《中國基金研究：2020年歐洲15大城市的頂級寫字樓租金增長預測和收入回報（收益率）（16頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《中國基金研究：2020年歐洲15大城市的頂級寫字樓租金增長預測和收入回報（收益率）（16頁）.pdf（16頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、 研究報告研究報告 2020.05 CHINA FUNDS RESEARCH | CHINA FUNDS RESEARCH | MAYMAY 20202020 本文版權歸文檔作者所有。未經本文版權歸文檔作者所有。未經 China Funds ResearchChina Funds Research 明確書面同意，不得復制、分發、轉發、傳播、出售、出版、廣播此報明確書面同意，不得復制、分發、轉發、傳播、出售、出版、廣播此報告或將此報告散發給任何人。告或將此報告散發給任何人。 20202020 年歐洲年歐洲 1515 大城市的大城市的頂級寫字樓頂級寫字樓租金增長預測和收入回報（收益租金增長預測和收

2、入回報（收益率率） 我們將在新冠病毒有關結論得出后對本報告進行更新，從而更好地理解新冠病毒的全面影響。 作者： Victor Chukwuemeka (Director)博士 China Funds Research 郵箱： 免責聲明：本報告由 China Funds Research 編撰，僅代表 China Funds Research 觀點。China Funds Research 是一個獨立產品，金融，經濟研究咨詢公司。China Funds Research 已盡一切努力確保本文所引用和用于研究的數據是可靠的，但不能保證其是正確的。China Funds Research 對任何錯誤

3、或遺漏不承擔任何責任。本報告僅作研究用途，其目的不是提供投資建議，也不是招攬證券或投資交易。 摘要摘要 在這份研究報告中，我們提供了對歐洲前 15 個目標城市 2020 年的辦公室租金增長和收入回報（收益率）的預測，以及 2020 年至 2024 年間的平均年增長率預測。我們所有的預測數字都用百分數表示。 盡管英國退出歐盟后，圍繞歐洲格局的問題以及因此需要重建貿易協定的問題還有待解決，但對投資者而言，寫字樓的租金增長仍是十分重要的因素。我們的研究追蹤了 50 個歐洲城市，列出了 15 個增長最快的城市。我們將精力集中在“頂級”辦公室市場上。 我們將頂級寫字樓租金定義為：概念上的辦公室單元（平方

4、米）每月可達到的公開市場上的最高租金。這一單元本身必須具有最高的質量，并且應當位于當地市場的最佳位置。我們將最佳收益（收益率）定義為：在該區域的黃金地段內，具有最高規格質量的房地產的收益率。該物業應以當時市場租金的 100%出租給藍籌租戶，租賃期限通常是該市場內優質物業的租賃期限。收益率應反映投資者得到的凈收入，以總資本價值加上預期收購成本的百分比表示。 我們列出了歐洲排名前 15 的地區，因為投資者將尋求多樣化的投資組合，而不是停留在某些地區，如德國的城市。許多投資者將關注未來五年的 GDP 增長周期，從而選擇自己的投資組合。首先，我們列出了 2020 年租金增長表現最好的 15 個城市，然

5、后我們預測了表現最好的15 個城市，計算出它們在 2020 年至 2024 年的 5 年期間內的平均年增長率。圖 1 為 2020 年的預測，圖 2 顯示了接下來 5 年的年增長率。 圖 1 2.02.22.32.82.82.83.03.23.43.53.53.63.73.94.50.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.0里斯本(Lisbon)伯明翰(Birmingham)里昂(Lyon)奧斯陸 (Oslo)華沙(Warsaw)馬賽(Marseilles)曼徹斯特(Manchester)都柏林(Dublin)布拉迪斯拉發(Bratislava)利茲(Leeds)愛丁堡(

6、Edinburgh)倫敦西區(London West End)赫爾辛基(Helsinki)格拉斯哥(Glasgow)布加勒斯特(Bucharest)資源: Oxford Economics & CBRE歐洲15大城市：2020年增長預測我們的計算使用的數據包括辦公就業和實際 GDP。我們在計算中還考慮到了過去的增長率的影響。我們還關注百分比變化，而不僅是水平數據，因為時間段內的百分比變化可以更好地反映增長預測的變化。在我們得出的結果中，布加勒斯特位居榜首，該城市 2020 年的辦公室租金增長預期最高，達到了 4.5%，這是因為：作為一個國家，羅馬尼亞目前正進入其經濟周期的后期階段，而且仍在增長

