媒廣告有限公司 文化演藝營銷 指 深圳華僑城文化演藝營銷有限公司 上海華僑城 指 上海華僑城投資發展有限公司

15、 北京華僑城 指 北京世紀華僑城實業有限公司 歌舞團演藝 指 深圳歌舞團演藝有限公司 云南華僑城 指 云南華僑城實業有限公司 武漢華僑城 指 武漢華僑城實業發展有限公司 哈克公司 指 深圳華僑城哈克文化有限公司 華僑城投資 指 深圳市華僑城投資有限公司 水電公司 指 深圳華僑城水電有限公司 華中發電 指 深圳市華中發電有限公司 旅游策劃公司 指 深圳市華僑城旅游策劃顧問有限公司 文化旅游科技 指 深圳華僑城文化旅游科技股份有限公司 青島華僑城 指 青島華僑城實業有限公司 資產管理公司 指 深圳華僑城資產管理有限公司 華僑城大酒店 指 深圳華僑城大酒店有限公司 海景酒店 指 深圳海景奧思廷酒店有

16、限公司 酒店置業 指 深圳市華僑城酒店置業有限公司 酒店管理公司 指 深圳市華僑城國際酒店管理有限公司 興僑實業 指 深圳市華僑城興僑實業發展有限公司 香港華僑城 指 香港華僑城有限公司 華僑城亞洲 指 華僑城（亞洲）控股有限公司 耀豪國際 指 耀豪國際有限公司 豪科投資 指 豪科投資有限公司 上海置地 指 華僑城（上海）置地有限公司 成都華僑城 指 成都天府華僑城實業發展有限公司 深圳華僑城股份有限公司 2015 年年度報告全文 8 華力控股 指 華力控股（集團）有限公司 深圳華力 指 深圳華力包裝貿易有限公司 上海華勵 指 上海華勵包裝有限公司 華勵惠州 指 華勵包裝（惠州）有限公司 中山

17、華勵 指 中山華勵包裝有限公司 中山華力 指 中山華力包裝有限公司 安徽華力 指 安徽華力包裝有限公司 惠州華力 指 惠州華力包裝有限公司 蘇州華力 指 蘇州華力環保包裝科技有限公司 深圳華友包裝 指 深圳華友包裝貿易有限公司 華京投資公司 指 深圳市華京投資有限公司 深圳世界之窗 指 深圳世界之窗有限公司 錦繡中華 指 深圳錦繡中華發展有限公司 長沙世界之窗 指 長沙世界之窗有限公司 星美機電 指 深圳星美機電科技實業有限公司 江通動畫 指 江通動畫股份有限公司 興僑科技 指 深圳市華僑城興僑科技發展有限公司 招商華僑城 指 深圳招商華僑城投資有限公司 招商華僑城物業 指 深圳招商華僑城物業

18、管理有限公司 體育中心 指 深圳市華僑城體育中心有限公司 寧波華僑城 指 寧波華僑城投資發展有限公司 景區管理公司 指 深圳華僑城旅游景區管理有限公司 華僑城湖北旅行社 指 深圳華僑城國際旅行社湖北有限公司 華港企業 指 華港企業有限公司 順德華僑城 指 廣東順德華僑城實業發展有限公司 北京廣盈 指 北京廣盈房地產開發有限公司 福州華僑城 指 福州華僑城實業發展有限公司 創意文化酒店 指 深圳市華僑城創意文化酒店有限公司 重慶華僑城 指 重慶華僑城實業發展有限公司 重慶置地 指 重慶華僑城置地有限公司 江蘇華僑城 指 江蘇華僑城控股有限公司 資匯控股公司 指 資匯控股有限公司 豪力公司 指 豪

19、力有限公司 鉆石毛坯交易中心 指 深圳市鉆石毛坯交易中心有限公司 深圳華僑城股份有限公司 2015 年年度報告全文 9 恒祥基 指 深圳市恒祥基房地產開發建設有限公司 華秦發展 指 華秦發展有限公司 華昌國際 指 華昌國際有限公司 西安置地 指 西安華僑城置地有限公司 成都文旅 指 成都文化旅游發展股份有限公司 僑城匯 指 僑城匯網絡科技有限公司 南京華僑城 指 南京華僑城實業發展有限公司 北京僑禧 指 北京僑禧投資有限公司 成都華鑫環城 指 成都市華鑫環城實業有限公司 Oct vision inc 指 Oct vision inc 新南水門 指 深圳市新南水門投資有限公司 協躍房地產 指 深

