津投城開：津投城開2023年年度報告.PDF

1、津投城開 2023 年年度報告 1/189 公司代碼：600322 公司簡稱：津投城開 天津津投城市開發股份有限公司天津津投城市開發股份有限公司 20232023 年年度報告年年度報告 津投城開 2023 年年度報告 2/189 重要提示重要提示 一、一、本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實性性、準確準確性性、完整、完整性性，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并承擔個別和連帶，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并承擔個別和連帶的法律責任。的法律責任。二、二、未出席董事情況未出席董事情況

2、未出席董事職務 未出席董事姓名 未出席董事的原因說明 被委托人姓名 董事 郎韜 因工作原因 崔巍 三、三、中喜會計師事務所（特殊普通合伙）中喜會計師事務所（特殊普通合伙）為本公司出具了為本公司出具了標準無保留意見標準無保留意見的審計報告。的審計報告。四、四、公司負責人公司負責人郭維成郭維成、主管會計工作負責人、主管會計工作負責人張亮張亮及會計機構負責人（會計主管人員）及會計機構負責人（會計主管人員）喬建增喬建增聲明：保證年度報告中財務報告的真實、準確、完整。聲明：保證年度報告中財務報告的真實、準確、完整。五、五、董事會決議通過的本報告期利潤分配預案或公積金轉增股本預案董事會決議通過的本報告期利

3、潤分配預案或公積金轉增股本預案 經中喜會計師事務所（特殊普通合伙）審計，截至2023年12月31日，天津津投城市開發股份有限公司（以下簡稱“公司”）母公司實現凈利潤-79,872,860.34元，加年 初 未 分 配 利 潤-473,232,463.13 元，2023 年 末 母 公 司 未 分 配 利 潤 余 額 為-553,105,323.47元。經董事會決議，公司2023年度擬不派發現金紅利，不送紅股，不進行資本公積金轉增股本。六、六、前瞻性陳述的風險聲明前瞻性陳述的風險聲明 適用 不適用 本報告所涉及的發展戰略、經營計劃等前瞻性陳述不構成公司對投資者的實質承諾。投資者及相關人士應對此保

4、持足夠的風險認識，并且應當理解計劃、預測與承諾之間的差異，敬請投資者注意投資風險。七、七、是否存在被控股股東及其是否存在被控股股東及其他他關聯方非經營性占用資金情況關聯方非經營性占用資金情況 否 八、八、是否存在違反規定決策程序對外提供擔保的情況是否存在違反規定決策程序對外提供擔保的情況 否 津投城開 2023 年年度報告 3/189 九、九、是否存在半數是否存在半數以上以上董事無法保證公司所披露年度報告的真實性、準確性和完整性董事無法保證公司所披露年度報告的真實性、準確性和完整性 否 十、十、重大風險提示重大風險提示 公司已在本報告中詳細描述可能存在的相關風險，敬請查閱第三節“管理層討論與分

5、析”相關內容。十一、十一、其他其他 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 4/189 目錄目錄 第一節第一節 釋義釋義.4 第二節第二節 公司簡介和主要財務指標公司簡介和主要財務指標.5 第三節第三節 管理層討論與分析管理層討論與分析.8 第四節第四節 公司治理公司治理.24 第五節第五節 環境與社會責任環境與社會責任.38 第六節第六節 重要事項重要事項.39 第七節第七節 股份變動及股東情況股份變動及股東情況.48 第八節第八節 優先股相關情況優先股相關情況.53 第九節第九節 債券相關情況債券相關情況.53 第十節第十節 財務報告財務報告.57 備查文件目錄 載有法定代表人、總會

6、計師、會計機構負責人（會計主管人員）簽名并蓋章的財務報表 載有會計師事務所蓋章、注冊會計師簽名并蓋章的審計報告原件 報告期內公開披露過的所有公司文件的正本及公告的原稿 在其他證券市場公布的年度報告 津投城開 2023 年年度報告 5/189 第一節第一節 釋義釋義 一、一、釋義釋義 在本報告書中，除非文義另有所指，下列詞語具有如下含義：常用詞語釋義 公司、本公司、津投城開、天房發展 指 天津津投城市開發股份有限公司（原名天津市房地產發展（集團）股份有限公司）津投資本 指 天津國有資本投資運營有限公司 天房集團 指 天津房地產集團有限公司 天津市國資委 指 天津市人民政府國有資產監督管理委員會

7、中國證監會 指 中國證券監督管理委員會 上交所 指 上海證券交易所 證券法 指 中華人民共和國證券法 公司法 指 中華人民共和國公司法 公司章程 指 天津津投城市開發股份有限公司章程 元、萬元、億元 指 人民幣元、萬元、億元 第二節第二節 公司簡介和主要財務指標公司簡介和主要財務指標 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名稱 天津津投城市開發股份有限公司 公司的中文簡稱 津投城開 公司的外文名稱 Tianjin Jintou State-owned Urban Development Co.,Ltd.公司的外文名稱縮寫 TJSUD 公司的法定代表人 郭維成 二、二、聯系人和聯系方式聯系人和聯系

8、方式 董事會秘書 姓名 孫迅 聯系地址 天津市和平區常德道80號 電話 022-23146920 傳真 022-23317185 電子信箱 三、三、基本情況基本情況簡介簡介 公司注冊地址 天津市和平區常德道80號 公司注冊地址的歷史變更情況 無 公司辦公地址 天津市和平區常德道80號 公司辦公地址的郵政編碼 300050 公司網址 http:/ 電子信箱 四、四、信息披露及備置地點信息披露及備置地點 公司披露年度報告的媒體名稱及網址 中國證券報、證券時報津投城開 2023 年年度報告 6/189 、上海證券報 公司披露年度報告的證券交易所網址 公司年度報告備置地點 公司董事會辦公室 五、五、公

9、司股票簡況公司股票簡況 公司股票簡況 股票種類 股票上市交易所 股票簡稱 股票代碼 變更前股票簡稱 A股 上海證券交易所 津投城開 600322 天房發展 六、六、其他其他相相關資料關資料 公司聘請的會計師事務所（境內）名稱 中喜會計師事務所（特殊普通合伙）辦公地址 北京市崇文門外大街11號新成文化大廈A 座11層 簽字會計師姓名 王會栓、宋志剛 七、七、近三年主要會計數據和財務指標近三年主要會計數據和財務指標(一一)主要會計數據主要會計數據 單位：元 幣種：人民幣 主要會計數據 2023年 2022年 本期比上年同期增減(%)2021年 營業收入 3,053,099,136.19 3,360

10、,228,078.54-9.14 4,665,236,631.60 扣除與主營業務無關的業務收入和不具備商業實質的收入后的營業收入 3,040,142,741.42 3,360,228,078.54-9.53 4,630,823,958.90 歸屬于上市公司股東的凈利潤 37,769,051.46-296,055,972.78 不適用-1,843,600,174.89 歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤-1,277,473,287.91-979,261,195.38 不適用-1,806,846,765.19 經營活動產生的現金流量凈額 1,214,879,876.35 428,295

11、,840.74 183.65 2,236,516,828.97 2023年末 2022年末 本期末比上年同期末增減（%）2021年末 歸屬于上市公司股東的凈資產 231,908,847.18 194,139,795.72 19.45 490,195,768.50 總資產 15,608,112,357.29 16,556,183,565.85-5.73 18,916,960,810.87 (二二)主要財務指標主要財務指標 主要財務指標 2023年 2022年 本期比上年同期增減(%)2021年 基本每股收益（元股）0.0342-0.2678 不適用-1.6674 稀釋每股收益（元股）0.0342

12、-0.2678 不適用-1.6674 扣除非經常性損益后的基本每股收益（元股）-1.1554-0.8856 不適用-1.6341 加權平均凈資產收益率（%）17.73-86.52 不適用-151.53 扣除非經常性損益后的加權平均凈資產收益率（%）-599.68-286.19 減少313.49個百分點-148.51 津投城開 2023 年年度報告 7/189 報告期末公司前三年主要會計數據和財務指標的說明 適用 不適用 八、八、境內外會計準則下會計數據差異境內外會計準則下會計數據差異(一一)同時按照國際會計準則與按中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和歸屬于上同時按照國際會計準則與按中國會計準則

13、披露的財務報告中凈利潤和歸屬于上市公司股東的凈資產差異情況市公司股東的凈資產差異情況 適用 不適用 (二二)同時按照境外會計準則與按中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和同時按照境外會計準則與按中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和歸歸屬于上屬于上市公司股東的凈資產差異情況市公司股東的凈資產差異情況 適用 不適用 (三三)境內外會計準則差異的說明：境內外會計準則差異的說明：適用 不適用 九、九、2023 年分季度主要財務數據年分季度主要財務數據 單位：元 幣種：人民幣 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）營業收入 1,716,624,

14、897.57 1,458,352,920.62 548,114,401.56-669,993,083.56 歸屬于上市公司股東的凈利潤-140,510,856.16-6,141,757.73 128,268,853.61 56,152,811.74 歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益后的凈利潤-159,019,845.18-47,363,089.19 129,819,751.21-1,200,910,104.75 經營活動產生的現金流量凈額 228,478,782.69 683,721,976.44 66,797,479.55 235,881,637.67 季度數據與已披露定期報告數據差異說

15、明 適用 不適用 十、十、非經常性損益項目和金額非經常性損益項目和金額 適用 不適用 單位:元 幣種:人民幣 非經常性損益項目 2023 年金額 附注（如適用）2022 年金額 2021 年金額 非流動性資產處置損益，包括已計提資產減值準備的沖銷部分-8,442.43 629,862,492.97-70,510.14 計入當期損益的政府補助，但與公司正常經營業務密切相關、符合國家政策規定、按照確定的標準享有、對公司損益產生持續影響的政府補助除外 8,902.00 351,306.56 246,634.42 除同公司正常經營業務相關的有效套期保值業務外，非金融企業持有金融資產和金融負債產生的公允

16、價值變動損益以及處置金融資產和金融負債產生的損益 計入當期損益的對非金融企業收取的資金占用費 津投城開 2023 年年度報告 8/189 委托他人投資或管理資產的損益 對外委托貸款取得的損益 因不可抗力因素，如遭受自然災害而產生的各項資產損失 單獨進行減值測試的應收款項減值準備轉回 331,233.43 企業取得子公司、聯營企業及合營企業的投資成本小于取得投資時應享有被投資單位可辨認凈資產公允價值產生的收益 同一控制下企業合并產生的子公司期初至合并日的當期凈損益 非貨幣性資產交換損益 債務重組損益 13,722,631.66 七、67 113,284,660.43 企業因相關經營活動不再持續而

17、發生的一次性費用，如安置職工的支出等 因稅收、會計等法律、法規的調整對當期損益產生的一次性影響 因取消、修改股權激勵計劃一次性確認的股份支付費用 對于現金結算的股份支付，在可行權日之后，應付職工薪酬的公允價值變動產生的損益 采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產公允價值變動產生的損益 交易價格顯失公允的交易產生的收益 與公司正常經營業務無關的或有事項產生的損益 受托經營取得的托管費收入 除上述各項之外的其他營業外收入和支出-15,468,102.94 -59,984,440.61-36,799,826.90 其他符合非經常性損益定義的損益項目 1,313,763,110.00 七、67 減

18、：所得稅影響額-1,159,918.72 252,120.66-9,133.12 少數股東權益影響額（稅后）-1,733,088.93 56,676.09 138,840.20 合計 1,315,242,339.37 683,205,222.60-36,753,409.70 對公司將公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第 1 號非經常性損益未列舉的項目認定為的非經常性損益項目且金額重大的，以及將公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第 1 號非經常性損益 中列舉的非經常性損益項目界定為經常性損益的項目，應說明原因。適用 不適用 十一、十一、采用公允價值計量的項目采用公允價值計量的項目 適用 不適

19、用 十二、十二、其他其他 適用 不適用 第三節第三節 管理層討論與分析管理層討論與分析 津投城開 2023 年年度報告 9/189 一、一、經營情況經營情況討論與分析討論與分析（一）宏觀政策趨勢（一）宏觀政策趨勢 全球經濟在地緣政治沖突加劇，保護主義、單邊主義逐步上升等不利因素的影響下復蘇乏力。我國在面對復雜嚴峻的國際環境和艱巨繁重的國內改革發展穩定任務的情況下，經濟總體回升向好，國內生產總值超過 126 萬億元，增長 5.2%，增速居世界主要經濟體前列。城鎮新增就業 1244 萬人，城鎮調查平均失業率為 5.2%。居民消費價格上漲 0.2%，國際收支基本平衡。金融環境方面，央行堅決貫徹穩健的

20、貨幣政策，加強逆周期調節，鞏固經濟回升向好態勢。2023 年末廣義貨幣(M2)余額 292.27 萬億元，同比增長 9.7%；狹義貨幣(M1)余額 68.05 萬億元，同比增長 1.3%。央行分別于 2023 年 3 月、9 月兩次全面下調金融機構存款準備金率 0.25 個百分點，共釋放長期流動性超 1 萬億元，分別降低 1 年期和 5 年期以上的 LPR 20 和 10 個基點，持續釋放貸款市場報價利率改革效能，實際貸款利率穩中有降。房地產政策方面，中央于 2023 年初明確房地產行業的國民經濟支柱地位，行業政策主題調整為“防風險、促需求、發展新模式”，并于 3 月的政府工作報告中強調“有效

21、防范化解優質頭部房企風險”、“加強住房保障體系建設”、“支持剛性和改善性住房需求”。在 7 月舉行的中央政治局會議上，中央表態支持剛性和改善性住房需求，引導市場預期穩步修復，逐步化解市場風險，提出“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”。10 月的中央金融工作會議及 12 月的中央經濟工作會議均強調“積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求”，同時要求加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。此外，各地政策以“一城一策”調整優化為主，如進一步放松限購，多市落實房貸利率下限動態調整、提高公積金貸

22、款額度、出臺購房補貼等。（二）房地產行業全國數據分析（二）房地產行業全國數據分析 2023 年房地產行業仍處于調整周期，行業發展理念從過去的高周轉、高杠桿、高負債的舊“三高”模式，向高質量、新科技、優服務等方向轉變。市場整體呈現出的投資、施工、銷售等方面的下降趨勢，均表明了市場的冷靜和供需關系的變化。1、房地產開發投資額情況 2023 年房地產開發企業投資額普遍下降，表明投資環境相對嚴峻。房地產開發企業的到位資金為 127459 億元，比上年下降了 13.6%。其中，國內貸款為 15595 億元，下降了9.9%；利用外資47億元，下降了39.1%；自籌資金為41989億元，下降了19.1%；定

23、金及預收款為43202億元，下降了11.9%；個人按揭貸款為21489億元，下降了9.1%。2、商品房銷售情況（1）銷售面積 津投城開 2023 年年度報告 10/189 2023 年房地產市場的銷售規模有所萎縮，待售面積卻有所增加。商品房銷售面積為 111735 萬平方米，相比上年下降了 8.5%。其中，住宅銷售面積下降了 8.2%。此外，2023 年末商品房待售面積為 67295 萬平方米，較上年增長了 19.0%。其中，住宅待售面積增長了 22.2%。（2）銷售額 商品房銷售額為 116622 億元，下降了 6.5%。其中，住宅銷售額下降了 6.0%。從整體上看，自 2017 年開始商品

24、房銷售額總量保持增長態勢，但銷售額增長率呈現下行趨勢，2022 年出現負增長，銷售額下行明顯，2023 年負增長速率放緩。（三）重點關注區域（三）重點關注區域 1、天津市場銷售情況 天津樓市政策緊跟中央，在房地產市場供求關系發生重大變化的基調下，加速優化樓市政策，力促房地產市場平穩運行。其中 8 月份進入政策密集調整期，從優化限購區域、降低首付比例、完善認房不認貸、提高公積金貸款額度等方面支持剛性和改善性住房需求。西青、靜海、武清、寶坻、北辰等區相繼發布購房補貼政策。在新政利好疊加、企業推出多重福利的帶動下，2023 年秋季房交會迎來集中購房高峰，市場信心明顯恢復。2023 年天津市商品房銷售

25、面積 1,000.9 萬平方米，同比上漲 21.8%；實現銷售額1,735 億元，受 2022 年低基數影響，同比增長 24.76%，增幅顯著；成交均價 17796元/，同比上漲 2.2%。津投城開 2023 年年度報告 11/189 2、蘇州市場銷售情況 蘇州房地產市場在 2023 年政策頻出，不斷刺激樓市，放松限購、取消二手房限售、降低首付比例、認房不認貸、上調公積金貸款額度、“賣舊買新契稅補貼”、“收舊換新”、“房票政策”等一系列新政出臺，為市場注入更多活力，減輕了居民按揭壓力，擴大了加杠桿空間，助力了購房需求釋放。同時，土地市場取消地價上限、優化集中供地，也加大了房企的拿地積極性。20

26、23 年新房簽約面積 716.18 萬平方米，同比下滑 36.31%，其中：新房住宅簽約面積603.62 萬平方米，同比下滑 36.23%；新房非住宅簽約面積 112.56 萬平方米，同比下滑 36.75%。從區域簽約來看，相城區簽約量拔得頭籌，占比 23.62%，區域內核心板塊的改善樓盤備受市場認可，整體表現出色；吳中區緊隨其后，占比 22.32%；吳江區位居第三，占比 20.21%，雙吳板塊整體熱度依舊比較高；高新區排名第四，占比 17.00%，獅山板塊板塊優質的教育、生態資源吸引了一眾高端改善客群；工業園區排名第五，相較往年，今年新房供應量顯著增加，高端改善方面成績優異；姑蘇區因供應不足

27、，簽約量較少。（四）發展趨勢（四）發展趨勢 1、宏觀市場層面 2024 年中國經濟開局良好，主要經濟指標超出預期。消費、投資和外需均呈現積極態勢。未來我國將面臨四大挑戰：外部環境變化、房地產市場調整、地方政府債務及信心和預期問題。政府工作報告強調“穩”與“進”的重要性，預計財政政策力度加大，貨幣政策調整為精準有效，中國經濟內生增長動力將持續修復，有望實現全年5%左右的增長目標。2、行業發展層面 房地產開發企業面臨的困難依舊較多，資金鏈緊張、成本加大等行業共同面臨問題較為突出。但在各級主管部門的積極支持下，市場將依然保持穩定。據房協開發專委會調研分析認為，房地產開發企業將進一步加大銷售力度，加快

28、資金回流，渠道銷售將成為行業銷售主流，渠道費過高等問題急需規范。房地產開發企業發展將呈現多元化，品牌房企將得到更多的市場份額，行業的集中度不斷提升。一線城市按照因區施策的方式優化郊區限購也存在可能；核心二線城市中預計將有更多城市全面取消限購；更多低能級城市或通過發放購房補貼等方式促進購房需求釋放。供給端，企業端資金支持政策有望繼續細化落實，企業融資環境有望得到改善；“保交樓”資金和配套舉措或進一步跟進，各地土拍規則預計將繼續放寬；另外，“三大工程”建設相關政策有望加速落地。津投城開 2023 年年度報告 12/189 二、二、報告期內公司所處行業情況報告期內公司所處行業情況 公司所處的房地產行

29、業于報告期內延續上一年度的下行趨勢，未見觸及市場周期低谷，行業紅利高峰期已過，是否可以觸底反彈對中國宏觀經濟將產生重要影響。整體來看，疫情結束后，全國經濟形勢并沒有得到改善，全國房地產市場仍呈現下行趨勢。2023 年一季度經歷了短期的一波需求釋放后，二季度市場成交快速回落，三季度因多核心城市開始執行“認房不認貸”、優化限購和多種救市政策，新一波的需求釋放，整體市場稍有升溫各種政策的利好刺激并未起到明顯作用，全年房地產市場以及土地市場交易數據持續低迷。中央和各省市持續出臺多項公積金政策、購房補貼政策、推出人才落戶政策等，多層面促進房地產市場需求增長，當前整體市場政策環境為近年來最寬松階段。未來政

30、策方向將繼續保持寬松，政策目標將進一步利好市場。三、三、報告期內公司從事的業務情況報告期內公司從事的業務情況 房地產開發及銷售系公司的核心業務，也是公司主營業務收入來源。公司經營模式和業務環節主要包括獲取土地項目、開發產品規劃設計、項目建設、項目銷售和竣工交付結算等環節。公司其他業務主要包括經營性資產的租賃經營、配套物業管理以及對項目建設所需部分材料及半成品等重點建筑材料的經營銷售等業務。報告期內，公司主營業務收入主要來源于房地產項目銷售，公司主要業務和經營模式未發生變化。四、四、報告期內核心競爭力分析報告期內核心競爭力分析 適用 不適用 自成立以來，公司便確立了房地產開發業務的核心地位。通過

31、數十年的成長，公司形成了資源整合能力、市場營銷能力、產品開發設計能力、成本控制能力、風險控制能力等核心競爭力。通過發揮這些核心競爭力，公司已經發展成為以房地產開發經營為主、物業管理為輔的房地產綜合性企業。報告期內，公司不斷豐富戰略內涵，繼續貫徹增強資源獲取能力、提高運營效率、完善經營理念、提升公司管理水平等戰略思路，進一步提升公司核心競爭力水平。同時，公司在立足天津本地的基礎上，著力開發蘇州市項目，形成天津、蘇州協同開發的局面。報告期內，公司核心競爭力未發生變化。五、五、報告期內主要經營情況報告期內主要經營情況 2023 年度，公司新增土地儲備 35,697.3 平方米，公司（含全資、控股子公

32、司、參股公司按權益計算）實現合同銷售面積 13.72 萬平方米，合同銷售金額為 24.20 億元。截至 2023 年末，公司施工面積為 122.50 萬平方米，竣工面積為 12.34 萬平方米。本年度主要經營情況及重點工作如下：1 1、發揮黨委主體責任，開展黨建工作發揮黨委主體責任，開展黨建工作 公司持續抓好“第一議題”制度常態化落實。堅持把學習宣傳貫徹黨的二十大精神作為當前和今后一個時期首要政治任務。堅持不懈用習近平新時代中國特色社會主義思想凝心鑄魂，在真學真懂真信真用、深化內化轉化上下功夫，帶頭擁護“兩個確立”、做到“兩個維護”，旗幟鮮明講政治。堅持加強黨的領導和完善公司治理相統一，把黨的

33、領導融入公司治理各環節。持續深化三項制度改革，公司黨委制定了公司優秀年輕干部人才隊伍建設實施方案，結合公司干部人才隊伍建設及青年員工人才培養工作實際，健全完善年輕干津投城開 2023 年年度報告 13/189 部人才工作機制，牢牢把住各類宣傳陣地。充分發揮宣傳報道主力軍作用，建立黨建宣傳陣地、廉潔文化教育基地，進一步濃厚學習氛圍。用好所屬各基層黨組織的展板展屏、主題教育專欄等，深入宣傳黨中央精神和上級重大決策部署。2 2、加大銷售力度、加速銷售回款加大銷售力度、加速銷售回款 公司高度重視經營工作，多措并舉全力加快銷售速度，最大程度為公司現金流提供支撐。公司通過積極拓寬渠道通路，密切聯系各類渠道

34、資源，最大限度挖掘潛在客戶，一方面大力提升工作計劃性、精準性，積極協調各方在撤押、交款、簽約、回款等各環節工作精準銜接，提高公司資金利用效率和回款效率；另一方面大力推動全民營銷工作，充分發掘資源，助力項目成交，進一步增強在售項目抵御市場不利因素的能力。3 3、推動工程建設，確保項目入住推動工程建設，確保項目入住 2023 年，公司通過資金周轉、合理安排施工周期等方式，確保公司在施項目穩步施工。經過不懈努力，雙港 118 項目按計劃竣工，集中入住工作已經完成。蘇州 31號地項目現場施工正在按計劃有序推進。海景公司完成津都灣廣場 4、5 號樓和譽東苑項目交付入住，聯展公司提前完成依灣花園交付入住。

35、4 4、全面推動機制體制改革全面推動機制體制改革 公司不斷優化部門結構和人員配置，持續提升企業運營效率，激發全員干事創業熱情。2023 年，完成華升物業與裕誠公司合并管理；原監察審計部和證券部合并，成立證券合規部；原工會職能、原工程管理部中客戶投訴處理職責已劃到總經理辦公室，由總經理辦公室統一管理。另外，公司完成 2023 年度員工雙向選擇上崗工作，對人員進行了優化配置。5 5、順利完成公司名稱變更順利完成公司名稱變更 為更好的適應行業變化、強化可持續發展能力，改善公司經營環境，推進公司高質量發展，基于公司整體戰略發展規劃，為更好體現公司的戰略導向，經公司 2023 年第二次臨時股東大會審議通

36、過，公司名稱由“天津市房地產發展（集團）股份有限公司”變更為“天津津投城市開發股份有限公司”?，F公司更名事項已完成工商變更登記手續，并取得天津市和平區市場監督管理局換發的營業執照。此次公司名稱變更，將進一步提升公司核心品牌形象和品牌價值，提高品牌辨識度。6 6、創新盤活思路，持續項目挖潛創新盤活思路，持續項目挖潛 2023 年，按照公司整體戰略規劃，作為激發企業活力、提高工作效率、深化三項制度改革的重要舉措，整合成立資管運營平臺公司，對公司經營性資產進行統籌運營。通過整體盤活和零散盤活相結合的方式，2023 年，公司出租房地產建筑面積 7.51 萬平方米，租金收入 2,071.03 萬元。公司

37、進一步推動沙柳北路等歷史遺留項目挖潛工作，持續與政府相關部門溝通，并取得突破性進展，年內與天津市東麗區土地整理中心簽署天津市土地整理儲備項目補償合同，為公司盤活現有資產、優化資產結構創造了條件。7 7、完善治理結構、提升規范水平完善治理結構、提升規范水平 公司嚴格按照公司法證券法和上海證券交易所股票上市規則等法律法規及有關規定，不斷完善公司法人治理結構，提升公司規范運作水平，堅持以規范運作為基石，持續致力于構建良好的公司治理結構。報告期內，公司結合工作實際，完成 公司債券信息披露專項管理辦法 公司內部控制制度匯編及手冊（2023 版）公司章程等制度的修訂工作。公司積極組織董事、監事和高級管理人

38、員參加地方證券監管部門和上海證券交易所組織的各項培訓，并組織相關部門和人員學習中國證津投城開 2023 年年度報告 14/189 監會頒布的上市公司獨立董事管理辦法及相關配套法律法規規章制度、證券市場知識，并定期分析違規案例，有效提高了公司規范運作和科學決策水平。8 8、積極互動溝通、保障合法權益積極互動溝通、保障合法權益 公司高度重視信息披露、投資者關系的構建和維護工作，切實保障披露質量，嚴格按照上市公司信息披露管理辦法等規定真實、準確、完整、及時地披露信息。公司通過電話、電子郵箱、上交所“e 互動”平臺和召開網上業績說明會等方式，加強與投資者之間的信息溝通，與投資者建立了良好的溝通機制，增

39、強了投資者對公司的理解，切實保護投資者特別是社會公眾投資者的合法權益，實現公司價值最大化和股東利益最大化。(一一)主營業務分析主營業務分析 1.1.利潤表及現金流量表相關科目變動分析表利潤表及現金流量表相關科目變動分析表 單位：元 幣種：人民幣 科目 本期數 上年同期數 變動比例（%）營業收入 3,053,099,136.19 3,360,228,078.54-9.14 營業成本 2,884,054,992.73 3,107,331,849.33-7.19 銷售費用 181,254,250.64 101,891,066.55 77.89 管理費用 94,660,825.39 121,201,0

40、56.53-21.90 財務費用 584,174,362.78 715,798,551.29-18.39 研發費用 經營活動產生的現金流量凈額 1,214,879,876.35 428,295,840.74 183.65 投資活動產生的現金流量凈額-485,118.03 540,644,395.73-100.09 籌資活動產生的現金流量凈額-1,238,985,109.91-1,368,423,127.35 不適用 本期公司業務類型、利潤構成或利潤來源發生重大變動的詳細說明 適用 不適用 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 適用 不適用 公司本期營業收入和營業成本較上期分別減少 9.14%和

41、 7.19%，主要原因為本期房地產開發項目結轉較去年同期減少所致。(1).(1).主營業務主營業務分分行業行業、分、分產品產品、分地區、分銷售模式情況、分地區、分銷售模式情況 單位:元 幣種:人民幣 主營業務分行業情況 分行業 營業收入 營業成本 毛利率（%）營業收入比上年增減（%）營業成本比上年增減（%）毛利率比上年增減（%）房地產開發經營 2,932,650,852.41 2,757,654,150.65 5.97-8.58-7.21 減少 1.38 個百分點 建筑材料 12,956,394.77 12,774,450.54 1.40 出租 20,710,275.00 61,865,007

42、.29-198.72-38.55-1.04 減少 113.21個百分點 物業管理86,781,614.01 51,761,384.25 40.35-26.88-28.87 增加 1.67 個津投城開 2023 年年度報告 15/189 及其他 百分點 合 計 3,053,099,136.19 2,884,054,992.73 5.54-9.14-7.19 減少 1.99 個百分點 主營業務分產品情況 分產品 營業收入 營業成本 毛利率（%）營業收入比上年增減（%）營業成本比上年增減（%）毛利率比上年增減（%）房地產開發經營 2,932,650,852.41 2,757,654,150.65 5

