保利投顧研究院：浙江省2019年年中報(78頁).pdf

1、城市發展研究城市發展研究市場監測市場監測 保利投顧研究院 華東分院 2019.07 浙江省房地產市場年中報告浙江省房地產市場年中報告 保利投顧研究院華東分院 2019年7月 浙江省房地產市場年中報告 宏觀環境01 浙江省整體市場 02 城市房地產市場 03 房企布局 04 目目 錄錄 1.1 宏觀環境 1.2 行業政策 1.3 金融環境 后市展望 05 FORFUTURE 1.1宏觀環境-外部 多項領先指標顯示美國大概率已脫離本輪周期增長峰值，美聯儲6月會議態度明顯轉鴿，市場普遍預期年內將進入降息通道；德法 等核心成員國經濟表現拖累歐元區整體經濟，全球寬貨幣信號增強，新興國家政策空間增大。 圖

2、：美聯儲釋放降息信號 美聯儲6月會議維持聯邦基金利率在2.25%2.5%不變， 但態度明顯轉鴿： 1 88 6 11 0 0 5 10 15 加息維持不變降息 圖：美聯儲票委3月、6月對今年利率調整預測情況 6月3月 備注：利率調整預測圖是根據美聯儲會議點陣圖進行整理所得。 數據來源：保利投顧研究院整理 芝加哥商業交易所CME預測：7月降息25bp的預期為 95.1%，降息50bp的預期達到4.9%，對全年降息的 預期達到100% 86 88 90 92 94 96 98 100 102 104 5 15 25 35 45 55 65 2017/01 2017/02 2017/03 2017/

3、04 2017/05 2017/06 2017/07 2017/08 2017/09 2017/10 2017/11 2017/12 2018/01 2018/02 2018/03 2018/04 2018/05 2018/06 2018/07 2018/08 2018/09 2018/10 2018/11 2018/12 2019/01 2019/02 2019/03 2019/04 2019/05 圖：美國領先指標走勢 制造業PMISentix投資信心指數消費者信心指數（右軸） PMI一直下滑 投資信心低位 美國經濟勢能趨弱、有降息預期，全球釋放寬松貨幣周期信號 3 FORFUTURE 圖

4、 : 中 美 貿 易 戰 時 間 表 一 覽 中國表示將自6月1日起， 對部分已實施加征關稅的600億美元美國進口商品，提高加征關稅稅率，分別為25%、20%、10% 6月1日 中國&美國：雙方分別對符合特定條件的部分商品延遲至6月15日加征關稅 中國：商務部強調中美要繼續經貿磋商要堅持：達成協議必須互利平等；磋商必須相互尊重、必須相向而行、必須平等互利； 將建立“不可靠實體清單制度”，防范中國實體在國際經貿活動中遭遇基于非商業目的出現的斷供、封鎖等重大風險。 6月29日 中國&美國：雙方同意重啟經貿磋商，美方表示不再加征新關稅。 1.1宏觀環境-外部 中美貿易戰經歷多次發酵、緩和過程，走勢尚

5、未明晰，全球資本市場不確定情緒持續積累。5月10日美方對中國2000億美元商品 關稅上調至25%；6月末G20峰會雙方同意重啟談判，緊張形勢有所緩和，但爭端與談判仍將持續。 中美貿易摩擦緊張局勢緩和，但仍存不確定性、市場預期反復 4 數據/資料來源：保利投顧研究院整理 FORFUTURE 1.1宏觀環境-國內 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 -40 -20 0 20 40 60 出口增速（左軸，%）固定資產投資增速（右軸，%） 消費品零售額增速（右軸，%） 圖：貿易摩擦對三駕馬車增速已形成實質性影響 45.0 47.0 49.0 51.0 53.0 2016/02 20

6、16/04 2016/06 2016/08 2016/10 2016/12 2017/02 2017/04 2017/06 2017/08 2017/10 2017/12 2018/02 2018/04 2018/06 2018/08 2018/10 2018/12 2019/02 2019/04 2019/06 圖：中國PMI指數 PMIPMI_新出口訂單 50榮枯線 6月份受貿易摩擦持續影響 出口生產訂單繼續拖累PMI 已 實 施 500億美元 （25%） 航空航天、信息科技、通訊工程、自動化機器人、醫療、機電、音像設備及其零 件、附件； 光學、醫療等儀器；鐘表，樂器；車輛、航空器、船舶及

