克而瑞：深圳產業園市場檢測報告（2022-Q1）（41頁）.pdf

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1、深圳產業園市場監測報告（2022-Q1）M O N I T O R I N G R E P O R TM O N I T O R I N G R E P O R T克 而 瑞 深 圳 不 動 產 資 管 研 究 團 隊 出 品聯 系 方 式 ： liuw ei 186- 8873- 75302020Q4存量資產市場監測報告1. 宏觀經濟 - 全國- 深圳2. 存量資產分業態市場表現- 寫字樓- 商業- 酒店3. 總結與展望- 寫字樓- 商業- 酒店目目 錄錄CONTENTSCONTENTS01 宏觀政策02 政策補貼03 土地市場04 園區市場05 CAIC觀點01 宏觀政策宏觀經濟 2022

2、年一季度，面對國際環境更趨復雜嚴峻和國內疫情頻發帶來的多重考驗，深圳經濟持續恢復，經濟運行總體平穩。GDP同比增速增長了約2.0%；第三產業同比增速為1.9%；固定資產投資增速為4.9%。-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.20.250.30.35010002000300040005000600070008000900010000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q120182019202020212022深圳近三年宏觀經濟數據運行情況GDP（億元）第三產業增加值（億元）固定資產投資總額GDP同比增長第三產業同比增長固定資產投資同比增長

3、7.77.09.39.54.72.04.74.2-9.19.6-3.9-21.443.5-9.412.010.512.211.410.812.87.53.03.80.82.91.46.33.8-1.0-0.46.82.4-30.0-20.0-10.00.010.020.030.040.050.02015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1-2月2015年-2022年1-2月工業增加值及增速情況規模以上工業增加值累計同比增長國有企業累計同比增長股份制企業累計同比增長外商及港澳臺商投資企業累計同比增長宏觀經濟1-2月，全市規模以上工業增加值同比增長4.2%。高

4、技術產品產量保持增勢良好。 1-2月全市國有企業、股份制企業、外商及港澳臺投資企業的增速同比均有小幅增長。時間發布單位政策名稱2022.01.04光明區人民政府光明區連片產業空間攻堅實施方案2022.01.12深圳市科技創新委員會深圳市科技創新“十四五”規劃2022.01.13深圳市工業和信息化局深圳市工業和信息化局綠色制造試點示范管理暫行辦法（征求意見稿）2022.01.19深圳市市場監督管理局、深圳市發展和改革委員會深圳市知識產權保護和運用“十四五”規劃2022.01.24深圳市工業和信息化局深圳市工業和信息化局工業互聯網發展扶持計劃操作規程2022.01.26國家發展改革委 商務部關于深

5、圳建設中國特色社會主義先行示范區放寬市場準入若干特別措施的意見2022.01.27鹽田區工信局、鹽田發改委發布鹽田區產業發展第十四個五年規劃（規劃）2022.02.10深圳市發改委關于大力推進分布式光伏發電的若干措施（征求意見稿）2022.02.09深圳市發改委深圳市服務業發展“十四五”規劃2022.02.11大鵬新區科技創新和經濟服務局“1+6”產業新政2022.02.09深圳市工業和信息化局制造業質量管理數字化實施指南（試行）2022.02.15廣東省人民政府關于推進廣東自貿試驗區貿易投資便利化改革創新若干措施2022.02.21深圳市科創委深圳國家高新區“十四五”發展規劃2022.02.

6、18寶安區委區政府寶安區關于支持先進制造業高質量發展 加快打造世界級先進制造業高地的若干意見2022.02.21深圳市人民政府關于支持貿易型總部企業發展的實施意見（試行）的通知。2022.03.25龍華區人民政府龍華區創建數字能源融合發展先行示范區行動計劃(20222025年)2022.03.04龍華區人民政府深圳市龍華區科技創新發展“十四”五規劃宏觀政策|政策匯總 時間發布單位政策名稱2022.03.16龍華區工業和信息化局深圳市龍華區商貿商務金融業發展“十四五”規劃2022.03.21深圳市工業和信息化局2022年工業企業擴產增效扶持計劃申報指南深圳市工業和信息化局工業企業擴產增效扶持計劃

7、操作規程2022.03.02深圳市人民政府2022年進一步優化深圳口岸營商環境若干措施的通知2022.03.20福田區人民政府福田區支持企業同心抗疫“十條”政策2022.03.24龍華區人民政府龍華區應對疫情助企紓困解難“十條”措施2022.03.24寶安區人民政府寶安區關于落實“雙統籌”要求進一步幫助市場主體紓困解難的若干措施2022.03.24羅湖區人民政府深圳市羅湖區抗疫助企惠民紓困“十條”措施2022.03.25南山區人民政府南山區2022年助企（個體工商戶）紓困專項扶持措施2022.03.25龍崗區人民政府龍崗區支持市場主體紓困穩定經濟增長若干措施2022.03.25深圳市前海管理局

