2017-2018年全國房地產市場研究報告（116頁）.pdf

1、明者因時而變明者因時而變 知者隨事而制知者隨事而制 2017-2018年全國房地產市場研究報告 前言 自2008年金融危機以來，世界經濟仍然處于緩慢的復蘇階段。世界貨幣基金組織指出無論是發達國家，還是新興經濟體，潛在經濟增 長率下降已經是全球性的趨勢。不管是貨幣寬松政策還是低息政策，本輪經濟增長具有明顯信貸驅動型模式的特征。而今這一模式終將因為 美聯儲的“加息”、“縮表”而改變。 明者因時而變，知者隨事而制這句經典的意思是聰明的人會根據時間和形勢的變化來改變應對的策略和方法，有智慧的人會隨著 事情發展的趨勢而制定相應的管理方法。面對以美聯儲主導的全球金融形勢的改變，我們唯一的出路是主動出擊，而

2、非坐以待斃。金融危機 以來，受四萬億投資及大量外資流入的影響，央行資產負債表急劇上升，貨幣政策寬松是主基調。因此，企業依靠不斷提升負債的模式來發 展，這樣情況下，微小的經濟波動都會使企業的風險倍增，而美聯儲的“加息”、“縮表”帶來的經濟沖擊巨大而不可估量，這樣的后果是 我們承受不起的。我們應該怎么面對？所謂明者因時而變，我們能做的就是以空間換時間，給我國經濟營造增長方式轉變的過渡期，因此， 我們不惜代價捍衛我國的外匯儲備，在一定程度上保障了央行的資產規模，從而使貨幣寬松政策不會斷崖式改變。 房地產成為應對外部環境改變的唯一策略工具，除了可作為投資標的原因外，更重要的是房地產是唯一能與外匯規?？?/p>

3、衡的行業。 2014年7月份對我們國家來講是個重要的時間點，我國外匯儲備進入逐月減少的趨勢，2014年8月份是房地產行業重要的時間點，持續5年 左右的限購政策放松了，去庫存成為我們的口號，房地產給了市場一個資金通道。 前言 房地產也確實起到了應有的作用，在去庫存戰略實施下，大量資金流入樓市，外匯儲備流出的速度明顯放緩，再加上嚴格的外匯管控， 2016年初央行的資產負債表止跌回升，2017年我們國家的外匯儲備開始止跌回升。本輪調控中房地產是帶有特殊任務的角色，不僅要把資金 引導到房地產這一資金池里面來，還要防止資金短期內流出。因此，與以往調控相比有諸多的不同，比如土地競拍出現了競自持和保障房的

4、行為，居民購房除了限購升級外，還出現了限售的行為等以往調控中沒有出現過的情形。甚至很多人不理解為什么本輪市場是在漲價的情況 下實現的去庫存，結合我們的戰略目的來看，就順理成章了。大量資金流入推高了樓市風險，熱點城市收緊成為必然。但是資金外流形勢依 然嚴峻，房地產仍然要發揮對抗縮表的工具作用，因此對房地產市場不熱的三四線城市定向打開資金通道，這也是為什么會出現市場和政策 的巨大分化。當我們理解了這些，一切看起來就都理所當然了。 房企作為我國經濟參與的重要主體，在國內外經濟環境影響及房地產調控政策的影響下，也出現新的變化特征，比如房企集中度進一步 提高，出現新的比如競自持、要求現房銷售等前所未有的

5、調控政策。同時，專業投資企業進入房地產行業，并且帶動代建業務的迅速增長。 未來如何應對？短期內，嚴控下市場分化背景下，城市投資布局和營銷策略如何制定？長期來看，企業要一味的追求規模，做大做強，還是 要選擇做細分專業領域的標桿？所謂知者隨事而制，房企如何做行業中的智者，因時而變，因勢而變？房地產行業未來競爭更為激烈，優勝 劣汰，房企怎樣才能做到適者生存？本報告將逐一給出答案。 同策咨詢研究部作為行業內智力密集型應用化的研究機構，我們盡可能發揮我們的定性與定量專業研究優勢，發揮同策在行業內將近20 年從業經驗的優勢，用數據、行業邏輯和不同的模型來判斷未來樓市變化特征以及企業應對策略，以供行業內參考

