【研報】房地產行業“財報視角看地產”系列之三：房地產企業資金來源與融資渠道解析-20200706[51頁].pdf

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1、 房地產企業資金來源與融資渠道解析 “財報視角看地產”系列之三 主要內容主要內容: : 房地產屬于資金密集型行業，投資規模大，同時開發流程耗時 較長，使得房地產企業通常通過融資獲取資金進行生產經營。 本文詳細介紹了房地產企業資金來源與融資渠道，進而深入了 解房地產企業的資金狀況。 房地產開發資金來源房地產開發資金來源 房地產開發到位資金是指房企實際撥入的，用于房地產開發的 各種貨幣資金。因此，房地產開發到位資金僅反映房企撥付用 于開發部分的資金，而不是房企各渠道融資的總量。根據統計 局分類，房地產開發到位資金可分為國內貸款、利用外資、自 籌資金和其他資金。 銀行貸款銀行貸款 銀行貸款主要包含有

2、開發貸、并購貸、土地儲備貸款、流動資 金貸、經營性物業貸、政策性貸款等方式。近來，房地產方面 監管政策在土地儲備貸款上要求愈發嚴格，限制條件愈發增 多，開發貸和并購貸成為房企獲取銀行貸款的主要方式。 非標融資非標融資 非標準化債務融資工具是指未在銀行間市場及證券交易所市場 交易的債權型資產，包括且不限于：信貸資產、信托貸款、委 托債權、承兌匯票、信用債、應收賬款、各類受（收）益權、 帶回購條款的股權融資等。隨后，銀監會又陸續將券商兩融收 益權和收益憑證以及保理、融資租賃、股票質押式回購等資產 納入非標債權范圍。2018 年，央行等聯合發布 106 號文，明確 標準化債權類資產的條件，并表示標準

3、化債權類資產之外的債 權類資產均為非標準化債權類資產。 資產證券化資產證券化 資產證券化以基礎資產未來所產生的現金流為償付支持，通過 對基礎資產池現金流的結構化設計和組合進行信用增級，實現 風險和收益的重新分配。其本質是將缺乏流動性的基礎資產， 轉化為不同信用級別的資產支持證券。 海外債務海外債務 房企發行海外債包括直接境外發行、間接境外發行和紅籌結構 發行三種模式。其中，間接境外發行模式被多數房企采用，指 境內企業在境外（以香港、英屬維爾京群島、開曼群島為主） 注冊的全資子公司（SPV）作為發行主體在境外市場發債，可 以獲得一定的稅收優惠。地產海外債以美元債為主，也有少量 港元、新加坡元、歐

4、元債等。 風險提示風險提示 房地產調控政策的不確定性，銷售不及預期。 評級及分析師信息 行業評級： 推薦 行業走勢圖 分析師：由子沛分析師：由子沛 郵箱： SAC NO：S1120519100005 研究助理：侯希得研究助理：侯希得 郵箱： -15% -8% 0% 7% 15% 23% 2019/072019/102020/012020/04 房地產滬深300 證券研究報告|行業深度研究報告 僅供機構投資者使用 Table_Date 2020 年 07 月 06 日 證券研究報告|行業深度研究報告 2 盈利預測與估值盈利預測與估值 重點公司 股票股票 股票股票 收盤價收盤價 投資投資 E EP

5、S(PS(元元) ) P P/E/E 代碼代碼 名稱名稱 （元）（元） 評級評級 20201 19 9A A 20202 20 0E E 20202121E E 20202 22 2E E 20201 19 9A A 20202 20 0E E 20202 21 1E E 20202 22 2E E 000002.sz 萬科 A 28.65 增持 3.44 4.15 4.95 5.83 8.3 6.9 5.8 4.9 600048.sh 保利地產 16.35 增持 2.34 2.83 3.32 3.88 7.0 5.8 4.9 4.2 000656.sz 金科股份 9.15 買入 1.06 1

6、.36 1.62 1.91 8.6 6.7 5.6 4.8 000961.sz 中南建設 10.32 增持 1.12 1.93 2.43 2.8 9.2 5.3 4.2 3.7 資料來源：資料來源：WindWind，華西證券研究所，華西證券研究所 oPoRrPxPqQpQrRoRtNtNnO8OdN8OtRnNnPpPjMrRtMiNrRxO8OmMwPwMmOqRvPnPqR 證券研究報告|行業深度研究報告 3 正文目錄 1. 房地產開發資金來源的分類 . 6 1.1. 國內貸款 . 6 1.2. 利用外資 . 7 1.3. 自籌資金 . 8 1.4. 其他資金 . 9 1.5. 各項應付款