7、運輸設備 2000億美元 （10%） 高端制造業（電機電器設備、機械器具等）； 低端制造業（棉花、紙板紙漿、木制品等）； 消費品（食品、紡織服裝、家具、電腦等） 待 實 施 2000億美元 （從10%提至25%） 高端制造業（電機電器設備、機械器具等）； 低端制造業（棉花、紙板紙漿、木制品等）； 消費品（食品、紡織服裝、家具、電腦等） 3000億美元（25%） 電子產品（智能手機、筆記本電腦等）、服裝鞋類及飾 品、農副產品、鋼鐵及合金制品、家用電器及零部件、 鐘表類產品及部件 中美貿易摩擦反復對出口、投資形成實質性的影響、加大國內經濟下行壓力。新出口訂單明顯回落，拖累國內制造業投資與出口， P

8、MI已降至榮枯線以下，且國內消費表現平淡，內外雙重壓力下將進一步影響資本與就業市場。 出口-制造業產業鏈條壓力仍在傳導中，經濟下行壓力仍較大 5 數據/資料來源：保利投顧研究院整理 FORFUTURE 1.1宏觀環境-國內 區域/領域時間方向 粵港澳 2月中央、國務院粵港澳大灣區發展規劃綱要 7月 廣東省推進粵港澳大灣區建設三年行動計劃(2018- 2020年) 都市圈2月發改委發文培育都市圈 長三角3月政府工作報告，長三角一體化上升為國家戰略 新型城鎮化4月發改委推動城市群與都市圈健康發展，以大帶小 長三角 5月政治局審議長江三角洲區域一體化發展規劃綱要， 未發布 中部 5月 中央重提中部崛

9、起戰略 國家級 經開區 5月國務院推進國家經開區創新升級 粵港澳大灣區長三角 規劃 推進 廣東省三年行動計劃出臺 廣州、廣東省公示國土空間總規 東莞濱海灣新區總規 簽署長三角地區市場體系一 體化建設合作備忘錄 從協議簽訂到協議落實 啟動長三角一體化示范區（青 浦-吳江-嘉善） 基建 融合 交通運輸部研制灣區交通運輸發 展實施意見 南沙“半小時交通圈”見雛形 廣州金交會簽約7大灣區項目 發改委審批江蘇城際、上海和杭 州軌道交通規劃、南京鐵路樞紐 規劃 加快編制長三角區域城際鐵路， 打通省際斷頭路 科技 創新 廣東省、深圳給予人才稅收優惠 廣州開發區啟動穗港智造特別合 作區 G60科技走廊簽署86

10、個一體化項 目 長三角科學大數據庫在南京落地 成立長三角新全媒聯合體、研究 型大學聯盟等研究中心成立 表：2019年上半年國家級發展規劃方向表：兩大城市群發展動態 資料來源：保利投顧研究院整理 上半年國內宏觀政策仍是穩經濟導向。其中國家級規劃加快推進：明確推定城市群與都市圈發展，中心城市輻射引領帶動?；浉郯?大灣區規劃正式發布，建設落地進入加速期；長三角一體化是當前國家規劃重點，上半年區域協同明顯增多。 多項措施支持實體經濟發展，加速推進國家級區域規劃 6 FORFUTURE 1.1宏觀環境-國內 2.2000 2.4000 2.6000 2.8000 3.0000 3.2000 2017/0

11、1/032017/07/032018/01/032018/07/032019/01/032019/07/03 圖：SHIBOR:1周 圖：央行多項措施調節流動性降低實體融資成本 4月 5月 年初 MPA普惠金融金融定向降準動態考核 永續債 指出要對中小銀行實行定向降準 用于民營和小微企業 實行TMLF引導降低實體經濟融資成 本 宣布對縣域農村商業銀行定向降準， 并明確細則 6月 將運用多種貨幣政策工具，保持金融 市場流動性合理充裕，并對中小銀行 提供定向流動性支持 5.40 5.60 5.80 6.00 6.20 2016/012016/082017/032017/092018/042018/

12、102019/05 圖：金融機構人民幣貸款加權平均利率:一般貸款 基礎利率5.9% 資料來源：保利投顧研究院整理 貨幣政策依據經濟形勢微調，存進一步定向寬松預期 一季度貨幣環境偏寬松，經濟開局平穩、二季度邊際收緊；當前外部環境掣肘較小、政策空間足；若下半年經濟下行壓力顯化，存進一步定向降準 空間及預期。當前利率中樞已經下調，上半年央行已采取多種貨幣政策工具為中小銀行定向提供流動性支持，引導降低實體融資成本進一步降低。 7 FORFUTURE 1.1宏觀環境-國內 財政政策積極，專項債支持推進區域發展重大戰略 30.38 -60.00 -40.00 -20.00 0.00 20.00 40.00

13、 60.00 80.00 100.00 圖：地方公共財政支出當月同比（%） 公共財政支出:科學技術公共財政支出:節能環保公共財政支出:交通運輸 地方專項債必須用于有一定收益的項目，聚焦國家部署的重大領域和具有示 范效應的重大項目 重大戰略 京津冀協同發展、長江經濟帶發展、“一帶一路”建設、粵港 澳大灣區建設、長三角區域一體化發展、推進海南全面深化改 革開放等 鄉村振興戰略 重大項目 推進棚戶區改造等保障性安居工程、易地扶貧搬遷后續扶持、 自然災害防治體系建設、鐵路、收費公路、機場、水利工程、 生態環保、醫療健康、水電氣熱等公用事業城鎮基礎設施 農業農村基礎設施 其他納入“十三五”規劃內符合條件