8、深圳市前海管理局關于應對新冠肺炎疫情支持市場主體紓困發展的若干措施2022.03.26光明區人民政府光明區關于應對新冠肺炎疫情助力市場主體紓困解難的若干措施2022.03.29坪山區人民政府援企“十條”政策2022.03.28大鵬新區人民政府關于助力市場主體紓困解難的若干措施2022.03.29深圳市人民政府深圳市關于應對新冠肺炎疫情進一步幫助市場主體紓困解難若干措施2022.03.30福田區人民政府深圳市福田區穩企惠民紓困“十條”政策（簡稱新十條）2022.03.28深圳市市場監督管理局關于加強服務市場主體激發市場活力的若干措施2022.03.28國務院國資委關于做好2022年服務業小微企業

9、和個體工商戶房租減免工作的通知宏觀市場|政策匯總 宏觀市場|重點政策解讀深圳市科技創新“十四五”規劃深圳市科技創新委員會發布深圳市科技創新“十四五”規劃。其中規劃圍繞深圳七大戰略性新興產業及20大產業集群、8大未來產業規劃，明確了“20+8”技術主攻方向，并將打造11個創新集群區，加快建設具有全球影響力的科技和產業創新高地。1.新一代電子信息。聚焦網絡與通信、半導體與集成電路、超高清視頻顯示，智能終端、智能傳感器等五個戰略性新興產業集群。2.數字與時尚。聚焦軟件與信息服務，數字創意，現代時 尚等三個戰略性新興產業集群。3.高端制造裝備。聚焦工業母機、智能機器人、激光與增 材制造、精密儀器設備等

10、四個戰略性新興產業集群。4.綠色低碳。聚焦新能源、安全節能環保、智能網聯汽車等三個戰略性新興產業集群。5.新材料。6.生物醫藥與健康。聚焦高端醫療器械、生物醫藥、大健 康等三個戰略性新興產業集群。7.海洋產業。1. 5至10年內有望成長為戰略性新興產業：圍繞合成生物、區塊鏈、細胞與基因(含生物育種)、空天技術等四個未來產業，強化前沿技術研究和技術應用，突破一批關鍵核心技術、前沿引領技術和顛覆性技術，推動一批重大科技成果產業化，開創產業發展新增長點。2. 10至15年內有望成長為戰略性新興產業：圍繞腦科學與 類腦智能、深地深海、可見光通信與光計算、量子信息等四大未來產業，加強基礎研究和應用基礎研

11、究，開展重大科學問題研究和前沿技術研發，爭取取得一批重大科技成果，為產業發展集聚創新能量。1.深圳高新區深圳灣創新集群區2.深圳高新區坪山園區創新集群區3.深圳高新區坂雪崗-觀瀾創新集群區4.深圳高新區九龍山-福民創新集群區5.深圳高新區寶龍科技城-大運創新集群區6.深圳高新區寶安園區創新集群區7.前海(寶安)深港創新集群區8.玉塘-馬田-燕羅創新集群區9.梅林-筍崗-清水河創新集群區10. 東部濱海國際生物谷創新集群區11. 深汕智造城創新集群區七大戰略性新興產業 (20大產業集群)8大未來產業規劃建設“十一個創新集群區宏觀市場|重點政策解讀深圳國家高新區“十四五”發展規劃2月21日，深圳市

12、科創委對外發布了深圳國家高新區“十四五”發展規劃，規劃設置了2025年的主要目標值，并提出以高新區為主陣地，著力發展壯大“20+8”戰略性新興產業和未來產業集群。同時對深圳各園區所面出的產業發展方向進行了詳細規劃。依托深圳灣片區、留仙洞片區、大學城片區、石壁龍片區，構建“一環一帶多組團”的區域空間結構。重點發展新一代電子信息、數字與時尚、高端制造裝備、生物醫藥與健康等戰略性新興產業，前瞻布局合成生物、細胞與基因（含生物育種）、空天技術、腦科學與類腦智能、可見光通信與光計算、量子信息等未來產業。依托園區整體空間資源豐富的優勢，充分利用山水林田湖自然資源，打造“雙核四片，藍綠鑲嵌”的區域空間結構。

