仲量聯行：中國5強：從世界級城市到世界級城市群（2022）（47頁）.pdf

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1、中國 | 2022年5月研究部中國強從世界級城市到世界級城市群“城市群”發展，是城市化發展的 必然趨勢和高級形態。2 | 從世界級城市到世界級城市群自2007年仲量聯行發布中國城市系列研究以來，我們致力于研究和追蹤中國城市的最新發展，發現和甄別城市建設發展中蘊含的重要機遇。在此過程中，我們共同見證了城市化進程中的經濟騰飛、大規?；A設施建設和企業快速擴張，并欣喜地看到一批處于創新經濟發展最前沿的中國領先城市不斷擴大自身優勢，并將影響力輻射至周圍城市?！俺鞘腥骸敝饾u形成，并正成為未來發展的新格局?！俺鞘腥骸卑l展，是城市化發展的必然趨勢和高級形態。而在中國多個規劃的城市群中，長三角、粵港澳大灣區、

2、京津冀、成渝、長江中游等五大城市群脫穎而出。中國五大城市群的崛起和發展不僅遵循了世界城市空間演進的客觀規律，也是 “市場”和“政策”雙因素共同驅動的結果。為了更好地衡量城市群的未來發展潛力，仲量聯行研究團隊構建了“未來競爭力”指標體系，其中包括創新能力、社會經濟、營商環境和生活質量等一系列面向未來的指標?？梢钥吹?，中國五大城市群在人才、教育、創新、企業活動、宜居性、環境和基礎設施方面各顯優勢，為城市群的進一步升級和可持續發展提供源源不斷的動力。在城市群協同發展的新格局下，圍繞城市群做戰略布局必將成為企業租戶和投資者投資的共性選擇和大趨勢。未來，五大城市群商業地產投資機會有望加速提升，不同類型城

3、市將呈現多元化、多層次機會。前瞻性的城市群戰略布局將為企業和投資者帶來多元化收益。在此背景下，我很榮幸地向您推薦仲量聯行發布的最新白皮書中國5強：從世界級城市到世界級城市群，希望這份白皮書中的研究和洞察會為您帶來更多啟迪，并為您的未來決策提供有力支持。李倩玲大中華區首席執行官 仲量聯行 從世界級城市到世界級城市群 | 3目錄01 城市發展新方向：從城市化到城市群502 五大城市群優勢分析1703城市群視角下的商業地產發展趨勢434 | 從世界級城市到世界級城市群 全球歷史演進中的發展模式選擇：從城市到城市群 中國5強：引領中國城市群發展新格局 政策夯實五大城市群快速發展基礎 市場驅動五大城市群

4、可持續性發展 全球三大城市群核心競爭力解析 聚焦城市群“未來競爭力”衡量指標01城市發展新方向： 從城市化到城市群 從世界級城市到世界級城市群 | 5全球歷史演進中的發展模式選擇： 從城市到城市群20世紀下半葉至今，隨著經濟全球化、工業化、信息化、 網絡化的發展，大城市數量和規模均在迅速增長，形成了大都市化趨勢，進而導致了城市集聚區、都市圈、城市群等更高級的城市空間組織形式的出現。根據聯合國經社理事會的數據，世界范圍內人口達1000萬以上的城市聚集區數量由1975年的4個增長至2018年的33個，并預計在2030年達到43個。從空間分布上看，美國東北部大西洋沿岸、日本太平洋沿岸、歐洲西北部等發

5、達國家和地區均見證了城市群的誕生和崛起。這些城市群的發展證明：城市群是城市化發展的必然趨勢和高級形態。城市群具有極強的集聚力和輻射力， 是連接國內市場與國際市場的樞紐，在帶動本國經濟發展和塑造國家全球競爭優勢方面發揮著重要的作用。城市群本質上是人口和經濟活動在更大范圍城市地域實體內的集聚，這種集聚有利于形成規模經濟，提高生產效率， 并促進區域內新興產業集群和產業鏈的形成和發展。1950年2000年2020年數據來源：聯合國經社理事會，CEIC，仲量聯行研究部整理另一方面，城市群內城市與城市之間的聯系和協作進一步加強，包括人流、資金流、信息流、物流等在內的資源通過合理配置和整合，以及生態環境一體

6、化治理和保護等措施， 都將推動區域經濟協調、可持續、高質量發展。因此，無論是對于一個國家、地區還是世界而言，城市群都具有非常重要的意義，并將持續引領全球經濟、文化、政治的發展。大小代表城市人口6 | 從世界級城市到世界級城市群自21世紀以來，中國政府明確制定了城鎮化的推進戰略，使得城鎮化發展在原有基礎上進一步提速。截至2021年年底， 中國城鎮常住人口已達9.14億人，占全國總人口的64.72%，城鎮化率已超過全球平均水平（56%）。與此同時，城市群的日益崛起成為了中國快速城鎮化的一個重要特征，以19個國家級城市群串聯起來的網絡幾乎覆蓋了所有中國未來發展的關鍵節點，構建起了中國在新歷史階段的空

7、間格局。在“十四五規劃綱要”中，京津冀、長三角、粵港澳、成渝、長江中游五大城市群脫穎而出，被列為了“優化提升”的第一梯隊，體現了他們在中國城市群發展戰略中的特殊地位。中國5強： 引領中國城市群 發展新格局中國五大城市群是推進中國新型城鎮化和參與全球競爭的重要空間載體，他們的崛起和發展不僅遵循了世界城市空間演進的客觀規律，也是“政策”和“市場”雙因素共同驅動的 結果。2006年，中國政府首次提出要以城市群作為推進城鎮化的主體形態，之后各級政府相繼出臺了大量政策并加大了對城市軌道交通、省級公路、世界級機場群等基礎建設的投入，滿足了區域經濟一體化發展的基本要求。與此同時， 中國的經濟也越來越朝向五大

8、城市群集聚，帶來了大量優質人才、金融資本、創新技術以及產業資源，推動了區域內產業和消費的升級，使得五大城市群逐漸成長為中國最具有影響力的經濟空間，并積極推動內、 外雙循環的發展格局。全球人口聚集度低高人口聚集度 從世界級城市到世界級城市群 | 7“城市群”概念已經成為國家城鎮化的一個重要實現形式，眾多城市群已被納入國家下一步著重打造的重點區域。近年來，政府更是在不同會議中反復提及和討論城市群，并頻繁發布與城市群相關的政策。 早在2006年，國家首次提出建設城市群的規劃，并在隨后的時間內不斷深化和推進?！笆濉币巹澊_定了建設京津冀、 長三角、粵港澳為世界級城市群的目標，“十四五”規劃進一步提出

9、要發展壯大城市群和都市圈，推動城市群一體化發展，全面形成“兩橫三縱”城鎮化戰略格局，共布局了19個國家級城市群，其中重點優化提升京津冀、長三角、粵港澳、 成渝和長江中游這5個城市群。政策驅動：自上而下的國家戰略推動五大城市群建設數據來源：仲量聯行研究部整理2014以城市群為主體形態，推動大中小城市和小城鎮協調發展國家新型城鎮化規劃(20142020年)2018以京津冀城市群、長三角城市群、粵港澳大灣區、成渝城市群、長江中游城市群等城市群推動國家重大區域戰略融合發展，建立以中心城市引領城市群發展、城市群帶動區域發展新模式，推動區域板塊之間融合互動發展。關于建立更加有效的區域協調發展新機制的意見2

10、019粵港澳大灣區不僅要建成充滿活力的世界級城市群、國際科技創新中心、“一帶一路”建設的重要支撐、內地與港澳深度合作示范區，還要打造成宜居宜業宜游的優質生活圈，成為高質量發展的典范。以香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市作為區域發展的核心引擎?；浉郯拇鬄硡^發展規劃綱要2020增強中心城市和城市群綜合承載、優化配置能力，加快發展重點城市群。2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務2021推進成渝地區雙城經濟圈建設，打造具有全國影響力的重要經濟中心、科技創新中心、改革開放新高地、高品質生活宜居地。中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要2006把城市群作為推進城

11、鎮化的主體形態，高效協調可持續的城鎮化空間格局。中華人民共和國國民經濟和社會發展第十一個五年規劃2016推進城鄉發展一體化，加快城市群建設發展，優化提升東部地區城市群，培育中西部地區城市群。中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃2018中共中央、國務院明確要求以北京、天津為中心引領京津冀城市群發展。2019推動長三角一體化發展，增強長三角地區創新能力和競爭能力，提高經濟集聚度、區域連接性和政策協同效率，對引領全國高質量發展、建設現代化經濟體系意義重大。長江三角洲區域一體化發展規劃綱要2021以促進城市群發展為抓手，全面形成“兩橫三縱”城鎮化戰略格局。中華人民共和國國民經濟和社會發展第