14、的 圖：支持地方專項債發行通知要點 專項債加量提速是今年積極財政政策穩增長的重要組成部分，將在一定程度上帶動基建投資回升。專項債重點支持國家重點區域建 設，去年四季度以來交通運輸財政支出增速維持在30%左右高位。 8 數據/資料來源：保利投顧研究院整理 FORFUTURE 1.2行業政策基調 整體友好，但決策層對價格保持高度敏感性、一旦過熱堅決調控 調控收緊政策調控放松政策 限售 蘇州：工業園區全域、高新區部分區域新 房限售3年 落戶 新政 杭州：人才落戶條件去除年齡和社保限制 長沙：停止二套房契稅優惠（2個點）廣州：加大人才引進力度 丹東：非本地戶籍市區限購1套，滿5年后 方可上市交易，房價

15、月漲幅不超0.6% 石家莊：全面放開城區、城鎮落戶限制，落戶 門檻進一步降低 限購 北京：二套房公積金貸款“認房又認貸”， 貸款計算年限、月還貸額上限調低 限購 放松 海南：未落戶但符合一定條件的人才，可滿足 其基本購房居住需求 限貸 西安：暫停外省提取公積金，下調公積金 貸款額度，公積金貸款首付比例提高10%， 最低提至35% 限貸 放松 青島：取消公積金二次貸款間隔兩年期限 河南：首套房最高貸款額60萬調至80萬，其 他貸款40萬調至60萬，特定情況商貸可轉公 積金 其他 深圳：擬通過大力建設保障性住房來穩定 市場 優惠 購房 呼和浩特：符合條件的大學生畢業3年內可半 價買房 成都：暫停別

16、墅類施工證辦理保定：對五個類型的高層次人才進行安居補貼 蘇州：工業園區全域、高新區部分區域新 房限售3年 蘇州：每年提供一定數量房源面向優質高科技 企業和高層次人才定向優惠20%-30%出售 長沙：停止二套房契稅優惠（2個點） 寧波：畢業十年內的普高畢業生、高級技工及 海歸三類人才最高可獲8萬購房補貼 圖：70城新建商品住宅價格累計漲幅TOP15城市 表：部分城市政策實施概況 資料來源：保利投顧研究院整理 4月70城數據發布3天后，住建部對 累計房價漲幅較大的6城進行預警， 具體名單沒公布，但丹東、西安升級 調控政策 5月70城數據發布2天后，住建部對 近3個月房價累計漲幅較大的佛山、 大連、

17、南寧、蘇州進行預警，蘇州調 控升級，大連收緊公積金 城市1-5月累計漲幅 大理5.50% 秦皇島4.99% 大連4.99% 重慶4.37% 西安4.36% 石家莊4.16% 西寧4.15% 武漢4.06% 貴陽3.96% 北海3.96% 廣州3.85% 昆明3.75% 徐州3.75% 平頂山3.65% 丹東3.64% 4月政治局會議重提“房住不炒”行業調控基調，貫徹一城一策，邊際微調、整體較友好，但決策層對樓市熱度、尤其是價格保持 高度敏感性，部分城市有限價重新加強的預期。70城房價指數是決策層重點關注指標，近期調控升級及住建部預警城市均為價格漲 幅較大城市。 9 FORFUTURE 1.2行

18、業政策土地 多城多樣化競拍規則以抑制土地市場熱度 城市土拍規則 合肥、蘇州、杭州等限制最高地價、下調最高地價 廣州、福州等達到最高限價后，“競自持、競配建” 長沙、杭州 福州、揚州等 達到最高限價后，搖號 東莞達到最高限價后，再進行一次報價，最接近均者獲得土地 深圳達到最高限價后，競只租不售人才公寓，限售3年 上海復合規則招拍掛，“打分制”確定企業競拍資格 合肥禁止“馬甲公司”參拍同一宗土地 杭州等土拍設置“限房價、限精裝” 常州、揚州等競買人的購買資金為自有資金 蘇州、太倉、南通等達到一定條件后要求“現房銷售” 表：多樣化土拍規則控制宅地市場熱度 0 5000 10000 15000 200