13、重點發展新一代電子信息、高端制造裝備、綠色低碳、新材料、生物醫藥與健康等戰略性新興產業，前瞻布局細胞與基因（含生物育種）、腦科學與類腦智能等未來產業。 南山園區 以科產教深度融合為支撐，打造具有全球領導力的高新技術產業創新智核 坪山園區 以產業創新為發展主線，建設具有全球影響力的國際科技產業創新城依托尖崗山-石巖南片區、西鄉鐵仔山片區、新橋東片區，構建“兩軸三組團”的區域空間結構。重點發展新一代電子信息、高端制造裝備、綠色低碳、海洋經濟等戰略性新興產業，前瞻布局空天技術、深地深海等未來產業。依托寶龍科技城片區、坂雪崗科技城片區，構建“一軸兩翼”的區域空間結構。重點發展新一代電子信息、數字與時尚

14、、新材料、生物醫藥與健康等戰略性新興產業，前瞻布局細胞與基因（含生物育種）、可見光通信與光計算等未來產業。依托九龍山智能科技城-福民創新園片區、觀瀾高新園片區，構建“一軸雙中心”的區域空間結構。重點發展新一代電子信息、生物醫藥與健康等戰略性新興產業，前瞻布局區塊鏈、細胞與基因（含生物育種）、空天技術、可見光通信與光計算等未來產業。 寶安園區 打造世界級先進制造業科技創新引領區 龍崗園區 著力打造世界級電子信息產業承載區 龍華園區 著力打造硬科技產業創新發展先行區宏觀市場|重點政策解讀深圳國家高新區“十四五”發展規劃宏觀市場|重點政策解讀光明區連片產業空間攻堅實施方案1月4日上午，深圳市光明區正

15、式發布并解讀了光明區連片產業空間攻堅實施方案,方案表示將大力推進連片產業用地開發，有效增加產業用地收儲，實現從“產業等空間”到“空間等產業”的轉變，光明區十四五期間劃定13片連片產業用地，面積合計約955公頃，力爭到2025年釋放連片產業用地（含政府儲備用地、社區留用土地等開發建設用地）265公頃，新籌集高品質產業用房不少于1000萬平方米，并帶動大片區整體產業升級。l 北部集群為環大科學裝置產業帶，發揮“科研經濟、沿途下蛋”的產業優勢，集中承載科學外溢產業。包括新湖街道云谷片區、耙塘片區，公明街道李松蓢片區、上村蓮塘片區等4個片區l 中部集群為產城融合發展帶，大力發展先進制造業，推動傳統產業

16、轉型升級。包括鳳凰街道13號線車輛段片區，馬田街道椿生廠片區、薯田埔片區、合水口片區，公明街道下村片區等5個片區l 南部集群為科學城產業轉化帶，聯動鳳凰城片區，共同構成光明科學城產業轉化的強大基地及承接區域內產業轉移的理想之地。包括玉塘街道長圳茅洲河片區、長圳片區、田寮片區、田寮玉律片區等4個片區空間布局-將13個片區分為三個集群宏觀市場|重點政策解讀寶安區關于支持先進制造業高質量發展 加快打造世界級先進制造業高地的若干意見2月18日，寶安區委區政府出臺寶安區關于支持先進制造業高質量發展 加快打造世界級先進制造業高地的若干意見。寶安將以一號文為綱領，配套實施4大行動、56條扶持措施，形成賦能先

17、進制造業高質量發展的“1+4+56”政策體系。1234四大行動提升先進制造業發展能級推動先進制造業與現代服務業融合發展營造國際一流營商環境服務先進制造業發展（一）優化制造業產業空間規劃。（二）推動戰略性新興產業集群化。（三）做大做強先進制造業企業群。（四）深入推進數字化賦能工程。（五）大力開展工業園區提質增效專 項行動。（六）保障重點企業產業空間需求。（七）實施大招商工作機制。增強先進制造業創新動力（一）實施創新載體建設工程。（二）實施高端創新平臺引進培育工程（三）實施關鍵技術攻關工程（四）實施科技創新服務提升工程。（五）實施知識產權強區工程。（六）實施質量標準引領工程。（一）推動總部經濟集聚

18、發展。（二）增強金融服務實體經濟能力（三）支持物流業高端化發展。（四）促進軟件業快速發展。（五）加快會展商貿業特色發展。（六）推進文化產業創新發展。（一）營造宜居宜業宜游的品質城區（二）構建全鏈條企業服務機制。（三）降低資源要素成本。（四）強化一流法治保障。（五）加強人才保障。宏觀市場|重點政策解讀深圳市龍華區科技創新發展“十四”五規劃數字技術。包括人工智能、5G、區塊鏈、工業互聯網；新一代電子信息。包括新型顯示、新型電子元器件、新型計算機及信息終端設備、半導體與集成電路、高端軟件、可見光通信與光計算；高端裝備制造。包括智能裝備、智能工廠；生物醫藥與健康。包括中藥、生物藥、高性能醫療器械、合成

