仲量聯行：亞太區生命科學不動產：產業的增長助推器（2022）（19頁）.pdf

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1、亞太區生命科學不動產產業的增長助推器亞太區 | 2022年6月市場研究2 | 亞太區生命科學不動產：產業的增長助推器01前言0402 生命科學不動產十大趨勢0603 結語1704 仲量聯行生命科學不動產研究18目錄01 | 02 | 03 | 04 | 3 | 亞太區生命科學不動產：產業的增長助推器在這個充滿挑戰和重大變革的時期，亞太區的生命科學企業在國際和國內市場的增長已蓄勢待發。01 | 02 | 03 | 04 | 4 | 亞太區生命科學不動產：產業的增長助推器01前言：企業不動產需求與產業發展同步增長因為新冠疫情，生命科學領域在世界范圍內受到前所未有的重視。而除了疫情因素以外，亞太地區

2、的生命科學領域還面臨著許多結構性挑戰和機遇：人口增長和老齡化帶來了新的醫療保健需求；消費者愈發注重健康和保健，并希望在獲得醫療服務的途徑上有更大的話語權；通脹壓力和生命科學供應鏈成本的上漲，意味著企業必須比以往任何時候都更注重運營成本效益的提升。在這個充滿挑戰和重大變革的時期，亞太區生命科學企業在國際和國內市場的增長已蓄勢待發。配置最優質的不動產將在解鎖該行業增長機遇方面發揮關鍵作用。因此，關于企業不動產(CRE)的決策必須與該地區的行業發展同步。對諸如研發實驗室或醫療辦公室等高度專業化空間日益增長的需求而言尤為如此。01 | 02 | 03 | 04 | 5 | 亞太區生命科學不動產：產業的

3、增長助推器仲量聯行對亞太地區150多位來自生命科學領域的企業不動產和設施管理專業人士開展了調研。我們的受訪者代表了較為廣泛的生命科學企業，如總部在亞太區或非亞太區，業務分布主要在國內或遍布國際，以及業務涉及醫療保健、生物制藥、制藥和醫療器械等生命科學的各個領域。01 | 02 | 03 | 04 | 6 | 亞太區生命科學不動產：產業的增長助推器02亞太區生命科學不動產十大趨勢我們研究的十大發現如下：1. 生命科學正處于全球增長賽道上。 近四分之三(73%)的受訪者認為全球生命科學領域的前景將持續向好。2. 亞太區將成為生命科學領域全球增長的主要受益者。 研究發現，生命科學企業對亞太區市場的投

4、資將進一步擴大，新加坡、上海、北京和香港等地將成為投資的核心熱點城市。3. 由于靠近頂尖人才和消費市場，亞太區對生命科學企業更具吸引力。 生命科學企業對亞太區抱有很大信心，認為該地區提供了合適的人才并具備強勁的消費需求，能推動生命科學企業的發展。4. 新冠疫情加速了企業在短期內進行空間優化的進程。 受疫情影響，生命科學領域的租戶正在尋求節約成本或更有效利用現有空間的方案。5. 從長遠來看，優質空間對實施增長戰略至關重要。 83%的受訪者認為，最優質的不動產配置對企業吸引頂尖人才至關重要。6. 對研發實驗室和醫療辦公室的需求最大。 三分之二(66%)的受訪者表示，他們將在2025年前進一步擴大在

5、亞太區的研發實驗室空間數量。7. 在進行空間選址時，取得所有權或較長租約是首選。 略高于一半(54%)的受訪者計劃在未來12個月內就其研發空間的租期進行重新談判，與五年前相比，現在他們希望尋求更長的租約。8. 優質空間供不應求。 我們發現，包括日本、泰國、中國香港和新加坡在內的一些成熟和新興市場，目前的優質空間供應并不足以支持未來的需求。9. 生命科學企業租戶對定制裝修合作持開放態度。 生命科學企業愿意就研發空間和辦公室的裝修與投資者和開發商合作，以滿足所期望的裝修要求。10. 生命科學企業愿意為獲得綠色認證的建筑支付溢價。 85%的受訪者表示，他們愿意支付一定的溢價來租用獲得綠色認證的建筑。

6、先進的員工配套設施和鄰近交通樞紐也是生命科學企業選擇空間的重要考量。我們的研究旨在更好地了解生命科學企業對行業前景的展望，這將對企業未來的不動產需求產生怎樣的影響，以及由此給開發商、租戶和投資者帶來的機遇。01 | 02 | 03 | 04 | 7 | 亞太區生命科學不動產：產業的增長助推器1：生命科學正處于全球增長賽道上。過去幾年是生命科學領域的轉型期。新冠疫情為一些企業帶來了新的收入來源，包括研發和推廣新冠疫苗，以及生產和提供個人防護設備(PPE)、呼吸機、治療方法和檢測服務的企業。與此同時，為解決諸如癌癥、艾滋病、瘧疾和嬰兒死亡率等其它公共衛生問題，研究和創新需求方興未艾。自2020年以

