【研報】物業管理行業系列報告之五：踐行社會責任共筑疫情防線短期成本波動業績影響有限-20200207[16頁].pdf

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1、 深 度 報 告 【 行 業 證 券 研 究 報 告 】 房地產行業 踐行社會責任共筑疫情防線，短期成本 波動業績影響有限 物業管理行業系列報告之五 核心觀點核心觀點 踐行踐行社會責任社會責任堅守防疫第一線。堅守防疫第一線。此次疫情中居家隔離成為防控重要措施， 物業 公司成為基層疫情防治工作的執行者、 隔離狀態中民生問題的解決者和防疫工 作的科普者宣傳者。期間，物業公司額外承擔的工作主要包括內部員工管理、 公共區域防控消殺、小區出入管理、疫情防控宣傳等幾大類。部分物業公司還 進一步承擔起了業主蔬菜等食材采買配送的民生保障工作。 疫情對物業公司的影響主要集中在兩方面：疫情對物業公司的影響主要集中

2、在兩方面：1）基礎物業服務業務的成本端上）基礎物業服務業務的成本端上 升；升；2）非業主增值服務業務的收入端下降。）非業主增值服務業務的收入端下降。其中，成本端帶來的影響主要體 現在兩方面：1）防護、消毒器具設施的成本費用；2）在崗人員工作量增加帶 來的額外薪酬補貼。 我們選取 3 家不同類型的樣本公司， 其材料成本在總的成 本結構中占比普遍在 2%左右，影響可忽略不計。人員上物業公司通過崗位的 靈活調配基本不需要新增人員， 但受返鄉影響輪崗人員不足在崗人員工作時長 增加造成部分薪酬補貼，導致人工成本略有提升。在收入端，疫情過程中房地 產開發短期受到一定影響（關閉售樓處、 在建項目延期復工、新

3、開工項目審 批暫停等）。與之相關的非業主增值服務將受到影響。主要上市物業公司的非 業主增值服務營收占比區間為 14-20%，收入端波動對整體業績影響有限。 疫情對物業公司全年業績預疫情對物業公司全年業績預計造成個位數的影響計造成個位數的影響。根據我們對樣本公司的測 算，疫情對物業公司全年的利潤影響范圍集中在 12%以內，平均值為 8.7%， 影響程度有限。成本端的波動對業績幾乎不構成影響，核心影響因素為非業主 增值服務收入的變動， 即與地產銷售相關的業務何時能夠恢復將左右短期物業 公司業績波動的幅度。 因此非業主增值服務占比越低的物業公司， 越能在此次因此非業主增值服務占比越低的物業公司， 越

4、能在此次 疫情中豁免影響。疫情中豁免影響。 通過疫情中的物業服務增強業主的認同感和粘性， 有利于后期物業費收繳及增通過疫情中的物業服務增強業主的認同感和粘性， 有利于后期物業費收繳及增 值服務的開展。值服務的開展。業主長時間居家，與物業人員的互動頻率明顯提升。通過此次 的疫情讓業主感受到物業公司的價值， 對于后期物業費的收繳甚至是物業費的 提價都有較大好處。防疫過程中優秀的物業企業體現出的標準制定執行能力、 資源整合調配能力、客戶需求響應能力等均得到很好的展示，行業未來并購必 將提速，龍頭物業企業的綜合軟實力將很快帶來管理規模和資產規模的提升。 投資建議與投資標的投資建議與投資標的 此次疫情阻

5、擊戰中物業公司踐行社會責任做出了自己的貢獻， 短期看基礎物此次疫情阻擊戰中物業公司踐行社會責任做出了自己的貢獻， 短期看基礎物管管 的成本略有上升， 同時非業主增值服務收入端也略受影響， 但行業整體成長趨的成本略有上升， 同時非業主增值服務收入端也略受影響， 但行業整體成長趨 勢并未受到疫情影響而改變。 此外居家隔離防疫過程中物業公司與業主的粘性勢并未受到疫情影響而改變。 此外居家隔離防疫過程中物業公司與業主的粘性 大幅提升，未來收繳率、新拓項目以及增值服務的開展均將受益。大幅提升，未來收繳率、新拓項目以及增值服務的開展均將受益。我們建議從 兩個維度關注投資標的：1）行業經此一役后整合必將提速