43、.97-8.58-7.21 減少 1.38 個百分點 建筑材料 12,956,394.77 12,774,450.54 1.40 出租 20,710,275.00 61,865,007.29-198.72-38.55-1.04 減少 113.21個百分點 物業管理及其他 86,781,614.01 51,761,384.25 40.35-26.88-28.87 增加 1.67 個百分點 合 計 3,053,099,136.19 2,884,054,992.73 5.54-9.14-7.19 減少 1.99 個百分點 主營業務分地區情況 分地區 營業收入 營業成本 毛利率（%）營業收入比上年增減

44、（%）營業成本比上年增減（%）毛利率比上年增減（%）天津市 2,388,030,040.64 2,140,953,984.28 10.35 439.92 665.30 減少 26.40個百分點 蘇州市 665,069,095.55 743,101,008.45-11.73-77.21-73.72 減少 14.83個百分點 合 計 3,053,099,136.19 2,884,054,992.73 5.54-9.14-7.19 減少 1.99 個百分點 主營業務分銷售模式情況 銷售模式 營業收入 營業成本 毛利率（%）營業收入比上年增減（%）營業成本比上年增減（%）毛利率比上年增減（%）房地產開

45、發經營 2,932,650,852.41 2,757,654,150.65 5.97-8.58-7.21 減少 1.38 個百分點 建筑材料 12,956,394.77 12,774,450.54 1.40 出租 20,710,275.00 61,865,007.29-198.72-38.55-1.04 減少 113.21個百分點 物業管理及其他 86,781,614.01 51,761,384.25 40.35-26.88-28.87 增加 1.67 個百分點 合 計 3,053,099,136.19 2,884,054,992.73 5.54-9.14-7.19 減少 1.99 個百分點

46、主營業務分行業、分產品、分地區、分銷售模式情況的說明 2023 年，注冊在蘇州市的全資子公司蘇州華強房地產開發有限公司開發的美瑜蘭庭項目，以及注冊在天津市的控股子公司天津海景實業有限公司開發的天津灣項目，符合收入確認條件，確認收入并結轉對應的成本。(2).(2).產銷量情況產銷量情況分析表分析表 適用 不適用 (3).(3).重大采購合同、重大銷售合同的履行情況重大采購合同、重大銷售合同的履行情況 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 16/189 (4).(4).成本分析表成本分析表 單位：元 分行業情況 分行業 成本構成項目 本期金額 本期占總成本比例(%)上年同期金額 上年同期占

47、總成本比例(%)本期金額較上年同期變動比例(%)情況 說明 房地產開發經營 2,757,654,150.65 95.62 2,972,043,015.23 95.65-7.21 建筑材料 12,774,450.54 0.44 出租 61,865,007.29 2.15 62,517,401.88 2.01-1.04 物業管理及其他 51,761,384.25 1.79 72,771,432.22 2.34-28.87 合 計 2,884,054,992.73 100.00 3,107,331,849.33 100.00-7.19 分產品情況 分產品 成本構成項目 本期金額 本期占總成本比例(%

48、)上年同期金額 上年同期占總成本比例(%)本期金額較上年同期變動比例(%)情況 說明 房地產開發經營 2,757,654,150.65 95.62 2,972,043,015.23 95.65-7.21 建筑材料 12,774,450.54 0.44 出租 61,865,007.29 2.15 62,517,401.88 2.01-1.04 物業管理及其他 51,761,384.25 1.79 72,771,432.22 2.34-28.87 合 計 2,884,054,992.73 100.00 3,107,331,849.33 100.00-7.19 成本分析其他情況說明 無 (5).(5

49、).報告期報告期主要子公司股權變動導致合并范圍變化主要子公司股權變動導致合并范圍變化 適用 不適用 (6).(6).公司報告期內業務、產品或服務發生重大變化或調整有關情況公司報告期內業務、產品或服務發生重大變化或調整有關情況 適用 不適用 (7).(7).主要銷售客戶及主要供應商情況主要銷售客戶及主要供應商情況 A.A.公司主要銷售客戶情況公司主要銷售客戶情況 適用 不適用 前五名客戶銷售額 60,775.00 萬元，占年度銷售總額 20.55%；其中前五名客戶銷售額中關聯方銷售額 0.00 萬元，占年度銷售總額 0.00%。報告期內向單個客戶的銷售比例超過總額的 50%、前 5 名客戶中存在

50、新增客戶的或嚴重依賴于少數客戶的情形 津投城開 2023 年年度報告 17/189 適用 不適用 B.B.公司主要供應商情況公司主要供應商情況 適用 不適用 前五名供應商采購額 48,715.66 萬元，占年度采購總額 49.44%；其中前五名供應商采購額中關聯方采購額 0.00 萬元，占年度采購總額 0.00%。報告期內向單個供應商的采購比例超過總額的 50%、前 5 名供應商中存在新增供應商的或嚴重依賴于少數供應商的情形 適用 不適用 其他說明 無 3.3.費用費用 適用 不適用 單位：元 幣種：人民幣 科目 本期數 上年同期數 變動比例（%）變動原因分析 銷售費用 181,254,250

51、.64 101,891,066.55 77.89 公司結轉在售房地產項目，導致代理費、維修基金等相應增加。管理費用 94,660,825.39 121,201,056.53-21.90 財務費用 584,174,362.78 715,798,551.29-18.39 4.4.研發投入研發投入 (1).(1).研發研發投入投入情況表情況表 適用 不適用 (2).(2).研發人員情況表研發人員情況表 適用 不適用 (3).(3).情況說明情況說明 適用 不適用 (4).(4).研發人員構成發生重大變化的原因及對公司未來發展的影響研發人員構成發生重大變化的原因及對公司未來發展的影響 適用 不適用 5

52、.5.現金流現金流 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 18/189 科目 本期數 上年同期數 變動比例（%）變動原因分析 經營活動產生的現金流量凈額 1,214,879,876.35 428,295,840.74 183.65 公司本期推動銷售使銷售商品提供勞務收到現金增加 投資活動產生的現金流量凈額-485,118.03 540,644,395.73-100.09 公司上年度轉讓子公司股權所致 籌資活動產生的現金流量凈額-1,238,985,109.91-1,368,423,127.35 不適用 (二二)非主營業務導致利潤重大變化的說明非主營業務導致利潤重大變化的說明 適用 不適

53、用 (三三)資產、負債情況分析資產、負債情況分析 適用 不適用 1.1.資產資產及及負債負債狀狀況況 單位：元 項目名稱 本期期末數 本期期末數占總資產的比例（%）上期期末數 上期期末數占總資產的比例（%）本期期末金額較上期期末變動比例（%）情況說明 貨幣資金 237,637,649.38 1.52 181,595,032.13 1.10 30.86 本期銷售商品提供勞務收到現金增加所致 預付款項 28,748,106.90 0.18 27,182,311.99 0.16 5.76 其他應收款 190,233,777.37 1.22 88,797,511.70 0.54 114.23 本期押金

54、保證金增加所致 存貨 10,556,079,165.65 67.63 13,729,981,268.11 82.93-23.12 長期股權投資 438,469,714.46 2.81 438,416,608.86 2.65 0.01 投資性房地產 1,230,346,598.75 7.88 1,303,912,501.24 7.88-5.64 固定資產 29,746,162.62 0.19 33,691,173.32 0.20-11.71 短期借款 414,076,160.00 2.65 429,693,823.00 2.60-3.63 應付賬款 1,862,463,914.19 11.93

55、1,827,067,153.74 11.04 1.94 合同負債 1,285,576,266.55 8.24 1,552,292,003.50 9.38-17.18 一年內到期的非流動負債 3,510,295,755.84 22.49 5,264,638,750.00 31.80-33.32 本期優化債務結構所致 長期借款 3,707,000,000.00 23.75 1,645,420,000.00 9.94 125.29 同上 2.2.境外資產情況境外資產情況 適用 不適用 3.3.截至報告期末主要資產受限情截至報告期末主要資產受限情況況 適用 不適用 期末賬面價值人民幣 4,982,46

56、1,301.37 元的存貨、固定資產及投資性房地產用于銀行借款抵押。津投城開 2023 年年度報告 19/189 4.4.其他說明其他說明 適用 不適用 (四四)行業經營性信息分析行業經營性信息分析 適用 不適用 公司所屬行業為房地產，相關行業信息數據請見下表。房地產行業經營性信息分析房地產行業經營性信息分析 1.1.報告期內房地產儲備情況報告期內房地產儲備情況 適用 不適用 序號 持有待開發土地的區域 持有待開發土地的面積(平方米)一級土地整理面積(平方米)規劃計容建筑面積(平方米)是/否涉及合作開發項目 合作開發項目涉及的面積(平方米)合作開發項目的權益占比(%)1 東麗區 35,697.

57、30 71,395 否 2.2.報告期內房地產開發投資情況報告期內房地產開發投資情況 適用 不適用 單位：億元 幣種：人民幣 序號 地區 項目 經營業態 在建項目/新開工項目/竣工項目 項目用地面積(平方米)項目規劃計容建筑面積(平方米)總建筑面積(平方米)在建建筑面積(平方米)已竣工面積(平方米)總投資額 報告期實際投資額 1 天津市 盛庭花園 商品房 部分 竣工 23.22 萬 44.7 萬 54.86 萬 6.22 萬 48.64 萬 64.05 0 2 天津市 盛文佳苑（津北勤（掛）2017-020 號地塊）商品房 在建 2.48 萬 6.56 萬 8.8 萬 8.8 萬 0 44.5

58、9 0.13 3 天津市 新景園 118 地塊 商品房 在建 6.48 萬 8.24 萬 9.44 萬 9.44 萬 0 6.19 2.49 4 蘇州市 美瑜華庭（蘇地2016-WG-31 號地塊）商品房 在建 8.19 萬 20.97 萬 30.07 萬 30.07 萬 0 59 2.21 5 天津市 天津灣 CD 地塊（含津都灣廣場2 號樓）商品房、商業 部分 竣工 13.33 萬 53.66 萬 79.87 萬 56.43 萬 39.54 萬 65.54 2.94 6 天津市 津濱大道 A1、A2地塊（津東麗津（掛）2017-021 號地塊）商品房 部分 竣工 2.85 萬 5.47 萬

59、 8.08 萬 8.08 萬 7.31 萬 26.66 1.04 7 天津市 美域新城 商品房、商業金融 部分 竣工 14.58 萬 33.06 萬 48.42 萬 26.93 萬 14.95 萬 16.86 1.16 3.3.報告期內房地產銷售和結轉情況報告期內房地產銷售和結轉情況 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 20/189 單位：萬元 幣種：人民幣 序號 地區 項目 經營業態 可供出售面積(平方米)已售（含已預售）面積(平方米)結轉面積(平方米)結轉收入金額 報告期末待結轉面積(平方米)1 天津市 天欣錦園、天欣頤園 商品房 16.36 萬 402.00 400.74 49

60、9.83 1,318.82 2 天津市 新科園 商品房 14.47 萬 0.00 0.00 0.00 317.98 3 天津市 新盈莊園 商品房 15.66 萬 0.00 0.00 0.00 111.27 4 天津市 棲塘佳苑 商品房 4.91 萬 0.00 223.69 492.94 315.45 5 天津市 美塘佳苑 商品房 8.84 萬 0.00 0.00 0.00 0.00 6 天津市 盛庭花園 商品房 35.27 萬 1,498.80 998.65 1,371.13 2,357.68 7 天津市 盛雅佳苑 商品房 10.67 萬 237.75 96.35 213.88 3,246.9

61、9 8 天津市 天津灣 CD 地塊 商品房 32.80 萬 1,512.73 50,271.79 121,825.49 74,451.69 9 天津市 譽東苑 商品房 5.17 萬 27,624.11 31,613.76 54,633.24 19,944.64 10 天津市 美岸英郡 商品房 5.38 萬 0.00 0.00 0.00 958.17 11 天津市 泰安里底商 商品房 0.55 萬 1,067.26 709.08 389.36 1,524.59 12 天津市 新景園 118 商品房 8.30 萬 39,563.61 0.00 0.00 0.00 13 天津市 美域新城 商品房 2

62、6.72 萬 542.68 729.32 401.77 9,114.25 14 天津市 盛文佳苑 商品房 6.42 萬 337.68 0.00 0.00 0.00 15 天津市 天欣花園 商品房 13.17 萬 2,069.62 2,069.98 862.89 0.00 16 蘇州市 吳儂里 商品房 1.63 萬 0.00 0.00 0.00 0.00 17 蘇州市 留風雅苑 商品房 2.94 萬 0.00 481.27 1,621.39 0.00 18 蘇州市 迎楓雅苑 商品房 1.71 萬 79.35 79.35 346.79 0.00 19 蘇州市 美瑜華庭 商品房 20.20 萬 28

63、,465.17 0.00 0.00 0.00 20 蘇州市 美瑜蘭庭 商品房 15.10 萬 32,414.73 36,673.17 72,805.99 11,567.28 報告期內，公司共計實現銷售金額 23.95 億元，銷售面積 135,815.49 平方米，實現結轉收入金額 25.55 億元，結轉面積 124,347.15 平方米，報告期末待結轉面積125,228.81 平方米。4.4.報告期內房地產出租情況報告期內房地產出租情況 適用 不適用 單位：萬元 幣種：人民幣 序號 地區 項目 經營業態 出租房地產的建筑面積(平方米)出租房地產的租金收入 權益比例（%）是否采用公允價值計量模式

64、 租金收入/房地產公允價值(%)1 天津市 公司所持物業 商業等 7.51 萬 2,071.03 100.00 否 5.5.報告期內公司財務融資情況報告期內公司財務融資情況 適用 不適用 單位：萬元 幣種：人民幣 期末融資總額 整體平均融資成本(%)利息資本化金額 752,303.97 8.25 16,121.68 6.6.其他其他說明說明 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 21/189 (五五)投資狀況分析投資狀況分析 對外股權投資總體分析對外股權投資總體分析 適用 不適用 本期新設增加 2 家子公司，注銷減少 1 家子公司。1.1.重大的股權投資重大的股權投資 適用 不適用 2

65、.2.重大的非股權投資重大的非股權投資 適用 不適用 3.3.以公允價值計量的金融資產以公允價值計量的金融資產 適用 不適用 證券投資情況 適用 不適用 證券投資情況的說明 適用 不適用 私募基金投資情況 適用 不適用 衍生品投資情況 適用 不適用 4.4.報告期內重大資產重組整合的具體進展情況報告期內重大資產重組整合的具體進展情況 適用 不適用 (六六)重大資產和股權出售重大資產和股權出售 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 22/189 (七七)主要控股參股公司分析主要控股參股公司分析 適用 不適用 1、控股子公司情況 單位：元 幣種：人民幣 公司名稱 業務性質 主要產品或服務

66、注冊資本 總資產 凈資產 營業收入 營業利潤 凈利潤 天津市華亨房地產開發有限公司 房地產開發 房地產開發 800,000,000.00 2,205,916,422.09 551,771,608.24 7,601,521.92-275,938,496.34-276,224,435.20 天津市華兆房地產開發有限公司 房地產開發 房地產開發 1,300,000,000.00 1,361,894,521.20 1,355,495,777.98 13,969,489.61-1,188,514.66-1,202,453.04 天津市凱泰建材經營有限公司 商品流通 建筑材料與構件 150,000,000

67、.00 412,700,153.56 175,288,089.79 12,956,394.77-1,505,946.52-1,123,945.68 天津市天房海濱建設發展有限公司 房地產開發 房地產開發 1,200,000,000.00 1,884,666,828.19 1,389,876,214.47 11,959,818.77-3,358,010.78-2,537,247.87 天津海景實業有限公司 房地產開發 房地產開發 500,000,000.00 2,728,540,843.61 673,626,070.14 1,768,322,728.77-74,821,249.52-107,22

68、4,934.84 天津市華升物業管理有限公司 物業管理 物業管理 10,000,000.00 224,323,564.48-12,967,786.63 55,879,687.07 2,651,789.78 2,458,226.01 天津市天薊房地產開發有限責任公司 房地產開發 房地產開發 350,000,000.00 1,149,451,158.58 404,314,012.54 4,114,235.82 1,867,849.88 1,397,627.73 天津市華塘房地產開發有限公司 房地產開發 房地產開發 500,000,000.00 831,273,555.45 781,993,969.

69、71 5,077,958.67-1,953,643.70-1,959,756.98 天津市華景房地產開發有限公司 房地產開發 房地產開發 1,146,080,000.00 1,996,535,775.52 1,623,729,899.63 13,935,487.86-46,069,877.01-46,364,809.75 天津市華博房地產開發有限公司 房地產開發 房地產開發 1,050,000,000.00 2,164,024,363.33-149,081,017.37 6,995,929.52 145,757,227.68 145,742,374.37 天房（蘇州）投資有限公司 房地產開發

70、房地產開發 40,000,000.00 847,321,877.41 197,879,790.03 35,398.24-1,958,210.01-1,000,702.07 天房（蘇州）置業有限公司 房地產開發 房地產開發 40,000,000.00 45,619,220.61-218,720,710.63 19,681,746.79 1,920,366.17 698,943.40 蘇州華強房地產開發有限公司 房地產開發 房地產開發 840,000,000.00 4,859,169,802.25-2,741,329,654.72 728,059,934.07-484,229,414.87-485

71、,619,991.27 天津市華欣城市開發有限公司 房地產開發 房地產開發 20,000,000.00 32,226.69-162,947.10 -162,747.12-162,747.12 天津興隆房地產開發有限公司 房地產開發 房地產開發 10,000,000.00 天房紫荊（深圳）投資發展有限公司 房地產開發 房地產開發 10,000,000.00 1,177,920.73 1,177,920.73 -783.07-783.07 天津市治遠房地產銷售有限公司 商品房銷售代理 商品房銷售代理 5,000,000.00 1,764,621.44-3,862,447.97 5,382,984.

72、80-2,359,110.70-2,359,110.68 天津市天房裕誠商業運營管理有限公司 企業管理 企業管理 10,000,000.00 219,683,452.96-1,966,143.75 -579,081.50-579,081.50 2、參股子公司情況 單位：元 幣種：人民幣 公司名稱 業務性質 主要產品或服務 注冊資本 總資產 凈資產 凈利潤 天津市天房物業管理有限公司 物業管理 物業管理 20,000,000.00 436,203,267.74 114,360,306.26 1,357,231.70 天津聯津房地產開發有限公司 房地產開發 房地產開發 125,000,000.00

73、 1,370,544,072.17 927,836,776.35-4,441,241.74 天津吉利大廈有限公司 物業管理、房屋租賃 物業管理、房屋租賃 66,618,000.00 114,628,329.54 86,357,908.09 811,822.06 津投城開 2023 年年度報告 23/189 (八八)公司控制的公司控制的結構化結構化主體情況主體情況 適用 不適用 六、六、公司公司關于公司未來發展的討論與分析關于公司未來發展的討論與分析(一一)行業格局和趨勢行業格局和趨勢 適用 不適用 內容詳見本報告第三節“一、經營情況討論與分析”。(二二)公司發展戰略公司發展戰略 適用 不適用

74、公司“十四五規劃”戰略報告已于 2021 年 8 月 30 日經公司十屆十二次臨時董事會審議通過。本戰略期內，公司秉持“一二三四”戰略方針，即“一條主線、兩個原則、三大能力、四種平衡”。一條主線即本次戰略期內主線為“戰略轉型”再次創業、主動出擊、堅持改革；兩個原則包括“穩健型財務體系”原則和堅持“速度打敗規?！钡脑瓌t；三大能力即公司將著力提升宏觀研究與市場研判能力、平臺協同能力和系統服務能力；四大平衡是指平衡業務區域布局、平衡長期目標與短期目標、平衡外部機遇和公司能力以及平衡資產與負債。公司將社會責任與股東價值相結合、資源整合與資本運作相結合、自主創新與合作發展相結合，深化改革、轉型升級，成為

75、以人為本的高品質房地產商、天津城市高質量發展的踐行者、成為人們美好生活的構筑者和注重股東回報的城市發展商。(三三)經營計劃經營計劃 適用 不適用 1 1、落實黨建責任，促進公司穩定發展、落實黨建責任，促進公司穩定發展 2024 年，公司黨委將持續學習貫徹黨的二十大精神，進一步強化領頭雁效應，加強學習強化黨建責任，通過學習不斷提高兩級班子領導干部指導意識、服務意識和超前意識，增強領導班子成員科學決策能力、總攬全局、化危為機的能力，敢打硬仗、勇于創新以及應對復雜市場變化駕馭經濟工作的能力。高標準嚴要求組織好主題教育“回頭看”工作，抓好干部隊伍建設，并做好新聘任上崗干部的考核管理，進一步完善和落實后

76、續青年人才培養計劃，培養和挖掘具有管理等方面潛質的優秀人才，形成合理的人才梯隊，為公司的可持續發展提供人才儲備。加強黨建工作促進公司中心工作，確保公司運營提質增效，一以貫之堅持黨對國有企業的領導，一以貫之深化企業改革，努力向“質量更高、效益更好、結構更優”的發展目標邁進。2 2、強化管理賦能，實現公司高質量改革發展、強化管理賦能，實現公司高質量改革發展 2024 年，公司將進一步深化認識，保持定力，堅定信心，堅持穩中求進的工作總基調，持續抓緊抓實“三新”、“三量”工作，強化管理賦能，深化轉型升級。一是加強施工管理，加大工程建設投入，確保各在施項目按計劃穩步推進，竣工項目按期完成交付。二是加強銷

77、售管理，堅持市場化運營管理模式，制定靈活的推售策略，提升項目市場競爭力。三是加強融資管理，積極溝通金融機構，通過置換、壓降等方式優化公司債務結構；四是進一步推進機制體制改革，通過組織架構優化、人力優化、津投城開 2023 年年度報告 24/189 管理模式優化等管理措施，不斷釋放人才發展活力及企業經營活力，最終提升企業經營效益。(四四)可能面對的風險可能面對的風險 適用 不適用 1 1、行業政策風險、行業政策風險 2024 年，我國經濟發展機遇與挑戰并存，但總體向好的基本面沒有改變。中央經濟工作會議提出“穩中求進、以進促穩、先立后破”，反映出政策端對經濟增長的呵護。預計隨著前期出臺的一系列穩增

78、長政策效應持續顯現，我國經濟有望保持穩健增長態勢。行業方面，中央及地方政府調控政策的變化，直接影響著房地產企業的經營，影響著市場對房地產行業走勢的預期。雖然目前房地產整體調控思路已經轉向，但房地產市場仍存在市場信心不足、城市分化等問題。為防范政策性風險，公司將繼續密切關注宏觀調控政策形勢，把握政策走向，研判政策變化，順應政策導向和市場需求，動態調整經營策略，提高公司的整體競爭力。2 2、市場風險、市場風險 雖然宏觀形勢有所好轉，疊加各地“因城施策”逐漸顯效現階段，但受宏觀經濟增速放緩、住房自有率提升等因素影響，近年來我國的商品房的需求增速放緩，部分地區出現需求下降、供應過剩的情況。為防范市場風

79、險，公司將加強市場監測，謹慎判斷投資拓展的區域，及時調整產品結構、營銷策略，進一步提升產品力和服務力，增強風險抵抗能力。(五五)其他其他 適用 不適用 七、七、公司因不適用準則規定或國家秘密、商業秘密等特殊原因，未按準則披露的情況公司因不適用準則規定或國家秘密、商業秘密等特殊原因，未按準則披露的情況和原因說明和原因說明 適用 不適用 第四節第四節 公司治理公司治理 一、一、公司治理相關情況說明公司治理相關情況說明 適用 不適用 報告期內，公司治理符合規范化運作要求，公司治理具體制度介紹詳見前次年度報告。報告期內，經公司十屆三十四次董事會會議審議通過，公司修訂了債券信息披露專項管理辦法和內部控制

80、手冊（2022 版）；經公司十一屆三次臨時董事會會議和 2023 年第二次臨時股東大會審議通過，公司修訂了公司章程。上述修訂后的制度文件全文已披露于上海證券交易所網站。公司其他治理結構和內控制度未發生重大調整變化。公司治理與法律、行政法規和中國證監會關于上市公司治理的規定是否存在重大差異；如有重大差異，應當說明原因 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 25/189 二、二、公司公司控股股東、實際控制人控股股東、實際控制人在保證公司在保證公司資產、人員、財務、機構、業務等方資產、人員、財務、機構、業務等方面獨立性的具體措施，以及面獨立性的具體措施，以及影響公司獨立性而采取的解決方案、工

81、作進度及后續影響公司獨立性而采取的解決方案、工作進度及后續工作計劃工作計劃 適用 不適用 控股股東、實際控制人及其控制的其他單位從事與公司相同或者相近業務的情況，以及同業競爭或者同業競爭情況發生較大變化對公司的影響、已采取的解決措施、解決進展以及后續解決計劃 適用 不適用 三、三、股東大會情況簡介股東大會情況簡介 會議屆次 召開日期 決議刊登的指定網站的查詢索引 決議刊登的披露日期 會議決議 2023 年第一次臨時股東大會 2023-2-27 上海證券交易所網站 2023-2-28 本次股東大會審議通過了以下議案：關于為公司及下屬子公司提供擔保的議案。2022 年年度股東大會 2023-5-1

82、9 上海證券交易所網站 2023-5-20 本次股東大會審議通過了以下議案：2022 年度董事會工作報告2022 年度監事會工作報告 2022 年度財務決算報告 2022 年度報告及報告摘要 2022年度利潤分配預案 關于未彌補虧損達到實收股本三分之一的議案 關于選舉第十一屆董事會非獨立董事的議案 關于選舉第十一屆董事會獨立董事的議案關于選舉第十一屆監事會非職工監事的議案關于為公司董事、監事、高級管理人員購買責任保險的議案 關于續聘2023年度財務和內控審計機構的議案關于授權經營層辦理融資額度的議案和關于核定公司 2023 年度擔保額度的議案。2023 年第二次臨時股東大會 2023-8-24

83、 上海證券交易所網站 2023-8-25 本次股東大會審議通過了以下議案：關于變更公司名稱及修訂的議案。2023 年第三次臨時股東大會 2023-12-20 上海證券交易所網站 2023-12-21 本次股東大會審議通過了以下議案：關于向全資子公司增資的議案。表決權恢復的優先股股東請求召開臨時股東大會 適用 不適用 股東大會情況說明 適用 不適用 1、公司于2023年2月27日以現場投票和網絡投票相結合的方式召開了公司2023年第一次臨時股東大會。會議由公司董事會召集，董事長郭維成先生主持本次股東大會。出席本次會議的股東和股東授權代表共 3 人，代表有表決權股份331,164,090 股，占公

84、司有表決權股份總數的 29.9506%。公司部分董事、監事、董事會秘書出席了會議，高級管理人員和見證律師列席了會議。會議的召開符合公司法和公司章程的有關規定。本次股東大會審議通過了以下議案：關于為公司及下屬子公司提供擔保的議案。津投城開 2023 年年度報告 26/189 2、公司于2023年5月19日以現場投票和網絡投票相結合的方式召開了公司2022年年度股東大會。會議由公司董事會召集，董事長郭維成先生主持本次股東大會。出席本次會議的股東和股東授權代表共 4 人，代表有表決權股份 290,546,740 股，占公司有表決權股份總數的 26.2771%。公司部分董事、監事、董事會秘書出席了會議

85、，高級管理人員和見證律師列席了會議。會議的召開符合公司法和公司章程的有關規定。本次股東大會審議通過了以下議案：2022 年度董事會工作報告2022年度監事會工作報告 2022 年度財務決算報告 2022 年度報告及報告摘要 2022年度利潤分配預案關于未彌補虧損達到實收股本三分之一的議案關于選舉第十一屆董事會非獨立董事的議案關于選舉第十一屆董事會獨立董事的議案關于選舉第十一屆監事會非職工監事的議案關于為公司董事、監事、高級管理人員購買責任保險的議案關于續聘 2023 年度財務和內控審計機構的議案關于授權經營層辦理融資額度的議案和關于核定公司 2023 年度擔保額度的議案。本次會議聽取了公司獨立

86、董事 2022 年度述職報告。3、公司于2023年8月24日以現場投票和網絡投票相結合的方式召開了公司2023年第二次臨時股東大會。會議由公司董事會召集，董事長郭維成先生主持本次股東大會。出席本次會議的股東和股東授權代表共 15 人，代表有表決權股份 291,147,240股，占公司有表決權股份總數的 26.3314%。公司部分董事、監事、董事會秘書出席了會議，高級管理人員和見證律師列席了會議。會議的召開符合公司法和公司章程的有關規定。本次股東大會審議通過了以下議案：關于變更公司名稱及修訂的議案。4、公司于 2023 年 12 月 20 日以現場投票和網絡投票相結合的方式召開了公司2023 年

