【研報】房地產行業：融資環境改善龍頭業績值得期待-20200119[19頁].pdf

1、 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1 1 / 1919 Table_Page 跟蹤分析|房地產 證券研究報告 房地產行業房地產行業 融資環境改善，龍頭業績值得期待融資環境改善，龍頭業績值得期待 核心觀點：核心觀點： 本周政策情況：本周政策情況：嚴控資金違規進入地產行業嚴控資金違規進入地產行業，衡陽下調公積金首付衡陽下調公積金首付。本周， 央行提出要嚴控房地產在信貸資源中的占比， 引導商業銀行切實轉變經營思想， 把經營重點放在實體經濟和小微企業領域， 銀保監會強調，堅決落實“房住不炒”要求，嚴格執行授信集中度等監管規則，嚴防信貸資金違規流入房地產領域。 地方層面， 各地因城施策，

2、部分三四線城市放松力度較大。衡陽市公積金中心下調公積金貸款首套首付至20%（原 30%） ，二套下調至 30%（原 50%） 。鹽城市阜寧縣對農民購房進行補貼，縣城購房（含二手房）補貼 5 萬元，集鎮購房補貼 3 萬元，在縣安置房超市購買商品房額外補貼 5 萬元，購買安置房的補貼4 萬元，此外農房拆除補貼 350 元/平，退出宅基地補貼 1 萬元。 。 本周基本面情況：本周基本面情況： 2020年年1月前月前16天天47城新房成交同比城新房成交同比上漲上漲14.0%。20 年 1 月前 16 天，47 城新房成交同比上漲 14.0%，各線成交同比均上漲，其中一線漲幅最大上漲 36.1%，13

3、城當月批售比下降至 0.75。土地市場方面，上周百城土地溢價率回升至 9.1%。 融資環境改善， 龍頭業績值得期待融資環境改善， 龍頭業績值得期待。 本周衡陽下調公積金首付比， 地方層面有利因素持續積累，20 年上半年行業環境好于 19 年。行業環境轉好對需求端有一定正面影響，1 月前 16 天核心區域商品房成交同比增長 25%， 非核心區域同比下降 8%。 值得注意的是， 核心區市場去化率依舊處于低位， 一季度通常為推盤淡季， 如果后續推盤規模下降， 成交將面臨供需雙重壓力，不排除增速進一步惡化的可能。信貸層面上，央行降準有助于緩解資金面壓力， 并且隨著基本面下行壓力的加大， 房企融資政策也

4、存在進一步松動的空間（從最近 1 個月房企的信用債及海外債規?；虺杀疽呀洺霈F明顯改善） 。板塊投資方面，1 月進入地產公司業績預告階段，中南 19 年業績預增 80%-110%，保利、綠地業績分別預增 41%、31%，我們預計 19 年頭部房企（TOP20）整體業績保持 30%左右的增長，預計 20 年整體增幅也將維持在 25%，地產板塊低估值、高分紅，依舊具備較強吸引力。行業及資金環境改善，龍頭房企將充分受益， 并且龍頭房企由于具備更高的增長彈性空間， 收益表現或更加突出，繼續推薦一二線龍頭：一線 A 股龍頭推薦：萬科 A、金地集團、招商蛇口，二線 A 股龍頭推薦：中南建設、陽光城、金科股份

5、、藍光發展、華發股份、榮盛發展，H 股龍頭推薦：融創中國、中國海外發展、萬科企業、旭輝控股集團，H 股龍頭關注：中國金茂、合景泰富集團等，子領域推薦：中國國貿、新湖中寶和光大嘉寶。 。 風險提示風險提示。 政策調控力度進一步加大； 按揭貸利率持續上行； 行業庫存抬升快于預期；行業基本面超預期下行；房地產稅立法推進超預期。 行業評級行業評級 買入買入 前次評級 買入 報告日期 2020-01-19 相對市場表現相對市場表現 分析師：分析師： 樂加棟 SAC 執證號：S0260513090001 021-60750620 分析師：分析師： 郭鎮 SAC 執證號：S0260514080003 SF

6、C CE No. BNN906 010-59136622 請注意，樂加棟并非香港證券及期貨事務監察委員會的注冊持牌人，不可在香港從事受監管活動。 相關研究：相關研究： 房地產行業:地產業績預告期來臨，看好板塊投資價值 2020-01-12 房地產行業:年末供給放量，去化率維持低位 2020-01-05 房地產行業:存量浮動貸款掛鉤 LPR，重申板塊機會 2019-12-30 聯系人： 邢莘 021-60750620 -1%6%14%22%30%38%01/1903/1905/1907/1909/1911/19房地產滬深300 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 2 2 / 191

7、9 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 重點公司估值和財務分析表重點公司估值和財務分析表 股票簡稱股票簡稱 股票代碼股票代碼 貨幣貨幣 最新最新 最近最近 評級評級 合理價值合理價值 EPS(元元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盤價收盤價 報告日期報告日期 （元（元/股）股） 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 萬科 A 000002.SZ 人民幣 30.46 2019/12/03 買入 39.60 3.67 4.22 8.50 7.38 6.59 7.49 19.9% 18.5% 招商蛇口 00

8、1979.SZ 人民幣 18.87 2019/03/19 買入 29.80 2.29 2.57 8.25 7.35 8.98 8.33 21.0% 19.1% 華夏幸福 600340.SH 人民幣 27.44 2019/10/20 買入 36.99 4.93 6.03 5.58 4.56 8.46 7.97 29.0% 26.2% 華僑城 A 000069.SZ 人民幣 7.59 2018/11/01 買入 - 1.33 1.42 5.69 5.33 5.77 5.46 15.0% 13.8% 金地集團 600383.SH 人民幣 14.04 2019/10/31 買入 14.16 2.22

9、2.59 6.33 5.42 3.18 3.22 17.9% 17.3% 榮盛發展 002146.SZ 人民幣 9.45 2019/10/26 買入 13.52 2.25 2.47 4.20 3.83 2.74 1.52 22.5% 19.8% 金科股份 000656.SZ 人民幣 7.78 2019/11/03 買入 7.97 1.00 1.20 7.81 6.47 13.11 11.87 19.3% 18.8% 中南建設 000961.SZ 人民幣 9.96 2019/10/30 買入 10.78 1.13 1.93 8.84 5.16 4.41 4.16 20.3% 25.9% 陽光城

10、000671.SZ 人民幣 7.85 2019/10/28 買入 8.89 0.93 1.29 8.46 6.07 9.93 4.98 18.0% 20.1% 藍光發展 600466.SH 人民幣 7.35 2019/10/26 買入 10.04 1.11 1.72 6.66 4.33 11.00 11.78 22.6% 25.8% 華發股份 600325.SH 人民幣 7.52 2019/10/29 買入 10.50 1.40 1.90 5.35 3.96 18.23 11.91 20.0% 21.3% 新湖中寶 600208.SH 人民幣 3.89 2019/12/18 買入 5.20 0