20、圳市協躍房地產開發有限公司 和冠房地產 指 深圳市和冠房地產開發有限公司 鴻怡達房地產 指 深圳市鴻怡達房地產開發有限公司 德恒基房地產 指 深圳市德恒基房地產開發有限公司 協豪房地產 指 深圳市協豪房地產開發有限公司 成都創盈 指 成都華僑城創盈企業管理有限公司 招商蛇口 指 招商局蛇口工業區控股股份有限公司 深圳華僑城股份有限公司 2015 年年度報告全文 10 第二節第二節 公司簡介和主要財務指標公司簡介和主要財務指標 一、公司信息一、公司信息 股票簡稱 華僑城 A 股票代碼 000069 股票上市證券交易所 深圳證券交易所 公司的中文名稱 深圳華僑城股份有限公司 公司的中文簡稱 華僑城

21、 公司的外文名稱（如有） Overseas Chinese Town 公司的外文名稱縮寫（如有） OCT 公司的法定代表人 段先念 注冊地址 深圳市南山區華僑城指揮部大樓 103、105、107、111、112 室 注冊地址的郵政編碼 518053 辦公地址 廣東省深圳市南山區華僑城辦公大樓 辦公地址的郵政編碼 518053 公司網址 http:/ 電子信箱 000069IR 二、聯系人和聯系方式二、聯系人和聯系方式 董事會秘書 證券事務代表 姓名 曾 輝 陳 鋼 聯系地址 廣東省深圳市南山區華僑城集團辦公大樓 廣東省深圳市南山區華僑城集團辦公大樓 電話 0755-26909069 0755-

22、26909069 傳真 0755-26600936 0755-26600936 電子信箱 000069IR 000069IR 三、信息披露及備置地點三、信息披露及備置地點 公司選定的信息披露媒體的名稱 中國證券報 、 證券時報 、 上海證券報 登載年度報告的中國證監會指定網站的網址 http:/ 公司年度報告備置地點 公司董事會秘書處 深圳華僑城股份有限公司 2015 年年度報告全文 11 四、注冊變更情況四、注冊變更情況 組織機構代碼 27937410-5 公司上市以來主營業務的變化情況（如有） 無變更 歷次控股股東的變更情況（如有） 無變更 五、其他有關資料五、其他有關資料 公司聘請的會計

23、師事務所 會計師事務所名稱 瑞華會計師事務所（特殊普通合伙） 會計師事務所辦公地址 北京市東城區永定門西濱河路 8 號院 7 號樓中海地產廣場西路 3-9 層 簽字會計師姓名 湯其美 劉劍華 公司聘請的報告期內履行持續督導職責的保薦機構 保薦機構名稱 保薦機構辦公地址 保薦機構代表人姓名 持續督導期間 中國國際金融股份有限公司 北京市朝陽區建國門外大街 1 號國貿大廈 2 座 27-28 層 許佳、劉之陽 2016 年1 月 6 日2017 年 12月 31 日 公司聘請的報告期內履行持續督導職責的財務顧問 不適用 六、主要會計數據和財務指標六、主要會計數據和財務指標 公司是否因會計政策變更及

24、會計差錯更正等追溯調整或重述以前年度會計數據 2015 年 2014 年 本年比上年增減 2013 年 營業收入（元） 32,236,329,531.21 30,718,199,315.09 4.94% 28,156,382,086.85 歸屬于上市公司股東的凈利潤（元） 4,640,665,057.21 4,774,465,095.86 -2.80% 4,408,287,914.10 歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤（元） 4,282,669,080.24 4,262,372,006.68 0.48% 3,929,574,368.46 經營活動產生的現金流量凈額（元） -1,87

25、2,300,603.13 -2,588,443,955.89 27.67% 7,197,969,658.09 基本每股收益（元/股） 0.6370 0.6566 -2.99% 0.6062 稀釋每股收益（元/股） 0.6370 0.6566 -2.99% 0.6062 加權平均凈資產收益率 15.35% 18.40% -3.05% 20.16% 2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增減 2013 年末 總資產（元） 115,266,174,371.48 94,875,367,925.37 21.49% 87,878,764,490.05 深圳華僑城股份有限公司 2015 年年度報告全