19、生物、細胞與基因；空天技術。包括航天通信、航天新材料、空天信息、航空電子、空天裝備制造；其它技術領域。包括新材料、新能源、金融科技、元宇宙。一是創新引領的數字經濟先行區構建工程。二是高質量的硬科技創新生態區創建工程。三是國際科技成果轉移轉化示范區建設工程。四是深圳國家高新區龍華園區高質量發展工程。五是“高精尖缺”科技創新人才集聚工程。六是精準的科技金融服務體系升級工程。七是一流的創新生態和制度環境優化工程。深圳市龍華區人民政府辦公室發布龍華區科技創新發展“十四五”規劃（以下簡稱規劃），明確了“十四五”時期全區科技創新的發展目標、重點技術領域發展方向、主要任務和保障措施，展望2035年遠景目標。

20、重點技術領域布局主要任務重點打造七大工程02 政策補貼政策補貼| 助企紓困租金減免扶持政策各區區域物業類型租金補貼減免扶持政策全市區政府/區屬國制造業小微企業、服務業小微企業和個體工商戶，免除3個月租金、再減半收取3個月租金。社會物業鼓勵市屬、區屬國有參股企業和社區股份合作公司參照國有企業做法減免房屋租金，市、區在有關政策中予以適當支持。鼓勵寫字樓、商場、商業綜合體、專業園區等非國有物業業主與租戶共克時艱，協商免租、減租、緩租，市、區根據實際予以適當支持。羅湖區區政府/區屬國服務業小微企業和個體工商戶，減免2022年1-6月租金。福田區區政府/區屬國在執行福田區支持企業同心抗疫“十條”政策免除

21、3月份租金，減半收取4月份租金的基礎上，制造業小微企業、服務業小微企業和個體工商戶承租區政府、區屬國有企業物業的，再免除2個月租金、減半收取2個月租金。社會物業1. 國家高新技術企業，按照60元/平方米/月的標準給予1個月的租金支持，每家企業最高支持20萬元，且不超過實際租金支出。2. 國家工信部專精特新“小巨人”企業、廣東省“專精特新”企業，按照80元/平方米/月的標準給予1個月的租金支持，每家企業最高支持50萬元，且不超過實際租金支出。南山區區政府/區屬國減免按照市委、市政府有關政策執行社會物業1. 符合條件相關的企業按50元/平米月的標準給予一個月租金補貼，企業實際支付的租金低于補貼標準

22、的，按實際支付的租金給予補貼。2. 對于規上工業企業、規上重點服務業企業，每家企業補貼最高不超過50萬元；3. 國家高新技術企業、上年度科技型中小企業、規下工業樣本企業、建筑業企業、文化體育旅游業企業，每家企業租金補貼最高不超過20萬元。對南山區商業綜合體、購物中心、大型綜合性商業零售企業的經營管理主體符合條件的承租企業減免租金天數在半個月（含）以上的，按照2022年2月1日至3月31日期間減免租金總額的30%給予經營管理主體最高200萬元的資金支持。龍崗區區政府/區屬國為制造業小微企業、服務業小微企業和個體工商戶免除3個月租金、再減半收取3個月租金，為其他企業免除1個月租金。社會物業鼓勵對自

23、2022年1月1日至2022年6月30日期間承租其在轄區封控區和管控區（含參照管控區管理的區域）范圍內物業的企業或個體工商戶給予租金減免，由財政按實際減免租金額的50%給予補貼，單個業主或運營管理主體補貼最高不超過100萬元。政策補貼|全市及各區租金補貼減免扶持政策各區區域物業類型租金補貼減免扶持政策寶安區區政府/區屬國按照“3免3減半”方式，減免半年租金。其他物業鼓勵社區股份合作公司參照國有企業做法減免房屋租金。鼓勵寫字樓、商場、商業綜合體、專業園區等其他非國有物業業主與租戶共克時艱，協商免租、減租、緩租。龍華區區政府/區屬國免除其2022年3月1日至5月31日期間歸屬國有部分的租金。其他物

24、業對2022年3月1日至5月31日期間實際減免租金60萬元以上的社區股份合作公司（按歸屬社區股份合作公司的租金計算），及經營管理工業園區、寫字樓、商場等物業的企業，按其減免實際租戶租金的20%予以支持,單家企業最高200萬元。光明區區政府/區屬國制造業小微企業、服務業小微企業和個體工商戶免除3個月租金，再減半收取3個月租金。坪山區區政府/區屬國制造業小微企業、服務業小微企業和個體工商戶，給予免除3個月租金（2022年3月1日至5月31日）。其他物業鼓勵區屬國有參股企業和社區股份合作公司參照國有企業做法減免房屋租金，對減免租金的社區股份合作公司，按其減免實際租戶租金的10%予以支持，單家社區股份