87、第三次臨時股東大會。會議由公司董事會召集，董事長郭維成先生主持本次股東大會。出席本次會議的股東和股東授權代表共 12 人，代表有表決權股份292,220,940 股，占公司有表決權股份總數的 26.4285%。公司部分董事、監事、董事會秘書出席了會議，高級管理人員和見證律師列席了會議。會議的召開符合 公司法和公司章程的有關規定。本次股東大會審議通過了以下議案：關于向全資子公司增資的議案。津投城開 2023 年年度報告 27/189 四、四、董事、監事和高級管理人員的情況董事、監事和高級管理人員的情況(一一)現任及報告期內離任董事現任及報告期內離任董事、監事和、監事和高級管理人員持股變動及報酬情

88、況高級管理人員持股變動及報酬情況 適用 不適用 單位：股 姓名 職務 性別 年齡 任期起始日期 任期終止日期 年初 持股數 年末 持股數 年度內股份增減變動量 增減變動原因 報告期內從公司獲得的稅前報酬總額（萬元）是否在公司關聯方獲取報酬 郭維成 董事長 男 59 2023-5-19 2026-5-18 0 0 0 63.33 否 張亮 董事 男 48 2023-5-19 2026-5-18 5,700 5,700 0 88.90 否 董事會秘書（離任）2023-5-19 2024-1-19 總經理 2023-5-19 2026-5-18 代總會計師 2023-5-19 2026-5-18 楊

89、賓 董事 男 58 2023-5-19 2026-5-18 8,220 8,220 0 45.97 否 總工程師 2020-5-21 2023-5-19 雷雨 董事 男 55 2023-5-19 2026-5-18 0 0 0 0 是 趙寶軍 董事 男 52 2023-5-19 2026-5-18 0 0 0 0 是 郞韜 董事 男 43 2023-5-19 2026-5-18 0 0 0 0 是 崔巍 董事 男 57 2023-5-19 2026-5-18 0 0 0 0 是 畢曉方 獨立董事 女 45 2023-5-19 2026-5-18 0 0 0 8 否 李文強 獨立董事 男 45

90、2023-5-19 2026-5-18 0 0 0 8 否 李曉龍 獨立董事 男 54 2023-5-19 2026-5-18 0 0 0 8 否 馮世凱 獨立董事 男 44 2023-5-19 2026-5-18 0 0 0 8 否 董斐 監事會主席 女 35 2023-5-19 2026-5-18 0 0 0 0 是 榮南 監事 女 49 2023-5-19 2026-5-18 0 0 0 0 是 謝暉 監事 男 39 2023-5-19 2026-5-18 1,000 1,000 0 0 是 張鳳茹 職工監事 女 54 2023-5-19 2026-5-18 1,000 1,000 0

91、28.07 否 楊軍 職工監事 男 57 2023-5-19 2026-5-18 0 0 0 32.69 否 王垚 副總經理 男 40 2023-5-19 2026-5-18 0 0 0 83.84 否 齊穎 副總經理 女 51 2023-5-19 2026-5-18 0 0 0 84.84 否 孫迅 副總經理、董事會秘書 男 50 2024-1-19 2026-5-18 0 0 0 31.68 否 楊杰 董事、副總經理（離任）男 56 2020-5-21 2023-5-19 0 0 0 30.37 否 范永東 董事、工程總監（離任）男 56 2020-5-21 2023-5-19 0 0 0

92、 34.68 否 津投城開 2023 年年度報告 28/189 李巖 監事（離任）男 58 2020-5-21 2023-5-19 0 0 0 29.81 否 劉英娟 監事（離任）女 54 2022-6-20 2023-5-19 0 0 0 29.35 否 孫為 職工監事（離任）男 51 2020-5-21 2023-5-19 0 0 0 32.39 否 喬雯 職工監事（離任）女 44 2020-5-21 2023-5-19 0 0 0 27.68 否 滿嶧峰 副總經理（離任）男 43 2023-5-19 2023-6-21 0 0 0 58.55 否 合計/15,920 15,920 0/7

93、34.15/姓名 主要工作經歷 郭維成 碩士，正高級工程師?，F任公司董事長。曾任天津房地產集團有限公司副總工程師。張亮 本科，高級工程師?，F任公司董事、總經理、代總會計師。曾任公司總經理助理兼瑞江分公司經理、天津市聯展房地產開發有限公司總經理、證券部部長、董事會秘書。楊賓 碩士，正高級工程師?，F任公司董事、黨委副書記、工會主席。曾任公司代理總經理、總工程師。雷雨 碩士，高級工程師?，F任公司董事；天津國有資本投資運營有限公司總經理助理。曾任天津市房地產開發經營集團有限公司市場拓展部副部長、天津房地產集團有限公司經營部部長。趙寶軍 本科，高級經濟師、中級會計師?，F任公司董事；天津國資融資租賃有限公

94、司黨支部書記、董事長，天津津投綠能科技有限公司黨支部書記。曾任天津國有資本投資運營有限公司資產管理部總經理、天津國弘企業管理有限公司黨委書記、董事長，天津城市運營發展有限公司黨支部書記、董事長。郞韜 經濟學博士，現任公司董事；天津房地產集團有限公司黨委委員、副總經理、總審計師、總法律顧問。曾任貴州省銅仁市交通旅游開發投資集團黨委書記、董事長。貴州省銅仁市城市開發投資集團黨委書記、董事長，市交通旅游開發投資集團黨委書記、董事長（兼）。崔巍 碩士，正高級經濟師?，F任公司董事；天津市天房物業管理有限公司董事長。曾任天津房地產集團有限公司董事會秘書、總經理助理、辦公室主任、天津市天泰置業發展有限公司董

95、事長。畢曉方 會計學專業博士，教授，博士研究生導師，現任公司獨立董事；天津財經大學會計學院教授，博士研究生導師；TCL 中環新能源科技股份有限公司獨立董事；天津汽車模具股份有限公司獨立董事；天津九安醫療電子股份有限公司獨立董事。李文強 管理學博士，現任公司獨立董事；天津大學管理與經濟學部校友事務與發展辦公室主任；天津華來科技股份有限公司獨立董事。曾任天津大學管理與經濟學部 EMBA教育中心主任；哈爾濱秋林集團股份有限公司獨立董事。李曉龍 博士研究生學歷、民商法博士學位，副教授?，F任公司獨立董事；天津財經大學法學院民商法教研部副教授、碩士生導師。天津市法學會商法研究會副會長，中國銀行法研究會理事

96、、信托法專業委員會副主任委員，中國法學會保險法研究會理事。新疆準東石油技術股份有限公司獨立董事；北京金一文化發展股份有限公司獨立董事。曾任西安天元瑞信通信技術股份有限公司（未上市）獨立董事。馮世凱 本科，現任公司獨立董事；天津市升平清算事務所股東合伙人、天津市中天清算事務所股東合伙人、天津浩高律師事務所主任律師。曾任天津德賽律師事務所聘任律師、天津耀達律師事務所聘任律師。社會職務為天津市破產管理人協會副會長。董斐 碩士,現任公司監事會主席；天津國有資本投資運營有限公司投資管理部副總經理。曾任天津國有資本投資運營有限公司投資管理部投資經理。榮南 本科，高級會計師?，F任公司監事；天津房地產集團有限

97、公司審計部部長。曾任天津房地產集團有限公司審計管理中心副總經理（主持工作），天津市房地產信托集團有限公司計財處副處長。謝暉 本科，現任公司監事；天津房地產集團有限公司法務風控部部長。曾任天津房地產集團有限公司法律事務部主管，客戶關系管理中心客戶關系部經理。張鳳茹 本科，工程師、助理統計師?，F任公司職工監事、工會副主席，總經理辦公室副主任。曾任公司工會干事，公司工程部主管。楊軍 本科，正高級工程師?，F任公司職工監事、工會委員，第一分公司經理。曾任天津市天房海濱建設發展有限公司經理，公司拓展投資部部長。津投城開 2023 年年度報告 29/189 王垚 博士研究生，工程師?，F任公司副總經理。曾任公

98、司拓展投資部高級主管、綜合管理部副部長、部長。齊穎 本科，高級經濟師?，F任公司副總經理。曾任公司第一分公司副總經理、公司經營管理部副部長、部長，銷售總監。孫迅 本科，高級經濟師?，F任公司副總經理、董事會秘書、經營管理部部長。曾任天津市治遠房地產銷售有限公司總經理、公司商用事業部部長、天房（蘇州）投資發展有限公司總經理。楊杰 離任 范永東 離任 李巖 離任 劉英娟 離任 孫為 離任 喬雯 離任 滿嶧峰 離任 其它情況說明 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 30/189 (二二)現任及報告期內離任董事、監事和高級管理人員的任職情況現任及報告期內離任董事、監事和高級管理人員的任職情況 1

99、.1.在股東單位任職情況在股東單位任職情況 適用 不適用 任職人員姓名 股東單位名稱 在股東單位擔任的職務 任期起始日期 任期終止日期 雷雨 天津國有資本投資運營有限公司 總經理助理 2018-12-27 董斐 天津國有資本投資運營有限公司 投資管理部副總經理 2023-02-09 郎韜 天津房地產集團有限公司 副總經理 2020-05-12 總審計師 2022-04-02 總法律顧問 2020-09-11 榮南 天津房地產集團有限公司 審計部部長 2020-07-23 謝暉 天津房地產集團有限公司 法務風控部部長 2020-05-13 在股東單位任職情況的說明 2.2.在其他單位任職情況在其

100、他單位任職情況 適用 不適用 任職人員姓名 其他單位名稱 在其他單位擔任的職務 任期起始日期 任期終止日期 楊賓 天津聯津房地產開發有限公司 董事長 崔巍 天津市天房物業管理有限公司 董事長 趙寶軍 天津國資融資租賃有限公司 黨支部書記、董事長 天津津投綠能科技有限公司 黨支部書記 畢曉方 TCL 中環新能源科技股份有限公司 獨立董事 天津汽車模具股份有限公司 獨立董事 天津九安醫療電子股份有限公司 獨立董事 李文強 天津華來科技股份有限公司 獨立董事 李曉龍 天津市法學會商法研究會，副會長 中國銀行法研究會 理事 信托法專業委員會 副主任委員 中國法學會保險法研究會 理事 新疆準東石油技術股

101、份有限公司 獨立董事 北京金一文化發展股份有限公司 獨立董事 馮世凱 天津市破產管理人協會 副會長 王垚 天津市華博房地產開發有限公司 監事 天津市凱泰建材經營有限公司 監事 天津市華塘房地產開發有限公司 監事 天津市華景房地產開發有限公司 監事 天津市華升物業管理有限公司 監事 天津海景實業有限公司 董事 齊穎 天津海景實業有限公司 董事長 天津聯津房地產開發有限公司 董事 天津市天薊房地產開發有限責任公司 董事 天津市華欣城市開發有限公司 執行董事 天津興隆房地產開發有限公司 執行董事 在其他單位任職情況的說明 (三三)董事、監事、高級管理人員報酬情況董事、監事、高級管理人員報酬情況 適用

102、 不適用 津投城開 2023 年年度報告 31/189 董事、監事、高級管理人員報酬的決策程序 薪酬與考核委員會根據公司年初核定的經營目標，年底按照考核評定程序對高級管理人員進行績效考核，最后根據考核結果確定公司高級管理人員的薪酬標準。董事在董事會討論本人薪酬事項時是否回避 是 薪酬與考核委員會或獨立董事專門會議關于董事、監事、高級管理人員報酬事項發表建議的具體情況 無 董事、監事、高級管理人員報酬確定依據 根據公司章程董事會議事規則薪酬與考核委員會工作細則職業經理人績效考核管理辦法（試行）和 職業經理人薪酬管理辦法（試行）的有關規定，制定的高級管理人員年度績效考核方案。董事、監事和高級管理人

103、員報酬的實際支付情況 公司應付董事、監事和高級管理人員報酬金額為 734.15 萬元，已支付完畢。報告期末全體董事、監事和高級管理人員實際獲得的報酬合計 報告期末董事、監事和高級管理人員實際獲得的報酬合計金額為 734.15 萬元。(四四)公司董事、監事、高級管理人員變動情況公司董事、監事、高級管理人員變動情況 適用 不適用 姓名 擔任的職務 變動情形 變動原因 楊杰 董事、副總經理 離任 屆滿離任 范永東 董事、工程總監 離任 屆滿離任 李巖 監事 離任 屆滿離任 劉英娟 監事 離任 屆滿離任 孫為 職工監事 離任 屆滿離任 喬雯 職工監事 離任 屆滿離任 滿嶧峰 副總經理 離任 辭職 趙寶

104、軍 董事 選舉 董事會換屆 郎韜 董事 選舉 董事會換屆 董斐 監事會主席 選舉 監事會換屆 謝暉 監事 選舉 監事會換屆 張鳳茹 職工監事 選舉 監事會換屆 楊軍 職工監事 選舉 監事會換屆 孫迅 副總經理、董事會秘書 聘任 聘任 (五五)近三年受證券監管機構處罰的情況說明近三年受證券監管機構處罰的情況說明 適用 不適用 2021 年 12 月 2 日，天津證監局向公司下發了 2 份行政監管措施決定書，認定公司在2020 年年度報告中披露“公司不存在控股股東”與事實不符，對公司采取責令改正的監督管理措施，并對公司董事長郭維成、董事會秘書張亮采取監管談話的監督管理措施。2022 年 4 月 1

105、8 日，上海證券交易所向公司下發了紀律處分決定書。上市公司的控股股東情況是市場高度關注的事項，可能對公司股票價格和投資者決策產生較大影響，公司應當真實、準確披露是否存在控股股東。公司對是否存在控股股東的披露前后不一致。上述行為違反了公開發行證券的公司信息披露內容與格式準則第 2 號年度報告的內容與格式上海證券交易所股票上市規則（2020 年修訂）（以下簡稱股票上市規則）第 2.1 條、第 2.5 條等有關規定。公司時任董事長郭維成作為公司主要負責人和信息披露第一責任人，時任董事會秘書張亮作為信息披露具體負責人，未能勤勉盡責，對相關違規行為負有責任，違反了股票上市規則第2.2 條、第 3.1.4

106、 條、第 3.1.5 條、第 3.2.2 條等有關規定及其在董事（監事、津投城開 2023 年年度報告 32/189 高級管理人員）聲明及承諾書中作出的承諾。鑒于前述違規事實和情節，根據股票上市規則第 16.2 條、第 16.3 條、第 16.4 條和上海證券交易所紀律處分和監管措施實施辦法 上海證券交易所上市公司自律監管規則適用指引第 2 號紀律處分實施標準規定，上海證券交易所作出如下紀律處分決定：對天津市房地產發展（集團）股份有限公司和時任董事長郭維成、時任董事會秘書張亮予以通報批評。(六六)其他其他 適用 不適用 五、五、報告期內召開的董事會有關情況報告期內召開的董事會有關情況 會議屆次

107、會議屆次 召開日期召開日期 會議決議會議決議 十屆三十一次 臨時董事會 2023-1-6 本次董事會審議通過了以下議案：關于向西藏信托有限公司申請融資展期的議案。十屆三十二次 臨時董事會 2023-2-10 本次董事會審議通過了以下議案：關于召開公司 2023 年第一次臨時股東大會的議案。十屆三十三次 臨時董事會 2023-3-22 本次董事會審議通過了以下議案：關于取消為控股股東提供擔保的議案。十屆三十四次 董事會 2023-4-27 本次董事會審議通過了以下議案：2022 年度董事會工作報告關于計提資產減值準備的議案 2022 年度財務決算報告 2022 年年度報告及報告摘要2022 年度

108、利潤分配預案2022 年度內部控制評價報告的議案關于未彌補虧損達到實收股本三分之一的議案關于修訂債券信息披露專項管理辦法的議案 公司修訂內部控制制度匯編及手冊（2022 年修訂）公司 2023年度內部審計及內部控制評價工作計劃關于公司第十一屆董事會非獨立董事候選人的議案關于公司第十一屆董事會獨立董事候選人的議案關于為公司董事、監事、高級管理人員購買責任保險的議案關于續聘 2023 年度財務和內控審計機構的議案關于授權經營層辦理融資額度的議案關于核定公司 2023 年度擔保額度的議案公司 2023 年第一季度報告和關于召開公司 2022 年年度股東大會的議案。十一屆一次 董事會 2023-5-1

109、9 本次董事會審議通過了以下議案：關于選舉公司董事長的議案關于選舉新一屆董事會專門委員會成員的議案關于聘任公司總經理的議案關于聘任公司其他高級管理人員的議案和關于董事、總經理、董事會秘書代行總會計師職責的議案。十一屆二次 臨時董事會 2023-7-17 本次董事會審議通過了以下議案：公司全資子公司蘇州華強房地產開發有限公司關于增加所開發項目按揭貸款銀行的議案。十一屆三次 臨時董事會 2023-8-8 本次董事會審議通過了以下議案：關于變更公司名稱及修訂的議案和關于召開公司 2023 年第二次臨時股東大會的議案。十一屆四次 臨時董事會 2023-8-29 本次董事會審議通過了以下議案：公司 20

110、23 年半年度報告及報告摘要。十一屆五次 臨時董事會 2023-9-1 本次董事會審議通過了以下議案：公司關于與湖南千重錦科技有限公司開展項目合作的議案。十一屆六次 臨時董事會 2023-9-22 本次董事會審議通過了以下議案：關于變更公司證券簡稱的議案。十一屆七次 臨時董事會 2023-9-28 本次董事會審議通過了以下議案：關于公司土地收儲的議案。十一屆八次 臨時董事會 2023-10-27 本次董事會審議通過了以下議案：公司 2023 年第三季度報告的議案。十一屆九次 臨時董事會 2023-12-4 本次董事會審議通過了以下議案：關于向全資子公司增資的議案和關于召開公司 2023 年第三

111、次臨時股東大會的議案。津投城開 2023 年年度報告 33/189 六、六、董事履行職責情況董事履行職責情況(一一)董事參加董事會和股東大會的情況董事參加董事會和股東大會的情況 董事 姓名 是否獨立董事 參加董事會情況 參加股東大會情況 本年應參加董事會次數 親自出席次數 以通訊方式參加次數 委托出席次數 缺席 次數 是否連續兩次未親自參加會議 出席股東大會的次數 郭維成 否 13 13 11 0 0 否 4 張亮 否 13 13 11 0 0 否 4 楊賓 否 13 13 11 0 0 否 4 雷雨 否 13 13 11 0 0 否 1 趙寶軍 否 9 9 8 0 0 否 2 郎韜 否 9

112、8 8 1 0 否 2 崔巍 否 13 13 11 0 0 否 1 畢曉方 是 13 12 11 1 0 否 2 李文強 是 13 13 11 0 0 否 4 李曉龍 是 13 13 11 0 0 否 3 馮世凱 是 13 13 11 0 0 否 3 楊杰 否 4 3 3 1 0 否 2 范永東 否 4 4 3 0 0 否 2 連續兩次未親自出席董事會會議的說明 適用 不適用 年內召開董事會會議次數 13 其中：現場會議次數 2 通訊方式召開會議次數 11 現場結合通訊方式召開會議次數 0 (二二)董事對公司有關事項提出異議的情況董事對公司有關事項提出異議的情況 適用 不適用 (三三)其他其他

113、 適用 不適用 七、七、董事會下設專門委員會情況董事會下設專門委員會情況 適用不適用 (一一)董事會下設專門委員會成員情況董事會下設專門委員會成員情況 專門委員會類別 成員姓名 預算與審計委員會 畢曉方、李文強、馮世凱、張亮、楊賓 提名委員會 馮世凱、畢曉方、李曉龍、郭維成、張亮 薪酬與考核委員會 李文強、畢曉方、李曉龍、郭維成、張亮 戰略及投資評審委員會 郭維成、李曉龍、李文強、雷雨、張亮 (二二)報告期內報告期內預算與審計預算與審計委員會召開委員會召開 6 6 次會議次會議 召開日期 會議內容 重要意見和建議 其他履行職責情況 2023-1-30 協商確定2022年度審計工作安排 預算與審

114、計委員會嚴格按照法律法規及相關規章制度開展工作，勤勉盡責，根據公司的實際情況，在會計師事務所正式進場審計前，與會計師事務所 津投城開 2023 年年度報告 34/189 經過協商，確定了公司 2022 年審計工作安排。2023-2-10 獨立董事會同預算與審計委員會審閱財務報表及審計工作安排 審閱了公司編制的2022年度財務會計報表及 2022年度財務會計報表說明，并在對比了公司上一年度報告中總資產、凈資產、主營業務收入、凈利潤、營業費用、管理費用、財務費用等各項主要財務數據后，認為公司編制的財務會計報表的有關數據基本反映了公司截至 2022 年 12 月 31 日的資產負債情況和 2022

115、年度的生產經營成果，并同意以此財務報表為基礎開展 2022 年度的財務審計工作，并出具了相關的書面審閱意見。2023-4-3 出具初步審計意見后的工作會議 審閱了出具初步審計意見后的審計報告，認為公司2022 年度財務會計報表的有關數據基本反映了公司截至 2022 年 12 月 31 日的資產負債情況和 2022年度的生產經營成果，并同意以此初審意見為基礎制作公司 2022 年年度報告及年度報告摘要經本委員會審閱后提交董事會會議審議。同時要求會計師事務所按照總體審計計劃盡快完成審計工作，以保證公司如期披露 2022 年年度報告。2023-4-26 1、審議公司 2022 年度財務報告的議案；2

116、、審議公司董事會預算與審計委員會2022年度履職情況報告；3、審議公司關于計提資產減值準備的議案；4、審議公司2022 年度內部控制評價報告的議案；5、審議公司 2023 年預算方案；6、審議公司關于2023年內控評價工作計劃的議案；7、審議公司關于續聘2023年度財務和內控審計機構的議案；8、審議公司關于修訂內控制度及手冊的議案。預算與審計委員會嚴格按照法律法規及相關規章制度開展工作，勤勉盡責，根據公司的實際情況，提出了相關的意見，經過充分溝通討論，一致通過并同意將所有議案提請公司董事會審議。2023-8-28 審議公司2023年半年度財務報告的議案 預算與審計委員會嚴格按照法律法規及相關規

117、章制度開展工作，勤勉盡責，根據公司的實際情況，提出了相關的意見，經過充分溝通討論，一致通過并同意將所有議案提請公司董事會審議。2023-10-27 審議公司2023年第三季度財務報告的議案 預算與審計委員會嚴格按照法律法規及相關規章制度開展工作，勤勉盡責，根據公司的實際情況，提出了相關的意見，經過充分溝通討論，一致通過并同意將所有議案提請公司董事會審議。(三三)報告期內報告期內提名提名委員會召開委員會召開 2 2 次會議次會議 召開日期 會議內容 重要意見和建議 其他履行職責情況 2023-4-26 1、研究公司第十一屆董事會非獨立董事候選人提名情況；2、研究公司第十一屆董事會獨立董事候選人提

118、名情況。提名委員會嚴格按照法律法規及相關規章制度開展工作，勤勉盡責，根據公司的實際情況，提出了相關的意見，經過充分溝通討論，一致通過并同意將該議案提請公司董事會審議，并同意將上述人員提交公司股東大會選舉。2023-5-19 1、研究討論提名公司總經理人選；2、研究討論提名公司其他高級管理人員人選。提名委員會嚴格按照法律法規及相關規章制度開展工作，勤勉盡責，根據公司的實際情況，提出了相關的意見，經過充分溝通討論，一致通過并同意將該議案提請公司董事會審議。津投城開 2023 年年度報告 35/189 (四四)報告期內報告期內薪酬與考核薪酬與考核委員會召開委員會召開 1 1 次會議次會議 召開日期

119、會議內容 重要意見和建議 其他履行職責情況 2023-3-29 第十屆董事會薪酬與考核委員會工作會議 薪酬與考核委員會嚴格按照法律法規及相關規章制度開展工作，勤勉盡責，根據公司的實際情況，對公司薪酬制度執行及董監高勤勉盡責情況進行了考核溝通討論。(五五)存在異議事項的具體情況存在異議事項的具體情況 適用 不適用 八、八、監事會發現公司存在風險的說明監事會發現公司存在風險的說明 適用 不適用 監事會對報告期內的監督事項無異議。九、九、報告期末報告期末母公司和主要子公司的員工情況母公司和主要子公司的員工情況 (一一)員工情況員工情況 母公司在職員工的數量 165 主要子公司在職員工的數量 254

120、在職員工的數量合計 419 母公司及主要子公司需承擔費用的離退休職工人數 0 專業構成 專業構成類別 專業構成人數 生產人員 88 銷售人員 12 技術人員 134 財務人員 39 行政人員 52 管理人員 89 秩序、保潔 5 合計 419 教育程度 教育程度類別 數量（人）博士研究生 1 碩士研究生 42 本科 215 ?？?98 中專及以下 63 合計 419 (二二)薪薪酬政策酬政策 適用 不適用 公司已建立薪酬管理制度，員工薪酬分配按照公司員工薪酬管理辦法薪酬支付管理規定 績效工資發放管理規定 職業經理人績效考核管理辦法（試行）和職業經理人薪酬管理辦法（試行）執行。(三三)培訓計劃培

121、訓計劃 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 36/189 根據公司員工教育培訓管理規定、新員工入職培訓管理規定和員工教育委員會實施細則，人力資源部每年制定、組織、落實完成公司教育培訓計劃，實施并完善培訓效果評估管理。(四四)勞務外包情況勞務外包情況 適用 不適用 十、十、利潤分配或資本公積金轉增預案利潤分配或資本公積金轉增預案(一一)現金分紅政策的制定、執行或調整情況現金分紅政策的制定、執行或調整情況 適用 不適用 報告期內，公司嚴格執行公司利潤分配政策，公司現金分紅政策和執行情況符合本公司公司章程的規定和股東大會決議的要求，公司現金分紅決策程序和機制完備。中小股東有充分表達意見和訴

122、求的機會，中小投資者的合法權益得到了充分維護。獨立董事盡職履責并發揮應有作用，就公司利潤分配方案發表獨立意見，認為公司利潤分配預案符合公司當前的實際情況，有利于公司的持續、穩定、健康地發展。報告期內，公司未對現金分紅政策進行調整。(二二)現金分紅政策的專項說明現金分紅政策的專項說明 適用 不適用 是否符合公司章程的規定或股東大會決議的要求 是 否 分紅標準和比例是否明確和清晰 是 否 相關的決策程序和機制是否完備 是 否 獨立董事是否履職盡責并發揮了應有的作用 是 否 中小股東是否有充分表達意見和訴求的機會，其合法權益是否得到了充分保護 是 否 (三三)報告期內盈利且母公司可供股東分配利潤為正

123、，但未提出現金利潤分配方案預案報告期內盈利且母公司可供股東分配利潤為正，但未提出現金利潤分配方案預案的，公司應當詳細披露原因以及未分配利潤的用途和使用計劃的，公司應當詳細披露原因以及未分配利潤的用途和使用計劃 適用 不適用 (四四)本報告期利潤分配及資本公積金轉增股本預案本報告期利潤分配及資本公積金轉增股本預案 適用 不適用 十一、十一、公司股權激勵計劃、員工持股計劃或其他員工激勵措施的情況及其影響公司股權激勵計劃、員工持股計劃或其他員工激勵措施的情況及其影響(一一)相關激勵事項已在臨時公告披露且后續實施無進展或變化的相關激勵事項已在臨時公告披露且后續實施無進展或變化的 適用 不適用 (二二)

124、臨時公告未披露或有后續進展的激勵情況臨時公告未披露或有后續進展的激勵情況 股權激勵情況 適用 不適用 其他說明 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 37/189 員工持股計劃情況 適用 不適用 其他激勵措施 適用 不適用 (三三)董事、高級管理人員報告期內被授予的董事、高級管理人員報告期內被授予的股權股權激勵情況激勵情況 適用 不適用 (四四)報告期內對高級管理人員的考評機制，以及激勵機制的建立、實施情況報告期內對高級管理人員的考評機制，以及激勵機制的建立、實施情況 適用 不適用 根據公司章程等有關規定，公司結合本公司的實際情況，制定有一整套科學的績效考評制度，使董事、高級管理人員的

125、收益與公司的經濟效益掛鉤。公司董事、高級管理人員的薪酬由董事會薪酬與考核委員會決定，公司董事會根據公司年初核定的經營目標，年底按照考核評定程序對其進行績效考核后確定公司高級管理人員的薪酬標準。報告期內，公司對高級管理人員的考評均按照相關制度和程序執行。十二、十二、報告期內的內部控制制度建設及實施情況報告期內的內部控制制度建設及實施情況 適用 不適用 報告期內，公司按照中國證監會、上海證券交易所及公司法公司章程等法律法規的要求，建立了嚴密的內控管理體系，結合行業特征及企業經營實際，對內控制度進行持續完善與細化，提高了企業決策效率，為企業經營管理的合法合規及資產安全提供了保障，有效促進公司戰略的穩

126、步實施。公司內部控制體系結構合理，內部控制制度框架符合財政部、中國證監會等五部委對于內部控制體系完整性、合理性、有效性的要求，能夠適應公司管理和發展的需要。公司不斷健全內控體系，內控運行機制有效，達到了內部控制預期目標，保障了公司及全體股東的利益。公司 2023 年度內部控制評價報告全文請查閱公司另行披露的天津津投城市開發股份有限公司2023 年度內部控制評價報告。報告期內部控制存在重大缺陷情況的說明 適用 不適用 十三、十三、報告期內對子公司的管理控制情況報告期內對子公司的管理控制情況 適用不適用 報告期內，公司董事會堅持以風險防范為導向，增強內控制度執行力和內控管理有效性，公司適時修訂內部