12、十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要2022優化多中心網絡化城市群結構，提升綜合承載能力，打造長江經濟帶發展和中部地區崛起的重要支撐、全國高質量發展的重要增長極、具有國際影響力的重要城市群。長江中游城市群發展“十四五”實施方案8 | 從世界級城市到世界級城市群城市群的形成與發展離不開基建的高效發展，在過去十年自上而下的政策驅動下，五大城市群已然形成高效交通路網串聯中心城市及周邊地級市及區縣。其中城市間公路路網密度為全國密度的四倍，鐵路路網密度為全國平均密度的三倍。未來，基建政策將持續推動五大城市群的長足發展。在粵港澳城市群，粵港澳大灣區（城際）鐵路建設規劃提到未來將實現大灣區主要城市一小時通

13、達，主要城市至廣東省內地級市2小時通達，在2035年遠期，鐵路運營覆蓋100%縣級以上城市。京津冀地區已然形成北京、雄安、保定一小時交通圈。北京市 “ 十四五 ” 時期重大基礎設施發展規劃初步構建京津冀城市群2小時交通圈。根據長江三角洲地區交通運輸更高質量一體化發展規劃及長江三角洲地區多層次軌道交通規劃，至2025年，鐵路密度將達到507公里/萬平政策驅動：基礎建設加速五大城市群空間布局方公里，形成長三角與相鄰城市群及省會城市3小時區際交通圈。高速公路密度達到500公里/萬平方公里，中心城市之間享受11.5小時客運服務。成渝城市群持續推動雙城交通一體化，其中成渝中線高鐵已于2021年下半年開工

14、，時速可高達350公里。建成后，不僅將實現雙城50分鐘通達，還將串聯成渝城市群與長江中游、長三角及京津冀城市群，加速長江經濟帶建設及西部地區南北貫通進程。在長江中游城市群中，武漢、南昌等主要城市一直以來為全國交通網絡的中心城市，有較好的基建基礎。根據長江中游城市群發展“十四五”實施方案，未來長江中游城市打通農村公路省際斷頭路，武漢城市圈、長株潭都市圈、大南昌都市圈在未來將實現2小時相互通達。 從世界級城市到世界級城市群 | 9粵港澳長三角京津冀成渝長江中游廣州佛山東莞深圳惠州江門肇慶珠海香港澳門南京蘇州上海杭州寧波合肥無錫北京廊坊天津石家莊秦皇島張家口承德成都重慶德陽綿陽樂山內江南充達州武漢長

15、沙南昌九江上饒湘潭株洲常德鄂州宜昌數據來源：仲量聯行MapIT距中心城市市中心驅車時間（小時） 0.5 1 1.5 2 2.5 3 310 | 從世界級城市到世界級城市群市場驅動： 產業升級與創新持續推動五大城市群建設除政策驅動外，市場因素是驅動五大城市群建設的重要力量。五大城市群的GDP總量占全國的56%，據第七次人口普查結果顯示，五大城市群平均城鎮化率達70%，高于全國平均水平（64%）。而在A股主板超千億公司中，有超過七成的公司位于五大城市群，在科創板上市的超 500億市值的公司，幾乎均注冊于五大城市群。大型企業在五大城市群的聚集并帶動周邊產業鏈，為周邊經濟發展起到重要推動作用。中小企業

16、方面，“專精特新“企業于2022年全國兩會中首次被寫入政府工作報告，是未來經濟發展的重要動能。目前已報批國家級專精特新小巨人企業中，有超過六成位于五大城市群，為未來核心制造業的增長和發展提供巨大潛力。GDP總量全國占比（2020年） 56%地鐵里程數全國占比（2020年） 95%A股主板超千億市值全國占比（2021年） 78%科創板超500億市值全國占比（2021年） 91%人口密度對比 (五大城市群 vs. 國內其余城市群)3.2倍人均綠化面積 (五大城市群 vs. 國內其余城市群）2.2倍專精特新（國家級）全國占比（2021年） 65%獨角獸企業全國占比（2021年） 95%科研支出全國占

17、比（2020年） 76%985高校全國占比（2021年） 72%五大城市群在科技創新方面亦領跑全國。據統計，五大城市群的研究與試驗發展經費支出占全國總支出的比重超七成，從側面反映出了五大城市群的創新活力。其中如京津冀、 長三角頭部城市均有較明顯的優勢，譬如北京中關村，有中國“硅谷”之稱。我國獨角獸企業地域分布也較為集中，超過九成企業位于五大城市群。同時，五大城市群擁有豐富的高校資源，在全國39所985工程學校中，有28所設立在五大城市群。豐富的教育資源將吸引人才持續涌入五大城市群，為創新發展注入新活力。 從世界級城市到世界級城市群 | 11以社會消費品零售額為例，五大城市群的發展與2010年相

18、比，2020年社會消費品零售額超過千億人民幣的城市增長迅速，新增城市較為集中的出現在五大城市群中，這也從側面反映出五大城市群的聚集效應已經愈發明顯。通過對比，也可以看出財富和人口集中在五大城市群中，社會消費品零售額的增加也集中在五大城市群中。市場驅動： 五大城市群聚集 效應凸顯社會消費品零售總額超千億城市對比圖 （2010年 VS 2020年）201020202,000+1,5001,000100社會消費品零售總額 (RMB billion)數據來源：CEIC，仲量聯行研究部整理12 | 從世界級城市到世界級城市群作為全球金融中心之首，紐約灣區的金融業具有世界級影響力。除了擁有被譽為“世界金融

19、的心臟”的華爾街之外，紐約還集中了紐交所和納斯達克兩大證券交易所，以及眾多全球知名銀行、證券、期貨、保險等金融機構總部。全美最大的500家公司，1/3以上的總部設在紐約灣區。2021年世界500強企業榜單中，有24家總部分布在紐約灣區，上榜企業平均資產規模為7,167億美元，是其他三大灣區上榜企業平均資產規模的2到3倍。在JLL發布的2022年全球創新城市指數報告中，紐約位列“全球創新城市20強”第5名。作為美國第一大城市，紐約在科技創新方面的實力不容小覷，其國際專利申請數量長期位列全球前十；與此同時，除了金融領域的絕對優勢之外，創意產業和科技創新產業也發展迅猛，是紐約灣區在過去10年中最為亮

20、眼的兩大產業。灣區內的多所常春藤高等學府也在不斷助力灣區的創新。有“大熔爐”之稱的紐約聚集了來自世界各地的人才，人口多樣性顯著。數據顯示，紐約灣區的移民數在最近的一次人口調查中達到約620萬，占灣區總人口的26%以及總勞動人口的3成以上。在紐約，有超過40萬的移民以創業家的身份來到這座城市。人口的多樣性與豐富度為城市的創新和企業活動增添了活力。在2020年，紐約灣區提供了超過830萬個私營工作崗位，其中約160萬個與工業與生產（機場、港口和運輸）相關。全球三大城市群： 紐約灣區資本云集、商貿中心、 創新之城企業活動創新人才 從世界級城市到世界級城市群 | 13在JLL發布的2022年全球創新城

21、市指數報告中，舊金山灣區共有兩座城市圣何塞（第1名）與舊金山（第3名）上榜“全球創新城市20強”。被譽為“硅谷之心”的圣何塞與舊金山共同構成了目前全球最具影響力的科創中心，使美國始終在科創領域保持世界領先地位。報告指出：在大規模的科創人才、多種多樣的科創產業類型、成熟的科創產業配套和一流大學的加持下，舊金山灣區持續吸引著科創人才和企業，不斷鞏固其世界級科創門戶的地位。舊金山灣區內匯聚了多所世界一流大學，為硅谷登頂世界級科創中心提供了不竭動力，包括斯坦福大學、加州大學伯克利分校、戴維斯分校、舊金山分校和圣克魯茲分校5所世界級研究型大學，以及航空航天局Ames研究中心、農業部西部地區研究中心、斯坦