25、合作公司最高100萬元。大鵬區區政府/區屬國免除3個月租金，再減半收取3個月租金。其他物業鼓勵社區股份合作公司參照國有企業做法減免房屋租金，新區在支持股份合作公司專項政策中按其減免實際租戶租金的50%予以支持。鼓勵商場、商業綜合體、專業園區等非國有物業業主與租戶共克時艱，協商免租、減租、緩租，新區根據實際予以支持。鹽田區區政府/區屬國免除3個月租金(2022年3月1日至5月31日)其他物業鼓勵區屬國有參股企業和社區股份合作公司參照國有企業做法減免房屋租金，對減免租金的社區股份合作公司，按其減免實際租戶租金的10%予以支持，單家社區股份合作公司最高100萬元。鼓勵寫字樓、商場、商業綜合體、專業園

26、區等非國有物業業主與租戶共克時艱，協商免租、減租、緩租。03 土地市場土地市場| 工業土地供求情況0510152025300.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.00500.002018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q1工業用地供應及成交情況供應面積(萬)成交面積(萬)幅數05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0000200,000

27、400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0002018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q1工業用地成交總價及樓板價情況成交總價(萬元)成交樓板價(元/m)溢價率(%) 2022年第一季度深圳市工業土地成交大幅下滑，成交面積接近近兩年最低值，成交樓板價有小幅增長。 供求情況：一季度工業土地供應及成交均有大幅下滑，供應約58.8萬，成交2宗土地，面積共約14.3萬，成交面積環比下降約93.8

28、2%； 成交情況：一季度工業土地成交總價約10280萬元，環比下降約91.8%；成交樓板價約718元/m, 環比增長約31.74%。土地市場| 成交地塊信息2022年第一季度工業用地成交情況成交日期宗地號區域板塊受讓方總建筑面積（）成交總價（萬元）樓板價（元/）溢價率準入行業2022/02/24G02204-0036龍崗區龍崗板塊深圳市博碩科技股份有限公司77,6027,4809640.00%新一代信息技術產業2022/01/25A932-0864龍華區觀瀾板塊穩健醫療用品股份有限公司65,6592,8004260.00%衛生材料及醫藥用品制造 2022年第一季度共掛牌六宗工業用地，主要集中在

29、龍崗區共4宗，寶安區及光明區各1宗。 一季度共成交兩宗工業用地，分別位于龍崗區及龍華區。2022年第一季度工業用地掛牌情況土地名稱區域板塊總建面積()用地面積()建設用地(凈用地)()容積率深土交告20221號/G02204-0036龍崗區龍崗板塊77,60216,86216,8624.60深土交告20224號/A644-0089光明區公明板塊224,95564,27364,2733.49深土交告20225號/G02109-0008龍崗區龍崗板塊91,61319,91619,9164.60深土交告20225號/G02113-0057龍崗區龍崗板塊57,46913,68313,6834.20深土

30、交告20225號/G02109-0007龍崗區-102,81322,35122,3514.59深土交告20227號/A420-0070寶安區松崗板塊34,2118,8868,8863.84土地市場| 城市更新2022年第一季度產業方向拆除重建類城市更新項目共23個，共拆建用地面積約459萬，主要分布在龍華區域，均比約35%，其次寶安區域，均比約25%；城市更新更新方向以M0方向為主。平均移交率約 27%。25%10%5%15%35%15%10%城市更新項目區域寶安福田光明龍崗龍華南山坪山17%26%17%4%13%22%城市更新項目更新方向M1M0M1+居住M1+ M0M1+商業居住+商業+

31、M1+M0土地市場| 城市更新2022年第一季度產業方向拆除重建類城市更新項目申報主體和實施主體均以民營企業為主。5%77%18%申報主體企業類型分類 國企民企股份公司實施主體企業類型分類 民企土地市場| 城市更新建設工程許可城市更新意愿征集城市更新單元計劃制定城市更新單元規劃編制城市更新實施主體確認計劃（補充） 公告2個計劃（草案） 公示2個計劃（延期） 公告7個計劃公告 1個實施主體公示4個規劃（草案） 公示2個規劃（修改） 公告1個規劃公告2個本月產業方向城市更新項目大多集中在城市更新單元計劃制定階段。意愿公示1個04全市及各區產業園市場表現產業園市場表現| 全市市場概況 全市產業園平均