6、。 C ONTENTS 目錄 01 全球貨幣通縮下背景下的中國樓市 02 市場價值重構，樓市進入下半場第二階段 03 短期趨勢：樓市短期調整的市場機會 04 長期趨勢：從“彎道超車” 到“換道超車” 05 同策對房企的策略建議 全球貨幣通縮下背景下的中國樓市 第 一 章 全球貨幣通縮下背景下的中國樓市 宏觀環境 外部經濟環境 國內經濟環境 美元加息 美元縮表 人民幣加息 直接 引起 央行資產負債表 資 本 回 流 外資流出 央行縮表風險 房地產調控 蓄水池的作用， 留住流出資本 維持央行表規模 嚴格外匯管控 設置資本流出門 檻，限制流出 房地產調控是宏觀經 濟目標的實現手段 國內外貨幣政策-外

7、匯-房地產調控邏輯圖： 外部經濟環境：強勢美元時代來臨 從歷史經驗來看，美聯儲歷次宣布加息后，美元指數都有不同程度的上漲。2015年美聯儲開啟了10年來的首次 加息，加息時間跨度超過歷史周期（5-7年）。本輪美元加息周期開啟，2017年已經連續兩次加息，未來加息 預期四次（到2018年底），強勢美元時代來臨 1973年1月-2017年5月美元指數走勢 美聯儲每次宣布加息后，美元指數都呈現不同程度的上漲； 60 70 80 90 100 110 120 130 140 1973-01 1974-10 1976-07 1978-04 1980-01 1981-10 1983-07 1985-04

8、1987-01 1988-10 1990-07 1992-04 1994-01 1995-10 1997-07 1999-04 2001-01 2002-10 2004-07 2006-04 2008-01 2009-10 2011-07 2013-04 2015-01 2016-10 1982年9月-2017年3月美國聯邦基金目標利率 2015年12月美國聯邦儲備委員會宣布將聯邦基金利率上調25個基點到0.25%至0.5%的水 平，這是美聯儲自2006年6月以來首次加息； 2017年3月將聯邦基金目標利率提高至0.75%-1.0%； 2017年6月月將聯邦基金目標利率提高至1.0%-1.25

9、%； 0 2 4 6 8 10 12 14 1982-09-27 1984-09-27 1986-09-27 1988-09-27 1990-09-27 1992-09-27 1994-09-27 1996-09-27 1998-09-27 2000-09-27 2002-09-27 2004-09-27 2006-09-27 2008-09-27 2010-09-27 2012-09-27 2014-09-27 2016-09-27 1986年 1993年 1999年 2004年 2015年 1986年 1993年 1999年 2004年 2015年 1980年 數據來源: 同策咨詢研究部、

10、wind 單位：% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 2003-01-18 2004-01-18 2005-01-18 2006-01-18 2007-01-18 2008-01-18 2009-01-18 2010-01-18 2011-01-18 2012-01-18 2013-01-18 2014-01-18 2015-01-18 2016-01-18 2017-01-18 外部經濟環境：美元進入縮表周期 2008年美國次債危機爆發，三輪量化寬松的貨幣政策使得美聯儲連年擴表。2008年資產規模為800

11、0億美元，截 至到2017年6月資產規模達到4.5萬億美元，增長了約5倍。三輪量化寬松帶來流動性過剩及高通脹。隨著美國經 濟持續回暖，就業情況向好，調控政策回歸常態，縮表是必然趨勢。2017年6月15日美聯儲表態進入縮表進程 美聯儲資產負債表中的總資產 第一輪的量化寬松是從2008年11月到2010年3月，美聯儲購買1.75萬億美元的長期國 債、機構債券和抵押貸款支持證券（MBS）；是第二輪的6000億美元長期國債，6670 億美元的“扭曲操作”（OT）；第三輪則是每月850億美元的資產購買計劃。 2008年11月Q1 2010年年11月Q2 2012年年9月Q3 MBS+機構債+國債共1.7