6、，在此次防疫戰中 綜合實力得以展現的頭部物業企業未來將擁有更大優勢，推薦保利物業 (06049， 買入)， 建議關注碧桂園服務(06098， 未評級)、 永升生活服務(01995， 未評級)、新城悅(01755，未評級)。2）非業主增值服務占比較少的物業公司在 此次疫情中受到的影響更小，建議關注招商積余(001914，未評級)、新大正 (002968，未評級)。 風險提示風險提示 疫情出現反復持續時間久于預期。 房地產銷售新開工恢復低于預期。 物業企業員工防疫措施不到位。 行業評級 看好看好 中性 看淡 (維持) 國家/地區 中國 行業 房地產行業 報告發布日期 2020 年 02 月 07

7、日 行業表現行業表現 資料來源：WIND、東方證券研究所 證券分析師 房誠琦 021-63325888*6202 執業證書編號：S0860518070003 聯系人 馬曉東 聯系人 吳塵染 相關報告 功不唐捐，未來可期：物管企業的增值服務 探索：物業管理行業系列報告之四 2019-10-25 因時而動，因地制宜：國際物管龍頭的發展 之路： 2019-07-08 探究物管公司利潤率之真相： 2019-07-03 百舸爭流上市謀發展，各顯神通開啟新征 程： 2019-05-08 HeaderTable_TypeTitle 房地產行業深度報告 踐行社會責任共筑疫情防線，短期成本波動業績影響有限 2

8、目 錄 1 疫情對物管行業的業務模式是否產生影響？ . 4 1.1 基礎物管服務業務幾無任何影響 . 4 1.2 增值服務業務部分訂單向后平移 . 4 2 疫情對物管企業盈利有何影響？ . 5 2.1 承擔企業社會責任，筑阻擊疫情首道防線 . 5 2.2 成本波動影響甚微，收入受銷售新開工影響 . 8 2.2.1 防疫物料及薪酬補貼致成本端略有上升 8 2.2.2 非業主增值服務收入短期受地產銷售新開工停擺影響 10 2.3 預計疫情將對當年業績造成個位數影響 . 11 3 物管企業能否在疫情中有所成長和受益？ . 12 3.1 危中覓機，疫情帶給優秀物管企業成長機會 . 12 3.2 把握疫

9、情催生需求機會，拓展社區增值服務版圖 . 13 投資建議 . 14 風險提示 . 14 HeaderTable_TypeTitle 房地產行業深度報告 踐行社會責任共筑疫情防線，短期成本波動業績影響有限 3 圖表目錄 圖 1：物業公司對公共區域進行嚴格的消殺 . 7 圖 2：物業公司利用線下顯示屏進行防疫宣傳 . 7 圖 3：電梯間設置紙巾避免病菌通過按鈕傳播 . 7 圖 4：出入口實行嚴格的測溫管控 . 7 圖 5：物業公司集中采購綠葉菜供應所管理社區居民 . 8 圖 6：物業公司人員配送采購的蔬菜 . 8 圖 7：保利物業歷年原材料成本在總成本中占比約 2% . 9 圖 8：永升生活服務歷

10、年物料費用在總成本中占比約 23% . 9 圖 9：新大正歷年材料成本在總成本中占比接近 2% . 10 圖 10：大部分物業公司非業主增值服務收入占比處于 14-20%區間 . 11 圖 11：物業人員值守隔離觀察崗位獲媒體報道 . 13 圖 12：物業公司獲贈業主提供的防疫物資 . 13 表 1：物業公司主要增值服務業務類型 . 4 表 2：物業公司在疫情期間主要工作及提供的服務 . 6 表 3：疫情對物業公司利潤影響分析（單位：億元） . 11 HeaderTable_TypeTitle 房地產行業深度報告 踐行社會責任共筑疫情防線，短期成本波動業績影響有限 4 1 疫情對物管行業的業務