32、租金約為71.64元/月，空置率約17%。受制于疫情影響，第一季度的產業園租賃市場的活躍略低于往季，但整體也在較為平穩的狀態，隨著疫情褪去，全市經濟復蘇，租賃市場的活躍度將會日益上升。數據來源：CAIC數據整理寶安南山龍華光明龍崗福田羅湖鹽田坪山大鵬新區南山區產業園類型：辦公空 置 率： 約2.9%平均租金：約126.元/月寶安區產業園類型：生產+辦公+研發空 置 率： 約16%平均租金：約53元/月龍華區產業園類型：生產+辦公+研發空 置 率： 約12%平均租金：約53元/月光明區產業園類型：生產+研發空 置 率： 約19%平均租金：約52元/月龍崗區產業園類型：生產+辦公+研發空 置 率：

33、 約18%平均租金：約64元/月鹽田區產業園類型：辦公空 置 率： 約50%平均租金：約70元/月福田區產業園類型：辦公空 置 率： 約2.6%平均租金：約63元/月生產型產業園：生產為主且弱辦公性質的產業園，涵蓋智能制造等現代化生產園區；辦公型產業園：以2.5產業為主的產業園，涵蓋設計、文創、電商等生產性服務業為主的園區；研發型產業園：研發生產+較強辦公屬性的產業園。產業園市場表現| 各行政區經營現狀數據來源：CAIC數據整理2022Q1全市各區域中南山區的產業園租金達全市最高水平，為126.5元/月，福田區空置率全市最低，為2.6%，其次是南山區，為2.9%。71.6463126.5535

34、364527017%2.60%2.90%12%16%18%19%50%0%10%20%30%40%50%60%0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00全市平均福田區南山區龍華區寶安區龍崗區光明區鹽田區2022Q1全市各區產業園租金-空置率對比租金（元/月）空置率區域空置率租金（元/月）全市平均17%71.64 福田區2.60%63南山區2.90%126.5龍華區12%53寶安區16%53龍崗區18%64光明區19%52鹽田區50%70產業園市場表現| 寶安區產業園現狀福永為界，以北生產型產業園為主，以南辦公型產業園為主截止2022年Q1，寶安區現有產

35、業園以辦公型和生產型產業園為主，通過觀察分布發現： 以福永為界，福永以北的石巖、沙井等地區產業園以生產型為主，福永以南的西鄉、新安等地區辦公型為主。生產型產業園租金低空置少，辦公型產業園產業園租金高空置多寶安區產業園2022年Q1平均租金為53元/月，平均空置率為16%，其中： 生產型產業園平均租金為34.7元/月，平均空置率為4.3%； 辦公型產業園平均租金為69.7元/月，平均空置率為16.4%； 研發型產業園平均租金為47.6元/月，平均空置率為15.8%。數據來源：CAIC數據整理生產型產業園辦公型產業園福永34.769.747.64.30%16.40%15.80%0.00%5.00%

36、10.00%15.00%20.00%020406080生產型產業園辦公型產業園研發型產業園平均租金平均空置率產業園市場表現| 龍華區產業結構寶安區2022年第一季度的產業結構中，以科學研究和技術服務業為主，占比53.49%，其次為批發和零售業，占比為18.6%。數據來源：CAIC數據整理產業類型占比科學研究和技術服務業53.49%批發和零售業18.60%房地產開發經營6.98%金融業6.98%文化、體育和娛樂業4.65%租賃和商業服務4.65%交通運輸業2.33%通信服務業2.33%19%53%7%5%5%2%7%2%批發和零售業科學研究和技術服務業房地產開發經營文化、體育和娛樂業租賃和商業服

37、務交通運輸業金融業通信服務業報告中的“房地產開發經營”包含建筑、裝飾等建設類行業生產型產業園辦公型產業園龍華產業園市場表現| 龍華區產業園現狀龍華為界，以北生產型產業園為主，以南辦公型產業園為主基于2022年第一季度的產業園調研結果，通過觀察龍華區的產業園分布發現： 以龍華為界，龍華以北的大浪、觀瀾等地區產業園以生產型為主，龍華以南的民治等地區辦公型為主。產辦兩類產業園空置率相近，但租金差異較大龍華區產業園2022年Q1平均租金為53元/月，平均空置率為12%，其中： 生產型產業園平均租金為34.4元/月，平均空置率為9%； 辦公型產業園平均租金為62.2元/月，平均空置率為11.4%； 研發