12、25萬億美元 國債共6000億美元 MBS和國債共1.89萬億美元 -3.00 -2.00 -1.00 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 60000 70000 80000 90000 100000 110000 120000 130000 140000 2009-01 2009-07 2010-01 2010-07 2011-01 2011-07 2012-01 2012-07 2013-01 2013-07 2014-01 2014-07 2015-01 2015-07 2016-01 2016-07 2017-01 M2(億美元） CPI（%）-右軸 -0.1%

13、 2.7% 2.8個百分點 美國貨幣供應量及消費者物價指數變化 數據來源: 同策咨詢研究部、wind 美聯儲預計2017年起開始縮表，起初計劃將持有的到期美國國債本金每個月不再進行投資的 上限設定為60億美元，將到期機構債務和抵押貸款支持證券本金每個月不再進行再投資的上 限最初設定40億美元；縮表規模每季度增加一次，直到達到每月縮減300億美元國債、200億 美元MBS(抵押貸款支持證券)。 單位：億美元 -0.20 -0.10 0.00 0.10 0.20 0.30 0.40 0 1 2 3 4 5 6 7 1999-01-01 2000-01-01 2001-01-01 2002-01-0

14、1 2003-01-01 2004-01-01 2005-01-01 2006-01-01 2007-01-01 2008-01-01 2009-01-01 2010-01-01 2011-01-01 2012-01-01 2013-01-01 2014-01-01 2015-01-01 2016-01-01 2017-01-01 美國:聯邦基金目標利率 歐元區:基準利率(主要再融資利率) 定期存款利率:1年(整存整取) 日本:政策目標利率(基礎貨幣)（右軸） 外部經濟環境：美元加息、縮表對于全球市場的影響 美元加息對于全球金融市場利率的影響 縮表對于市場的影響量化表現 縮 表 長 端 利 率

15、 上 升 期 限 溢 價 下 降 自 然 利 率 下 降 加 息 等 效 堪薩斯聯儲Hakkio和Smith構造了一個模型，其利用期限溢價將美聯儲資產 負債表與自然利率r *聯系在一起。期限溢價指的是，投資者在更長時間內借 款所需的額外補償。 每縮表6750億美元相當于加息25個基點 數據來源: 同策咨詢研究部、wind 從歷史規律來看，美聯儲利率的調整對于世界主要經濟體的利率市場都有正相關的影響，因此本輪美國加息在一 定程度上也將影響主要經濟體利率升高。從理論上縮表的影響來看，每縮表6750億美元，相當于加息25個基點。 2017年6月15日，美聯儲宣布再次加息，并公布今年起縮減資產負債表（

16、縮表）的計劃 長 期 國 債 收 益 下 降 外部經濟環境：美元加息縮表對世界金融市場沖擊巨大 美國的加息和縮表在未來將相伴而行，并且在未來幾年內都將持續，這將對全球的金融市場產生巨大的影響。其 他國家都將面臨資本外流，匯率貶值的風險 加息 縮表 美國 其他國家 形成強勢美元，帶動全球資本回流 有效防止通脹 面臨資本外流的局面，外匯儲備安全 風險上升 該國貨幣存在貶值風險 重塑美元信用，降低加息的負面效應 降低負債規模，調整債務結構，降低 金融風險 外匯儲備安全風險上升 借貸美元的成本上升 借貸美元的難度提高 美聯儲加息縮表的影響 國內經濟環境：美元加息和縮表對于中國的影響 美元加息 美聯儲縮

17、表 對我國 影響 美元加息 我國金融機構間 借貸利率上升 住房按揭執行 利率上漲 基準利率上調 央行表不縮 美聯儲縮表 外匯儲備流出 央行資產規模受沖擊 短期影響 長期影響 央行縮表 匯率貶值 嚴格外匯管控 放大貨幣乘數 中美貨幣政策長期趨同性 未來預判： 當前表現： 美元加息和縮表后對央行貨幣政策調整的預判： 國內經濟環境：美元加息對于我國利率的傳導影響 中期借貸便利MLF利率 住房按揭貸款利率變動情況 2017年1月份以來，盡管市場基準利率沒有上調，但政策性利率（MLF、SLF）已經連續上調，一定程度上意味 著實質性加息。隨后各地銀行提高房貸按揭利率，加息從金融機構間向市場傳導，對于房地產