127、控制手冊，在重大事項報告、信息披露管理、關聯交易管理等事項決策方面均嚴格遵守公司的信息披露事務管理辦法關聯方交易管理辦法等規章制度的要求。公司對合并報表范圍內子公司實行一體化管理，結合公司的行業特點和業務拓展實際經營情況，統一使用 OA 系統，統籌協調公司內部各項資源，實現業務協同。津投城開 2023 年年度報告 38/189 十四、十四、內部控制審計報告的相關情況說明內部控制審計報告的相關情況說明 適用 不適用 內控審計報告與公司內控評價報告意見一致。是否披露內部控制審計報告：是 內部控制審計報告意見類型：標準的無保留意見 十五、十五、上市公司治理專項行動自查問題整改情況上市公司治理專項行動

128、自查問題整改情況 不適用 十六、十六、其他其他 適用 不適用 第五節第五節 環境與社會責任環境與社會責任 一、一、環境環境信息情況信息情況 是否建立環境保護相關機制 否 報告期內投入環保資金（單位：萬元）0 (一一)屬于環境保護部門公布的重點排污單位的公司及其屬于環境保護部門公布的重點排污單位的公司及其主要主要子公司的環保情況說明子公司的環保情況說明 適用 不適用 (二二)重點排污單位之外的公司環保情況說明重點排污單位之外的公司環保情況說明 適用 不適用 (三三)有利于保護生態、防治污染、履行環境責任的相關信息有利于保護生態、防治污染、履行環境責任的相關信息 適用 不適用 發展綠色建筑、促進建

129、筑節能是國家節能減排戰略的重要組成部分。公司始終秉持“綠色建造、環境和諧”的環境方針，積極踐行環境保護，將綠色環保理念貫穿設計、施工、運營各環節，積極探索綠色建筑，踐行綠色辦公，開展綠色公益，按照有關規范進行設計施工，為生態文明建設添磚加瓦。在四新技術和綠建應用方面，公司多個項目取得一星級、二星級、三星級綠色建筑設計標識證書，標志著公司在綠色低碳理念推廣方面取得了階段性成果，綠色建筑已經成為公司的重要產品特點，實現了應用的體系化、規?；瓦m用化，響應了天津市建設資源節約型、環境友好型社會的號召，展示了公司在創新驅動、綠色發展方面的強大實力和示范引領作用。公司完成盛庭花園百年宅示范項目取得百年宅

130、授牌，并取得百年宅住宅性能 3A 級認定認證，充分體現了公司作為房地產企業在綜合開發方面的實力，提高了社會公眾對公司開發建設產品的認可度，進一步樹立了公司“開發精品、樹立品牌、提升形象”的開發理念。(四四)在報告期內為減少其碳排放所采取的措施及效果在報告期內為減少其碳排放所采取的措施及效果 是否采取減碳措施 否 減少排放二氧化碳當量（單位：噸）0 津投城開 2023 年年度報告 39/189 減碳措施類型（如使用清潔能源發電、在生產過程中使用減碳技術、研發生產助于減碳的新產品等）不適用 具體說明 適用 不適用 二、二、社會責任工作情況社會責任工作情況(一一)是否單獨披露社會責任報告、可持續發展

131、報告或是否單獨披露社會責任報告、可持續發展報告或 ESGESG 報告報告 適用 不適用 (二二)社會責任工作具體情況社會責任工作具體情況 適用 不適用 具體說明 適用 不適用 三、三、鞏固拓展脫貧攻堅成果、鄉村振興等工作具體情況鞏固拓展脫貧攻堅成果、鄉村振興等工作具體情況 適用 不適用 具體說明 適用 不適用 第六節第六節 重要事項重要事項 一、一、承諾事項履行情況承諾事項履行情況(一一)公司實際控制人、股東、關聯方、收購人以及公司等承諾相關方在報告期內或公司實際控制人、股東、關聯方、收購人以及公司等承諾相關方在報告期內或持續到報告期內的承諾事項持續到報告期內的承諾事項 適用 不適用 (二二)

132、公司資產或項目存在盈利預測，且報告期仍處在盈利預測期間，公司就資產或公司資產或項目存在盈利預測，且報告期仍處在盈利預測期間，公司就資產或項目項目是否達到原盈利預測及其原因作出說明是否達到原盈利預測及其原因作出說明 已達到 未達到 不適用 (三三)業業績承諾的完成情況及其對商譽減值測試的影響績承諾的完成情況及其對商譽減值測試的影響 適用 不適用 二、二、報報告期內告期內控股股東及其他關聯方非經營性占用資金情況控股股東及其他關聯方非經營性占用資金情況 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 40/189 三、三、違規擔保情況違規擔保情況 適用 不適用 四、四、公司董事會對會計師事務所“非標準

133、意見審計報告”的說明公司董事會對會計師事務所“非標準意見審計報告”的說明 適用 不適用 五、五、公司對會計政策、會計估計變更或重大會計差錯更正原因和影響的分析說明公司對會計政策、會計估計變更或重大會計差錯更正原因和影響的分析說明 （一）（一）公司對會計政策、會計估計變更原因及影響的分析說明公司對會計政策、會計估計變更原因及影響的分析說明 適用 不適用 （二）（二）公司對重大會計公司對重大會計差錯差錯更正原因及影響的分析說明更正原因及影響的分析說明 適用 不適用 （三）（三）與前任會計師事務所進行的溝通情況與前任會計師事務所進行的溝通情況 適用 不適用 （四）（四）審批程序及審批程序及其他說明其

134、他說明 適用 不適用 六、六、聘任、解聘會計師事務所情況聘任、解聘會計師事務所情況 單位：萬元 幣種：人民幣 現聘任 境內會計師事務所名稱 中喜會計師事務所（特殊普通合伙）境內會計師事務所報酬 120 境內會計師事務所審計年限 20 境內會計師事務所注冊會計師姓名 王會栓、宋志剛 境內會計師事務所注冊會計師審計服務的累計年限 20 名稱 報酬 內部控制審計會計師事務所 中喜會計師事務所（特殊普通合伙）60 聘任、解聘會計師事務所的情況說明 適用 不適用 公司于 2023 年 5 月 19 日召開了 2022 年年度股東大會，審議通過 關于續聘 2023年度財務和內控審計機構的議案，繼續聘用中喜

135、會計師事務所（特殊普通合伙）為公司 2023 年度財務和內控審計機構，聘期一年。具體內容詳見公司于 2023 年 4 月 29日披露的天房發展關于續聘會計師事務所的公告（編號：2023-016）以及 2023年 5 月 20 日披露的 天房發展 2022 年年度股東大會決議公告（編號：2023-022）。審計期間改聘會計師事務所的情況說明 適用 不適用 審計費用較上一年度下降 20%以上（含 20%）的情況說明 津投城開 2023 年年度報告 41/189 適用 不適用 七、七、面臨面臨退退市風險的情況市風險的情況 (一一)導導致致退市風險警示退市風險警示的原因的原因 適用 不適用 (二二)公

136、司擬采取的應對措施公司擬采取的應對措施 適用 不適用 (三三)面臨終止上市的情況和原因面臨終止上市的情況和原因 適用 不適用 八、八、破產重整相關事項破產重整相關事項 適用 不適用 九、九、重大訴訟、仲裁事項重大訴訟、仲裁事項 本年度公司有重大訴訟、仲裁事項 本年度公司無重大訴訟、仲裁事項 公司訴訟情況詳見第十節財務報告“預計負債”和“營業外支出”等內容。十、十、上市公司上市公司及其董事、監事、高級管理人員、控股股東、實際控制人及其董事、監事、高級管理人員、控股股東、實際控制人涉嫌違法違規、涉嫌違法違規、受到處罰及整改情況受到處罰及整改情況 適用 不適用 2023 年度未發生處罰情況，2021

137、、2022 年度處罰情況詳見當年度的年度報告。十一、十一、報告期內公司及其控股股東、實際控制人誠信狀況的說明報告期內公司及其控股股東、實際控制人誠信狀況的說明 適用 不適用 十二、十二、重大關聯交易重大關聯交易(一一)與日常經營相關的關聯交易與日常經營相關的關聯交易 1 1、已在臨時公告披露且后續實施無進展或變化的事項已在臨時公告披露且后續實施無進展或變化的事項 適用 不適用 2 2、已在臨時公告披露，但有后續實施的進展或變化的事項已在臨時公告披露，但有后續實施的進展或變化的事項 適用 不適用 公司控股子公司天津海景實業有限公司（以下簡稱“海景公司”）于 2010 年 1月取得編號為房地證津字

138、第 103051000003 號的天津灣 C 地塊房地產權證，該地塊坐落于河西區古海道南側，土地使用年限 50 年，土地面積共 79,037.2 平方米。C 地塊建設用地規劃劃分為 C1、C2、C3 三個地塊，其中 C1 地塊由海景公司開發，目前已竣工交付。2010 年 3 月 10 日，公司下屬控股子公司海景公司與天津市房地產信托集團津投城開 2023 年年度報告 42/189 有限公司（以下簡稱“房信集團”）簽署天津灣 C2、C3 地塊項目轉讓協議書，雙方約定在滿足現行法律規定手續和相關條件時，將協議約定的 C2、C3 地塊項目相關土地使用權等手續辦理至房信集團名下，由房信集團自主開發經營

139、，房信集團成立天津灣項目部負責經營該項目，并投入資金進行項目的開發建設，目前已完成項目的部分主體建設。根據現行土地規劃政策要求，C 地塊整體取得一個土地證，且 C1 地塊海景文苑項目已售出并交付，目前無法實現 C2、C3 地塊從 C 地塊分割出并將相關土地使用權等手續辦理至房信集團名下，該筆交易無法繼續進行。鑒于該筆交易已無法完成，現經雙方平等自愿協商，海景公司擬與房信集團終止原協議，由海景公司退還房信集團在原協議簽署至今所支付的交易對價土地款及針對該項目所涉及的開發成本、管理費、資金占用費等全部支出，協定總金額 70,368 萬元人民幣，雙方后續將簽訂具體協議完成原協議的終止，并支付相應資金

140、。房信集團系 2014 年 6 月與天津市房地產開發經營集團有限公司進行整合重組，天津市房地產開發經營集團有限公司更名為天津房地產集團有限公司后成為公司控股股東天津房地產集團有限公司的全資子公司，根據上海證券交易所股票上市規則10.1.3 條的規定，公司與房信集團于 2014 年 6 月開始存在關聯關系，本次業務事項構成關聯交易。本次關聯交易不構成上市公司重大資產重組管理辦法規定的重大資產重組。2019 年 5 月 30 日公司召開了九屆二十九次臨時董事會會議，以 8 票同意、0 票反對、0 票棄權，審議通過了公司關于終止項目轉讓暨關聯交易事項的議案，關聯董事崔巍先生回避表決。公司獨立董事對本

141、議案進行了事前認可并發表了同意該項議案的獨立意見。2019 年 6 月 17 日經公司 2019 年第三次臨時股東大會審議通過。進展情況：海景公司與房信集團于 2019 年 6 月 18 日簽訂天津灣 C2、C3 地塊項目轉讓協議書之終止協議書（以下簡稱“終止協議”），由海景公司退還房信集團自原協議簽署之日至 2019 年 3 月 31 日止所支付的交易對價土地款 28,500 萬元及針對該項目所涉及的開發成本 23,479 萬元、項目管理費 2,341 萬元、資金占用費16,048 萬元等全部支出，共計 70,368 萬元人民幣。本報告期內海景公司向房信集團支付該項目所涉及的相關費用 600

142、 萬元，截至 2023 年 12 月 31 日已累計支付交易對價土地款和該項目所涉及的開發成本及相關費用 68,300 萬元。3 3、臨時公告未披露的事項臨時公告未披露的事項 適用 不適用 (二二)資產資產或股權或股權收購、出售發生的關聯交易收購、出售發生的關聯交易 1 1、已在臨時公告披露且后續實施無進展或變化的事項已在臨時公告披露且后續實施無進展或變化的事項 適用 不適用 2 2、已在臨時公告披露，但有后續實施的進展或變化的事項已在臨時公告披露，但有后續實施的進展或變化的事項 適用 不適用 3 3、臨時公告未披露的事項臨時公告未披露的事項 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 43

143、/189 4 4、涉及業績約定的，應當披露報告期內的業績實現情況涉及業績約定的，應當披露報告期內的業績實現情況 適用 不適用 (三三)共同對外投資的重大關聯交易共同對外投資的重大關聯交易 1 1、已在臨時公告披露且后續實施無進展或變化的事項已在臨時公告披露且后續實施無進展或變化的事項 適用 不適用 2 2、已在臨時公告披露，但有后續實施的進展或變化的事項已在臨時公告披露，但有后續實施的進展或變化的事項 適用 不適用 3 3、臨時公告未披露的事項臨時公告未披露的事項 適用 不適用 (四四)關聯債權債務往來關聯債權債務往來 1 1、已在臨時公告披露且后續實施無進展或變化的事項已在臨時公告披露且后續

144、實施無進展或變化的事項 適用 不適用 2 2、已在臨時公告披露，但有后續實施的進展或變化的事項已在臨時公告披露，但有后續實施的進展或變化的事項 適用 不適用 3 3、臨時臨時公告未披露的公告未披露的事項事項 適用 不適用 報告期內，部分關聯方向上市公司提供資金期初余額 107,161.52 萬元，期末余額 105,961.52 萬元。2023 年 12 月 22 日，公司向控股股東津投資本借款 1.3 億元，借款利率 3.44%，借款期限 3 個月，從 2023 年 12 月 22 日至 2024 年 3 月 21 日。后該筆借款展期，從2024 年 3 月 22 日至 2024 年 12 月

145、 21 日，借款利率不變。(五五)公司與存在關聯關系的財務公司、公司控股財務公司與關聯方之間的金融業務公司與存在關聯關系的財務公司、公司控股財務公司與關聯方之間的金融業務 適用 不適用 (六六)其他其他 適用 不適用 十三、十三、重大合同及其履行情況重大合同及其履行情況(一一)托管、承包、租賃事項托管、承包、租賃事項 1 1、托管情況托管情況 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 44/189 2 2、承包情況承包情況 適用 不適用 3 3、租賃情況租賃情況 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 45/189 (二二)擔保情況擔保情況 適用 不適用 單位:萬元 幣種:人民幣 公

146、司對外擔保情況（不包括對子公司的擔保）擔保方 擔保方與上市公司的關系 被擔保方 擔保金額 擔保發生日期(協議簽署日)擔保 起始日 擔保 到期日 擔保類型 擔保物（如有）擔保是否已經履行完畢 擔保是否逾期 擔保逾期金額 反擔保情況 是否為關聯方擔保 關聯 關系 蘇州華強房地產開發有限公司 全資子公司 蘇州市住房置業擔保有限公司/蘇州工業園區住房置業擔保有限公司 29,547.28 個人購房借款合同簽署之日 個人購房借款合同簽署之日 貸款發放之日 連帶責任擔保 否 否 否 否 蘇州華強房地產開發有限公司 全資子公司 購買其開發的項目商品房的合格按揭貸款客戶 135,934.00 個人購房借款合同簽

147、署之日 個人購房借款合同簽署之日 個人購房借款合同生效之日 連帶責任擔保 否 否 否 否 天津市華亨房地產開發有限公司 全資子公司 購買其開發的“新景園”項目商品房的合格按揭貸款客戶 379.80 個人購房借款合同簽署之日 個人購房借款合同簽署之日 自銀行向債務人（購房人）發放該筆貸款之日 連帶責任擔保 否 否 否 否 天津津投城市開發股份有限公司 公司本部 天津吉利大廈有限公司 61,900.00 2022.03.31 2022.04.20 2025.03.31 連帶責任擔保 否 否 是 否 報告期內擔保發生額合計（不包括對子公司的擔保）70,425.68 報告期末擔保余額合計（A）（不包括

148、對子公司的擔保）227,761.08 公司及其子公司對子公司的擔保情況 報告期內對子公司擔保發生額合計 172,717.28 報告期末對子公司擔保余額合計（B）296,509.97 公司擔?？傤~情況（包括對子公司的擔保）擔?？傤~（A+B）524,271.05 津投城開 2023 年年度報告 46/189 擔?？傤~占公司凈資產的比例(%)2,260.68 其中：為股東、實際控制人及其關聯方提供擔保的金額（C）直接或間接為資產負債率超過70%的被擔保對象提供的債務擔保金額（D）擔?？傤~超過凈資產50%部分的金額（E）512,675.60 上述三項擔保金額合計（C+D+E）512,675.60 未到

149、期擔?？赡艹袚B帶清償責任說明 擔保情況說明 1、經公司2018年第三次臨時股東大會決議，公司全資子公司蘇州華強房地產開發有限公司為購買其所開發的項目商品房的客戶申請的公積金（組合）貸款向蘇州市住房置業擔保有限公司/蘇州工業園區住房置業擔保有限公司（以下簡稱“被擔保人”）提供階段性的連帶責任反擔保，擔保金額合計為人民幣183,000萬元，擔保期限為自貸款發放之日起至被擔保人為抵押權人的不動產登記證明交付之日止。截止至2023年12月31日，已總計發生的擔保金額為29547.28萬元；為購買其開發的項目商品房的合格按揭貸款客戶提供階段性的連帶責任擔保，預計擔?？傤~合計不超過人民幣915,000萬

150、元，擔保期限為自個人購房借款合同生效之日起至辦畢按揭客戶所購房產的房屋所有權證、國有土地使用權證并加抵押注記，且貸款銀行領取相應的他項權證之日止。截止至2023年12月31日，已總計發生的擔保金額為135934萬元。2、經公司2021年十屆十二次臨時董事會決議，公司全資子公司天津市華亨房地產開發有限公司為購買其開發的“新景園”項目商品房的合格按揭貸款客戶提供階段性的連帶責任擔保，擔?？傤~不超過2億元，保證期間按銀行對每個債務人（購房人）發放的單筆貸款分別計算，保證期限為自銀行向債務人（購房人）發放該筆貸款之日起，至該筆借款合同項下抵押已生效，抵押人（購房人）將抵押物的抵押預告登記證明文件（抵押

151、物如已辦理房地產初始登記應為他項權利證書）正本及其他權利證書提供給銀行核對無誤、收執之日止。截止至2023年12月31日，已發生的擔保金額379.80萬元。3、公司對天津吉利大廈有限公司擔保事項詳見公司于2022年7月13日披露的 關于調整轉讓控股子公司股權交易方案內容的關聯交易的公告（編號：2022-046）。津投城開 2023 年年度報告 47/189 (三三)委托他人進行現金資產管理的情況委托他人進行現金資產管理的情況 1.1.委托理財情況委托理財情況 (1)(1)委托理財總體情況委托理財總體情況 適用 不適用 其他情況其他情況 適用 不適用 (2)(2)單項委托理財情況單項委托理財情況

152、 適用 不適用 其他情況其他情況 適用 不適用 (3)(3)委托理財減值準備委托理財減值準備 適用 不適用 2.2.委托貸款情況委托貸款情況 (1)(1)委托貸款總體情況委托貸款總體情況 適用 不適用 其他情況其他情況 適用 不適用 (2)(2)單項委托貸款情況單項委托貸款情況 適用 不適用 其他情況其他情況 適用 不適用 (3)(3)委托貸款減值委托貸款減值準備準備 適用 不適用 3.3.其他其他情況情況 適用 不適用 (四四)其他重大合同其他重大合同 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 48/189 十四、十四、募集資金使用進展說明募集資金使用進展說明 適用 不適用 十五、十五、

153、其其他他對投資者作出價值判斷和投資決策有重大影響的重大事項的說明對投資者作出價值判斷和投資決策有重大影響的重大事項的說明 適用 不適用 1、公司第二大股東天津房地產集團有限公司（以下簡稱“天房集團”）涉及股份凍結情況。截至 2022 年末，天房集團累計被凍結股份數量 149,622,450 股，占公司總股本比例 13.53%，占其所持公司股份比例 100%。（內容詳見公司公告 2021-056、2021-046、2021-029、2021-028、2021-025、2021-005、2020-060、2020-054、2020-031、2020-015、2020-008、2019-080、20

154、19-050、2019-049、2019-043 和 2019-041）因天房集團與天津房開咨詢有限公司的金融借款合同糾紛，廣東省深圳市中級人民法院將天房集團所持公司 40,622,450 股股份進行司法拍賣，經公開競價競買人魏巍以92,844,900元競得天房集團所持公司40,622,450股股份，占公司總股本的3.67%，并已完成過戶登記，權益變動比例超過公司總股本的1%。（內容詳見公司公告2023-006）本次權益變動后，天房集團持有公司股權比例由 13.53%下降至 9.86%。2、2024 年 4 月 11 日，公司十一屆十三次臨時董事會會議和十一屆五次臨時監事會會議審議通過了關于公

155、司符合向特定對象發行股票條件的議案等涉及向特定對象發行股票的議案，同意公司向控股股東津投資本發行境內上市人民幣普通股股票，津投資本將以人民幣現金方式認購本次擬發行的全部股票，同時公司與津投資本簽署了 天津津投城市開發股份有限公司與天津國有資本投資運營有限公司關于天津津投城市開發股份有限公司2024年向特定對象發行股票之附生效條件的股份認購協議。該事項尚需提交公司股東大會審議。（內容詳見公司公告 2024-014 至 2024-024）第七節第七節 股份變動及股東情況股份變動及股東情況 一、一、股股本變動情況本變動情況(一一)股份變動情況表股份變動情況表 1 1、股份變動情況表股份變動情況表 報

156、告期內，公司股份總數及股本結構未發生變化。2 2、股份變動情況說明股份變動情況說明 適用 不適用 3 3、股份變動對最近一年和最近一期股份變動對最近一年和最近一期每股收益、每股凈資產等財務指標的影響（如有）每股收益、每股凈資產等財務指標的影響（如有）適用 不適用 4 4、公司認為必要或證券監管機構要求披露的其他內容公司認為必要或證券監管機構要求披露的其他內容 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 49/189 (二二)限售股份變動情況限售股份變動情況 適用 不適用 二、二、證券發行與上市情況證券發行與上市情況(一一)截至截至報告期內報告期內證券發行情況證券發行情況 適用 不適用 單位：

157、億股 幣種：人民幣 股票及其衍生 證券的種類 發行日期 發行價格（或利率）發行數量 上市日期 獲準上市交易數量 交易終止日期 債券（包括企業債券、公司債券以及非金融企業債務融資工具）22 天發 01 2022-4-22 7.00%7.5 2022-4-27 7.5 2025-4-22 注：以上單位為億元。截至報告期內證券發行情況的說明（存續期內利率不同的債券，請分別說明）：適用 不適用 本公司于 2022 年 4 月 22 日面向專業投資者非公開發行公司債券（第一期）“22天發 01”（2+1 年），債券發行規模 7.5 億元，票面利率 7.00%，每年付息一次。(二二)公司股份總數及股東結構

158、變動及公司資產和負債結構的變動情況公司股份總數及股東結構變動及公司資產和負債結構的變動情況 適用 不適用 (三三)現存的內部職工股情況現存的內部職工股情況 適用 不適用 三、三、股東股東和實際控制人和實際控制人情況情況(一一)股東總數股東總數 截至報告期末普通股股東總數(戶)72,371 年度報告披露日前上一月末的普通股股東總數(戶)69,312 截至報告期末表決權恢復的優先股股東總數（戶）0 年度報告披露日前上一月末表決權恢復的優先股股東總數（戶）0 (二二)截至報告期末前十名股東、前十名流通股東（或無限售條件股東）持股情況表截至報告期末前十名股東、前十名流通股東（或無限售條件股東）持股情況

159、表 單位:股 前十名股東持股情況（不含通過轉融通出借股份）股東名稱（全稱）報告期內增減 期末持股數量 比例(%)持有有限售條件股份數量 質押、標記或凍結情況 股東性質 股份狀態 數量 天津國有資本投資運營有限公司 0 181,537,240 16.42 0 無 0 國有法人 天津房地產集團有限公司-40,622,450 109,000,000 9.86 0 凍結 109,000,000 國有法人 質押 109,000,000 重慶國際信托股份有限公司 24,999,878 35,164,700 3.18 0 無 0 未知 黎少廣 12,213,334 12,213,334 1.10 0 無 0

160、 未知 津投城開 2023 年年度報告 50/189 上海錦江國際投資管理有限公司 0 11,999,100 1.09 0 無 0 國有法人 李衛東 5,644,000 11,644,000 1.05 0 無 0 未知 周杰 6,361,651 8,561,651 0.77 0 無 0 未知 林雍容 111,900 5,011,900 0.45 0 無 0 未知 中信證券股份有限公司-20,743,322 4,375,924 0.40 0 無 0 國有法人 廣發證券股份有限公司 3,599,900 3,599,900 0.33 0 無 0 未知 前十名無限售條件股東持股情況 股東名稱 持有無限

161、售條件流通股的數量 股份種類及數量 種類 數量 天津國有資本投資運營有限公司 181,537,240 人民幣普通股 181,537,240 天津房地產集團有限公司 109,000,000 人民幣普通股 109,000,000 重慶國際信托股份有限公司 35,164,700 人民幣普通股 35,164,700 黎少廣 12,213,334 人民幣普通股 12,213,334 上海錦江國際投資管理有限公司 11,999,100 人民幣普通股 11,999,100 李衛東 11,644,000 人民幣普通股 11,644,000 周杰 8,561,651 人民幣普通股 8,561,651 林雍容 5

162、,011,900 人民幣普通股 5,011,900 中信證券股份有限公司 4,375,924 人民幣普通股 4,375,924 廣發證券股份有限公司 3,599,900 人民幣普通股 3,599,900 前十名股東中回購專戶情況說明 無 上述股東委托表決權、受托表決權、放棄表決權的說明 無 上述股東關聯關系或一致行動的說明 公司未知前十名無限售條件股東之間、前十名股東之間是否存在關聯關系或屬于一致行動人。表決權恢復的優先股股東及持股數量的說明 無 前十名股東參與轉融通業務出借股份情況 適用 不適用 前十名股東較上期發生變化 適用 不適用 前十名有限售條件股東持股數量及限售條件 適用 不適用 (

163、三三)戰略投資者或一般法人因配售新股成為前戰略投資者或一般法人因配售新股成為前 10 名股東名股東 適用 不適用 四、四、控股股東及實際控制人情況控股股東及實際控制人情況(一一)控股股東情況控股股東情況 1 1 法人法人 適用 不適用 名稱 天津國有資本投資運營有限公司 單位負責人或法定代表人 侯宇鋒 成立日期 2017-1-22 主要經營業務 以自有資金對國家法律法規允許的行業進行投資；投資管理；投資咨津投城開 2023 年年度報告 51/189 詢；企業管理；對外貿易經營；商務信息咨詢；財務信息咨詢。（依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動）報告期內控股和參股的其他境內外上市

164、公司的股權情況 天津市天科數創科技股份有限公司（股票簡稱：天科數創，股票代碼：430228）在全國股份轉讓系統（三板）上市，津投資本全資子公司天津恒通貿易發展有限公司持有其 133,249,585 股股份，占其總股本的69.98%。其他情況說明 2 2 自然人自然人 適用 不適用 3 3 公司不存在控股股東情況的特別說明公司不存在控股股東情況的特別說明 適用 不適用 4 4 報告期內控股股東變更情況的說明報告期內控股股東變更情況的說明 適用 不適用 5 5 公司與控股股東之間的產權及控制關系的方框圖公司與控股股東之間的產權及控制關系的方框圖 適用 不適用 (二二)實際控制人情況實際控制人情況

165、1 1 法人法人 適用 不適用 名稱 天津市人民政府國有資產監督管理委員會 單位負責人或法定代表人 張勇 成立日期 主要經營業務 報告期內控股和參股的其他境內外上市公司的股權情況 其他情況說明 2 2 自然人自然人 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 52/189 3 3 公司不存在實際控制人情況的特別說明公司不存在實際控制人情況的特別說明 適用 不適用 4 4 報告期內報告期內公司公司控制控制權發生權發生變更變更的情況說明的情況說明 適用 不適用 5 5 公司與實際控制人之間的產權及控制關系的方框圖公司與實際控制人之間的產權及控制關系的方框圖 適用 不適用 6 6 實際控制人通過信

166、托或其他資產管理方式控制公司實際控制人通過信托或其他資產管理方式控制公司 適用 不適用 (三三)控股股東及實際控制人其他情況介紹控股股東及實際控制人其他情況介紹 適用 不適用 2020 年 7 月 22 日，公司股東天津津誠國有資本投資運營有限公司（以下簡稱“津誠資本”）與公司股東天津國有資本投資運營有限公司（以下簡稱“津投資本”）簽署了股份轉讓協議，將津誠資本持有的公司股份 146,067,416 股，占上市公司總股本 13.21%，以非公開協議的方式轉讓給津投資本，每股轉讓價格為 4.08 元/股?？偨痤~為 595,955,057.28 元。2020 年 8 月 4 日，公司收到津誠資本發