26、文 12 歸屬于上市公司股東的凈資產（元） 38,085,838,456.73 28,118,636,027.07 35.45% 23,862,266,506.49 七、境內外會計準則下會計數據差異七、境內外會計準則下會計數據差異 1、同時按照國際會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況、同時按照國際會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況 單位：元 歸屬于上市公司股東的凈利潤 歸屬于上市公司股東的凈資產 本期數 上期數 期末數 期初數 按中國會計準則 4,640,665,057.21 4,774,465,095.86 38,085,838,45

27、6.73 28,118,636,027.07 按國際會計準則調整的項目及金額 2、同時按照境外會計準則與按照中國、同時按照境外會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況 單位：元 歸屬于上市公司股東的凈利潤 歸屬于上市公司股東的凈資產 本期數 上期數 期末數 期初數 按中國會計準則 4,640,665,057.21 4,774,465,095.86 38,085,838,456.73 28,118,636,027.07 按國際會計準則調整的項目及金額 3、境內外會計準則下會計數據差異原因說明、境內外會計準則下會計數據差異原因說

28、明 不適用 八、分季度主要財務指標八、分季度主要財務指標 單位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 營業收入 4,149,641,970.57 6,011,691,370.26 7,275,276,121.70 14,799,720,068.68 歸屬于上市公司股東的凈利潤 516,091,721.02 898,326,171.83 1,076,857,972.02 2,149,389,192.34 歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤 511,149,898.31 896,889,858.88 1,072,898,166.80 1,801,731,156.25 經營活動產生的

29、現金流量凈額 -1,537,289,079.88 1,689,851,735.32 8,381,056,403.31 -10,405,919,661.88 九、非經常性損益項目及金額九、非經常性損益項目及金額 單位：元 項目 2015 年金額 2014 年金額 2013 年金額 非流動資產處置損益（包括已計提資產減值準備的沖銷部分） 24,532,750.19 -3,468,006.94 24,302,333.50 計入當期損益的政府補助（與企業業務密切相關，按照國家統一432,059,192.58 443,209,167.72 365,910,489.28 深圳華僑城股份有限公司 2015

30、年年度報告全文 13 標準定額或定量享受的政府補助除外） 企業取得子公司、聯營企業及合營企業的投資成本小于取得投資時應享有被投資單位可辨認凈資產公允價值產生的收益 339,878,475.07 處置交易性金融資產、交易性金融負債和可供出售金融資產取得的投資收益 -319,102.90 -3,668,814.78 單獨進行減值測試的應收款項減值準備轉回 10,803,441.96 1,174,673.42 除上述各項之外的其他營業外收入和支出 11,112,630.22 16,972,765.75 35,606,366.88 其他符合非經常性損益定義的損益項目 -7,085.15 289,998

31、,010.59 -241,032,431.05 減：所得稅影響額 111,787,772.38 148,502,393.20 131,301,928.00 少數股東權益影響額（稅后） -2,086,261.51 96,600,793.80 -87,844,381.32 合計 357,995,976.97 512,093,089.18 478,713,545.64 深圳華僑城股份有限公司 2015 年年度報告全文 14 第三節第三節 公司業務概要公司業務概要 一、報告期內公司從事的主要業務一、報告期內公司從事的主要業務 2015年公司完成營業收入322.36億元，同比增長4.94%，實現凈利潤4

32、6.41億元，同比下降2.80%，公司資產規模不斷擴大，年末總資產達到1152.67億元，首次突破千億元大關，較上年同比增長21.49%，年末資產負債率63%，是整體上市以來的最低值。 在宏觀經濟增速“換擋”的背景下，公司從事的文化旅游、房地產、紙包裝業務均面臨不小的挑戰。公司各業務板塊把握消費趨勢變化，不斷豐富產品內容，創新營銷手段，主營業務保持平穩。公司2015年全口徑游客接待量突破3300萬人次，進一步鞏固了全球旅游景區集團“亞洲第一、世界第四”的行業地位。 此外，公司加強投資拓展，獲取優質發展資源。一方面獲取了北京、南京等重點城市土地資源，與第三方合作進入城市更新領域；另一方面積極推進

33、成都、南京、南昌等資源儲備工作，并探索與有戰略協調作用的文化旅游、金融行業相關企業的合作。2015年，公司完成了58億元股本融資，啟動了公司債的發行工作，實施了新一期股權激勵計劃，為公司長期發展奠定了堅實基礎。 二、主要資產重大變化情況二、主要資產重大變化情況 1、主要資產重大變化情況、主要資產重大變化情況 年末預付款項占總資產 11.50%，同比增加 246.91%。主要系公司預付北京、南京地價款 125 億元。除此之外，其他主要資產無重大變化。 2、主要境外資產情況、主要境外資產情況 資產的具體內容 形成原因 資產規模 所在地 運營模式 保障資產安全性的控制措施 收益狀況 境外資產占公司凈