11、模式是否疫情對物管行業的業務模式是否產生影響？產生影響？ 新冠肺炎疫情沖擊下，絕大部分行業或多或少都受到影響，其中尤以消費及服務性行業為甚。物業 管理作為一個兼具房地產業屬性及服務性行業屬性的行業，引發了部分投資人對其受疫情影響的 擔憂。但細究物管行業及公司的業務模式，我們認為疫情對行業的影響非常有限，下文中我們按照 基礎物管業務和增值服務業務分別闡述。 1.1 基礎物管服務業務幾無任何影響 物業費收入相對剛性， 基本不受疫情影響。物業費收入相對剛性， 基本不受疫情影響。 基礎物管服務的業務模式非常簡單， 物管公司提供服務， 并收取物業管理費作為收入，物業費按照單位面積的費用 X 管理面積來計

12、算。因此，只要業主與 物業公司的服務合同繼續存續，物業費就是非常剛性的收入，并不會受到疫情的影響。相反，由于 此次疫情過程中，各地均執行了嚴格的居家隔離政策，避免人員外出聚集擴大病毒的傳染范圍，因 此大部分人居家時間大大提升，客觀上享受了更多的物業管理服務，對于物業費的支付意愿提升， 有利于提升物業費的收繳率。 住宅住宅、公建、公建業態業態影響影響甚微甚微，商辦業態可能適當減免，商辦業態可能適當減免。分業態看，住宅業態如上文所述，并不會受到 疫情影響。 作為此次疫情中受影響較大的商業廣場和辦公樓業態， 租戶的經營狀況受到不同程度的 影響， 可能存在部分業主愿意與租戶共克時艱， 為其減免部分的租

13、金和物業管理費用。 但究其本質， 減免物業管理費用說明業主仍將物業管理視為其資產運營的后勤保障部分，是可以稍加犧牲以避 免租戶的流失確保經營指標的部分，這一理念并非目前行業的主流，因此目前來看，也僅由萬達集 團宣布為其廣場的租戶減免物業管理費， 我們預計商辦業態物業費的減免不會成為主流做法。 最后 機構及公建業態，物業管理費用多為專項財政預算，其支付也幾乎不會受到疫情影響。 綜合來說，疫情綜合來說，疫情及其及其帶來的經濟活動的波動基本不會對基礎物管業務帶來的經濟活動的波動基本不會對基礎物管業務的收入端的收入端造成造成影響。影響。 1.2 增值服務業務部分訂單向后平移 近年來，增值服務成為物業公

14、司發力的方向和業績的又一增長極，按照服務對象的不同可以將增近年來，增值服務成為物業公司發力的方向和業績的又一增長極，按照服務對象的不同可以將增 至服務劃分為非業主增值服務和社區增值服務。至服務劃分為非業主增值服務和社區增值服務。 一般而言， 非業主增值服務的服務對象為開發商， 服務內容一般包括案場協銷、咨詢服務、房屋檢驗服務、代理銷售、拓荒保潔等。社區增值服務的 服務對象為在管項目的業主，服務內容一般包括公共區域廣告位的管理、協助購物、到家服務、教 育養老、資產管理等。 表 1：物業公司主要增值服務業務類型 服務種類服務種類 服務細分服務細分 內容內容 非業主增值服務 案場協銷服務 銷售現場及

15、樣板房保潔、保安巡查及維護、停車、接待指 引、客戶咨詢、餐飲、物流調度等服務等 咨詢服務 項目設計和開發階段的項目規劃、設計管理、建筑管理及 營銷管理咨詢服務；項目交付后的物業銷售、物業管理咨 詢服務等 房屋檢驗服務 房屋交付前現場驗收及風險評估服務等 HeaderTable_TypeTitle 房地產行業深度報告 踐行社會責任共筑疫情防線，短期成本波動業績影響有限 5 代理銷售服務 房屋尾盤及車位代理銷售等 工程服務 自動化及其他硬件設備安裝、智能樓宇改造服務等 社區增值服務 社區空間服務 出租公共區域廣告位，組織社區活動并收取贊助費，停車 費等 社區產品及生活服務 包括 1）購物協助，通過