7、來，生命科學領域的認知度和盈利能力不斷提升，市場普遍對該行業未來十年的發展前景保持樂觀圖表1從現在到2025年，您認為以下情況會退步、進步還是保持不變？ 顯示認為會進步的受訪者比例態度。近四分之三(73%)的亞太區企業不動產負責人認為，從現在到2025年，全球生命科學領域的市場前景將持續向好；同時，認為亞太區的生命科學市場前景將持續向好的達到76%。綜合來看，這些結果表明，即使新冠確診病例數量下降，生命科學領域并無需求放緩的預期。相反，該行業正為下個十年的持續增長夯實基礎。73%76%無論是在全球范圍內還是在亞太區*，生命科學跨國企業對該行業的總體前景持樂觀態度。全球范圍內的生命科學領域 亞太

8、區的生命科學領域*表示認為情形會“進步”的受訪者比例01 | 02 | 03 | 04 | 8 | 亞太區生命科學不動產：產業的增長助推器2：亞太區將成為生命科學領域全球增長的主要受益者。生命科學領域的樂觀前景將為在亞太區運營的企業帶來極大的推動力。亞太區近一半(48%)的企業不動產負責人表示，全球化（即擴大其業務的地理版圖）將是其企業的前兩大戰略重點之一，而亞太區可能會是這一增長的主要受益者。這將對整個亞太區的不動產需求產生直接影響。87%的受訪者表示，他們預計未來十年內亞太區在其全球不動產布局中的份額會有增長。我們的研究發現，至2025年，在四個生命科學熱點城市（即新加坡、上海、北京和香港

9、，見圖表2），企業對不動產的需求會很強勁；這些城市是生命科學企業心儀的首選目的地。對于尋求在亞太區擴展業務的生命科學跨國企業來說，其它具有吸引力的目的地還包括孟買、東京、悉尼、珀斯、班加羅爾和雅加達。圖表2在未來五年內，亞太區哪些城市對您所在企業的發展最為重要？87% 受訪者預計亞太區在其全球不動產布局中的份額在未來十年內會增長人才和創新因素是生命科學企業的核心驅動力。仲量聯行在全球創新城市指數報告中對全球城市按照人才和創新因素進行了排名，在創新方面，東京、首爾、北京、上海和新加坡均躋身前25名；同時，東京、北京、悉尼、首爾和香港在人才方面均躋身全球前25名。近日，生物技術公司莫德納(Mode

10、rna)宣布，除在澳大利亞、日本和韓國的分公司，計劃新設分支以拓展在中國香港、馬來西亞、中國臺灣和新加坡等地的業務。01 | 02 | 03 | 04 | 9 | 亞太區生命科學不動產：產業的增長助推器絕大多數(82%)生命科學企業不動產負責人認為，從現在到2025年，亞太區作為生命科學中心的重要性將不斷提高。在評估亞太區作為營商地的吸引力時，三個關鍵因素尤為突出：1. 具備高質量人才2. 越來越多的同類企業集中在該地區拓展業務3. 挖掘日益增長的消費者需求的能力半數以上的生命科學企業管理者都將上述因素作為選擇在相關地區發展業務的關鍵依據（圖表3）。一家總部位于新加坡的醫療保健公司的企業不動產

11、負責人總結了在該地區發展業務的優勢：3：由于靠近頂尖人才和消費市場，亞太區對生命科學企業更具吸引力。圖表3為什么您預計在亞太區的不動產布局比例會增加？超過半數的企業管理者將人才供應和消費者需求列為將業務轉移到亞太區的重要理由 具備高質量人才亞太區作為生命科學中心的吸引力與日俱增 日益增長的消費者需求56%54%51%當成本效率仍然是許多生命科學企業的重要目標時，亞太區的吸引力在于：它能夠在保證質量的前提下，使企業以低于北美和歐洲這類成熟市場的成本進入一個不斷增長的市場。對跨國企業而言，該地區的吸引力顯而易見：可獲得尖端技術和良好的研究環境，快速增長和發展中的經濟體待開發潛力巨大，此外還有較低的