34、資產的比重 是否存在重大減值風險 香港物業 購買 238,827,210.02 中國香港 對外出租 已按相關制度管理 良好 0.57% 否 三、核心競爭力分析三、核心競爭力分析 一是獨特的成片綜合開發模式。公司各業務板塊相互融合，文化旅游景區、酒店、住宅和商業地產以多種形式組成有機整體，在業務布局、產品功能、盈利與資金回收等方面形成緊密聯系和相互補充，產生明顯的協同效應和集群優勢。這種綜合開發模式，既有利于資源獲取和統籌規劃，又解決了長短期收益不均衡和短期現金回流的問題，實現比單個業務板塊單個運營產生更好的效益，具備更強的抗風險能力。 二是堅持創想文化和精品意識。創想文化是華僑城企業文化的內核

35、。公司以創想精神為指引，緊緊依托國家經濟社會發展的大趨勢，不斷深化和豐富商業模式，持續推進產品創新，始終保持著獨特性和創造性，引領行業之先。公司樹立并堅持精品意識，按照“品質華僑城、幸福千萬家”的發展理念，打造精品，持續改善產品和服務品質，贏得市場青睞，品牌形象不斷提升。 三是國內領先的開發運營體系和人才隊伍。公司是中國主題公園產業的開創者和領跑者，目前已經形成了以旅游景區深圳華僑城股份有限公司 2015 年年度報告全文 15 為主體，文化科技、文化演藝、旅游衍生品和旅行社等共同發展的文化旅游產業鏈條，是中國旅游業的一面旗幟。在主題公園的規劃設計、開發建設和運營管理方面，公司積累了豐富的經驗，

36、形成了一套成熟的技術和服務標準規范體系，擁有了一支國內頂尖的管理和專業技術人才隊伍。 深圳華僑城股份有限公司 2015 年年度報告全文 16 第四節第四節 管理層討論與分析管理層討論與分析 一、概述一、概述 （一）宏觀經濟及行業發展狀況 根據國家統計局數據，2015年面對錯綜復雜的國際形勢和經濟下行壓力，全年國內生產總值同比增長6.9%，保持了總體平穩的態勢，我國宏觀經濟步入“新常態”，經濟增長減速，經濟結構優化，增長動力轉換，產業結構有所調整。 從公司所處的文化旅游和房地產兩大主營業務板塊來看： 1、文化旅游行業：我國旅游業在過去幾年得到了迅猛發展，產業規模持續擴大，產品體系日益完善，民眾消

37、費意愿和消費能力顯著提升，旅游消費已從最初的觀光游為主轉向觀光游、休閑游、度假游并重，個性和特色消費方興未艾，市場需求多樣化發展，消費潛力巨大。旅游業逐漸成為國民經濟新的增長點。根據國家旅游局數據，2015年我國國內旅游接待總量達到40億人次，國內旅游總收入3.43萬億元，分別較上一年增長10.0%和13.2%。 2、房地產行業：2015年，面對宏觀經濟增長下行壓力和房地產去庫存壓力，國內房地產相關政策總體趨向寬松，行業運行環境相比上年有顯著改善。中央多輪降準降息以及針對房地產市場推出了降首付、減免稅費等政策，各地政府則采取了取消限購、購房補貼等措施，意在支持居民家庭自助和改善型購房需求。在政

38、策的積極助推下，居民購房意愿被激發，需求得以釋放，市場自二季度開始出現明顯回暖趨勢。根據國家統計局數據，2015年全國商品房銷售面積12.85億平方米，同比增長6.5%；商品房銷售額創歷史新高，達到8.73萬億元，同比增長14.4%。盡管不同城市的表現有著明顯差異，但大致來說，一線城市和部分熱點二線城市量價齊升，市場持續走熱，市場需求旺盛。 （二）公司經營情況回顧 過去一年里，面對復雜多變的經營形勢，公司搶抓機遇、奮發有為，實現各主營業務平穩發展，經營指標保持高位運行，并且在經營管理、投資發展、資本運作等多個方面積極探索新方法、新途徑，取得了新的成績。 1、主營業務穩健發展。 （1）旅游綜合業