11、.36 0.45 10.67 8.55 33.13 32.67 8.4% 9.5% 中國國貿 600007.SH 人民幣 16.76 2019/11/19 買入 19.86 0.92 1.04 18.15 16.19 8.69 7.74 11.8% 11.7% 金融街 000402.SZ 人民幣 7.75 2019/08/12 買入 10.31 1.29 1.47 6.02 5.26 12.81 10.65 10.9% 11.1% 碧桂園 02007.HK 港幣 12.08 2019/09/18 買入 16.03 1.91 2.24 5.59 4.78 3.30 2.89 25.6% 23.1

12、% 融創中國 01918.HK 港幣 44.95 2019/12/06 買入 55.30 5.24 6.94 7.60 5.74 8.35 4.98 27.2% 26.5% 中國海外發展 00688.HK 港幣 29.65 2019/10/15 買入 32.90 4.11 4.63 6.39 5.67 4.76 4.31 15.0% 14.4% 萬科企業 02202.HK 港幣 32.20 2019/12/03 買入 38.70 3.67 4.22 7.96 6.92 6.59 7.49 19.9% 18.5% 數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心 備注：（1）以上公司為廣發證券地產組近兩

13、年覆蓋標的； （2）A 股標的合理價值貨幣單位為人民幣，港股標的（碧桂園、融創中國、旭輝控股集團、萬科企業）合理價值貨幣單位為港幣； （3）A 股及港股標的 EPS 貨幣單位均為人民幣； （4）表中估值指標按照最新收盤價計算。 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 3 3 / 1919 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 目錄索引目錄索引 一、地產行業政策及基本面跟蹤情況 . 5 （一）主要政策回顧 . 5 （二）重點城市成交情況 . 6 （三）重點城市推盤及庫存跟蹤 . 11 （四）全國土地市場供給成交情況 . 13 二、地產板塊投資觀點及重點公司跟蹤情況 . 15 三、

14、風險提示 . 17 圖表索引圖表索引 圖圖 1：本周主要政策一覽（本周主要政策一覽（2020.01.12-2020.01.17） . 6 圖圖 2：各：各城市商品房城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交環比年至今周均成交量、本周成交量及成交環比 . 7 圖圖 3：47 城新房周均及單周成交面積（萬方）城新房周均及單周成交面積（萬方） . 8 圖圖 4：47 城市分線城市新房周成交環比增速（城市分線城市新房周成交環比增速（%） . 8 圖圖 5：47 城新房月度成交同環比（城新房月度成交同環比（%） . 8 圖圖 6：47 城分線城市新房月度成交同比（城分線城市新房月度成交同比（%

15、） . 8 圖圖 7：47 城新房成交整體年同比（城新房成交整體年同比（%） . 8 圖圖 8：47 城新房成交分線城市年同比城新房成交分線城市年同比 . 8 圖圖 9：全國分區域商品房、二手房單周成交同環比全國分區域商品房、二手房單周成交同環比（2020.01.10-2020.01.16） . 9 圖圖 10：14 城二手房周均及單周城二手房周均及單周成交面積（萬方）成交面積（萬方）. 10 圖圖 11：14 城分線城市二手房周成交環比增速城分線城市二手房周成交環比增速 . 10 圖圖 12：14 城二手房成交月度同環比城二手房成交月度同環比 . 10 圖圖 13：14 城分線城市二手房成交

16、月同比城分線城市二手房成交月同比 . 10 圖圖 14：14 城市二手房成交整體年同比城市二手房成交整體年同比 . 11 圖圖 15：14 城市分線二手房成交年同比城市分線二手房成交年同比 . 11 圖圖 16：13 城市商品房周度推盤城市商品房周度推盤 . 11 圖圖 17：13 城市商品房月度推盤城市商品房月度推盤 . 11 圖圖 18：13 城市商品房推盤年同比趨勢城市商品房推盤年同比趨勢 . 12 圖圖 19：13 城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 . 12 圖圖 20：13 城市商品房庫存與去化周期城市商品房庫存與去化周期 . 12 圖圖 21：13 城市及分線城市商品房去化

17、周期（周）城市及分線城市商品房去化周期（周）. 12 圖圖 22：13 城市商品房周度庫存及去化周期城市商品房周度庫存及去化周期 . 12 圖圖 23：11 城市住宅周度庫存及去化周期城市住宅周度庫存及去化周期 . 12 圖圖 24：全國：全國 100 大中城市土地供應、成交及供銷比數據大中城市土地供應、成交及供銷比數據 . 14 圖圖 25：全國：全國 100 大中城市土地供應年度累計同比大中城市土地供應年度累計同比 . 14 圖圖 26：全國：全國 100 大中城市土地成交年度累計同比大中城市土地成交年度累計同比 . 14 圖圖 27：全國：全國 100 大中城市土地出讓金年同比大中城市土

18、地出讓金年同比. 14 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 4 4 / 1919 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 圖圖 28：全國：全國 100 大中城市土地出讓金分線城市年同比大中城市土地出讓金分線城市年同比 . 14 圖圖 29：全國：全國 100 大中城市樓面價和溢價率大中城市樓面價和溢價率 . 15 圖圖 30：全國：全國 100 大中城市分線城市溢價率大中城市分線城市溢價率 . 15 圖圖 31：A 股股重點地產公司股價周變動幅度（重點地產公司股價周變動幅度（2020.01.13-2020.01.17） . 16 圖圖 32：H 股股重點地產公司股價周變動幅

19、度（重點地產公司股價周變動幅度（2020.01.13-2020.01.17） . 16 表表 1：32 城市商品房成交面積匯總城市商品房成交面積匯總（2020.01.10-2020.01.16） . 7 表表 2：11 城二手房成交面積匯總城二手房成交面積匯總（2020.01.10-2020.01.16） . 9 表表 3：重點城市商品房庫存及去化周期變化情況：重點城市商品房庫存及去化周期變化情況（2020.01.10-2020.01.16） . 12 表表 4：重點城市住宅庫存面積及去化周期變化情況：重點城市住宅庫存面積及去化周期變化情況（2020.01.10-2020.01.16） . 1