167、來的 天津市國資委關于津誠資本擬非公開協議轉讓其持有的天房發展全部 13.21%股份至津投資本有關事項的批復（津國資產權202028 號），天津市人民政府國有資產監督管理委員會同意津誠資本將持有的天房發展全部 13.21%股份，以天房發展每股 4.08 元為轉讓價格依據，作價 5.96 億元非公開協議轉讓給津投資本持有。2020 年 9 月 20 日，公司收到津誠資本轉發的中國證券登記結算有限責任公司過戶登記確認書，津誠資本持有公司 146,067,416 股股份轉讓至津投資本事宜已辦理完成。（內容詳見公司公告 2020-040、2020-042、2020-048）五、五、公司控股股東或第一大

168、股東及其一致行動人累計質押股份數量占其所持公司公司控股股東或第一大股東及其一致行動人累計質押股份數量占其所持公司股份數量比例達到股份數量比例達到 80%以上以上 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 53/189 六、六、其他持股在百分之十以上的法人股東其他持股在百分之十以上的法人股東 適用 不適用 七、七、股份限制減持情況說明股份限制減持情況說明 適用 不適用 八、八、股份回購在報告期的具體實施情況股份回購在報告期的具體實施情況 適用 不適用 第八節第八節 優先股相關情況優先股相關情況 適用 不適用 第九節第九節 債券相關情況債券相關情況 一、一、企業債券、公司債券和非金融企業債務融

169、資工具企業債券、公司債券和非金融企業債務融資工具 適用 不適用 (一一)企業債券企業債券 適用 不適用 (二二)公司債券公司債券 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 54/189 1.1.公司債券基本情況公司債券基本情況 單位：億元 幣種：人民幣 債券名稱 簡稱 代碼 發行日 起息日 到期日 債券余額 利率（%）還本付息方式 交易場所 投資者適當性安排（如有）交易機制 是否存在終止上市交易的風險 天津市房地產發展（集團）股份 有 限 公 司2022 年 面向專業投資者非公開發行公司債券（第一期）22 天發 01 194464 2022-4-22 2022-4-22 2025-4-22

170、 7.5 7.00%本期債券采用單利按年計息，不計復利。每年付息一次，到期一次還本，最后一期利息隨本金的兌付一起支付。本期債券于每年的付息日向投資者支付的利息金額為投資者截至利息登記日收市時所持有的本期債券票面總額與對應的票面年利率的乘積；于兌付日向投資者支付的本息金額為投資者截至兌付登記日收市時所持有的本期債券最后一期利息及所持有的本期債券票面總額的本金。上海證券交易所 面向專業投資者非公開發行 上海證券交易所固定收益證券綜合電子平臺進行交易 否 公司對債券終止上市交易風險的應對措施 適用 不適用 逾期未償還債券 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 55/189 報告期內債券付息兌

171、付情況 適用 不適用 債券名稱 付息兌付情況的說明 22 天發 01 2023 年 4 月 22 日完成本期債券付息工作。2.2.發行人或投資者選擇權條款、投資者保護條款的觸發和執行情況發行人或投資者選擇權條款、投資者保護條款的觸發和執行情況 適用 不適用 3.3.為債券發行及存續期業務提供服務的中介機構為債券發行及存續期業務提供服務的中介機構 中介機構名稱 辦公地址 簽字會計師姓名 聯系人 聯系電話 中喜會計師事務所（特殊普通合伙）北京市東城區崇文門外大街11 號新成文化大廈 A 座 11 層 王會栓、段慶利 王會栓 010-67085873 渤海證券股份有限公司 天津市經濟技術開發區第二大

172、街 42 號寫字樓 101 室-宋林清 022-23861330 海通證券股份有限公司 北京市海淀區中關村南大街甲 56 號方圓大廈 23 層-張本金 010-88027899 上述中介機構發生變更的情況 適用 不適用 4.4.報告期末募集資金使用情況報告期末募集資金使用情況 適用不適用 單位:億元 幣種:人民幣 債券名稱 募集資金總金額 已使用金額 未使用金額 募集資金專項賬戶運作情況（如有）募集資金違規使用的整改情況（如有）是否與募集說明書承諾的用途、使用計劃及其他約定一致 22 天發 01 7.5 7.5 0 是 募集資金用于建設項目的進展情況及運營效益 適用 不適用 “22 天發 01

173、”募集資金凈額 74,325.00 萬元。已全部用于償還前期已發行的到期債券。該筆募集資金已使用完畢。公司募集資金使用和存儲均按照監管要求和募集說明書約定執行。報告期內變更上述債券募集資金用途的說明 適用 不適用 其他說明 適用 不適用 5.5.信用評級結果調整信用評級結果調整情況情況 適用 不適用 津投城開 2023 年年度報告 56/189 其他說明 適用 不適用 6.6.擔保情況、償債計劃及其他償債保障措施在報告期內的執行和變化情況及其影響擔保情況、償債計劃及其他償債保障措施在報告期內的執行和變化情況及其影響 適用 不適用 現狀 執行情況 是否發生變更 變更后情況 變更原因 變更是否已取

174、得有權機構批準 變更對債券投資者權益的影響 22 天發 01 天津國有資本投資運營有限公司和天津津誠國有資本投資運營有限公司提供無條件的不可撤銷的連帶責任保證擔保。公司嚴格按照上述債券的募集說明書中披露的償債計劃及償債保障措施執行。否 7.7.公司債券其他情況的說明公司債券其他情況的說明 適用 不適用 截至本公告日，“22 天發 01”公司債券已按期完成本期債券付息工作，自 2024 年 4 月 22日起，票面利率由 7%下調至 5%，每年付息一次。(三三)銀行間債券市場非金融企業債務融資工具銀行間債券市場非金融企業債務融資工具 適用 不適用 (四四)公司報告期內合并報表范圍虧損超過上年末凈資

175、產公司報告期內合并報表范圍虧損超過上年末凈資產 10%10%適用 不適用 (五五)報告期末除債券外的有息債務逾期情況報告期末除債券外的有息債務逾期情況 適用 不適用 (六六)報告期內違反報告期內違反法律法規、公司章程、信息披露事務管理制度規定的情況以及債法律法規、公司章程、信息披露事務管理制度規定的情況以及債券募集說明書約定或承諾的情況對債券投資者權益的影響券募集說明書約定或承諾的情況對債券投資者權益的影響 適用 不適用 (七七)截至報告截至報告期末期末公司近公司近 2 年的會計數據和年的會計數據和財務指標財務指標 適用 不適用 單位:元 幣種:人民幣 主要指標 2023 年 2022 年 本

176、期比上年同期增減（%）變動原因 歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤-1,277,473,287.91-979,261,195.38 不適用 本期計提的資產減值損失較去年增加所致 流動比率 1.25 1.10 13.64 速動比率 0.30 0.07 328.57 本期流動負債減少 資產負債率（%）95.31 95.49-0.18 EBITDA 全部債務比 0.04 0.03 33.33 本期負債減少 津投城開 2023 年年度報告 57/189 利息保障倍數 0.80 0.53 50.94 本期負債減少 現金利息保障倍數 3.35 1.67 100.60 本期經營活動產生的現金流量凈

177、額增加 EBITDA 利息保障倍數 0.88 0.61 44.26 本期利息支出減少 貸款償還率（%）100.00 100.00 0.00 利息償付率（%）74.96 82.40-7.44 二、二、可轉換公司債券情況可轉換公司債券情況 適用 不適用 第十節第十節 財務報告財務報告 一、一、審計審計報告報告 適用 不適用 審計報告審計報告 中喜財審 2024S01342 號 天津津投城市開發股份有限公司全體股東天津津投城市開發股份有限公司全體股東：一、審計意見一、審計意見 我們審計了天津津投城市開發股份有限公司（以下簡稱“津投城開”）財務報表，包括 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司

178、資產負債表，2023 年度的合并及母公司利潤表、合并及母公司現金流量表、合并及母公司股東權益變動表以及相關財務報表附注。我們認為，后附的財務報表在所有重大方面按照企業會計準則的規定編制，公允反映了津投城開 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司財務狀況以及 2023 年度的合并及母公司經營成果和現金流量。二、二、形成審計意見的基礎形成審計意見的基礎 我們按照中國注冊會計師審計準則的規定執行了審計工作。審計報告的“注冊會計師對財務報表審計的責任”部分進一步闡述了我們在這些準則下的責任。按照中國注冊會計師職業道德守則，我們獨立于津投城開，并履行了職業道德方面的其他責任。我們相信，我們獲取的

179、審計證據是充分、適當的，為發表審計意見提供了基礎。三、關鍵審計事項三、關鍵審計事項 關鍵審計事項是根據我們的職業判斷，認為對本期財務報表審計最為重要的事項。這些事項的應對以對財務報表整體進行審計并形成審計意見為背景，我們不對這些事項單獨發表意見。我們確定下列事項是需要在審計報告中溝通的關鍵審計事項。（一）存貨跌價準備 1、事項描述 如津投城開合并財務報表附注“三、公司重要會計政策、會計估計”注釋（十五）、6 所述的會計政策及附注“五、合并財務報表項目注釋”（五）所述，截至 2023 年12月31日，津投城開存貨賬面價值合計1,055,607.92萬元，占總資產的比率67.63%，計提存貨跌價準

180、備金額 444,515.48 萬元。當存貨成本高于其可變現凈值時，津投城開按照存貨成本與可變現凈值的差額計提存貨跌價準備。由于存貨金額的重大，而可變現凈值的確定涉及重大會計估計，包括對預計售價、銷售費用和待投入開發成本等的估計，我們將存貨跌價損失準備識別為關鍵審計事項 2、審計應對 津投城開 2023 年年度報告 58/189 與評價存貨跌價損失準備相關的審計程序包括：（1）了解并評估津投城開與存貨跌價損失準備相關的內部控制，并就相關關鍵控制點進行測試；（2）選取樣本對本年末的存貨項目進行實地察看，觀察是否存在長期未予開發的土地以及長期未能出售的項目，判斷相關存貨是否存在跌價的情形。（3）獲取

181、計算存貨跌價準備的相關資料，復核本年計提的存貨跌價準備金額計算是否正確。（4）評價管理層存貨跌價準備所采用的估值方法，并將估值中采用的關鍵估計和假設，包括與平均凈售價有關的關鍵估計和假設，與市場可獲取數據及津投城開的銷售預算計劃進行比較；對于待投入開發成本，將其與管理層制定并經由內部批準的項目成本預算進行比較；同時將新完工的開發項目的實際成本與預算成本進行比較，以評估項目預算的準確性；將管理層估計的銷售費用及相關稅費與已售項目實際發生的銷售費用及相關稅費進行比較，分析管理層確定可變現凈值時所使用數據的合理性。（二）房地產開發項目的收入確認 1、事項描述 2023 年度，津投城開房地產開發項目銷

182、售收入 293,265.09 萬元，占銷售收入總額的比例為 96.05%，相關信息在合并財務報表附注“五、合并財務報表主要項目注釋”（三十四）營業收入及營業成本中披露；津投城開有關收入確認的會計政策在合并財務報表附注“三、公司重要會計政策、會計估計”注釋（三十三）收入中進行描述。由于房地產開發項目的收入為津投城開重要財務指標，且收入確認對財務報表影響較大，管理層在收入的確認和列報時可能存在重大錯報風險，因此，我們將房地產開發項目的收入確認識別為關鍵審計事項。2、審計應對 我們對房地產開發項目的收入確認的評價相關的審計程序如下：（1）檢查津投城開的房產標準買賣合同條款，以評價津投城開有關房地產開

183、發項目的收入確認政策是否符合相關會計準則的要求；（2）了解房地產銷售業務的流程，識別銷售、收款及結轉銷售收入的關鍵控制點，測試并評價關鍵控制設計和運行的有效性；（3）取得銷售臺賬，抽查部分房屋銷售合同、銷售房款收款記錄、項目竣工驗收表和入住確認單等可以證明房產交付的支持性文件，以評價銷售收入是否已按照公司的收入確認政策確認；（4）通過測試資產負債表日前后確認房產銷售收入的項目，選取樣本，檢查可以證明房產交付的支持性文件，以評價相關房產銷售收入是否在恰當的期間確認。四、其他信息四、其他信息 津投城開管理層（以下簡稱管理層）對其他信息負責。其他信息包括 2023 年度財務報告中涵蓋的信息，但不包括

184、財務報表和我們的審計報告。我們對財務報表發表的審計意見不涵蓋其他信息，我們也不對其他信息發表任何形式的鑒證結論。結合我們對財務報表的審計，我們的責任是閱讀其他信息，在此過程中，考慮其他信息是否與財務報表或我們在審計過程中了解到的情況存在重大不一致或者似乎存在重大錯報?；谖覀円褕绦械墓ぷ?，如果我們確定其他信息存在重大錯報，我們應當報告該事實。在這方面，我們無任何事項需要報告。五、管理層和治理層對財務報表的責任五、管理層和治理層對財務報表的責任 津投城開 2023 年年度報告 59/189 管理層負責按照企業會計準則的規定編制財務報表，使其實現公允反映，并設計、執行和維護必要的內部控制，以使財務

185、報表不存在由于舞弊或錯誤導致的重大錯報。在編制財務報表時，管理層負責評估津投城開的持續經營能力，并運用持續經營假設，除非管理層計劃清算津投城開、終止運營或別無其他現實的選擇。治理層負責監督津投城開的財務報告過程。六、注冊會計師對財六、注冊會計師對財務報表審計的責任務報表審計的責任 我們的目標是對財務報表整體是否不存在由于舞弊或錯誤導致的重大錯報獲取合理保證，并出具包含審計意見的審計報告。合理保證是高水平的保證，但并不能保證按照審計準則執行的審計在某一重大錯報存在時總能發現。錯報可能由于舞弊或錯誤導致，如果合理預期錯報單獨或匯總起來可能影響財務報表使用者依據合并財務報表作出的經濟決策，則通常認為

186、錯報是重大的。在按照審計準則執行審計工作的過程中，我們運用職業判斷，并保持職業懷疑。同時，我們也執行以下工作：（1）識別和評估由于舞弊或錯誤導致的財務報表重大錯報風險，設計和實施審計程序以應對這些風險，并獲取充分、適當的審計證據，作為發表審計意見的基礎。由于舞弊可能涉及串通、偽造、故意遺漏、虛假陳述或凌駕于內部控制之上，未能發現由于舞弊導致的重大錯報的風險高于未能發現由于錯誤導致的重大錯報的風險。（2）了解與審計相關的內部控制，以設計恰當的審計程序。（3）評價管理層選用會計政策的恰當性和作出會計估計及相關披露的合理性。（4）對管理層使用持續經營假設的恰當性得出結論。同時，根據獲取的審計證據，就

187、可能導致對津投城開持續經營能力產生重大疑慮的事項或情況是否存在重大不確定性得出結論。如果我們得出結論認為存在重大不確定性，審計準則要求我們在審計報告中提請報表使用者注意財務報表中的相關披露；如果披露不充分，我們應當發表非無保留意見。我們的結論基于截至審計報告日可獲得的信息。然而，未來的事項或情況可能導致津投城開不能持續經營。（5）評價財務報表的總體列報、結構和內容（包括披露），并評價財務報表是否公允反映相關交易和事項。（6）就津投城開中實體或業務活動的財務信息獲取充分、適當的審計證據，以對財務報表發表審計意見。我們負責指導、監督和執行集團審計，并對審計意見承擔全部責任。我們與治理層就計劃的審計

188、范圍、時間安排和重大審計發現等事項進行溝通，包括溝通我們在審計中識別出的值得關注的內部控制缺陷。我們還就已遵守與獨立性相關的職業道德要求向治理層提供聲明，并與治理層溝通可能被合理認為影響我們獨立性的所有關系和其他事項，以及相關的防范措施。從與治理層溝通過的事項中，我們確定哪些事項對本期財務報表審計最為重要，因而構成關鍵審計事項。我們在審計報告中描述這些事項，除非法律法規禁止公開披露這些事項，或在極少數情形下，如果合理預期在審計報告中溝通某事項造成的負面后果超過在公眾利益方面產生的益處，我們確定不應在審計報告中溝通該事項。中喜會計師事務所（特殊普通合伙）中國注冊會計師：王會栓（項目合伙人）中國北

189、京 中國注冊會計師：宋志剛 二二四年四月二十八日 津投城開 2023 年年度報告 60/189 二、二、財務報表財務報表 合并資產負債表合并資產負債表 2023 年 12 月 31 日 編制單位:天津津投城市開發股份有限公司 單位:元 幣種:人民幣 項目項目 附注附注 20232023 年年 1 12 2 月月 3131 日日 20222022 年年 1212 月月 3131 日日 流動資產：流動資產：貨幣資金 237,637,649.38 181,595,032.13 結算備付金 拆出資金 交易性金融資產 衍生金融資產 應收票據 應收賬款 2,186,768,301.52 249,811.7

190、8 應收款項融資 預付款項 28,748,106.90 27,182,311.99 應收保費 應收分保賬款 應收分保合同準備金 其他應收款 190,233,777.37 88,797,511.70 其中：應收利息 應收股利 買入返售金融資產 存貨 10,556,079,165.65 13,729,981,268.11 合同資產 持有待售資產 一年內到期的非流動資產 其他流動資產 694,066,210.70 658,827,943.00 流動資產合計 13,893,533,211.52 14,686,633,878.71 非流動資產：非流動資產：發放貸款和墊款 債權投資 其他債權投資 長期應收

191、款 長期股權投資 438,469,714.46 438,416,608.86 其他權益工具投資 7,517,115.00 7,517,115.00 其他非流動金融資產 投資性房地產 1,230,346,598.75 1,303,912,501.24 固定資產 29,746,162.62 33,691,173.32 在建工程 生產性生物資產 油氣資產 使用權資產 無形資產 5,062,602.18 5,206,222.10 開發支出 商譽 長期待攤費用 1,160,804.78 1,560,804.78 遞延所得稅資產 2,276,147.98 1,531,495.27 其他非流動資產 77,7

192、13,766.57 非流動資產合計 1,714,579,145.77 1,869,549,687.14 資產總計 15,608,112,357.29 16,556,183,565.85 流動負債：流動負債：短期借款 414,076,160.00 429,693,823.00 向中央銀行借款 津投城開 2023 年年度報告 61/189 拆入資金 交易性金融負債 衍生金融負債 應付票據 應付賬款 1,862,463,914.19 1,827,067,153.74 預收款項 2,693,750.23 42,598.23 合同負債 1,285,576,266.55 1,552,292,003.50

193、賣出回購金融資產款 吸收存款及同業存放 代理買賣證券款 代理承銷證券款 應付職工薪酬 33,681,059.13 12,615,826.37 應交稅費 300,439,691.83 266,830,919.66 其他應付款 3,622,289,418.79 4,011,401,645.87 其中：應付利息 273,772,688.64 142,038,139.75 應付股利 26,630,809.80 27,401,980.18 應付手續費及傭金 應付分保賬款 持有待售負債 一年內到期的非流動負債 3,510,295,755.84 5,264,638,750.00 其他流動負債 109,348

194、,319.71 24,746,728.25 流動負債合計 11,140,864,336.27 13,389,329,448.62 非流動負債：非流動負債：保險合同準備金 長期借款 3,707,000,000.00 1,645,420,000.00 應付債券 745,418,661.68 其中：優先股 永續債 租賃負債 長期應付款 17,730,783.42 18,350,119.50 長期應付職工薪酬 預計負債 9,155,747.96 9,155,747.96 遞延收益 遞延所得稅負債 1,815,734.67 1,815,734.67 其他非流動負債 非流動負債合計 3,735,702,2

195、66.05 2,420,160,263.81 負債合計 14,876,566,602.32 15,809,489,712.43 所有者權益（或股東權益）：所有者權益（或股東權益）：實收資本（或股本）1,105,700,000.00 1,105,700,000.00 其他權益工具 其中：優先股 永續債 資本公積 2,400,709,733.27 2,400,709,733.27 減：庫存股 其他綜合收益 -500,000.00-500,000.00 專項儲備 盈余公積 304,265,165.37 304,265,165.37 一般風險準備 未分配利潤 -3,578,266,051.46-3,6

196、16,035,102.92 歸屬于母公司所有者權益（或股東權益）合計 231,908,847.18 194,139,795.72 少數股東權益 499,636,907.79 552,554,057.70 所有者權益（或股東權益）合計 731,545,754.97 746,693,853.42 負債和所有者權益（或股東權益）總計 15,608,112,357.29 16,556,183,565.85 公司負責人：郭維成 主管會計工作負責人：張亮 會計機構負責人：喬建增 津投城開 2023 年年度報告 62/189 母公司母公司資產負債表資產負債表 2023 年 12 月 31 日 編制單位:天津

197、津投城市開發股份有限公司 單位:元 幣種:人民幣 項目項目 附注附注 20232023 年年 1 12 2 月月 3131 日日 20222022 年年 1212 月月 3131 日日 流動資產：流動資產：貨幣資金 1,285,124.70 2,181,759.01 交易性金融資產 衍生金融資產 應收票據 應收賬款 1,495,066,890.00 49,840,990.00 應收款項融資 預付款項 1,700,000.00 1,700,000.00 其他應收款 8,722,328,255.83 10,048,973,481.31 其中：應收利息 應收股利 存貨 67,328,870.37 4

198、83,378,206.63 合同資產 持有待售資產 一年內到期的非流動資產 其他流動資產 30,064,221.23 38,477,145.40 流動資產合計 10,317,773,362.13 10,624,551,582.35 非流動資產：非流動資產：債權投資 其他債權投資 長期應收款 長期股權投資 6,995,854,421.33 7,035,801,315.73 其他權益工具投資 7,467,115.00 7,467,115.00 其他非流動金融資產 投資性房地產 409,710,842.55 442,374,910.25 固定資產 19,454,742.65 21,610,260.4

199、4 在建工程 生產性生物資產 油氣資產 使用權資產 無形資產 5,062,602.18 5,206,222.10 開發支出 商譽 長期待攤費用 1,160,804.78 1,560,804.78 遞延所得稅資產 1,082,702.24 1,203,002.48 其他非流動資產 77,713,766.57 非流動資產合計 7,439,793,230.73 7,592,937,397.35 資產總計 17,757,566,592.86 18,217,488,979.70 流動負債：流動負債：短期借款 130,000,000.00 139,087,263.00 交易性金融負債 衍生金融負債 應付票

200、據 應付賬款 168,618,067.27 63,737,291.29 預收款項 合同負債 4,466,095.00 4,466,095.00 應付職工薪酬 30,327,100.09 10,219,476.57 應交稅費 264,939,890.76 232,110,947.26 其他應付款 9,132,005,238.05 9,138,326,602.63 津投城開 2023 年年度報告 63/189 其中：應付利息 13,291,100.00 13,388,900.00 應付股利 26,630,809.80 27,401,980.18 持有待售負債 一年內到期的非流動負債 2,701,7

201、72,255.84 4,186,772,500.00 其他流動負債 流動負債合計 12,432,128,647.01 13,774,720,175.75 非流動負債：非流動負債：長期借款 2,052,000,000.00 343,420,000.00 應付債券 745,418,661.68 其中：優先股 永續債 租賃負債 長期應付款 17,730,783.42 18,350,119.50 長期應付職工薪酬 預計負債 遞延收益 遞延所得稅負債 1,815,734.67 1,815,734.67 其他非流動負債 非流動負債合計 2,071,546,518.09 1,109,004,515.85 負

202、債合計 14,503,675,165.10 14,883,724,691.60 所有者權益（或股東權益）：所有者權益（或股東權益）：實收資本（或股本）1,105,700,000.00 1,105,700,000.00 其他權益工具 其中：優先股 永續債 資本公積 2,401,138,687.39 2,401,138,687.39 減：庫存股 其他綜合收益 -500,000.00-500,000.00 專項儲備 盈余公積 300,658,063.84 300,658,063.84 未分配利潤 -553,105,323.47-473,232,463.13 所有者權益（或股東權益）合計 3,253,

203、891,427.76 3,333,764,288.10 負債和所有者權益（或股東權益）總計 17,757,566,592.86 18,217,488,979.70 公司負責人：郭維成 主管會計工作負責人：張亮 會計機構負責人：喬建增 合并合并利潤表利潤表 2023 年 112 月 單位:元 幣種:人民幣 項目項目 附注附注 20232023 年度年度 20222022 年度年度 一、營業總收入 3,053,099,136.19 3,360,228,078.54 其中：營業收入 3,053,099,136.19 3,360,228,078.54 利息收入 已賺保費 手續費及傭金收入 二、營業總成

204、本 3,805,300,076.68 4,144,169,030.97 其中：營業成本 2,884,054,992.73 3,107,331,849.33 利息支出 手續費及傭金支出 退保金 賠付支出凈額 提取保險責任準備金凈額 保單紅利支出 分保費用 津投城開 2023 年年度報告 64/189 稅金及附加 61,155,645.14 97,946,507.27 銷售費用 181,254,250.64 101,891,066.55 管理費用 94,660,825.39 121,201,056.53 研發費用 財務費用 584,174,362.78 715,798,551.29 其中：利息費用

205、 578,639,144.73 712,477,130.07 利息收入 933,701.42 1,316,289.77 加：其他收益 1,327,622,754.80 113,889,727.30 投資收益（損失以“”號填列）53,105.60 529,429,587.69 其中：對聯營企業和合營企業的投資收益 53,105.60-99,721,082.09 以攤余成本計量的金融資產終止確認收益 匯兌收益（損失以“”號填列）凈敞口套期收益（損失以“-”號填列）公允價值變動收益（損失以“”號填列）信用減值損失（損失以“-”號填列）320,704.19-566,539.06 資產減值損失（損失以“

206、-”號填列）-548,470,210.91-48,834,043.12 資產處置收益（損失以“”號填列）-8,203.43 771,497.13 三、營業利潤（虧損以“”號填列）27,317,209.76-189,250,722.49 加：營業外收入 22,806,892.33 5,315,725.84 減：營業外支出 38,403,345.41 65,613,600.70 四、利潤總額（虧損總額以“”號填列）11,720,756.68-249,548,597.35 減：所得稅費用 26,868,855.13 22,564,837.53 五、凈利潤（凈虧損以“”號填列）-15,148,098.