19、00 25000 30000 圖：2018.01-2019.06部分城市樓面價走勢 杭州合肥南通揚州長沙 土拍熱引起競 拍規則調整 數據/資料來源：保利投顧研究院整理 資金面、政策面先后筑底，土地市場率先回溫，競爭熱度從一二線向強三線、再向三四線城市輪動。二季度開始，部分城市地市快 速升溫，引發土拍規則升級，包括下調最高低價、改變“價高者得”規則、嚴格競拍資格等。 10 FORFUTURE 1.2行業政策棚改/舊改 此消彼長，舊改或替代棚改，三四線進一步向一二線切換 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 山東貴州河南湖南湖北安徽浙江江蘇四川江西陜西河北甘肅山西吉林遼寧廣西福

20、建重慶廣東 圖：2017-2019年部分省份棚改計劃套數（萬套） 2017年2018年2019年 圖：老舊小區改造規模及內容 全國老舊小區17萬個 涉及居民上億人 建筑面積約40億 投資總額4萬億元 5年改造期算，年均新增投資8000億 5000億住房公共維修基金 規 模 重點改造建設包括老舊小區水電氣路及光纖等 配套設施，可加裝電梯、配建停車設施等 提供中央補助資金，同時鼓勵金融機構和地方 政府運用市場化方式吸引社會力量 推動建立小區后續長效管理機制，引導發展社 區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務 改 造 內 容 注：國務院參事仇保興據初步估算我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬

21、億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上 資料來源：保利投顧研究院整理 2019年，部分棚改大省如山東、河南計劃下調幅度超過65%，31省市計劃僅為289萬套，依靠棚改紅利的三四線城市承壓。另一 方面，中央再提加快城鎮老舊小區改造，如若落地、年均新增投資約8000億以上，或對棚改形成替代效應。 11 FORFUTURE 1.3金融環境開發端 融資與地市高關聯度，銀監會階段性封堵、房企融資再趨緊 數據來源：保利投顧研究院整理 圖：行業外企業近期成交地塊 企業城市總地價(億元)樓面地價(元/)溢價率 新希望 嘉興市南湖區7.95831154% 大連市甘井子區12.461166749%

22、 溫州市仰雙片區29.261085830% 杭州市九喬34.62100831% 南京市棲霞區53.22262829% 美的 寧波市鄞州區13.861640937% 武漢市洪山區28.571037073% 佛山市高明區3.06630044% 常州市經開區26.2924336% 得力寧波市寧?？h10.08793050% 奧克斯寧波市鄞州區4.481530048% 新華巢湖市居巢區1.955137128% 史丹利臨沂市經開區6.72326055% 雅戈爾寧波市鄞州區20.11309036% 1540.63 1246.18 1024.2 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.

23、0% 60.0% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 圖：房企融資情況及土拍溢價情況 融資總額全國招拍掛市場土地溢價率 2019年一季度房企融資逐步放開，土拍溢價率走高 二季度房企融資縮水及政策調控，土拍溢價率走低 房企資金面與土地市場相關性較高：今年一季度，房企融資改善，拿地積極性明顯提升；行業外企業基于避險需求涌入房地產市場。 爾后，銀保監會嚴查房企資質、嚴控資金流入房地產，5月40家典型房企融資腰斬，房企融資再度趨緊。 12 FORFUTURE 1.3金融環境居民端 利率整體趨穩，一城一策致分化，走勢與調控基調保持一致 圖：全國首二套房貸利率走勢

24、圖：近期各城市房貸利率變動 城市 首套房貸利率二套房貸利率 調整前調整后調整前調整后 南京主流10%統一15%主流15-20%統一20% 廣州5% 10-12% 10%15% 匯豐等3家銀行重回基準利率4.9% 蘇州18-20%20-25%25-30% 25-30%（中行、民生由25%上 調至30%） 成都10-15%15-20%20-25% 20-25%(中行、建行由20%上 浮至25%） 杭州5%中行等3家銀行8%10%10% 寧波5%10%1015% 金華7%10%10%15% 合肥15-20%20-25%25-30% 25-30%(農業、興業25%上調 至30%) 南寧20-30%15

25、-20%15% 20-30%(浦發由25%上調至 40%) 全國房貸利率連續6個月下探，進入5月后走勢呈現分化：各城市有升有降，如上半年市場熱度較高的蘇州、成都、重慶等，首套房 貸利率重歸上漲通道?；诋斍罢{控基調，主要城市房貸利率下探趨勢終止，部分熱度城市或定向趨緊。 13 5.42 5.75 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 居民中長期貸款首套平均房貸利率（%）二套房貸平均利率（%） 房貸利率重回上漲通道 數據/資料來源：保利投顧研究院整理 行業環境 外圍環境 國內環境 美國