16、線上電商及線下商店提供各類產 品的購買服務 2）家政清潔、家用電器維修保養等生活服 務 3）家居軟裝、拎包入住服務 4）旅游、醫療保健、車 輛共享等其他定制服務等 資產管理服務 二手房交易、租賃中介、房地產投資咨詢等 教育養老服務 幼兒園早教，養老保健服務等 數據來源：東方證券研究所 涉地產銷售的非業主增值服務短期受影響，整體干擾程度有限。涉地產銷售的非業主增值服務短期受影響，整體干擾程度有限。需要說明的是，并非所有非業主增 值服務都會受到疫情的影響。針對此次疫情的情況來看，房地產開發短期受到一定影響，主要體現 為關停售樓處停發銷售許可證、 在建項目延期復工、新開工項目審批暫停等。因此，與之相

17、關的 非業主增值服務（案場協銷、咨詢服務、房屋檢測服務等）勢必將或多或少受到影響。但需要注意 的是， 按照當前主流的物業公司與開發商簽訂的合同情況看， 非業主方增值服務的收入與提供服務 的場所數量相關性更高， 而非與基礎物管服務類似的與提供服務的持續時間相關， 即非業主增值服 務收入受到的影響并不能直接將受影響的時長/全年后進行調整。具體而言舉個例子，若非業主增 值服務受疫情影響 3 個月，其收入并非簡單乘以 0.75 的系數進行調整?？紤]到疫情過后開發商勢 必會加快開工和銷售的節奏，就全年情況而言受影響的項目、售樓處預計將較為有限，再疊加部分 不受影響的非業主增值服務（車位銷售、工程服務等）

18、，我們認為物業公司的非業主增值服務整體 受到的影響將非常有限。 社區增值服務社區增值服務不受疫情不受疫情影響影響。 社區增值服務中的公共區域廣告租賃一般按年度支付費用， 與疫情持 續時間無關。另外，目前各地執行不同程度的居家隔離政策，部分城市小區開始實行封閉式管理， 居民在家時間較之前大幅提升， 網購及到家服務的需求大幅提升， 一定程度上甚至對社區增值服務 構成利好。 綜上所述，物業行業綜上所述，物業行業的業務模式的業務模式接近于訂單接近于訂單+合同制合同制，疫情并不會疫情并不會影響存量影響存量合同合同的的繼續繼續履約履約，且訂，且訂 單部分也會在疫情過后迅速恢復。因此單部分也會在疫情過后迅速

19、恢復。因此我們判斷我們判斷物業公司的運營情況物業公司的運營情況短期可能短期可能受疫情影響受疫情影響小幅波小幅波 動動， 拉長到年度的維度看影響有限， 同時疫情也不會改變物管行業及公司繼續拉長到年度的維度看影響有限， 同時疫情也不會改變物管行業及公司繼續快速成長快速成長的大邏輯的大邏輯。 2 疫情對物管企業盈利有何影響疫情對物管企業盈利有何影響？ 2.1 承擔企業社會責任，筑阻擊疫情首道防線 疫情當前，物業公司紛紛承擔起其社會責任，成為疫情防范工作中的第一道防線。與日常提供的服 務相比，在疫情期間物業公司額外承擔的工作主要集中在以下 4 個方面： HeaderTable_TypeTitle 房地

20、產行業深度報告 踐行社會責任共筑疫情防線，短期成本波動業績影響有限 6 1） 內部員工管理：內部員工管理：物業作為人力密集型服務性行業，且員工在疫情爆發期需要持續上崗，屬于高 暴露職業人員， 本身就是疫情防控工作的重點關注行業。 因此物業公司首要任務是嚴控公司內 部員工的防疫問題，確保標準化上崗和日常報備制度。 2） 公共區域防控：公共區域防控： 室內外公共區域作為病毒傳染高發場所必須實施高頻次的消殺， 尤其是電梯、 大堂、 樓道等處。 此外物業公司對于小區內停放的車輛也會進行排查， 重點關注疫區牌照車輛。 3） 小區出入管理：小區出入管理：此項工作是隔絕疫情擴散的治本之舉，也是現階段物業工作

21、的重中之重。封閉 出入口，對進入人員嚴格管控，同時限制快遞、外賣等高暴露職業人員進出社區，這些工作都 有利于阻隔疫情的進一步傳播。 4） 疫情防控宣傳：疫情防控宣傳：此次疫情面臨著新媒體時代的挑戰，信息傳播的范圍和速度驚人，物業公司作 為基層單位也應當承擔起相應的責任， 通過企業公眾號、 社區微信群等線上渠道和社區出入口、 樓道通知欄等線下渠道，傳遞準確、科學的信息和防控措施。 表 2：物業公司在疫情期間主要工作及提供的服務 服務種類服務種類 服務細分服務細分 內容內容 內部員工管理 培訓提高防范意識 對員工進行疫情知識普及以及防控措施培訓，保證員工 掌握個人防護知識和疫情防控應急處置辦法 標