207、45-272,113,434.88（一）按經營持續性分類 1.持續經營凈利潤（凈虧損以“”號填列）-15,148,098.45-272,113,434.88 2.終止經營凈利潤（凈虧損以“”號填列）（二）按所有權歸屬分類 1.歸屬于母公司股東的凈利潤（凈虧損以“-”號填列）37,769,051.46-296,055,972.78 2.少數股東損益（凈虧損以“-”號填列）-52,917,149.91 23,942,537.90 六、其他綜合收益的稅后凈額 （一）歸屬母公司所有者的其他綜合收益的稅后凈額 1不能重分類進損益的其他綜合收益 （1）重新計量設定受益計劃變動額 （2）權益法下不能轉損益的

208、其他綜合收益 （3）其他權益工具投資公允價值變動 （4）企業自身信用風險公允價值變動 2將重分類進損益的其他綜合收益 （1）權益法下可轉損益的其他綜合收益 （2）其他債權投資公允價值變動 （3）金融資產重分類計入其他綜合收益的金額 （4）其他債權投資信用減值準備 （5）現金流量套期儲備 （6）外幣財務報表折算差額 （7）其他 （二）歸屬于少數股東的其他綜合收益的稅后凈額 七、綜合收益總額 -15,148,098.45-272,113,434.88（一）歸屬于母公司所有者的綜合收益總額 37,769,051.46-296,055,972.78（二）歸屬于少數股東的綜合收益總額 -52,917,1

209、49.91 23,942,537.90 八、每股收益：（一）基本每股收益(元/股)0.0342-0.2678（二）稀釋每股收益(元/股)0.0342-0.2678 津投城開 2023 年年度報告 65/189 本期發生同一控制下企業合并的，被合并方在合并前實現的凈利潤為：0 元,上期被合并方實現的凈利潤為：0 元。公司負責人：郭維成 主管會計工作負責人：張亮 會計機構負責人：喬建增 母公司母公司利潤表利潤表 2023 年 112 月 單位:元 幣種:人民幣 項目項目 附注附注 20232023 年度年度 20222022 年度年度 一、營業收入 571,003,799.13 76,258,20

210、4.93 減：營業成本 506,067,724.27 59,306,134.64 稅金及附加 28,999,105.19 36,889,251.97 銷售費用 107,551.00 761,883.11 管理費用 60,305,230.95 61,504,749.85 研發費用 財務費用 519,179,269.96 691,118,496.19 其中：利息費用 517,112,542.61 690,721,064.38 利息收入 88,266.53 81,734.27 加：其他收益 1,313,782,804.87 83,960,309.73 投資收益（損失以“”號填列）-839,946,8

211、93.40 398,356,559.52 其中：對聯營企業和合營企業的投資收益 53,105.60-100,330,428.09 以攤余成本計量的金融資產終止確認收益 凈敞口套期收益（損失以“-”號填列）公允價值變動收益（損失以“”號填列）信用減值損失（損失以“-”號填列）-2,256,165.34-2,985,101.41 資產減值損失（損失以“-”號填列）資產處置收益（損失以“”號填列）-8,203.43 772,238.08 二、營業利潤（虧損以“”號填列）-72,083,539.54-293,218,304.91 加：營業外收入 22,012,919.03 4,361,262.53 減

212、：營業外支出 29,681,939.59 31,462,452.54 三、利潤總額（虧損總額以“”號填列）-79,752,560.10-320,319,494.92 減：所得稅費用 120,300.24 120,300.24 四、凈利潤（凈虧損以“”號填列）-79,872,860.34-320,439,795.16（一）持續經營凈利潤（凈虧損以“”號填列）-79,872,860.34-320,439,795.16（二）終止經營凈利潤（凈虧損以“”號填列）五、其他綜合收益的稅后凈額 （一）不能重分類進損益的其他綜合收益 1.重新計量設定受益計劃變動額 2.權益法下不能轉損益的其他綜合收益 3.其

213、他權益工具投資公允價值變動 4.企業自身信用風險公允價值變動 （二）將重分類進損益的其他綜合收益 1.權益法下可轉損益的其他綜合收益 2.其他債權投資公允價值變動 3.金融資產重分類計入其他綜合收益的金額 4.其他債權投資信用減值準備 5.現金流量套期儲備 6.外幣財務報表折算差額 7.其他 津投城開 2023 年年度報告 66/189 六、綜合收益總額 -79,872,860.34-320,439,795.16 七、每股收益：（一）基本每股收益(元/股)（二）稀釋每股收益(元/股)公司負責人：郭維成 主管會計工作負責人：張亮 會計機構負責人：喬建增 合并合并現金流量表現金流量表 2023 年

214、 112 月 單位：元 幣種：人民幣 項目項目 附注附注 20232023年度年度 20222022年度年度 一、經營活動產生的現金流量：一、經營活動產生的現金流量：銷售商品、提供勞務收到的現金 2,956,754,137.41 1,483,283,424.87 客戶存款和同業存放款項凈增加額 向中央銀行借款凈增加額 向其他金融機構拆入資金凈增加額 收到原保險合同保費取得的現金 收到再保業務現金凈額 保戶儲金及投資款凈增加額 收取利息、手續費及傭金的現金 拆入資金凈增加額 回購業務資金凈增加額 代理買賣證券收到的現金凈額 收到的稅費返還 35,454,556.23 194,329,999.39

215、 收到其他與經營活動有關的現金 612,931,324.06 408,699,082.29 經營活動現金流入小計 3,605,140,017.70 2,086,312,506.55 購買商品、接受勞務支付的現金 985,269,373.85 974,080,995.43 客戶貸款及墊款凈增加額 存放中央銀行和同業款項凈增加額 支付原保險合同賠付款項的現金 拆出資金凈增加額 支付利息、手續費及傭金的現金 支付保單紅利的現金 支付給職工及為職工支付的現金 82,414,250.04 108,610,510.67 支付的各項稅費 156,906,783.48 307,377,086.77 支付其他與

216、經營活動有關的現金 1,165,669,733.98 267,948,072.94 經營活動現金流出小計 2,390,260,141.35 1,658,016,665.81 經營活動產生的現金流量凈額 1,214,879,876.35 428,295,840.74 二、投資活動產生的現金流量：二、投資活動產生的現金流量：收回投資收到的現金 取得投資收益收到的現金 5,400,000.00 處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金凈額 810.00 614,541.00 處置子公司及其他營業單位收到的現金凈額 535,388,778.68 收到其他與投資活動有關的現金 投資活動現金流入小計

217、 810.00 541,403,319.68 購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金 485,928.03 758,923.95 投資支付的現金 質押貸款凈增加額 取得子公司及其他營業單位支付的現金凈額 支付其他與投資活動有關的現金 投資活動現金流出小計 485,928.03 758,923.95 投資活動產生的現金流量凈額 -485,118.03 540,644,395.73 三、籌資活動產生的現金流量：三、籌資活動產生的現金流量：吸收投資收到的現金 津投城開 2023 年年度報告 67/189 其中：子公司吸收少數股東投資收到的現金 取得借款收到的現金 718,600,000.00

218、 2,213,150,000.00 收到其他與籌資活動有關的現金 籌資活動現金流入小計 718,600,000.00 2,213,150,000.00 償還債務支付的現金 1,432,153,150.00 2,724,937,190.00 分配股利、利潤或償付利息支付的現金 519,204,546.91 852,196,955.53 其中：子公司支付給少數股東的股利、利潤 支付其他與籌資活動有關的現金 6,227,413.00 4,438,981.82 籌資活動現金流出小計 1,957,585,109.91 3,581,573,127.35 籌資活動產生的現金流量凈額 -1,238,985,1

219、09.91-1,368,423,127.35 四、匯率變動對現金及現金等價物的影響四、匯率變動對現金及現金等價物的影響 五、現金及現金等價物凈增加額五、現金及現金等價物凈增加額 -24,590,351.59-399,482,890.88 加：期初現金及現金等價物余額 173,874,453.01 573,357,343.89 六、期末現金及現金等價物余額六、期末現金及現金等價物余額 149,284,101.42 173,874,453.01 公司負責人：郭維成 主管會計工作負責人：張亮 會計機構負責人：喬建增 母公司母公司現金流量表現金流量表 2023 年 112 月 單位:元 幣種:人民幣

220、項目項目 附注附注 20232023年度年度 20222022年度年度 一、經營活動產生的現金流量：一、經營活動產生的現金流量：銷售商品、提供勞務收到的現金 616,340,886.72 35,450,906.88 收到的稅費返還 1,503,266.52 收到其他與經營活動有關的現金 1,660,044,104.18 1,118,093,903.91 經營活動現金流入小計 2,276,384,990.90 1,155,048,077.31 購買商品、接受勞務支付的現金 8,497,399.89 17,497,826.86 支付給職工及為職工支付的現金 34,236,319.06 46,933

221、,042.19 支付的各項稅費 53,610,909.54 19,414,799.71 支付其他與經營活動有關的現金 1,147,977,125.12 638,734,486.65 經營活動現金流出小計 1,244,321,753.61 722,580,155.41 經營活動產生的現金流量凈額 1,032,063,237.29 432,467,921.90 二、投資活動產生的現金流量：二、投資活動產生的現金流量：收回投資收到的現金 535,615,200.00 取得投資收益收到的現金 5,404,748.50 處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金凈額 810.00 613,436.0

222、0 處置子公司及其他營業單位收到的現金凈額 收到其他與投資活動有關的現金 投資活動現金流入小計 810.00 541,633,384.50 購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金 8,785.98 271,666.73 投資支付的現金 取得子公司及其他營業單位支付的現金凈額 支付其他與投資活動有關的現金 投資活動現金流出小計 8,785.98 271,666.73 投資活動產生的現金流量凈額 -7,975.98 541,361,717.77 三、籌資活動產生的現金流量：三、籌資活動產生的現金流量：吸收投資收到的現金 取得借款收到的現金 160,000,000.00 1,297,250,

223、000.00 收到其他與籌資活動有關的現金 籌資活動現金流入小計 160,000,000.00 1,297,250,000.00 償還債務支付的現金 795,680,000.00 1,742,460,000.00 津投城開 2023 年年度報告 68/189 分配股利、利潤或償付利息支付的現金 394,835,203.33 546,431,377.97 支付其他與籌資活動有關的現金 2,130,773.00 438,981.82 籌資活動現金流出小計 1,192,645,976.33 2,289,330,359.79 籌資活動產生的現金流量凈額 -1,032,645,976.33-992,08

224、0,359.79 四、匯率變動對現金及現金等價物的影響四、匯率變動對現金及現金等價物的影響 五、現金及現金等價物凈增加額五、現金及現金等價物凈增加額 -590,715.02-18,250,720.12 加：期初現金及現金等價物余額 1,086,035.36 19,336,755.48 六、期末現金及現金等價物余額六、期末現金及現金等價物余額 495,320.34 1,086,035.36 公司負責人：郭維成 主管會計工作負責人：張亮 會計機構負責人：喬建增 津投城開 2023 年年度報告 69/189 合并合并所有者權益變動表所有者權益變動表 2023 年 112 月 單位:元 幣種:人民幣

225、項目 2023 年度 歸屬于母公司所有者權益 少數股東權益 所有者權益合計 實收資本(或股本)其他權益工具 資本公積 減：庫存股 其他綜合收益 專項儲備 盈余公積 一般風險準備 未分配利潤 其他 小計 優先股 永續債 其他 一、上年年末余額 1,105,700,000.00 2,400,709,733.27 -500,000.00 304,265,165.37 -3,616,035,102.92 194,139,795.72 552,554,057.70 746,693,853.42 加：會計政策變更 前期差錯更正 其他 二、本年期初余額 1,105,700,000.00 2,400,709,

226、733.27 -500,000.00 304,265,165.37 -3,616,035,102.92 194,139,795.72 552,554,057.70 746,693,853.42 三、本期增減變動金額（減少以“”號填列）37,769,051.46 37,769,051.46-52,917,149.91-15,148,098.45（一）綜合收益總額 37,769,051.46 37,769,051.46-52,917,149.91-15,148,098.45（二）所有者投入和減少資本 1所有者投入的普通股 2其他權益工具持有者投入資本 3股份支 津投城開 2023 年年度報告 70

227、/189 付計入所有者權益的金額 4其他 （三）利潤分配 1提取盈余公積 2提取一般風險準備 3對所有者（或股東）的分配 4其他 （四）所有者權益內部結轉 1資本公積轉增資本（或股本）2盈余公積轉增資本（或股本）3盈余公積彌補虧損 4設定受益計劃變動額結轉留存收益 5其他綜合收益結轉留存收益 6其他 （五）專項儲備 1本期提取 2本期使 津投城開 2023 年年度報告 71/189 用（六）其他 四、本期期末余額 1,105,700,000.00 2,400,709,733.27 -500,000.00 304,265,165.37 -3,578,266,051.46 231,908,847.

228、18 499,636,907.79 731,545,754.97 項目 2022 年度 歸屬于母公司所有者權益 少數股東權益 所有者權益合計 實收資本(或股本)其他權益工具 資本公積 減：庫存股 其他綜合收益 專項儲備 盈余公積 一般風險準備 未分配利潤 其他 小計 優先股 永續債 其他 一、上年年末余額 1,105,700,000.00 2,400,709,733.27 -500,000.00 304,265,165.37 -3,319,979,130.14 490,195,768.50 562,976,676.76 1,053,172,445.26 加：會計政策變更 前期差錯更正 其他 二

229、、本年期初余額 1,105,700,000.00 2,400,709,733.27 -500,000.00 304,265,165.37 -3,319,979,130.14 490,195,768.50 562,976,676.76 1,053,172,445.26 三、本期增減變動金額（減少以“”號填列）-296,055,972.78 -296,055,972.78-10,422,619.06-306,478,591.84（一）綜合收益總額 -296,055,972.78 -296,055,972.78 23,942,537.90-272,113,434.88（二）所有者 -34,365,1

230、56.96-34,365,156.96 津投城開 2023 年年度報告 72/189 投入和減少資本 1 所有者投入的普通股 2 其他權益工具持有者投入資本 3 股份支付計入所有者權益的金額 4 其他 -34,365,156.96-34,365,156.96（三）利潤分配 1 提取盈余公積 2 提取一般風險準備 3 對所有者（或股東）的分配 4 其他 （四）所有者權益內部結轉 1 資本公積轉增資本（或股本）2 盈余 津投城開 2023 年年度報告 73/189 公積轉增資本（或股本）3 盈余公積彌補虧損 4 設定受益計劃變動額結轉留存收益 5 其他綜合收益結轉留存收益 6 其他 （五）專項儲備

231、 1 本期提取 2 本期使用 （六）其他 四、本期期末余額 1,105,700,000.00 2,400,709,733.27 -500,000.00 304,265,165.37 -3,616,035,102.92 194,139,795.72 552,554,057.70 746,693,853.42 公司負責人：郭維成 主管會計工作負責人：張亮 會計機構負責人：喬建增 母公司母公司所有者權益變動表所有者權益變動表 2023 年 112 月 單位:元 幣種:人民幣 項目 2023 年度 實收資本(或股其他權益工具 資本公積 減：庫存其他綜合收專項儲盈余公積 未分配利潤 所有者權益合計 津投

232、城開 2023 年年度報告 74/189 本)優先股 永續債 其他 股 益 備 一、上年年末余額 1,105,700,000.00 2,401,138,687.39 -500,000.00 300,658,063.84-473,232,463.13 3,333,764,288.10 加：會計政策變更 前期差錯更正 其他 二、本年期初余額 1,105,700,000.00 2,401,138,687.39 -500,000.00 300,658,063.84-473,232,463.13 3,333,764,288.10 三、本期增減變動金額（減少以“”號填列）-79,872,860.34-79

233、,872,860.34（一）綜合收益總額 -79,872,860.34-79,872,860.34（二）所有者投入和減少資本 1所有者投入的普通股 2其他權益工具持有者投入資本 3股份支付計入所有者權益的金額 4其他 （三）利潤分配 1提取盈余公積 2對所有者（或股東）的分配 3其他 （四）所有者權益內部結轉 1資本公積轉增資本（或股本）2盈余公積轉增資本（或股本）3盈余公積彌補虧損 4設定受益計劃變動額結轉留存收益 5其他綜合收益結轉留存收益 6其他 （五）專項儲備 1本期提取 2本期使用 （六）其他 四、本期期末余額 1,105,700,000.00 2,401,138,687.39 -5

234、00,000.00 300,658,063.84-553,105,323.47 3,253,891,427.76 項目 2022 年度 實收資本(或股本)其他權益工具 資本公積 減：庫存股 其他綜合收益 專項儲備 盈余公積 未分配利潤 所有者權益合計 優先股 永續債 其他 一、上年年末余額 1,105,700,000.00 2,401,138,687.39 -500,000.00 300,658,063.84-153,180,699.05 3,653,816,052.18 加：會計政策變更 前期差錯更正 其他 二、本年期初余額 1,105,700,000.00 2,401,138,687.39

235、 -500,000.00 300,658,063.84-153,180,699.05 3,653,816,052.18 津投城開 2023 年年度報告 75/189 三、本期增減變動金額（減少以“”號填列）-320,051,764.08-320,051,764.08（一）綜合收益總額 -320,439,795.16-320,439,795.16（二）所有者投入和減少資本 1所有者投入的普通股 2其他權益工具持有者投入資本 3股份支付計入所有者權益的金額 4其他 （三）利潤分配 1提取盈余公積 2對所有者（或股東）的分配 3其他 （四）所有者權益內部結轉 1資本公積轉增資本（或股本）2盈余公積轉

236、增資本（或股本）3盈余公積彌補虧損 4設定受益計劃變動額結轉留存收益 5其他綜合收益結轉留存收益 6其他 （五）專項儲備 1本期提取 2本期使用 （六）其他 388,031.08 388,031.08 四、本期期末余額 1,105,700,000.00 2,401,138,687.39 -500,000.00 300,658,063.84-473,232,463.13 3,333,764,288.10 公司負責人：郭維成 主管會計工作負責人：張亮 會計機構負責人：喬建增 津投城開 2023 年年度報告 76/189 三、三、公司基本情況公司基本情況 1.1.公司概況公司概況 適用 不適用 公司

237、原名天津市房地產發展（集團）股份有限公司創建于 1981 年；公司注冊地址：天津市和平區常德道 80 號，公司總部地址：天津市和平區常德道 80 號，公司法定代表人：郭維成。公司于 2001 年 8 月 6 日經中國證監會核準，采用上網定價發行方式向社會公開發行人民幣普通股股票 11000 萬股，并在上海證券交易所上市，公司目前股本為人民幣 1,105,700,000 元。天津市房地產發展（集團）股份有限公司于 2023 年8 月 8 日召開十一屆三次臨時董事會會議、2023 年 8 月 24 日召開公司 2023 年第二次臨時股東大會，審議通過了關于變更天津市房地產發展（集團）股份有限公司名

238、稱及修訂的議案。名稱由天津市房地產發展（集團）股份有限公司變更為天津津投城市開發股份有限公司（以下簡稱公司或本公司）。公司屬于以房地產為主，貿易流通為輔的大型企業集團，其經營范圍為房地產開發及商品房銷售、危房改造、基礎設施建設、建筑設計、物業管理、咨詢、商業（內貿）、物資供銷及倉儲業、貨物運輸、工程項目管理及咨詢服務等。四、四、財務報表的編制基財務報表的編制基礎礎 1.1.編制基礎編制基礎 公司以持續經營為基礎，根據實際發生的交易和事項，按照財政部發布的企業會計準則基本準則、41 項具體會計準則、企業會計準則應用指南、企業會計準則解釋及其他相關規定（以下簡稱“企業會計準則”）以及中國證券監督管

239、理委員會公開發行證券的公司信息披露編報規則第 15 號財務報告的一般規定(2023 年修訂)的披露規定編制財務報表。2.2.持續經營持續經營 適用 不適用 近幾年，受國家對房地產調控和高庫存壓力的影響，國內房地產市場持續低迷。公司自 2021 年以來連續三年扣除非經常性損益后凈利潤為負，資產負債率較高，雖然金融負債逐年減少，但是 2023 年末公司存量金融債務仍然占比較高，償債壓力較大，公司經營資金出現緊張的情況。鑒于上述不利情況，本公司董事會在評估自身持續經營能力時，已審慎考慮公司未來的流動資金安排、經營計劃排期，同時做好預設融資計劃、挖掘增利措施、把握政策趨勢等工作。具體包括下列方案措施：

240、一、現金流量增加措施（一）全力以赴增加經營性現金流量 1、進一步加強開發項目銷售力度，加快銷售資金回籠；2、盡力與各總包單位及供應商的溝通，妥善安排付款金額、付款節奏及方式，平衡好工程款和材料款的支付，確保各項目節點按計劃完成；3、加強公司內部管理，縮減費用開支，實現降本增效。津投城開 2023 年年度報告 77/189 （二）其他現金流量增進措施 未來一年，公司將積極推動以下措施 1、大股東定向增發。通過市國資委和大股東的全力支持，津投城開 2024 年 4 月12 日公告了津投城開 2024 年度向特定對象發行股票預案，擬以 1.50 元/股的價格向大股東天津國有資本投資運營有限公司定向增

241、發 3.32 億股，募集資金總額 4.98億元。2、土地增值稅退稅：公司下屬一全資子公司已于 2024 年 3 月 27 日取得其開發項目的土地增值稅清算確認書，核準準予退稅 1.0678 億元，該筆稅款將于近期退回有效補足公司現金流。3、進一步對公司現有資產進行梳理，進一步加大資產盤活力度，努力提升資產附加值，拓寬盤活渠道，設計靈活多樣的盤活方式；目前公司對存量大宗資產盤活，主要包括對欣苑大廈、天津灣 D 地塊 2 號樓和 6 號樓，此外吉利商鋪 3、4 層等資產出售實現盤活，從而增加現金凈流入。同時以沙柳北路地塊盤活為模板推進市內其他區域歷史遺留土地的確權收儲及補償工作啟動落地，并繼續加大

242、租賃、代建及物業管理業務的收入來源，持續改善公司收益和現金流狀況。二、相關債務優化和解決措施（一）將各類債務細化分解，按照還款周期（包括短期債務、中長期債務）、對應項目（包括有對應項目、沒有對應項目、工程欠款等）等逐筆制定有針對性的化債措施，原則上貨值充裕的項目通過項目貨值變現歸還債務，沒有對應開發項目的則通過土地收儲補償資金、定增募集資金以及盤活存量資產收到現金流等措施保障債務償還。通過上述措施逐步實現將債務壓縮到合理的范圍。（二）充分借助關于做好經營性物業貸款管理的通知中的相關政策，努力增加經營性物業貸融資；并且借助房地產融資協調機制(“融資白名單”)的政策，積極推動有條件的項目進入白名單

243、；（三）嚴格履行借款協議，力爭持續滿足各類借款的條款以及財務指標，按時償還借款本息或及時與銀行和金融機構達成必要的安排；與金融機構協商降低借款利率，減少資金使用成本。（四）利用控股股東為國有企業的優勢，積極與相關金融機構協商，爭取合適的借款信用額度，通過貸款展期及借新還舊等化解短期債務風險。綜上所述，公司通過加強對開發項目的管理，加快房產銷售力度，同時在市國資委、大股東津投資本的大力支持下，通過定向增發、盤活資產等現金流增進措施，將債務壓縮到合理范圍之內，并逐步改善公司經營狀況，實現持續向好發展。同時與金融機構協商，通過貸款展期及借新還舊等化解短期債務風險；我們認為，公司總體經營風險可控，相關

244、措施具有可操作性，公司未來 12 個月可正常經營，持續經營不存在重大不確定性，因此以持續經營為基礎編制本公司 2023 年度財務報表。五、五、重重要會計政策要會計政策及及會計估計會計估計 具體會計政策和會計估計提示：津投城開 2023 年年度報告 78/189 適用 不適用 1.1.遵循企業會計準則的聲明遵循企業會計準則的聲明 本公司所編制的財務報表符合企業會計準則的要求，真實、完整地反映了公司的財務狀況、經營成果、股東權益變動和現金流量等有關信息。2.2.會計期間會計期間 本公司會計年度自公歷 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。3.3.營業周期營業周期 適用 不適用 本公司無特殊營業

245、周期。4.4.記賬本位幣記賬本位幣 本公司的記賬本位幣為人民幣。5.5.重要性標準確定方法和選擇依據重要性標準確定方法和選擇依據 適用 不適用 項目 重要性標準 重要的非全資子公司 單項金額占比超過本集團少數股東權益年末余額的 5%以上 重要的聯營企業 長期股權投資金額占合并長期股權投資金額 5%以上 一年以上重要的應付賬款 單項賬齡超過1年的應付賬款余額占應付賬款總額的1%以上且金額超過 1,500 萬元 6.6.同一控制下和非同一控制下企業合并的會計處理方法同一控制下和非同一控制下企業合并的會計處理方法 適用 不適用 1、同一控制下企業合并同一控制下企業合并 參與合并的企業在合并前后均受同

246、一方或相同的多方最終控制且該控制并非暫時性的，為同一控制下的企業合并。合并日為合并方實際取得對被合并方控制權的日期。在企業合并中取得的資產和負債，按照合并日被合并方在最終控制方合并財務報表中的賬面價值計量。被合并各方采用的會計政策與本公司不一致的，合并方在合并日按照本公司會計政策進行調整，在此基礎上按照調整后的賬面價值確認。在合并中取得的凈資產賬面價值與支付的合并對價賬面價值（或發行股份面值總額）的差額，調整資本公積中的股本溢價，資本公積中的股本溢價不足沖減的，調整留存收益。為進行企業合并而發生的各項直接相關費用，包括為進行合并而支付的審計費用、評估費用、法律服務費等，于發生時計入當期損益。企

247、業合并中發行權益性證券發生的手續費、傭金等，抵減權益性證券溢價收入，溢價收入不足沖減的，沖減留存收益。津投城開 2023 年年度報告 79/189 通過多次交易分步實現的同一控制下企業合并，屬于“一攬子交易”的，本公司將各項交易作為一項取得控制權的交易進行會計處理。不屬于“一攬子交易”的，取得控制權日，按照下列步驟進行會計處理：（1）確定同一控制下企業合并形成的長期股權投資的初始投資成本。在合并日，根據合并后應享有被合并方凈資產在最終控制方合并財務報表中的賬面價值的份額，確定長期股權投資的初始投資成本。（2）長期股權投資初始投資成本與合并對價賬面價值之間的差額的處理。合并日長期股權投資的初始投

248、資成本，與達到合并前的長期股權投資賬面價值加上合并日進一步取得股份新支付對價的賬面價值之和的差額，調整資本公積（資本溢價或股本溢價），資本公積（資本溢價或股本溢價）不足沖減的，沖減留存收益。（3）合并日之前持有的股權投資，因采用權益法核算或金融工具確認和計量準則核算而確認的其他綜合收益，暫不進行會計處理，直至處置該項投資時采用與被投資單位直接處置相關資產或負債相同的基礎進行會計處理；因采用權益法核算而確認的被投資單位凈資產中除凈損益、其他綜合收益和利潤分配以外的所有者權益其他變動，暫不進行會計處理，直至處置該項投資時轉入當期損益。其中，處置后的剩余股權采用成本法或權益法核算的，其他綜合收益和其

249、他所有者權益應按比例結轉，處置后的剩余股權改按金融工具確認和計量準則進行會計處理的，其他綜合收益和其他所有者權益應全部結轉。（4）在合并財務報表中的會計處理見本附注 7。2、非同一控制下企業合并非同一控制下企業合并 參與合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最終控制的，為非同一控制下的企業合并。購買方在購買日對作為企業合并對價付出的資產、發生或承擔的負債按照公允價值計量。公允價值與其賬面價值的差額，計入當期損益。購買方在購買日對合并成本進行分配，確認所取得的被購買方各項可辨認資產、負債及或有負債的公允價值。購買方對合并成本大于合并中取得的被購買方可辨認凈資產公允價值份額的差額，確認為商譽；

250、合并成本小于合并中取得的被購買方可辨認凈資產公允價值份額的差額，經復核后，計入當期損益。企業合并中取得的被購買方除無形資產外的其他各項資產（不僅限于被購買方原已確認的資產），其所帶來的經濟利益很可能流入本公司且公允價值能夠可靠計量的，單獨確認并按公允價值計量；公允價值能夠可靠計量的無形資產，單獨確認為無形資產并按公允價值計量；取得的被購買方除或有負債以外的其他各項負債，履行有關義務很可能導致經濟利益流出本公司且公允價值能夠可靠計量的，單獨確認并按照公允價值計量；取得的被購買方或有負債，其公允價值能可靠計量的，單獨確認為負債并按照公允價值計量。對合并中取得的被購買方資產進行初始確認時，對被購買方

251、擁有的但在其財務報表中未確認的無形資產進行充分辨認和合理判斷，滿足以下條件之一的，應確認為無形資產：（1）源于合同性權利或其他法定權利；（2）能夠從被購買方中分離或者劃津投城開 2023 年年度報告 80/189 分出來，并能單獨或與相關合同、資產和負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或交換。購買方在企業合并中取得的被購買方的可抵扣暫時性差異，在購買日不符合遞延所得稅資產確認條件的，不予以確認。購買日后 12 個月內，如取得新的或進一步的信息表明購買日的相關情況已經存在，預期被購買方在購買日可抵扣暫時性差異帶來的經濟利益能夠實現的，確認相關的遞延所得稅資產，同時減少商譽，商譽不足沖減的，差

252、額部分確認為當期損益；除上述情況以外，確認與企業合并相關的遞延所得稅資產，計入當期損益。非同一控制下企業合并，購買方為企業合并發生的審計、法律服務、評估咨詢等中介費用以及其他相關管理費用，于發生時計入當期損益；購買方作為合并對價發行的權益性證券或債務性證券的交易費用，計入權益性證券或債務性證券的初始確認金額。購買方通過多次交易分步實現非同一控制下企業合并的，屬于“一攬子交易”的，本公司將各項交易作為一項取得控制權的交易進行會計處理。不屬于“一攬子交易”的，在個別財務報表中，以購買日之前所持被購買方的股權投資的賬面價值與購買日新增投資成本之和，作為改按成本法核算的初始投資成本；購買日之前持有的被

253、購買方的股權投資因采用權益法核算而確認的其他綜合收益，在處置該項投資時采用與被投資單位直接處置相關資產或負債相同的基礎進行會計處理，因被投資方除凈損益、其他綜合收益和利潤分配以外的其他所有者權益變動而確認的所有者權益，在處置該項投資時轉入處置期間的當期損益。其中，處置后的剩余股權根據長期股權投資準則采用成本法或權益法核算的，其他綜合收益和其他所有者權益應按比例結轉，處置后的剩余股權改按金融工具確認和計量準則進行會計處理的，其他綜合收益和其他所有者權益應全部結轉。在合并財務報表中的會計處理見本附注 7。購買日之前持有的股權投資，采用金融工具確認和計量準則進行會計處理的，將該股權投資的公允價值加上

254、新增投資成本之和，作為改按成本法核算的初始投資成本，原持有股權的公允價值與賬面價值的差額與原計入其他綜合收益的累計公允價值變動全部轉入改按成本法核算的當期投資損益。3、將多次交易事項判斷為一攬子交易的判斷標準將多次交易事項判斷為一攬子交易的判斷標準 本公司將多次交易事項判斷為一攬子交易的判斷標準如下：（1）這些交易是同時或者在考慮了彼此影響的情況下訂立的；（2）這些交易整體才能達成一項完整的商業結果；（3）一項交易的發生取決于其他至少一項交易的發生；（4）一項交易單獨考慮時是不經濟的，但是和其他交易一并考慮時是經濟的。7.7.控制的判斷標準和控制的判斷標準和合并財務報表的編制方法合并財務報表的