18、市場的傳導尤為明 顯 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 2.5 2.7 2.9 3.1 3.3 3.5 3.7 頻率 2015-03-17 2015-07-03 2015-10-21 2015-12-18 2016-01-19 2016-02-19 2016-04-18 2016-05-16 2016-07-13 2016-08-15 2016-10-13 2016-11-03 2016-12-06 2017-01-13 2017-02-15 2017-03-16 2017-05-12 2017-06-16 中期借貸便利(MLF):利率:3個月（右軸） 中期借貸便利(ML

19、F):利率:6個月 中期借貸便利(MLF):利率:1年 美國聯邦基準利率 傳導時間27天 傳導時間10天 利率水平 5月份銀行個數 4月份銀行個數 5月比四月變化 基準利率 244 70 增加174家 9.5折利率 132 128 增加4家 9折利率 104 274 減少170家 9折以下利率 12 42 減少30家 停貸銀行 20 數據來源: 同策咨詢研究部、wind、融360監測 注：數據來自融360披露，統計了35個城市 單位：% 單位：% 國內經濟環境：我國貨幣當局資產受到縮表沖擊 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 450

20、00 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 2002-01 2002-10 2003-07 2004-04 2005-01 2005-10 2006-07 2007-04 2008-01 2008-10 2009-07 2010-04 2011-01 2011-10 2012-07 2013-04 2014-01 2014-10 2015-07 2016-04 2017-01 貨幣當局:總資產 官方儲備資產:外匯儲備 趨勢一致性 趨勢分化 我國貨幣當局的總資金及外匯儲備情況 目前中國進入被動式“縮表”階段。我國貨幣當局

21、總資產與我國官方外匯儲備具有趨同性，自2015年8月份以后 二者趨同性被打破，背后的原因就是嚴格的外匯管控，還有房地產市場資金池的吸金作用。從M2增速來看，下降 趨勢難改，2017年5月份M2增速為9%，這是近30年來首次出現個位數增長 0 5 10 15 20 25 30 35 40 1987-05 1988-09 1990-01 1991-05 1992-09 1994-01 1995-05 1996-09 1998-01 1999-05 2000-09 2002-01 2003-05 2004-09 2006-01 2007-05 2008-09 2010-01 2011-05 2012

22、-09 2014-01 2015-05 2016-09 9% 2016年8月份以 后外匯管制加強 近年來我國M2增長速度 趨勢向下 數據來源: 同策咨詢研究部、wind （右軸） 單位：億元 單位：億美元 單位：% 5.00 5.50 6.00 6.50 7.00 7.50 8.00 8.50 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 2002-01 2002-06 2002-11 2003-04 2003-09 2004-02 2004-07 2004-12 2005-05 2005-10 2006-03 2006-08

23、 2007-01 2007-06 2007-11 2008-04 2008-09 2009-02 2009-07 2009-12 2010-05 2010-10 2011-03 2011-08 2012-01 央行總資產 外匯儲備規模 人民幣匯率 固定匯率 資本自由流動 貨幣政策獨立性 貨幣政策非獨立 三元悖論圖示 克魯格曼提出的“三元悖論”原則指出，一國不可 能同時實現貨幣政策獨立性、匯率穩定以及資本自 由流動三大金融目標，只能同時選擇其中的兩個 2002-2012年間央行資產、匯率及外匯儲備三者變化關系 階段一 匯率穩定 外資流入 貨幣政策不能獨立貨 幣供應量被動增加 外資流入 要保證貨幣

24、 政策穩定 調高人民幣匯 率，人民幣升值 匯率穩定 外資流入 貨幣政策不能 獨立貨幣供應 量被動增加 階段二 階段三 階段四 調高人民幣 匯率，人民 幣升值 要保證貨幣 政策穩定 外資流入 國內經濟環境：“三元悖論” 下的央行擴表下的政策抉擇 根據“三元悖論”原則，我國在匯率穩定、資本自由流動及貨幣政策獨立性三個方面只能兼顧兩個。在美聯儲擴 表階段，外資流入致使央行被動擴表，因此只能在貨幣政策獨立性和匯率穩定上做出讓步。人民幣升值過快對于 外貿出口有較大的影響，貨幣超發就會造成以人民幣計價的資產名義價格大幅攀升 數據來源: 同策咨詢研究部、wind （右軸） 單位：億元 國內經濟環境：短期內外