22、準化上崗 務必佩戴口罩、護目鏡及一次性手套等上崗 嚴查異常對象 疫情發生地、在疫情發生地停留過、與疫情發生地人員 有親密接觸的員工信息進行報備并上報，隔離觀察 14 天，確認無異常后上崗 公共區域防控 室內消殺 樓道、衛生間、大堂、電梯等消毒清潔；電梯按鈕和扶 手處額外消毒，增設“按鈕專用紙”等措施。 室外消殺 廣場、娛樂設施、垃圾收集點和綠化帶等區域消毒清潔 制作標識 制作“本區域已消毒”臨時標識，張貼于業主活動區域 排查車輛 排查小區內已停放疫區牌照車輛，了解其是否最近前往 過疫區 小區出入管理 封閉小區出入口 對小區實施封閉式管理，留 1-2 個出入口以便管理 嚴查入社區人員 出入口配置

23、員工及體溫檢測儀，進入人員體溫檢測，不 符合標準的不能進入小區，同時及時上報主管部門 加強外來人員管控 非本小區人員入小區，須對來訪人員、車輛實名登記， 體溫檢測合格后方可進入 限制高暴露職業人 員入社區 限制外賣、快遞等高暴露職業人員進入小區內部，設置 專點處置相應物品，業主可前往專點拿取物品 配合政府工作 配合政府部門及所在街道辦的上戶查詢工作，重點關注 疫區籍貫人員以及從疫區回家人員 隔離人員防控措施 每日記錄當天信息，上報主管部門以及街道，在條件允 許的情況下，配置員工定點把守 疫情防控宣傳 線上宣傳 通過企業公眾號、社區微信群、APP 公告欄等平臺，發 布權威疫情信息及防控措施 線下

24、宣傳 社區出入口、小區公告欄以及樓宇出入口等地，通過拉 HeaderTable_TypeTitle 房地產行業深度報告 踐行社會責任共筑疫情防線，短期成本波動業績影響有限 7 橫幅、張貼疫情宣頁的方式加大宣傳力度 配合政府機構宣傳 落實上級及政府的宣傳通告要求 數據來源：億翰智庫、東方證券研究所 圖 1：物業公司對公共區域進行嚴格的消殺 資料來源：物業公司網站、東方證券研究所 圖 2：物業公司利用線下顯示屏進行防疫宣傳 資料來源：物業公司網站、東方證券研究所 圖 3：電梯間設置紙巾避免病菌通過按鈕傳播 資料來源：物業公司網站、東方證券研究所 圖 4：出入口實行嚴格的測溫管控 資料來源：物業公司

25、網站、東方證券研究所 HeaderTable_TypeTitle 房地產行業深度報告 踐行社會責任共筑疫情防線，短期成本波動業績影響有限 8 通過各種渠道我們也發現，一批富有社會責任感的物業公司在疫情防控過程中除了完成上述幾點 規定工作外， 還承擔起了部分民生保障工作， 最為典型的就是在此次疫情中居民普遍面臨的食材尤 其是綠葉蔬菜的采購難題。部分物業公司采用統計需求+集中采購并配送入戶的方式，替所管理的 社區居民解決了“買菜難”問題，這一舉措無疑將大大增加業主對于物業公司的認同感，提升與業 主間的粘性。 圖 5：物業公司集中采購綠葉菜供應所管理社區居民 資料來源：物業公司網站、東方證券研究所

26、圖 6：物業公司人員配送采購的蔬菜 資料來源：物業公司網站、東方證券研究所 2.2 成本波動影響甚微，收入受銷售新開工影響 基于上文的分析，我們明確了疫情對物業公司的影響主要集中在兩方面：基于上文的分析，我們明確了疫情對物業公司的影響主要集中在兩方面：1）基礎物業服務業務的）基礎物業服務業務的 成本端上升；成本端上升；2）非業主增值服務業務的收入端下降。）非業主增值服務業務的收入端下降。 2.2.1 防疫物料及薪酬補貼致成本端略有上升 如上文所述， 此次疫情使物業公司增加了內部員工管理、公共區域防控、 小區出入管理等幾項額外如上文所述， 此次疫情使物業公司增加了內部員工管理、公共區域防控、 小