22、福直線加速器中心、能源部勞倫斯利弗莫爾國家實驗室等多個國家級研究實驗室。這些科研機構也為科學技術的商業化應用夯實了基礎。舊金山灣區也是高新技術產業集聚地，擁有大量研發機構和科創資源，以及蘋果、Alphabet、Facebook等7家世界500強科技新媒體企業總部，是三大灣區中人均地區生產總值最高的世界級城市群。強大的科技產業也帶動了金融及相關服務業的發展，風險資本密集度、創新思維活躍度等指標在美國名列前茅。在2020年JLL發布的全球房地產透明度指數報告中，舊金山被評為全美透明度最高的城市，這些優勢都為企業活動提供了可靠的平臺。全球三大城市群： 舊金山灣區創新驅動、人才高地、世界級科創門戶教育

23、企業活動創新14 | 從世界級城市到世界級城市群全球三大城市群： 東京灣區高端制造、產研結合、 頂級交通網絡東京灣區作為世界上最大的工業帶之一，聚集了汽車、造船、物流、石油化工、鋼鐵等產業。在三大灣區中，東京灣區的高端制造業表現最為突出，總部位于東京灣區的世界500強企業中有約四成與制造業相關。同時，東京也是世界主要的國際金融市場之一。2020年東京交易所的公司總市值在全球排行第四，達6.7萬億美金，僅次于紐交所，納斯達克和上海交易所。東京灣區集聚了包括東京大學、早稻田大學、東京都市大學、橫濱國立大學、慶應義塾大學等120多所高校。在日本37所“超級國際化大學” 計劃中，東京灣區的計劃大學數量

24、就有17所，占比接近一半。東京灣區內還擁有僅次于硅谷的高科技基地，被譽為日本科教中心的筑波科學城。憑借優質的高校資源和大量創新經濟從業者，東京在JLL發布的2022年全球創新城市指數報告中 ，位列“全球人才集中度20強” 第5名，居亞太之首。東京灣區憑借優秀的海灣資源條件，坐擁橫濱港、東京港、千葉港、川崎港、木更津港、橫須賀港等多個港口。同時，東京灣區以完善的公路、鐵路及公共交通網而聞名。東京擁有全球頂尖的公共交通系統，也是日本國內最重要的交通樞紐，是東海道-山陽新干線、東北新干線的始發站，串聯起九州、關西、北海道等地區。東京灣區擁有高比例的區域性鐵路以支持城市群發展，累計2368公里的區域性

25、鐵路，占鐵路總里程的76%。教育企業活動基礎設施 從世界級城市到世界級城市群 | 15聚焦城市群“未來競爭力” 衡量指標“未來競爭力” 指標指標共包含47個變量，這些變量代表各大城市群在向下一個階段中至關重要的因素。其中包括創新能力、社會經濟、營商環境和生活質量等一系列指標。本次分析中亦增加了數個變量，為各自所在的類別提供更全面的視角?！拔磥砀偁幜Α?指標體系的構建本指標按照綜合發展水平的區域代表性，選取19個城市群的46個地級及以上城市作為數據樣本，數據來源于CEIC、經濟學人、萬得數據庫、國家統計局、相關城市統計公報及年鑒等。評價指數的構建方法包括指標無量綱化（歸一化）和指標權重選取等 內

26、容。 無量綱化（歸一化）將每個城市不同變量的原始數據轉換為可對比的同一區間（0-1）的指標數值，用于比較和綜合分析。 指標權重指分配權重至每個城市群內選取的城市，繼而得出每個城市群在單個變量下的加權得分。教育 衡量教育機構（主要是高等教育）的數量和質量人才 評估人口、人口動態水平、人才庫的儲備量創新 評估專利、研發支出和初創企業方面的 創新水平基礎設施 評估實體基礎設施和數字網絡的質量宜居性 評估城市群的零售情況、餐飲和文化服務環境 衡量空氣質量、氣候和綠色建筑企業活動衡量科技創新民企的數量和活躍度“未來競爭力” 指標七大類別:16 | 從世界級城市到世界級城市群 長三角城市群 粵港澳大灣區

27、京津冀城市群 成渝城市群 長江中游城市群02五大城市群優勢分析 從世界級城市到世界級城市群 | 17長三角城市群： 市場驅動、創新引領新格局長三角城市群的面積僅占全國總面積的2.3%，卻創造出了20.5萬億的GDP生產總值，占全國GDP總量的21%，是中國經濟發展的重要引擎。長期以來的區域繁榮與經濟發展，為長三角城市群居民帶來了強勁的消費信心。2020年長三角城市群社會消費品零售總額達7.8萬億，占全國五分之一。得益于優良的營商環境和較高的經濟開放程度，長三角城市群的外商直接投資額占全國外商直接投資總額比重約35%。作為中國市場化程度最高、經濟最活躍的區域之一，長三角城市群聚集了大量重量級央企

28、和民企，同時也是外資世界500強企業進入中國的首選總部基地。在A股主板超千億公司中，有近四分之一的公司位于長三角城市群；截至2021年底，在科創板上市的超500億市值的公司中，位于長三角的企業市值總和達1.1萬億元。中小企業方面，長三角城市群內“專精特新“企業達1261家，為未來核心制造業的增長和發展提供巨大潛力。18 | 從世界級城市到世界級城市群20.5萬億元（截至2020年） GDP總量 7.8萬億元（截至2020年） 社會消費品零售總額 733億美元（截至2020年） 外商直接投資3,372公里（截至2020年） 軌道交通（已建成+規劃）1.1萬億元（截至2021年） 科創板企業總市值

29、* 7,364億元（截至2020年） 科研支出1,261家（截至2021年） 專精特新（國家級）企業數量18,086項（截至2020年） PCT國際專利申請量124家（截至2021年） 獨角獸企業數量21%（截至2021年） 985高校全國占比20%（截至2020年） 外來人口比例1,358個（截至2022年3月） 綠色建筑數量（LEED認證） 長三角科技創新能力全國領先。長三角以電子、汽車、現代金融等產業為核心，致力于成為具有全球影響力的科創高地和全球重要的現代服務業和先進制造業中心。長三角是中國專利申請最活躍、創新能力最強的區域之一。截至2020年底，長三角地區年度PCT專利申請超18,0

30、00項。長三角的研發投入強度一直領先于全國平均水平。2020年長三角城市群科研支出達7,364億元，占全國的三分之一。此外，長三角一體化帶來的加速協同發展，為培育獨角獸企業提供了沃土，長三角的獨角獸企業共計124家，居各大城市群之首。注：*僅統計市值超500億元的企業長三角城市群 在優質高校方面，長三角地區擁有25所中國211大學和8所985院校，分別占全國的21.7和20.5，同時有一批能躋身世界前列的知名高校，為城市創新發展提供了源源不斷的新動能。此外，長三角公路、鐵路和航運全方位、立體化的網狀交通結構逐漸形成，加速了城市群內部的人才、資本、信息等生產要素的流動。未來，長三角仍將拓展軌道交

31、通網絡，包括已建成及規劃公里數預計將達到3,372，將使區域內的資源流動更加迅速與便捷。 從世界級城市到世界級城市群 | 19長三角城市群 0.00.20.40.60.81.0主板上市企業市值科創板上市企業市值獨角獸企業企業貸款活動 作為長三角的龍頭城市，上海正在建設國際化的經濟、金融、貿易、航運和科創中心，聚集了大量重量級央企和民企，同時也是外資世界500強企業進入中國的首選總部基地。近年來，一大批本土企業逐步發展成為全球性企業，由于長三角的營商環境優良、國際化程度高，大量企業將總部或者國際運營功能性總部搬遷至上海及其他長三角城市。 一個地區的獨角獸公司(估值超過10億美元的初創企業)發展，

32、是衡量區域新經濟活力和創業環境的一項重要指標。截至2021年11月，中國總計有301家獨角獸公司，占全球獨角獸公司總數的28.5%，其中有124家公司來自長三角，占比約為41%，居各大城市群之首。 長三角一共有14座城市擁有獨角獸公司，離不開長三角一體化帶來的加速協同發展。上海作為長三角的核心城市，獨角獸公司占據長三角總量的57%。其次是杭州，擁有長三角 17%的獨角獸。在江蘇，除了南京，有常州、蘇州、無錫等多個城市都貢獻了1家及以上的獨角獸公司。 從覆蓋行業來看，長三角的獨角獸公司目前覆蓋了23個行業，與硅谷持平。長三角4個行業的公司估值中位數超過全球水平，分別是健康、人工智能、汽車交通和金