25、匯受沖擊，但央行表規模不能降 2014年8月份外匯儲備進入下降階段（時間段1），外匯儲備的下降直接導致央行縮表（時間段2）。三大舉措保住 央行表規模，1.匯率大幅貶值（結匯釋放的人民幣增加）2.嚴格的外匯管制（管控外匯流出）3.通過降準、降息及 私人部門加杠桿（貨幣乘數增加），目的要保證貨幣流動性和金融系統安全 6.00 6.50 7.00 7.50 8.00 8.50 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 2008-01 2008-06 2008-11 2009-04 2009-09 2010-02 2010-07 20

26、10-12 2011-05 2011-10 2012-03 2012-08 2013-01 2013-06 2013-11 2014-04 2014-09 2015-02 2015-07 2015-12 2016-05 2016-10 2017-03 央行總資產 外匯儲備規模 人民幣匯率 3 3.5 4 4.5 5 5.5 2008-09 2009-02 2009-07 2009-12 2010-05 2010-10 2011-03 2011-08 2012-01 2012-06 2012-11 2013-04 2013-09 2014-02 2014-07 2014-12 2015-05 2

27、015-10 2016-03 2016-08 2017-01 外資開始明顯流入 外資開始明顯流入 數據來源: 同策咨詢研究部、wind 2008年至今央行資產、匯率及外匯儲備三者變化關系 2008年至今我國貨幣乘數變動情況 1 2 3 1 2 3 匯率 穩定 匯率 貶值 匯率 貶值 外資 流出 外資 流出 外資 流出 資產 上升 資產 下降 資產 上升 平穩 上升 趨穩且保 持高位 周小川行長在2016年G20財長和央行行長會議表示個人住房加杠桿邏輯是對的，住房貸款應 該有大力發展的階段，個人住房貸款在中國銀行業總貸款占比仍較低，仍是安全產品。房地產 市場也需要逆周期調節，降低首付比例審慎度是

28、夠的。 單位：億元 （右軸） 國內經濟環境：長期看中美貨幣市場具有趨同一致性，流動性將收緊 VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb. C0.2260170.00826927.333930.0000 USA-0.9052740.123632-7.3223500.0000 R-squared0.187068 Mean dependent var0.167579 Adjusted R-squared0.183579 S.D. dependent var0.036697 S.E. of regression0.033158 Akaike info cr

29、iterion-3.966580 Sum squared resid0.256175 Schwarz criterion-3.937137 Log likelihood468.0731 Hannan-Quinn criter.-3.954710 F-statistic53.61681 Durbin-Watson stat0.138081 Prob(F-statistic)0.000000 -.08 -.04 .00 .04 .08 .12 .05 .10 .15 .20 .25 .30 1998200020022004200620082010201220142016 ResidualActua

30、lFitted -.004 .000 .004 .008 5101520253035404550 Response of USA to CHINA Response to Cholesky One S.D. Innovations ?2 S.E. Dependent variable: CHINA ExcludedChi-sqdfProb. USA 34.195075 0.0000 All 34.195075 0.0000 Dependent variable: USA ExcludedChi-sqdfProb. CHINA 9.0320515 0.1078 All 9.0320515 0.1

31、078 中國m2增速滯后10期與美國m2增速的擬合檢驗 美國m2增速對中國m2增速的格蘭杰因果檢驗及脈沖效應 建立美國m2增速與中國m2增速 的var模型（模型平穩，特征方程 的特征值位于單位圓內），且格蘭 杰因果檢驗顯示，美國m2增速的 變化是引起中國m2增速的原因， 相反中國m2增速變化對美國m2增 速變化的效果不顯著； 從脈沖效應的結果來看，美國m2 增速對中國m2增速產生負向效 應，而且在14個月之后，負向效應 達到最大，之后逐漸收斂； 通過一般回歸方程擬合中國m2增 速與美國m2增速來看，中國m2增 速滯后10個月的擬合效果最好，系 數顯著不為零，r方為18.7%； 美國貨幣增速變化

