【研報】房地產行業2020年報綜述:身處低谷靜候曙光-210524(22頁).pdf

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1、由表及里:“三道紅線”可能的規避方式但我們不得不指出,“三道紅線”政策的關鍵是對房企“有息負債”的認定,需要按照實質重于形式的原則,徹底廓清非標融資手段的“股債二象性”,以此計算房企的真實杠桿水平。比如:對合作方是否有相關保底承諾或回購承諾、股東借款是否帶息、永續債是否真的永續等。但這些依據公開資料無法區分,因此目前我們計算出的房企分檔數據,參考意義并不強。房企降杠桿的手段有很多,但歸根到底無非多銷售少拿地,減少資本占用,體現在報表上就是自由現金流的改善和占用資本的減少。在快周轉接近極限的背景下,既要擴張,又要降杠桿,本質上是不可能的。假設房企仍要擴張,或者不希望自身真實的杠桿水平降得太快,那

2、么可能的規避方式有三:一是更充分的利用供應鏈占款;二是股東借款的無息化處理;三是溢價出售項目公司部分股權。三道紅線事實上能否落地仍然存疑,關鍵指標就是土地市場的熱度。 更充分的利用供應鏈。通過一定的賬期占用供方資金來進行建設,是行業慣例,但如上文所述,房企并沒有系統性的通過拉長賬期來獲取融資。由于供方企業并不納入相關監管范圍,后續可通過拉長賬期+應收賬款保理方式,通過供應商獲取融資,相關融資成本可以通過增加合同成本進行無息化處理。股東借款無息化。以往合作開發多采用 “股權+股東借款”模式,二者比例在 1:9 到 1:1 之間。通過增加股權占比、降低股東借款占比,可以有效做大權益,而權益增加對各類杠桿指標的計算都會有立竿見影的效果。溢價出售項目公司部分股權。對于全資項目,溢價出售部分股權可以通過增加公司的資本公積來做大權益,改善杠桿數據。股權購買方可能是非標渠道的資金方,也可能是其他房企(相互溢價購買對方項目公司股權,共同做大權益)。

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