33、融科技領域。長三角獨角獸公司最搶眼的是健康行業，公司估值中位數達到50億美元，其中包括提供醫療服務平臺的微醫、專注醫學影像設備研發的聯影醫療等。20 | 從世界級城市到世界級城市群長三角城市群 長三角是中國專利申請最活躍、創新能力最強的區域之一。截至2020年底，長三角地區每萬人發明專利擁有量已達30.9件，為全國平均水平的2.3倍，知識產權發展處于全國領先地位。長三角地區PCT專利申請及授權量占全國總量的28% 。 長三角的研發投入強度一直保持著高速穩定增長，領先于全國平均水平。2020年，長三角地區研發投入強度達 2.84%，超過全國平均水平近三成，其中上海R&D投入強度為4.17%，江蘇

34、省和浙江省分別為2.93%、2.88%，安徽省為2.28%。長三角地方政府都將創新驅動發展作為推動經濟增長的第一要務。長三角地區財政科技撥款占政府支出的比重為4.84%，高出全國平均水平近兩成。 從產業布局來看，長三角地區近年來大力發展的高技術產業包括醫藥制造業、航空航天器及設備制造業、電子及通信設備制造業、計算機及辦公設備制造業、醫療儀器設備及儀器儀表制造業、信息化學品制造業等，吸納了大量的專業技術和研發人才。 隨著長三角協同創新發展的不斷深化以及產業鏈整體向高附加值攀升，長三角創新驅動發展的格局已基本形成。0.00.20.40.60.81.0初創企業數PCT專利申請數高新企業數智慧城市發展

35、 從世界級城市到世界級城市群 | 21長三角城市群 長三角高等教育規模和優質高等教育資源數量處于全國領先水平。2021年長三角地區擁有全國17.1的普通高等學校，本科院校221所，占全國的17.5。在優質高校方面，長三角地區擁有25所全國211大學和8所985院校，分別占全國的21.7和20.5。其中，上海有10所211大學和4所985院校；南京有8所211大學和2所985院校。 從高校人才培養層次、師資隊伍結構和教育資源配置等方面來看，長三角地區高等教育資源集聚優勢明顯。2019年長三角地區高校在校生數量占全國的16.1，研究生在校生數量占全國的22，博士生在校生數量占全國的22.9。 20

36、21年QS世界大學排名顯示，長三角地區共有8所高校進入世界前五百名：復旦大學、浙江大學、上海交通大學、中國科學技術大學、南京大學、同濟大學、上海大學、東南大學等，占全國高校進入世界前五百排名的14.0。 此外，長三角在國際化辦學方面持續發力，引入國際優質科教資源、打造教育國際化品牌，以高品質的教育資源為一體化發展注入新動力。0.00.20.40.60.81.0高等院校數量211學校全球大學排名頂尖國際學校22 | 從世界級城市到世界級城市群粵港澳大灣區城市群：以創新驅動區域協調發展粵港澳大灣區（以下簡稱“大灣區”）總面積約為5.6萬平方公里，是中國對外開放程度最高、經濟活力最強的地區之一。20

37、20年，大灣區GDP總量達到11.5萬億元，占全國GDP總量的11.5%，經濟實力雄厚。有序且快速的經濟發展伴隨著居民收入和消費能力的穩步提高，2020年大灣區社會消費品零售總額約占當年全國總量的9.1%。此外，作為我國對外開放的“先行者”之一，大灣區較高的市場化程度以及優異的營商環境吸引了眾多外國投資者的目光，長期以來其外商直接投資額在全國各大城市群之中名列前茅。目前，大灣區已經初步形成了以現代金融、現代物流、智能制造為核心的現代產業體系，并以“科技創新”作為產業及經濟發展的核心驅動力。大灣區具備全國領先的產業創新能力，截至2020年底，其年度PCT申請超2.8萬項，在全國各大城市群中名列榜

38、首。在優異的創新成果背后，是大灣區對科技創新的持續投入，2020年大灣區科研支出達3,717億元，約占當年全國科研總支出的15%。 從世界級城市到世界級城市群 | 2311.5萬億元（截至2020年） GDP總量 3.4萬億元（截至2020年） 社會消費品零售總額 1,276億美元（截至2020年） 外商直接投資2,114公里（截至2020年） 軌道交通（已建成+規劃）1,804億元（截至2021年） 科創板企業總市值* 3,717億元（截至2020年） 科研支出433家（截至2021年） 專精特新（國家級）企業數量28,652項（截至2020年） PCT國際專利申請量51家（截至2021年）

39、 獨角獸企業數量5%（截至2021年） 985高校全國占比19%（截至2020年） 外來人口比例849個（截至2022年3月） 綠色建筑數量（LEED認證） 得益于大灣區較高的對外開放程度，區內企業更早地意識到可持續發展的重要性，并以更包容的心態、更長期的戰略眼光審視及擁抱ESG概念。以地產行業為例，截至2022年3月，大灣區內LEED認證的綠色建筑數量達到849棟，約占全國LEED認證建筑總數的22%。注：*僅統計市值超500億元的企業粵港澳大灣區城市群 在基礎設施方面，大灣區較為完善的交通網絡保證了區域內生產要素的有效流通。未來，大灣區城市群內的已建成及規劃項目的軌道交通里程總計將達到2,

40、114公里，各城市間基礎設施“互通互聯”的水平將不斷提升。除了傳統基礎設施以外，物聯網、5G網絡、網絡安全、量子計算等“新基建”項目的建設正如火如荼，相關設施的落成必將成為日后大灣區經濟高質量發展的有力支撐。24 | 從世界級城市到世界級城市群 大灣區“1小時生活圈”已基本形成，粵港澳三地的創新要素加速流通，企業間的交流合作日趨頻繁。同時，市場開放程度的提升將有利于打造國際一流的營商環境，特別是大灣區在跨境金融和專業資格認可等領域的先行先試已吸引不少港資企業。 有別于其它城市群，大灣區“9+2”的體系讓其在金融業能發揮更大的作用。首先，香港充當著雙向引導的角色，促進內地與香港市場的資金循環，為

41、兩地新經濟、科創等企業提供拓展市場的支援。然而，更重要的是，未來金融業的開放將逐步覆蓋至全國，全球資本的參與將完善企業監管的相關法規，企業的良好管治有望得到國際市場的進一步認可。 深圳前海作為大灣區乃至國內金融市場開放以及金融制度創新的“橋頭堡”，見證了地方政府與國企的多種金融創新實踐，實現了多項“全國第一”，其中包括與外資銀行合資成立國內首家外資控股的證券公司及國內首家外資控股的基金管理公司。此外，深圳近期率先開展契約型私募基金投資企業商事登記試點，同樣標志著深圳市在金融創新層面的不斷嘗試。 大灣區的創新能力也不容小覷，而這離不開深圳在高新技術行業的超前布局。作為最早孵化獨角獸企業的搖籃之一

42、，深圳成功孕育了騰訊、華為等一眾行業龍頭。截至2021年底，深圳獨角獸企業數量達到32家，占大灣區獨角獸企業總量比重超60%；另外，目前全國8家估值超千億的企業中，大灣區占3席，分別為微眾銀行、希音和 大疆?；浉郯拇鬄硡^城市群 0.00.20.40.60.81.0企業貸款活動科創板上市企業市值主板上市企業市值獨角獸企業 從世界級城市到世界級城市群 | 25粵港澳大灣區城市群 粵港澳大灣區初創生態環境優異，大量創投資金、優秀科研人才與先進的科技基建支持著初創企業蓬勃發展。數據顯示，截至2020年底，位于大灣區主要城市的初創企業數占全國4成以上，其中深圳占比已超越1成，而香港也同樣貢獻突出?？梢灶A

43、見的是，隨著深港合作的不斷深入，香港將成為大灣區初創企業出海的最理想平臺。 在大灣區，創新政策的不斷出臺以及創新平臺的密集使新一輪創新資源加速集聚，由此孕育了一批高質量創新企業。大灣區城市在高新技術企業數量方面表現突出，深圳（超過18,000家）和廣州（超過11,000家）處于全國領先 水平。 香港更積極投入珠三角創新產業的發展。利用香港高等院校的科研根基和與世界科研界的聯系，加上活躍的創投資金，配合珠三角地區特別是深圳的成熟科創環境，兩地可從研發、培育、商業化、生產、推廣等各商業環節達成更深度合作，實現“1+1大于2”的效果。 PCT專利申請數向來被視為專利領域內進行國際合作最有意義的指標之