255、編制方法 適用 不適用 本公司合并財務報表的合并范圍以控制為基礎確定，控制是指投資方擁有被投資方的權力，通過參與被投資方的相關活動而享有可變回報，并且有能力運用對被投資方的權力影響其回報金額。相關活動，是指對被投資方的回報產生重大影響的活動。津投城開 2023 年年度報告 81/189 被投資方的相關活動根據具體情況進行判斷，通常包括商品或勞務的銷售和購買、金融資產的管理、資產的購買和處置、研究與開發活動以及融資活動等。在綜合考慮被投資方的設立目的、被投資方的相關活動以及如何對相關活動作出決策、本公司享有的權利是否使其目前有能力主導被投資方的相關活動、是否通過參與被投資方的相關活動而享有可變回

256、報、是否有能力運用對被投資方的權力影響其回報金額以及與其他方的關系等基礎上對是否控制被投資方進行判斷。一旦相關事實和情況的變化導致控制所涉及的相關要素發生變化的，將進行重新評估。在判斷是否擁有對被投資方的權力時，僅考慮與被投資方相關的實質性權利，包括自身所享有的實質性權利以及其他方所享有的實質性權利。本公司以自身和子公司的財務報表為基礎，根據其他有關資料將整個企業集團視為一個會計主體，依據相關企業會計準則的確認、計量和列報要求，已按照統一的會計政策及會計期間，反映企業集團整體財務狀況、經營成果和現金流量。合并程序具體包括：合并母公司與子公司的資產、負債、所有者權益、收入、費用和現金流等項目；抵

257、銷母公司對子公司的長期股權投資與母公司在子公司所有者權益中所享有的份額；抵銷母公司與子公司、子公司相互之間發生的內部交易的影響，內部交易表明相關資產發生減值損失的，全額確認該部分損失；站在企業集團角度對特殊交易事項予以調整。子公司所有者權益中不屬于母公司的份額，作為少數股東權益，在合并資產負債表中所有者權益項目下以“少數股東權益”項目列示。子公司當期凈損益中屬于少數股東權益的份額，在合并利潤表中凈利潤項目下以“少數股東損益”項目列示。子公司當期綜合收益中屬于少數股東權益的份額，在合并利潤表中綜合收益總額項目下以“歸屬于少數股東的綜合收益總額”項目列示。子公司少數股東分擔的當期虧損超過了少數股東

258、在該子公司期初所有者權益中所享有的份額的，其余額仍沖減少數股東權益。向子公司出售資產所發生的未實現內部交易損益，全額抵銷“歸屬于母公司所有者的凈利潤”。子公司向母公司出售資產所發生的未實現內部交易損益，按照母公司對該子公司的分配比例在“歸屬于母公司所有者的凈利潤”和“少數股東損益”之間分配抵銷。子公司之間出售資產所發生的未實現內部交易損益，按照母公司對出售方子公司的分配比例在“歸屬于母公司所有者的凈利潤”和“少數股東損益”之間分配抵銷。本公司在報告期內因同一控制下企業合并增加的子公司以及業務，編制合并報表時，調整合并資產負債表的期初數，將該子公司以及業務合并當期期初至報告期末的收入、費用、利潤

259、納入合并利潤表，現金流量納入合并現金流量表，同時對比較報表的相關項目進行調整，視同合并后的報告主體自最終控制方開始控制時點起一直存在。本公司在報告期內因非同一控制下企業合并或其他方式增加的子公司以及業務，編制合并資產負債表時，不調整合并資產負債表的期初數，將該子公司以及業務購買日至報告期末的收入、費用、利潤、現金流量納入合并利潤表和合并現金流量表。津投城開 2023 年年度報告 82/189 本公司在報告期內處置子公司以及業務，編制合并資產負債表時，不調整合并資產負債表的期初數，該子公司以及業務期初至處置日的收入、費用、利潤納入合并利潤表，現金流量納入合并現金流量表。母公司購買子公司少數股東擁

260、有的子公司股權，在合并財務報表中，因購買少數股權新取得的長期股權投資與按照新增持股比例計算應享有子公司自購買日或合并日開始持續計算的凈資產份額之間的差額，調整資本公積（資本溢價或股本溢價），資本公積不足沖減的，調整留存收益。通過多次交易分步實現的同一控制下企業合并，不屬于“一攬子交易”的，取得控制權日，合并方在達到合并之前持有的長期股權投資，在取得日與合并方與被合并方同處于同一方最終控制之日孰晚日與合并日之間已確認有關損益、其他綜合收益和其他所有者權益變動，分別沖減比較報表期間的期初留存收益或當期損益。通過多次交易分步實現非同一控制下企業合并，不屬于“一攬子交易”的，在合并財務報表中，對于購買

261、日之前持有的被購買方的股權，按照該股權在購買日的公允價值進行重新計量，公允價值與其賬面價值的差額計入當期投資收益；購買日之前持有的被購買方的股權涉及權益法核算下的其他綜合收益等的，與其相關的其他綜合收益等轉為購買日所屬當期收益。由于被投資方重新計量設定收益計劃凈負債或資產變動而產生的其他綜合收益除外。母公司在不喪失控制權的情況下部分處置對子公司的長期股權投資，在合并財務報表中，處置價款與處置長期股權投資相對應享有子公司自購買日或合并日開始持續計算的凈資產份額之間的差額，調整資本公積（資本溢價或股本溢價），資本公積不足沖減的，調整留存收益。因處置部分股權投資等原因喪失了對被投資方的控制權的，在編

262、制合并財務報表時，對于剩余股權，按照其在喪失控制權日的公允價值進行重新計量。處置股權取得的對價與剩余股權公允價值之和，減去按原持股比例計算應享有原有子公司自購買日或合并日開始持續計算的凈資產的份額之間的差額，計入喪失控制權當期的投資收益，同時沖減商譽。與原有子公司股權投資相關的其他綜合收益等，在喪失控制權時轉為當期投資收益。通過多次交易分步處置對子公司股權投資直至喪失控制權的，如果處置對子公司股權投資直至喪失控制權的各項交易屬于一攬子交易的，將各項交易作為一項處置子公司并喪失控制權的交易進行會計處理；但是，在喪失控制權之前每一次處置價款與處置投資對應的享有該子公司凈資產份額的差額，在合并財務報

263、表中確認為其他綜合收益，在喪失控制權時一并轉入喪失控制權當期的損益。合并所有者權益變動表根據合并資產負債表和合并利潤表編制。8.8.合營安排合營安排分類分類及共同經營會計處理方法及共同經營會計處理方法 適用 不適用 合營安排指一項由兩個或兩個以上的參與方共同控制的安排。共同控制，是指按照相關約定對某項安排所共有的控制，并且該安排的相關活動必須經過分享控制權的津投城開 2023 年年度報告 83/189 參與方一致同意后才能決策。在判斷是否存在共同控制時，應該首先判斷所有參與方或參與方組合是否集體控制該安排，其次判斷該安排相關活動的決策是否必須經過這些集體控制該安排的參與方一致同意。本公司根據在

264、合營安排中享有的權利和承擔的義務確定合營安排的分類。合營安排分為共同經營和合營企業。共同經營，是指合營方享有該安排相關資產且承擔該安排相關負債的合營安排。本公司確認其與共同經營中利益份額相關的下列項目，并按照相關企業會計準則的規定進行會計處理：1、確認單獨所持有的資產，以及按其份額確認共同持有的資產；2、確認單獨所承擔的負債，以及按其份額確認共同承擔的負債；3、確認出售其享有的共同經營產出份額所產生的收入；4、按其份額確認共同經營因出售產出所產生的收入；5、確認單獨所發生的費用，以及按其份額確認共同經營發生的費用。9.9.現金及現金等價物的確定標準現金及現金等價物的確定標準 現金等價物是指企業

265、持有的期限短（一般指從購買日起三個月內到期）、流動性強、易于轉換為已知金額現金、價值變動風險很小的投資。10.10.外幣業務和外幣報表折算外幣業務和外幣報表折算 適用 不適用 1、外幣業務折算外幣業務折算 外幣業務采用交易發生日的即期匯率作為折算匯率將外幣金額折合成人民幣記賬。外幣貨幣性項目余額按資產負債表日即期匯率折算，由此產生的匯兌差額，除屬于與購建符合資本化條件的資產相關的外幣專門借款產生的匯兌差額按照借款費用資本化的原則處理外，均計入當期損益。以歷史成本計量的外幣非貨幣性項目，仍采用交易發生日的即期匯率折算，不改變其記賬本位幣金額。以公允價值計量的外幣非貨幣性項目，采用公允價值確定日的

266、即期匯率折算，由此產生的匯兌差額計入當期損益或其他綜合收益。2、外幣報表折算外幣報表折算 資產負債表中的資產和負債項目，采用資產負債表日的即期匯率折算；所有者權益項目除“未分配利潤”項目外，其他項目采用發生時的即期匯率折算。利潤表中的收入和費用項目，采用交易發生日的即期匯率折算。按照上述折算產生的外幣財務報表折算差額，在其他綜合收益項目下單獨列示“外幣報表折算差額”項目。處置境外經營時，將資產負債表中其他綜合收益項目下列示的、與該境外經營相關的外幣財務報表折算差額，自其他綜合收益項目轉入處置當期損益；部分處置境外經營的，按處置的比例計算處置部分的外幣財務報表折算差額，轉入處置當期損益。津投城開

267、 2023 年年度報告 84/189 11.11.金融工具金融工具 適用 不適用 金融工具，是指形成一方的金融資產并形成其他方的金融負債或權益工具的合同。當本公司成為金融工具合同的一方時，確認相關的金融資產或金融負債。1、金融資產的分類、確認和計量金融資產的分類、確認和計量 本公司根據管理金融資產的業務模式和金融資產的合同現金流量特征，將金融資產劃分為：以攤余成本計量的金融資產；以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產；以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產。金融資產在初始確認時以公允價值計量。對于以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產，相關交易費用直接計入當期損益；對于其

268、他類別的金融資產，相關交易費用計入初始確認金額。因銷售產品或提供勞務而產生的、未包含或不考慮重大融資成分的應收賬款或應收票據，本公司按照預期有權收取的對價金額作為初始確認金額。（1）以攤余成本計量的金融資產）以攤余成本計量的金融資產 本公司管理以攤余成本計量的金融資產的業務模式為以收取合同現金流量為目標，且此類金融資產的合同現金流量特征與基本借貸安排相一致，即在特定日期產生的現金流量，僅為對本金和以未償付本金金額為基礎的利息的支付。本公司對于此類金融資產，采用實際利率法，按照攤余成本進行后續計量，其攤銷或減值產生的利得或損失，計入當期損益。（2）以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產

269、）以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產 本公司管理此類金融資產的業務模式為既以收取合同現金流量為目標又以出售為目標，且此類金融資產的合同現金流量特征與基本借貸安排相一致。本公司對此類金融資產按照公允價值計量且其變動計入其他綜合收益，但減值損失或利得、匯兌損益和按照實際利率法計算的利息收入計入當期損益。此外，本公司將部分非交易性權益工具投資指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產。本公司將該類金融資產的相關股利收入計入當期損益，公允價值變動計入其他綜合收益。當該金融資產終止確認時，之前計入其他綜合收益的累計利得或損失將從其他綜合收益轉入留存收益，不計入當期損益。（3）以

270、公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產）以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產 本公司將上述以攤余成本計量的金融資產和以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產之外的金融資產，分類為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產。此外，在初始確認時，本公司為了消除或顯著減少會計錯配，將部分金融資產指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產。對于此類金融資產，本公司采用公允價值進行后續計量，公允價值變動計入當期損益。2、金融負債的分類、確認和計量金融負債的分類、確認和計量 金融負債于初始確認時分類為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債和其他金融負債。對于以公允價值計

271、量且其變動計入當期損益的金融負債，相關交易費用直接計入當期損益，其他金融負債的相關交易費用計入其初始確認金額。津投城開 2023 年年度報告 85/189 （1）以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債）以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債 以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債，包括交易性金融負債（含屬于金融負債的衍生工具）和初始確認時指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債。交易性金融負債（含屬于金融負債的衍生工具），按照公允價值進行后續計量，除與套期會計有關外，公允價值變動計入當期損益。被指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債，該負債由本公司自身信

272、用風險變動引起的公允價值變動計入其他綜合收益，且終止確認該負債時，計入其他綜合收益的自身信用風險變動引起的其公允價值累計變動額轉入留存收益。其余公允價值變動計入當期損益。若按上述方式對該等金融負債的自身信用風險變動的影響進行處理會造成或擴大損益中的會計錯配的，本公司將該金融負債的全部利得或損失（包括企業自身信用風險變動的影響金額）計入當期損益。（2）其他金融負債）其他金融負債 除金融資產轉移不符合終止確認條件或繼續涉入被轉移金融資產所形成的金融負債、財務擔保合同外的其他金融負債分類為以攤余成本計量的金融負債，按攤余成本進行后續計量，終止確認或攤銷產生的利得或損失計入當期損益。3、金融資產轉移的

273、確認依據和計金融資產轉移的確認依據和計量方法量方法 滿足下列條件之一的金融資產，予以終止確認：收取該金融資產現金流量的合同權利終止；該金融資產已轉移，且將金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬轉移給轉入方；該金融資產已轉移，雖然企業既沒有轉移也沒有保留金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬，但是放棄了對該金融資產的控制。若企業既沒有轉移也沒有保留金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬，且未放棄對該金融資產的控制的，則按照繼續涉入所轉移金融資產的程度確認有關金融資產，并相應確認有關負債。繼續涉入所轉移金融資產的程度，是指該金融資產價值變動使企業面臨的風險水平。金融資產整體轉移滿足終止確認條件的，將所轉

274、移金融資產的賬面價值及因轉移而收到的對價與原計入其他綜合收益的公允價值變動累計額之和的差額計入當期損益。金融資產部分轉移滿足終止確認條件的，將所轉移金融資產的賬面價值在終止確認及未終止確認部分之間按其相對的公允價值進行分攤，并將因轉移而收到的對價與應分攤至終止確認部分的原計入其他綜合收益的公允價值變動累計額之和與分攤的前述賬面金額之差額計入當期損益。本公司對采用附追索權方式出售的金融資產，或將持有的金融資產背書轉讓，需確定該金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬是否已經轉移。已將該金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬轉移給轉入方的，終止確認該金融資產；保留了金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬的

275、，不終止確認該金融資產；既沒有轉移也沒有保留金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬的，則繼續判斷企業是否對該資產保留了控制，津投城開 2023 年年度報告 86/189 并根據前面各段所述的原則進行會計處理。4、金融負債終止確認條件金融負債終止確認條件 金融負債的現時義務全部或部分已經解除的，則終止確認該金融負債或其一部分；本公司若與債權人簽定協議，以承擔新金融負債方式替換現存金融負債，且新金融負債與現存金融負債的合同條款實質上不同的，則終止確認現存金融負債，并同時確認新金融負債。對現存金融負債全部或部分合同條款作出實質性修改的，則終止確認現存金融負債或其一部分，同時將修改條款后的金融負債確認為

276、一項新金融負債。金融負債全部或部分終止確認時，終止確認的金融負債賬面價值與支付對價（包括轉出的非現金資產或承擔的新金融負債）之間的差額，計入當期損益。若回購部分金融負債的，在回購日按照繼續確認部分與終止確認部分的相對公允價值，將該金融負債整體的賬面價值進行分配。分配給終止確認部分的賬面價值與支付的對價（包括轉出的非現金資產或承擔的新金融負債）之間的差額，計入當期損益。5、金融資產和金融負債公允價值的確定方法金融資產和金融負債公允價值的確定方法 存在活躍市場的金融工具，以活躍市場中的報價確定其公允價值。不存在活躍市場的金融工具，采用估值技術確定其公允價值。在估值時，本公司采用在當前情況下適用并且

277、有足夠可利用數據和其他信息支持的估值技術，選擇與市場參與者在相關資產或負債的交易中所考慮的資產或負債特征相一致的輸入值，并盡可能優先使用相關可觀察輸入值。在相關可觀察輸入值無法取得或取得不切實可行的情況下，使用不可觀察輸入值。6、金融資產減值金融資產減值 公司考慮所有合理且有依據的信息，包括前瞻性信息，以單項或組合的方式對以攤余成本計量的金融資產和以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產的預期信用損失進行估計。預期信用損失的計量取決于金融資產自初始確認后是否發生信用風險顯著增加。如果該金融工具的信用風險自初始確認后并未顯著增加，公司按照相當于該金融工具未來 12 個月內預期信用損失的金

278、額計量其損失準備；如果該金融工具的信用風險自初始確認后已顯著增加，公司按照相當于該金融工具整個存續期內預期信用損失的金額計量其損失準備；如果該金融工具的信用風險自初始確認后已經發生信用減值的，公司按照相當于該金融工具整個存續期內預期信用損失的金額計量其損失準備。由此形成的損失準備的增加或轉回金額，作為減值損失或利得計入當期損益。7、權益工具權益工具 權益工具是指能證明擁有本公司在扣除所有負債后的資產中的剩余權益的合同。本公司發行（含再融資）、回購、出售或注銷權益工具作為權益的變動處理，與權益性交易相關的交易費用從權益中扣減。本公司不確認權益工具的公允價值變動。本公司權益工具在存續期間分派股利（

279、含分類為權益工具的工具所產生的“利息”）的，作為利潤分配處理。津投城開 2023 年年度報告 87/189 12.12.應收票據應收票據 適用 不適用 應收票據的預期信用損失的確定方法及會計處理方法應收票據的預期信用損失的確定方法及會計處理方法 適用不適用 對于應收票據，本公司考慮所有合理且有依據的信息，包括前瞻性信息，以單項或組合的方式對應收票據預期信用損失進行估計，并采用預期信用損失的簡化模型，始終按照整個存續期的預期信用損失計量損失準備。計提方法如下：（1）期末對有客觀證據表明其已發生減值的應收票據單獨進行減值測試，根據其預計未來現金流量現值低于其賬面價值的差額，確認減值損失，計提壞賬準

280、備。（2）當單項金融資產無法以合理成本評估預期信用損失的信息時，本公司依據信用風險特征劃分應收款項組合，在組合基礎上計算預期信用損失。對于按信用風險特征組合計提壞賬的應收票據，本公司參考歷史信用損失經驗，結合當前狀況以及對未來經濟狀況的預測，使用減值準備模型計算預期信用損失。公司將計提或轉回的損失準備計入當期損益。按照信用風險特征組合計提壞賬準備的組合類別及確定依據按照信用風險特征組合計提壞賬準備的組合類別及確定依據 適用 不適用 本公司按照信用風險特征組合計提壞賬準備的組合類別及確定依據如下：組合名稱 確定組合的依據 計提方法 銀行承兌匯票 承兌人為信用風險較低的銀行 參考歷史信用損失經驗，

281、結合當前及對未來的預測，按照預期信用損失法計算。商業承兌匯票 存在違約可能性，具有一定信用風險 參考歷史信用損失經驗，結合當前及對未來的預測，按照預期信用損失法計算?；谫~齡確認信用風險特征組合的賬齡計算方法基于賬齡確認信用風險特征組合的賬齡計算方法 適用 不適用 按照單項計提壞賬準備的單項計提判斷標準按照單項計提壞賬準備的單項計提判斷標準 適用 不適用 13.13.應收賬款應收賬款 適用不適用 應收賬款的預期信用損失的確定方法及會計處理方法應收賬款的預期信用損失的確定方法及會計處理方法 適用 不適用 對于應收賬款，本公司考慮所有合理且有依據的信息，包括前瞻性信息，以單項或組合的方式對應收款項

282、預期信用損失進行估計，并采用預期信用損失的簡化模型，始終按照整個存續期的預期信用損失計量損失準備。計提方法如下：（1）期末對有客觀證據表明其已發生減值的應收款項單獨進行減值測試，根據其預計未來現金流量現值低于其賬面價值的差額，確認減值損失，計提壞賬準備。（2）當單項金融資產無法以合理成本評估預期信用損失的信息時，本公司依據津投城開 2023 年年度報告 88/189 信用風險特征劃分應收款項組合，在組合基礎上計算預期信用損失。對于按信用風險特征組合計提壞賬的應收款項，本公司參考歷史信用損失經驗，結合當前狀況以及對未來經濟狀況的預測，使用減值準備模型計算預期信用損失。公司將計提或轉回的損失準備計

283、入當期損益。按照信用風險特征組合計提壞賬準備的組合類別及確定依據按照信用風險特征組合計提壞賬準備的組合類別及確定依據 適用 不適用 當單項金融資產無法以合理成本評估預期信用損失的信息時，本公司依據信用風險特征劃分應收款項組合，在組合基礎上計算預期信用損失。組合名稱 確定組合的依據 計提方法 賬齡組合 按賬齡劃分的具有類似信用風險特征的應收賬款 參考歷史信用損失經驗，結合當前及對未來的預測，按照預期信用損失法計算。關聯方組合 應收本公司合并范圍內子公司款項 除存在客觀證據表明本公司無法按相關合同條款收回款項外，不對合并報表范圍內主體之間的應收賬款計提預期信用損失準備。低風險組合 應收政府類款項

284、參考歷史信用損失經驗，結合當前及對未來的預測計算預期信用損失準備?；谫~齡確認信用風險特征組合的賬齡計算方法基于賬齡確認信用風險特征組合的賬齡計算方法 適用 不適用 按照單項計提壞賬準備的認定單項計提判斷標準按照單項計提壞賬準備的認定單項計提判斷標準 適用 不適用 本公司將債務人信用狀況明顯惡化、未來回款可能性較低、已經發生信用減值等信用風險特征明顯不同的應收賬款單項進行減值測試。14.14.應收款項融資應收款項融資 適用 不適用 15.15.其他應收款其他應收款 適用不適用 其他應收款其他應收款預期信用損失的確定方法及會計處理方法預期信用損失的確定方法及會計處理方法 適用 不適用 對于其他應

285、收款項的減值損失計量，比照前述應收賬款的減值損失計量方法處理。按照信用風險特征組合計提壞賬準備的組合類別及確定依據按照信用風險特征組合計提壞賬準備的組合類別及確定依據 適用 不適用 組合名稱 確定組合的依據 計提方法 賬齡組合 按賬齡劃分的具有類似信用風險特征的其他應收款 參考歷史信用損失經驗，結合當前及對未來的預測，按照預期信用損失法計算。津投城開 2023 年年度報告 89/189 關聯方組合 應收本公司合并范圍內子公司款項 除存在客觀證據表明本公司無法按相關合同條款收回款項外，不對合并報表范圍內主體之間的其他應收款計提預期信用損失準備。低風險組合 信用風險較低的稅費返還、政府補助、員工借

286、款及投標保證金 參考歷史信用損失經驗，結合當前及對未來的預測計算預期信用損失準備?；谫~齡確認信用風險特征組合的賬齡計算方法基于賬齡確認信用風險特征組合的賬齡計算方法 適用 不適用 按照單項計提壞賬準備的單項計提判斷標準按照單項計提壞賬準備的單項計提判斷標準 適用 不適用 16.16.存貨存貨 適用 不適用 存貨存貨類別、發出計價方法、盤存制度、低值易耗品和包裝物的攤銷方法類別、發出計價方法、盤存制度、低值易耗品和包裝物的攤銷方法 適用 不適用 1、存貨的分類存貨的分類 存貨分類為原材料、低值易耗品、開發成本、開發產品等，主要包括土地開發、房屋開發、公共配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各

287、項費用。開發成本按土地開發、房屋開發、公共配套設施和代建工程等分類，并按成本項目進行明細核算。對開發產品成本核算采用品種法，直接費用按成本核算對象歸集，開發間接費用按一定比例的分配標準分配，計入有關開發產品成本。應計入存貨成本的借款費用，按照企業會計準則第 17 號借款費用的規定處理。投資者投入的存貨的成本，應當按照投資合同或協議約定的價值確定，但合同或協議約定價值不公允的除外。投資者投入的存貨的成本，應當按照投資合同或協議約定的價值確定，但合同或協議約定價值不公允的除外。企業合并、非貨幣性資產交換和債務重組取得的存貨的成本，應當分別按照企業會計準則第 20 號企業合并、企業會計準則第 7 號

288、非貨幣性資產交換和企業會計準則第 12 號債務重組確定。2、存貨發出時的計價方法存貨發出時的計價方法 原材料發出時采用加權平均法；開發產品發出時采用個別認定法確定其實際成本。3、低值易耗品采用一次攤銷法核算。低值易耗品采用一次攤銷法核算。4、開發用地的核算方法開發用地的核算方法 對純土地開發項目，在開發成本科目中單獨設置土地開發明細科目，核算土地開發過程中所發生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、購入土地使用權價款、交納土地使用權出讓金、過戶費及三通一平前期工程費等直接或間接費用，計算每平米的土地開發單位成本，根據用途及使用面積，分別計算轉入開發產品各明細項目。對連同房產整體開發的項目，其費

289、用可分清負擔對象，一般按實際占用面積分攤計入商品房成本。津投城開 2023 年年度報告 90/189 5、公共配套設施費用的核算方法公共配套設施費用的核算方法 因建設商品房住宅小區而一并開發建設的配套設備，按其性質和用途不同分為兩類：一類是開發小區內的公共配套設施，包括開發住宅小區內的道路、商店、銀行、郵局、派出所、消防、水塔等非營業性文教、衛生、行政管理等；另一類是開發小區外的無償交付管理部門使用的市政公共配套設施，其所需建設費用通過開發成本核算。公共配套設施費用的核算內容是指非經營性公共配套設施發生的支出，凡與小區住宅建設同步開發的列入當期開發成本；凡與小區住宅設施不同步進行的，將尚未發生

290、的公共配套設施一般采取預提的方法，首先確定預提數額，根據預算成本經批準后從開發成本科目預先提取，待以后各期支付。存貨跌價準備的確認標準和計提方法存貨跌價準備的確認標準和計提方法 適用 不適用 資產負債表日，存貨應當按照成本與可變現凈值孰低計量。存貨成本高于其可變現凈值的，應當計提存貨跌價準備，計入當期損益。原材料和低值易耗品按照存貨類別計提存貨跌價準備，對開發產品按存貨單項計提存貨跌價準備。資產負債表日，公司應當確定存貨的可變現凈值。以前減記存貨價值的影響因素已經消失的，減記的金額應當予以恢復，并在原已計提的存貨跌價準備的金額內轉回，轉回的金額計入當期損益。按照組合計提存貨跌價準備的組合類別及

291、確定依據按照組合計提存貨跌價準備的組合類別及確定依據、不同類別存貨可變現凈值的確定不同類別存貨可變現凈值的確定依據依據 適用 不適用 基于庫齡確認存貨可變現凈值的各庫齡組合可變現凈值的計算方法和確定依據基于庫齡確認存貨可變現凈值的各庫齡組合可變現凈值的計算方法和確定依據 適用 不適用 17.17.合同資產合同資產 適用 不適用 18.18.持有持有待待售的非流動資產或處置組售的非流動資產或處置組 適用 不適用 劃分為持有待售的非流動資產或處置組的確認標準和會計處理方法劃分為持有待售的非流動資產或處置組的確認標準和會計處理方法 適用 不適用 同時滿足下列條件的企業組成部分（或非流動資產，下同）確

292、認為持有待售：該組成部分必須在其當前狀況下僅根據出售此類組成部分的慣常條款即可立即出售；企業已經就處置該組成部分作出決議，如按規定需得到股東批準的，已經取得股東大會或相應權力機構的批準；企業已經與受讓方簽訂了不可撤銷的轉讓協議；該項轉讓將在一年內完成.。津投城開 2023 年年度報告 91/189 終止經營的認定標準和列報方法終止經營的認定標準和列報方法 適用 不適用 （1）終止經營的認定標準 終止經營，是指滿足下列條件之一的已被本公司處置或被本公司劃分為持有待售類別的、能夠單獨區分的組成部分：該組成部分代表本公司一項獨立的主要業務或一個單獨的主要經營地區。該組成部分是擬對本公司一項獨立的主要

293、業務或一個單獨的主要經營地區進行處置的一項相關聯計劃的一部分。該組成部分是本公司專為轉售而取得的子公司。（2）列報 本公司在資產負債表中將持有待售的非流動資產或持有待售的處置組中的資產列報于“持有待售資產”，將持有待售的處置組中的負債列報于“持有待售負債”。本公司在利潤表中分別列示持續經營損益和終止經營損益。不符合終止經營定義的持有待售的非流動資產或處置組，其減值損失和轉回金額及處置損益作為持續經營損益列報。終止經營的減值損失和轉回金額等經營損益及處置損益作為終止經營損益列報。本公司對擬結束使用而非出售且滿足終止經營定義中有關組成部分的條件的處置組，自其停止使用日起作為終止經營列報。對于當期列

294、報的終止經營，在當期財務報表中，本公司將原來作為持續經營損益列報的信息重新作為可比會計期間的終止經營損益列報。終止經營不再滿足持有待售類別劃分條件的，在當期財務報表中，本公司將原來作為終止經營損益列報的信息重新作為可比會計期間的持續經營損益列報。19.19.長期股權投資長期股權投資 適用 不適用 1、長期股權投資的分類及其判斷依據長期股權投資的分類及其判斷依據（1）長期股權投資的分類長期股權投資的分類 長期股權投資分為三類，即是指投資方對被投資單位實施控制、重大影響的權益性投資，以及對其合營企業的權益性投資。（2）長期股權投資類別的判斷依據長期股權投資類別的判斷依據 確定對被投資單位控制的依據