7、。有趣的是，報告中的 15 個最具特色的城市有 6 個就在英國格拉斯哥、倫敦西區、愛丁堡、利茲、曼徹斯特和伯明翰。 五年內的平均增長預測（五年內的平均增長預測（2020 2024） 在圖 2 中，我們重點介紹了歐洲排名前 15 位的城市的 5 年平均年增長率預測。時間段是2020 年到 2024 年之間。 圖 2 增長最快的兩個城市在英國，分別是利茲（4.4%）和格拉斯哥（3.6%）。愛丁堡以 3.2的增長率位居英國城市第五名。布加勒斯特雖然被預測為 2020 年歐洲增長最快的地區，但計算顯示其 2020 年至 2024 年辦公室租金的平均年增長率為 3.2。 0.51.12.02.82.82

8、.82.92.92.93.23.23.23.43.64.40.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.0里斯本(Lisbon)都柏林(Dublin)華沙(Warsaw)布拉迪斯拉發(Bratislava)伯明翰(Birmingham)倫敦西區(London West End)奧斯陸 (Oslo)里昂(Lyon)曼徹斯特(Manchester)布加勒斯特(Bucharest)愛丁堡(Edinburgh)馬賽(Marseilles)赫爾辛基(Helsinki)格拉斯哥(Glasgow)利茲(Leeds)資源: Oxford Economics & CBRE歐洲前15大城市：20

9、20年至2024年同比年均增長預測歐洲的經濟增長與辦公室就業歐洲的經濟增長與辦公室就業 為了更好地說明歐洲頂級辦公樓租金增長的系列表現，展示歐洲的 GDP 和辦公室就業的增長率是很重要的。下面的圖 3 和圖 4 顯示了 50 個歐洲城市的 GDP 綜合增長率。其中的紅色虛線為趨勢線，表示 GDP 增長和辦公室工作人數變化的移動平均值。 圖 3 自 2012 年金融危機結束以來，歐洲的 GDP 增長率以溫和態勢逐年增長。其 2017 年后 GDP增長率下滑的部分原因是 2016 年公投后英國退出歐盟引起的投資者信心下降。我們對歐元區的預測應該在 1.5%左右，然而，到目前為止，一系列數據的廣泛性

10、質顯示了歐元區辦公室租賃市場的健康發展，而歐元區仍然是歐洲城市投資的一個有利目的地。 圖 4 0.51.21.82.22.22.92.41.61.50.00.51.01.52.02.53.03.5201220132014201520162017201820192020Growth Rates資源: Oxford EconomicsGDP增長：歐洲城市1.51.02.52.12.21.91.41.41.30.00.51.01.52.02.53.0201220132014201520162017201820192020增長率資源:Oxford Economics基于辦公室的就業增長：歐洲城市與 G

11、DP 增長系列一樣，辦公室就業是顯示辦公室市場表現的有效經濟指標。2014 年是辦公室就業的高峰，隨后逐漸下降。這里顯示的是基于辦公室的系列，因為這是我們預測租金增長的主要經濟驅動力。如圖所示，強勁的辦公室就業以及 GDP 數據增進了投資者對辦公室市場的信心，尤其是對處于健康投資狀態的黃金辦公樓市場。 單個城市（單個城市（歷史增長和預測歷史增長和預測） 下面，我們用圖形來說明這 15 個歐洲城市的增長率預測。藍色線表示歷史匯率，橙色虛線表示預測。 布加勒斯特布加勒斯特 (Bucharest) 在我們的分析中，布加勒斯特是歐洲租金增長最快的城市。這里的投資市場的交易量與 2019年年初至 4 月