26、經濟勢能趨弱、有降息預期，全球釋放寬松貨幣 周期信號 中美貿易摩擦緊張局勢緩和，但仍存不確定性、市場 預期反復影響 出口-制造業產業鏈條壓力仍在傳導中，經濟下行壓力 仍較大 加速推進國家級 區域規劃 積極財政政策、 基建加速預期 貨幣政策依據經濟形勢微調， 存進一步寬松預期 影響 基調：整體友好，但決策層對價格保持高度敏感性、一旦 過熱堅決調控。 土地政策：多樣化競拍規則以抑制土地市場熱度。 棚改/舊改：此消彼長，舊改或替代棚改，三四線進一步向 一二線切換。 地產金融環境：銀監會階段性封堵、房企融資再趨緊；利 率整體趨穩，一城一策致分化，走勢與調控基調保持一致。 總體而言，下半年： 1、宏觀經

27、濟形勢變化對房地產行業的傳導機制是雙向的：外部壓力緩和、聚焦國內穩增長，貨幣政策相機調整、財政政 策積極，區域發展規劃加速推進。 2、行業維持“穩”基調，整體友好但“托而不舉”：監管層對市場走勢高度關注，一旦過熱堅決調控，房企融資趨緊、 房貸利率亦走向分化，熱點城市預期上漲；舊改或提速，對棚改形成替代效應。 宏觀經濟環境 小小 結結 宏觀環境 01 浙江省整體市場 02 城市房地產市場 03 房企布局 04 目目 錄錄 后市展望 05 2.1 整體市場 2.2 行業政策 2.3 城市規劃 FORFUTURE 2.1整體市場/市場熱度 來訪看，今年上半年盤均來訪回升明顯，客戶量優于18年下半年，

28、但不及18年同期；來訪轉化率揭示同樣趨勢，春節后來訪轉化率有所提升，上 半年市場交投氛圍優于去年底，整體表現稍弱于去年同期。 16 來訪及轉化率回升顯著，交投氛圍優于去年底 客戶持觀望態度 來訪高位，轉化率持續低位 客戶購房積極 來訪轉化率高 來訪逐漸回升 轉化率走高 備注：保利投顧研究院華東分院整理 圖：浙江區域樓盤晴雨表 FORFUTURE 2.1整體市場/成交量價 17 備注：浙江省11個城市分線主要依據各市GDP；二線城市：杭州、寧波；強三四線：溫州、嘉興、紹興、臺州、金華；三四線城市：湖州、舟山、麗水、衢州。 其中杭州、金華、嘉興、舟山、衢州僅為市區數據，寧波、溫州、臺州、湖州、麗水

29、為全市數據，紹興為越城區數據；保利投顧研究院華東分院整理 市場普遍筑底，二線、強三四線城市先行回暖，5-6月整體市場熱度有所回落 -0.50% 0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 2.50% 圖：浙江省重點城市一手房價環比指數 杭州寧波溫州金華 -1.00% -0.50% 0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 圖：浙江省重點城市二手房價環比指數 杭州寧波溫州金華 2018-2019年上浙江省11市商品住宅成交面積統計（萬） 分線城市2018年上2018下2019年上同比（%）環比（%） 二線 杭州565.28 639.48 538.74 -5%-1

30、6% 寧波679.43 515.44 657.82 -3%28% 強三四線 溫州407.22 344.42 382.58 -6%11% 紹興62.60 110.67 77% 嘉興128.00 82.00 126.00 0%54% 金華117.5558.87108.67-8%85% 臺州307.10 185.30 210.81 -31%14% 三四線 湖州324.13 203.47 260.25 -20%28% 衢州43.37 48.00 28.06 -35%-42% 舟山87.57 37.93 55.87 -36%47% 麗水119.35 94.19 128.70 8%37% 匯總2779 2

31、272 2608 -6%15% 2019年上半年浙江省商品住宅整體成交面積環比上升15%，同比下降6%，春節過后明顯回暖、一二手市場熱度提升，5-6月有所回落，成交放量 勢能有所趨緩。各城市普遍筑底，但二線、強三四線城市與三四線城市階段差異顯著。 FORFUTURE 2.2行業政策 18 圖：部分城市2019年1-6月城市實施相關政策 放松：人才引進政策收緊：調控政策、規范市場 杭州 ?？萍耙陨先瞬旁诤脊ぷ鞑⒗U納社保，直接落戶（此前為45周歲以下本科 人才及35周歲以下?？迫瞬?，在杭居住滿一年及以上并連續繳納一年以上 的社會保險(不含補繳)） 杭州 杭州主城六區封頂溢價率由50%下調至30%，

32、未來八區將逐步統一 6月29日掛牌9宗涉宅地塊（蕭山區5宗、錢塘新區2宗、余杭喬司1宗、上城 區1宗），首次出現“限房價、限裝標”條款，明確地塊未來毛坯銷售均價、 最高單價、裝修價格上限，限價相比周邊在售樓盤均價持平或微漲。 寧波 鎮海區發布 10 條人才創新舉措，建立以地方綜合貢獻為標準的民企技術 管理人才評價機制，在全省屬首創，符合者可享受鎮海區子女優先入學、 融資優先保障等事項。 寧波 住建局發布商品房預售和存量房交易資金監管征求意見稿：明確商品房預 售資金分為重點和一般監管資金，來保障資金用于項目建設，其中重點監管 資金用于項目竣工驗收前支付，為工程造價的130%，一般監管資金可隨時