27、區出入管理等幾項額外 的工作，給的工作，給基礎物業服務成本端帶來基礎物業服務成本端帶來的影響主要體現在兩方面：的影響主要體現在兩方面：1）防護、消毒器具設施的成本費）防護、消毒器具設施的成本費 用；用；2）在崗人員工作量增加帶來的額外薪酬補貼。）在崗人員工作量增加帶來的額外薪酬補貼。 從物業公司歷史成本數據看，從物業公司歷史成本數據看， 新增新增防護、 消毒器具設施帶來的成本波動幾乎可以忽略不計。防護、 消毒器具設施帶來的成本波動幾乎可以忽略不計。我們選 取了 3 家不同類型的物業公司，分別是管理面積超過 2 億平的大型公司保利物業、管理中高端品 質項目的中型物業公司永升生活服務和管理業態以非

28、住宅項目為主的新大正，可以發現其材料成 本在總的成本結構中占比普遍在 2%左右，因此相較其成本大頭的人工成本，此次因疫情而增加的 防護、消毒設施器具的成本費用基本不會對物業公司的總成本帶來變化。 HeaderTable_TypeTitle 房地產行業深度報告 踐行社會責任共筑疫情防線，短期成本波動業績影響有限 9 圖 7：保利物業歷年原材料成本在總成本中占比約 2% 資料來源：招股說明書、東方證券研究所 圖 8：永升生活服務歷年物料費用在總成本中占比約 23% 資料來源：招股說明書、東方證券研究所 1.8% 2.0% 2.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80

29、% 90% 100% 2016年2017年2018年 員工成本分包成本公共區域設施成本原材料成本 折舊及攤銷稅項及附加費其他成本 2.2%2.2% 2.9% 2.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2015年2016年2017年2018H1 人工成本外包費用辦公費用物料費用能源費用其他費用稅項及附加費 HeaderTable_TypeTitle 房地產行業深度報告 踐行社會責任共筑疫情防線，短期成本波動業績影響有限 10 圖 9：新大正歷年材料成本在總成本中占比接近 2% 資料來源：招股說明書、東方證券研究所 崗位靈活配置，適當薪酬補貼

30、將導致成本略有提升。崗位靈活配置，適當薪酬補貼將導致成本略有提升。此次疫情中，物業從業人員可以說持續戰斗在 一線， 工作強度明顯提升。 但較為有利的是， 基于防疫的需要各小區均被要求關閉出入口， 僅余 12 個通行便于管理， 對物業來說出入口處原設置的保安人員便可靈活調配， 可調整至快遞集中收納處 等新增崗位處，因此大部分項目并不存在增派人手的狀況。此外，由于過年期間物業公司本來就會 安排人員在崗值班，也不會較往年產生額外的加班費用。只是由于政府行政命令延長了假期，這期 間會產生部分額外的薪酬補貼，導致整體人工成本略有提升。目前來看，各地延長假期的時間分布 在 1-2 周，因此增加的人工成本也

31、較為有限。 2.2.2 非業主增值服務收入短期受地產銷售新開工停擺影響 地產銷售受疫情影響，進而影響非業主增值服務業務收入。地產銷售受疫情影響，進而影響非業主增值服務業務收入。疫情影響過程中，房地產開發短期受到 一定影響， 主要體現為關停售樓處停發銷售許可證、 在建項目延期復工、 新開工項目審批暫停等。 因此，與之相關的非業主增值服務（案場協銷、咨詢服務、房屋檢測服務等）勢必將或多或少受到 影響。 主流上市物業公司的非業主增值服務營收占比區間為主流上市物業公司的非業主增值服務營收占比區間為 14-20%，收入端波動收入端波動對整體業績影響有限。對整體業績影響有限。 我們選取了行業內 5 家單獨