12、人員配置成本、不動產成本和完善的本地基礎設施。 亞太區為我們提供了成本更低的資源以及更高質量的勞動力，而且這里對優質醫療的需求也在不斷增加。01 | 02 | 03 | 04 | 10 | 亞太區生命科學不動產：產業的增長助推器盡管生命科學企業未來前景良好，但也應適時改變以應對全球疫情帶來的短期壓力。這些變化體現在生命科學企業組織和運營其不動產組合的方式上。例如，在本次調研中，超過一半(54%)的受訪者已經因為新冠疫情而采用了混合辦公策略。這些變化通常包括保持社交距離的措施、鼓勵員工居家辦公，并增加在科技上的投資，以幫助位于不同辦公場所的員工更好地協作。我們的研究發現，很多生命科學企業計劃在短

13、期內做出進一步的改變，特別是對其不動產組合中的辦公空間進行調整（圖表4），主要包括：降低員工辦公分布密度(56%)，重新設計或改造現有辦公空間(56%)，以及針對4：新冠疫情加速了企業在短期內進行空間優化的進程。圖表4因為新冠疫情，您所在企業是否計劃在未來12個月內采取以下行動？辦公場所租期進行重新談判(58%)。許多企業甚至在研發空間內也施行了混合辦公策略。即使是在如研發實驗室這類的專業空間，企業預計也會做出類似的改變，以優化空間利用。例如，54%的企業將尋求改造或重新設計研發空間，使之在混合辦公的模式下發揮最大作用。這些變化當然也是對全球疫情帶來的全新工作方式的響應，在原材料、能源和人員成

14、本不斷上漲的情況下，企業也需要優化空間、減少浪費并盡可能地削減開銷。在現在這個時點，不動產組合尤為需要給生命科學企業創造價值。大多數企業租戶計劃在未來12個月內對其辦公空間做出改變針對辦公場所租期進行重新談判 降低辦公空間內員工辦公分布密度對現有辦公空間進行重新設計或改造削減占用的辦公空間54%56%56%58%01 | 02 | 03 | 04 | 11 | 亞太區生命科學不動產：產業的增長助推器雖然生命科學企業的短期焦點是成本效益和空間優化，但企業也認識到，需要在短期的成本節約和投資高質量的不動產之間取得平衡，以推動其增長的愿景。隨著生命科學行業的人才競爭加劇，配置最優質的不動產成為生命科

15、學企業必須在競爭中取勝的一個關鍵陣地。優質的不動產將是獲得競爭優勢的一個主要因素。幾乎所有接受仲量聯行調研的企業都認可企業不動產對雇主價值主張的重要性：83%的受訪者認為，配置最優質的不動產對吸引頂尖人才至關重要。亞太區生命科學企業廣泛認可投資于優質空間的必要性。印度一家醫療保健公司的企業不動產負責人總結了投資于一流設施能給生命科學企業帶來的機遇：5：從長遠來看，優質空間對實施增長戰略至關重要。因此，在亞太區大多數行業中明顯廣泛存在的“人才擇優而棲”的趨勢，對生命科學行業同樣適用。高質量的空間能夠幫助企業租戶吸引和留住頂尖人才，因為他們能夠提供最優越的工作環境，可滿足員工對健康、福祉以及可持續

16、發展方面日益強勁的需求。占據最佳位置的一流設施將幫助我們吸引優秀人才，并推動我們的研究。01 | 02 | 03 | 04 | 12 | 亞太區生命科學不動產：產業的增長助推器未來幾年，隨著生命科學企業尋求對優質不動產進行戰略投資，哪些類型的空間需求最大？我們的研究發現，雖然生命科學企業對所有類型的空間需求都很強勁，但其中最強勁的是包括研發實驗室和醫療辦公室在內的專業設施。與許多同行一樣，澳大利亞一家制藥公司的企業不動產負責人將專業空間確定為優先投資的領域：6：對研發實驗室和醫療辦公室的需求最大。圖表5從現在到2025年，您預計企業在亞太區所占用下列各類不動產的面積會增加、減少還是保持不變？

17、顯示增加的百分比三分之二的受訪者表示，他們預計將在2025年前增加研發實驗室空間*。研發實驗室醫療辦公室或設施制造工廠 倉儲和物流辦公室66%60%56%54%50%*回答“增加”的受訪者百分比三分之二(66%)的受訪者表示，他們預計將在2025年前增加研發實驗室空間（圖表5）。同時，有60%及56%的受訪者預計，將分別增加醫療辦公室或設施以及制造工廠空間。我們在研究中也發現，靈活或多用途的空間有向同一物理空間聚集的趨勢。例如，印度尼西亞一個消費類健康品牌的企業不動產負責人告訴我們，他們正尋求在同一園區內整合不同類型的空間：這表明，較之于后臺或行政職能，支持一線運營（如研發、提供醫療服務、制造