20、3 表表 5：房企每周拿地匯總房企每周拿地匯總（2020.01.11-2020.01.17） . 16 表表 6：房企每周融資匯總房企每周融資匯總（2020.01.11-2020.01.17） . 17 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 5 5 / 1919 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 一、地產行業政策及基本面跟蹤情況一、地產行業政策及基本面跟蹤情況 （一）（一）主要政策回顧主要政策回顧 中央層面，李克強表示要實施好宏觀政策，提振市場預期，確保經濟運行在合理區間，積極的財政政策要把減稅、節支作為關鍵，穩健的貨幣政策要保持流動性合理充裕，疏通傳導機制，此外要加快補

21、上基礎設施、城市配套設施等領域短板，推進老舊小區改造，擴大有效投資，增強發展后勁。近日舉辦央行金融統計數據新聞發布會，一方面提出要嚴控房地產在信貸資源中的占比，引導商業銀行切實轉變經營思想，把經營重點放在實體經濟和小微企業領域，另一方面表示未來中國下調存款準備金率有空間， 但空間有限。 融資方面， 銀保監會強調， 堅決落實“房住不炒”要求， 嚴格執行授信集中度等監管規則， 嚴防信貸資金違規流入房地產領域。 此外，國務院近日表態，國家級新區要堅持房住不炒定位，落實職住平衡要求，嚴禁大規模無序房地產開發，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房行為。 地方層面，各地因城施策，部分三四線城市放松力度較大。

22、衡陽市公積金中心下調公積金貸款首套首付至 20%（原 30%），二套下調至 30%（原 50%），提高了提高貸款額度，對繳存時間未滿 2 年、未滿 3 年、3 年以上的，最高貸款額度提高至 40 萬元（原 35 萬元）、45 萬元（原 40 萬元）、50 萬元（不變），此外允許二套房同時提取公積金和申請貸款（原只可提取或貸款），并將加快房企回款、縮短放貸時間。鹽城市阜寧縣近日發布農民購房補貼相關文件，提出： （a）縣城購房（含二手房）補貼 5 萬元，集鎮購房補貼 3 萬元；（b）在縣安置房超市購買商品房額外補貼 5 萬元，購買安置房的補貼 4 萬元；（c）農房拆除補貼 350 元/平，退出宅基

23、地補貼 1 萬元。 達州近日發布文件， 中心城區購買 140 平米以下新房給予100 元/平米補助，并全面推行貨幣化補償安置，且對房企放寬預售許可，降低預售資金監管額度，延遲城市建設配套費繳納時間。 落戶方面，山東省住建工作會議表示，2020 年全面取消城區常住人口 300 萬以下城市落戶限制，放寬城區常住人口 300 萬至 500 萬的大城市落戶條件，并支持青島市全面放開放寬落戶條件。 廣東省省長馬興瑞提出， 廣東將放開放寬除廣州、深圳以外的城市落戶限制。上海市市長應勇表示將完善居轉等人才引進政策。 人次政策方面，淄博放松人才住房，?？瓶?5 折申請租賃型人才公寓，面積不低于 60 平米，本

24、科可 7.5 折購買產權型人才公寓，面積不低于 100 平米，限售 5年，5-10 年交易的政府征收出售價與購買價差價的 50%。四限方面，據證券時報報道，深圳市正研究建立二手房指導價格相關制度，目的是為了穩定深圳市二手商品房價格、穩定深圳市商品房市場預期。公積金方面，亳州市、商丘市均提高了貸款額度。 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 6 6 / 1919 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 圖圖1：本周本周主要政策一覽主要政策一覽（2020.01.12-2020.01.17） 數據來源：政府網站，廣發證券發展研究中心 （二）（二）重點城市成交情況重點城市成交情況 根據

25、Wind、 CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面積顯示 （數據更新日期為2020年1月16日，下同）： 本周，我們監測的47個城市商品房成交面積637.42萬方，環比上升1.5%，同比上升12.8%。 分線城市來看， 四大一線城市本周商品房成交面積111.60萬方， 環比上升26.4%，同比上升51.1%，其中，北京和廣州成交面積環比分別上升41.9%和63.7%。本周，我們跟蹤的16個二線樣本城市成交面積319.62萬方， 環比下降8.5%， 同比上升3.7%，其中，長沙和濟南成交面積環比分別上升137.0%和24.1%。三四線城市成交方面，我們跟蹤的27個三四線樣本城市成交面積206

26、.19萬方，環比上升8.2%，同比上升12.5%。 月度來看，2020年1月47城新房成交環比下降17.2%，同比上升14.0%。分線來看，4大一線城市成交、16個二線城市、27個三四線城市成交同比分別上升36.1%、7.9、15.4%。全年累計情況來看，2020年全年，47城市整體成交同比上漲14.0%。 央行金融統計數據新聞發布會央行金融統計數據新聞發布會：1.要嚴控房地產在信貸資源中的占比，引導商業銀行切實轉變經營思想，把經營重點放在實體經濟和小微企業領域；2.未來中國下調存款準備金率有空間，但空間有限鹽城市阜寧縣：鹽城市阜寧縣：1.縣城購房（含二手房）補貼5萬元，集鎮購房補貼3萬元；2

27、.在縣安置房超市購買商品房額外補貼5萬元，購買安置房的補貼4萬元；3.農房拆除補貼350元/平，退出宅基地補貼1萬元深圳深圳:據證券時報報道，深圳市正研究建立二手房指導價格相關制度，目的是為了穩定深圳市二手商品房價格、穩定深圳市商品房市場預期廣東省省長馬興瑞廣東省省長馬興瑞：廣東將放開放寬除廣州、深圳以外的城市落戶限制01/1401/1401/1401/1501/1501/15達州達州：中心城區1.購買140平米以下新房給予100元/平米補助；2.全面推行貨幣化補償安置；3.對房企放寬預售許可，降低預售資金監管額度，延遲城市建設配套費繳納時間01/1601/1201/16長沙：長沙：允許閑置商

28、辦用房改造為租賃住房衡陽衡陽：1.下調首付：首套首付下調至20%（原30%），二套下調至30%（原50%）；2.提高貸款額度：繳存時間未滿2年、未滿3年、3年以上的，最高貸款額度提高至40萬元（原35萬元）、45萬元（原40萬元）、50萬元（不變）；3.二套房可同時提取和申請貸款（原只可提取或貸款）；4.房企回款：縮短放貸時間李克強李克強：1.要實施好宏觀政策，提振市場預期，確保經濟運行在合理區間，積極的財政政策要把減稅、節支作為關鍵，穩健的貨幣政策要保持流動性合理充裕，疏通傳導機制；2.加快補上基礎設施、城市配套設施等領域短板，推進老舊小區改造，擴大有效投資，增強發展后勁榮成：榮成：1.我市