12、的相同，達到了大約 1.2 億歐元。預計到今年年底，這一數字將增長 5 倍。2019 年，羅馬尼亞的國內生產總值持續增長，我們預計其將繼續增長，但速度會放緩。新型冠狀病毒對房地產市場的影響取決于政府的干預活動及其對人們日益增長的擔憂的反應。在債務規模遠低于金融危機等以往經濟困難時期的情況下，我們應該對當前市場保持樂觀，但是仍然需要仔細觀察市場，并希望能夠維持目前的市場流動性水平。 0.04.53.02.82.42.3-6.0-4.0-2.00.02.04.06.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024增長

13、率資源: Oxford Economics & CBRE布加勒斯特 (Bucharest)歷史預測格拉斯哥格拉斯哥 (Glasgow) 格拉斯哥租金增長值較高的主要原因之一是其缺乏優質的租賃空間。這種供應問題導致了辦公室租金的上漲。2019 年，市場上出現了一些強勁的交易，一些高端企業瞄準了主要上市公司。占據高端辦公場所的最重要部門是銀行業，許多銀行將部分辦公場所遷到了蘇格蘭。格拉斯哥的高端辦公空間正在建設中，使用率約為 85，大部分的開發都得益于其市中心的地理位置，這對企業和房東來說都是好消息。 赫爾辛基赫爾辛基 (Helsinki) 在整個歐洲，辦公樓租金普遍都在上漲，與此同時，經濟也在廣

14、泛增長。辦公空間的可用性是租金增長的主要因素。然而，自 2010 年以來，許多辦公室的空置率都在下降，赫爾辛基似乎0.03.92.93.43.84.1-2.00.02.04.06.08.010.012.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024增長率資源: Oxford Economics & CBRE格拉斯哥 (Glasgow)歷史預測5.03.92.93.43.84.1-2.00.02.04.06.08.010.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

15、2021 2022 2023 2024增長率資源: Oxford Economics & CBRE赫爾辛基 (Helsinki)歷史預測沒有出現這種下降，其辦公室的空置率卻在上升。對辦公空間的需求令租金有所增長，并且這也伴隨著對辦公室發展的迫切需求。隨之而來的是更低的利率。對投資者來說，這是一個有吸引力的提議，盡管這并不能提供更高的收益回報。 倫敦西區倫敦西區 (London West End) 鑒于倫敦西區的租賃業務如此強勁，加之寫字樓供應水平較低，預計倫敦西區今年和未來 5 年的租金將出現增長。對新型冠狀病毒的控制可能是至關重要的，這將是脫離歐盟的成功過渡。由于倫敦是中心商業區，這些因素變

16、得很重要。另一個重要問題是英國通過一種稱為“等效方法”的現象進入金融市場。 如果這一比例有所下降，那么我們可能會降低對該地區的 5 年期預測。 愛丁堡愛丁堡 (Edinburgh) 4.83.63.22.02.92.2-10.0-5.00.05.010.015.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024增長率資源: Oxford Economics & CBRE倫敦西區 (London West End)歷史預測0.03.52.63.03.43.6-1.00.01.02.03.04.05.06.07.08.

17、09.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024增長率資源: Oxford Economics & CBRE愛丁堡 (Edinburgh)歷史預測愛丁堡與蘇格蘭格拉斯哥處于同等地位，除了 2019 年，愛丁堡近年來的租金增長有所增長。我們預計愛丁堡將在未來幾年出現增長期，因為愛丁堡將面臨一個主要的供應問題，這將提高租金的增長值。愛丁堡的發展有限，隨著需求的增加，租金價格上漲，這使得愛丁堡在歐洲租金增長的階梯上走得更遠。 利茲利茲 (Leeds) 我們預計以利茲為首的約克郡地區的高檔辦公樓部門將繼續擁有良好的

18、表現。2019 年第四季度，該市市中心的投資額很高。在整個 2019 年，市場庫存一直處于缺乏狀態，對城市辦公室的需求也在增加，盡管英國的政治和經濟形勢還存在不確定性，但該地區的租金卻仍在上漲。熱門地區的辦公室將成為投資者的目標，這在 2019 年表現尤為突出，并將持續到 2020 年。 布拉迪斯拉發布拉迪斯拉發 (Bratislava) 0.03.54.14.54.95.1-5.00.05.010.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024增長率資源: Oxford Economics & CBRE利茲