44、一。作為大灣區創新的領頭羊，在2020年，深圳全市的PCT國際專利申請量超過20,000件，連續17年居全國首位。廣州與東莞在該項上亦表現不俗。 大灣區在建設數字智慧城方面走在全國前列，在國際上亦名列前茅。例如廣州政府在數字政府建設、公共服務數字化工作發力已久，近年來積極開發“穗智管”城市運行管理中樞；深圳則依托華為等科技企業，打造“鵬城智能體”系統。0.00.20.40.60.81.0智慧城市發展初創企業數高新企業數PCT專利申請數26 | 從世界級城市到世界級城市群粵港澳大灣區城市群 得益于大灣區較高的經濟增速、收入水平和較快的產業發展，過去十年，人口進一步向大灣區內聚集。第七次人口普查數

45、據顯示，2020年大灣區內地9市總人口達到7,801.43萬人，相較2010年增長近40%，大幅高于同期全國人口增速5.38%，這使大灣區成為全中國人口增速最快的地區之一。 在人才引入方面，大灣區的經濟活力對于外來人才具有強大的吸引力。根據智聯招聘2021年求職大數據顯示，大灣區流入人群占比為14.7%，在全國各大城市群中排名第二，僅次于“長三角”城市群；同時，大灣區人才居留意愿較高，強大的引才、聚才和留才能力是大灣區打造較為齊全的產業結構、實現產業集聚發展的堅實基礎。 而在人才培養方面，在大灣區有限的土地空間內，聚集了包括香港大學、香港科技大學、香港中文大學、中山大學、華南理工大學等國內外知

46、名高校，其中有5所高校入圍2021年QS世界大學排名前100。這些高校學科門類齊全，研究能力強，既是城市的“人才蓄水池”，也是學術文化交流中心、科技中心和智力中心。 大灣區各城市間密切的人文教育交流使港澳地區優秀的教育資源得以突破空間的界限，內地與港澳高校合作辦學成為新趨勢。香港中文大學深圳校區于2014年正式招生；香港科技大學(廣州)、香港城市大學（東莞）等高校正積極籌備建設中。未來，內地和香港高等教育的“雙向流動”勢必為大灣區培育更多高質量人才。0.00.20.40.60.81.0211學校高等院校學生數高等院校數量全球大學排名大學影響力與合作頂尖國際學校 從世界級城市到世界級城市群 |

47、27京津冀城市群：核心引領，專注協同均衡發展京津冀三地合作發展的概念已出現近二十年了，但直到2014年2月，實質意義上的“京津冀協同發展戰略”才被正式提出并上升為國家戰略。實現京津冀協同發展的價值，在于為經濟發展較南方相對滯緩的北方腹地提供區域發展的機制，實現城市、區域之間發展趨于均衡互補的目標。京津冀協同發展的功能定位是“以首都為核心的世界級城市群”，其發展的首要任務是解決北京的“大城市病”。從發布2014年版的北京市新增產業的禁止和限制目錄起，北京持續、從嚴執行減量發展和產業疏解，累計疏解一般制造業企業近3000家，為首都“高精尖”經濟創造空間，新設“高精尖”市場主體由2013年的41%升

48、至60%。在北京市、天津市和河北省三地之間，京津冀協同發展的頂層設計注重區域內錯位互補、非同質化發展的定位。北京憑借首都和科創資源發展“四個中心”，引導非首都核心功能疏解外溢；天津憑借港口和產業優勢推動貿易開放、先進制造業及金融創新；河北則承接京津輻射需求，促進產業轉型、發展商貿物流。28 | 從世界級城市到世界級城市群 當前，北京已開始逐步向區域內其他城市轉移技術成果、資金和產業企業等資源。北京向津冀輸出的技術合同成交總額已超過1200億元，中關村企業在津冀設立的分支機構累計達到8300多家。此外，北京現代汽車滄州工廠、北京滄州生物醫藥園等項目落地，北京大數據產業鏈向張北云計算產業基地聚集。

49、 此外，京津冀城市群的建設發力在交通和環保兩個領域實現率先突破，其中京津冀綜合交通體系當前已基本建立。目前，京津冀城際鐵路投資公司已完成股權結構調整，京張、京沈等鐵路已經通車，且位于北京遠郊、鄰近京冀邊界的北京大興國際機場建成并投入運營，京津冀機場群和港口群持續聯動建設。 河北雄安新區的建立是優化京津冀空間結構的戰略之一，將在長周期的未來為區域帶來多增長極的協同驅動力，但當前建設仍處于較初級階段。注：*僅統計市值超500億元的企業京津冀城市群7.9萬億元（截至2020年） GDP總量 2.9萬億元（截至2020年） 社會消費品零售總額 232億美元（截至2020年） 外商直接投資1,590公里

50、（截至2020年） 軌道交通（已建成+規劃）4,680億元（截至2021年） 科創板企業總市值* 3,446億元（截至2020年） 科研支出608家（截至2021年） 專精特新（國家級）企業數量9,259項（截至2020年） PCT國際專利申請量96家（截至2021年） 獨角獸企業數量26%（截至2021年） 985高校全國占比22%（截至2020年） 外來人口比例639個（截至2022年3月） 綠色建筑數量（LEED認證） 但是我們也應看到，京津冀區域協同發展7年間，區域內部經濟、社會、資源等各方面均衡程度仍有不足，三地之間的內部差距并未顯著縮小，人均GDP等部分經濟指標的差距甚至呈小幅擴大

51、趨勢。在此基礎上，京津冀區域GDP總量占全國經濟體量比重從2014年的10.4%下降到2021年的8.4%，其經濟總量、經濟承載力和增長動能與其他領先的城市群相比有所欠缺。 在下一階段，“高精尖”產業及先進制造業增勢強勁，較此前的第三產業科創風潮更有利于津冀兩地的發力和落地，或將成為有效調節京津冀發展結構的契機，為這一區域提供更多元的支點型城市，構成多節點共同發力的城市群。 從世界級城市到世界級城市群 | 29京津冀城市群 京津冀區域的企業活動水平在本次研究中的各個城市群中位列第一，指數化后各分項指標均以北京值為基數1，這主要憑借北京的高端產業發展和首都吸引力。這既體現了京津冀協同發展及北京減

52、量發展，并非未來降低北京的吸引力和經濟活力，而是通過疏解和轉移非首都核心功能，為北京的高端產業發展提供空間，并輻射帶動周邊省市均衡發展。 根據2021年12月最新發布的胡潤全球獨角獸榜，京津冀區域共有96家獨角獸企業，其中91家總部位于北京。北京聚集獨角獸企業總部數量為全國獨角獸企業的三成，聚集度位列全國第一、全球第二，僅次于舊金山而高于紐約。盡管持續疏解非首都核心功能，但“科技創新中心”始終為北京“四個中心”定位之一。 但是，當前京津冀城市群內部企業活動的均衡性相對不足，北京市和津冀二地的差距顯著。共有4家獨角獸企業總部位于天津，此外天津市持續吸引外省獨角獸企業在津投資布局；而河北省石家莊市

53、也貢獻了1家獨角獸企業。 河北省持續提升對新經濟賽道的引進和承接能力，其中，石家莊高新區既深耕生物醫藥產業率先發展，又積極對接引入獨角獸企業建設生產基地或銷售、結算中心等。2021年9月，石家莊高新區簽約北京可瑞生物等3家獨角獸企業在此選址，并發力培育本土企業成為“潛在獨角獸”乃至獨角獸企業。0.00.20.40.60.81.0獨角獸企業主板上市企業市值科創板上市企業市值企業貸款活動30 | 從世界級城市到世界級城市群京津冀城市群 京津冀在創新發展相關指數在全國城市群中位列第一，這主要是受到北京全國領先的強勁創新動能和高強度研發投入的驅動。京津冀三地內部差距較大，自京津冀協同發展規劃制定以來，

54、河北與京津兩市距離有所縮減。 根據官方數據，京津冀區域研發經費投入強度從2014年的3.48%上升到2020年的3.99%，提高0.51個百分點。若以單城市來看，北京2020年研發經費支出達到2327億元人民幣，為上海的1.4倍。但以區域級別來看，京津冀區域2020年研發支出總額為3446億元，僅為長三角區域四省市的47%。 京津冀三地的研發經費投入強度之比由2014年的100：79：22（以北京為100）變為2020年的1005427，河北與京津兩市之間差距有所縮小，也體現部分北京資源向外引導流動成果。但天津創新水平與研發投入表現欠缺。 在創新產出方面，2020年京津冀區域每萬常住人口發明專