29、企業就業的大專、本科、碩士、博士可連續3年享每月500元、1000元、3000元、6000元補貼；2.在我市購買首套房的大專、本科、碩士、博士可獲一次性購房補貼1萬元、3萬元、5萬元、10萬元，夫妻可同時領?。ㄔ瓋H本碩博工作滿3年后可領?。?識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 7 7 / 1919 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 圖圖2：各各城市商品房城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交環比年至今周均成交量、本周成交量及成交環比 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 表表 1：32 城市商品房城市商品房成交成交面積匯總面積匯總（2020.01

30、.10-2020.01.16） 分線分線 城市城市 本周成交本周成交 （萬方）（萬方） 上周成交上周成交 （萬方）（萬方） 周環比周環比 周同比周同比 月同比月同比 20 周均周均 （萬方）（萬方） 19 周均周均 （萬方）（萬方） 周均同比周均同比 去化周期（月）去化周期（月） 去化時間環比去化時間環比 一線 （4 個） 北京 37.41 26.37 41.9% 278.4% 334.8% 24.75 19.45 27.2% 20.54 -3.9% 上海 43.62 37.25 17.1% 30.2% 3.3% 39.80 34.53 15.3% 17.60 -2.4% 廣州 18.63 1

31、1.38 63.7% -7.0% -18.4% 23.19 24.96 -7.1% 17.04 2.9% 深圳 11.94 13.27 -10.1% 14.4% 40.3% 14.40 10.25 40.5% 11.23 -1.9% 一線合計一線合計 111.60 88.28 26.4% 51.1% 36.1% 102.13 89.19 14.5% - - 二線 （16 個） 杭州 23.57 31.80 -25.9% 30.1% 62.7% 31.72 20.46 55.0% 7.47 -2.8% 南京 17.85 24.49 -27.1% 25.5% 36.8% 24.44 18.32 3

32、3.4% 19.66 4.5% 武漢 51.54 55.10 -6.5% 98.9% 150.0% 54.55 50.61 7.8% - - 蘇州 14.22 25.43 -44.1% -33.4% 0.2% 22.69 23.68 -4.2% 11.90 1.9% 廈門 6.70 6.61 1.5% 52.8% 52.8% 8.20 5.08 61.5% - - 寧波 10.51 23.14 -54.6% 8.8% 65.1% 17.93 14.84 20.8% - - 無錫 11.97 11.06 8.2% 13.1% 30.1% 12.88 16.29 -20.9% - - 福州 6.3

33、2 6.10 3.6% -18.2% -28.0% 7.22 6.79 6.3% 38.33 3.6% 青島 27.01 30.29 -10.8% 20.1% 20.8% 32.58 33.31 -2.2% - - 長春 20.74 19.01 9.1% -35.3% -38.1% 18.57 23.52 -21.0% - - 南寧 37.13 38.66 -4.0% 6.1% -12.7% 39.21 30.10 30.3% 4.09 1.9% 溫州 31.89 26.48 20.4% 13.6% 20.0% 29.12 23.56 23.6% 10.57 -1.0% 濟南 27.93 22

34、.52 24.1% 40.3% 32.9% 23.82 24.59 -3.1% - - 大連 2.53 8.30 -69.6% -40.5% 35.2% 8.18 10.73 -23.7% - - 長沙 18.02 7.60 137.0% -38.2% -70.6% 51.16 44.15 15.9% - - 合肥 11.70 19.49 -40.0% -53.7% -19.2% 14.70 15.55 -5.5% - - 二線合計二線合計 319.62 349.48 -8.5% 3.7% 7.9% 396.97 361.60 9.8% - - 三四線 （27 個） 三四線合計三四線合計 20

35、6.19 190.51 8.2% 12.5% 15.4% 219.28 217.17 1.0% - - 47 城合計城合計 637.42 628.27 1.5% 12.8% 14.0% 718.39 667.96 7.6% - - 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 注：標色部分為各線漲幅前兩大的城市 19周均（萬方）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0102030405060北京上海廣州深圳杭州南京武漢蘇州寧波福州青島長春南寧濟南大連合肥本周成交（萬方）周環比 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 8 8 / 1919 Table_PageT

36、ext 跟蹤分析|房地產 圖圖3：47城城新房周均及單周成交面積（萬方）新房周均及單周成交面積（萬方） 圖圖4：47城城市分線城市新房周成交環比增速（市分線城市新房周成交環比增速（%） 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 圖圖5：47城城新房月度成交同環比（新房月度成交同環比（%） 圖圖6：47城城分線城市新房月度成交同比分線城市新房月度成交同比（%） 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 圖圖7：47城城新房成交整體年同比（新房成交整體年同比（%） 圖圖8：4

37、7城城新房成交分線城市年同比新房成交分線城市年同比 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 分區域成交看，環渤海（4城）、長三角（11城）和珠三角（7城）成交量分別為212、558和254萬方，其中環渤海和珠三角地區環比上周分別上漲12%和3%，而長三角地區則環比下降6%；中西部（3城）、海峽西岸城市群（5城）和沈長地區成交量分別為290、52和55萬方，環比上周分別上漲5%、40%和下降15%。 637.421.5%-40%-30%-20%-10%0%10%20%020040060080010002018201920W1-W31

38、9-W52 20-W120-W220-W347城新房周均成交面積當周成交環比（%，右）26.4%-8.5%8.2%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%19-W5019-W5119-W5220-W120-W220-W3一線城市（4城）二線城市（16城）三四線城市（27城）-17.2%14.0%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%19.0819.0919.1019.1119.1220.01.01-20.01.1647城新房成交環比47城新房成交同比36.1%7.9%15.4%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%19.0819.0919.1

39、019.1119.1220.01.01-20.01.16一線城市二線城市三四線城市14.0%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2015201620172018201920.01.01-20.01.1647城新房成交年同比36.1%7.9%15.4%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2015201620172018201920.01.01-20.01.16一線城市（4城）二線城市（16城）三四線城市（27城） 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 9 9 / 1919 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 圖圖9：全國分區域商

40、品房、二手房單周成交同環比全國分區域商品房、二手房單周成交同環比（2020.01.10-2020.01.16） 數據來源：政府網站，廣發證券發展研究中心 二手房方面，根據Wind統計的各城市房管局數據，本周我們選取的14個樣本城市商品房口徑的二手房成交面積為140.40萬方，環比上升11.8%。分線城市來看，2個一線城市二手房成交面積60.33萬方，環比上升25.0%，其中北京和深圳分別環比上升23.9%和26.2%。12個二三線樣本城市整體成交面積為80.07萬方，環比上升3.6%，其中江門和金華分別環比上升404.4%和79.8%。 月度情況來看， 2020年1月14城市二手房成交環比上升