39、務方面：2015年，公司實現全口徑游客接待量突破3300萬人次，進一步鞏固了“亞洲第一、世界第四”的行業地位。歡樂谷主題公園的各項指標穩健增長，品牌影響力不斷提升；世界之窗、錦繡中華深挖業績潛力，不斷刷新經營記錄；東部華僑城旅游業務實現增長，并作為廣東省唯一入選的景區，榮獲全國首批“國家級旅游度假區”榮譽；各商務酒店經營指標保持高位運行，穩居市場領先地位。 （2）房地產業務方面：深圳本部推出的香山美墅一期和燕晗山苑項目、上海置地、上海天祥持續熱銷，為公司整體業績打下堅實基礎；招華曦城等均保持過去幾年的穩定表現；西安項目出現較大增長。 （3）紙包裝及新業務方面：紙包裝業務在積極開拓電商等客戶資源

40、的同時，發揮集中采購優勢，嚴控成本，保持了各項指標的穩定。新業務板塊中，文旅科技公司2015年經營指標創成立以來新高，訂單數量持續增長；哈克公司2015年共開業五家麥魯小城，全國連鎖初具規模。 2、經營創新持續推進。 （1）加快現有業務與互聯網的合作。華僑城旅游OTM在線營銷平臺建設在不斷完善中。2015年OTM平臺共實現銷售額3.2億元，成交訂單263萬份；先后與百度直達號和阿里旅行建立戰略合作伙伴關系，借助其線上巨大的用戶流量和先進的支付平臺、信用體系，在線上售票、景區導航、大數據運用等方面進行深度合作，實現雙方優勢資源的互補；物業公司電商平臺成立，其微信服務號和手機APP于2015年內完

41、成上線，物業多元化經營取得新進展。 （2）管理輸出項目落地。景區管理公司借助華僑城人才和管理經驗優勢，為湖南常德歡樂水世界公園的前期建設和后期管理提供了全程咨詢服務， 該水公園于2015年暑期順利開業。 本次合作標志著公司在旅游管理業務以輕資產方式進行拓展方面取得了重要突破。 3、投資拓展成果顯著。 2015年，公司及下屬子公司創新投資發展模式，積極探索城鎮化、城市更新、股權收購等多種手段，獲取優質發展資源： 深圳華僑城股份有限公司 2015 年年度報告全文 17 （1）公司相繼在北京、南京和上海拍得優質地塊，這是華僑城時隔多年再次在北京、上海獲取土地資源和首次進入南京這一長三角重要城市； （

42、2）公司收購了花伴里集團下的舊改平臺恒祥基公司51%的股權，有效拓寬了公司在深圳獲取土地資源的渠道，公司第一個舊改項目已于2015年11月開盤銷售； （3）參股與公司發展有戰略協調效應的上市公司、文化旅游類公司、金融企業等。2015年公司作為戰略投資者參與了招商局集團自貿區板塊整體上市配套增發，成為新上市公司的前十大股東之一；成都公司與成都文旅集團開展全面合作、先后入股其旗下文旅股份和體產公司，謀求介入當地優質資源的開發；香港公司參與發起金融租賃公司，推進產融結合。 4、資本運作實現突破。 公司利用A股市場回暖形成的融資窗口，推出增發方案，并根據市場變化及時對方案進行調整，順利完成股本融資58

43、億元，優化了公司資本結構，增強了融資能力。年底公司還啟動了不超過130億元公司債的發行工作。公司下屬的華僑城文旅科技公司在上市方面取得了重大進展，繼文旅科技于10月份成功在新三板掛牌后，公司又積極推動實現其主板上市，為進一步掌握資源、繼續做大做強文化旅游業務、促進公司估值體系重構、實現國有資產的保值增值添磚鋪路。 5、股權激勵成功實施。 2015年10月，公司向兩百余名中高層管理人員和骨干員工授予了限制性股票，成功實施了新一輪股權激勵計劃。公司希望借助長效激勵機制，進一步激發干部員工的進取精神和創業精神。 6、公司房地產及相關業務經營情況。 （1）土地儲備情況 公司土地儲備豐富，截至報告期末，