32、披露了非業主增值服務業務分部數據的公司，可以發現除公司 E 外， 其余 4 家公司非業主增值服務的營收占比范圍為 14-20%，分布較為集中，剔除異常值后的平均營 收占比為 17%。即使考慮到非業主增值服務略高于基礎物業服務的毛利率水平，其收入端的階段 性下降預計也不會對整體業績構成重大的影響。 1.8% 1.6%1.8% 1.9% 75% 80% 85% 90% 95% 100% 2016年2017年2018年2019H1 人工成本（含外包）維修維保費水電費材料成本 保潔綠化費辦公費用折舊費其他費用 HeaderTable_TypeTitle 房地產行業深度報告 踐行社會責任共筑疫情防線，短

33、期成本波動業績影響有限 11 圖 10：大部分物業公司非業主增值服務收入占比處于 14-20%區間 資料來源：各公司年報、東方證券研究所 2.3 預計疫情將對當年業績造成個位數影響 我們采用 2018 年各物業公司的年報數據，嘗試將疫情對物業公司造成的影響在一定的情景假設條 件下做出定量的分析。我們做出如下的核心假設： 1）短期人工及防疫材料導致成本上升幅度為 5%，并帶來全年營業成本上升約 1%。 2）受地產銷售影響非業主增值服務營業收入下降 10%。 表 3：疫情對物業公司利潤影響分析（單位：億元） 公司公司 營業成本營業成本 非業主增值服務收入非業主增值服務收入 毛利潤毛利潤 毛利率毛利

34、率 2018A 調整調整 2018A 占總收入比占總收入比 調整后調整后 2018A 調整后調整后 影響影響 2018A 調整后調整后 影響影響 公司 A 29.1 29.3 7.9 17% 7.1 17.6 16.7 5.4% 37.7% 36.2% 1.4% 公司 B 55.1 55.2 9.4 14% 8.5 12.0 11.0 8.2% 17.8% 16.6% 1.2% 公司 C 7.7 7.7 2.1 20% 1.9 3.1 2.8 7.9% 28.8% 27.0% 1.8% 公司 D 33.8 33.9 7.0 16% 6.3 8.5 7.6 10.1% 20.1% 18.4% 1

35、.7% 公司 E 20.9 20.9 14.6 43% 13.2 12.9 11.4 12.0% 38.2% 35.2% 3.0% 平均 8.7% 數據來源：各公司年報、東方證券研究所 根據測算我們可以得出幾個結論：根據測算我們可以得出幾個結論： 1） 就選取的就選取的 5 個樣本公司情況看，疫情對公司全年的利潤影響范圍集中在個樣本公司情況看，疫情對公司全年的利潤影響范圍集中在 12%以內，平均值為以內，平均值為 8.7%，影響程度有限。，影響程度有限。 7% 8% 11% 17% 19% 17% 13%14% 30% 28% 20% 20% 16% 15% 16% 20% 17% 26% 4

36、3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 2015年2016年2017年2018年 公司A公司B公司C公司D公司E HeaderTable_TypeTitle 房地產行業深度報告 踐行社會責任共筑疫情防線，短期成本波動業績影響有限 12 2） 成本端的波動對業績幾乎不構成影響。成本端的波動對業績幾乎不構成影響。 3） 核心影響因素為非業主增值服務收入的變動，即與地產銷售相關的業務何時能夠恢復將左右核心影響因素為非業主增值服務收入的變動，即與地產銷售相關的業務何時能夠恢復將左右 短期物業公司業績波動的幅度。短期物業公司業績波動的幅度。因此非業主增值服務占比越低的物業公司，越能在此次疫情

37、因此非業主增值服務占比越低的物業公司，越能在此次疫情 中豁免影響。中豁免影響。 3 物管企業物管企業能否在疫情中有所能否在疫情中有所成長和成長和受益受益？ 3.1 危中覓機，疫情帶給優秀物管企業成長機會 疫情當前，物業公司及其員工都堪稱“逆行者”，如果說醫務人員處于抵抗疫情的第一線，物業人 員則位于防控疫情的第一線， 是基層疫情防治工作的執行者、 隔離狀態中民生問題的解決者和防疫 工作的科普者宣傳者。 此次的疫情對于物業行業而言可以說是危中有機， 經過這次考驗后我們認為 行業可能會出現以下幾點變化： 通過疫情中的物業服務， 增強業主的認同感和粘性，通過疫情中的物業服務， 增強業主的認同感和粘性