41、8.1%， 同比上升44.3%。分線來看，一線城市環比上升10.8%，二三線城市環比上升6.3%。全年累計情況來看，2020年全年，14城市整體成交同比上漲44.3%，其中一線城市成交同比上漲85.5%，二三線城市同比上漲25.3%。 表表 2：11 城二手房成交面積匯總城二手房成交面積匯總（2020.01.10-2020.01.16） 分線分線 城市城市 本周成交本周成交 （萬方）（萬方） 上周成交上周成交 （萬方）（萬方） 周環比周環比 周同比周同比 月同比月同比 19 周均周均 （萬方）（萬方） 18 周均周均 （萬方）（萬方） 周均年同周均年同比比 一線 （2 個） 北京 32.24

42、26.02 23.9% 62.8% 130.5% 28.65 26.48 8.2% 深圳 28.09 22.25 26.2% 160.6% 51.4% 22.38 13.41 66.9% 一線合計一線合計 60.33 48.28 25.0% 97.3% 85.5% 51.02 39.88 27.9% 1234商品房周環比環比商品房周同比同比二手房周環比環比二手房周同比同比環渤海長三角海峽西岸珠三角中西部沈長-15%-36%-6%9%18%34%3%8%22%56%5%11%-42%-47%40%1%16%37%12%71%11%68% 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1010 /

43、 1919 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 二三線 （12 個） 杭州 14.18 11.91 19.1% 37.0% 44.0% 12.97 10.77 20.4% 青島 11.80 13.58 -13.1% 82.9% 88.5% 11.48 9.77 17.6% 蘇州 21.23 23.38 -9.2% -12.6% -4.2% 17.29 21.99 -21.4% 廈門 13.30 11.44 16.3% 37.3% 37.6% 10.99 8.86 24.0% 無錫 16.21 10.18 59.3% 136.7% 76.9% 11.18 12.22 -8.5% 南寧

44、 3.36 6.78 -50.4% -59.1% -28.7% 5.38 6.44 -16.5% 東莞 10.85 8.10 33.9% 37.5% 38.8% 7.94 7.07 12.3% 揚州 3.23 2.79 15.9% 17.7% 24.5% 2.56 3.41 -24.8% 岳陽 1.53 1.59 -4.2% 45.5% 24.4% 1.38 1.55 -10.8% 佛山 18.25 18.77 -2.8% -1.2% 0.0% 14.89 15.53 -4.1% 金華 6.12 3.41 79.8% 395.8% 194.6% 4.40 3.13 40.3% 江門 3.41

45、0.68 404.4% 92.3% 5.9% 1.62 2.05 -20.8% 二三線合計二三線合計 80.07 77.26 3.6% 21.6% 25.3% 69.29 70.05 -1.1% 14 城合計城合計 140.40 125.54 11.8% 45.6% 44.3% 120.32 109.93 9.4% 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 注：標紅底色部分為環比漲幅前兩大城市 圖圖10：14城二手房周均及單周城二手房周均及單周成交面積（萬方）成交面積（萬方） 圖圖11：14城分線城市二手房周成交環比增速城分線城市二手房周成交環比增速 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展

46、研究中心 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 圖圖12：14城二手房成交月度同環比城二手房成交月度同環比 圖圖13：14城分線城分線城市城市二手房成交月同比二手房成交月同比 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 140.40 11.8%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0204060801001201401602018201920W1-W319-W5220-W120-W220-W314城二手房周均成交面積當周成交環比（%，右）25.0%3.6%-60%-40%-20%0%20%40

47、%60%19-W5019-W5119-W5220-W120-W220-W3一線城市（2城）二三線城市（12城）8.1%44.3%-20%-10%0%10%20%30%40%50%19.0819.0919.1019.1119.1220.01.01-20.01.1614城二手房成交環比14城二手房成交同比85.5%25.3%-20%0%20%40%60%80%100%19.0819.0919.1019.1119.1220.01.01-20.01.16一線城市二三線城市 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1111 / 1919 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 圖圖14：1

48、4城市二手房成交整體年同比城市二手房成交整體年同比 圖圖15：14城市分線二手房成交年同比城市分線二手房成交年同比 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 （三）（三）重點城市推盤及庫存跟蹤重點城市推盤及庫存跟蹤 根據Wind收集的各主要城市推盤和庫存數據顯示（數據更新日期為1月16日，下同）： 本周，我們跟蹤的13城市商品房單周推盤量為228.79萬方，環比下降6.1%，同比上升56.7%。 月度數據來看， 2020年1月份前16天13城商品房推盤427.61萬方， 環比下降54.2%，同比上升30.1%。全年累計來看，截至20

49、20年1月16日，13城市商品房推盤面積同比上升30.1%， 漲幅較2019年全年提升27.9個百分點。 批售比方面， 本周全國13城市商品房批售比（成交/推盤，移動平均3個月）下降至1.28。 庫存方面，本周我們跟蹤的13城市商品房庫存總量環比上周下降0.2%，其中一線城市商品房庫存環比上周下降0.3%，二線城市商品房庫存環比上周下降0.1%，三四線城市商品房庫存環比上周下降0.6%。去化周期方面，13城市商品房去化周期上升至14.19個月，11個城市住宅去化周期微升至8.19個月。 圖圖16：13城市商品房周度推盤城市商品房周度推盤 圖圖17：13城市商品房月度推盤城市商品房月度推盤 數據

50、來源：Wind，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 44.3%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2015201620172018201920.01.01-20.01.1614城二手房成交年同比85.5%25.3%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2015201620172018201920.01.01-20.01.16一線城市（2城）二三線城市（12城）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%010020030040050060019W4319W4519W4719W4919W5120W120W3推盤面積

51、（萬方）環比（%，右）同比（%，右）-100%-50%0%50%100%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,00019M119M319M519M719M919M11 20.01.01-20.01.16推盤面積（萬方）環比（%，右）同比（%，右） 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1212 / 1919 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 圖圖18：13城市商品房推盤年同比趨勢城市商品房推盤年同比趨勢 圖圖19：13城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，廣發證券發

52、展研究中心 圖圖20：13城市商品房庫存與去化周期城市商品房庫存與去化周期 圖圖21：13城市及分線城市商品房去化周期（城市及分線城市商品房去化周期（周周） 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 圖圖22：13城市商品房周度庫存及去化周期城市商品房周度庫存及去化周期 圖圖23：11城市住宅周度庫存及去化周期城市住宅周度庫存及去化周期 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 表表 3：重點城市商品房庫存及去化周期變化情況重點城市商品房庫存及去化周期變化情況（2020.01.10-2020.01.16） 城市