19、(Leeds)歷史預測0.03.43.42.52.32.3-8.0-6.0-4.0-2.00.02.04.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024增長率資源: Oxford Economics & CBRE布拉迪斯拉發 (Bratislava)歷史預測不出所料，布拉迪斯拉發的市中心在 2019 年經歷了最強勁的增長，超過了內城區和外城區。斯洛伐克的 GDP 增長有望持續下去，其中的投資機會和人們的樂觀情緒仍將繼續存在。斯洛伐克的失業問題已經穩定下來，增進了人們的樂觀情緒。該地區在 2020 年將會有很多

20、A 級項目，應該會為今年帶來一個健康的辦公室增長率。 都柏林都柏林 (Dublin) 愛爾蘭的商業地產行業受到其國內外問題和商業信心的共同推動。例如，人們最初認為圍繞英國退出歐盟的問題會令投資停滯，特別是從倫敦到愛爾蘭的投資，然而，國際公司的數量卻在不斷增加。這在一定程度上導致了辦公市場活動度的提升。在都柏林，由于辦公樓已經竣工，預期的需求尚未得到滿足，因此我們將這一因素計入了計算中。我們預計都柏林 5 年內的平均年增長率為 1.1。 曼徹斯特曼徹斯特 (Manchester) 0.03.20.21.00.70.4-20.0-10.00.010.020.030.040.02012 2013 2

21、014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024增長率資源: Oxford Economics & CBRE都柏林 (Dublin)歷史預測2.93.03.52.12.72.9-2.00.02.04.06.08.010.012.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024增長率資源: Oxford Economics & CBRE曼徹斯特 (Manchester)歷史預測到目前為止，2020 年曼徹斯特城市辦公空間的占用已經超過了 2019 年前三個季

22、度。主要來自科技企業的活動不斷增加，這意味著未來 5 年寫字樓租金將實現健康增長。在曼徹斯特，需求和供給的不平衡相對較輕。預計其到 2020 年的租金將超過 2019 年，并在 2021 年繼續上漲。在所有領域，尤其是在辦公樓市場，投資者的需求仍有望保持旺盛。 馬賽馬賽 (Marseilles) 馬賽是一個缺乏可用辦公空間的城市，該市正在等待項目開發來解決這一問題。近年來得益于歐洲經濟的繁榮，需求存在，但供應不足，這導致了租金增長值的提高。這一增長與 2019 年高端辦公樓交易的匱乏形成了鮮明對比。我們對馬賽 2020 年至 2024 年 5 年間的年增長預測為同比 3.2。 華沙華沙 (Wa

23、rsaw) 由于較高的租用率令空置率有所下降，華沙的高端辦公室市場有所增長。為滿足不斷增長的辦公空間需求而建成的辦公室將是 2020 年的關鍵，預計這些辦公樓將在 2021 年完工。華沙辦-6.32.83.11.23.43.5-20.0-10.00.010.020.030.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024增長率資源: Oxford Economics & CBRE馬賽 (Marseilles)歷史預測4.22.82.21.81.71.7-8.0-6.0-4.0-2.00.02.04.06.0201

24、2 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024增長率資源: Oxford Economics & CBRE華沙 (Warsaw)歷史預測公樓租賃市場也出現了增長，滿足了需求目標，許多辦公樓已經簽約。華沙的市場狀況良好，有在 2021 年底前達到一定的租賃水平。 奧斯陸奧斯陸 (Oslo) 奧斯陸的辦公室在 2019 年的前三個季度的使用率達到了相當高的水平，2020 年的使用率預測看起來至少會再高出 10%。盡管空置率較低，但在整個 2019 年，奧斯陸的租金仍在上漲。隨著斯堪的納維亞經濟體的表現超過歐洲其他地區，奧斯

25、陸有望度過一個健康的 2020 年，盡管我們預測其高端辦公室租金的增長空間可能不如 2019 年那么突出。我們預測其 5 年平均年增長率為 2.9% 里昂里昂 (Lyon) 8.52.82.33.23.32.9-5.00.05.010.015.020.025.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024增長率資源: Oxford Economics & CBRE奧斯陸 (Oslo)歷史預測8.32.32.84.03.13.3-10.0-5.00.05.010.015.02012 2013 2014 2015