55、利擁有量為37件，比2014年增長2.2倍；區域技術市場成交額由2014年的3584億元增加至2020年的7987.8億元，增長1.2倍。在創新效率方面，2020年每億元研發經費產生的專利授權量為 95.8件，比2014年增長61.8%。0.00.20.40.60.81.0PCT專利申請數高新企業數智慧城市發展 從世界級城市到世界級城市群 | 31京津冀城市群 京津冀區域優質教育資源集中，普通高?？倲颠_到273所，占全國總數10.0%；本科院校數量達到158所，占全國的12.4%；其中，985大學共10所，9所位于北京，1所位于 天津。 京津冀區域內的社會資源互補流動是其協同發展的先決條件之一

56、，優秀的教育資源，尤其是高校資源將提升城市的人才和勞動力吸引力，進而提高城市的企業和產業發展 活力。 根據北京市“十四五”教育專項規劃，北京將積極推動教育領域“疏整促”工作，擴大教育資源對京津冀區域的輻射面： 嚴控市屬高校招生規模，促進全市優質教育資源向京郊及城市副中心轉移疏解。 支持河北雄安新區教育發展，建成3所“交鑰匙”學校并投入使用；支持部分中央在京高校向雄安新區有序轉移。 促進優質教育資源向河北廊坊北三縣地區延伸布局。 推動京津教育“雙城記”，鼓勵北京優質中小學采取教育集團、學校聯盟、對口幫扶、開辦分校等方式開展跨區合作辦學。 深化京津冀高校聯盟建設，鼓勵高校發揮學科互補優勢，開展協同

57、創新攻關與成果轉化應用。0.00.20.40.60.81.0211學校高等院校數量全球大學排名大學影響力與合作頂尖國際學校32 | 從世界級城市到世界級城市群成渝城市群：長江經濟帶與西部陸海新通道的戰略支點中國經濟在過去幾十年快速成長，從沿海至內陸，城市群已不再局限于粵港澳大灣區、長三角、京津冀三大沿海城市群，以成渝、長江中游為代表的城市群在內陸生根發芽、奮起直追。西部大開發二十年后，依托“一帶一路”、西部陸海新通道的國家戰略，成渝雙城作為中國第四大城市群，正在引領中國西部、內陸地區的創新驅動與經濟發展，破局數千年內陸發展的地緣劣勢，重塑內陸開發新高地。2020年10月，成渝地區雙城經濟圈建設

58、規劃綱要正式出臺，明確經濟圈的規劃范圍包括重慶市的中心城區及萬州、涪陵、綦江、大足、黔江、長壽、江津、合川、永川、南川、璧山、銅梁、潼南、榮昌、梁平、豐都、墊江、忠縣等27個區（縣）以及開州、云陽的部分地區，四川省的成都、自貢、瀘州、德陽、綿陽（除平武縣、北川縣）、遂寧、內江、樂山、南充、眉山、宜賓、廣安、達州（除萬源市）、雅安（除天全縣、寶興縣）、資陽等15個市，總面積18.5萬平方公里，常住人口接近1億，GDP超過7萬億元。 從世界級城市到世界級城市群 | 33 成渝城市群是中國經濟總量、常住人口集中度最高的內陸城市群。隨著成渝城市群規劃方案陸續落地，成渝地區雙城經濟圈規劃獲批，成渝雙城將

59、攜手發展成為西部金融中心、內陸地區的科技創新中心，打造“智慧名城”和“智造重鎮”并積極建設國際消費中心城市。三大中心建設奠定成渝城市群在內陸開發、西部大開發中的戰略支點地位。金融與科技雙輪驅動成渝城市群實現可持續發展，并發揮川渝地區高消費力優勢，凸顯消費作為經濟增長的首要驅動力的核心價值。數據來源：四川省統計局7.4萬億元（截至2020年） GDP總量 6.3%（截至2021年） GDP總量全國占比3.5萬億元（截至2021年） 社會消費品零售總額1.7萬億元（截至2021年） 進出口總額2.1萬億元（截至2021年） 工業增加值超4,800列（截至2021年） 中歐班列（成渝）5,589.6

60、億元（截至2021年） 規模以上工業企業實現利潤78.5對（截至2021年） 成渝城際動車日均開行3.9萬億元（截至2021年） 服務業增加值13條（截至2021年） 川渝省際高速公路通道2.5萬億元（截至2021年） 規模以上工業高技術產業營業收入超11.2萬個（截至2021年） 5G基站成渝城市群 重慶主城都市區與成都市的常住人口均突破2,000萬人，人口總量僅次于京滬，分列中國人口第三、第四大城市。到2035年，建成實力雄厚、特色鮮明的雙城經濟圈，重慶、成都進入現代化國際都市行列，大中小城市協同發展的城鎮體系更加完善，基礎設施互聯互通基本實現，具有全國影響力的科技創新中心基本建成，世界級

61、先進制造業集群優勢全面形成，現代產業體系趨于成熟，融入全球的開放型經濟體系基本建成，人民生活品質大幅提升，對全國高質量發展的支撐帶動能力顯著增強，成為具有國際影響力的活躍增長極和強勁動力源。34 | 從世界級城市到世界級城市群成渝城市群 0.00.20.40.60.81.0機場旅客吞吐量地鐵客運量 重慶和成都作為中國西部國家級特大中心城市，人口活力優勢突出。據第七次全國人口普查顯示，重慶主城都市區常住人口達2,112.2萬人，成都市常住人口達2,093.8萬人，分別位列全國第三和第四。從人口增量來看，從六普到七普的十年間，成都常住人口增量達582萬人，重慶主城都市區常住人口增量達378萬人，分

62、列中國第三、第六位。成渝雙城的常住人口持續增長，對宏觀經濟持續增長形成強大支撐，同時對基礎建設提出更高要求。 成渝作為西南地區重要的交通樞紐城市，機場的客貨運吞吐量常年位于全國前列。據中國民航局2021年全國民用運輸機場生產統計公報顯示，成渝機場群2021年完成旅客吞吐量近8,985.9萬人次，同比增長7.2%，在五大城市群中排名第二，僅次于長三角機場群。其中，成都雙流國際機場完成旅客吞吐量4,011.7萬人次，位居全國 第二；重慶江北國際機場完成旅客吞吐量3,576.6萬人次，位居全國第四。2021年6月27日起通航的成都天府國際機場完成旅客吞吐量435.5萬人次，在全國248個機場中排名第

63、47位。貨運方面，2021年成都雙流國際機場共起降航班30.09萬架次，貨郵吞吐量62.9萬噸，位列全國第七；重慶江北國際機場共起降航班28.06萬架次，貨郵吞吐量47.7萬噸，位列全國第八；成都天府國際機場共起降航班3.71萬架次，貨郵吞吐量1.99萬噸，位列全國第49。 到2025年成渝世界級機場群將初具規模，成為除京津冀、長三角、粵港澳大灣區之外，支撐我國民航發展的第四級。 成渝城市軌道交通呈現穩定發展態勢，成渝現有軌道交通總長度及路網密度在全國名列前茅。據國家交通運輸部數據顯示，2021年末成都軌道交通運營里程557.8公里，位列全國第四；重慶軌道交通運營里程369.5公里，位列全國第

64、八。成渝地區雙城經濟圈多層次軌道交通規劃提出，到2025年，雙城的軌道交通總規模將達到1萬公里以上。城際之間的當日往返讓中心城市的輻射范圍顯著 提升。超4,800列（截至2021年） 中歐班列（成渝）78.5對（截至2021年） 成渝城際動車日均開行13條（截至2021年） 川渝省際高速公路通道超11.2萬個（截至2021年） 5G基站 從世界級城市到世界級城市群 | 35成渝城市群 成渝共建具有全國影響力的科技創新中心，強調“綜合性科學中心”的建設，突出研發職能。以四川大學和重慶大學為首的“雙一流”建設高校及一批“雙高計劃”建設高職院校為培養、保留高素質畢業生人才打下基礎。同時，成渝近年來的

65、“人才招引”戰略也吸引眾多高端人才和研發機構落戶成渝。以中國科學院為代表的一批頭部科研院校紛紛在成渝設立分支機構，轉換科研成果。未來，成渝城市群的經濟增長在科技創新驅動下，更具有可持續性，實現產業價值鏈的上移。 聚焦科技互聯網產業，成渝加速軟件、互聯網、大數據等信息技術與實體經濟深度融合，加快重點領域數字化發展。成都高新區天府軟件園與重慶兩江新區光電園是成渝雙城軟件產業的代表性園區，園區及周邊商務樓宇聚集大批軟件開發及上下游產業。成渝甲級辦公樓科技互聯網產業16.0%的占比中，除通訊及電子設備廠商外，其余13.9%的需求來自于科技互聯網的三產領域，聚焦服務與外包等。 強調電子信息與汽車工業兩大