53、城市 庫存面積（萬方）庫存面積（萬方） 周度庫存面積環比周度庫存面積環比 去化周期（月）去化周期（月） 周度去化周期增減（月）周度去化周期增減（月） 北京 2048 0.4% 20.54 -0.82 上海 2833 -0.9% 17.60 -0.42 廣州 1944 0.3% 17.04 0.49 深圳 651 -2.0% 11.23 -0.21 南京 2019 0.9% 19.66 0.84 30.1%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2017201820192020.01.01-2020.01.16推盤面積年度同比0.500.700.901.101.301.5005001

54、,0001,5002,00019M119M419M719M1020.01.01-20.01.16成交面積（萬方）推盤面積（萬方）批售比（移動平均3個月，右）批售比（單月，右）14.1905101520250200040006000800010000120001400016000180002000016W1 16W28 17W3 17W30 18W5 18W32 19W7 19W34庫存面積（萬方）去化周期（月，右軸）81318232814W2815W2616W2317W2118W1919W17全國13城市商品房去化周期4個一線城市商品房去化周期6個二線城市商品房去化周期020406001000

55、20003000北京上海廣州深圳南京杭州福州蘇州溫州南寧泉州莆田江陰一線庫存（萬方）二線庫存（萬方）三線庫存（萬方）去化周期（月，右）3個月平均去化周期（月，右）02040020040060080010001200北京 上海 廣州 深圳 福州 杭州 南京 寧波 蘇州 廈門 莆田一線庫存（萬方）二線庫存（萬方）三線庫存（萬方）去化周期（月，右）3個月平均去化周期（月，右） 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1313 / 1919 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 杭州 949 -1.9% 7.47 -0.21 福州 981 0.2% 38.33 1.33 蘇州 1271

56、 -1.8% 11.90 0.22 溫州 1070 0.3% 10.57 -0.11 南寧 737 1.8% 4.09 0.07 泉州 692 -0.6% 32.93 1.72 莆田 592 0.1% 51.71 4.35 江陰 403 -1.5% 12.42 -0.12 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 表表 4：重點城市住宅庫存面積及去化周期變化情況重點城市住宅庫存面積及去化周期變化情況（2020.01.10-2020.01.16） 城市城市 庫存面積（萬方）庫存面積（萬方） 周度庫存面積環比周度庫存面積環比 去化周期（月）去化周期（月） 周度去化周期增減（月）周度去化周期增減（月

57、） 北京 1085 -0.4% 16.39 -0.11 上海 761 -2.0% 6.65 -0.09 廣州 749 0.0% 9.40 0.05 深圳 278 -5.2% 6.96 -0.56 福州 400 -0.1% 22.24 1.07 杭州 320 -4.9% 3.18 -0.19 南京 568 3.3% 6.36 0.43 寧波 300 -2.9% 4.30 0.02 蘇州 593 -3.5% 6.57 0.00 廈門 320 -0.5% 25.95 -3.73 莆田 273 -0.1% 31.80 3.31 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 （四）（四）全國土地市場供給成交

58、情況全國土地市場供給成交情況 由于統計數據的滯后因素，本周我們統計的土地市場供需數據相對商品房成交均滯后一周（數據更新日期為2020年1月12日，下同）。 根據Wind統計的全國100大中城市數據，2020年第2周，供給方面，土地供應總建筑面積為1206.0萬方，環比前周上升23.7%，同比下降36.6%。從全年累計來看，截至2020年第2周供應面積同比下降33.5%。成交方面，2020年第2周全類型土地成交1699.2萬方，環比下降42.2%，同比下降3.1%。全年累計來看，截至2020年第2周土地成交面積同比上升52.1%。 出讓金方面， 2020年第2周土地成交出讓金399億元，環比下降

59、64.9%，同比下降3.2%。分線城市來看，一線城市量升價跌導致出讓金環比下降85.2%， 二線城市量價齊跌導致出讓金環比下降75.2%， 三線城市量價齊跌導致出讓金環比下降21.4%。綜合供給和成交，上周全類型土地供銷比（移動平均3個月，右）上升至1.14，住宅土地供銷比（移動平均3個月，右）上升至1.17。 從溢價率的角度來看，2020年第2周全類型土地成交溢價率為9.1%，較前周環比上升0.4%。分線來看，一線城市、二線城市、三線城市全類型土地成交溢價率分別為3.0%、11.3%、10.0%，較前周分別下降0.1%、上升0.8%、上升0.3%。宅地方面，2020年第2周宅地成交溢價率為8

60、.9%，較前周上升0.2個百分點。分線來看，一 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1414 / 1919 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 線城市、二線城市、三線城市上周宅地成交溢價率分別為4.1%、11.0%、8.7%，較前周分別下降0.1個百分點、上升0.8個百分點、下降0.2個百分點。 圖圖24：全國全國100大中城市土地供應、成交及供銷比數據大中城市土地供應、成交及供銷比數據 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 圖圖25：全國全國100大中城市土地供應年度累計同比大中城市土地供應年度累計同比 圖圖26：全國全國100大中城市土地成交年度累計同比大中城市土

61、地成交年度累計同比 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 圖圖27：全國全國100大中城市土地出讓金年同比大中城市土地出讓金年同比 圖圖28：全國全國100大中城市土地出讓金分線城市年同比大中城市土地出讓金分線城市年同比 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 0.000.501.001.502.002.503.003.5001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,00019W4219W4519W4819W5120W2供應面積（萬方）成交面積（萬方）供銷比（移動平均3個月

62、，右）供銷比（當周，右）-33.5%-40%-30%-20%-10%0%10%20%14151617181920W1-20W2全國100大中城市供應面積年同比（%）52.1%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%14151617181920W1-20W2全國100大中城市成交面積年同比（%）101.7%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%14151617181920W1-20W2全國100大中城市出讓金年同比（%）-50%0%50%100%150%200%14151617181920W1-20W2一線城市二線城市三線城市 識別風險，發現

63、價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1515 / 1919 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 圖圖29：全國全國100大中城市樓面價和溢價率大中城市樓面價和溢價率 圖圖30：全國全國100大中城市分線城市溢價率大中城市分線城市溢價率 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 二、二、地產板塊投資觀點及重點公司跟蹤情況地產板塊投資觀點及重點公司跟蹤情況 本周衡陽下調公積金首付比，地方層面有利因素持續積累，20年上半年行業環境好于19年。 行業環境轉好對需求端有一定正面影響， 1月前16天核心區域商品房成交同比增長25%，非核心區域同比下降8%。