33、使用；存量房交易中的房款、定金、稅費、傭金等資金可由當事人決定是 否納入監管，且明確中介人員不得代收代管。 嘉興 發布關于更高質量建設人才生態最優市若干意見，首次建立起從200 萬元到1億元至上不封頂的全項目和全過程支持鏈條，這是繼17年之后， 到目前為止含金量最高、支持力度最大、針對性最強的人才政策。 湖州 湖州市吳興區新引進高校畢業生購房補貼實施辦法（試行）出臺， 2018年1月1日后到吳興區的高校畢業生；與用人單位簽訂3年以上勞動合 同；繳納社會保險半年以上；在市本級范圍首次購房，將根據不同學歷補 貼35/15/5萬不等。 寧波市全裝修住宅工程質量監督要點（試行）、寧波市全裝修住宅工 程

34、分戶質量檢驗實施細則（試行）7月1日起實施，后續還將繼續出臺規范 全裝修行為的監管制度。 金華 自2020年1月1日起。金華新增婺城新城區核心區、金義都市新區核心區以 及二環之內的市區區域，將全面實施全裝修，成品交房。 整體調控以“穩”為主，防止大漲大跌 備注：保利投顧研究院華東分院整理 2019上半年，杭州、寧波、湖州出臺不同層次人才引進政策，提升市場空間；另一方面，杭州熱度持續升高，主城區封頂溢價率下調至30%，6 月房地價聯動，限房價、限地價、限精裝，調控升級；而寧波、金華在房地產市場規范方面出臺系列新規。 FORFUTURE 19 2.3城市規劃/長三角 長三角一體化上升為國家戰略，已

35、進入全面實施快速建設階段 Your text Your text Your text 第一屆長三角一體化發展高層論壇在蕪湖召 開，三省一市共簽署10項打破分割，加速一 體化協議。 中共中央政治局正式審議長江三角洲區 域一體化發展規劃綱要，明確了長三角 “一極三區一高地”的戰略地位。 政府工作報告中正式提出將長三角一體化建 設上升為國家戰略。 青浦、吳江、嘉善2019年一體化發展工作方案， 2019年重點推進一體化發展的51項工作，包括規劃 編制、產業發展、基礎設施建設以及社會民生等方面。 三省一市簽署長三角地區市場一體化合 作備忘錄，實現“三聯三通三統一”工 程。 1月3日2月13日3月5日5

36、月14日5月22日 2019年上半年，長三角一體化迎來新一輪升級：區域內行政壁壘逐漸打破，交通網絡快速融通，產業協作頻繁，示范先行區加快 實施，一體化國家戰略已進入全面實施，快速建設階段。 備注：保利投顧研究院華東分院整理 嘉興、湖州就推進嘉湖一體化發展等進行座 談交流并簽訂了嘉興市和湖州市一體化發 展戰略合作框架協議。 7月17日 FORFUTURE 2.3城市規劃/浙江省 20 浙江省將形成以杭州、寧波、溫州、金義四大都市區核心區為中心帶動，以環杭州灣、甬臺溫、杭金衢、金麗溫四大城市連綿帶為 軸線延伸，以四大都市經濟圈為輻射拓展的“四核、四帶、四圈”網絡型城市群空間格局。 2011.02

37、2018.05 2018.01 2019.02 國務院批準實施：浙江省城鎮體系規劃 （2011-2020年）；其中提出形成“三群 四區七核五級網絡化”的城鎮空間結構，四 區指的是：杭州、寧波、溫州以及金華-義烏 四個都市區。 浙江省十三屆人大一次會議，提出實施“富 民強省十大行動計劃”，加快建設大灣區大 花園大通道大都市區。 提出“大灣區大花園大通道”建設思路 提出四大“都市區”建設思路 圖：浙江四大 “都市區”建設推進進程 圖：“四核、四帶、四圈”的總體格局 總目標成為長三角世界級城市群一體化發展金南翼 至2022年目標 大都市區核心區GDP總量全省占比78%以上，常住人口總量全省占比72%

38、以上，第三產業增加值占GDP比重達到60%，各類人才總量超過1000萬人，城市軌道交通運營里程達到 850公里以上，城市智慧大腦服務面積覆蓋率達到30%以上。 至2035年目標建設“七個城”充滿活力的創新之城、聞名國際的開放之城、互聯暢通的便捷之城、包容共享的宜居之城、綠色低碳的花園之城、安全高效的智慧之城、魅力幸福的人文之城。 圖：四大 “都市區“建設細則 都市區規劃范圍功能定位 杭州 湖州 嘉興 紹興 以數字經濟為特色；重 點打造城西科創大走廊、 錢塘江金融灣等 寧波 舟山 臺州 開放創新的國際港 口 溫州 市域 青田縣 國際時尚智造的民 營經濟之都 金華 市域 縉云縣 小商品之都；國際