295、詳見本附注 7；確定對被投資單位具有重大影響的依據：重大影響，是指對一個企業的財務和經營決策有參與決策的權力，但并不能夠控制或者與其他方一起共同控制這些政策的制定。公司通常通過以下一種或幾種情形判斷是否對被投資單位具有重大影響：A、在被投資單位的董事會或類似權力機構中派有代表。在這種情況下，由于在被投資單位的董事會或類似權力機構中派有代表，并相應享有實質性的參與決策權，投資方可以通過該代表參與被投資單位財務和經營政策的制定，達到對被投資單位施加重大影響。B、參與被投資單位財務和經營政策制定過程。這種情況下，在制定政策過程中津投城開 2023 年年度報告 92/189 可以為其自身利益提出建議和

296、意見，從而可以對被投資單位施加重大影響。C、與被投資單位之間發生重要交易。有關的交易因對被投資單位的日常經營具有重要性，進而一定程度上可以影響到被投資單位的生產經營決策。D、向被投資單位派出管理人員。在這種情況下，管理人員有權力主導被投資單位的相關活動，從而能夠對被投資單位施加重大影響。E、向被投資單位提供關鍵技術資料。因被投資單位的生產經營需要依賴投資方的技術或技術資料，表明投資方對被投資單位具有重大影響。公司在判斷是否對被投資方具有重大影響時，不限于是否存在上述一種或多種情形，還需要綜合考慮所有事實和情況來做出綜合的判斷。投資方對被投資單位具有重大影響的權益性投資，即對聯營企業投資。確定被

297、投資單位是否為合營企業的依據：本公司的合營企業是指本公司僅對合營安排的凈資產享有權利。合營安排的定義、分類以及共同控制的判斷標準詳見本附注 8。2、長期股權投資初始成本的確定長期股權投資初始成本的確定（1）企業合并形成的長期股權投資企業合并形成的長期股權投資 同一控制下的企業合并：公司以支付現金、轉讓非現金資產或承擔債務方式以及以發行權益性證券作為合并對價的，在合并日按照取得被合并方所有者權益在最終控制方合并財務報表中的賬面價值的份額作為長期股權投資的初始投資成本。長期股權投資初始投資成本與支付合并對價之間的差額，調整資本公積（資本溢價或股本溢價）；資本公積（資本溢價或股本溢價）不足沖減的，調

298、整留存收益。合并方以發行權益性證券作為合并對價的，按照發行股份的面值總額作為股本，長期股權投資初始投資成本與所發行股份面值總額之間的差額，調整資本公積（資本溢價或股本溢價）；資本公積（資本溢價或股本溢價）不足沖減的，調整留存收益。非同一控制下的企業合并：公司按照購買日確定的合并成本作為長期股權投資的初始投資成本。合并成本為購買日購買方為取得對被購買方的控制權而付出的資產、發生或承擔的負債以及發行的權益性證券的公允價值。購買方作為合并對價發行的權益性證券或債務性證券的交易費用，計入權益性證券或債務性證券的初始確認金額。通過多次交易分步實現的非同一控制下企業合并，以購買日之前所持被購買方的股權投資

299、的賬面價值與購買日新增投資成本之和，作為該項投資的初始投資成本。本公司將合并協議約定的或有對價作為企業合并轉移對價的一部分，按照其在購買日的公允價值計入企業合并成本。合并方或購買方為企業合并而發生的審計、法律服務、評估咨詢等中介費用以及其他相關管理費用于發生時計入當期損益。（2）其他方式取得的長期股權投資其他方式取得的長期股權投資 以支付現金方式取得的長期股權投資，按照實際支付的購買價款作為初始投資成本。初始投資成本包括與取得長期股權投資直接相關的費用、稅金及其他必要支出。以發行權益性證券取得的長期股權投資，按照發行權益性證券的公允價值作為初始投資成本。津投城開 2023 年年度報告 93/1

300、89 在非貨幣性資產交換具備商業實質和換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠計量的前提下，非貨幣性資產交換換入的長期股權投資以換出資產的公允價值為基礎確定其初始投資成本，除非有確鑿證據表明換入資產的公允價值更加可靠；不滿足上述前提的非貨幣性資產交換，以換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費作為換入長期股權投資的初始投資成本。通過債務重組取得的長期股權投資，其初始投資成本按照公允價值為基礎確定。3、長期股權投資的后續計量及損益確認方法長期股權投資的后續計量及損益確認方法 本公司能夠對被投資單位實施控制的長期股權投資采用成本法核算。采用成本法核算的長期股權投資按照初始投資成本計價。追加或收回投資調整長

301、期股權投資的成本。被投資單位宣告分派的現金股利或利潤，確認為當期投資收益。對合營企業和聯營企業的長期股權投資，采用權益法核算。初始投資成本大于投資時應享有被投資單位可辨認凈資產公允價值份額的差額，不調整長期股權投資的初始投資成本；初始投資成本小于投資時應享有被投資單位可辨認凈資產公允價值份額的差額，計入當期損益，同時調整長期股權投資的成本。本公司取得長期股權投資后，按照應享有或應分擔的被投資單位實現的凈損益和其他綜合收益的份額，分別確認投資收益和其他綜合收益，同時調整長期股權投資的賬面價值；本公司按照被投資單位宣告分派的利潤或現金股利計算應享有的部分，相應減少長期股權投資的賬面價值；本公司對于

302、被投資單位除凈損益、其他綜合收益和利潤分配以外所有者權益的其他變動，調整長期股權投資的賬面價值并計入所有者權益。本公司在確認應享有被投資單位凈損益的份額時，以取得投資時被投資單位可辨認凈資產的公允價值為基礎，對被投資單位的凈利潤進行調整后確認。被投資單位采用的會計政策及會計期間與本公司不一致的，按照本公司的會計政策及會計期間對被投資單位的財務報表進行調整，并據以確認投資收益和其他綜合收益等。本公司確認被投資單位發生的凈虧損，以長期股權投資的賬面價值以及其他實質上構成對被投資單位凈投資的長期權益減記至零為限，本公司負有承擔額外損失義務的除外。被投資單位以后實現凈利潤的，本公司在其收益分享額彌補未

303、確認的虧損分擔額后，恢復確認收益分享額。本公司計算確認應享有或應分擔被投資單位的凈損益時，與聯營企業、合營企業之間發生的未實現內部交易損益按照應享有的比例計算歸屬于本公司的部分，予以抵銷，在此基礎上確認投資收益。本公司與被投資單位發生的未實現內部交易損失，按照 企業會計準則第 8 號資產減值等的有關規定屬于資產減值損失的，全額確認交易損失。本公司因追加投資等原因能夠對被投資單位施加重大影響或實施共同控制但不構成控制的，按照企業會計準則第 22 號金融工具確認和計量確定的原持有的股權投資的公允價值加上新增投資成本之和，作為改按權益法核算的初始投資成本。津投城開 2023 年年度報告 94/189

304、 原持有的股權投資分類為可供出售金融資產的，其公允價值與賬面價值之間的差額，以及原計入其他綜合收益的累計公允價值變動轉入改按權益法核算的當期損益。本公司因處置部分股權投資等原因喪失了對被投資單位的共同控制或重大影響的，處置后的剩余股權改按企業會計準則第 22 號金融工具確認和計量核算，其在喪失共同控制或重大影響之日的公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。原股權投資因采用權益法核算而確認的其他綜合收益，在終止采用權益法核算時采用與被投資單位直接處置相關資產或負債相同的基礎進行會計處理。本公司因處置部分權益性投資等原因喪失了對被投資單位的控制的，在編制個別財務報表時，處置后的剩余股權能夠對被投

305、資單位實施共同控制或施加重大影響的，改按權益法核算，并對該剩余股權視同自取得時即采用權益法核算進行調整；處置后的剩余股權不能對被投資單位實施共同控制或施加重大影響的，改按企業會計準則第 22 號金融工具確認和計量的有關規定進行會計處理。處置長期股權投資，其賬面價值與實際取得價款之間的差額，計入當期損益。采用權益法核算的長期股權投資，在處置該項投資時，采用與被投資單位直接處置相關資產或負債相同的基礎，按相應比例對原計入其他綜合收益的部分進行會計處理。20.20.投資性房地產投資性房地產(1).(1).如果如果采用成本計量模式的：采用成本計量模式的：折舊或攤銷方法 公司對投資性房地產采用成本模式計

306、量。對按照成本模式計量的投資性房地產出租用建筑物采用與本公司固定資產相同的折舊政策，出租用土地使用權采用與本公司與無形資產相同的攤銷政策。21.21.固定資產固定資產(1).(1).確認條件確認條件 適用 不適用 固定資產指為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有，并且使用壽命超過一個會計年度的有形資產。固定資產分類為：房屋及建筑物、辦公設備、運輸設備、其他設備。固定資產在同時滿足下列條件時予以確認：（1）與該固定資產有關的經濟利益很可能流入企業；（2）該固定資產的成本能夠可靠地計量。(2).(2).折舊方法折舊方法 適用 不適用 類別 折舊方法 折舊年限（年）殘值率 年折舊率 房屋及建筑物

307、 年限平均法 15-30 3.00 6.47-3.23 辦公設備 年限平均法 5-10 3.00 19.4-9.7 運輸設備 年限平均法 6 3.00 19.30 生產設備 年限平均法 8 3.00 12.13 津投城開 2023 年年度報告 95/189 22.22.在建工程在建工程 適用 不適用 在建工程以立項項目分類核算。在建工程項目按建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的全部支出，作為固定資產的入賬價值。所建造的固定資產在建工程已達到預定可使用狀態，但尚未辦理竣工決算的，自達到預定可使用狀態之日起，根據工程預算、造價或者工程實際成本等，按估計的價值轉入固定資產，并按本公司固定資產折舊

308、政策計提固定資產的折舊，待辦理竣工決算后，再按實際成本調整原來的暫估價值，但不調整原已計提的折舊額。23.23.借款費用借款費用 適用 不適用 1、借款費用資本化的確認原則借款費用資本化的確認原則 借款費用，包括借款利息、折價或者溢價的攤銷、輔助費用以及因外幣借款而發生的匯兌差額等。公司發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，予以資本化，計入相關資產成本；其他借款費用，在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。符合資本化條件的資產，是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。借款費用同時滿足下列條件

309、時開始資本化：（1）資產支出已經發生，資產支出包括為購建或者生產符合資本化條件的資產而以支付現金、轉移非現金資產或者承擔帶息債務形式發生的支出；（2）借款費用已經發生；（3）為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始。2、借款費用資本化期間借款費用資本化期間 資本化期間，指從借款費用開始資本化時點到停止資本化時點的期間，借款費用暫停資本化的期間不包括在內。當購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態時，借款費用停止資本化。當購建或者生產符合資本化條件的資產中部分項目分別完工且可單獨使用時，該部分資產借款費用停止資本化。購建或者生產的資產的各部分分別完

310、工，但必須等到整體完工后才可使用或可對外銷售的，在該資產整體完工時停止借款費用資本化。3、借款費用暫停資本化期間借款費用暫停資本化期間 符合資本化條件的資產在購建或生產過程中發生的非正常中斷、且中斷時間連續超過 3 個月的，則借款費用暫停資本化；該項中斷如是所購建或生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用狀態或者可銷售狀態必要的程序，則借款費用繼續資本化。津投城開 2023 年年度報告 96/189 在中斷期間發生的借款費用確認為當期損益，直至資產的購建或者生產活動重新開始后借款費用繼續資本化。4、借款費用資本化金額的計算方法借款費用資本化金額的計算方法 對于為購建或者生產符合資本化條件的資產

311、而借入的專門借款，以專門借款當期實際發生的借款費用及其輔助費，減去尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益后的金額，來確定借款費用的資本化金額。對于為購建或者生產符合資本化條件的資產而占用的一般借款，根據累計資產支出超過專門借款部分的資產支出加權平均數乘以所占用一般借款的資本化率，計算確定一般借款應予資本化的利息金額。資本化率根據一般借款加權平均利率計算確定。借款存在折價或者溢價的，按照實際利率法確定每一會計期間應攤銷的折價或者溢價金額，調整每期利息金額。24.24.生物資產生物資產 適用 不適用 25.25.油氣資產油氣資產 適用 不適用 26.26.無形資產無

312、形資產(1).(1).使用壽命及其確定依據、估計情況、攤銷方法使用壽命及其確定依據、估計情況、攤銷方法或復核程序或復核程序 適用 不適用 （1）取得無形資產時按成本進行初始計量取得無形資產時按成本進行初始計量 外購無形資產的成本，包括購買價款、相關稅費以及直接歸屬于使該項資產達到預定用途所發生的其他支出。購買無形資產的價款超過正常信用條件延期支付，實質上具有融資性質的，無形資產的成本以購買價款的現值為基礎確定。債務重組取得債務人用以抵債的無形資產，以該無形資產的公允價值為基礎確定其入賬價值，并將重組債務的賬面價值與該用以抵債的無形資產公允價值之間的差額，計入當期損益；在非貨幣性資產交換具備商業

313、實質且換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠計量的前提下，非貨幣性資產交換換入的無形資產以換出資產的公允價值為基礎確定其入賬價值，除非有確鑿證據表明換入資產的公允價值更加可靠；不滿足上述前提的非貨幣性資產交換，以換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費作為換入無形資產的成本，不確認損益。以同一控制下的企業吸收合并方式取得的無形資產按被合并方的賬面價值確定其入賬價值；以非同一控制下的企業吸收合并方式取得的無形資產按公允價值確定其入賬價值。內部自行開發的無形資產，其成本包括：開發該無形資產時耗用的材料、勞務成本、注冊費、在開發過程中使用的其他專利權和特許權的攤銷以及滿足資本化條件的津投城開 2023 年

314、年度報告 97/189 利息費用，以及為使該無形資產達到預定用途前所發生的其他直接費用。（2）后續計量后續計量 在取得無形資產時分析判斷其使用壽命。對于使用壽命有限的無形資產，在為企業帶來經濟利益的期限內按直線法攤銷；無法預見無形資產為企業帶來經濟利益期限的，視為使用壽命不確定的無形資產，不予攤銷。(2).(2).研發支出的歸集范圍及相關會計處理方法研發支出的歸集范圍及相關會計處理方法 適用 不適用 1、劃分內部研究開發項目的研究階段和開發階段具體標準劃分內部研究開發項目的研究階段和開發階段具體標準 內部研究開發項目的支出分為研究階段支出和開發階段支出。研究階段：為獲取并理解新的科學或技術知識

315、等而進行的獨創性的有計劃調查、研究活動的階段。開發階段：在進行商業性生產或使用前，將研究成果或其他知識應用于某項計劃或設計，以生產出新的或具有實質性改進的材料、裝置、產品等活動的階段。2、開發階段支出符合資本化的具體標準開發階段支出符合資本化的具體標準 內部研究開發項目開發階段的支出，同時滿足下列條件時確認為無形資產：（1）完成該無形資產以使其能夠使用或出售在技術上具有可行性；（2）具有完成該無形資產并使用或出售的意圖；（3）無形資產產生經濟利益的方式，包括能夠證明運用該無形資產生產的產品存在市場或無形資產自身存在市場，無形資產將在內部使用的，能夠證明其有用性；（4）有足夠的技術、財務資源和其

316、他資源支持，以完成該無形資產的開發，并有能力使用或出售該無形資產；（5）歸屬于該無形資產開發階段的支出能夠可靠地計量。開發階段的支出，若不滿足上列條件的，于發生時計入當期損益。研究階段的支出，在發生時計入當期損益。內部研究開發項目的支出分為研究階段支出和開發階段支出。研究階段：為獲取并理解新的科學或技術知識等而進行的獨創性的有計劃調查、研究活動的階段。開發階段：在進行商業性生產或使用前，將研究成果或其他知識應用于某項計劃或設計，以生產出新的或具有實質性改進的材料、裝置、產品等活動的階段。3、開發階段支出符合資本化的具體標準開發階段支出符合資本化的具體標準 內部研究開發項目開發階段的支出，同時滿

317、足下列條件時確認為無形資產：（6）完成該無形資產以使其能夠使用或出售在技術上具有可行性；（7）具有完成該無形資產并使用或出售的意圖；（8）無形資產產生經濟利益的方式，包括能夠證明運用該無形資產生產的產品存在市場或無形資產自身存在市場，無形資產將在內部使用的，能夠證明其有用性；（9）有足夠的技術、財務資源和其他資源支持，以完成該無形資產的開發，并有津投城開 2023 年年度報告 98/189 能力使用或出售該無形資產；（10）歸屬于該無形資產開發階段的支出能夠可靠地計量。開發階段的支出，若不滿足上列條件的，于發生時計入當期損益。研究階段的支出，在發生時計入當期損益。27.27.長期資產減值長期資

318、產減值 適用 不適用 在每個資產負債表日判斷長期股權投資、采用成本模式計量的投資性房地產、固定資產、在建工程、采用成本模式計量的生物性資產、油氣資產使用壽命確定的無形資產等是否存在減值跡象，對存在減值跡象的，估計其可收回金額，可收回金額低于其賬面價值的，將資產的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認相應的減值損失，計入當期損益，同時計提相應的減值準備。資產可收回金額的估計，根據其公允價值減去處置費用后的凈額與其預計未來現金流量的現值兩者之間較高者確定。企業以單項資產為基礎估計其可收回金額，在難以對單項資產可回收金額進行估計的情況下，以資產所屬的資產組為基礎確定資產組的可收回金額。資產減值損失

319、確認后，減值資產的折舊或者攤銷費用在未來期間做相應調整，使資產在剩余壽命內，系統地分攤調整后的資產賬面價值。對于使用壽命不確定的無形資產、尚未達到使用狀態的無形資產以及合并所形成的商譽每年年度終了進行減值測試。關于商譽減值測試，對于因企業合并形成的商譽的賬面價值，自購買日起按照合理的方法分攤至相關的資產組；難以分攤至相關的資產組的，將其分攤至相關的資產組組合。在將商譽的賬面價值分攤至相關的資產組或者資產組組合時，按照各資產組或者資產組組合的公允價值占相關資產組或者資產組組合公允價值總額的比例進行分攤。公允價值難以可靠計量的，按照各資產組或者資產組組合的賬面價值占相關資產組或者資產組組合賬面價值

320、總額的比例進行分攤。在對包含商譽的相關資產組或者資產組組合進行減值測試時，如與商譽相關的資產組或者資產組組合存在減值跡象的，先對不包含商譽的資產組或者資產組組合進行減值測試，計算可收回金額，并與相關賬面價值相比較，確認相應的減值損失。再對包含商譽的資產組或者資產組組合進行減值測試，比較這些相關資產組或者資產組組合的賬面價值（包括所分攤的商譽的賬面價值部分）與其可收回金額，如相關資產組或者資產組組合的可收回金額低于其賬面價值的，確認商譽的減值損失。28.28.長期待攤費用長期待攤費用 適用 不適用 對于已經發生但應由本期和以后各期負擔的分攤期限在 1 年以上的各項費用，包括經營租入固定資產改良支

321、出，作為長期待攤費用按預計受益年限分期攤銷。如果長津投城開 2023 年年度報告 99/189 期待攤費用項目不能使以后會計期間受益的，則將其尚未攤銷的攤余價值全部轉入當期損益。29.29.合同負債合同負債 適用 不適用 合同負債是指本公司及其子公司已收或應收客戶對價而應向客戶轉讓商品或服務的義務。同一合同下的合同資產和合同負債以凈額列示。30.30.職工薪酬職工薪酬(1).(1).短期薪酬的會計處理方法短期薪酬的會計處理方法 適用 不適用 在職工為公司提供服務的會計期間，將實際發生的短期薪酬確認為負債，并計入當期損益或相關資產成本。(2).(2).離職后福利的會計處理方法離職后福利的會計處理

322、方法 適用 不適用 離職后福利計劃分類為設定提存計劃和設定受益計劃。在職工為公司提供服務的會計期間，將根據設定提存計劃計算的應繳存金額確認為負債，并計入當期損益或相關資產成本。根據設定提存計劃，預期不會在職工提供相關服務的年度報告期結束后十二個月內支付全部應繳存金額的，根據資產負債表日與設定受益計劃義務期限和幣種相匹配的國債或活躍市場上的高質量公司債券的市場收益率，將全部應繳存金額以折現后的金額計量應付職工薪酬。公司根據資產負債表日與設定受益計劃義務期限和幣種相匹配的國債或活躍市場上的高質量公司債券的市場收益率對所有設定受益計劃義務予以折現，包括預期在職工提供服務的年度報告期間結束后的十二個月

323、內支付的義務。設定受益計劃存在資產的，將設定受益計劃義務現值減去設定受益計劃資產公允價值所形成的赤字或盈余確認為一項設定受益計劃凈負債或凈資產。設定受益計劃存在盈余的，企業以設定受益計劃的盈余和資產上限兩項的孰低者計量設定受益計劃凈資產。其中，資產上限，是指企業可從設定受益計劃退款或減少未來對設定受益計劃繳存資金而獲得的經濟利益的現值。報告期末，將設定受益計劃產生的職工薪酬成本中的服務成本和設定受益計劃凈負債或凈資產的利息凈額部分計入當期損益或資產成本；重新計量設定受益計劃凈負債或凈資產所產生的變動。計入其他綜合收益，并且在后續會計期間不允許轉回至損益，可以在權益范圍內轉移。在設定受益計劃下，

324、在修改設定受益計劃與確認相關重組費用或辭退福利孰早日將過去服務成本確認為當期費用。企業在設定受益計劃結算時，確認結算利得或損失。該利得或損失是在結算日確定的設定受益計劃義務現值與結算價格的差。津投城開 2023 年年度報告 100/189 (3).(3).辭退福利的會計處理方法辭退福利的會計處理方法 適用 不適用 在下列兩者孰早日確認辭退福利產生的職工薪酬負債，并計入當期損益：（1）企業不能單方面撤回因解除勞動關系計劃或裁減建議所提供的辭退福利時；（2）企業確認與涉及支付辭退福利的重組相關的成本或費用時。辭退福利預期在其確認的年度報告期結束后十二個月內完全支付的，適用短期薪酬的相關規定；辭退福

325、利預期在年度報告期結束后十二個月內不能完全支付的，適用其他長期職工福利的有關規定。(4).(4).其他長期職工福利的會計處理方法其他長期職工福利的會計處理方法 適用 不適用 其他長期職工福利，符合設定提存計劃條件的，根據上述(2)、處理。不符合設定提存計劃的，適用關于設定受益計劃的有關規定，確認和計量其他長期職工福利凈負債或凈資產。在報告期末，將其他長期職工福利中的服務成本、凈負債或凈資產的利息凈額、重新計量其他長期職工福利凈負債或凈資產所產生的變動的總凈額計入當期損益或相關資產成本。31.31.預計負債預計負債 適用 不適用 涉及訴訟、債務擔保、虧損合同、重組事項時，如該等事項很可能需要未來

326、以交付資產或提供勞務、其金額能夠可靠計量的，確認為預計負債。預計負債按照履行相關現時義務所需支出的最佳估計數進行初始計量，并綜合考慮與或有事項有關的風險、不確定性和貨幣時間價值等因素。貨幣時間價值影響重大的，通過對相關未來現金流出進行折現后確定最佳估計數；因隨著時間推移所進行的折現還原而導致的預計負債賬面價值的增加金額，確認為利息費用。于資產負債表日，對預計負債的賬面價值進行復核并作適當調整，以反映當前的最佳估計數。32.32.股份支付股份支付 適用 不適用 1、股份支付的種類及會計處理股份支付的種類及會計處理 股份支付是公司為了獲取職工提供服務而授予權益工具或者承擔以權益工具為基礎確定的負債

327、的交易。股份支付分為以權益結算的股份支付和以現金結算的股份支付。（1）以權益結算的股份支付以權益結算的股份支付 股票期權計劃為用以換取職工提供服務的權益結算的股份支付，以授予職工的權益工具在授予日的公允價值計量。在完成等待期內的服務或達到規定業績條件才可行津投城開 2023 年年度報告 101/189 權，在等待期內以對可行權權益工具數量的最佳估計為基礎，按照權益工具授予日的公允價值，將當期取得的服務計入相關成本或費用，相應增加資本公積。（2）以現金結算的股份支付以現金結算的股份支付 股票增值權計劃為以現金結算的股份支付，按照公司承擔的以本公司股份數量為基礎確定的負債的公允價值計量。該以現金結

328、算的股份支付須完成等待期內的服務或達到規定業績條件以后才可行權，在等待期的每個資產負債表日以對可行權情況的最佳估計為基礎，按照公司承擔負債的公允價值金額，將當期取得的服務計入成本或費用，相應增加負債。在相關負債結算前的每個資產負債表日以及結算日，對負債的公允價值重新計量，其變動計入當期損益。2、權益工具公允價值的確定方法權益工具公允價值的確定方法 對于授予職工的股份，其公允價值按公司股份的市場價格計量，同時考慮授予股份所依據的條款和條件（不包括市場條件之外的可行權條件）進行調整。對于授予職工的股票期權，通過期權定價模型估計所授予的期權的公允價值。3、確認可行權權益工具最佳估計的依據確認可行權權

329、益工具最佳估計的依據 在等待期內每個資產負債表日，根據最新取得的可行權職工人數變動等后續信息做出最佳估計，修正預計可行權的權益工具數量。4、修改和終止股份支付計劃的處理修改和終止股份支付計劃的處理 如果股份支付計劃的修改增加了所授予的權益工具的公允價值，應按照權益工具公允價值的增加相應地確認取得服務的增加。如果股份支付計劃的修改增加了所授予的權益工具的數量，應將增加的權益工具的公允價值相應地確認為取得服務的增加。如果按照有利于職工的方式修改可行權條件，如縮短等待期、變更或取消業績條件（而非市場條件），公司在處理可行權條件時，考慮修改后的可行權條件。如果以減少股份支付公允價值總額的方式或其他不利

330、于職工的方式修改條款和條件，仍應繼續對取得的服務進行會計處理，如同該變更從未發生，除非取消了部分或全部已授予的權益工具。在等待期內如果取消了授予的權益工具，對取消所授予的權益性工具作為加速行權處理，剩余等待期內應確認的金額立即計入當期損益，同時確認資本公積。職工或其他方能夠選擇滿足非可行權條件但在等待期內未滿足的，將其作為授予權益工具的取消處理。33.33.優先股、永續債等其他金融工具優先股、永續債等其他金融工具 適用 不適用 公司發行的優先股或永續債根據所發行金融工具的合同條款及其所反映的經濟實質，結合金融負債和權益工具的定義，在初始確認時將其分類為金融負債或權益工具。優先股或永續債屬于金融

331、負債的，相關利息、股利（或股息）、利得或損失，以及贖回或再融資產生的利得或損失等，計入當期損益。優先股或永續債屬于權益工具的，其發行（含再融資）、回購、出售或注銷時，津投城開 2023 年年度報告 102/189 作為權益的變動處理。對權益工具持有方的分配應作利潤分配處理，發放的股票股利不影響所有者權益總額。與權益性交易相關的交易費用從權益中扣減。交易費用，是指可直接歸屬于購買、發行或處置優先股或永續債的增量費用。增量費用，是指企業不購買、發行或處置金融工具就不會發生的費用。發行或取得自身權益工具時發生的交易費用（例如登記費，承銷費，法律、會計、評估及其他專業服務費用，印刷成本和印花稅等），可

332、直接歸屬于權益性交易的，從權益中扣減。終止的未完成權益性交易所發生的交易費用計入當期損益。34.34.收入收入(1).(1).按照業務類型披露收入確認和計量所采用的會計政策按照業務類型披露收入確認和計量所采用的會計政策 適用 不適用 與客戶之間的合同同時滿足下列條件時，在客戶取得相關商品控制權時確認收入：合同各方已批準該合同并承諾將履行各自義務；合同明確了合同各方與所轉讓商品或提供勞務相關的權利和義務；合同有明確的與所轉讓商品相關的支付條款；合同具有商業實質，即履行該合同將改變本集團未來現金流量的風險、時間分布或金額；因向客戶轉讓商品而有權取得的對價很可能收回。在合同開始日對合同進行評估，識別

333、該合同所包含的各單項履約義務，并將交易價格按照各單項履約義務所承諾商品的單獨售價的相對比例分攤至各單項履約義務。在確定交易價格時考慮了可變對價、合同中存在的重大融資成分、非現金對價、應付客戶對價等因素的影響。然后確定各單項履約義務是在某一時段內履行，還是在某一時點履行，并且在履行了各單項履約義務時分別確認收入。滿足下列條件之一的，屬于在某一時段內履行履約義務；否則，屬于在某一時點履行履約義務：客戶在企業履約的同時即取得并消耗企業履約所帶來的經濟利益；客戶能夠控制企業履約過程中在建的商品；企業履約過程中所產出的商品具有不可替代用途，且該企業在整個合同期間有權就累計至今已完成的履約部分收取款項。對于在某一時段內履行的履約義務，在該時段內按照履約進度確認收入。當履約進度不能合理確定時，已經發生的成本預計能夠得到補償的，按照已經發生的成本金額確認收入，直到履約進度能夠合理確定為止。對于在某一時點履