26、2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024增長率資源: Oxford Economics & CBRE里昂 (Lyon)歷史預測里昂的高檔辦公樓市場租金漲幅十分可觀，2019 年同比增長 8.3%。盡管我們預測其 2020 年的增長率為正，但不會達到 2019 年的水平。里昂的私人辦公桌價格是法國同類價格（例如巴黎相同空間下的價格）的一半。我們預測里昂在 5 年周期內的平均年增長率為 3.1%。 伯明翰伯明翰 (Birmingham) 伯明翰的辦公空間占用率超過 100 萬平方英尺，創造了該城市歷史上的最高記錄。其中大部分是甲級房源，其余則是高端租

27、賃空間。在 2019 年，該市的可用辦公室租賃空間數量有所增加，并且隨著已建成建筑的增加，供應量也增加了，這使租金的增長值得以保持在適中的水平，而不是在較高的區間。伯明翰吸引著投資者，這增加了其在 2018 年至 2020 年間獲得的投資額。伯明翰還因吸引科技公司入駐而聞名，這極大地推動了該市的經濟發展。 里斯本里斯本 (Lisbon) 里斯本辦事處的占用率預計將接近 2018 年的水平。市中心的一些辦公樓庫存已被轉換為住宅物業，這加劇了供應不足的問題，并可能會導致里斯本 2020 年辦公樓使用率下降。對辦公空1.52.22.31.23.23.4-2.00.02.04.06.08.010.02

28、012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024增長率資源: Oxford Economics & CBRE伯明翰 (Birmingham)歷史預測13.62.00.00.20.10.3-5.00.05.010.015.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024增長率資源: Oxford Economics & CBRE里斯本 (Lisbon)歷史預測間需求的回應主要集中在西部走廊。那里正在進行的新項目將有助于解決供應問題，考慮到

29、這一點，我們預測該地區五年期間的租金年均增長將較為溫和。 收入回報（收入回報（收益收益） 我們使用各種各樣的經濟解釋來得出我們對收入（收益）結果的預測。例如，我們考察了單個城市的短期和長期利率、通貨膨脹率、投資量、過往的收益率和實際租金比率。我們使用這些經濟驅動力來計算投資的收益回報。在下面的圖 5 中，我們給出了 5 年平均年增長率的收入回報預測。 圖 5 在 2019 年下半年，歐洲的辦公樓收益率下降了約 10 個基點（0.1%）。令人驚訝的是，盡管英國脫歐存在諸多不確定性，倫敦仍被視為一個合適的投資選擇。德國城市在 2019 年第三季度展現了其投資的安全價值。到 2020 年，一些城市的

30、高檔辦公樓的需求量將繼續超過供應量，從而導致收益率收縮。然而，大多數主要城市將保持穩定增長。 盡管近年來整個歐洲的辦公室就業增長水平相對強勁，但隨著經濟發展達到產能極限，我們認為未來幾年的增長會略有減弱。因此，隨著生產力的下降，企業將尋求更合適的方法來恢復以往的生產率水平。這可能包括采用靈活的辦公室工作方式。我們在圖 5 中的圖表顯示了 20204.84.84.94.94.95.05.05.05.05.15.35.65.66.77.20.01.02.03.04.05.06.07.08.0愛丁堡(Edinburgh)曼徹斯特(Manchester)里爾(Lille)倫敦西區(London West End)伯明翰(Birmingham)布拉格(Prague)格拉斯哥(Glasgow)馬賽(Marseilles)布里斯托爾(Bristol)利茲(Leeds)布達佩斯(Budapest)雅典(Athens)布拉迪斯拉發(Bratislava)布加勒斯特(Bucharest)蘇菲亞(Sofia)資源: Oxford Economics & CBRE歐洲15大城市收入（收益率）：同比2020-2024年平均年至 2024 年的辦公室收益。在這一預測中，英國有 7 個城市上榜。以索菲亞為首，東歐城市的 5 年平均水平位于前列。由于這些成本阻礙了租金的增長，歐洲高端寫字樓的開發將會有所減少。