44、公司旅游綜合及房地產業務累計土地儲備604.09萬平方米，規劃總面積778.79萬平方米；其中報告期內新增土地儲備208.4萬平方米，具體情況如下： 城市 土地面積（萬m2） 規劃總建筑面積（萬m2） 北京 11.76 23.94 南京 46.6 111.8 寧波 27.27 57.65 順德 27.76 51.73 重慶 95.01 170.19 小計 208.4 415.31 （2）報告期房地產業務開發情況 截至報告期末，公司房地產業務開發總占地面積85.61萬平方米，規劃總建筑面積260.8萬平方米；2015年新開工建筑面積44.51萬平方米，竣工面積8.78萬平方米；截至報告期末累計竣

45、工面積54.73萬平方米。主要項目情況如下： 城市 項目名稱 權益比例 占地面積（萬m2） 規劃總面積（萬m2） 預計總投資額（億元） 截至15年末累計實際總投資（億元） 15年新開工建筑面積（萬m2） 15年竣工建筑面積（萬m2） 截至15年末累計竣工建筑面積（萬m2） 項目進度 深圳 本部 100% 33.38 105.45 146.06 49.62 26.80 5.53 10.64 在建 寶亭錦園 51% 2.05 12.43 10 3.99 12.43 - - 在建 水門逸欣園 51% 1.50 5.69 4 2.15 5.28 - - 在建 紅山 50% 10.99 17.58 62

46、.37 30.56 - - - 在建 上海 蘇河灣 83.16% 7.10 28.22 138.41 118.09 - - 15.19 在建 新浦江城 86.12% 15.16 29.32 34.87 8.78 - - - 在建 西康路989 100% 4.01 16.45 47.74 9.76 - - 7.79 在建 西安 天鵝堡 60% 11.42 45.66 45 30.95 - 3.25 21.11 在建 此外，報告期內公司一級土地開發面積5.83萬平方米，實現收入7816.7萬元。 （3）報告期房地產業務銷售情況 深圳華僑城股份有限公司 2015 年年度報告全文 18 公司產品立足中

47、高端、走高品質、精品化、差異化路線，具有獨特的競爭優勢，在區域市場或細分市場中處于領先地位。2015年公司實現簽約面積37.08萬平方米，結算面積32.59萬平方米，報告期期末未售面積37.57萬平方米。主要項目情況如下： 城市 項目名稱 權益 簽約面積（萬m2） 結算面積（萬m2） 深圳 本部 100% 11.56 12.96 曦城 50% 2.51 2.45 水門逸欣園 51% 2.49 - 上海 蘇河灣 83.16% 3.80 3.78 新浦江城 86.12% 5.09 6.49 西安 108坊 91.73% 2.76 2.01 天鵝堡 60% 8.87 4.90 （4）報告期主要租賃項

48、目情況 截至報告期末，公司主要租賃項目情況如下： 項目 類型 權益比例 已竣工建筑面積（萬m2） 可出租面積（萬m2） 平均出租率 本部 商業/寫字樓 100% 17.5 17.5 93% 創意園 商業 100% 10.1 10.1 98% 歡樂海岸 商業/寫字樓 100% 16.9 16.9 97% （5）報告期房地產業務融資情況 2015年，公司利用銀行貸款、各方股東按股權同比例提供股東借款、信托貸款等方式開展地產業務融資，借款期限主要為3-5年期中長期借款，利率區間主要按中國人民銀行同期貸款基準利率進行浮動。 二、主營業務分析二、主營業務分析 1、概述、概述 參見“管理層討論與分析”中的

49、“一、概述”相關內容。 2、收入與成本、收入與成本 （1）營業收入構成）營業收入構成 單位：元 2015 年 2014 年 同比增減 金額 占營業收入比重 金額 占營業收入比重 營業收入合計 32,236,329,531.21 100% 30,718,199,315.09 100% 4.94% 分行業 旅游綜合業務 12,320,576,988.48 38.22% 15,150,123,876.33 49.32% -18.68% 房地產業務 19,201,028,530.54 59.56% 14,909,939,294.91 48.54% 28.78% 紙包裝業務 823,034,289.30

50、 2.55% 832,283,394.71 2.71% -1.11% 內部抵消 -271,682,021.85 -0.84% -262,217,560.60 -0.85% 3.61% 深圳華僑城股份有限公司 2015 年年度報告全文 19 其他業務 163,371,744.74 0.51% 88,070,309.74 0.29% 85.50% 分產品 旅游綜合業務 12,320,576,988.48 38.22% 15,150,123,876.33 49.32% -18.68% 房地產業務 19,201,028,530.54 59.56% 14,909,939,294.91 48.54% 28