66、支柱產業，形成研發在城市群的中心城市，而制造業上下游需向周邊區域延伸，形成梯度布局都市圈產業分工體系。電子信息制造業在成都高新西區與重慶西永微電園的產業和頭部企業聚集度在中西部首屈一指，包括IBM、英特爾、惠普、宏碁、富士康等品牌、代工廠均已落戶成渝，帶動周邊區域產業辦公、保稅與非保物流園區的發展。依托重慶兩江新區和四川天府新區兩大國家級新區的工業制造業基礎，成渝將合力打造先進制造業集群，主攻智能網聯和新能源兩個方向，聚焦工業機器人等人工智能領域。0.00.20.40.60.81.036 | 從世界級城市到世界級城市群成渝城市群 相較于產業而言，成渝雙城的消費能力在全國范圍更具競爭力，具有巴蜀

67、特色的國際消費目的地正逐步形成。統計數據顯示，2021年，重慶（主城都市區）和成都市的社會消費品零售總額均突破1萬億元，分別位列中國第三、第六位。消費傾向方面，四川盆地被稱為“天府之國”，物產豐富，生活閑適，居民用于儲蓄的預防性動機低于同等經濟水平的省份，因此消費欲望更高，消費者的邊際消費傾向更強。 傳統載體方面，依據仲量聯行數據，成都和重慶是中國優質零售物業存量第三、第四大城市，僅次于上海和北京，超越廣深兩大一線城市。包括九龍倉、太古地產、香港置地、凱德置地等港資、外資開發商在成渝已建成數個大型商業綜合體，成為城市新地標，這也顯示出開發商對成渝零售消費市場的信心。 成渝地區歷史文化悠久，自然

68、氣候宜人，公共設施配套齊全，整體宜居性較高。環境方面，雙城的人均綠化面積、日照時長及空氣良好天數均居全國前列；雙城悠久的歷史和深厚的文化底蘊亦吸引了共超過260家星級酒店亮相，其中不乏高端度假和國際連鎖星級酒店品牌。 “綠色環?！笔俏磥順怯罱洕l展的另一驅動力。在“雙碳”時代背景下，成渝正在踐行綠色可持續的發展理念，更強調市場主體的企業社會責任，房地產科技在樓宇經濟的應用也有助于國家實現“碳達峰”“碳中和”的目標。在建設宜居宜業的美好城市道路上，房地產科技仍扮演重要角色，賦予房地產建設更多時代印跡，讓城市真正實現“以人為本”。0.00.20.40.60.81.0 從世界級城市到世界級城市群 |

69、 37長江中游城市群地跨湖北、湖南、江西三省，承東啟西、連南接北， 在我國經濟社會發展格局中具有重要地位，是我國經濟發展中最具活力和潛力的核心增長極之一。截至2020年，長江中游城市群創造的GDP生產總值為9.4萬億，經濟增速位居全國前列，地區生產總值占全國比重穩步提高。社會消費品零售總額達3.9萬億，僅次于長江三角洲城市群。得益于區位優勢、人才優勢、科技優勢和產業優勢，長江中游城市群的外商直接投資額已達到416億美元，年均漲幅達到10%以上。作為長江經濟帶發展和中部地區崛起的重要支撐、全國高質量發展的重要增長極，長江中游城市群聚集了光電子產業、汽車及零部件以及工程機械工業等多個千億級產業集群

70、，頭部企業總部集聚。截止到2021年底，在科創板上市的超500億市值的公司中，區域內的企業市值總和達915億元，中小企業方面，長江中游城市群內國家級“專精特新“企業達570家，活躍的營商環境將帶動經濟持續發展。長江中游城市群：科技賦能、產業轉型升級38 | 從世界級城市到世界級城市群9.4萬億元（截至2020年） GDP總量 3.9萬億元（截至2020年） 社會消費品零售總額 416億美元（截至2020年） 外商直接投資 995公里（截至2020年） 軌道交通（已建成+規劃）915億元（截至2021年） 科創板企業總市值* 13%（截至2021年） 985高校全國占比570家（截至2021年）

71、 專精特新（國家級）企業數量25%（截至2020年） 千禧一代比例 2,410項家（截至2021年） PCT國際專利申請量150個（截至2022年3月） 綠色建筑數量（LEED認證） 2,335億元（截至2020年） 科研支出 超26個/萬人（截至2021年） 5G基站 制造業是長江中游城市群的支柱產業、優勢產業。長江中游城市群以電子信息、工程機械、軌道交通裝備、汽車、航空航天、生物醫藥、新材料七大先進制造業集群為主，致力于建設重要先進制造業基地和具有核心競爭力的科技創新高地。為增強科技創新能力，促進產業轉型升級，截止到2020年底，科研支出達2,335億元，到2025 年，全社會研發經費投入

72、年均增長將達到7%以上。 在優質高校方面，長江中游地區擁有12所全國211大學和5所985院校，憑借優質的高校資源和宜居宜業的城市優勢，長江中游城市群不斷吸引著人才流入。截止到2020年底，千禧一代比例達到25%，為城市創新發展不斷注入新的活力。注：*僅統計市值超500億元的企業長江中游城市群 此外，長江中游城市群居于國家地理中心，是人流物流的戰略樞紐。截止到2020年，鐵路總里程突破1萬公里，軌道交通運營里程數達到638公里，未來，長江中游城市群內仍將新建近357公里軌道交通，將使區域內的資源流動更加迅速與便捷。 依托干線鐵路、高速公路、長江黃金水道和航空立體交通網絡，不斷構建暢通高效的流通

73、體系以及內聯外達的能力。 從世界級城市到世界級城市群 | 39長江中游城市群 作為全國統一大市場中的空間樞紐，長江中游城市群正在加快基礎設施和現代物流體系的建設。截止到2020年底，長江中游城市群綜合立體交通網基本形成，鐵路總里程突破1萬公里，至2025年，鐵路總里程將達到1.4 萬公里，基本實現城市群內主要城市間2小時通達，其人均擬建公里數排名較高。 隨著萬物互聯的時代到來，長江中游城市群積極建設新基建設施，互聯互通水平大幅提高。截至2020年，武漢、 長沙和南昌已建成5G基站超7萬個，占比為全國總量的10%，人均5G基站數為26個/萬人，居于全國前列，為智能城市、產業升級以及數字經濟發展提

74、供條件。長沙作為國家科技部牽頭的四家超級計算中心之一，目前5G基站人均數量排名全國前三。城市群內積極建設“5G+工業互聯網”和 “新基建+”生態體系，打造數字經濟發展新引擎。 城市軌道交通是城市基礎設施中公共交通系統的重要組成部分，推動著長江中游地區的城市化發展進程。截止到2020年底，城市群內已建成的軌道交通總長達到638公里，計劃建設的軌道交通路線長度達到357公里，區域內的人員流動更加迅速與便捷。2020年，地鐵總客流量超過7億人次。目前，長江中游城市群省會城市軌道交通網基本形成，極大地便利了人民生活及區域內經濟發展?；緮?G軌道交通總長（人均）基建擬建公里數（人均）基建擬建公里數0.