18、醫療設備或生產藥品）將帶動對空間的更多需求，因為后臺或行政空間專業性較弱，且更容易適應長期的混合辦公模式。我們的投資策略是建立更加專業化的資產，如實驗室和制造工廠。我們希望能在同一個園區內運營自己的辦公室、實驗室、生產和供應設施。01 | 02 | 03 | 04 | 13 | 亞太區生命科學不動產：產業的增長助推器我們的研究表明，隨著生命科學領域對于在亞太區取得長足發展的信心不斷增強，生命科學企業對于投資可長期使用的不動產的意愿也在增強。企業更期望獲得優質空間，較之于短期靈活性，他們更注重確定性。在進行不動產投資決策時，企業也更青睞于所有權或較長租約帶來的確定性和穩定性（圖表6），對需求量最

19、大的專業空間（如研發實驗室或醫療辦公室）而言尤為如此。而對于專業性較弱的空間（如辦公室），企業沒有表現出明顯偏好。7：在進行空間選址時，取得所有權或較長租約是首選。圖表6從現在到2025年，您認為所有權或租賃權的比例是否會發生變化？當被問及租賃偏好在過去五年的變化時，三分之一(33%)的受訪者表示，他們現在正尋求比五年前更長的租約，另有23%的受訪者表示會尋求更短的租約；其余43%的受訪者表示，他們的租賃偏好在最近幾年沒有實質性的變化。由于關鍵增長區域優質空間的稀缺性，通過較長租約鎖定優惠租金即意味著生命科學企業需為長期投資或在建造或購買空間方面做大量前期投入，從而奠定未來十年增長的基石。同時

20、，鑒于疫情或市場的具體因素（如租金預期和供應情況）等的不確定性，以較短租期為目標的企業可能更注重靈活性。更多所有權更多租賃權企業在所有類型不動產上均出現了尋求所有權的趨勢研發實驗室醫療辦公室或設施制造工廠倉儲和物流辦公室27%31%23%35%25%38%22%39%22%43%01 | 02 | 03 | 04 | 14 | 亞太區生命科學不動產：產業的增長助推器企業對空間的競爭很激烈，而亞太市場并不能滿足未來對專業空間的全部需求。這可能會促使企業租戶鎖定租期較長的空間，并支付租金溢價。而對于開發商和投資者來說，市場的供應短缺顯然是不斷挖掘需求增長的 機會。只有三分之一的受訪者表示，找到在空

21、間、位置和裝修等方面符合自身要求的不動產較為容易。對絕大多數生8：優質空間供不應求。圖表7在現有建筑中是否容易找到符合企業對空間、位置和裝修要求的場所（縱軸）？ 從現在到2025年，您在以下市場占用的不動產數量將如何變化（橫軸）？命科學領域的企業租戶而言，找到符合自身要求的空間頗具挑戰。這種挑戰在日本、泰國、中國香港和新加坡等市場尤為明顯。下圖展示了我們研究中挑戰最突出的四個市場，這些市場既存在對未來強勁需求的預期，又面臨尋找滿足需求空間的重大挑戰（圖表7）。澳大利亞中國香港印度日本中國大陸新加坡泰國受訪者發現在許多市場上很難找到符合他們要求的建筑符合空間要求的程度生命科學企業所需空間充足企業

22、租戶青睞的地區空間供不應求未來對空間的需求預期01 | 02 | 03 | 04 | 15 | 亞太區生命科學不動產：產業的增長助推器如上文趨勢6、7和8所述，在亞太區的許多主要市場，優質生命科學空間供不應求。因此，生命科學企業在找到適合其業務需求的空間時，愿意通過長租或者進行大量資本投資的方式，以確保自己的空間能夠滿足具體需求。因此，生命科學企業租戶愿意與投資者或開發商合作，通過定制裝修滿足業務需求。四分之三(76%)的受訪者表示，他們愿意就其研發空間的定制建造或裝修項目進行合作。三分之二(66%)的受訪者也表示愿意為其辦公空間的定制建造或裝修項目進行合作。9：生命科學企業租戶對定制裝修合作

23、持開放態度。圖表8在下列市場中，為創造符合要求的空間，企業與投資者或開發商合作進行定制建造和裝修的意愿在仲量聯行調研的所有受訪者中，中國大陸、印度和中國香港等市場對合作的開放意愿最強（圖表8）。在日本，也有近一半的受訪者(44%)對研發項目的合作持開放態度。對于投資者和開發商來說，這意味著需要在投資周期早期階段就采取合作方式，以確定潛在企業租戶并與之合作，也要了解如何在新項目中盡可能地滿足他們不斷變化的空間需求。對于從戰略角度展開合作的相關方來說，合作的投資回報潛力很大88%的生命科學企業租戶表示，愿意為使用符合其要求且進行定制裝修的建筑空間支付溢價。研發空間辦公空間中國和印度的企業租戶對與投