32、是導致中國貨幣增速的原因，脈沖效應顯示美國貨幣增速變化將在滯后14個月后產生最大負向 影響，通過擬合效果顯示，中國貨幣增速滯后10個月與美國貨幣變化的擬合效果最好，所以中美貨幣增速走勢具 有趨同性，如果美國貨幣流動性持續收緊，長期來看，中國未來貨幣流動性也會收緊 房地產市場：房地產成為抵抗縮表的調控工具 -4.0% -3.0% -2.0% -1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 18000 23000 28000 33000 38000 43000 2008-10 2008-12 2009-02 2009-04 2009-06 2009-08 2009-10 2

33、009-12 2010-02 2010-04 2010-06 2010-08 2010-10 2010-12 2011-02 2011-04 2011-06 2011-08 2011-10 2011-12 2012-02 2012-04 2012-06 2012-08 2012-10 2012-12 2013-02 2013-04 2013-06 2013-08 2013-10 2013-12 2014-02 2014-04 2014-06 2014-08 2014-10 2014-12 2015-02 2015-04 2015-06 2015-08 2015-10 2015-12 2016-

34、02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 2017-02 2017-04 外匯儲備（億美元） 環比增速（%）-右軸 外匯儲備月度 環比負增長 2014年8月 （房地產市場標志性時間） 2016年3月 2008年以來我國外匯儲備變動情況 2014年7月將是中國歷史上十分重要的時間，中國的外匯儲備開始逐月下降（資本流出）。2014年8月份是我國房地 產市場標志性時間點，房地產成為吸引資金，防止資本外流的宏觀調控工具，因此調控放松，限購取消。2016年3月 份在樓市全面上漲，資金集中流入樓市的背景下，外匯儲備下降趨勢放緩。加上嚴格外匯管制等其他措施，外匯儲

35、備 在2017年開始回升，房地產作為抵抗縮表的調控工具表現出色。但是推高了樓市風險，熱點城市收緊成為必然。 數據來源: 同策咨詢研究部、wind 外匯下降 趨勢放緩 房地產市場：調控下房地產面臨史上最難環境 整體下行的經濟形式 利率上調 未來貨幣流動性緊張 美元回流趨勢明顯 各國外資流出 美元加息傳導 美聯儲縮表影響 最嚴房地產市場調控 信貸收緊 全球經濟： 國內經濟： 房地產調控： 房地產 市場環境 本章小結 美國加息和縮表的影響下，對于世界主要經濟體都將造成沖擊，中國也不能 例外 對于中國來講，加息的傳導影響立竿見影?？s表也對中國造成沖擊，但是央行通 過三個舉措（1.匯率貶值、2.嚴格外匯

36、管控、3.降準、降息提高貨幣乘數）來穩定 央行資產規模，以保證適當的貨幣流動性，但是這只是短期政策，從中美貨幣政策 趨同性來看，中國未來也將面臨流動性緊張的局面。 本輪房地產市場調控主要目的保障我國宏觀經濟安全，主要作用表現是防止資本外 流、維持央行表規模，進而保證經濟發展所需要的寬松貨幣環境。房地產作為對抗縮 表的政策工具表現出色，吸收了國內大量資金，但同時也推高了樓市風險，熱點城市 收緊成為必然。但是外資流出形勢依然嚴峻，房地產仍然要發揮對抗縮表的工具作 用，因此對房地產市場不熱的三四線城市定向打開資金通道。 從全球市場、中國國內經濟及房地產調控來看，房地產市場都將面臨十分艱難 的環境。

37、市場價值重構，樓市進入下半場第二階段 第 二 章 樓市進入下半場第二階段 樓市下半場第 二階段新特征 調控政策新特征 土拍調控 樓市調控“六限” 市場現狀 城市間分化加劇 調控城市擴圍 核心城市現房、準 現房趨勢 下半場第二階段 市場特征 兩個調控階段異同 經濟形勢背景異同 房地產調控政策異 同 房地產市場表現異 同 政 策 影 響 下 樓市進入下半場第二階段新特征邏輯圖： 樓市進入下半場第二階段 2010年中國城鎮達到“戶均一套房”，住宅市場進入“白銀十年”，當時為了防止熱錢大量流入樓市，2010年 核心一二線城市樓市開始收緊調控，樓市進入下半場。2010年1季度-2014年3季度，從核心一