38、， 有利于有利于后期物業費的收繳及增值服務的開展。后期物業費的收繳及增值服務的開展。 此次疫情中居家隔離成為防控最重要的措施，甚至我們看到越來越多的城市對住宅小區開始實行 封閉式管理， 居民業主被迫長時間居家。 這無疑給物業公司創造了一個絕佳的展示窗口期和破解住 宅物業行業最大痛點的機會增強與業主的粘性與互動?？梢悦黠@感受到的是近期業主與物業 人員的互動頻率明顯提升，出入小區時的體溫檢測、公共區域的定期消毒、防疫知識的實時推送， 甚至是業主在發生生活物資采買困難的時候， 也是物業工作人員為之解決， 都極大的有利于增強業 主對于物業公司的認同感。為何以往物業費的收繳會存在障礙？確實有部分業主會有

39、物業并沒有 提供什么服務的錯覺，通過此次的疫情讓業主感受到物業公司的存在，感受到接受了物業服務，對 于后期物業費的收繳甚至是物業費的提價都會有較大的好處。 疫情防控過程中配合政府部門工作承擔部分民生責任，有利于未來新項目的獲取。疫情防控過程中配合政府部門工作承擔部分民生責任，有利于未來新項目的獲取。此次疫情防控 過程中，街道和居委會的工作人員承擔了大量的人員排查和物資發放等工作，但由于其人力有限， 很多工作實際執行中獲得了物業工作人員的協助。獲得上級政府主管部門的認同甚至未來將物業 公司納入城市基層管理體系，無疑也將有利于物業公司未來存量市場項目的獲取。 行業差距拉開，整合并購加速，龍頭物企優

40、勢繼續擴大。行業差距拉開，整合并購加速，龍頭物企優勢繼續擴大。過去對于物管企業的綜合實力評判缺乏具 有說服力的標準， 但此次疫情的防控工作恰好提供了很好的評判機會， 在防疫過程中優秀的物業企 業所體現出的標準制定執行能力、資源整合調配能力、客戶需求響應能力等均得到了很好的展示， 部分物業公司收到業主表達謝意的口罩甚至被媒體點名表揚， 均是對其綜合實力的肯定。 可以預見 的是未來隨著行業資本化程度的進一步提升， 整合并購將繼續提速， 龍頭物業企業的綜合軟實力將 很快帶來管理規模和資產規模的提升。 HeaderTable_TypeTitle 房地產行業深度報告 踐行社會責任共筑疫情防線，短期成本波

41、動業績影響有限 13 圖 11：物業人員值守隔離觀察崗位獲媒體報道 資料來源：頭條合肥、東方證券研究所 圖 12：物業公司獲贈業主提供的防疫物資 資料來源：物業公司網站、東方證券研究所 經過這次疫情的考驗，無論是政府、廣大居民業主和機構物業業主，對于在此期間提供優質、暖心 物業服務的物業企業的認可度都將大大提升。上述因素雖然短期內無法直觀的體現在物業公司的 財務報表中，但無疑確實會給物業企業未來的發展提供助力。 3.2 把握疫情催生需求機會，拓展社區增值服務版圖 此次疫情中，長時間的居家隔離必然會催生一批全新的“宅經濟”，最明顯的例子是在線買菜的習 慣正在被快速培養。但我們認為，物業公司并不應該成為類似獨角獸公司的競爭者，而應該成為其 合作者。社區增值服務的想象空間很大，但我們認為長期來看，對于物業公司而言各類到家服務的 市場空間會遠大于在線采買業務， 且切入難度也會相對較小。 當前物業行業正處于快速資本化的過 程，物業公司的現金流情況也普遍較好，因此選擇合適的發力和投資方向也顯得尤為重要。 把握疫情催生的新市場的需求機會，拓展社區增值服務版圖。把握疫情催生的新市場的需求機會，拓展社區增值服務版圖。本次疫情改變了很多行業的商業模 式，同時也在創造一些新的細分市場，例如可以預見未來無論是機構商辦物業還是住宅物業，入戶 消殺必然是一個規模不小的新生市場， 也已經有先知先覺的物業公司