75、00.20.40.60.81.040 | 從世界級城市到世界級城市群長江中游城市群 長江中游城市群人口基數較大，為城市發展不斷注入新的活力。長江中游城市群，是以武漢城市圈、環長株潭城市群、環鄱陽湖城市群為主體形成的特大型城市群，人口約1.3億，具有較好的勞動力基礎，其中千禧一代占比為25%，城市發展充滿活力。2022年武漢和長沙位列中國活力城市百強榜的第8名和第14名，并有11個城市入榜。 受益于長江中游城市群的人才培養層次和人才凈流入等優勢，長江中游城市群創新能力居于全國前列。2020年長江中游地區高校在校生數量占全國的16.5，研究生在校生數量占全國的11，國家重點實驗室36家?？萍疾堪l布

76、的國家創新型城市創新能力監測報告2020中，武漢和長沙名列創新能力第5名和第8名；自然雜志2020年發布的全球城市科研指數排名中，武漢位居第13位。 高等教育規模和高等院校學生數量均處于全國領先水平。 2021年長江中游地區擁有全國13.3的普通高等學校，本科院校165所，占全國的12.6。在優質高校方面，長江中游地區擁有12所全國211大學和5所985院校，分別占全國的10.3和13.2。其中，武漢有7所211大學和2所985院校，武漢作為全國三大智力密集區之一，各類人才總量超過285萬人，連續5年實現人才凈流入，居全國第一方陣；長沙有4所211大學和3所985院校。 人才是創新發展的第一資

77、源，推動長江中游城市群整體聯動發展，共同搭建人才吸納集聚新平臺，提升大學影響力和合作，鼓勵海內外高層次人才集聚長江中游城市群， 將促進長江中游城市群高質量發展。0.00.20.40.60.81.0211學校高等院校數量高等院校學生數 從世界級城市到世界級城市群 | 41長江中游城市群 長江中游城市群位于長江流域，地處平原，氣候濕潤， 水源充足，物產豐富，是人類理想的繁衍生息之地。環境空氣質量優良天數比例在80%-100%，年日照時間長達約1600小時，尤其是江西省，2021年全省空氣質量優良率達96.1%，適宜居住。 作為中部城市群，城市空間和公共服務供給人均分配更加具有優勢。從土地資源來看，

78、長江中游地區城市，占地面積約31.7萬平方公里，是長三角的3倍，人口僅占長三角地區的的58%，城市負荷密度遠低于長三角區域；從交通資源來看，截止到2020年，長江中游城市群交通健康指數較高，居同等汽車保有量城市的前列，其中武漢在汽車保有量超300萬的城市中自由流速排名第一，達50.8km/小時，汽車通勤擁堵指數較低；從公共圖書館資源來看，省會城市公共圖書館藏書量超過三千萬本，豐富了人們的精神文化生活。 近幾年，長江中游城市群零售業市場發展整體較為活躍，商業保持著多元化、個性化的發展趨勢。截止到2020年底，長江中游地區人均零售面積約0.8平/人，領先其他城市平均水平，滿足人們生活消費和體驗需求

79、。 此外，長江中游城市群未來將不斷優化城市功能品質， 全面提升城鄉公共服務質量和水平，保護傳承弘揚長江文化，將城市打造為人民群眾宜居宜業、共享美好生活的空間載體。0.00.20.40.60.81.0路網高峰行程延時指數公共圖書館藏書量42 | 從世界級城市到世界級城市群 五大城市群內不同類型城市中呈現多元投資機會 五大城市群發展對商業地產各物業類型影響03城市群視角下的商業地產發展趨勢 從世界級城市到世界級城市群 | 43 在商業地產領域，城市群的發展模式正在對租賃以及投資市場的布局產生影響。針對不同物業類型，我們構建了一個基于租賃趨勢以及投資機會的模型（如下一頁圖所示，橫軸代表處于城市群中不

80、同的區位城市，縱軸代表商業地產投資視角下的傳統和新興投資機會）。 五大城市群中的主要核心城市內部需求高度聚集將支撐傳統辦公樓和零售地產需求，推動物流地產發展，并催生產業園區、長租公寓和養老地產等新興投資機會。在城市群發展過程中，核心城市憑借其商貿、交通、創新、人才等資源優勢，形成產業和人口資源的進一步聚集。產業聚集及升級意味著核心城市將承載更多辦公樓及產業園區的新設立、擴張及升級需求；核心城市中更大更集中的消費市場將為零售品牌及零售地產帶來更大的規模效應；物流地產的供不應求局面將發生并持續。此外，核心城市的人口聚集將催生更多居住需求，包括對以年輕人為主要客群的長租公寓以及尚處于起步階段的養老地

81、產。 相鄰的衛星城承接需求外溢機會，將繼續利好物流地產投資，并催生工業廠房、數據中心和養老地產等新興投資機會。由于核心城市土地資源有限且土地成本較高，開發商五大城市群商業地產投 資 機 會 加 速 提 升 不同類型城市中呈現多元投資機會和租戶對物流倉儲的需求將外溢至臨近衛星城。城市群內發達的交通體系助推衛星城有效承接該外溢需求；在城市群的產業升級過程中，衛星城對先進生產制造類產業的承接將起到重要作用，衛星城的工業廠房將迎來更大需求。此外，由于核心城市土地資源緊缺、算力成本高昂，土地資源相對豐富的衛星城有望承接多樣化數據服務的需求，帶來數據中心的大量需求。在養老地產方面，環境宜人、交通便利的衛星

82、城還將有機會打造配套完善的規?；B老社區。 隨著各物業類型的需求進一步演進，五大城市群將推動商業地產多元化的投資機會，并將對于不同的物業類型加持它們在不同區位城市的投資機會。其中，傳統投資物業類型的機會，包括辦公樓和零售地產將聚焦在五大城市群的主要核心城市。目前投資熱情上升勢頭迅猛的物流地產的投資機會將會在主要核心城市以及周邊衛星城同時加大，新興投資領域中數據中心以及工業廠房將在衛星城出現更多的機會。同樣是近期興起較快的投資領域中的長租公寓和產業園區的機會仍然由于租賃需求的特征將聚焦在五大城市群的主要核心城市內。44 | 從世界級城市到世界級城市群新興投資機會傳統投資機會養老地產 數據中心工業

83、廠房物流地產零售地產辦公樓長租公寓產業園區* 氣泡面積代表投資體量和投資意愿* 主要核心城市承接需求高度集中機會周邊衛星城市承接需求外溢機會五大城市群區位軸線 從世界級城市到世界級城市群 | 45辦公樓 五大城市群內的協同發展將進一步增加經濟增長的活力，為開發商、投資者在辦公樓物業布局提供指引方向。 五大城市群中核心城市的辦公樓市場將受益于城市群快速發展帶來的產業升級、規模擴張等機會，租賃需求將呈現內生發展及協同發展帶來的雙重利好。其中，來自金融、科技等總部型的需求有望激增。 在五大城市群內部，核心中央商務區將繼續憑借完善的配套，高品質、多元化的租戶組合以及龐大體量的優勢， 保持引領市場態勢；

84、部分城市群的節點樞紐區域也將受益于來自企業逐步攀升的滿足城市群發展的拓展需求。零售地產 零售商業地產將從五大城市群的協同、互動發展中獲取新動力。 相似的地域文化和消費習慣、與城市群內的通勤便利、 人才流動便利將有利于零售品牌的規模擴張、商業模式的復制和經營效率的提高。 五大城市群發展帶來的人口增長和聚集將為核心城市的商業地產創造更大更集中的市場。核心城市有望迎來更多 “更大膽”的零售主題的創新，以滿足消費者的升級需求。 資源的流動將有望使產品供給和消費需求外溢至衛星城市。物流地產 城市群是中國物流倉儲市場發展的一個重要推力。發達的基礎設施建設和強大的配送網絡，為五大城市群的物流地產提供了更大的

85、競爭優勢。 中國的物流地產市場將繼續鞏固以五大城市群為依托、 多個核心物流樞紐并存、衛星城承接外溢需求的格局。 城市群間基礎建設的高速發展給開發商和租戶提供多元化選址方向。五大城市群發展對主要商業地產 物業類型影響46 | 從世界級城市到世界級城市群產業園區 產業園區物業正在成為承載大量“新經濟”的重要載體。其中創新、研發的功能優勢極為明顯。憑借高端人才、資本、產業的三大元素的聚集，五大城市群中的主要核心城市中的重要產業園區將保持“強者恒強”的態勢。 五大城市群的發展進程將深化城市間的空間區位連結，通過相鄰產業園區的融合及協同發展，通過輻射效應加速 產業聚集。數據中心 “東數西算”作為優化數據

86、中心布局的重大工程，實現資源跨區域合理配置，帶動京津冀、長三角、粵港澳大灣區、 成渝整體數字經濟相關產業的發展。 作為“新基建”的重要領域，數據中心將隨著五大城市群的 發展和數字經濟產業的集中而迎來更旺盛的需求。 城市群內部核心城市土地資源緊缺、算力成本高昂，而土地資源相對充裕的周邊城市則有望承接此外溢需求，降低區域算力成本。養老地產 五大城市群的發展將有效帶動城際高鐵和軌道交通的發展，進而促進區域人口的進一步聚集，為養老產業帶來規模效應。 養老產業的聚集將激勵養老金融體系的創新和完善、提升產品供給體系和服務質量。五大城市群發展對主要商業地產 物業類型影響 從世界級城市到世界級城市群 | 47