24、資者或開發商合作的態度最為開放中國大陸印度中國香港新加坡澳大利亞日本92%85%74%67%63%44%79%81%55%40%75%40%01 | 02 | 03 | 04 | 16 | 亞太區生命科學不動產：產業的增長助推器人們對環境問題的關注與日俱增，生命科學企業也認可自身在未來幾十年內實現凈零排放目標中應發揮的 作用。因此，企業應在商業目標和不動產投資的路徑中，尋求實現碳減排和其它環境目標的平衡。在我們的調研對象中，85%的受訪者表示愿意為已獲得可持續發展認證的建筑空間支付溢價（圖表9）。10：生命科學企業愿意為獲得綠色認證的建筑支付溢價。圖表9企業是否會為使用具有以下特征的建筑支付溢

25、價？回答“很有可能”受訪者的百分比我們的研究還顯示，以下因素也是大多數生命科學企業愿意為建筑空間支付溢價的原因：市場領先的員工設施和配套設施、臨近交通樞紐以及靠近成熟的生命科學 中心。對于亞太區的不動產投資者和開發商來說，這意味著要采取措施，減少生命科學項目中的隱含碳，提高日常建筑運營的碳效率，并通過激勵積極的環保選擇來減少廢棄物和水消耗。生命科學企業愿意為獲得其所尋求的優質空間而投資能定制裝修以滿足需求市場領先的員工設施和配套設施可持續發展及綠色認證臨近交通樞紐的位置靠近其它生命科學/高科技企業生態體系出色的建筑價值88%88%85%85%82%81%01 | 02 | 03 | 04 |

26、17 | 亞太區生命科學不動產：產業的增長助推器亞太區的生命科學領域正處于發展的關鍵時期。區域內的新市場充滿機遇，而過去兩年則是解鎖這些機遇的跳板。企業需要拓展、多元化及深化自身在亞太區的業務，方能把握這些機遇。配置最優質的不動產對于實現這一增長十分重要。企業租戶更傾向于把目標放在人才儲備深厚的市場和消費需求旺盛的創新城市。與其它行業一樣，空間需求也在不斷變化，在企業制定混合辦公策略時，降低員工辦公分布密度、重新設計和改造辦公室可能是關鍵主題。03結語：通過更定向的投資賦能增長企業對具有ESG資質的優質資產的需求將最為強勁，這些資產對企業租戶來說不再是“可有可無”。從企業發展和員工訴求的角度，

27、都要求企業不動產實現可持續發展。因此，企業租戶愿意為優質的不動產支付溢價，在供不應求的市場尤其如此。合作是最能把握機會、創造效益的方式。投資者和開發商需要更直接地與亞太區的生命科學企業接觸，了解其不斷變化的需求，確保他們未來的項目能提供定制裝修和設計的合作機會，這將為生命科學的未來發展奠定 基礎。01 | 02 | 03 | 04 | 18 | 亞太區生命科學不動產：產業的增長助推器仲量聯行通過電話和線上方式對157家生命科學企業進行了調研。受訪企業來自醫療保健、生物制藥和制藥等一系列生命科學企業。04仲量聯行生命科學不動產研究圖表10生命科學行業細分醫療保健 生物制藥 制藥 醫療器械醫療設備

28、消費者保健動物保健1%問：以下哪項最能反映企業的主營業務？31%19%17%15%9%7%01 | 02 | 03 | 04 | 19 | 亞太區生命科學不動產：產業的增長助推器受訪者分布在亞太區的九個市場，占比最高的為中國大陸、印度、日本和中國香港（圖表11）。52%的受訪企業為跨國企業，其余48%為國內企業。90%的企業總部在亞太區。圖表11圖表12受訪者所在企業的雇員規模受訪者為公司的企業不動產(CRE)決策人。72%的受訪者來自雇員超過1000人的企業（圖表12）。少于500人500 - 999人1000 - 4999人5000 - 9999人10000人以上問：您的企業在全球范圍內有多少員工？10%18%38%24%10%問：您在哪個市場工作？26% 中國大陸17% 印度13% 日本12% 中國香港10% 新加坡8% 澳大利亞8% 泰國4% 印度尼西亞3% 韓國01 | 02 | 03 | 04 |