38、二線城市多輪政 策調控到2014年3季度政策放開，中國樓市經歷了下半場的第一個階段。以防止資本外流為目標的本輪樓市調控 下，2016年3季度開始，重點城市房地產市場重新進入政策收緊期，樓市也進入下半場的第二階段 2010-至今中國歷次房地產調控時間分布 2014年3季度- 2016年3季度 政策刺激期 2010年中國城鎮達到“戶均一套房”，住宅市場進入“白銀十年” 同時2010年1季度核心一二線城市樓市限購限貸之后，樓市進入下半場 PHASE ： 樓市下半場的 第1階段 2010年1季度- 2014年3季度 PHASE II： 樓市下半場的第2 階段 2016年3季度-2020年 （預計） （

39、預計）2020年 房地產市場再次走 向新的階段 2010年1季度- 2014年2季度 政策收緊期 2016年3季度- 政策收緊期 黃金十年供不應 求 高速增長 白銀十年 供求平衡 區間波動 單位分房 停止分房住房貨 幣化 戶均1套 戶均1.1套 城鎮化率60% 第二階段調控政策新特征 以穩定外匯、維護央行表規模為出發點同時抑制熱點城市資產泡沫、，從2016年中旬以來，全國大范圍市場調 控政策集中出臺，各地已經有超過30個城市出臺50多次樓市調控措施。并且從開發環節限制開發商拍地、“限 商”，到交易環節開發商“限價”，購房者“限簽”、“限購”、“限貸”，最后持有環節“限售”，目前樓市 調控在各個

40、環節都進行限制 土拍市場 政策 樓市調控 “六限” 向三四線 城市擴圍 調控新特征 2017年上半年多個重點一二線城市為了當前樓市調 控初步成效的階段，加碼限制土拍市場，不能因為 “地王”頻出而削弱當前樓市調控的效果 從2016年中旬以來，多輪大規模市場調控政策集中 出臺，全國各級城市出臺了上百次房地產調控政策。 目前樓市調控已邁入限購、限貸、限價、限售、限 商、限簽的“六限時代” 大到北上廣深一線城市，小到東部三大經濟圈內的三四線城 市嘉善、淶水等小縣，出臺樓市調控政策政策全面擴圍。本著 因城施策、一城一策的原則，各城市為了遏制樓市投機，擠壓 樓市投資空間，平緩消解樓市泡沫，出臺相應調控政策

41、 新特征1-土拍市場政策 城市 土地拍賣新規 競拍規則 限制最高價 特點 上海 有效申請人數三人及三人以下的為掛牌出讓；有效申請人數超過三人的為招標出讓；投標人聲明在 上海地區開發建設項目時均不存在被要求整改的情況；若是招標出讓，排名順序前3位的投標人，才 能入圍競標。如何確定排名順序，按下面的“招標綜合評分表”來執行，要體現競買人的經濟實力 （30分）、技術資質（20分）、項目經驗（50分）三個方面 上海出讓租賃住房用地，所建物業嚴格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租，不得出售。受讓 人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業并持續出租運營 無限制 開發商打分 “只租不售” 廣州 地塊將設置最高

42、限制地價，當報價達到最高限價，轉為競配建拆遷安置房(最高配建面積占總建筑面 積的1.66%)。當配建面積達到最高面積后，競買方式轉為競企業自持商品住房面積的方式確定競得 人；當有兩個或兩個以上競買人報出企業自持商品住房面積為100%后，改為搖號確定競得人 政府限定 競爭保障房、自持比例 南京 地塊競價達到最高限價時停止競價，改為競爭保障性住房面積，面積最多者競得，所建保障性住房 無償移交政府，相應房屋建設成本不納入房價準許成本 政府限定 競爭保障房比例 蘇州 土地競價超過土地出讓市場指導價25%的，中止網上競價，轉為“一次報價出讓方式”進行競價，按最 接近所有報價平均價的原則確定競得人 市場指