39、影視文化之都 浙江四大“都市區”建設思路提出，構建長三角世界級城市群一體化發展金南翼 備注：保利投顧研究院華東分院整理 FORFUTURE 南太湖新區 前灣新區 2.3城市規劃/浙江省 浙江省大灣區建設更進一步：杭州、 湖州、寧波設新區 2018年5月底，浙江省政府公布大灣區總體布局是“一環、一帶、一通道”，即環杭州灣經濟區、甬臺溫臨港產業帶和義甬舟開放大通道。環杭 州灣經濟區是大灣區建設的重點，將構筑“一港、兩極、三廊、四新區”的空間格局。2019年以來，杭州、湖州、寧波分別設立南太湖新區、前 灣新區，響應浙江省大灣區建設中環杭州灣經濟區建設。 圖：浙江省大灣區“四新區”建設 圖：南太湖新區

40、 圖：寧波前灣新區 杭州灣產業 聚集區 余姚 片區 慈溪 片區 城市新區 名稱 范圍功能定位 杭州 錢塘新區 面積531.7平方公里；空間范圍包括大 江東產業集聚區和現杭州經濟技術開發 區 打造世界級智能制造產業集群 長三角地區產城融合發展示范區 全省標志性戰略性改革開放大平臺、 杭州灣數字經濟與高端制造融合創新 發展引領區 湖州 南太湖 新區 面積225平方公里，空間范圍包括現湖 州南太湖產業集聚區核心區，湖州經濟 技術開發區、湖州太湖旅游度假區全部 區域，湖州市吳興區環渚街道5個村， 以及長興縣境內的部分弁山山體。 三大功能片區： 太湖度假康養區 仁皇山片區：公共服務片區 長東片區：新經濟

41、聚集片區 寧波前灣新區 面積604平方公里?？臻g范圍包括現寧 波杭州灣產業集聚區（353.2平方公 里），以及與其接壤的余姚片區 （106.6平方公里）和慈溪片區（144.2 平方公里） 打造世界級先進制造業基地 長三角一體化發展標志性戰略大平臺 滬浙高水平合作引領區、杭州灣產城 融合發展未來之城 圖：錢塘新區 備注：保利投顧研究院華東分院整理 21 錢塘新區 FORFUTURE 2.3城市規劃/浙江省 浙江省大灣區建設更進一步：臺州、溫州出臺具體發展規劃 三門灣 臺州灣 樂清灣 大灣區建設行動方案（20192022年） 發展目標：到2022年，溫州市大灣區經 濟總量將力爭達8000億元，初步

42、形成港產 城灣一體化發展的國際化灣區城市格局。 發展傳統優勢產業：將集中力量推進甌江 口產業集聚區、浙南產業集聚區、溫州高新 區(浙南科技城)三大主平臺開發建設，加快 瑞安、樂清、甌江口產業集聚區、浙南產業 集聚區打造“萬畝千億”新產業平臺。 完善的創新體系 ： 將構建以溫州高新區( 浙南科技城)為核心的“一區五園”發展格 局。推進環大羅山科創走廊規劃建設，實施 自創區八大專項行動。 臺州灣區產業發展規劃 空間范圍：以臺州灣、三門灣、樂清灣等 灣區陸海為主體 規劃期限：2018-2022； 發展目標：到2022年高端智造邁入全省前 列； 產業布局：以南部樂清灣北部三門灣為兩 翼，聯動發展三大功

43、能帶。 培育1735現代產業體系：以數字經濟“一 號工程”為引領，壯大汽車、醫藥、航空等 七大千億產業，培育新材料、新能源、節能 環保三大新興產業，提升金融、物流 、 商貿 、健康休閑、高技術服務五大現代服務業。 溫州出臺大灣區行動建設方案（2019-2022年）、臺州出臺臺州灣區發展規劃響應浙江省大灣區具體落實發展的微觀層面，著力“產業 集群”與“發展平臺”的作用。 備注：保利投顧研究院華東分院整理 22 樓市普遍筑底，但階段差異顯著 行業政策以“穩”為主 長三角一體化上升為國家戰略 浙江省積極響應，輻射城市規劃利好頻出 小小 結結 宏觀環境 01 浙江省整體市場 02 城市房地產市場 03