64、值得注意的是，核心區市場去化率依舊處于低位，一季度通常為推盤淡季，如果后續推盤規模下降，成交將面臨供需雙重壓力，不排除增速進一步惡化的可能。信貸層面上，央行降準有助于緩解資金面壓力，并且隨著基本面下行壓力的加大，房企融資政策也存在進一步松動的空間（從最近1個月房企的信用債及海外債規?；虺杀疽呀洺霈F明顯改善）。板塊投資方面，1月進入地產公司業績預告階段，中南19年業績預增80%-110%，保利、綠地業績分別預增41%、31%，我們預計19年頭部房企（TOP20）整體業績保持30%左右的增長，預計20年整體增幅也將維持在25%，地產板塊低估值、高分紅，依舊具備較強吸引力。行業及資金環境改善，龍頭房

65、企將充分受益，并且龍頭房企由于具備更高的增長彈性空間，收益表現或更加突出，繼續推薦一二線龍頭：一線A股龍頭推薦：萬科A、金地集團、招商蛇口，二線A股龍頭推薦：中南建設、陽光城、金科股份、藍光發展、華發股份、榮盛發展，H股龍頭推薦：融創中國、中國海外發展、萬科企業、旭輝控股集團，H股龍頭關注：中國金茂、合景泰富集團等，子領域推薦：中國國貿、新湖中寶和光大嘉寶。 6%7%7%8%8%9%9%10%2,6002,7002,8002,9003,0003,1003,20019W4219W4519W4819W5120W2樓面價（元/平，移動平均3個月）溢價率（%,右）1%3%5%7%9%11%13%19W

66、4219W4419W4619W4819W5019W5220W2一線城市溢價率（%）二線城市溢價率（%）三線城市溢價率（%） 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1616 / 1919 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 圖圖31：A股股重點地產公司股價周變動幅度重點地產公司股價周變動幅度（2020.01.13-2020.01.17） 圖圖32：H股股重點地產公司股價周變動幅度重點地產公司股價周變動幅度（2020.01.13-2020.01.17） 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 表表 5：房企每周拿地

67、匯總房企每周拿地匯總（2020.01.11-2020.01.17） 公告時間公告時間 公司公司 城市城市 土地面積土地面積 建筑面積建筑面積 總地價總地價 樓面價樓面價 權益比例權益比例 權益建面權益建面 權益地價權益地價 （萬方）（萬方） （萬方）（萬方） （億元）（億元） （元（元/ /平）平） （萬方）（萬方） （億元）（億元） 2020-01-14 天地源 西安 8.76 - 2.8 24.53 56% 13.63 - 2020-01-14 天地源 鎮江 7.13 - 1.7 11.76 33% 3.88 - 2020-01-14 天地源 西安 9.98 - 2.8 27.94 100

68、% 27.94 - 2020-01-14 華潤置地 沈陽 - - - 13.01 30% 3.90 4.14 2020-01-14 華潤置地 北京 - - - 15.21 25% 3.73 1.49 2020-01-14 華潤置地 保定 - - - 5.62 53% 2.98 0.24 2020-01-14 華潤置地 濟寧 - - - 34.07 36% 12.27 3.12 2020-01-14 華潤置地 太原 - - - 71.70 50% 35.85 18.34 2020-01-14 華潤置地 廊坊 - - - 9.88 100% 9.88 5.19 2020-01-14 華潤置地 上海

69、 - - - 8.41 100% 8.41 3.45 2020-01-14 華潤置地 武漢 - - - 74.44 100% 74.44 38.34 2020-01-14 華潤置地 柳州 - - - 84.57 51% 43.13 16.89 2020-01-14 華潤置地 長春 - - - 10.56 100% 10.56 6.94 2020-01-15 迪馬股份 武漢 14.55 - - 37.40 100% 20.95 37.40 2020-01-15 迪馬股份 武漢 9.62 - 2.7 26.17 100% 5.07 26.17 2020-01-17 濱江集團 杭州 4.89 - 2

70、.4 11.74 100% 17.75 11.74 數據來源：Wind，公司拿地公告，廣發證券發展研究中心 -3.9%-3.5%-3.5%-3.2%-3.2%-2.6%-2.3%-1.5%-1.5%-1.3%-1.1%-0.8%-0.7%-0.7%2.6%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%招商蛇口藍光發展新城控股廣宇發展萬科A綠地控股中國國貿金地集團榮盛發展泰禾集團陽光城中南建設光大嘉寶華夏幸福金科股份-2.4%-2.4%-2.2%-0.2%0.2%0.7%0.8%1.2%1.5%1.7%2.2%3.1%4.8%6.5%7.1%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6

71、.0%8.0%碧桂園融信中國正榮地產中國海外發展綠城中國華潤置地融創中國龍湖集團雅居樂集團中國恒大旭輝控股集團中國金茂遠洋集團世茂房地產合景泰富集團 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1717 / 1919 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 表表 6：房企每周融資匯總房企每周融資匯總（2020.01.11-2020.01.17） 公告日期公告日期 公司簡稱公司簡稱 類型類型 規模規模(億人民幣億人民幣) 利率利率 期限（年）期限（年） 到期日期到期日期 2020/1/12 明發集團 美元債券 15.22 15.00% 1 2020/1/12 2020/1/13 榮安地

72、產 公司債券 2.00 8.00% 2+2+1 2020/1/13 2020/1/13 張江高科 公司債券 3.70 3.40% 3+2 2020/1/13 2020/1/13 禹洲地產 優先票據 44.44 7.38% 6 2020/1/13 2020/1/14 龍光地產 優先票據 12.39 5.40% 4 2020/1/14 2020/1/14 遠洋集團 美元擔保票據 27.53 4.75% 3 2020/1/14 2020/1/14 正榮地產 優先票據 19.97 7.88% 4 2020/1/14 2020/1/14 弘陽地產 優先票據 20.66 9.70% 2+1 2020/1/

73、14 2020/1/14 華夏幸福 公司債券 34.40 6.90% 3 2020/1/14 2020/1/14 華夏幸福 公司債券 48.16 8.05% 5 2020/1/14 2020/1/14 中駿集團控股 優先票據 10.33 7.38% 4 2020/1/14 2020/1/16 佳兆業集團 優先票據 20.64 9.95% 3+1+1 2020/1/16 2020/1/16 新城發展 優先票據 24.08 6.80% 2+1 2020/1/16 2020/1/17 中國恒大 優先票據 68.58 11.50% 3 2020/1/17 2020/1/17 中國恒大 優先票據 68.