38、型產業園平均租金為51.3元/月，平均空置率為16%。數據來源：CAIC數據整理34.462.251.39.00%11.40%16.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%020406080生產型產業園辦公型產業園研發型產業園平均租金平均空置率產業園市場表現| 龍華區產業結構龍華區2022年第一季度的產業結構中，以科學研究和技術服務業為主，占比54.55%，其次為批發和零售業，占比為25.45%。數據來源：CAIC數據整理25.45%54.55%5.45%7.27%1.82%5.45%批發和零售業科學研究和技術服務業文化、體育和娛樂業交通運輸業金融業軟件和信息技術服務業產

39、業類型占比科學研究和技術服務業54.55%批發和零售業25.45%交通運輸業7.27%文化、體育和娛樂業5.45%軟件和信息技術服務業5.45%金融業1.82%產業園市場表現| 龍崗區產業園現狀數據來源：CAIC數據整理布吉辦公型產業園生產型產業園生產型產業園生產型產業園布吉為界，西側辦公型產業園集中分布，東北側生產型產業園零散分布龍崗區產業園分布： 以布吉為界，辦公型產業園集中分布在布吉以西的坂田板塊，而生產型產業園則在布吉的東北側沿龍崗大道兩側零散分布。 坂田地處福田、龍崗、龍華三區交界處，是深圳市融入“粵港澳大灣區”的重要節點，是龍崗區新興產業聚集程度較高的地區。辦公型產業園租金空置高，

40、生產型產業園租金低空置低龍崗區產業園2022年Q1平均租金為63.9元/月，平均空置率為17.8%，其中： 生產型產業園平均租金為36.5元/月，平均空置率為1.3%； 辦公型產業園平均租金為69.4元/月，平均空置率為21.3%； 研發型產業園平均租金為52.5元/月，平均空置率為15%。36.569.452.51.30%21.30%15.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%020406080生產型產業園辦公型產業園研發型產業園平均租金平均空置率產業園市場表現| 龍崗區產業結構龍崗區2022年第一季度的產業結構中，以科學研究和技術服務業為主，占比36.0

41、7%，其次為批發和零售業，占比為31.15%。數據來源：CAIC數據整理36.07%31.15%8.20%6.56%6.56%4.92%4.92%1.64%科學研究和技術服務業批發和零售業房地產開發經營文化、體育和娛樂業租賃和商業服務交通運輸業金融業軟件和信息技術服務業產業類型占比科學研究和技術服務業36.07%批發和零售業31.15%房地產開發經營8.20%文化、體育和娛樂業6.56%租賃和商業服務6.56%交通運輸業4.92%金融業4.92%軟件和信息技術服務業1.64%報告中的“房地產開發經營”包含建筑、裝飾等建設類行業產業園市場表現| 南山區產業園現狀根據2022年Q1調研顯示：南山區

42、的產業園主要由辦公型產業園為主，平均租金為126.5元/月，平均空置率為2.9%。南山區2022年第一季度的產業結構中，以軟件和信息技術服務業為主，占比31.25%，其次為批發和零售業，占比均為28.13%。結合租金和空置率的現狀來看，南山區產業園的市場活躍度全市最高，同時南山區的產業研發用房的大宗租賃在第一季度也突破了8萬。數據來源：CAIC數據整理此次調研樣本產業園類型較為單一，暫不做園區分布分析類別占比金融業6.25%科學研究和技術服務業9.38%批發和零售業28.13%軟件和信息技術服務業31.25%租賃和商務服務業25.00%6.25%9.38%28.13%31.25%25.00%金

43、融業科學研究和技術服務業批發和零售業軟件和信息技術服務業租賃和商務服務業產業園市場表現| 福田區產業園現狀根據2022年Q1調研顯示：福田區的產業園主要由辦公型產業園為主，平均租金為63.3元/月，平均空置率為2.6%。福田區2022年第一季度的產業結構中，以軟件和信息技術服務業和批發零售業為主為主，占比均為27.78%，其次為租賃和商務服務業，占比均為22.22%。數據來源：CAIC數據整理此次調研樣本產業園類型較為單一，暫不做園區分布分析類別占比科學研究和技術服務業5.56%交通倉儲業5.56%醫療業5.56%租賃和商務服務業22.22%文化體育娛樂業5.56%軟件和信息技術服務業27.7

44、8%批發和零售業27.78%5.56%5.56%5.56%22.22%5.56%27.78%27.78%科學研究和技術服務業交通倉儲業醫療業租賃和商務服務業文化體育娛樂業軟件和信息技術服務業批發和零售業產業園市場表現| 光明區產業園現狀根據2022年Q1調研顯示：光明區的產業園主要由研發型產業園為主，平均租金為51.9元/月，平均空置率為18.7%。光明區2022年第一季度的產業結構中，以科學研究和技術服務業為主，占比65%，其次為批發和零售業和租賃，占比均為12.5%。數據來源：CAIC數據整理65.00%12.50%7.50%7.50%5.00%2.50%科學研究和技術服務業批發和零售業租