43、導價的1.25倍 一次性報價出讓 無錫 達到最高限價采取搖號的方式確定中拍方 政府限定 隨機抽取競得人 寧波 土地設置最高限價，溢價不能超過100%，達到100%后，競拍配建保障房面積 100%溢價率 競爭保障房比例 杭州 溢價率超過50%時，須在取得不動產登記證后方可銷售;溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例; 當自持比例達到100%時轉入競配養老用房 70%溢價率 競爭自持、養老房比例 合肥 首先是舉牌應價。開發商不允許跳價增叫。所有競買人在一次舉牌應價后，競買人書面一次性報價，其 所報總價不得高于或等于地塊所在區域歷史最高成交價，超出則屬無效報價。最后為搖號階段。如果有 效報價最

44、高者不止一人，主持人當場宣布“搖號”。在有效報價最高者中，搖號抽中地塊最終競得人。 總價與樓面單價不得超過歷史最 高成交價 “并聯”拍賣、隨機抽取競得人 2017年上半年多個重點一二線城市為了當前樓市調控初步成效的階段，加碼限制土拍市場，不能因為供地而導致“地 王”頻出，從而削弱當前樓市調控的效果。廣州、南京等地均限制土地出讓最高價。南京、寧波、杭州競爭保障性住 房、自持比例或養老房比例，上海則需對開發商資質打分，提高了土拍房企的門檻 表：2017年一二線重點城市土拍調控政策 新特征2-六限手段新常態 從2016年中旬以來，多輪大規模市場調控政策集中出臺，全國各級城市出臺了上百次房地產調控政策

45、。目前樓 市調控已邁入限購、限貸、限價、限簽、限售、限商的“六限時代” 限購 限制戶籍和非戶籍人員購房套數，并要 求非戶籍人員購房需要提供在當地工作 證明 限貸 限定最低首付比例 限價 壓制新房價格漲幅 限簽 限制網簽，交易時間延后 （本輪新出臺政 策）限商 整改類住宅項目，禁止商辦非住宅類項 目變相建成公寓類建筑 （本輪新出臺政 策）限售 購入商品房在限售期間內不得轉讓 限商 開發環節 2 3 1 限售 持有環節 限價 限簽 限購 限貸 交易環節 調控 “六限” 調控六限手段 調控六限涉及到的樓市環節 六限手段解析-限售 自今年3月份廈門開啟樓市限制交易的先例后，全國累計已經至少有36個城市

46、樓市加入到限售隊伍行列。在限購限 貸之后，“限售”也成為了樓市新一輪調控升級的必要手段。當下半年及明年樓市進入調整期時，房價必然面臨著 下降，樓市限售政策的出臺本質上是防范系統性金融風險，并防止資本外流 鎖定2016年下半年以來處于高位的房貸資 產，禁止交易，防止資產出現貶值及由于房價 下降而帶來的銀行的系統性金融風險 美國進入加息通道后，國內資本外流明顯， 樓市限售政策使得房地產的大量投資資金沉淀 于國內，防止了資金外流，也為實體經濟改革 與復蘇提供了更長時間的窗口期 防范系統性金融風險 防止資本外流 限售政策出臺目的 二、通過贈與方式 轉讓住房后，再次 購買住房需滿3 年。 三、新購買住房

47、 的，需取得產權證 后滿2年方可上市 交易 六限手段解析-限商 類住宅產品的蓬勃發展，也引起了監管的關注，2017年1月7日，上海市住建委表示暫停酒店式公寓項目網簽。4月 發布土地出讓新規，5月下達全市范圍的整改通知。北京、廣州、成都等城市也相繼出臺了調控政策。從政策打擊類 住宅的結果來看，主要針對開發商擅自“商改住”和個人購買“類住宅”。從結果推原因，發現類住宅政策的根本 原因是：1、維護城市規劃與管理；2、維護房地產市場秩序；3、維持經濟和社會穩定 政策結果 + 政策特點 出臺政策直接原因 出臺政策根本原因 開發商 個人 擅自改變 土地用途 類住宅炒 房投資 不利于土地分類 管理和市場監管 不利于將投資資 金引入其他投資 維護房地產 市場秩序 城市規劃與 管理 不利于城市稅收 收