74、58 12.00% 2+1+1 2020/1/17 2020/1/17 富力地產 超短期融資券 7.00 5.40% 120 天 2020/1/17 2020/1/17 金融街 超短期融資券 29.00 2.98% 270 天 2020/1/17 數據來源：公司融資公告，廣發證券發展研究中心 三、三、風險提示風險提示 政策調控力度進一步加大；按揭貸利率持續上行；行業庫存抬升快于預期；行業基本面超預期下行；房地產稅立法推進超預期。 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1818 / 1919 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 廣發房地產行業研究小組廣發房地產行業研究小組 樂

75、 加 棟 ： 首席分析師，復旦大學經濟學碩士，十年房地產研究經驗，2013 年進入廣發證券發展研究中心，帶領團隊榮獲 2019 年新財富房地產行業第一名。 郭 鎮 ： 聯席首席分析師，清華大學工學碩士，七年房地產研究經驗，2013 年進入廣發證券發展研究中心。 邢 莘 ： 研究助理，上海財經大學應用統計碩士，2018 年進入廣發證券發展研究中心。 廣發證券廣發證券行業行業投資評級說明投資評級說明 買入： 預期未來12 個月內，股價表現強于大盤 10%以上。 持有： 預期未來12 個月內，股價相對大盤的變動幅度介于-10%+10%。 賣出： 預期未來12 個月內，股價表現弱于大盤 10%以上。

76、廣發證券廣發證券公司投資評級說明公司投資評級說明 買入： 預期未來12 個月內，股價表現強于大盤 15%以上。 增持： 預期未來12 個月內，股價表現強于大盤 5%-15%。 持有： 預期未來12 個月內，股價相對大盤的變動幅度介于-5%+5%。 賣出： 預期未來12 個月內，股價表現弱于大盤 5%以上。 聯系我們聯系我們 廣州市 深圳市 北京市 上海市 香港 地址 廣州市天河區馬場路26 號廣發證券大廈35 樓 深圳市福田區益田路6001 號太平金融大廈 31 層 北京市西城區月壇北街 2 號月壇大廈 18層 上海市浦東新區世紀大道 8 號國金中心一期 16 樓 香港中環干諾道中111 號永

77、安中心 14 樓1401-1410 室 郵政編碼 510627 518026 100045 200120 客服郵箱 法律主體法律主體聲明聲明 本報告由廣發證券股份有限公司或其關聯機構制作，廣發證券股份有限公司及其關聯機構以下統稱為“廣發證券” 。本報告的分銷依據不同國家、地區的法律、法規和監管要求由廣發證券于該國家或地區的具有相關合法合規經營資質的子公司/經營機構完成。 廣發證券股份有限公司具備中國證監會批復的證券投資咨詢業務資格，接受中國證監會監管，負責本報告于中國（港澳臺地區除外）的分銷。 廣發證券（香港）經紀有限公司具備香港證監會批復的就證券提供意見（4 號牌照）的牌照，接受香港證監會

78、監管，負責本報告于中國香港地區的分銷。 本報告署名研究人員所持中國證券業協會注冊分析師資質信息和香港證監會批復的牌照信息已于署名研究人員姓名處披露。 重要重要聲明聲明 廣發證券股份有限公司及其關聯機構可能與本報告中提及的公司尋求或正在建立業務關系，因此，投資者應當考慮廣發證券股份有限公司及其關聯機構因可能存在的潛在利益沖突而對本報告的獨立性產生影響。投資者不應僅依據本報告內容作出任何投資決策。 本報告署名研究人員、聯系人（以下均簡稱“研究人員” ）針對本報告中相關公司或證券的研究分析內容，在此聲明： （1）本報告的全部分析結論、研究觀點均精確反映研究人員于本報告發出當日的關于相關公司或證券的所

79、有個人觀點，并不代表廣發證券的立場； （2）研究人員的部分或全部的報酬無論在過去、現在還是將來均不會與本報告所述特定分析結論、研究觀點具有直接或間接的聯系。 研究人員制作本報告的報酬標準依據研究質量、客戶評價、工作量等多種因素確定，其影響因素亦包括廣發證券的整體經營收入，該等經營收入部分來源于廣發證券的投資銀行類業務。 本報告僅面向經廣發證券授權使用的客戶/特定合作機構發送，不對外公開發布，只有接收人才可以使用，且對于接收人而言具有保密義 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1919 / 1919 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 務。廣發證券并不因相關人員通過其他途徑

80、收到或閱讀本報告而視其為廣發證券的客戶。在特定國家或地區傳播或者發布本報告可能違反當地法律，廣發證券并未采取任何行動以允許于該等國家或地區傳播或者分銷本報告。 本報告所提及證券可能不被允許在某些國家或地區內出售。請注意，投資涉及風險，證券價格可能會波動，因此投資回報可能會有所變化，過去的業績并不保證未來的表現。本報告的內容、觀點或建議并未考慮任何個別客戶的具體投資目標、財務狀況和特殊需求，不應被視為對特定客戶關于特定證券或金融工具的投資建議。本報告發送給某客戶是基于該客戶被認為有能力獨立評估投資風險、獨立行使投資決策并獨立承擔相應風險。 本報告所載資料的來源及觀點的出處皆被廣發證券認為可靠，但

81、廣發證券不對其準確性、完整性做出任何保證。報告內容僅供參考，報告中的信息或所表達觀點不構成所涉證券買賣的出價或詢價。廣發證券不對因使用本報告的內容而引致的損失承擔任何責任，除非法律法規有明確規定?？蛻舨粦员緢蟾嫒〈洫毩⑴袛嗷騼H根據本報告做出決策，如有需要，應先咨詢專業意見。 廣發證券可發出其它與本報告所載信息不一致及有不同結論的報告。本報告反映研究人員的不同觀點、見解及分析方法，并不代表廣發證券的立場。廣發證券的銷售人員、交易員或其他專業人士可能以書面或口頭形式，向其客戶或自營交易部門提供與本報告觀點相反的市場評論或交易策略，廣發證券的自營交易部門亦可能會有與本報告觀點不一致，甚至相反的投

82、資策略。報告所載資料、意見及推測僅反映研究人員于發出本報告當日的判斷，可隨時更改且無需另行通告。廣發證券或其證券研究報告業務的相關董事、高級職員、分析師和員工可能擁有本報告所提及證券的權益。在閱讀本報告時，收件人應了解相關的權益披露（若有） 。 本研究報告可能包括和/或描述/呈列期貨合約價格的事實歷史信息（ “信息” ） 。請注意此信息僅供用作組成我們的研究方法/分析中的部分論點/依據/證據，以支持我們對所述相關行業/公司的觀點的結論。在任何情況下，它并不（明示或暗示）與香港證監會第 5 類受規管活動（就期貨合約提供意見）有關聯或構成此活動。 權益披露權益披露 (1)廣發證券（香港）跟本研究報告所述公司在過去 12 個月內并沒有任何投資銀行業務的關系。 版權聲明版權聲明 未經廣發證券事先書面許可，任何機構或個人不得以任何形式翻版、復制、刊登、轉載和引用，否則由此造成的一切不良后果及法律責任由私自翻版、復制、刊登、轉載和引用者承擔。