44、 房企布局 04 目目 錄錄 后市展望 05 3.1二線城市 杭州、寧波 3.2強三四線城市 溫州、紹興、臺州、嘉興、金華 3.3三四線城市 湖州、衢州、麗水、舟山 3.1 二線城市 杭州、寧波二線城市土拍市場熱度較高，土地高溢價、單價刷板塊新高、總價地王頻出， 房企競爭激烈；整體住宅市場熱度回暖顯著，3-5月期間成交量顯著上升，6月回落，成交價 格企穩，整體仍處于筑底期。 FORFUTURE 282.9 0 10 20 30 40 50 60 70 0 50 100 150 200 250 300 350 圖：杭州市涉宅土地成交量、溢價率月度走勢 成交建面（萬）溢價率（%） 杭州/土拍市場：

45、房企拿地積極，多數土地突破溢價率競自持 整體數據：2019年1-6月共成交87宗涉宅土地812萬，同比上漲10%，占整體土地成交量41%，市區全年土地出讓計劃指標過 半；17宗地達到封頂溢價率競自持，整體市場熱度回升明顯，受調控政策影響，弱于18年高位時期； 月度走勢：19年1月以來土拍市場熱度攀升；6月土地成交量達到峰值，但因出讓土地以遠郊臨安、富陽為主，溢價率下跌；此外6 月底出臺競地價“限房價”土拍新政，接下來在“雙限”政策環境下，市場或將回歸理性。 2019年3月規定 封頂溢價率30% 4月開始執行 備注：保利投顧研究院華東分院整理 26 2019年1-6月杭州十區重點自持地塊成交詳情

46、 時間地塊名稱性質 可建面積 （萬） 成交樓面 價（元/） 溢價率自持房企 3.29 市北西單元興議區塊B-16地 塊 住宅7.652576849.8%22%綠城 4.2 祥符東單元GS0806-R21-16、 GS0806-R21-17地塊 住宅7.92227729.4%21%金地 4.2 三塘單元XC0502- R21/B1/B2-52地塊 住宅5.982626329.7%22% 陽光 城 4.16 望江單元SC0402-R21-08地 塊 住宅11.484532530%22%濱江 4.19 臨安經濟開發區中部地區控 規單元B3-01-01地塊 住宅13.61974830%26%榮盛 5.

47、9 臨平新城核心區迎賓路以西、 望梅路以北地塊 住宅17.56716230%22%興耀 5.17丁橋單元JG0402-03地塊住宅8.551346829%26%電建 6.24 蕭山南站綜合交通樞紐區D- 56地塊 住宅9.971646029.6%16%眾安 FORFUTURE 杭州/土拍市場：成交集中于外圍四區；高價地、刷板塊新高宅地頻現 分布區域：2019年上半年成交涉宅土地主要集中于近郊蕭山、余杭兩區（347萬）；其次為遠郊臨安（163萬）；主城6區范 圍內成交主要為江干區（109萬，占主城整體50%）。 27 2019年1-6月各區域成交宅地統計 區域宗數 成交建面 （萬） 成交樓面價

48、（元/） 溢價率土地出讓金額（億元）備注 上城區111.48 4532529.98%52.03 主城區 共成交216萬 主要位于江干區彭埠 下城區543.48 2790227.82%121.31 拱墅區443.85 2503827.82%109.80 西湖區29.02 2404721.23%21.70 江干區12108.61 2207720.14%239.78 蕭山區12173.76 1383927.23%240.47 近郊區347萬 主力成交區域余杭區19172.91 1254325.36%216.87 臨安區15163.07 725614.45%118.32 遠郊區218萬 次成交區域富陽

49、區555.02 111589.37%61.39 桐廬縣47.90 493125.43%3.90 遠郊縣/市31萬建德市38.86 843035.45%7.47 淳安縣514.13 10640.00%1.50 匯總87812.0914709 23.151194.53812 外圍四區 重點地塊： 4月16日濱江以樓面價45325元/，溢價率30%，自持22%競得望江08地塊，創杭州史上僅次于鳳起潮鳴（45368元/）第二高價地； 5月9日保利以最高限價，樓面價18194元/，溢價率30%競得蕭山新街單元住宅地塊，實際地價刷新板塊記錄； 5月17日嘉里以68億競得城市之星地塊，該地塊為重磅打造的“杭州城市之星國際旅游業綜合體”的重要組成部分。 備注：保利投顧研究院華東分院整理 FORFUTURE 杭州/住宅市場供求量價：市場熱度攀升，供不應求態勢持續 整體供求：2019年上半年杭州商品住宅整體呈現供不應求狀態；新增供應469萬，同比上升10%；成交539萬，同比下降5%； 成交均價26262元/，同比微漲2%。從月度數據來看，春節過后，杭州“金三銀四紅五月”成色十足，整體呈現持續上漲態勢， 6月多宗高價地入市，拉高整體成交均價，成交量微降； 區域供求：上半年商品住宅成交主