7、 . 10 1.6. 各流程資金來源 . 11 2. 銀行貸款剖析 . 12 2.1. 開發貸款 . 15 2.2. 并購貸 . 16 3. 信用債渠道 . 17 3.1. 公司債 . 17 3.2. 企業債 . 20 3.3. 中期票據 . 22 3.4. 短期融資券 . 24 3.5. 定向工具 . 26 4. 非標融資 . 29 4.1. 委托貸款 . 31 4.2. 信托貸款 . 32 4.3. 明股實債 . 35 5. 資產證券化 . 37 5.1. 資產證券化介紹 . 37 5.2. 房地產企業 ABS 介紹 . 40 6. 海外債券 . 43 6.1. 海外債券概述 . 43 6

8、.2. 政策變遷 . 44 6.3. 規模及利率 . 45 7. 房企融資情況 . 47 8. 風險提示 . 49 圖表目錄 圖 1 歷年房地產企業開發到位資金 . 6 圖 2 歷年房地產行業國內貸款規模及占房地產開發資金來源比例 . 7 圖 3 歷年房地產行業利用外資規模及占房地產開發資金來源比例 . 8 圖 4 歷年房地產行業自籌資金規模及占房地產開發資金來源比例 . 9 圖 5 歷年房地產行業其他資金規模及占房地產開發資金來源比例 . 10 圖 6 歷年房地產行業各種應付款規模及占房地產開發資金來源比例 . 11 圖 7 房地產企業開發各階段資金來源 . 12 圖 8 歷年房地產開發貸余

9、額及同比增速 . 15 圖 9 歷年房地產并購貸款余額及并購項目數 . 16 圖 10 房地產信用債凈融資額（億元） . 17 圖 11 房地產企業信用債存量規模（億元） . 17 圖 12 房地產行業公司債發行額（億元）和占信用債比例（%） . 19 圖 13 房地產行業企業債發行額（億元）和占信用債比例（%） . 21 圖 14 房地產行業中期票據發行額（億元）和占信用債比例（%） . 23 圖 15 房地產行業短期融資券發行額（億元）和占信用債比例（%） . 25 圖 16 房地產行業定向工具發行額（億元）和占信用債比例（%） . 27 證券研究報告|行業深度研究報告 4 圖 17 委托

10、貸款基礎模式 . 29 圖 18 信托貸款基礎模式 . 29 圖 19 銀行理財產品余額及投資非標占比 . 30 圖 20 新增委托貸款及占比 . 32 圖 21 資金信托對房地產領域的投向情況 . 33 圖 22 新增委托貸款和信托貸款走勢 . 33 圖 23 “明股實債”融資模式 . 36 圖 24 歷年企業 ABS 發行量及發行規模 . 40 圖 25 近三年企業 ABS 分類發行量. 40 圖 26 2019 年房地產 ABS 發行量（按基礎資產分類） . 41 圖 27 間接境外發債模式 . 44 圖 28 地產海外債發行情況 . 46 圖 29 地產海外債發行利率趨勢 . 46 圖

11、 30 2019 年地產海外債發行期限統計 . 46 圖 31 當前地產海外債到期規模分布 . 46 圖 32 歷年房地產行業利用外資規模及占房地產開發資金來源比例 . 48 圖 33 申萬房地產板塊現金短債比. 48 圖 34 大中型房企現金短債比 . 48 圖 35 申萬房地產板塊現金短債比. 49 圖 36 大中型房企現金短債比 . 49 表 1 國內貸款來源和涉及主要融資渠道 . 7 表 2 利用外資來源和涉及主要融資渠道 . 8 表 3 自籌資金來源和涉及主要融資渠道 . 9 表 4 其他資金來源和涉及主要融資渠道 . 10 表 5 各種應付款來源和涉及主要融資渠道 . 11 表 6

12、 房地產行業銀行貸款相關監管文件 . 13 表 7 2019 年陽光城融資情況表 . 14 表 8 房地產開發貸款需要滿足條件 . 15 表 9 房地產并購貸款需要滿足條件 . 16 表 10 房地產公司債主要監管文件. 18 表 11 房地產公司債券發行實行分類監管細則 . 18 表 12 近期房地產企業公司債發行概覽 . 19 表 13 房地產企業債主要監管文件. 20 表 14 房地產企業債發行分類監管細則 . 21 表 15 近期房地產企業債發行概覽. 22 表 16 房地產中期票據發行分類監管細則 . 23 表 17 近期房地產企業中期票據發行概覽 . 24 表 18 房地產企業短期融資券發行分類監管細則 .