45、賃和商業服務軟件和信息技術服務業交通運輸業房地產開發經營產業類型占比科學研究和技術服務業65.00%批發和零售業12.50%租賃和商業服務7.50%軟件和信息技術服務業7.50%交通運輸業5.00%房地產開發經營2.50%此次調研樣本產業園類型較為單一，暫不做園區分布分析產業園市場表現| 坪山區產業園現狀根據2022年Q1調研顯示：坪山區的產業園主要由研發型產業園為主，且分布較為集中，平均租金為39.7元/月，平均空置率為21.5%。2022年第一季度的產業結構中，以科學研究和技術服務業為主，占比38.1%，其次為醫療業，占比為23.81%。數據來源：CAIC數據整理產業類型占比科學研究和技術

46、服務業38.10%醫療業23.81%批發和零售業19.05%租賃和商業服務19.05%38.10%23.81%19.05%19.05%科學研究和技術服務業醫療業批發和零售業租賃和商業服務此次調研樣本產業園類型較為單一，暫不做園區分布分析產業園市場表現| 產業園供應 據不完全統計，2022年將入市的園區約19個，總建筑面積超509萬，寶安區和光明區將是2022產業園供應的最主要區域。數據來源：CAIC數據整理96.3816267.966416.324.588.1810020406080100120140160180寶安區光明區龍崗區龍華區羅湖區南山區坪山區鹽田區2022年待入市各區域產業用房對比

47、（萬）行政區項目名稱寶安區任達科技園升級改造項目漢莎物流園玉嘉華小熊文化產業園智慧聲谷產業基地項目鵬鼎第二園區寶安生物檢測與診斷產業園光明區邦凱科技工業園光明華強創意產業園衛光生命科學園龍崗區光啟未來科技園華艾信息產業園項目華南國際電子工業原材料物流區（一期）龍華區鴻創科技中心萬眾城時尚創意谷羅湖區清水河國際汽車物流產業園項目漁民村創意文化產業基地升級改造項目南山區數字動漫影視基地總部項目坪山區正奇未來科創城鹽田區鹽田智能供應鏈物流園項目產業園市場表現| 產業園現狀小結及思考 此次的產業園調研過程中發現：1、深圳產業園的主要存量集中在龍華、龍崗、光明、寶安四個區，其中寶安和光明的未來供應將會更

48、大；2、三類產業園中，生產型產業園的租金低但出租率最高，辦公型產業園的租金高但出租率最低，而研發型產業園既可以保證中等偏高的租金同時又能有較為穩定的高出租率。從產業園經營效益角度來看，研發型產業園似乎是產業園產品組合的最優解。此次調研結果中思考：1、三類產業園的經營狀況存在差異的原因？2、作為目前經營狀況較好的研發型產業園的區域選擇是否有一定的規律？3、在產業發展體系下的產業園和寫字樓在物理空間和服務提供上都有很大的區別，兩類辦公產品之間的客戶是否存在相互滲透？05 深圳研究觀點深圳CAIC研究觀點關鍵詞：持續放量、園區分化、配套軟實力1、產業園的供應在未來5年持續放量，沖擊辦公市場；2、區域

49、的企業競爭逐漸白熱化，主導產業和產業鏈集聚是吸引企業的重要方式；3、產業園區配套成為軟實力，人才配套成為關鍵；4、城市更新項目中的產業定位和占比迅速提高。關鍵詞：工業上樓、數字經濟1、“工業上樓”成為產業園區的主要方向；2、產業園區數字經濟和數字化產業園成為大趨勢；3、運營升級，產業專業服務成為熱點園區運營服務在“物、人、企”方面不斷升級，“產業專業服務”成為開發商和與園區投資商關注焦點；4、產業園區REITS產品持續推動園區升級產業趨勢產業熱點克而瑞產業運營服務體系產業研究與產業監測產業園區/地產定位與規劃產業園區/地產評估與可研產業其他專項研究研究咨詢產業區園區招商產業園區運營產業資源導入招商運營產業白皮書品牌推廣產業園區測評品牌服務產業數據商辦數據宏觀數據租賃數據數據庫 中國房地產大數據應用服務商劉 威 C A IC 資 管 - 深 圳 資 管 總 經 理 liuw ei 186- 8873- 7530w ei_ 7530更多咨詢，敬請聯系：